Om syn vid jordbruksarrende. Efterföljande rader åsyfta att väcka frågan, huruvida arrendesynen, sådan den organiserats i lagenom nyttjanderätt till fast egendom kap. 2, på ett tillfredsställande sätt fyller sina uppgifter.
Enligt lagen är arrendesyn en förrättning, som företages av minst två män, utsedda bland dem inom tingslaget, som äro häradsrättsnämndemän, ägodelningsrättsnämndemän eller skiftesgodemän eller som innehaft sådan befattning och ännu äro valbara därtill. Syn skall regelmässigt hållas vid arrendets tillträde och vid dess frånträde.
Synemännens viktigaste uppgift är att konstatera fastighetens skick. En jämförelse mellan fastighetens skick vid tillträdet och dess skick vid frånträdet avgör frågan, huruvida arrendatorn skall utgiva ersättning för försummat underhåll eller jordägaren skall ersätta arrendatorn för reparationer utöver normalt underhåll.
Fastighetens skick är nu ett ganska komplicerat begrepp. Att konstatera fastighetens skick betyder i allmänhet inte blott att konstatera vissa fakta. Man har visserligen försökt att angiva en fastighets skick genom en beskrivning av noggranna och fullständiga faktiska iakttagelser. De ännu förekommande ekonomiska besiktningarna av publika arrendehemman utgöra en ansats mot en sådan metod. Dessa besiktningar innehålla ofta en minutiös beskrivning av de olika byggnadernas storlek, byggnadssätt, byggnadsmaterial, inredning, målning o. s. v. Men att i skrift åt eftervärlden bevara en fullständig och korrekt bild av fastigheten i alla smådetaljer är icke möjligt.
Härtill kommer, att när fastighetens skick vid olika tidpunkter skall jämföras, måste dess skick vid varje särskilt tillfälle placeras på en bestämd punkt i en prisskala.
Fastighetens skick får man alltså fram genom en kombination av faktiska iakttagelser samt värdebestämningar. Proceduren består i själva verket av tre delar. Fastigheten undersökes. Samtidigt bedömes vilka fakta som äro att anse som brister, och blott dessa antecknas i syneprotokollet, under det att alla andra iakttagelser sovras bort. Slutligen uppskattas den kostnad, som erfordras för att avhjälpa varje särskild brist. Dessa bristbelopp upptagas i syneprotokollet. Frågan om fastighetens skick reduceras alltså i realiteten till frågan, huru stort sammanlagt brist belopp som bör åsättas fastigheten.
Om en viss bestämd detalj skall anses som bristfällig eller inte får emellertid ej bero på subjektiva åsikter. En viss allmän måttstock måste eftersträvas. Nyttjanderättslagens förarbeten ha funnit den däri, att brist är vad som enligt ortens sed och allmänna uppfattning är underhaltigt.1
Fastighetens skick kan bestämmas genom en privat överenskommelse mellan jordägaren och arrendatorn. Där så inte är fallet och ersättningsfrågan drages inför domstol, måste de för denna fråga avgörande momenten, fastighetens skick vid tillträde och frånträde, bevisas.
En sådan bevisning, utförd med vanliga bevismedel, alltså framförallt genom vittnen, skulle emellertid leda till mycket osäkert resultat. Bevisningen måste avse dels ett mycket stort antal detaljfakta, dels en värdebestämning av dessa. Härtill kommer, att de tidpunkter till vilka dessa iakttagelser och värdebestämningar skola anknytas (alltså tillträdet och frånträdet) nästan alltid ligga långt tillbaka i tiden, när frågan kommer inför domstol. Ett vittne kan alltså icke väntas ha fullständig kännedom om fastighetens skick och i varje fall måste hans intryck ha utsuddats genom tidens förlopp.
Lagen har därför avskurit de vanliga bevismedlen. När det fordras bevisning angående fastighetens skick, gäller ingen annan sådan än syn. Synens resultat kan överklagas inom viss tid och då eventuellt rättas efter de faktiska förhållandena. Efter denna tids förlopp är syneprotokollet ej blott bevismedel. Det blir det avgörande rättsfaktum. Det tidigare rättsfaktum, fastighetens faktiska skick, förlorar all betydelse även om det skulle kunna bevisas.
Synens uppgift att konstatera fastighetens skick är således av stor betydelse för parterna i arrendeavtalet. Samtidigt är denna uppgift mycket komplicerad. Det är därför fullt förklarligt, att lagen sökt skapa garantier för synens tillförlitlighet. Sådana garantier ligga i föreskrifterna om själva förrättningen, t. ex. bestämmelsen att synen skall företagas inom viss tid kring den avsedda tidpunkten. Men den viktigaste garantien anser man ligga i de särskilda kvalifikationerna hos synemännen.
Lagens förarbeten avvisa tanken att låta skiljemän konstatera fastighetens skick. En sådan anordning anses icke lämplig, emedan syneresultatet icke bör framgå ur ett ensidigt hävdande av två motsatta intressen utan ur en över båda höjd sakkunnig prövning. Härtill kommer, att skiljemannaförfarandet icke lämnar någon som helst säkerhet för den likformighet i bedömandet av fastighetens skick vid skilda tidpunkter, utan vilken resultatet av jämförelsen kan bli mycket skevt och obilligt. För att uppnå en sådan kontinuitet måste helst samma personer, men i varje fall personer med en i det hela lika måttstock för bedömandet, förrätta synen både vid ena tillfället och vid det andra.2
Tillräckliga kvalifikationer i önskad riktning ansågos däremot tillkomma nämndemännen och därmed likställda. I korthet sammanställda ta sig dessa kvalifikationer ut på följande sätt:
1) Opartiskhet, förvärvad genom ställningen som domare. För att ytterligare inskärpa vikten av opartiskhet föreskriver lagen, att synemännen skola utses gemensamt av parterna. Det får ej vara så, att en syneman utses av ena parten och en syneman av den andra. Kunna parterna icke enas, utses synemännen av domaren.
2) Sakkunskap och blick för realiteter, förvärvad genom verksamhet som jordbrukare.
3) En enhetlig måttstock för bedömandet, alltså enhetlig uppfattning i hithörande frågor.
Uppfylla nu nämndemännen de uppställda kraven? Erbjuda de överhuvud några säkrare garantier än t. ex. skiljemän? Sedan jag haft tillfälle att syssla med ett antal syner såväl å privata som offentliga arrendehemman, har jag fått den uppfattningen att så knappast är fallet.
1. Det är säkert allmänt känt, att tillsättningen av synemän inte tillgår så som lagen föreskriver. I praktiken tillsätter vardera parten sin syneman. Följden har också blivit, att synemännen mera känna sig som advokater för respektive parter än som opartiska förrättningsmän.1 Varje syneman försöker få fram ett så gott resultat som möjligt för den part, som utsett honom. Äro synemännen lika energiska, blir följden en kompromiss, som kanske rätt väl överensstämmer med verkligheten. Är däremot den ene energisk, den andre mera eftergiven eller likgiltig, blir resultatet missvisande. Detsamma är fallet, om den ene synemannen har en allmänt erkänd auktoritet. Även eljest kan man ofta spåra en stark känslomässig inställning. Vid en frånträdessyn voro båda synemännen inställda till förmån för jordägaren, som intog en bemärkt plats inom tingslaget, och syneresultatet blev därför tydligt oriktigt till nackdel för den från främmande ort komne arrendatorn. I detta fall justerades emellertid synen väsentligt efter klander vid domstol.
2. Tillräcklig sakkunskap finns väl i regel hos nämndemännen, även om det långt ifrån alltid är fallet, sedan nämnden fått en bredare social grundval. Arbetare, handlande och industritjänstemän sitta nu som nämndemän runt om i landet. Däremot kan man med skäl anmärka, att uppmärksamheten att iakttaga fakta är mycket olika vid olika syner. En syn räknar vittrade tegelstenar och takpannor, en annan går förbi sådana smådetaljer och fäster sig endast vid de mest iögonfallande bristerna. En jämförelse mellan de båda synerna ger naturligtvis en alldeles snedvriden bild av förhållandena.
3. Slutligen kommer man ganska snart underfund med, att det hos
synemännen inte existerar någon gemensam värdemåttstock för bedömandet. För det första råder det stor osäkerhet om, vilka faktiska förhållanden som skola räknas som brister. Vid en frånträdessyn ansågs som brist att väggarna till en magasinsbyggnad ej voro ribbade, medan samma förhållande ej upptagits vid tillträdessynen. Särskilt i fråga om bostadsinredningar bruka olika saker upptagas som brister vid den ena synen men ej vid den andra. Ännu mindre blir kongruensen mellan två syner, om — vilket mycket ofta är fallet — synemännen äro osäkra om vilken huvudprincip skall följas vid åsättande av brister. Nyttjanderättslagen måste anses utgå från att brist föreligger blott när en viss bestämd detalj är i behov av reparation. Allt vad som fordras är alltså, att en byggnad är i »normalt underhåll» med hänsyn till sin ålder. Denna princip följes vid vissa syner. I andra fall fordrar man, att en byggnad för att vara fri från brister måste sättas i samma stånd som om den vore nybyggd. Det har t. o. m. förekommit, att en viss årlig förslitningsprocent utsatts som brist. För det andra varierar prissättningen av bristerna starkt även vid samma syn. Det har t. ex inträffat, att inläggning av samma slags golv beräknats efter ett pris per kvadratmeter i början av synen och efter ett mycket högre i slutet, då hågkomsten av den första prissättningen fallit bort. I början av en syn kunna virkespriserna beräknas på ett helt annat sätt än i slutet. Priserna bestämmas ibland faktiskt mera av personliga tycken än genom kunskap om material- och arbetskostnader.
4. Ej sällan märker man en bristande rutin hos synemännen. Dessa utses ju bland ett förhållandevis stort antal personer, vilka ibland ha föga vana i synefrågor. Det har hänt, att denna bristande rutin föranlett, att vissa lagfästa formaliteter ej iakttagits och att parterna därför oförskyllt tillfogats rättsförluster. Sålunda har jag sett ett syneprotokoll från år 1931, där bristerna noggrannt beskrivits men inga bristbelopp utsatts.
De nu anmärkta svagheterna föranleda, som framhållits, ofta att synens resultat blir missvisande. Därmed kommer också den ena eller andra partens ersättningsskyldighet, som framgår av synen, att kännas som en orättvisa.
Det finnes även andra faktorer, som verka i samma riktning. Hit höra framför allt förändringarna i den allmänna prisnivån. Dessa påverka givetvis bristbeloppens storlek. Ett schematiskt exempel kan anföras. Tillträdessyn hölls under år 1932, då byggnadskostnaderna på landet ännu voro låga. Arrendatorn underhöll därefter fastigheten på normalt sätt. Vid frånträdandet år 1942 kvarstodo ungefär samma brister och några nya hade ej kommit till. Slutsumman i frånträdessynen blev emellertid till följd av prisstegringen mycket högre än slutsumman i tillträdessynen, fastän den verkliga bristen således var oförändrad. Arrendatorn måste följaktligen betala ett ansenligt belopp till jordägaren. Det är ej underligt, att han ansåg lagstiftningen, som ledde till sådana konsekvenser, orättvis. Vid långtidsarrenden får arrendatorn betala en eventuell prisstegring, medan jordägaren får utge ersätt-
ning motsvarande eventuell prissänkning. Dessa nackdelar — särskilt kännbara under nutidens ekonomiska växlingar — kunna knappast undvikas med nuvarande organisation av synen. Man kan ej lägga i synemännens hand att rätta sin bedömning vid frånträdessynen efter förändringar i prisnivån, som inträffat under arrendeperioden.
En kritiker bör även komma med förslag till förbättringar. Det kan tänkas, att uppgiften att förrätta arrendesyner koncentreras till ett fåtal personer, utsedda av hushållningssällskapen. En sådan anordning måste medföra ökade garantier för synemännens opartiskhet. Synemännen skulle känna sig som tjänstemän och dessutom skulle det nu så vanliga personliga förhållandet (genom släktskaps- och vänskapsband) mellan syneman och part bortfalla. Då dessa synemän komme att deltaga i ett stort antal syner, vunnes större säkerhet för deras erfarenhet och formella rutin. Genom synemännens erfarenhet och genom att de å hushållningssällskapen hade tillgång till juridisk och lantbruksekonomisk expertis skulle utbildandet av en fast måttstock för bedömningen underlättas.
Man kan också tänka sig, att arrendesynen organiseras som de norska skjønsnämnderna. Dessa bestå av ett antal lekmän med en tjänsteman (domare eller lensman) som ordförande. Denna anordning anses i Norge ha medfört en stor förbättring mot den tidigare ordningen, då någon tjänsteman ej deltog i granskning och värdering. Man har fått större garanti för ett objektivt bedömande och för att allt går riktigt till. Man har funnit, att ordföranden snart skaffar sig stor erfarenhet och genom sitt deltagande i många förrättningar bidrager till utbildandet av en objektiv måttstock.1
Per Nilsson-Stjernquist.