NÅGRA PUNKTERI VÅR ARRENDELAGSTIFTNING.

 

AV

 

PROFESSOR ÅKE HOLMBÄCK.

 

Justitieråden Skarstedt och Ekberg samt häradshövdingen Anderberg ha utgivit en kommentar till »arrendelagstiftningen av år 1943». Titeln på arbetet ger en läsare det intrycket, att författarnas avsikt varit att giva en framställning av de bestämmelser i den svenska arrendelagstiftningen, vilka utfärdats år 1943. Bokens syfte är emellertid att belysa vår arrendelagstiftning i allmänhet, sådan denna ter sig efter 1943 års ändringar. Arbetets ämne blir därför hela 2 kap. nyttjanderättslagen samt lagen om förköpsrätt. Viktigast är givetvis behandlingen av 2 kap. nyttjanderättslagen. Kapitlet har försetts med inledande anmärkningar om nyttjanderätts- och arrendebegreppen samt om gällande bestämmelsers tillkomst, allmänna karaktär och viktigaste innehåll (sistnämnda avsnitt tidigare publicerat i SvJT 1944 s. 28 ff.). Kapitlet har vidare ställts i ingående belysning av material från förarbetena och gjorts till föremål för en på rättsfall stödd analys. Vid utarbetandet av kommentaren till 2 kap. nyttjanderättslagen ha författarna, såsom framgår redan av arbetets förord, i full utsträckning utnyttjat SKARSTEDT-EKBERG, Lagen om nyttjanderätt till fast egendom av den 14 juni 1907, vars tredje upplaga utkom 1941. I den mån Skarstedt-Ekberg-Anderbergs kommentar hänför sig till 2 kap. nyttjanderättslagen är den en ny, fjärde, upplaga av motsvarande parti i Skarstedt-Ekbergs kommentar.
    Det förslag till reform av arrendelagstiftningen, vilket förelades 1943 års riksdag, omarbetades i väsentliga hänseenden i arrendatorsvänlig riktning av riksdagens tredje särskilda utskott, dit propositionen remitterades (i det följande kallar jag detta utskott för arrendelagutskottet, 2 kap. nyttjanderättslagen för arrendekapitlet och Skarstedt-Ekberg-Anderbergs kommentar för kommentaren). Utskottets förslag kom att i allt väsentligt ligga till grund för kamrarnas beslut. Mot den av riksdagen antagna texten riktade sedermera lagrådet kritik, och dylik har även framförts av ANDERBERG i SvJT 1944 s. 43. Av kritiken märker man visserligen föga i kommentaren (se dock s. 306) men det kan dock vara lämpligt att i anledning av kritiken här säga några ord.

 

S. SKABSTEDT, SEVE EKBERG och EINAR ANDERBERG. Arrendelagstiftningen av år 1943. Kommentar. Sthm 1945. Norstedt. 481 s. Inb. kr. 14.00. 

    Bakom utskottets ändringar stodo representanter för samtliga de riksdagspartier, som voro representerade i utskottet, och icke blott arrendatorsintressen utan även stora jordägare. Denna stora anslutning till ändringarna torde berott på att man på vissa håll hoppades att, om även långt gående önskemål nu tillgodosåges, man skulle få en lagstiftning, som kunde bestå oförändrad eller i det närmaste oförändrad under en avsevärd tidsperiod. Huruvida man kommer att nå detta syfte kan naturligen endast framtiden visa. Från 1943 ha ännu icke tre årförflutit. De förslag till utredningar angående ytterligare ändringar i arrendelagstiftningen, vilka framförts efter 1943, ha emellertid avböjts av riksdagen. Så har den icke bifallit förslag om skrivelse om utredning angående borttagande av den övre arealgränsen för de sociala arrendena, d. v. s. för de arrenden som falla under specialregleringen i 49—69 §§, och angående kontroll över långtidsupplåtelse på arrende. På en punkt har det visserligen medgivits, att utredning om ändring av reglerna av 1943 bör ske, nämligen i en viss punkt beträffande förköpsrätten, men fråga var här närmast om en detalj. Någon skrivelse i ärendet har riksdagen icke ansett sig böra avlåta till Kungl. Maj:t, enär frågan om ändringar i lagen om förköpsrätt komme att bliva föremål för uppmärksamhet i samband med annat lagstiftningsarbete (andra lagutskottets utlåtande i ärendet, 1945:68, går även in på de gällande bestämmelsernas tolkning. Vid utlåtandet finnes en utredning av mig om de olika betydelser, i vilka ordet fastighet förekommer i svensk lagstiftning).
    Det har emellertid genom en enquéte bland jordbrukskommissionerna och hushållningssällskapens förvaltningsutskott i södra och mellersta Sverige (se kungl. propositionen 1946: 7, jfr även andra lagutskottets utlåtande 1946: 2 s. 12) konstaterats, att efter det 1943 års lagstiftning antagits en tendens gjort sig gällande hos ägarna av arrendefastigheter, som falla under de sociala arrendereglerna, att taga fastigheterna under eget bruk för att sammanslå dem med tidigare av ägaren själv drivet jordbruk. 1943 års lagstiftning har alltså här verkat oförmånligt för arrendatorerna. Att en dylik tendens skulle framträda förutsågs redan inom arrendelagutskottet (se utskottets utlåtande nr 2 s. 49), och samma sak framhölls med stor kraft i en reservation vid utskottets utlåtande av borgmästare LINDER. Farhågor i liknande riktning uttalades av ANDERBERG i SvJT 1944 s. 43. Vid bedömandetav vilka orsakerna varit till den nu konstaterade tendensen, som i år föranlett ett par ändringar i reglerna mot vanhävd för att motverka vissa sammanläggningar av jordbruk, får man emellertid icke glömma, att även Kungl. Maj:ts förslag innebar en reglering, i vilken jordägarens intressen fingo vika för arrendatorns. Det förefaller, som om tendensen att överföra arrendejord till jordägarens eget bruk närmast skulle ha gjort sig gällande beträffande jord, som redan enligt det kungl. förslaget fördes in under de sociala arrendebestämmelserna (alltså gårdar, torp och andra jordbrukslägenheter, som lyda under huvudgård och tillhöra enskild person eller fideikommiss). Man kan emellertid vänta

den även i fråga om den jord, som först av riksdagen fördes in under de sociala arrendebestämmelserna. Vidare torde man ännu icke kunna uttala sig om huruvida verkligen de av riksdagen gjorda ändringarna i de sociala arrendereglernas innehåll i nämnvärd grad medverkat till den förevarande tendensen. För min del föreställer jag mig att det närmast varit — och kommer att bliva— de redan av Kungl. Maj:t föreslagna reglerna om jordägarens byggnadsskyldighet samt om arrendatorns optionsrätt, vilka spela roll, och icke de av riksdagen vidtagna ändringarna i de sociala arrendereglernas innehåll. Som bekant gingo dessa ändringar särskilt ut på alt arrendatorn skulle få ersättning för förbättringsarbeten i större mån än enligt Kungl. Maj:ts förslag.
    I det följande skall jag taga upp ett antal frågor, till vilka kommentaren ger anledning. Jag skall icke mer än på ett par punkter gå in på en kritik av den nya lagstiftningen. Redan det av Kungl. Maj:t framlagda förslaget blev i många punkter kritiserat av lagrådet, och till denna kritik ansluter jag mig i vissa hänseenden, särskilt i fråga om den nya lagens ställning till de muntliga arrendeavtalen. Det finns emellertid icke någon anledning att nu taga upp dessa spörsmål.
    De frågor, jag tar upp, ordnar jag efter den följd, i vilka de behandlas i kommentaren.

 

    1. S. 63 säger kommentaren, att överförmyndarens samtycke erfordras för upplåtelse, varigenom å omyndigs egendom lägges nyttjanderätt för viss tid överstigande fem år. Kommentaren ingår emellertid icke på frågan, huruvida denna bestämmelse förhindrar upplåtelse utan överförmyndarens samtycke av jord på femårigt arrende, när med upplåtelsen kommer att följa optionsrätt. Olika synpunkter kunna göras gällande. Ett starkt skäl för att överförmyndarens samtycke icke behöver inhämtas är, att efter utgången av femårstiden jordägaren kan häva arrendet genom att återtaga jorden under eget bruk.
    2. I den riksdagen underställda texten till ny lydelse av 6 § arrendekapitlet föreslog Kungl. Maj:t med syftning på de allmänna arrendena (d. v. s. de arrenden, som icke falla under specialregleringen) att l e g a n (arrendet, arrendeavgiften) icke skulle få utsättas i dagsverken eller annat arbete. På arrendelagutskottets förslag beslöts emellertid, att legan ej skall få utsättas annorledes än i penningar. Det är alltså icke vidare tillåtet att i ett arrendeavtal utsätta legan t. ex. i ett antal liter mjölk eller kilogram smör. I att legan icke får utsättas annorledes än i penningar ligger emellertid icke, att legan måste redan i arrendekontraktet vara till siffran angiven, och att man i fråga om de sociala arrendebestämmelserna föreskrivit (58 § första stycket arrendekapitlet) att arrendeavgiften skall vara till sin storlek bestämd, är e contrario en anvisning om att vid de allmänna arrendena legan skall kunna vara angiven i relation till priset på nyttigheter. I fråga om de allmänna arrendena synes lagen blott fordra, att det är bestämt i arrendeavtalet, att legan skall utgöras (alltså erläggas) i penningar.
    Tolkningen av 6 § arrendekapitlet var föremål för uttalanden redan

under riksdagsdebatten över arrendelagutskottets utlåtande och frågan har sedermera varit föremål för diskussion i det betänkande, som den 19 januari 1945 avgavs av sakkunniga inom ecklesiastikdepartementet för utredning och förslag rörande arrendebestämmelser för universitet, akademier, högskolor och vetenskapliga samfund (ordförande för de sakkunniga t. f. universitetskanslern Engströmer; betänkandet otryckt). De sakkunnigas uppgift var att föreslå närmare bestämmelser, avsedda att utfärdas i administrativ väg, rörande förevarande arrenden, vilka civilrättsligt lyda under de allmänna arrendebestämmelserna. På grundval av de sakkunnigas förslag har i 10 § av kungl. stadgan den 15 november 1945 angående utarrendering av universitetsjord gjorts följande tillägg till en bestämmelse, att arrendeavgiften skall i avtalet utsättas att gäldas i penningar: »När så finnes lämpligt må i avtalet jämväl angivas den mängd spannmål, som efter senast fastställda pris i länets markegångstaxa motsvarar den i penningar utsatta arrendeavgiften, samt föreskrift meddelas, att vid utgången av vart femte år från arrendets början jämkning av arrendeavgiften skall ske efter de då senast fastställda markegångspriserna, därest dessa föranleda ökning eller minskning av arrendeavgiften av minst en tiondedel.» Här har alltså K. M:t i en administrativ stadga utgått från den tolkning av 6 § arrendekapitlet, att vid de allmänna arrendena arrendeavgiften kan bestämmas efter en indexberäkning. Även utgivarna av kommentaren omfatta samma tolkning av 6 §. I enlighet med en redan tidigare av Anderberg framförd uppfattning säges nämligen (s. 78) att vid andra arrenden (än de sociala arrendena) kontrahenterna kunna avtala, att arrendeavgiften skall variera efter en viss indexberäkning.
    Nu angivna tankegång kan emellertid föra längre. Om man överhuvud anser det tillåtet att bestämma arrendeavgiften vid ett allmänt arrende efter en indexberäkning, bör det icke vara förbjudet att bestämma, att arrendet skall erläggas t. ex. efter det penningbelopp, ett visst antal liter mjölk representerar i orten vid varje särskild tidpunkt, då arrende skall erläggas. Vidare är att märka att något förbud att i ett arrendeavtal stadga, att arrendatorn skall vara skyldig att leverera vissa naturalster till jordägaren, icke finnes. Detta utsäges direkt i kommentaren. »Förbudet mot legans fastställande i naturalster utgör dock ej hinder för parterna att i arrendeavtalet träffa överenskommelse om skyldighet för arrendatorn att mot avräkning å arrendeavgiften leverera naturalster.» (s. 77.) Då kan det alltså stadgas i ett arrendeavtal, att arrendatorn skall vara skyldig att leverera samma antal liter mjölk, som skall läggas till grund för arrendets beräknande vid varje särskild tidpunkt. Har man kommit så långt, har man emellertid i så hög grad reducerat betydelsen av förbudet i 6 § arrendekapitlet att utsätta legan annorledes än i penningar, att det kan ifrågasättas, om detta förbud har något sakligt värde.
    Ett stadgande, som här är av intresse, är 48 § arrendekapitlet. I detta lagrum säges, att vad i 45—47 §§ stadgas ej skall äga tillämpning å skjutsning, vedhuggning eller därmed jämförlig tjänstbarhet,

där den är av ringa betydenhet. För dylik tjänstbarhet gäller alltså icke regeln i 46 §, att ändå att i avtalet annorlunda bestämts, ersättning för arbete skall utgå efter det i orten gängse priset vid tiden för arbetets utförande. Ersättningen för tjänstbarheten kan sålunda bestämmas redan vid arrendeavtalets slutande och tjänstbarheten kan då beräknas så lågt, att dess fullgörande blir en del av legan för jorden. 48 § bildar tydligen ett undantag från 6 §. På grund härav hade det enligt min uppfattning varit av värde, om kommentaren innehållit en närmare utläggning av paragrafens innehåll. Nu göres (s. 294) i huvudsak blott det självklara och därför rätt onödiga uttalandet, att innebörden av paragrafen är att alla arrenden, där arrendatorn icke åtagit sig vidsträcktare arbetsskyldighet än sådan som avser tjänstbarhet av ringa betydelse, undantagas från den för arbetsavtal i samband med jordbruksarrende gällande regleringen.
    Innehållet i 46 §, som är ett av de viktigaste stadgandena i arrendekapitlet, har nyss angivits. Kan emellertid icke 6 §, trots 46 §, anses medgiva, att man vid de allmänna arrendena beräknar arrendet efter en index även om denna ställes i relation till priset på arbetsprestationer? Är det fallet, blir det tillåtet att i ett arrendeavtal föreskriva, att arrendatorn skall utgöra ett visst antal dagsverken och att arrendet skall beräknas efter priset på dagsverken i orten vid de tidpunkter, då arrendatorn skall vara förpliktad att utgöra dagsverken. Man har då högst avsevärt reducerat även betydelsen av förbudet i 46 §.
    Överhuvud är det tydligt att 6 §, om denna ses i relation till andra grundsatser i arrendelagstiftningen, utgör en svag punkt i den svenska arrenderätten. Om icke lagstiftningen griper in, får rättspraxis fastställa linjer för utvecklingen. Måhända komma domstolarna att stanna för att ett bestämmande av en arrendeavgift efter en indexberäkning är tillåtet blott om det icke innebär ett kringgående av 6 § eller annat stadgande i arrendekapitlet. Då måste domstolarna in casu avgöra, om föreskrifterna i ett arrendeavtal om arrendeavgiftens bestämmande efter en indexberäkning innebära ett dylikt kringgående. I så fall komma de att in casu avgöra, om evalveringsbestämmelsen i 6 § första stycket andra punkten skall tillämpas trots att i ett arrendeavtal legan utsatts i penningar. En lösning efter nu angiven linje är emellertid tydligen icke tillfredsställande ur rättssäkerhetssynpunkt. Man kan ju icke på förhand avgöra, om en viss indexberäkning är laglig eller ej.
    3. 10 § arrendekapitlet stadgar att arrendatorn åligger att väl hävda jorden och att vårda och underhålla byggnaderoch övriga fastighetens tillhörig heter så att icke något under arrendetiden försämras. Kommentaren säger emellertid (s. 96): »På grund av det system för bevisning angående fastighetens skick, som lagen uppställt, kommer en försämring i betraktande allenast för så vitt den sträcker sig under den standard, där begreppet brist får anses vidtaga. Bestämmande för detta begrepp är — förutom de föreskrifter, som meddelats i arrendeavtalet — ortens sed och allmänna uppfattning. En försämring från det luxuösa till det normala synes icke föranleda

ersättningsskyldighet, med mindre kontrahenterna genom särskilt förbehåll tillskapat en grund för ersättningens bestämmande.» Kommentaren synes här ha kommit till ett resultat, som icke står i god överensstämmelse med den allmänna rättskänslan. Är icke det riktiga, att jordägaren visserligen icke kan vid syn få annat än brist utdömd, men å andra sidan vid rättegång enligt 13 § kan få även försämring i en fastighets skick ersatt, om fastigheten drivits ner under det skick, i vilken den var vid tillträdet, utan att dock brist får anses föreligga?
    4. S. 202 har icke beaktats, att i visst fall en arrendator kan få avstå en del av expropriationsersättningen till inteckningshavare med bättre rätt (57 § expropriationslagen).
    5. 45 § tredje stycket arrendekapitlet stadgar: »I arrendeavtalet må ej intagas förbud för arrendatorn att utföra arbete åt annan än jordägaren. Har sådant förbud stadgats, vare det utan verkan.» Å s. 282 i kommentaren säges att »av lagens förarbeten torde få dragas den slutsatsen att ifrågavarande regel är avsedd att gälla icke blott för kombinerade avtal (härmed menas i kommentaren avtal, som innehålla en kombination av arrende- och arbetsavtal) utan för arrendeavtal överhuvud taget». Mot detta uttalande i kommentaren har jag givetvis ingen invändning men tillåter mig påpeka, att vi här ha ett fel i lagtexten, vilket står nära det jag i SvJT 1945 s. 812 påpekat i fråga om 18 § arrendekapitlet. Ordet »arrendeavtalet» i lagtexten borde ändras till ordet »arrendeavtal».
    6. Före 1943 års ändringar skulle de sociala arrendereglerna gälla, då jord tillhörande vissa ägare uppläts på arrende, såvida arrendet omfattade odlad jord till en vidd av mellan 4 och 25 hektar. Genom stadgande i 49 § arrendekapitlet är denna regel nu ersatt med att de sociala arrendebestämmelserna skola gälla för jord, tillhörande vissa ägare, om arrendet skall omfatta brukningsdel om högst femtio hektar odlad jord. I samband med att det nya stadgandet bl. a. tar bort den nedre arealgränsen för de sociala arrendena, inför det alltså termen brukningsdel. Då uppstår frågan, huru denna term skall tolkas.
    I svensk författningstext förekommer, mig veterligt, ordet brukningsdel första gången i 1883 års bevillningsförordning, 5 §. Vad som skulle förstås med »brukningsdel» var redan från början i viss mån oklart: skatteregleringskommittén, vars förslag låg till grund för bevillningsförordningen, lämnade icke någon förklaring av ordet, men en diskussion av dess innebörd finnes i DAVIDSONS kommentar till bevillningsförordningen (1889) s. 8 ff. I skattelagstiftningen försvann »brukningsdel» genom 1928 års skattelagstiftning, och kommunalskattelagen har i stället »brukningsenliet», vilket ord upptagits i 3 § av lagen den 21 december 1945 om inskränkning i rätten att förvärva jordbruksfastighet. Jämte i skattelagstiftningen har »brukningsdel» använts — och användes ännu — även i Sveriges officiella statistik. Så säges i Jordbruksräkningen år 1937, vilket arbete ingår i den officiella statistiken, att »såsom brukningsdel räknas i föreliggande berättelse likom vid

föregående undersökningar av liknande slag varje jordbruk med mer än 0,25 hektar åker, som i avseende på driften utgör ett och samma företag och drives med en och samma arbetsstyrka» (s. 17*). Att ordet brukningsdel är mycket vanligt i den moderna jordpolitiska diskussionen (t. ex. i SOA 1946:42, 46) behöver knappast påpekas. I lagberedningens förslag till jordabalk I förekommer »brukningsdel» med en definition, hämtad från en volym av bidrag till Sveriges officiella statistik (s. 85 not), men lägges icke till grund för lagtext. I jordkommissionens förslag av år 1923 till vanhävdslag förekommer ordet brukningsdel (1 §: »för fastigheten såsom särskild brukningsdel nödiga byggnader [må ej] bortföras eller lämnas att förfalla.»). Därifrån överfördes det småningom till 1927 års lag om uppsikt å vissa jordbruk, som torde varit den källa, från vilken det kommit in i 1943 års arrendelagstiftning, och till 1942 års vanhävdslag.
    Någon definition på vad som skall förstås med brukningsdel lämnas varken av jordkommissionen eller i förarbetena till 1927 och 1942 års lagar eller till 1943 års ändringar i arrendelagstiftningen. Bidrag till en definition lämnar emellertid kommentaren. Det framhålles (s. 296), att såsom villkor för specialregleringens tillämplighet gäller att upplåtelsen skall avse en brukningsdel och att de allmänna reglerna bliva tilllämpliga, om endast viss äga upplåtes. En förutsättning för att ett område skall anses som en brukningsdel synes enligt kommentaren vara att det är bebyggt. Upplåtelse på arrende av en brukningsdel synes nämligen enligt kommentaren föreligga dels när ett område, som tidigare varit en brukningsenhet (det må tillåtas mig att här använda detta ord), utarrenderas med byggnader för att förbliva en brukningsenhet, dels när ett område, som tidigare varit en brukningsenhet, utarrenderas för att läggas samman med en annan brukningsenhet, såvida åbyggnaderna följa med vid arrendet (»om vid utarrendering av en fastighets jordbruksjord åbyggnaderna medfölja, torde under föreskrivna betingelser specialregleringen vara att tillämpa, även om i det givna fallet åbyggnaderna till följd av sambruk med annan fastighet icke eller endast i någon mån komma att begagnas» s. 297), och dels när ett område, som tidigare icke varit en brukningsenhet, utarrenderas med byggnader för att bliva särskild brukningsenhet (»specialregleringen är således att tillämpa i det mycket vanliga fallet att en jordägare, som tillhör en av de i §:n angivna grupperna, utarrenderar endast visst bestämt område av en fastighet, ett område som emellertid innehåller den egentliga jordbruksjorden med åbyggnader» s. 296). Likgiltigt är i vart och ett av de angivna fallen, om området är tidigare bebyggt eller nu skall bebyggas av jordägaren (»för att utarrendering av brukningsdel skall anses föreligga, erfordras å andra sidan icke, att den upplåtna jorden vid tiden för arrendeavtalets slutande skall vara bebyggd. Är innebörden av avtalet den, att området skall bebyggas av jordägaren eller för dennes räkning samt därefter nyttjas såsom brukningsdel, är ifrågavarande villkor för specialregleringens tillämplighet uppfyllt» s. 297). Under specialregleringens tillämplighet faller däremot

icke, när ett område, vare sig det tidigare varit en brukningsenhet eller icke, överlåtes utan byggnader, och detta vare sig det skall bli en brukningsenhet eller icke (»skola inga byggnader ingå i arrendet, torde däremot upplåtelse av brukningsdel icke kunna anses föreligga, även om avtalet avser all den jord, som förut utgjort en brukningsdel» s. 297).
    Kommentarens ställning i nu nämnda hänseende kan komma att medföra någon förvåning bland dem, som haft att besluta i arrendelagsfrågan vid 1943 års riksdag. Kommentaren leder ju till att i vissa hänseenden området för de sociala arrendebestämmelserna minskat i förhållande till den tidigare lagstiftningen. Så skulle ett bolag nu kunna oberoende av de sociala arrendereglerna utarrendera ett område öppen jord, överstigande 4 hektar, blott icke några byggnader följa med. Med vad nu angivits är emellertid icke sagt att kommentarens ställning i förevarande hänseende skulle vara oriktig. En diskussion skulle givetvis spränga den ram, som kan tillmätas en recension i denna tidning (märk emellertid att 59 § ålägger jordägaren att avlämna byggnader), men det må tillåtas att påpeka att andra lagutskottet vid 1946 års riksdag i sitt utlåtande om K. M:ts proposition om arrende av viss kommunal jord uppmärksammat, att den av K. M:t i propositionen föreslagna lagen i motsats till det bakomliggande sakkunnigförslaget innehöll ordet brukningsdel. »Användandet av begreppet brukningsdel, varigenom överensstämmelse vunnits med stadgandet i 2 kap. 49 § nyttjanderättslagen, innebär givetvis en begränsning av den föreslagna lagens tilllämplighetsområde i förhållande till vad de sakkunniga föreslagit» (utskottets utlåtande nr 14). Här anser alltså utskottet — jag vågar säga under intryck av kommentaren — att i ordet brukningsdel ligger en begränsning, även om utskottet lämnar öppet vari denna begränsning närmare skall bestå.
    Innan jag lämnar hithörande spörsmål, må det tillåtas mig att beröra en detaljfråga.
    Kommentaren anger icke, om de sociala arrendereglerna äro att tilllämpa, då en jordägare, som eljest vore underkastad dem, arrenderar ut en lägenhet till trädgårdsodling (och därvid även upplåter byggnader). Enligt min uppfattning är detta fallet. Trädgårdsodling är en art jordbruk, arrende av en trädgård är, som kommentaren anger (s. 14), jordbruksarrende och icke lägenhetsarrende. Då bör även en trädgård kunna anses som en brukningsdel. Mot denna slutsats torde icke kunna invändas, att 1943 års ändringar i nyttjanderättslagen fört en upplåtelse av en bostad med en mindre trädgårdsodling till hyra och att därvid statsrådet och chefen för justitiedepartementet tydligen ansett att jord till trädgård icke är jord »avsedd att nyttjas enligt de metoder, som känneteckna jordbruket såsom näring» (NJA 1944 II s. 302).
    7. I 49 § första stycket arrendekapitlet bestämmes bl. a., att under de sociala arrendereglerna skall gå in arrende av brukningsdel, som äges av enskild person, vilken icke är mantalsskriven å fastigheten eller å fastighet, som är i sambruk med densamma, och uppenbarligen besitter fastigheten av annan anledning än att bereda sig sin huvud-

sakliga utkomst av jordbruket. Därefter säges i styckets sista led: »skolande vid bedömande av frågan, av vilken anledning fastighet besittes, i samma ägares hand befintliga, genom ägostyckning, jordavsöndring eller avstyckning skilda områden av samma hemman eller lägenhet betraktas såsom en f a s t i g h e t». I kommentaren gives (s. 308) till detta lagrum följande exempel: »— — — om utarrendering sker av ett sjättedels mantal, som genom ägostyckning eller avstyckning utbrutits från ett helt mantal, samt den utbrutna delen äges av samma person, som äger återstående fem sjättedels mantal, skall prövas icke blott huruvida nämnda ett sjättedels mantal kan sägas av ägaren besittas av annan anledning än att bereda honom hans huvudsakliga utkomst av jordbruket utan även, därest vid sådan prövning sådant icke kan anses vara förhållandet, huruvida mantalet i sin helhet besittes för annat ändamål än jordbruk.» Här har insmugit sig ett fel: en utbrytning av ett sjättedels mantal har icke kunnat ske genom avstyckning utan måste i fråga om den tid, avstyckningsinstitutet funnits enligt lagstiftningen för landsbygden, d. v. s. efter jorddelningslagens tillkomst, ha skett genom laga skifte. Vidare torde lagrummet icke som i kommentaren säges giva anledning till två prövningar — avseende delen och det hela — utan blott till en prövning, avseende hela den ursprungliga fastigheten. Denna prövning skall icke omfatta, huruvida »mantalet i sin helhet» besittes för annat ändamål än jordbruk utan huruvida ägaren uppenbarligen besitter det av annan anledning än att bereda sig sin huvudsakliga utkomst av jordbruket.
    8. Enligt 53 § arrendekapitlet skall rätten till nytt arrende för option s berättigad arrendator förfalla bl. a. då jordägaren avser att han själv, lians make eller avkomling eller ock hans adoptivbarn eller dess avkomling skall bruka fastigheten. I 67 § säges därefter att, om rätten till nytt arrende förfallit på grund av att jordägaren avsett att själv bruka fastigheten, jordbrukaren vid risk av dagsböter är skyldig att inhämta jordbrukskommissionens tillstånd, om han vill inom två år från arrendets upphörande sälja fastigheten eller om han vill inom fem år från samma tidpunkt ånyo upplåta den på arrende. Motsvarande regel gäller när annan än jordägaren skulle bruka fastigheten. I kommentaren säges till 53 § (s. 331—332; jfr även s. 395): »Oaktat nämnda kontroll (d. v. s. kontrollstadgandet i 67 §) kunna dock omständigheterna i ett fall tänkas vara sådana, att det med fog måste antagas, att jordägaren, när han åberopar förevarande grund för optionsrättens förfallande, ej har någon allvarlig avsikt att han själv eller anhörig till honom skall bruka fastigheten. Dylika omständigheter kunna sägas vara för handen, om jordägaren tidigare åsidosatt det i 67 § givna kontrollstadgandet ocli såväl därigenom som eljest lagt i dagen sin vilja att kringgå lagen. Tydligt är att arrendatorn i ett sådant fall bör med utsikt till framgång kunna instämma talan om bibehållande av rätten till nytt arrende.» Tydligen för att det skall tjäna som upplysning icke blott för jordägaren utan även för arrendatorn och domstolen säger därefter kommentaren något längre

ner å s. 332: »I enlighet med den i ilagen förekommande terminologien lärer uttrycket 'bruka fastigheten' innebära detsamma som att idka jordbruk å det utarrenderade området. Att jordägaren vill begagna arrendejorden för annat ändamål, exempelvis utlägga den till skogs- eller jaktmark, torde sålunda icke kunna bryta optionsrätten.»
    Kommentarens uppfattning på nu angivna viktiga punkt i fråga om arrendatorns möjligheter att få stanna kvar kan jag icke dela.
    Det är riktigt att arrendatorn kan jämlikt 53 § instämma jordägaren om bibehållande av optionsrätten, men i detta stadgande, som är gemensamt för förevarande fall och de andra fall, då optionsrätten brytes, och överhuvud är av allmän natur, kan icke ligga en anvisning till domstolen att giva sig in på en så vansklig sak som att pröva, om fastighetsägaren verkligen avser att bruka fastigheten. I att domstolarna skulle äga företaga en dylik prövning skulle ligga ett moment av osäkerhet i fråga om jordäganderätten, vilket lagstiftarna i varje fall icke varit medvetna om att de infört. För ett resultat i den riktning, som kommentaren här angivit, fordras enligt min åsikt en lagändring. Sådan nyttjanderättslagen för närvarande gäller, torde den böra tolkas så, att om jordägaren säger sig vilja bruka fastigheten själv eller uppger att den skall brukas av någon hans anhörig, som är omnämnd i 53 §, optionsrätten alltid faller. Den enda olägenhet, som träffar en jordägare, som ej menar allvar, då han säger att han själv eller hans anhörig skall bruka jorden, är att 67 § blir tillämplig (såvida ej svikligt förfarande förelegat, då enligt departementschefens åsikt straff enligt allmänna strafflagen och vid straffet knutet skadestånd kan utdömas; jfr NJA 1944 II s. 292 och kommentaren s. 395. Av intresse vore emellertid att få ett exempel på när svikligt förfarande skulle anses föreligga). Att kommentarens tolkning av ordet bruka i 53 § är riktig står över diskussion. På liknande sätt bör »bruka» tolkas i alla lagrum, i vilka det förekommer; av de uttalanden i frågan som förekommit bör måhända framhållas vad lagrådet yttrade vid granskningen av förslaget till den första ensittarlagen (NJA 1918 II s. 615). Men av betydelse i en process mellan arrendatorn och jordägaren om bibehållande av rätten till nytt arrende, sedan jordägaren lämnat vederbörligt meddelande till arrendatorn att han själv eller hans anhörig ämnar bruka fastigheten, blir en dylik tolkning blott i det fall att jordägaren medger att han ämnar t. ex. förvandla fastigheten till skog — något som väl knappast kan tänkas kunna inträffa.
    9. Såsom redan angivits under 2 säges i 58 §, att vid de sociala arrendena arrendeavgiften skall vara till sin storlek bestämd. I 65 § andra stycket stadgas, att förbehåll, som strider mot 58 §, är utan verkan mot arrendatorn. Vid 58 § säger kommentaren: »Intages i arrendekontraktet förbehåll, som strider mot förevarande bestämmelse, blir förbehållet enligt 65 § 2 st. utan verkan mot arrendatorn. Detta innebär, att de till beloppet obestämda prestationerna icke kunna utkrävas på rättslig väg samt att arrendatorns underlåtenhet att fullgöra avtalet i denna del ej medför arrenderättens förverkande» (s. 354).

Huruvida kommentaren har rätt i denna uppfattning skall jag ej söka undersöka men anser mig böra påpeka, att ståndpunkten, att de till beloppet obestämda prestationerna icke under några förhållanden skulle kunna utkrävas på rättslig väg, är mycket hård mot jordägaren.
 

    Ett sammanfattande omdöme om kommentaren måste bliva synnerligen fördelaktigt. Den svenska arrendelagstiftningen har under innevarande sekel blivit föremål för tre genomgripande förändringar: 1907, 1927 och 1943. I den lagberedning, som utarbetade förslaget till 1907 års lagstiftning, var justitierådet SKARSTEDT ledamot. I den beredning, som utarbetade förslaget till 1927 års lagstiftning — de jordsakkunniga — var justitierådet EKBERG sekreterare. I 1936 års arrendeutredning, vars förslag ledde fram till 1943 års lagstiftning, var häradshövding ANDERBERG ordförande och han var föredragande både i lagrådet och i arrendelagutskottet. Bakom kommentaren står därför synnerligen stor sakkunskap. Kommentaren är också ett utmärkt verk. Arbetet ger läsaren stort utbyte och framställningen är lättläst, klar och instruktiv.