LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL JORDABALK.

 

En redogörelse för några huvudpunkter.

 

AV

 

HOVRÄTTSRÅDET HERVED AF TROLLE.

 

Lagberedningen har den 12 juni 1947 avlämnat första delen av sitt förslag till jordabalk.¹ Detta betänkande behandlar fastighet och dess gränser, tillbehör till fastighet, rättsförhållanden mellan grannar, köp, byte och gåva, förköpsrätt, återköpsrätt och verkan av klander. I ett följande betänkande ämnar beredningen upptaga bl. a. bestämmelser om förvärv i tillit till fastighetsboken och hävd, företräde i rättsförvärv, födoråd, nyttjanderätt av olika slag och servitut samt reglera inskrivningsväsendet. De nuvarande bestämmelserna om arrende och hyra torde komma att i sak oförändrade inarbetas i jordabalken.
    Det säger sig självt att det av lagberedningen år 1909 framlagda förslaget till jordabalk ligger till grund för det nu pågående revisionsarbetet och är till ovärderlig nytta för detta. Förslaget, som endast i vissa delar blev genomfört, har liksom de tidigare jordabalksförslagen övat stort inflytande på rättspraxis. I åtskilliga frågor har beredningen funnit de lösningar som anvisats i detta förslag alltjämt kunna godtagas, medan i andra nya vägar ansetts böra beträdas. Genom senare lagstiftning — särskilt rörande fastighetsregistreringen och inskrivningsväsendet — ha numera förutsättningar skapats för en på vissa områden mera genomgripande revision än den som kunde förordas i 1909 års förslag.

 

    Med fastighet avses i förslaget registerfastighet. Bestämmelser ha upptagits om fastigheternas utsträckning i havet och de stora sjöar— Vänern, Vättern, Hjälmaren och Storsjön i Jämtland — där icke allt vatten skall betraktas såsom enskilt. Förslaget innebär i huvudsak, att gränsen för enskilt vattenområde skall sammanfalla med gränsen för enskilt fiskevatten i det läge, som förordats av fiskerättskommittén i dess förslag till ny fiskelag.² I fråga om rågång, vars sträckning icke blivit på ett bindande sätt avgjord, föreslås i anslutning till

 

¹ Ifr SvJT 1947 s. 274 och 688. Betänkandet är undertecknat av ordföranden utrikesministern Östen Undén samt ledamöterna häradshövdingen Einar Anderberg, statsrådet Herman Zetterberg och hovrättsrådet Herved af Trolle, av vilka den sistnämnde även varit beredningens sekreterare.

² Se SvJT 1947 s. 686.

 

7—487004. Svensk Juristtidning 1948.

 

12 kap. 3 § JB att gränsens sträckning skall bedömas med ledning av de rå och rör eller andra märken, som av ålder ansetts utvisa gränsen. Detsamma skall gälla annan av ålder bestående gräns. Beträffande gräns, som kan anses behörigen bestämd, innefattar förslaget en utvidgning av den genom 1932 års lagstiftning införda grundsatsen, att den sträckning som i laga ordning utmärkts på marken skall lända till efterrättelse, ändå att den ej överensstämmer med förrättningskartan och därtill hörande handlingar. Denna grundsats skall sålunda även tillämpas på varje gräns i stad eller annat samhälle, som med avseende på mätningsväsendet är likställt med stad. Gräns, som tillkommit genom överlåtelse eller tvångsinlösen, skall ha den sträckning som varit avsedd vid förvärvet. Då tillräcklig upplysning härom ej kan vinnas, skall hävden äga vitsord.
    Rörande gräns i enskilt vattenområde innehåller förslaget en subsidiär bestämmelse, att gränsen skall anses ha sådan sträckning att till varje fastighet hänföres den del av vattenområdet, som är närmast dess strand. Bestämmelsen överensstämmer med tolkningen i rättspraxis av ett motsvarande stadgande i 12 kap. 4 § JB. Gränsen skall liksom enligt gällande rätt vara fast, d. v. s. dess läge skall ej påverkas av förändringar i strandlinjen. Stadgandena om gränsdragning efter närhet till strand och om fast gräns kompletteras med en jämkningsregel. Vid gränsbestämning skall kunna företagas den jämkning, som prövas rättvis och ändamålsenlig med hänsyn till hävden, naturförhållandena och andra omständigheter. Härjämte föreslås att, om strandfastighet genom strandens förskjutning blivit skild från vattnet, fastighetens ägare skall få nyttja det torrlagda området och härför njuta strandägares rätt enligt 1 kap. 3 § VL, såframt icke områdets ägare därigenom lider men av någon betydelse.
    Det kan vidare nämnas, att beredningen upptagit en bestämmelse i den tidigare omstridda frågan, huruvida ett vattenområde in dubio skall anses skiftat tillsammans med det skifteslag, vartill området hör. I anslutning till rättspraxis uttalas i denna bestämmelse att, om det ej kan utredas hur vattenområde behandlats vid skifte, området skall anses delat mellan de ägolotter som ligga vid stranden.
    I fråga om tillbehör till fastighet lämnas tämligen detaljerade bestämmelser, som skola ersätta stadgandena i 1895 års lag. I huvudsak har beredningen funnit sig böra godtaga de principer, som kommit till uttryck i gällande rätt. Förslaget innefattar dock åtskilliga sakliga nyheter. Av särskilt intresse äro de i förslaget upptagna bestämmelserna om vilka föremål som på grund av sitt samband med byggnad få karaktär av tillbehör till fastighet. Enligt förslaget skall till byggnad höra sådant varmed byggnaden blivit försedd, vare sig fast inredning eller annat, såvida det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller viss lägenhet däri. Den nuvarande regeln att till fabrik eller annan för industriell verksamhet inrättad byggnad skall räknas varje motor, maskin, kärl eller därmed jämförligt redskap, som för sin användning kräver och jämväl vilar på fast, från grunden berett under-

 

lag, är till följd av den tekniska utvecklingen föråldrad och har från skilda håll blivit starkt kritiserad. Denna regel har i förslaget ersatts med en bestämmelse att såsom tillbehör till fabrik och annan lokal för industriell eller därmed jämförlig verksamhet skola räknas maskiner och dylik utrustning allenast om deras användning ej är begränsad till viss industri eller verksamhetsgren. I förslaget har till underlättande av lagtillämpningen upptagits exempel på föremål, som normalt äro att anse såsom tillbehör till olika slag av byggnader och lokaler.
    Förslaget innehåller vidare en bestämmelse att, när föremål överlåtes under äganderättsförbehåll, detta skall vara utan verkan, om föremålet tillförts fastigheten på sådant sätt att det blir tillbehör till denna. Stadgandet innebär alltså icke blott — såsom enligt gällande rätt— att förbehållet förlorar sin verkan mot tredje man utan även att det ej kan åberopas mot fastighetsägaren personligen.
    I avsnittet om rättsförhållanden mellan grannar upptager förslaget regler om immissioner. Vid bedömande av en immissions tillåtlighet skall hänsyn tagas till gängse förhållanden i orten. Om fastighet nyttjas på sådant sätt att granne utsättes för buller, skakning, rök, gnistor, hetta, köld, stank eller annat dylikt utöver vad i orten är eller kan påräknas bli vanligt, föreligger en förutsättning för att betrakta immissionen såsom otillåten. Även andra omständigheter måste emellertid beaktas. En immission, som går utöver det i orten vanliga, skall likväl anses tilllåten, om den finnes böra tålas med hänsyn till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden, alltså på orter av samma karaktär. Då en sådan jämförelse ej kan göras, skall immissionen anses tilllåten, ifall den är av ringa betydelse. Överskrider en immission det tilllåtna måttet, skall grannen äga påkalla åtgärder till störningarnas förebyggande eller minskande eller, om detta icke är möjligt, åläggande att inställa verksamheten. Grannen skall vidare vara berättigad till skadestånd.
    Det måste emellertid tillses, att rättsskyddet mot immissioner icke skapar otrygghet för industrien. I förslaget förordas — efter mönster i norsk och finsk rätt — ett koncessionssystem, som ger industriidkare möjlighet att få sin ansvarighet för immissioner begränsad. Om koncession meddelats, skall granne icke, så länge därvid föreskrivna villkor följas, äga påfordra att driften nedlägges eller andra förebyggande åtgärder vidtagas än sådana som kunna genomföras utan oskälig kostnad. Däremot skall koncession icke medföra befrielse från skyldighet att utge skadestånd med anledning av immission. Koncession må sökas icke blott för industriell anläggning utan även för annan användning av fastighet som kan innebära störningar för granne.
    Vid betänkandet är fogat ett utkast till lag om grannelagskoncession, i vilket bestämmelser upptagits om koncessionsförfarandet. Koncession skall enligt detta utkast meddelas av en för hela riket gemensam nämnd, bestående av två domstolsjurister, två tekniskt och industriellt sakkuniga samt en läkare. Det må framhållas att koncession skall kunna beviljas utan att de vanliga villkoren härför äro uppfyllda, därest

 

verksamheten är av synnerlig betydelse för landets näringsliv eller för arbetstillgången i orten eller eljest från allmän synpunkt.
    Samma begränsning i fråga om befogenhet att påtala immissioner som då koncession meddelats föreslås för det fall att störningarna ägt rum under viss tid utan att talan därå väckts. Stadgandet härom avser immissioner från fabrik eller annan fast anläggning, vilka pågått tre år i följd. I sådant fall kan talan icke föras om verksamhetens inställande eller om vidtagande av särskilt dyrbara förebyggande åtgärder, med mindre störningarna tilltagit i omfattning.
    I fråga om rättsförhållanden mellan grannar behandlas vidare bl. a. grävning och annat sådant arbete som kan medföra skada på grannes mark. Förslaget — som i denna del främst avser byggnadsverksamhet— inskärper att den grävande är skyldig vidtaga alla skyddsåtgärder, som kunna förutses vara erforderliga till förekommande av skada. Därest kostnaden för skyddsåtgärd finnes uppenbarligen överstiga beloppet av den skada, som den avser att förebygga, må dock skyddsåtgärd underlåtas och arbetet verkställas mot ersättning för skadan. Vid försummelse att utföra skyddsåtgärd kan den grävande tillhållas att vidtaga sådan åtgärd eller att inställa arbetet. Han har vidare att ersätta skada, som förorsakats genom försummelsen. Om arbetet är av mer än vanligt ingripande beskaffenhet eller eljest av den natur att det medför särskild risk för omgivningen, skall skada ersättas, ändå att någon försumlighet icke visas föreligga. Skyddsåtgärd får vidtagas på annans mark, om så erfordras för att undvika oskälig kostnad eller annan synnerlig olägenhet.

 

    Förslaget ger en ingående reglering av köp, byte och gåva. I denna framställning kan ej lämnas någon översikt över hithörande bestämmelser, utan redogörelsen får begränsas till några centrala spörsmål, avseende avtalsformen och villkorliga överlåtelser. Innan dessa problem beröras må dock nämnas, att beredningen föreslår avskaffande av förmånsrätten för ogulden köpeskilling, en förmånsrätt som medfört betydande olägenheter för fastighetskrediten och ej längre torde behöva bibehållas i säljarens intresse. Vidare kan framhållas, att förslaget utsträcker säljares ansvarighet för den sålda fastighetens fysiska beskaffenhet. Denna ansvarighet är enligt gällande rätt i princip beroende av särskild utfästelse i köpehandlingen. Enligt förslaget har säljaren att svara även för fel eller brist som köparen — oavsett att någon utfästelse icke föreligger i köpehandlingen — med hänsyn till den avtalade köpeskillingen och omständigheterna i övrigt icke rimligen bort räkna med. Detta innebär att en allmän standard, låt vara i begränsad utsträckning, uppställes som norm vid bedömandet av fastighetens kontraktsenliga beskaffenhet.
    Frågan om avtalsformen sammanhänger nära med de syften som lagfartsinstitutet skall tillgodose. Detta institut har till huvudsaklig uppgift att möjliggöra en permanent publicitet beträffande äganderättsförvärv. Med lagfarten förbindas vissa rättsverkningar. Den medför i åtskilliga fall rättsskydd i intressekollisioner och en legitimerande verkan.

 

Lagfarten ger emellertid enligt svensk rätt icke någon obetingad garanti för det inskrivna fångets giltighet; den utgör ej, såsom tradition av lös egendom, grund för godtrosförvärv. Enligt lagfartsförordningen får talan å fång lagligen prövas utan hinder av lagfart. En fastighet kan följaktligen, oaktat fångesmannen erhållit lagfart, genom klander frånvinnas köparen utan annan möjlighet för denne till gottgörelse än som följer av reglerna om hemulsskyldighet. Endast såtillvida har lagfarten betydelse för giltigheten av äganderättsförvärv, att tiden för tjuguårig hävd räknas från lagfartens meddelande.
    Vid en revision av jordabalken framstår det såsom önskvärt, att tillliten till fastighetsboken tryggas genom någon form av rättslig garanti. Av hänsyn till fastighetsomsättningen och fastighetskrediten är det uppenbarligen av största vikt, att den upplysningskälla som tillskapats genom inskrivningsväsendet blir så tillförlitlig som möjligt. Det måste anses otillfredsställande att den, som genom överlåtelse förvärvar en fastighet i tilltro till bokens lagfartsuppgift, icke skyddas mot en brist i fångesmannens åtkomst. Lagfarten bör i princip förbindas med en giltighetsverkan, som medger godtrosförvärv för tredje man utan avvaktan på hävdetidens utgång. Även i fråga om penninginteckning och andra begränsade rättigheter bör en giltighetsverkan av lagfarten eftersträvas. Den som fått en sådan rätt upplåten åt sig av den inskrivne ägaren bör, om han var i god tro, icke gå denna rätt förlustig, när fastigheten frånvinnes upplåtaren.
    Av beredningen torde problemet om fastighetsbokens publica fides komma att lösas i nära överensstämmelse med vad som skett i Danmark och Norge. Beredningen säger sig ämna föreslå att, då rättshandling blivit föremål för inskrivning i fastighetsbok, invändning om rättshandlingens ogiltighet ej må göras mot den som genom avtal i god tro förvärvat rätt till fastigheten. Med avtal avses härvid även benefika överlåtelser och upplåtelser. Denna bestämmelse skall dock ej äga tilllämpning, där rättshandlingen tillkommit genom förfalskning eller under tvång som avses i 28 § avtalslagen eller företagits av någon som var omyndig eller handlade under inflytande av rubbad själsverksamhet. För dessa fall ämnar beredningen i stället föreslå, att den godtroende förvärvaren skall bekomma ersättning av statsverket för sin förlust.
    Vid sidan av sina självständiga uppgifter har avtalsformen till ändamål att trygga och underlätta lagfartsproceduren. En utökning av lagfartens rättsverkan i syfte att åstadkomma större trygghet i fastighetsomsättningen är därför ägnad att skärpa kravet att den rättshandling, som skall ligga till grund för lagfart, upprättas i viss form. Det blir av särskild vikt att de avtal, som äro föremål för inskrivning, icke tillkomma i strid med den materiella rätten. På samma gång måste tillses, att formkravet icke drives så långt att alltför tyngande band läggas på fastighetsomsättningen. Med den begränsade giltighetsverkan, som beredningen ämnar tillägga inskrivningen, bör detta kunna undvikas, och det ifrågasättes icke att för vår del införa en motsvarighet till de stränga och invecklade formbestämmelser, som ansetts er-

 

forderliga i vissa kontinentala rättssystem med vidsträckt tillämpning av principen om fastighetsbokens publica fides. Formföreskrifterna i beredningens förslag anknyta till gällande rätt. En skärpning av formkravet — särskilt sådant det föreligger i rättspraxis — är påkallad även av andra skäl än önskvärdheten att skapa en förutsättning för att tillägga lagfarten ökad rättsverkan.
    En nyhet i förhållande till gällande rätt är att enligt förslaget för giltigt köp skall krävas båda kontrahenternas underskrift. I rättspraxis anses att fullbordat köp föreligger, oaktat köparen icke undertecknat någon handling. Denna ståndpunkt överensstämmer med en tidigare rådande sedvänja att allenast säljaren undertecknade den om köpet upprättade handlingen. Det är numera brukligt att för köp begagna två särskilda handlingar: ett köpekontrakt som upptager alla de överenskomna köpevillkoren och ett köpebrev som innehåller förklaring att fastigheten överlåtits och att köpeskillingen erlagts. Köpekontraktet undertecknas av båda kontrahenterna, köpebrevet av säljaren ensam. Att emellertid köparens underskrift å den grundläggande köpehandlingen icke inbegripes i formkravet synes knappast tillfredsställande. Säljarens underskrift — hans ensidiga viljeförklaring — ådagalägger icke att också köparen velat bli bunden av köpet eller av varje avtalspunkt som intagits i handlingen. Av beredningen framhålles att ett av formkravets viktigaste ändamål, tryggandet av bevisningen, blir förfelat när köparens underskrift saknas; avtalets tillkomst får ifall av behov styrkas på samma sätt som om endast muntlig överenskommelse förelegat. Det anföres vidare, att köparen ej sällan får i samband med köpet ikläda sig vittgående förpliktelser i förhållande till säljaren och tredje man samt att även med hänsyn härtill köparens underskrift är lika påkallad som säljarens. Från kravet på köparens underskrift undantages särskilt upprättat köpebrev.
    Vittneskravet i 1 kap. 2 § JB har tolkats olika under skilda tider men anses i nutida rättspraxis icke innebära, att ett köpeavtal utan vittnen alltid är ogiltigt. Vittnena betraktas ej längre såsom solennitetsvittnen utan endast såsom exklusivt bevismedel i fall då avtalets riktighet bestrides. Lagfart, som sökes på grund av en obevittnad köpehandling, måste dock avslås, såvida köpehandlingen ej utfärdats av offentlig myndighet.
    Den nuvarande vittnesregeln, sådan den tillämpas i rättspraxis, kan ej anses medföra erforderlig trygghet i fastighetsomsättningen. En strängare vittnesregel är motiverad främst av den förut berörda utvidgning av lagfartens rättsverkan, enligt vilken fastighetsbokens ägare uppgifter skola ligga till grund för godtrosförvärv. På grund härav erfordras — anför beredningen — att köpet slutes under former, som verkligen äro ägnade att förebygga materiell oriktighet vid inskrivningen. Med hänsyn till lagfartens ökade rättsverkan är det vidare angeläget att skapa en garanti för lagfartspliktens fullgörande, så att fastighetsbokens uppgifter hållas aktuella. För en skärpning av vittnesföreskriften talar enligt beredningens uppfattning även önskvärdheten

 

att söka direkt motverka missförhållanden på fastighetsmarknaden. Också för vinnande av detta syfte bör vittnesregeln så utformas, att den tillika medför en kontroll över lagfartsskyldighetens iakttagande.
    Den av beredningen förordade vittnesregeln bygger i huvudsak på det förslag om kvalificerat köpevittne, som jordabalkskommissionen på sin tid framlade. Behörighet såsom sådant vittne — laga köpevittne — skall tillkomma dels vissa personer på grund av deras ställning, dels av under rätten förordnade personer. Till den första kategorien ha hänförts distriktslantmätare, häradsskrivare, landsfiskal, stadsfiskal, stadsfogde, notarius publicus, advokat och föreståndare för bankaktiebolags notariatavdelning. Om köp slutes utomlands, får såsom laga köpevittne anlitas den tjänsteman vid svensk beskickning eller svenskt konsulat som utses för sådant ändamål. Av underrätt skall, efter föreliggande behov, till laga köpevittnen förordnas inom domkretsen bosatta personer, som äro förtrogna med fastighetsförhållandena i trakten. De förordnade köpevittnenas kompetens skall gälla köp av fast egendom, som helt eller delvis är belägen inom domkretsen. För de övriga laga köpevittnenas behörighet uppställes däremot icke någon lokal begränsning, utan de skola kunna anlitas oberoende av egendomens belägenhet. Laga köpevittne skall föra förteckning (dagbok) över de överlåtelser, vid vilka vittnet medverkat. Utdrag av förteckningen skall periodvis insändas till vederbörande myndighet (måhända lämpligen inskrivningsdomaren) för kontroll över lagfartspliktens fullgörande.
    Vittneskravet skulle enligt jordabalkskommissionens förslag vara fyllt, när ett laga köpevittne bestyrkt köpehandlingen. Det skulle således ej längre krävas två vittnen. Vilken ståndpunkt man bör intaga till denna fråga synes tveksamt. Beredningen har bibehållit den hävdvunna regeln om två vittnen. Av dessa skall det ena vara laga köpevittne.
    Enligt beredningens förslag skall alltså köpevittne ha karaktären av solennitetsvittne. Avtalet skall väl kunna styrkas annorledes än genom köpevittne, men genom vittnesregeln eftersträvas också att trygga bevisningen rörande köpet. Från vittnesregeln undantages köpebrev i fall då köpekontrakt upprättats. Den avser ej heller försäljning genom statlig myndighet.
    Formkravet har den innebörden att köpet skall avslutas inför vittnena och att dessa skola bestyrka säljarens och köparens underskrifter. Kontrahenter och vittnen skola alltså samtidigt närvara vid köpets ingående.
    De regler som förslaget innehåller om formen för köp avse enligt sakens natur även byte. De skola vidare tillämpas på gåva. Såväl givare som gåvotagare skall alltså underteckna gåvobrevet, och det kräves medverkan av två vittnen, ett av dem laga köpevittne. Gåva kommer till stånd redan genom att gåvobrevet upprättas i den föreskrivna formen. För gåvans fullbordande skall följaktligen icke vidare erfordras särskild tradition av handlingen.

 

    Enligt 1 kap. 2 § JB må ej i andra fall än särskilt är stadgat »säljare i köpe- eller skiftesavhandling om jord och fastighet hädanefter förbehålla sig eller andra att emot någon i samma avhandling bestämd penningsumma eller andra villkor få framdeles vinna egendomen åter». Bestämmelsen avser alltså köp och byte. Undantag från förbudet innefattas i 1924 års lag om återköpsrätt.
    Den anförda bestämmelsen, som tillkom genom förordningen den 1 maj 1810, torde icke ha vänt sig mot varje förbehåll av säljaren att återvinna egendomen. Enligt förordningens ingress har förbudet till syfte att förekomma »den skada och de olägenheter, som ej mindre enskilda än det allmänna tillskyndas därigenom att vid försäljning av fast egendom säljaren betingar sig eller andra att egendomen efter längre tids förlopp återtaga». Bestämmelsen torde följaktligen ha avsett återvinning på en mera avlägsen tidpunkt. Av beredningen uttalas, att förbudet ursprungligen var riktat mot en på sin tid talrikt förekommande typ av familje- och släktförbehåll. Vid köp mellan nära anförvanter uppställdes ofta ett dylikt förbehåll, som innebar rätt försäljaren och hans arvingar att återköpa fastigheten vid framtida försäljning utom släkten. Återköpspriset var i allmänhet fixerat på förhand, och förbehållen voro därför i hög grad ägnade att minska ägarens intresse att nedlägga kostnader på fastigheten.
    I doktrin och rättspraxis har man vid stadgandets tolkning gjort en åtskillnad mellan suspensiva och resolutiva villkor. Såsom suspensiva betecknas villkor, som hålla äganderättens övergång på köparen svävande. Till resolutiva hänföras villkor, som bringa äganderätten att återgå. Suspensiva villkor ha ansetts tillåtna men resolutiva villkor förbjudna. Denna gränsdragning har emellertid i praktiken visat sig vansklig att genomföra. Det kan ofta bero av en slump, huruvida kontrahenterna avfattat ett köpevillkor så att villkoret uppskjuter köpets definitiva verkan eller så att det framstår såsom resolutivt. Att bedöma villkorets tillåtlighet uteslutande efter den formulering som kontrahenterna kommit att använda är knappast tillfredsställande. I senare rättspraxis har man ock sökt anlägga en mindre formell ståndpunkt. Man har godtagit en bestämmelse i köpehandlingen som »måste anses som villkor för att köp skulle komma till stånd» men betraktat villkoret såsom otillåtet, då med köpehandlingen »måste ha avsetts att äganderätten omedelbart skulle övergå till köparen». Gränsen mellan tillåtna och otillåtna villkor är dock alltjämt oklar.
    Den i rättspraxis antagna skillnaden mellan suspensiva och resolutiva villkor får betraktas såsom en efterhandskonstruktion, vilken —såsom beredningen anmärker — är otillgänglig för allmänheten och olämplig för praktisk tillämpning. Vid avgränsningen av de villkor som böra förbjudas har beredningen sökt direkt anknyta till den i stadgandet antydda grundsatsen att villkor, som under längre tid göra rättsförhållandet ovisst, skola vara otillåtna. Härvid har — i motsats till vad nu är fallet — begränsningen i avtalsfriheten ansetts böra om

 

fatta jämväl förbehåll i köparens intresse. Från allmän synpunkt bör det förhindras, att köparen under åberopande av någon villkorsklausul kan återlämna fastigheten oberoende av hur lång tid som förflutit efter avtalet. Enligt förslaget må vid köp fånget ej göras beroende av villkor under längre tid än två år från köpehandlingens dag. Om tid för villkoret icke blivit utsatt, skall den anses utgöra två år. Även ett »korttidsvillkor» av resolutiv typ är följaktligen medgivet; den nuvarande distinktionen mellan suspensiva och resolutiva villkor blir med den föreslagna regeln utan betydelse.
    Förbudet mot köpevillkor med längre varaktighet än två år gäller enligt förslaget icke förbehåll, varigenom fånget göres beroende av köpeskillingens erläggande. För sådant villkor stadgas icke någon tidsbegränsning. Även förbehåll om återköpsrätt vid försäljning av fastighet i allmän ägo äro undantagna från tvåårsregeln i den mån de falla under de av beredningen i anslutning till 1924 års lag upptagna bestämmelserna. Regeln skall naturligtvis ej heller utgöra hinder mot att uppställa villkor, som eljest ha sin grund i särskilt lagstadgande.
    Om längre tid än två år avtalats, är köpet enligt förslaget ogiltigt. Detta innebär en avvikelse från gällande rätt, vars svårtolkade bestämmelser i ämnet ansetts innebära att säljaren icke kan på grund av förbehållet kräva köpets återgång. Förbehållet har uppfattats såsom ogiltigt men avtalet i övrigt såsom bindande. Köparen lärer dock kunna häva avtalet, därest lagfart icke kan meddelas för honom. Att låta endast villkoret bli utan verkan eller att begränsa dess giltighet till den föreslagna maximitiden har beredningen icke funnit tillfredsställande.Villkoret kan ha varit av avgörande betydelse för avtalets tillkomst och dess bortfallande kan helt förändra köpets innebörd för kontrahenterna eller en av dem.
    I laga köpevittnes åligganden bör ingå att i förekommande fall upplysa kontrahenterna att villkor av längre varaktighet än två år är otilllåtet. Kontrahenterna bli då i tillfälle att ånyo överväga frågan om köpet. Om emellertid ett sådant villkor intages i köpehandlingen, blir köpet ogiltigt och lagfart kommer att vägras. Inskrivningsdomaren har att underrätta sökanden om skälen för avslagsbeslutet. Med den skärpta kontroll över lagfartspliktens iakttagande, som blir en följd av de föreslagna reglerna om laga köpevittne, böra kontrahenterna i varje fall tämligen snart efter köpet få kännedom om avtalets ogiltighet.
    De nu anförda bestämmelserna gälla i fråga om villkorsklausuler vid köp och byte. Vid gåva kan enligt gällande rätt förbehåll om återvinning uppställas utan annan inskränkning än som följer av lagstiftningen om vissa rättshandlingar till förmån för ofödda. Redan i motiven till 1909 års förslag anfördes, att det otvivelaktigt skulle strida mot den grunduppfattning, på vilken 1810 års förordning vilade, om villkorsklausuler vid gåva tillades verkan under en obegränsad tid. Å andra sidan borde vid gåva föreligga större möjlighet än vid köp att förbinda överlåtelsen med villkor. Enligt beredningens förslag skall givaren kunna mot gåvotagaren åberopa en villkorsbestämmelse, för

 

vars verkan utsatts längre tid än två år. Gentemot tredje man, till vilken gåvotagaren avyttrat fastigheten, skall däremot dylikt långtidsvillkor icke gälla, förutsatt att egendomen överlåtits innan talan om återgång av gåvan blivit instämd. Givaren är i detta fall hänvisad till att av gåvotagaren utkräva gåvans värde. En annan sak är att själva överlåtelsen kan vara ogiltig på grund av ett i gåvobrevet intaget förbud mot överlåtelse. Med den olikhet som föranledes av tvåårsregeln överensstämmer beredningens förslag i fråga om villkor vid gåva nära med den lösning som förordades i 1909 års förslag.

 

    Såsom en viktig uppgift vid revisionsarbetet framstår att söka åstadkomma en bättre överensstämmelse mellan de civilrättsliga reglerna om fång till fast egendom och de normer för fastighetsbildningen, som uppställts i jorddelningslagstiftningen. Köp av ett område av fastighet— ett s. k. arealköp — medför äganderättsförvärv, även om förutsättningar saknas för att utbryta området till en fastighet i lantmäteriteknisk mening. Förvärvaren kan väl icke erhålla lagfart på sitt fång, men det förekommer likväl ofta att dylika överlåtelser äga bestånd. Härigenom motverkas den jordpolitiska kontrollen över fastighetsbildningen. Det försålda området kan icke upptagas i fastighetsregistret, och oreda uppstår sålunda i fastighetsredovisningen.
    I syfte att undanröja denna motsättning mellan reglerna om köpets rättsverkningar och jorddelningslagstiftningen föreslår beredningen, att giltigheten av en arealöverlåtelse skall vara beroende av att området genom laga delning skiljes från den fastighet, vartill det hör. Överlåtelsen blir alltså förbunden med ett legalt villkor; den skall gå åter, om fastighetsbildningen ej kan genomföras. Till säkerhet för återbekommande av redan erlagd köpeskillning skall köparen kunna utan säljarens medgivande erhålla inteckning i dennes fastighet.
    Vid överlåtelse av ideell andel i fastighet kan meningen vara, att ägarna av de särskilda andelarna skola inneha fastigheten gemensamt. Syftet kan emellertid också vara ett annat: delägarna avse att nyttja var sitt område av fastigheten. Det är härvid mycket vanligt, att de göra en privat uppdelning — sämjedelning — och att den överlåtna andelen icke blir utbruten genom laga delning av fastigheten. Anledningen härtill kan vara att delägarna finna en legal delning överflödig eller att den på grund av lagens föreskrifter ej går att genomföra. Lagfart kan erhållas på en ideell andel, som i realiteten utgör en sämjedelningslott, och även inteckning kan meddelas i den sålunda lagfarna egendomen. Sämjedelningen kan komma att gälla mot ny ägare, till vilken andelen överlåtits eller som inropat den på exekutiv auktion. Från jordpolitisk synpunkt innebär möjligheten till sämjedelning ett uppenbart missförhållande. De allmänna intressen som skola beaktas vid fastighetsbildningen och som föranlett restriktiva bestämmelser i jorddelningslagstiftningen bli äventyrade. Sämjedelningen, som för övrigt kan ändras av delägarna, kommer icke till synes i fastighetsregistret och medför betydande olägenheter för inskrivningsväsendet.
    Enligt förslaget skall överlåtelse av andel i fastighet vara beroende

 

av att andelen utbrytes genom laga delning, såframt ej fastigheten skall innehas odelad under samäganderätt eller i enkelt bolag. I lagfartsärendet har sökanden att styrka överenskommelse om äganderättsgemenskap, och ett dylikt rättsförhållande skall komma till uttryck i lagfartsbeslutet. Härvid tänker sig beredningen att förbehålla gemensam lagfart för sådana fall då äganderättsgemenskap föreligger. Om flera tillsammans förvärva fastighet under samäganderätt eller i enkelt bolag, skola de söka gemensam lagfart å fånget. Därest andel i fastighet förvärvats av någon som skall tillsammans med överlåtaren eller annan delägare inneha fastigheten odelad under samäganderätt eller i enkelt bolag, skall lagfart meddelas förvärvaren gemensamt med övriga delägare eller bolagsmän. Särskild lagfart skall alltså icke vidare kunna meddelas på andel i fastighet. I de fall, då fastigheten ej skall innehas gemensamt, får lagfart beviljas först sedan laga utbrytning av andelen ägt rum och vunnit laga kraft. Även vid köp av andel i fastighet skall, i händelse överlåtelsen går åter, köparen ha rätt till inteckning i säljarens fastighet till säkerhet för återbärande av köpeskillingen.
    Förslaget innebär, att en sämjedelning icke godtages av lagen och att, där sådan delning företagits, delägarna icke anses såsom ägare av bestämda områden. Äganderätten betraktas alltjämt såsom gemensam, och rättsförhållandet skall — i motsats till vad nu är fallet — komma under samäganderättslagen eller lagen om enkla bolag.
    Det må nämnas, att den här angivna regleringen icke avser överlåtelse av andel i strömfall, som utgör särskild fastighet. Andel i sådan fastighet skall kunna överlåtas oberoende av delningsåtgärd och följaktligen även lagfaras såsom andel.
    Frågan om giltigheten av överlåtelser, som avse andel i samfälld mark, har varit föremål för mycken tvekan i rättstillämpningen. Genom ett avgörande år 1938 av HD in pleno har emellertid en överlåtelse av andel i samfälld mark, som icke varit föremål för skifte, ansetts bindande. Det är emellertid tydligt, att genom förekomsten av dylika överlåtelser viktiga jordpolitiska intressen bli åsidosatta. Av fastighetsbildningssakkunniga erinras sålunda, att vid bildande av en fastighet dess andel i samfälld mark kan ha varit en väsentlig förutsättning för åtgärdens tillåtlighet. Enligt beredningens förslag skall därför andel i samfälld mark ej få överlåtas för sig.
    De legala villkor, som förslaget sålunda uppställer för giltigheten av areal- och andelsöverlåtelser, avse köp, byte och gåva. I fråga omfång genom arv eller testamente torde en motsvarande reglering vara tänkbar. Härvid lära reglerna om arvskifte böra kompletteras i syfte att en fastighet, som på grund av gällande bestämmelser icke kan delas i flera brukningsenheter, skall odelad tilläggas en av arvingarna, såvida fastigheten ej skall innehas gemensamt.

 

    Av beredningen föreslås att vid sidan av legal förköpsrätt införes en konventionell. Denna innebär liksom den legala en befogenhet att, när egendomen säljes, inlösa den till det pris köparen utfäst. Det ligger i

 

sakens natur att överlåtelsen oftast kommer att ske direkt till den förköpsberättigade, som då får betala det allmänna marknadspriset. Förköpsrätt skall kunna tillskapas även utan samband med försäljning och upplåtas med eller utan anknytning till annan fastighet. Om förköpsrätt tillförsäkrats ägare av viss fastighet, skall den vara oskiljaktigt förenad med äganderätten till denna. Den personliga förköpsrätten skall icke kunna överlåtas. För att äga bestånd skall förköpsrätt inskrivas; den förfaller om meddelad inskrivning dödas eller eljest upphör att gälla. Förköpsrätt, som tillkommer annan än kronan eller kommun, skall ej gälla utöver femtio år från det rättigheten blev inskriven. Den konventionella förköpsrätten skall lika litet som den legala få utövas, då egendomen avyttras till vissa säljarens anhöriga eller då viss lott i egendomen säljes till någon som redan förut är delägare.
    I fråga om återköpsrätten har beredningen utan större sakliga ändringar upptagit de nuvarande bestämmelserna i 1924 års lag. Återköpsrätt skall sålunda även enligt beredningens förslag kunna förbehållas endast vid försäljning av jord i allmän ägo och i samband med villkor om fastighetens användning. Den innebär en rätt för säljaren att under vissa noggrant angivna förutsättningar köpa fastigheten tillbaka efter värdering, därvid löseskillingen bestämmes under antagande bl. a. att varje ägare är bunden av återköpsrätten och det i samband därmed avtalade villkoret. Enligt gällande rätt kan i fråga om fastighet på rena landsbygden återköp förbehållas endast om egendomen tillhör kronan. I förslaget har denna begränsning icke bibehållits. Återköpsrätt skall liksom nu inskrivas och räkna sin företrädesrätt på grund av inskrivning från tillkomsten av förbehållet. Den tid, inom vilken inskrivning skall sökas, har emellertid nedsatts till en månad efter det lagfart meddelades på köparens fång. Ifall inskrivning ej sökes inom föreskriven tid eller meddelad inskrivning upphör att gälla, skall liksom enligt nuvarande bestämmelser förbehållet om återköpsrätt vara förfallet.
    Det framhålles av beredningen, att återköpsrätten väl i vanliga fall innebär ett mera effektivt medel än förköpsrätten för tillgodoseende av det allmännas jordpolitik men att å andra sidan den för fastighetsägaren mindre tyngande förköpsrätten helt säkert i många fall kan visa sig vara fullt tillräcklig. Den föreslagna förköpsrätten tjänar även andra intressen än det allmännas jordpolitik. Genom förbehåll om förköpsrätt kan exempelvis ett industriföretag, som vill skapa egna hem åt sina arbetare, förhindra att till dem överlåtna lägenheter senare övergå till utomstående. Vidare kan förköpsrätt avtalas vid försäljning till närskyld eller vid arvskifte i syfte att bevara en egendom inom släkten; och arrendator, som icke redan har legal förköpsrätt, kan genom upplåtelse av förköpsrätt beredas tillfälle att inlösa den arrenderade egendomen.
    Då enligt det tidigare anförda lagfart skall medföra den rättsverkan att fastighetsbokens uppgifter få ligga till grund för godtrosförvärv genom avtal, kommer uppenbarligen utrymmet för klandertalan att väsentligt inskränkas. I förslaget behandlas frågor om parternas mellan-

 

havanden vid bifall till klander. Sålunda meddelas bestämmelser om den tappande partens skyldighet att redovisa avkastning samt att ersätta skada och värdeminskning å fastigheten till följd av åtgärd eller vållande av honom. Det må nämnas, att endast den avkastning skall utges som fallit efter det den tappande vann kunskap om annans bättre rätt eller stämningen blev honom delgiven (jfr 8: 7 boutredningslagen). Skadeståndsskyldigheten skall däremot inträda oberoende av den tappandes goda eller onda tro. Dessutom upptagas föreskrifter om den vinnandes skyldighet att ersätta kostnad, som nedlagts på fastigheten. Härjämte lämnas regler om rätt för den tappande att bortföra vad han påkostat och om rätt för den vinnande att lösa till sig sådant. De föreslagna bestämmelserna skola äga motsvarande tillämpning i fall av tvist om bättre rätt efter tvesalu.
    Ett skäl för publicerandet av detta delbetänkande har varit att öppna möjlighet till offentlig diskussion till nytta för det fortsatta revisionsarbetet.¹