FRITJOF LEJMAN. Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Lund 1951. Gleerup. 271 s. Kr. 17.00.
Professor Lejmans nya avhandling avser att utgöra en systematisk framställning av hyresrätten. Den ger också, i en tilltalande form, en god överblick av ämnet. Åtskilliga problem har förf. ägnat ganska ingående uppmärksamhet men andra partier ha kanske rönt en alltför summarisk behandling. Några randanmärkningar må här göras på ett antal punkter.
Objekt för hyresavtalet angives i 3:1 nyttjanderättslagen vara »hus eller del av hus». Lejman försöker att bestämma begreppet hus och synes vilja fordra att det skall erbjuda ett någorlunda allsidigt skydd mot vädrets makter. Till hus skulle fördenskull icke räknas skjul som sakna de för ett hus nödvändiga beståndsdelarna väggar. Gränsdragningen kanske spelar liten roll eftersom man analogivis torde i viss utsträckning kunna tillämpa reglerna om hyra även utanför lagens egentliga område men anm. kan likväl ej finna, att förf. har fog för sin ganska restriktiva gränsbestämning. När ordet hus användes i 2 kap. samma lag måste det, såvitt anm. förstår, ha en vidare omfattning. Förf:s begreppsbestämning synes även skapa svårigheter vid gränsbestämningen mellan hyra och arrende i det att vissa nyttjanderättsavtal till byggnad med tillhörande mark skulle bli varken fågel eller fisk eller ock onaturligt hänföras till arrende. Språkligt kan hus kanske antagas avse byggnad som kan hysa person eller egendom för något ändamål, likgiltigt hur fullständigt skydd som beredes. Tak över huvudet måste väl under alla omständigheter vara tillräckligt.
Betr. spörsmålet, vem som har bevisbördan om hyresgästen vill åberopa att hyran enligt avtalet var lägre än hyresvärden yrkar, framhåller förf. (s. 30 not 6) att, vid tvist om förefintligheten och innehållet av ett hyresavtal, allmänna regler inom bevisrätten för »tolkning» av avtal böra komma till användning och att anledning saknas att uppställa särregler i förevarande fall. Den behandlade frågan rör dock knappast, hur ett otydligt avtal skall tolkas, utan huruvida kontrahenterna bestämt hyran till det ena eller andra beloppet; det gäller alltså ett rent bevisspörsmål. I övrigt må här erinras om plenimålet H 1951 s. 1.
I fråga om formen för tillägg till skriftligt hyresavtal har Lejman (s. 34) ställt sig kritisk till den av anm. uttalade meningen, att — på grund av sedvanan — i fråga om flertalet tillägg till hyresavtal utan vidare måste antagas att parterna varit ense om att skriftlig form ej erfordras för tilläggets giltighet. Lejman har vid sin kritik utelämnat den något knappa motiveringen (»på grund av sedvanan») och ej heller nämnt, att anm. särskilt understrukit, att det måste vara klart att kontrahenterna ansett tilläggsavtal slutet. Om man därtill håller på den av anm. angivna reservationen att större försiktighet får iakttagas därest en ändring skall gälla för längre tid, synes svårt att tro
annat än att anm:s ståndpunkt motsvarar människors uppfattning i gemen.
Av praktisk vikt är frågan, huruvida och i vilka fall skriftlig uppsägning genom rekommenderat brev kan anses fullbordad genom att avi kommit adressaten till handa. För egen del har anm. uttalat att om avi bevisligen tillställts adressaten och denne varit i tillfälle att avhämta försändelsen å posten före uppsägningsfristens utgång, goda skäl syntes tala för att anse uppsägningen fullbordad. Av anm:s kommentar till 3: 42 framgår att anm. icke utan vidare vågar antaga att en avi kommit mottagaren till handa, om denne är bortrest när avin avlämnas. Lejman (s. 47) tycks vilja intaga en mera restriktiv ståndpunkt. Saken har i tillspetsad form aktualiserats genom lagen om hyresreglering, varest stadgas viss frist inom vilken hyresgäst som mottagit uppsägning äger att göra ansökan om dess ogiltigförklaring. Det förefaller dock som om denna sida av saken icke nödvändigt behövde medföra en alltför sträng ståndpunkt mot den uppsägande. Att vid tillämpning av nämnda krislagstiftning med stränghet kräva att mottagaren verkligen mottagit själva uppsägningshandlingen för att stadgad fatalietid skall börja löpa mot honom synes icke vara otänkbart, även om man vill anse att den uppsägande parten kan hava gjort vad på honom ankommer oaktat mottagaren icke i behörig tid tagit del av försändelsen. Särskilt med hänsyn till den välvilliga ståndpunkt som i RB (33: 3) men även annorstädes intagits till användningen av rekommenderade försändelser ter det sig betänkligt att ställa sig på en relativt sträng ståndpunkt, när allmänheten använder sig av dylika försändelser för utomrättsliga åtgärder. En viktig skillnad föreligger dock — det skall villigt erkännas — åtminstone såtillvida, att man i fråga om inlagor i rättegång kan räkna med att domstolen-mottagaren är tillstädes varje dag. Är mottagaren en enskild, blir det ofta mera ovisst, hur i detta avseende förhåller sig.
Förf. uppehåller sig också vid den intressanta frågan, hur det skall förfaras om två eller flera personer tecknat sig som hyresgäster å ett och samma kontrakt som stadgar att hyrestiden vid underlåtenhet att verkställa uppsägning skall anses förlängd med viss tid. Anm. har uttalat sig för att, om någon av hyresgästerna verkställer uppsägning av avtalet, detta bör upphöra, såframt det ej innehåller någon däremot stridande bestämmelse. AHLMARK har intagit samma ståndpunkt, som dessutom överensstämmer med uttalanden i 1939 års proposition om revision av hyreslagen och prop. 97 till 1946 års riksdag. Det sakliga skälet till den intagna ståndpunkten är i korthet att det kan bli ganska bekymmersamt för den, som ej längre vill vara med i hyresförhållandet, att komma ut ur detta om uppsägning från honom ensam ej är tillfyllest. Lejman har (s. 53) häremot uttalat, att särskilt beträffande hyresavtal som slutas under nuvarande kristid finns anledning anse att uppsägning skall komma från samtliga hyresgäster för att vara giltig. Olika synpunkter stå här emot varandra. Det
förefaller dock som om den av Lejman kritiserade uppfattningen bör anses hava accepterats genom uttalandena i 1939 och 1946 års propositioner som icke mött någon erinran inom lagrådet eller av riksdagen.
Angående prolongation, då hyresgästen sitter kvar efter hyrestidens utgång, diskuterar förf. (s. 62 o. ff.) rättsfallet H 1931 s. 623 och kommer till det resultatet, att det icke är prejudicerande för frågan, huruvida hyresavtal med vanlig uppsägningsklausul kan anses ha slutits för »bestämd tid». Även om någon liten tvekan kan råda om rättsfallets innebörd, förefaller det likväl som om förf. fäst för ringa avseende vid domskälens avfattning och den däremot svarande rubriken till rättsfallet.
Vid bedömandet, huruvida hyresgästen kvarsitter å lägenheten, synes förf. (s. 73) vilja tillmäta fortsatt innehav av nycklar en utslagsgivande betydelse t. ex. då lägenheten begagnas endast under sommaren. Detta synes anm. en smula verklighetsfrämmande. Underlåtenhet att utan dröjsmål återställa nycklarna kan nog ej i och för sig tolkas som ett uttryck för att en hyresgäst kvarsitter i lägenheten (med påföljd bl. a. att hyra alltjämt skall utgå). I fråga om det av förf. i detta sammanhang berörda rättsfallet H 1946 s. 671 kan man kanske hålla med honom om att rubriken till detsamma är mera generell än domskälen föranleda till.
När förf. behandlar obehörig överlåtelse av lägenhet, uttalar han (s. 80 not 5) — i opposition mot rättsfallet H 1948 s. 614 — att den mest acceptabla åsikten synes vara, att överlåtelse, såsom innebärande hyresgästs kontraktsbrott, icke anses föreligga förrän den, till vilken överlåtelse skett, börjat draga nytta av lägenheten. Anm. har också haft en böjelse åt samma håll. Å andra sidan är dock vetskap om den rättsliga överlåtelsen av kontraktet en klarare och bättre utgångspunkt för beräkning av den frist inom vilken hyresvärden har att uppsäga avtalet. En förbehållslös överlåtelse av kontraktet innefattar ju också ett anteciperat kontraktsbrott även med avseende å den direkta besittningen av lägenheten. För hyresgästen kan det vidare vara av intresse att hyresvärdens frist utlöper utan avvaktan på faktisk besittningsöverlåtelse av lägenheten.
Vad angår de skäl som kunna motivera att hyresvärden vägrar samtycke till överlåtelse av lägenhet har förf. (s. 102) uttalat, att om hyresgästen har för avsikt att betinga sig högre hyra än han själv betalar, hyresvärden torde äga fog för vägran att samtycka till överlåtelse av lägenheten. Anm. har svårt att instämma häri. Den omständigheten att hyresgästen gör sig en förtjänst synes näppeligen lända hyresvärden till något sådant men som avses i lagrummet (3: 7). Hyresgästen har ju eljest befogenhet att, såframt ej hyresvärden har olägenhet därav, bereda sig den förtjänst, han kan, på av honom förhyrd lägenhet, t. ex. genom rumsuthyrning eller i affärsrörelse (jfr H 1931 s. 165). Att en förtjänst i form av högre hyra vid total sublokation skulle vara särskilt stötande och regelmässigt giva hyresvärden skälig anledning att vägra samtycke till överlåtelse av lägenheten
kan svårligen antagas. Rättsfallet H 1933 s. 257, som gällde tolkning av en specifik klausul och där hyresgästen, utan hyresvärdens medgivande, överlåtit lägenheten, torde knappast kunna anses vägledande.
På tal om dödsbos substitutionsrätt kritiserar förf. (s. 119 not 2) ett utslag av hyresrådet, enligt vilket detta ogiltigförklarat en uppsägning av den som dödsboet satt i sitt ställe — alldeles oavsett dödsboets särskilda förhållanden. Detta går enligt förf. för långt. Anm. kan ej för sin del finna annat än att hyresrådets ståndpunkt är i full överensstämmelse med 3: 8 nyttjanderättslagen. Om den som dödsboet sätter i sitt ställe bleve annorlunda behandlad än andra hyresgäster, skulle det kunna vara ganska riskfyllt att övertaga ett dödsbos lägenhet och därmed även värdet av hyresrätten sjunka. — Förf. uttalar vidare (s. 120), att om hyresgästens änka eller barn kvarbo i lägenheten efter tidpunkt, till vilken hyresvärden efter dödsfallet kunnat uppsäga avtalet, och sedan boutredningen kanske avslutats, borde substitution anses ha ägt rum. Att grunda en så viktig sak som övergång av hyresgästens rättigheter och skyldigheter på ett dylikt rent faktiskt besittningsförhållande synes dock vara alltför vågat. — I 3:8 nyttjanderättslagen finns som bekant en särskild bestämmelse för det fall att makar gemensamt stått som hyresgäster. Förf. (s. 127) vill göra gällande, att man även i vissa fall, då endast den ene undertecknat kontraktet och den andre avlider, bör kunna anse underförstått att de rättsföljder, 3: 8 stadgar, skola inträda. Även till detta uttalande ställer sig anm. mycket frågande. Detsamma gäller en antydan av förf. (s. 127) att man måhända stundom kan i hyresavtalet inlägga en rätt för änkling att få tillgodonjuta nyttjanderätt efter sin avlidna hustru, som haft sådan rätt för sin livstid.
I frågan, när »men» i nyttjanderätten föreligger, sammanfattar förf. (s. 137) resultatet av vissa utläggningar sålunda, att »en för en hyresgäst uppkommen olägenhet måste hava åtminstone någon anknytning till själva lägenheten för att sådant men i nyttjanderätten skall uppstå som kräves för åberopande av hyreslagens regler om kontraktsbrott». Satsen synes i det sammanhang där den kommer en smula missvisande, även om man kanske kan sluta sig till vad förf. menar. Förf. avser ju icke att utesluta sådana fall, då hyresvärden brustit i en biförpliktelse, såsom att svara för lämpligt uppträdande av portvakt o. s. v.
I viss mån överraskande är förf:s uttalanden (s. 140) angående hyresvärdens skyldigheter att svara för renhållning å gård e. d. Anm. har till en början svårt att förstå, att man med förf. bör beteckna den omständigheten, att en gårdsplan tillfälligt är isbelagd, såsom en »skadebringande egenskap» hos fastigheten. Än mindre kan anm. ansluta sig till förf:s åsikt, att händelser, som inträffa till följd av »skadebringande egenskaper hos fastigheten eller dess anordningar», icke böra anses ha medfört, att brister i själva lägenheten eller eljest men i själva nyttjanderätten uppstått. Satsen synes under alla omständig-
heter vara alldeles för generell. Det undras, om förhållandet är märkvärdigare än att hyresgästen ofta kan gå två vägar, nämligen antingen åberopa sitt kontrakt och göra gällande alla påföljder som enligt hyreslagen tillkomma honom eller ock kräva skadestånd enligt utomobligatoriska regler. (Processuellt äger han självfallet samtidigt, om han så vill, åberopa bägge grunderna.) Området för det ena alternativet behöver naturligtvis ej täcka området för det andra.
Om oriktiga uppgifter från hyresvärdens sida angående förefintligheten av någon egenskap hos lägenheten uttalar förf. (s. 143) att påföljderna av hyresvärds oriktiga uppgifter äro desamma som eljest beträffande brister i lägenheten, d. v. s. rätt till nedsättning i hyran o. s. v. Förf. åberopar härutinnan ett uttalande av lagberedningen som hänvisat till 2:25 nyttjanderättslagen. Det må emellertid understrykas, att sistnämnda lagrum endast talar om att jordägare i arrendeavtalet lämnat oriktig uppgift men ej nämner oriktiga uppgifter som lämnats under avtalsförhandlingarna. Strax härefter vill förf. (s. 144) föra in förutsättningsläran i diskussionen. Det sker emellertid så kortfattat, att anm. ej blivit på det klara med vad denna osäkra faktor enligt förf:s mening skall betyda i sammanhanget. — Med avseende å tolkningen av klausulen »i befintligt skick» föreligger ett rättsfall H 1918 s. 506, som förf. (s. 148 not 6) vill frånkänna allt intresse. I motsats till förf. synes det alltjämt anm. som om rättsfallet kan vara värt att studera.
Enligt 3: 11 har hyresgästen under vissa förutsättningar rätt till självhjälp. Förf. anser (s. 152) att undantag får göras, eftersom självhjälpen i vissa fall knappast kan utövas utan att hyresgästen gör sig skyldig till egenmäktigt förfarande. Sålunda borde hyresgästen i många fall icke anses äga självhjälpsrätt, då bristen är befintlig utanför själva lägenheten, t. ex. i en elektrisk ledning inom av hyresvärden disponerade utrymmen i huset eller å dess gårdsplan. Det förra exemplet kan nog praktiskt sett vara riktigt, om hyresgästen ej har tillträde till utrymmet i fråga — ehuru rätten till självhjälp naturligtvis finns — men till gårdsplan torde hyresgästen däremot regelmässigt ha tillträde och i så fall lärer han väl också ha både rätt och möjlighet till självhjälp. Anm. har också svårt att förstå, att en hyresgäst — såsom förf. likaledes antyder — ej skulle ha rätt till självhjälp beträffande sådana anordningar som begagnas av flera hyresgäster gemensamt. Varför skulle t. ex. en hyresgäst ej få ersätta trasigt tillbehör till gemensam tvättstuga, om hyresvärden trots tillsägelse icke fullgör sin skyldighet därutinnan? Att ett gemensamt uppträdande från hyresgästernas sida kan vara lämpligt är en annan sak.
Ehuru hyreslagen innehåller åtskilliga tvingande bestämmelser, är det alltjämt i princip tillåtet att fritt avtala om det skick, i vilket lägenheten skall tillhandahållas. Förf. säger i detta sammanhang (s. 172) att därest hyresgästen avsagt sig sin skadeståndsrätt etc. för ett mycket speciellt fall, t. ex. om hyresvärden skulle underlåta iord-
ningställa ett badrum till användbart skick, så måste en dylik överenskommelse givetvis rätteligen bedömas såsom ett avtal om lägenhetens skick och därför vara bindande. Detta förefaller dock högst tvivelaktigt. Till en början synes det anm. som om man regelmässigt borde fatta uttryckliga klausuler om avsägelser efter orden; de behöva ej omtolkas. Värre är det, om en klausul till formen reglerar lägenhetens skick men kan misstänkas i själva verket innebära en avsägelse av hyresgästen tillkommande förmåner. Om hyresgästen exempelvis utfäst sig att betala samma hyra, oavsett om badrummet kan användas eller ej, och hyran är normal för lägenhet med badrum, måste nog klausulen anses strida mot 3: 19 hyreslagen. Att genomskåda kringgående rörelser är i övrigt icke lätt. Beträffande forcemajeureklausuler anför Lejman (s. 172), att de i vissa fall kunna leda till överraskande rättsförluster för hyresgästen och därför böra anses icke giltiga; i andra fall vore de av mera ofarlig beskaffenhet. Såvitt anm. förstår strida force-majeureklausuler, som upptagits till hyresvärdens förmån, i princip emot 3: 19. I detta hänseende kan åberopas, att 3: 11 erhöll sin slutliga formulering i fråga om skadeståndsrätten just för att lindra verkningarna av att hyresvärdarna enligt nya lagen vore förhindrade att åberopa dylika klausuler. Vissa klausuler av likartad typ kunna emellertid betraktas som främst reglerande omfattningen av de prestationer som åvila hyresvärden (t. ex. i fråga om skyldighet att tillhandahålla varmvatten, H 1943 s. 248 I). — Förf. erinrar (s. 173) om att han i annat sammanhang intagit ståndpunkten att mindre olägenheter, som drabba en större allmänhet knappast böra anses medföra att brist i lägenhet kan anses vara förhanden. Det är något oklart vart man kommer enligt denna sats och anm. har för sin del svårt att finna den tillräckligt underbyggd.
Hyresgästen är enligt 3: 24 skyldig att i viss utsträckning svara för personer som av honom inrymts i lägenheten. Förf. uttalar (s. 205), att man vid den begränsning som kommit till uttryck i lagen tydligen letts av synpunkten att hyresgästen bör ansvara i sådana fall, då han under någon tid varit i tillfälle att skaffa sig erfarenhet om vederbörandes personliga egenskaper. Det synes ganska riskabelt att tillskriva de lagstiftande organen en dylik tanke, åt vilken de, såvitt anm. vet, ej givit något synbart uttryck. Icke heller passar den väl till lagtexten. Ett tveksamt spörsmål är i vad mån hyresgästen kan bliva ansvarig även för dolösa handlingar av sitt husfolk m. fl. Enligt lagberedningen skulle så ej vara förhållandet, och Lejman (s. 207) anser det svårt att på denna punkt frångå ett uttryckligt uttalande av lagberedningen, som är upphovet till regeln om hyresgästens ansvar för husfolkets försummelse. Anm. har icke trott att man skulle vara strängt bunden av lagberedningens ståndpunkt eftersom beredningen väl endast givit uttryck åt en uppfattning som man vid tiden för dess uttalande för nära 50 år sedan synes ha hyst icke bara inom hyresrätten utan även på andra områden. Om denna uppfattning nu anses föråldrad såsom allmän princip, bör det väl vara svårt att upprätt-
hålla den just såvitt angår hyresgästs förpliktelser (men däremot kanske ej i fråga om hyresvärds skyldigheter); jfr hänvisningarna till ALMÉN i anm:s kommentar s. 117 not. 6. För egen del har anm. trott, att hyresgästen skulle svara för all skada — utom brandskada — som av honom i lägenheten inrymda personer åsamka lägenheten, åtminstone om skadan är sådan att den rent objektivt rimligen kan enligt vanligt språkbruk anses som vanvård och vederbörande inhysing subjektivt låtit minst vårdslöshet eller försummelse komma sig till last.
I motsats till förf:s försiktighet såvitt angår hyresgästens ansvar står ett reservationslöst uttalande av honom (s. 212) att hyresvärden torde vara ansvarig för skada, som eventuella hyresspekulanter kunna åsamka hyresgästen i följd av visning av lägenheten. Det skulle vara intressant att veta, vad förf. stödjer sig på i denna del. För egen del har anm. icke vågat eller ansett rimligt att gå så långt.
Gösta Walin.