OM HYRESGÄSTS HEMSKYDD

 

AV

 

PROFESSOR FRITJOF LEJMAN.

 

Benämningen »hemskydd» innebär icke någon för rättsvetenskapen ny term utan har tidigare begagnats av flera rättsvetenskapsmän, men har på grund av rådande tidsläge icke alltid varit så aktuell och därför icke under alla tider begagnats så flitigt. Men just från den tid för c:a trettio år sedan, d. v. s. under tiden närmast efter förra världskriget, den tid, som med avseende å bostadsbrist och hyresförhållanden i övrigt närmast motsvarar vår egen tid, föreligga ett flertal skrifter om hyresgästs »hemskydd». Och från denna tid stammar också VILHELM LUNDSTEDTS »Förberedande utredning av vissa principer för reformering av hyresrätten», där hyresgästs s. k. prioritetsrätt till lägenhet accepteras och en betydelsefull principiell undersökning av husäganderättens sociala funktion framlägges.
    Hyresgästs hemskydd avser skyddet för en hyresgäst att till trevnad för sitt hemliv bibehålla och efter sitt behag och till sin nytta begagna en förhyrd lägenhet. Detta har sammanfattats i kraven på sunda och skäligen underhållna bostäder, trygghet i hyresrätten inklusive humana betalningsbestämmelser samt trevnad i en fristad från yttervärlden. I första hand innefattas häri hyresgästens rättsförhållande till sin hyresvärd, men i någon mån också rättsförhållandet till utomstående personer, t. ex. grannar; sistnämnda förhållande vill jag dock här nedan lämna åsido, såsom ägande mycket litet samband med den egentliga hyresrätten.
    I förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst har under långa tider hänsynen till äganderättens helgd beträffande fastighetsägaren behärskat lagstiftningen och varit ett återhållande moment, när det gällt fördelar åt hyresgästparten. Man kunde med Vilhelm Lundstedt säga: på djupet av jurisprudensens själ härskade från begynnelsen föreställningen att till äganderättens begrepp just hör detta, att en person med sin egendom kan göra

 

OM HYRESGÄSTS HEMSKYDD. 641vad honom lyster.1 Ledtråden har väl därvid — i hyresförhållanden — icke blott varit den mera allmänna känslan av att en fastighetsägare borde få förfara efter behag med sitt hus, utan givetvis också den praktiska synpunkten, att härigenom bostadsbygge befrämjades och skötseln av fastigheterna förbättrades.
    Så småningom har man också börjat anlägga ett alltmer socialt betraktelsesätt på hyreslagstiftningen till förmån för de icke besittande klasserna, en utveckling, som särskilt är markant efter industrialismens genombrott och uppväxandet av ett otal hyreskaserner för arbetarbefolkningen. Och försvaret för en uppfattning, som gjorde avsteg från principen om den mer eller mindre absoluta äganderätten har icke heller varit svår att finna, då det gällt fastigheter. Nyttjanderättshavaren — hyresgästen — är härvidlag särskilt beroende av nyttjanderätten för sitt hemliv eller sin affärsverksamhet eller hela sin livsföring. Å andra sidan har fastighetsägaren ofta endast ett rent ekonomiskt intresse av sin fastighet, naturligtvis med undantag för villafastigheter; han köper fastigheten för att placera pengar. Med nutidens många restriktioner spelar ofta en eller annan inskränkning i fastighetsäganderätten, lagd till de övriga, en underordnad roll. Man bör dock ej helt förbise, att möjligheten att disponera icke blott över själva fastigheten såsom sådan utan även över de särskilda lägenheterna under vissa förhållanden kan vara av väsentlig betydelse för en fastighetsägares ekonomi.
    I 1734 års lag funnos endast ytterst knapphändiga bestämmelser om hyra i lagens jordabalk, och något slags hemskydd för hyresgäst kan man minst av allt utläsa ur dem. Tvärtom kunde den i lagen inskrivna regeln om att »köp bryter legostämma» — d. v. s. försäljning av fastigheten medför att hyresgästen måste flytta — lämna dörren öppen för fastighetsägaren att genom ren skenförsäljning göra sig av med en misshaglig hyresgäst. Dessutom förekom en bestämmelse, att därest »egaren varder husvill, och tränger jord sin å landet, eller hus i staden själv nyttja», skulle den påföljden inträda, att ägaren hade »makt landbo och hyresman i rättan tid uppsäga, dock sitte qvar till laga fardag». Uppsägningsrätt stadgades sålunda i detta fall även för löpande hyrestid, något som ju står i bjärtaste kontrast

 

    1 Utredningen s. 72.


41—527004. Svensk Juristtidning 1952.

 

642 FRITJOF LEJMAN.till de förhållanden, som råda i nutiden. Bristen på hemskydd enligt bestämmelserna i 1734 års lag sammanhängde naturligtvis med att hyresavtalet på den tid den gällde ännu ej nått större frekvens. Hyreskaserner voro då ett okänt begrepp.
    Under senare delen av 1800-talet började dock andra krav göra sig gällande, och i lagberedningens förslag till Jordabalk, som gav till resultat 1907 års nyttjanderättslag, mötte andra tongångar. Hyresgäst, som tecknat skriftligt kontrakt och tillträtt lägenheten, erhöll rätt att sitta kvar, även om huset såldes. Den gamla regeln om att »köp bryter legostämma» fick såtillvida vika. Men icke nog härmed. Lagberedningen fann det också påkallat att inskränka avtalsfriheten mellan hyresvärd och hyresgäst av hänsyn till hyresgästen. Man hade nämligen upptäckt, att »förhållandets natur för med sig, att det i allmänhet är husägaren, som är den starkare». Även om en hyresgäst i vissa fall gjort ett uttryckligt medgivande eller åtagande i hyreskontraktet, blev han likväl icke skyldig att infria sitt löfte. De praktiska fallen utgjordes här av en mängd kontraktsbestämmelser, som obetingat stadgade hyresrättens förlust, om hyresgästen gjorde sig skyldig till vissa mindre allvarliga förseelser, såsom t. ex. att mata duvor, släppa ut matos, företaga vattentappningar i badrum efter kl. 11 på kvällen o. s. v. Sådana bestämmelser brukade — för övrigt på ett ganska omärkligt sätt — infogas i de tryckta kontraktformulär till hyresavtal som ofta begagnades.
    Däremot gick man icke vid stiftandet av 1907 års nyttjanderättslag så långt, att man föreskrev ogiltighet också för sådana fall som då hyresgästen — kanske mer eller mindre frivilligt — avsagt sig sin enligt lag eljest gällande rätt att få lägenheten försatt i det allmänna skick, den skäligen borde ha, eller då hyresgästen avsagt sig den härvid stadgade rätten till hyresnedsättning, skadestånd eller uppsägning av avtalet. Det hade vid lagens granskning inom Högsta Domstolen icke saknats röster, som varnade för att lagens bestämmelser i detta hänseende skulle stanna på papperet, om de icke gåvos tvingande kraft.Och dessa röster visade sig sedermera också spå sant i osedvanligt hög grad. Men tiden ansågs tydligen ännu 1907 icke mogen för ett sådant avsteg från avtalsfrihetens grundsats. Hyresgästens hemskydd ansågs sålunda icke omfatta också ett visst normalt gott skick hos lägenheten.

 

    1 NJA II 1908 s. 144.

 

OM HYRESGÄSTS HEMSKYDD. 643    Endast i ett fall av här ifrågavarande art gjorde man avsteg från avtalsfrihetens princip och det var med hänsyn till den allmänna hälsovården. Om förhyrd bostadslägenhet var så beskaffad, att dess användande var förenat med uppenbar våda för inneboendes hälsa, fick hyresgästen en obetingad rätt lämna den redan under hyrestiden, även om han ägt kännedom om lägenhetens dåliga egenskaper, när avtalet slöts. Såsom motivering härför angavs: »Nödvändigheten att skaffa sig och de sina tak över huvudet driver särskilt under tider av bostadsnöd folk i obemedlade villkor att hellre än att stanna på gatan söka skaffa sig husrum i lägenheter, vilkas hälsovådliga beskaffenhet är påtaglig och jämväl av dem själva inses.» I hemskyddshänseende måste därtill också uppmärksammas de tvångsförelägganden, som hälsovårdsnämnd vid osunda bostadsförhållanden kan rikta mot hyresvärd enligt hälsovårdsstadgan. Fallet med den obetingade uppsägningsrätten, då lägenhet är hälsovådlig, är emellertid intressant också ur den synpunkten, att här tydligt börjar framträda den av sociala synpunkter färgade tanken att ställa den ekonomiskt svagare parten i ett rättsförhållande bättre än motparten, en linje, som man i överensstämmelse med vår tidspolitiska utveckling sedermera alltmer slagit in på.
    Hyresrättens lugna och jämna utveckling på grundval av 1907 års lagstiftning, som i och för sig betecknade en betydelsefull milstolpe, avbröts emellertid genom det första världskrigets utbrott 1914. Då ett krig alltid innebär, att människorna få ägna sig åt i högsta grad improduktiva uppgifter, skapar det, förr eller senare, en bristsituation beträffande tillgängliga nyttigheter. Och på våren 1917 — ungefär samma tid efter krigsutbrottet då som nu vid det senaste världskriget — yppades behov att förhindra fastighetsägarna i städer och andra tätorter att höja hyrorna och egenmäktigt bestämma över dispositionen av lägenheterna. Då liksom nu ville man icke — såsom man gjort beträffande konsumtionsvaror — tillgripa en så radikal åtgärd som en ransonering av hela bostadsbeståndet efter behovsprövning. Skäl mot en sådan ordning ligga i att detta föranleder dels en synnerligen omfattande krisapparat, dels stora friktioner mellan hyresvärdarna och de dem påtvingade hyresgästerna och dels slutligen missnöje bland hyresgäster, som fått »maka på sig» av hänsyn till andra bostadssökande.
    I stället slog man in på den väg, som man sedermera i vår tid

 

644 FRITJOF LEJMAN.fortsatt, nämligen att förklara uppsägning utan verkan. Fördelen härmed var, att man med en sådan ordning i allmänhet icke påtvingade fastighetsägaren annan hyresgäst än sådan, som han själv en gång genom hyresavtal accepterat eller vid sitt förvärv av fastigheten måst räkna med att acceptera. Enligt den år 1917 utfärdade och sedermera de följande åren med vissa ändrìngar återkommande lagen med vissa bestämmelser mot oskälig hyresstegring skulle uppsägning vara giltig, dels då den skett med samtycke av myndighet (hyresnämnd) under åberopande av särskilda skäl och dels då hyresgästen avgivit skriftlig uttrycklig försäkran, att han vore villig låta avtalet upphöra. På detta sätt uppstod sålunda ett slags hemskydd, men icke ett hemskydd i detta ords egentliga mening och syfte — nämligen skydd för en hyresgäst att »till trevnad för sitt hemliv bibehålla och begagna en av honom inredd lägenhet». Det nämnda hemskyddet var nämligen uteslutande framtvingat av bristsituationen i fråga om bostäder.
    I den till grund för lagen liggande propositionen uttalade emellertid vederbörande departementschef — liksom för att be om ursäkt för lagen — att redan i den gällande hyreslagstiftningen det med hänsyn till hyresförhållandets stora sociala betydelse funnits nödigt att i viss mån begränsa den avtalsfrihet, som eljest är regel inom privaträtten. Det medgavs å andra sidan, att lagförslaget avvek »väsentligen från rättsprinciper, som fått uttryck i den gällande lagstiftningen på civilrättens område», och att »i all synnerhet måste de bestämmelser i den föreslagna lagen, vilka avse före lagens ikraftträdande slutna avtal och sålunda ingripa i bestående rättsförhållanden, vara ägnade att ur juridisk synpunkt väcka betänkligheter».1 De sistnämnda yttrandena giva exempel på hur lagstiftningsverksamheten kan behärskas av högst allmänna, diffusa rättsföreställningar. Så blev emellertid denna förra världskrigets hyresstegringslag, samtidigt som den — kanske med föga fog — påstods äga ett visst stöd i den gällande lagstiftningen för normala förhållanden, också en vägrödjare för nya principer, icke blott för krisförhållanden utan också just för normala förhållanden.
    Omsider kom dock efter förra världskriget den stund, då detta provisoriska hemskydd ansågs moget att få skatta åt förgängelsen. Det skedde år 1923 — fem år efter krigets upphörande —

 

    1 NJA II 1917 s. 615—616.

 

OM HYRESGÄSTS HEMSKYDD. 645sålunda betydligt tidigare då än efter motsvarande lagstiftning vid sista världskriget. Det saknades dock icke röster, som vid den provisoriska lagstiftningens upphörande varnade för »det ständiga hot mot hyresgästens mänskliga rättigheter och personliga frihet», som den fria uppsägningsrätten innebure. I motion till riksdagen hade exempelvis år 1922 yrkats på en viss optionsrätt eller en prioritetsrätt, d. v. s. rätt att behålla lägenheten framför andra, för en ordentlig hyresgäst.1 Man påpekade härvid särskilt de svårigheter, som barnrika familjer hade att skaffa sig och behålla bostäder, och framhöll, att man borde söka åstadkomma en hyreslag, som strävade att få bort åtminstone något av den rotlöshet och bristande hemkänsla, som skapats i de stora hyreskasernerna och voro en av de mörka sidorna i den storstadsbild, som framträtt i samband med industrialismens genombrott.
    Och de röster, som sålunda höjdes till förmån för ett bättre hemskydd, behövde ingalunda helt förklinga ohörda. En utredning igångsattes, som anförtroddes åt Vilhelm Lundstedt.2 Denne hävdade bl. a. att »soliditet i hyresgästens rätt måste vara något ur samhällsnyttans synpunkt synnerligen eftersträvansvärt». »Man behöver ju», skriver han, »endast erinra sig betydelsen av sådant, som att en hyresgäst utan risk av repressalier av uppsägning städse skall våga hävda sina rättigheter mot hyresvärd», och »att de förlustbringande omflyttningarna inbesparades i en mängd fall, för att nu icke tala om vilken roll det spelar för ett samhälle, att dess invånare, så mycket som det tack vare lagstiftning är möjligt, kunna känna samma trygghet i sina hyrda lägenheter, som om de bodde i sina egna hus». Hans förslag utmynnade dock däri, att hyresgäst under normala tider ej skulle kunna tilltvinga sig kvarbo. Sanktionen för brytande av hyresgästs kvarboenderätt eller prioritetsrätt skulle endast bestå i ett skadeståndstvång.2 Skadeståndet skulle omfatta, förutom självfallet ersättning för flyttningskostnader, även annan ekonomisk förlust, vartill också komme ersättning för den s. k. ideella skada, som måste ligga i förlusten av det gamla hemmet; denna senare förlust kunde vara större eller mindre men den kunde aldrig anses utebli. Skadeståndets storlek skulle ökas i och med svårigheterna för hyresgästen att skaffa sig ett nytt

 

    1 Motion i Andra Kammaren nr 37.
    2 Jfr Utredningen s. 99 ff.

 

646 FRITJOF LEJMAN.lika passande hem. Vid fastställande av gottgörelsen skulle även beaktas, hur länge hyresgästen haft sitt hem i lägenheten, om han varit en stadigvarande hyresgäst eller icke och i senare fallet anledningen till att han brukat flytta efter kortare perioder, om han vore ungkarl eller ej, hade småbarn eller ej. Vissa normer uppdrogos också för sådan hyresstegring, som kunde begäras utan att föranleda skadestånd; härvid skulle framförallt ett allvarligt menat anbud från en tredje man om högre hyra komma i betraktande.
    Den sålunda framlagda utredningen kom aldrig att läggas till grund för lagstiftning men är icke desto mindre av stort intresse med hänsyn till däri diskuterade olika förslag till problemets lösning samt icke minst ur teoretisk synpunkt på grund av den däri ingående äganderättsundersökningen. Liknande förslag komma senare igen och diskuteras i stor utsträckning vid senare lagstiftningsarbete. En rädsla synes tidigt ha yppat sig för att den föreslagna s. k. prioritetsrätten skulle minska utbudet av lägenheter och därmed omsättningen på hyresmarknaden. Man synes också ha befarat, att den föreslagna skadeståndsrätten skulle komma att verka synnerligen ojämnt, för den ene som en bagatell i förhållande till lägenhetsförlusten, för den andre som en behaglig vinst vid sidan av ett önskat våningsbyte.1 Till en viss stiltje på lagstiftningsområdet för hemskyddet medverkade sedan givetvis också den under början av 1930-talet inträffande deflationskrisen, då ett otal lägenheter i hyreshus kommo att stå tomma och outhyrda.
    Emellertid upptogs så småningom under 1930-talets senare hälft frågan om reformering av hyreslagstiftningen. Under tiden hade också organisationerna på hyresmarknaden, Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund vuxit sig alltmer starka, och från den sistnämnda sammanslutningen kom den tändande gnistan till hyresreformer, vilka i anslutning till det politiska tidsläget skulle komma att gå i förmånlig riktning för hyresgästerna. Under tiden hade hemskyddsbehovet rönt beaktande inom lagstiftningen i Danmark och Norge. Vad Danmark beträffar, skall här blott såsom intressant framhållas bestämmelsen i 1937 års Lov om Leje, att det vid varje nytt hyres-

 

    1 Jfr Socialstyrelsens yttrande över utredningen, refererat hos 1936 års hyreslagstiftningskommittés betänkande med förslag till reformerad hyreslagstiftning, 1939, s. 104 ff. 

OM HYRESGÄSTS HEMSKYDD. 647förhållande rörande bostadslägenhet skulle finnas en prövotid på ett år, under vilken parterna hade tillfälle lära känna varandra och under vilket hyresavtalet fritt fick uppsägas av hyresvärden. Sedan detta år gått till ända, fortsattes det ouppsägbart med vissa längre intervaller; naturligtvis stadgades en hel del undantag, såsom då hus skulle rivas o. s. v.1
    Den i Sverige år 1936 tillsatta hyreslagstiftningskommittén framförde i sitt betänkande 1938 med förslag till reformerad hyreslagstiftning förslag — i viss mån enligt förebild från Danmark — att hyresgäst, som under två år innehaft bostadslägenhet, skulle få företrädesrätt framför annan att förhyra lägenheten. Om hyresvärden vägrade, skulle påföljden dock endast bliva en skadeståndsrätt och detta blott under förutsättningen, att det ej för hyresvärden var av väsentlig betydelse, att hyresförhållandet upphörde, eller hyresgästen avvisat tillbörliga villkor för ny upplåtelse, t. ex. villkor om skälig hyreshöjning. Skadeståndet skulle omfatta, förutom självfallet flyttningskostnader och vissa med flyttningen sammanhängande utgifter, såsom s. k. gardinpengar, åtminstone i vissa fall även annan ekonomisk skada, t. ex. på den grund att hyresgästen icke utan väsentlig merkostnad kunnat erhålla annan likvärdig bostad, och slutligen, om hyresförhållandet varat minst fem år, även ideell skada, förenad med uppbrottet från den gamla lägenheten. Beträffande affärslägenheter, som innehafts i fem år, föreslogs en ersättning efter den ökning av lägenhetens värde på hyresmarknaden, som hyresgästen genom drivandet av sin rörelse åstadkommit, det s. k. good-will-värdet. Man menade nu, att en så utformad skadeståndsrätt skulle ha en väsentlig allmänpreventiv betydelse för att förhindra obefogade uppsägningar.
    Emellertid kom detta hyreslagstiftningskommitténs förslag vid dess senare behandling för antagande till lag att uttunnas väsentligt. I den kungl. propositionen till 1939 års riksdag vågade man icke föreslå på långt när så stränga bestämmelser till hyresgästens hemskydd, som kommittén förordat. Den tid av två, resp. fem år, som hyresgästen skulle ha bott i en bostadslägenhet eller innehaft en affärslägenhet, slopades emellertid,

 

    1 Jfr denna lag § 55. I den nyligen utfärdade 1951 års Lov om Leje, där bestämmelser, motsvarande vår hyresreglering, inryckts, göres hyresavtal rörande bostadslägenheter ouppsägbara till 1 april 1954. Undantag stadgas för ett flertal fall, bl. a. då hyresvärden själv önskar bebo lägenheten. 

648 FRITJOF LEJMAN.men i stället formulerades förutsättningen för att påföljd överhuvudtaget skulle inträda för hyresvärden, på ett annat och mera generellt sätt. Påföljden knöts nämligen till att hyresvärden för hyresförhållandets förlängning uppställt villkor, som var otillbörligt, eller vägrat medgiva förlängning av sådan anledning, att hans förfarande måste anses strida mot god sed i hyresförhållanden. Några riktlinjer för tillämpning av denna högst allmänna grundsats gavs icke heller i propositionen. Det enda exempel som där nämndes på en sådan orsak som icke skulle utgöra giltig anledning för uppsägning, var — ifråga om bostadslägenhet — att hyresgästen efter sin inflyttning i lägenheten fått ett eller flera barn.
    Men den mest betydelsefulla ändringen i kommittékommittns förslag var, att hela påföljden för hyresvärds obefogade uppsägning från bostadslägenhet skulle inskränkas till en skyldighet att betala flyttningskostnaderna; all annan skada lämnade man ur räkningen. Detta kritiserades också i riksdagen av hyreslagstiftningskommitténs ordförande, numera landshövdingen BERGQUIST, som befarade, att stadgandet genom denna inskränkning icke skulle få tillräckligt allmänpreventiv verkan gentemot okynnesuppsägningar. Beträffande affärslägenheter bibehölls i huvudsak den av kommittén föreslagna påföljden, att om hyresvärden eller annan person i lägenheten efter hyresgästens avflyttning utövade förvärvsverksamhet av samma eller liknande art som hyresgästen, hyresvärden skulle vara skyldig utgiva det s. k. good-will-värde, som lägenheten haft i hyresgästens hand. Denna lösning beträffande affärslägenheter kan sägas innebära, att man med en känd juridisk terminologi ger hyresgästen ersättning för den obehöriga vinst, hyresvärden gjort på hans bekostnad.1
    Det svagare hemskydd, som sålunda föreslogs i propositionen, vann riksdagens bifall, trots att många påyrkade strängare bestämmelser och t. o. m. verklig optionsrätt. Anledningen till att man hesiterade därvidlag synes i främsta rummet ha varit, att man befarade menliga verkningar å fastighetsmarknaden. Hyresgästs hemskydd i den lag av år 1939, som trädde i kraft 1940 om ändring av 1907 års nyttjanderättslags kap. 3 om hyra, blev sålunda mindre tillgodosett än vad man kunnat vänta sig av de föregående årens livliga förordande från många håll av en

 

    1 Jfr HELLNER, Om obehörig vinst, Uppsala 1950, s. 251.

 

OM HYRESGÄSTS HEMSKYDD. 649hyresgästs verkliga optionsrätt, d. v. s. rätt att mot hyresvärdens vilja behålla sin lägenhet. Det får emellertid icke förglömmas, att 1939 års lagstiftning i ett flertal andra avseenden tillgodosåg hyresgästens rätt gentemot hyresvärden. Flera bestämmelser blevo sålunda tvingande till hyresgästens förmån. Exempelvis kunde icke vidare hyresvärden, även om hyresgästen medgivit det i hyresavtalet, häva avtalet av vilken obetydlig anledning som helst under hyrestiden, ej heller i allmänhet kräva full hyra, om lägenheten kom i bristfälligt skick.
    Man kan nu ställa sig frågan, hur dessa bestämmelser om ersättning enbart för flyttningskostnader resp. good-will-värde vid hyresvärds obefogade eller i strid mot god sed verkställda uppsägning verkat i praktiken. Det skulle ju vara särskilt värdefullt att få svar på denna fråga med hänsyn till att det här rör sig om bestämmelser, som äro avsedda för normala tider. Tyvärr finnes emellertid icke tillräckligt material, som kan lämna svar på den frågan, eftersom det icke dröjde mer än något över två år från lagens ikraftträdande, förrän en hyresregleringslag satte stopp för all uppsägning från hyresvärdens sida. De fall, där de nyssnämnda bestämmelserna blivit aktuella, måste därför vara fåtaliga.
    Av dessa fall ha emellertid somliga gått upp ända till högsta instans och tre av dem ha blivit refererade i NJA. I två av dem har det endast rört sig om ersättning för flyttningskostnader, medan i det tredje det också varit fråga om ersättning för goodwill-värde; överhuvudtaget har det rört sig om små belopp. Man kan kanske redan i dessa förhållanden se ett tecken på att dessa hemskyddsbestämmelser icke fylla sitt allmänpreventiva syfte att hindra obefogade uppsägningar, såsom hyreslagstiftningskommitténs ordförande också befarade i riksdagen. Hyresgästerna ha i ett stort antal fall ansett sig förorättade och börjat processa om relativt obetydliga belopp.
    Men hur har nu utgången blivit i de tre refererade målen? I ett av dem1 hade en hyresgäst blivit uppsagd, därför att hans tre barn, i åldern 7—9 år, under hyrestiden skulle ha uppträtt störande för en skötsam och önskvärd hyresgästfamilj, som bodde i lägenheten inunder. Den uppsagde hyresgästen genmälde, att frun i denna familj »klagat över varje ljud, som kunde

 

    1 NJA 1945 s. 660.

 

650 FRITJOF LEJMAN.uppfattas, framhållande sina nerver, sin hälsa och sina antika möbler, som fordrade fullständig ro». Barnen höllos i regel i tofflor, då de voro inomhus, och gingo till sängs mellan 6 och 7 på kvällarna. Uppsägningen ansågs strida mot god sed, och barnfamiljen fick alltså bifall till sin talan, detta kanske på grund av de nyssnämnda uttalandena i motiven. I de båda andra målen var det fråga om affärslägenheter. I det ena1 rörande en biograflokal bifölls gottgörelse för flyttningskostnader men avslogs ersättning för good-will-värde. I det andra målet2 ogillades hyresgästens anspråk helt men med tre röster mot två i Högsta Domstolen och gentemot enhälliga underinstanser; uppsägningen hade där skett för att utöka en annan, mycket önskvärd hyresgästs lägenhet i fastigheten.
    Vid sidan av dessa bestämmelser för normala tider gäller som bekant under nuvarande kristid sedan år 1942 en särskild hyresregleringslag, som ger hyresgäst ett ganska avsevärt hemskydd på tätorterna. Lagen gäller dock endast ett år i sänder men brukar varje år förlängas för det följande; det ligger ännu tio år efter dess utfärdande utanför möjligheternas gräns att profetera om huruvida eller när ifrågavarande hemskydd skall kunna upphävas. Lagen innebär, att all uppsägning, även beträffande möblerade rum, kan på framställning av hyresgästen av hyresnämnd förklaras ogiltig, om den finnes strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obillig. På liknande grunder kunna hyresavtal för bestämd tid förlängas. Som synes har hyresregleringslagen kopierat de nyssnämnda hemskyddsbestämmelserna i den allmänna hyreslagen.
    Dessa provisoriska regler om hyresgästs hemskydd torde kunna sägas av de myndigheter, som handhava hyresregleringen, i praktiken tillämpas så, att i de allra flesta fall en uppsägning anses strida mot god sed i hyresförhållanden på grund av den aktuella lägenhets- och rumsbristen. I följd härav anse hyresvärdarna det också i dessa tider i allmänhet lönlöst att företaga uppsägningar. Bland de mera intressanta fall, som dragits under hyresrådets prövning, märkas framför allt sådana, där hyresvärden gjort gällande, att det icke vore fråga om hyresavtal i egentlig mening utan annat avtal, oftast arbetsavtal, förenat med

 

    1 NJA 1946 s. 388.
    2 NJA 1946 s. 298.

 

OM HYRESGÄSTS HEMSKYDD. 651bostadsupplåtelse. I fråga om arbetarbostäder och portvaktslägenheter har hyresrådet för att upprätthålla hyresregleringens effektivitet intagit en för hyresvärdparten skäligen sträng ståndpunkt och i allmänhet ogiltigförklarat uppsägning. Så har även skett beträffande sådana upplåtelser, som beträffande ett fast inrättat glace-stånd å nöjesfältet i Folkets park i Malmö,1 och en bod, som upplåtits till försäljning av franska våfflor å Marknadsgatan å Skansen i Stockholm.2 Hyresregleringslagen har vidare ansetts tillämplig beträffande garageplatser.3 Uppsägning har också förklarats ogiltig, då en läkare låtit en annan mot ersättning dela praktiklokal med sig men sedan velat bli av med honom.4 Å andra sidan har uppsägning förklarats befogad i ett fall, då hyresvärden alltsedan tiden före hyresregleringen hållit hyresgästen underkunnig om sin avsikt att sälja fastigheten, när tillfälle erbjöde sig,5 ävensom naturligtvis då huset skall rivas och lämna plats för hus med större antal lägenheter. Detta såsom exempel på några fall av skilda slag, där hyresgästs hemskydd varit under bedömande.
    Ett fall förtjänar särskild uppmärksamhet i hemskyddsavseende nämligen det, då hyresgäst avlider. En avliden person kan ju icke sägas vara i behov av något hemskydd, och man skulle därför kunna tycka, att hyresvärden här borde få taga lägenheten i besittning, då hyrestiden löper ut. Enligt allmänna hyreslagen § 8 äger emellertid dödsbo för detta fall sätta annan lika god hyresgäst i sitt ställe för den återstående hyrestiden. Denna bestämmelse har helt naturligt tillkommit för att dödsbo icke skall utan nytta få betala för lägenheten under denna tid och för att dödsboet skall kunna utnyttja lägenhetens värde, framför allt beträffande affärslägenheter å långtidskontrakt. I dessa tider bruka emellertid ett flertal bostadssökande anmäla sig till ifrågavarande lägenheter på ett mycket tidigt stadium — ofta före dödsfallet — och dödsboets uthyrning plägar främst ske i förvärvarens av lägenheten intresse. Denne blir emellertid enligt den allmänna hyreslagen att betrakta som hyresgäst, och enligt flera hyresrådets utslag kan uppsägning av denne vara

 

    1 Hyresrådets utslag Y 164 d. 14 juni 1945.
    2 Hyresrådets utslag P 149 d. 20 juni 1945.
    3 Hyresrådets principbeslut d. 25 juni 1945 och utslag P 41 d. 16 mars 1945.
    4 Hyresrådets utslag EB 375 d. 17 sept. 1947.
    5 Hyresrådets utslag S 177 d. 25 april 1944.

 

652 FRITJOF LEJMAN.stridande mot god sed i hyresförhållanden.1 Härigenom kommer hyresvärden i dessa fall i en sämre ställning än eljest även vad beträffar tiden efter ett hyreskontrakts utlöpande; här kan lägenheten även för denna tid överlåtas mot hyresnämnds vilja av dödsboet. Varken den allmänna hyreslagen eller hyresregleringslagen torde ha avsett en sådan konsekvens; den förra avser ju bara hyrestiden. Den rent formella omständigheten, att förvärvaren av lägenheten här blir att anse som hyresgäst, medför dock detta. Dödsbo blir bättre tillgodosett än annan hyresgäst, då det gäller lägenhetens utnyttjande efter hyrestidens utgång. Då en person avlider, blir hemskyddet starkare än eljest. Det måste sägas vara den gängse föreställningen om hyresrätt för den av dödsboet insatte, som åstadkommit detta resultat.
    Det var år 1948 under förslag och behandling i riksdagen att — om jag så får uttrycka mig — skärpa hemskyddet genom att ge hyresgäst möjlighet att även mot hyresvärds vilja överlåta en bostadslägenhet i sådana fall, då hyresgästen önskar begagna sig av den för att genom byte erhålla en annan lämpligare lägenhet och hyresnämnden på grund av vägande skäl anser sig kunna bevilja byte.2 Man hade uppmärksammat sådana fall, som då en familj på grund av sin utökning genom flera barn behövde erhålla en större lägenhet och ville byta med en annan familj, som ville inskränka sig, eller exempelvis ett sådant fall, som då en person med sin familj bodde i Norrköping men erhållit arbete i Linköping och ville byta med en person, som bodde i Linköping och fått arbete i Norrköping. Förslaget avslogs emellertid i riksdagen.
    Genom den nuvarande ordningen, som kräver hyresvärds samtycke till överlåtelse, kan fastighetsäganderätten gentemot hyresgästen komma att utövas på ett rent chikanöst sätt, ty ofta vinner hyresvärden icke något med sin vägran till överlåtelse, utan påföljden blir endast, att hyresgästen blir tvingad kvarbo; de fall, där hyresvärden kan pressa sig till att få lägenheten fri, äro å andra sidan ganska upprörande. Vi ha nu i svensk rätt

 

    1 Hyresrådets utslag EB 566 d. 4 maj 1948 och senast YB 424, 446 d. 10 okt. 1951; jfr dock ID 1177 d. 17 dec. 1948. Man synes dock numera ha gått in för att avslå framställning om ogiltigförklarande av uppsägning, därest hyresvärden avser att uthyra till annan, vars behov av lägenheten är väsentligt större än den av dödsboet insatte, eller om obehörig gottgörelse förekommit (Jfr 1951 års utslag).
    2 K. Prop. nr 212 till 1948 års riksdag.

 

OM HYRESGÄSTS HEMSKYDD. 653icke någon allmän bestämmelse om förbud mot rättsmissbruk, s. k. chikan, och jag är för min del icke någon vän av dylika allmänna bestämmelser, som enligt min mening äro en fara för rättssäkerheten. Men så mycket större vikt ligger det då vid att man genom speciella tämligen avgränsade bestämmelser kan hindra chikan i speciella fall. Det framlagda förslaget kan inte ha varit ägnat att i större utsträckning lädera fastighetsägarens rätt.
    Att förslaget avslogs i riksdagen, kan säkerligen i mycket tillskrivas gammal konservatism, och man torde helt visst ha att söka orsaken härtill i rådande äganderättsföreställningar. Det har ansetts vara ett »otillbörligt» ingrepp i fastighetsäganderätten. Men det är svårt att se, hur syftet med denna — att stimulera till bostadsbyggen och god skötsel av fastigheterna — skall kunna influeras av en »äganderättsinskränkning» i förevarande avseende, då man betänker vilka restriktioner bostadsbyggande och hyresmarknad i övrigt äro utsatta för i nuvarande tider. Vilhelm Lundstedts uttalanden år 1923 äga härvid bestående värde för våra tiders hyresförhållanden.1
    Bland speciella argument i riksdagsdebatten invändes vidare, att den föreslagna bytesrätten icke löste den större frågan om hemskydd för de bostadslösa.2 Men hur skall denna fråga kunna lösas i en handvändning, när nu inte bostadsbyggandet anses kunna i större utsträckning ökas? Att en viss brottslig underhandsgottgörelse mellan den avträdande och den tillträdande hyresgästen kunde tänkas förekomma, var en risk, som man dock måste taga för att tillgodose de ömmande fallen av byte.Det är vidare möjligt, att den föreslagna bytesrätten skulle till bristningsgränsen belastat de hyresreglerande myndigheterna, icke minst hyresrådet, men icke heller detta synes ha varit något skäl mot lagens antagande i och för sig.
    Genom sin blotta tillvaro kunde lagen också ha bidragit till att hyresvärdarna i mindre utsträckning motsatte sig önskvärd överlåtelse. Det nämndes vid lagförslagets fall, att hyresvärdarna skulle erhålla en nådatid, och att enahanda eller liknande förslag finge återkomma ett följande år, om önskvärd överlåtelse av

 

    1 Utredningen s. 70 ff, särskilt s. 86 och 90.
    2 Andra Kammarens prot. nr 21 s. 48 (yttrande av hr Olovsson).
    3 Jfr Andra Kammarens prot. nr 21 s. 42 (yttrande av hr Eriksson).

 

654 FRITJOF LEJMAN.lägenhet hindrades genom hyresvärdarnas vägran.1 Förhållandena på bytesområdet synas under de senare åren efter avslag å lagen ha blivit än värre, efter vad som uppgivits från åtskilliga hyresnämnder. Fall förekomma, där hyresvärdarna grovt missbruka sin rätt att vägra överlåtelse.
    I Danmark skola alla nya hyreskontrakt på tätorterna, även då det rör sig om lägenhetsbyten, godkännas av en nämnd, ett s. k. »boliganvisningsudvalg».2 Det lär vara rätt ofta som hyresvärdens första förslag till hyresgäst förkastas av nämnden. Hyresvärden har emellertid, om så sker, rätt att ställa ett nytt förslag och brukar härvid i allmänhet taga sådan hänsyn till allmänintresset, att detta hans andra förslag icke behöver förkastas. Om det dock förkastas, skall uthyrning ske till hyresgäst som anvisats av nämnden. Vid bedömandet av hyresvärdens förslag tager man den allra största hänsyn till antalet barn hos hyresgästfamiljen; det har sagts mig, att en familj med exempelvis tre barn godkännes såsom hyresgäst till hur stor lägenhet som helst. Hyresvärdens inflytande synes sålunda här vara mera kringskuret än i Sverige.
    Av intresse är också att taga del av förhållandena i England i fråga om rätt att överlåta lägenhet. På grund av krigets härjningar böra ju förhållandena på bostadsmarknaden vara väsentligt sämre där än här. I England är överlåtelse av lägenhet principiellt tillåten, om hyreskontraktets bestämmelser ej förbjuda det. Man skulle då tro, att de flesta nyupprättade hyreskontrakt skulle meddela förbud däremot, men så är ej fallet, enligt vad jag erfarit genom att tillfråga ett flertal »solicitors» därom. Ett dylikt förbud anses nämligen ojuste.
    Hur förhåller det sig då för närvarande med verkan av de provisoriska hemskyddsbestämmelser, som just nu gälla? Det kan först och främst konstateras, att förhållandena på bostadsfronten för närvarande säkerligen äro värre än vad gemene man tror, och vad värre är, kanske också värre än vad statsmakterna tro. Såsom exempel kan blott nämnas det vanliga förhållandet, att provinsialläkartjänster etc. komma att stå utan sökande, därför att bostad ej kan erhållas. Och jag kan icke underlåta att här nämna en uppgift, hämtad från en större tidning redan för flera år sedan, fastän nu något omdöme om hyres-

 

    1 Jfr Första Kammarens prot. nr 21 s. 45 (yttrande av prof. Holmbäck).
    2 Angående det närmare förfarandet se »Lov om Leje» §§ 131—137.

 

OM HYRESGÄSTS HEMSKYDD. 655regleringen givetvis icke kan grundas på en sådan tidningsuppgift. En man annonserade ut en god och välmöblerad enrumslägenhet såsom hyresledig. Han lär ha bekommit c:a 2,000 svar, och svarsporton, som oanmodat bifogades, uppgingo till 72 kr. Det lönade sig tydligen att annonsera, även om inte några allvarliga avsikter att hyra ut låg bakom! Den befintliga bostadsbristen inverkar naturligtvis på alla områden — om jag så får säga — av kulturlivet. Men egendomligt är, att en sådan åtgärd som hyresvärds vägran att samtycka till ett lägenhetsbyte, då den nye hyresgästen är lika god, kan få försiggå utan några som helst sanktioner. Om en sådan vägran bleve allmän, skulle ju nämligen de allra största skador å samhällsmaskineriet uppstå. Tjänsteförflyttningar skulle knappast kunna ske, familjefäder skulle skiljas från sina familjer etc.
    Men äro då de nuvarande hemskyddsbestämmelserna i något avseende olämpliga? Ja, uppenbarligen utgöra de ett tveeggat svärd. Samtidigt som de naturligtvis förhindra obefogad uppsägning i många fall, bidraga de till en fastfrysning på hyresmarknaden, såtillvida som hyresgäster i sin tur icke våga uthyra rum eller lämna sina lägenheter även om dessa äro allt för stora, vartill också de relativt billiga hyrorna medverka. Detta var en erfarenhet, som man gjorde redan vid förra världskrigets hyresreglering. Och det är givet, att efter en nu tioårig fastfrysning den närvarande bostadsplaneringen lämnar ännu mera övrigt att önska.
    Icke desto mindre är det vanskligt att inlåta sig på vågspelet att slopa hyresregleringen. Det är svårt att utreda, huru stor bostadsbrist lagen själv medverkat till. De finnas dock, som anse, att bostadsbristen helt orsakats av hyresregleringen.1 kerligen måste denna också för den långa tid, den kommit att räcka, anses felkonstruerad. Den kopiering av de äldre bestämmelserna, som skett, har sannolikt blivit mindre lycklig.
    Om man sålunda icke vill våga sig på att avskaffa de nuvarande hemskyddsbestämmelserna finnes knappast någon annan möjlighet än att i ett eller annat avseende pålappa verket och skärpa dem. I detta sammanhang inställer sig också frågan om åtgärder mot dem, som äro i besittning av för sitt behov onödigt

 

    1 Jfr RYDENFELT, De bostadslösa och samhället, Sthm 1952. Märkliga statistiska uppgifter lämnas här, s. 35 ff, exempelvis om att den genomsnittliga boendetätheten i Stockholm under 1940-talet minskat. 

656 FRITJOF LEJMAN.stora lägenheter. Det har uppgivits, att mycket ej skulle vara att vinna genom föreskrifter om tvångsupplåtelse. Men kvar står, att den nuvarande möjligheten för exempelvis änkor och andra ensamstående att innehava hur stora lägenheter som helst står i bjärtaste kontrast till de hyresreglerande myndigheternas stränghet, t. ex. då det gäller att giva tillstånd till ändring av bostadsutrymmen för annat ändamål, även om detta är aldrig så behjärtansvärt. Ifrågasättas kan om icke i nämnda fall någon slags sanktion, exempelvis i form av straffhyresskatt e. d., är påkallad.
    En annan framtidslösning torde vara, att arbetsgivarna i större utsträckning än hittills få ordna med bostäder åt sina anställda. En sådan utveckling framdrives ej blott av krisförhållandena utan även av de alltmer ökade avstånden till arbetsplatserna. Att en dylik utveckling är högaktuell beträffande exempelvis universitetsmän i utlandet har jag kunnat övertyga mig om vid besök i städer, sådana som Oxford, Cambridge och Kiel.
    Som vi sett, har ett ökat hemskydd framtvingats dels av kristidens bostadsbrist och dels också av de sociala och kollektiva strömningarna i vårt tidsskede. Men utvecklingen har utan tvivel på många punkter bromsats av rådande falska äganderättsföreställningar. Det är att hoppas, att den kommande lagstiftningen och dess tillämpning skall kunna frigöra sig därifrån under beaktande av den värdefulla utredning, VILHELM LUNDSTEDT i händelsernas förväg år 1923 framlagt.