FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK.1

 

AV

 

LAGBEREDNINGENS ORDF. F. D. JUSTITIERÅDET N. GÄRDE.

 

Innan jag går in på mitt egentliga ämne torde det vara lämpligt att något dröja vid några spörsmål av övervägande systematiskt intresse.
    De bestämmelser, som reglera fastighetskrediten ur jordrättslig synpunkt, upptagas som bekant för närvarande icke i JB. Visserligen innehålla 9 och 10 kap. JB vissa alltjämt gällande bestämmelser om pantsättning av jord, hus eller tomt; dessa bestämmelser äro dock på intet vis grundläggande för den nuvarande fastighetspanträtten. De huvudsakliga bestämmelserna upptagas i IF. I denna lämnas dock icke någon fullständig reglering av panträtten. Bestämmelser om förmånsrätt upptagas sålunda i HB. Även i ett stort antal andra lagar och författningar, såsom SkL, UL, ExL, och VL förekomma bestämmelser av panträttsligt innehåll.
    Det torde icke kunna förnekas att den rättsliga regleringen av panträtten i hög grad lider av brist på överskådlighet. Till stor del sammanhänger detta förhållande därmed att i IF sammanförts bestämmelser såväl av materiell innebörd som av rent inskrivningsrättslig karaktär. Dessutom förekommer ej sällan att i en bestämmelse, som lagtekniskt framträder som inskrivningsrättslig, döljer sig en viktig materiell rättsregel. Jag skall här endast anföra några ex. I anslutning till bestämmelser om sökande av inteckning och ansökningens prövning upptager IF i 1 och 2 §§ vissa materiella förutsättningar för uppkomsten av panträtt. Ett motsvarande förhållande föreligger beträffande pantutfästelsens ogiltighet (9, 10 §§) samt panträttens upphörande (22 §). Av materiellträttslig karaktär äro bestämmelserna i 11 och 18 §§ ang. panträttens innehåll, ang. ägarhypotek (25 och

 

    1 Uppsatsen återger ett av förf. den 6 okt. 1951 inför föreningen Sveriges häradshövdingar hållet föredrag.


6—527004. Svensk Juristtidning 1952.

 

82 N. GÄRDE.26 §§) o. s. v. Vid sidan av eller inströdda bland de materiella bestämmelserna förekomma åter ett antal bestämmelser av rent inskrivningsrättslig natur, t. ex. ang. förfarandet i inteckningsärende (3—8 §§), samt vilandeförklaring (12 och 13 §§).
    Den brist på systematisk disposition, som sålunda måste anses vidlåda panträtten som institut, framträder så mycket skarpare vid en jämförelse med vissa övriga fastighetsrättsliga institut. Medan t. ex. i fråga om nyttjanderätt, servitut eller tomträtt de materiellträttsliga bestämmelserna i huvudsak utskilts från de inskrivningsrättsliga har tekniken varit den motsatta beträffande fordringsinteckningen. I sitt år 1909 avgivna lagförslag till JB bibehöll LB denna systematik. Skälet härtill är antagligen att söka i det förhållandet att, medan även oinskriven nyttjanderätt, servitutsrätt eller tomträtt redan med upplåtelsen har karaktären av sakrätt, panträtten erhåller sakrättslig verkan först med inskrivningen. Att det varit detta förhållande, som ligger till grund för LB:s systematik, bestyrkes i viss mån därav att, då LB ur den nuvarande i 54 § IF reglerade avkomsträtten till särskild behandling utbröt rätten till undantag, detta skedde genom att införa ett materiellträttsligt kap. om rätt till undantag, medan återstoden av avkomsträtten näml. rätten till ränta eller avgäld ur fast egendom kom att kvarstå som en inskrivningsrättslig bestämmelse utan någon motsvarande materiell reglering. Enligt LBs förslag skulle nämligen undantagsrätten äga karaktär av sakrätt i och med upplåtelsen, medan ränte- och avgäldsrätten för sin uppkomst skulle förutsätta inskrivning.
    Det kan starkt ifrågasättas huruvida den sålunda valda systematiken är i allo lycklig. Att samma eller likartade spörsmål anvisas en systematiskt olika ställning torde knappast kunna motiveras enbart därav att inskrivningen är av större eller mindre betydelse. Systemet försvårar överblicken över och förståelsen av det inre sammanhanget mellan de olika instituten. Vad särskilt panträtten angår har det ej heller kunnat undvikas att de materiella bestämmelserna skjutits åt sidan och att huvudvikten i alltför hög grad kommit att ligga på det inskrivningsrättsliga området.
    Enligt beredningens uppfattning tala därför övervägande skäl för att de materiellträttsliga bestämmelserna om panträtt, liksom redan skett beträffande flertalet övriga sakrätter, behandlas för sig skilda från den inskrivningsrättsliga regleringen.

 

FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK. 83    I detta sammanhang skall jag även beröra en terminologisk fråga. I IF användes termen inteckning i skilda betydelser. Med inteckning avses såväl själva inskrivningen som den genom inskrivningen uppkomna panträtten. I den förra betydelsen begagnas termen inteckning icke blott om inskrivning av panträtt utan också om inskrivning av nyttjanderätt, servitut och vissa övriga begränsade sakrätter. Beredningen använder termen inteckninguteslutande i inskrivningsrättslig bemärkelse och begränsar den i detta hänseende till inskrivning av panträtt. Den materiella rättighet, vartill inskrivningen i nu ifrågavarande fall ger upphov, benämnes i beredningens förslag panträtt.
    Beredningen har i sitt preliminära förslag sammanfört de materiella bestämmelserna till ett särskilt kap., Om panträtt, och ämnar behandla den inskrivningsrättsliga regleringen i en särskild avdelning av balken.
    Mitt föredrag är begränsat till en redogörelse för själva panträttsinstitutet.
    Redan enligt gällande rätt förutsättes i regel för uppkomsten av panträtt en pantutfästelse. Enligt 1 § IF skall sådan utfästelse avgivas av fastighetens ägare och ha den innebörden att hans fastighet skall utgöra pant för fordran. Sådan utfästelse, i lagrummet benämnd medgivande, skall avgivas skriftligen och vara styrkt av vittnen. Emellertid innehåller lagrummet ytterligare ett villkor för pantutfästelsens giltighet. Den fordran, för vilken fastigheten skall utgöra pant, skall föreligga i form av skuldebrev eller annan (skriftlig) handling och det är å detta skuldebrev eller denna handling, som pantutfästelsen skall tecknas. Som bekant innebär lagrummet icke krav på att något fordringsförhållande föreligger redan vid den tidpunkt, då inteckning sökes eller beviljas. I allmänhet är det motsatta förhållandet. Genom de år 1912 i IF införda bestämmelserna om ägarhypotek har ock panträtten ytterligare frigjorts från beroendetav själva fordringsrätten.
    I den allmänna uppfattningen torde ock sedan lång tid tillbaka den personliga förskrivning, som i lagen förutsättes, alltmer ha förlorat sin betydelse. I verkligheten kan det vara ett helt annat fordringsförhållande, som med panten åsyftas, än det som kommit till uttryck i den ursprungliga inteckningshandlingen. Även om detta förhållande en gång förelegat kan det under panträttens fortvaro ha förändrats eller utbytts mot ett annat. Häri

 

84 N. GÄRDE.ligger icke något otillbörligt utan detta överensstämmer helt med panträttens syfte. Det kan tänkas — och torde ej vara ovanligt — att den bakomliggande fordringsrätt, för vilken fastigheten skall utgöra säkerhet, icke kommit till uttryck i ett skuldebrev eller annan handling eller att med panträtten överhuvudtaget icke åsyftas ett fordringsförhållande utan ett rättsförhållande av helt annan natur, t. ex. gåva. Då panträtten avser en till gäldenären lämnad försträckning, ha i allt större omfattning omslagsreverser kommit i bruk. Låntagaren avfordras två särskilda handlingar, inteckningsreversen och omslagsreversen, den senare som bärare av det åsyftade fordringsförhållandet. I ett sådant läge kan man emellertid fråga sig vilken betydelse den ursprungliga förskrivningen har. Den bör uppenbarligen icke föranleda till en ökad betalningsskyldighet. I sådana fall borde givetvis låntagaren friskrivas från det personliga betalningsansvaret på grund av inteckningsreversen och dennas betydelse inskränkas till att ange pantutfästelsens omfattning som sådan.
    LB uppmärksammade i sitt år 1909 avgivna förslag olägenheterna av dubbla förskrivningar och föreslog — vid sidan av nu gällande bestämmelser, som alltjämt skulle bibehållas — alternativt införande av en panträtt, oberoende av fordringsrätt. Beredningen har emellertid kommit till den uppfattningen att införandet i lagstiftningen av två särskilda panträttstyper icke skulle bidraga till överskådlighet och reda å förevarande område. Det skydd, som man vill bereda låntagaren genom inteckningsreversens bortfall, skulle endast ofullständigt nås, därest möjlighet alltjämt förelåge för långivaren att begagna sig av dubbla reverser. Och slutligen har beredningen ansett något behov av sådana alternativa panträttstyper icke föreligga.
    Enligt beredningens förslag skall utfästelse av panträtt alltså icke grundas å skuldebrev eller annan handling utan vara en helt fristående rättshandling, pantutfästelsen.
    Med denna utgångspunkt kommer i första hand i förgrunden en närmare reglering av pantutfästelsen och dess innehåll. Enligt gällande rätt bestämmes pantutfästelsens innehåll av den fordringshandling, vanligen ett skuldebrev, till vilken den utgör ett accessorium. Rättsförhållandet mellan borgenären-panthavaren och fastighetsägaren-gäldenären regleras i stort sett genom de bestämmelser, som gälla om fordringsrätter i allmänhet, särskilt SkL. Detta panträttens beroende av fordringsrätten framgår ock

 

FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK. 85av stadgandet i 9 § IF. Om fastighetsägaren med klara skäl visar att fordran, varför inteckning sökes, är gulden eller av annan orsak försvunnen eller ogiltig, skall ansökan om inteckning avslås.
    Bestämmelserna i SkL avse även intecknat skuldebrev. I denna lag regleras närmare till vem ett skuldebrev må ställas (till viss man, till viss man eller order eller till innehavaren). Såsom framgår av 11 § SkL skall till viss man ställt skuldebrev, varå tecknats inteckningsmedgivande, anses som ställt till viss man eller order, såframt ej i skuldebrevet träffats uttryckligt förbehåll att det icke skall anses som löpande. Även i övriga hänseenden t. ex. i fråga om legitimation, rätten till invändningar, betalning gälla bestämmelserna i SkL.
    Därest nu panträtten till sin rättsliga struktur skall frigöras från fordringsrätten, måste för panträttens del givas självständiga regler, som närmare bestämma panträttens ställning, låt vara att detta i stor utsträckning bör kunna ske genom hänvisning till SkL.
    Såsom redan erinrats hade LB i sitt år 1909 avgivna förslag upptagit även alternativet panträtt, oberoende av fordran. I detta fall skall pantutfästelsen ske skriftligen och avse visst belopp i penningar. Några närmare bestämmelser om rättsförhållandet mellan panthavaren och fastighetsägaren-gäldenären ha emellertid icke föreslagits av LB. Med all sannolikhet hade LB tänkt sig att även denna form av förskrivning skulle i tillämpliga delar vara underkastad samma regler som gälla om personliga fordringsrätter. I motsats till 1909 års förslag har beredningen icke ansett sig kunna stanna vid en så allmänt formulerad lösning av dessa problem.
    Beredningen har alltså haft att ingå i en närmare undersökning av de särskilda rättsregler som böra gälla för det nya institutet. Undersökningen har fört fram till ganska väsentliga avvikelser från SkLs reglering av motsvarande obligationsrättsliga frågor.
    Enligt beredningens förslag skall den pantutfästelse, som ligger till grund för panträtten, upptagas i ett pantbrev. Den nya termen pantbrev äger motsvarighet i dansk och norsk rätt. I pantbrevet skall — förutom pantens kapitalbelopp i svenskt mynt — upptagas den ränta, som avses skola utgå, samt eventuella bestämmelser om förfallotid. Pantbrevet får ej innehålla

 

86 N. GÄRDE.förskrivning om personligt betalningsansvar. Skall panträtten utgöra säkerhet för viss fordran, bör omslagsrevers användas. Däremot är det tillåtet för fastighetsägaren, innan han utfärdar pantbrevet eller efter inlösen ånyo utställer det, att förse pantbrevet med anteckning att det avser visst skuldförhållande liksom att upphäva eller ändra tidigare därom gjord anteckning. Till betydelsen av sådan anteckning återkommer jag i det följande.
    I överensstämmelse med gällande rätt men till skillnad från 1909 års förslag skall fastighetsägarens underskrift vara styrkt av vittnen. Däremot föreslår beredningen, i likhet med 1909 års förslag, en annan avvikelse från gällande rätt. Den i 11 § IF medgivna rätten till inteckning för visst belopp i varor har icke bibehållits i beredningens förslag. Såsom LB framhöll i motiven till 1909 års förslag har en dylik utfästelse icke den bestämdhet som bör utmärka panträtten och den torde för närvarande sakna praktisk betydelse.
    Panträtten innebär, liksom fordringsrätten, en betalningsskyldighet. Denna betalningsskyldighet åvilar emellertid icke den förpliktades hela förmögenhet utan endast fastigheten. Detta för panträtten grundläggande förhållande bör uppenbarligen komma till uttryck i pantbrevet som en utfästelse om betalning ur fastigheten. Med denna konstruktion förfaller behovet av särskilt inteckningsmedgivande. Panträtten grundas omedelbart å pantbrevet och den därå meddelade inteckningen. Uppenbart är att det förhållandet att panträtten medför betalningsrätt allenast ur fastigheten icke hindrar att från fastighetsägarens synpunkt panträtten framstår som en personlig betalningsskyldighet, en skyldighet för honom att i egenskap av fastighetsägare erlägga ränta och ev. utge hela det förskrivna beloppet vid påföljd att det eljest utsökes ur fastigheten. Klart är att på fastighetsägarens betalningsskyldighet även det bakomliggande rättsförhållandet kan inverka men till denna fråga skall jag återkomma i annat sammanhang.
    För att pantbrevet skall fylla sin uppgift måste det anses som bärare av panträtten. I detta sammanhang inställer sig emellertid frågan huruvida redan själva innehavet av pantbrevet bör utgöra tillräcklig legitimation eller om därutöver, genom att pantbrevet ställes till viss man eller viss man eller order, för legitimationen må kunna, liksom i fråga om skuldebrev, uppstäl-

 

FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK. 87las ytterligare villkor. I detta hänseende gälla för närvarande bestämmelserna om skuldebrev även för intecknad fordran, dock med den redan förut berörda begränsningen som följer av 11 § SkL. Som bekant ligger häri att endast vid skuldebrev, ställda till innehavaren, denne uteslutande på grund av sitt innehav förmodas äga rätt att göra skuldebrevet gällande, medan vid skuldebrev till viss man eller order fordras sammanhängande till innehavaren fortgående skriftliga överlåtelser.
    Vid de överläggningar i denna fråga, som ägt rum med beredningens rådgivande nämnd, har starkt framhållits den oreda, som blivit en följd av nu gällande bestämmelser. Inteckningsreverser — särskilt sådana av äldre datum — betraktades nu allmänt som innehavarpapper och det torde knappast förekomma att en till viss man ställd inteckningsrevers försåges med sådan påskrift »icke till order» eller liknande, som enligt 11 § SkL erfordrades för att bibehålla dess karaktär av icke löpande (jfr 10 § Pm till SkL). Att i fråga om pantbrev bibehålla förskrivningen till viss man vore därför ändamålslöst och missvisande. Även mot användningen av orderpapper för sådana förskrivningar ha anmärkningar riktats. Särskilt har framhållits att även skuldebrev till viss man eller order fått en jämförelsevis obetydlig användning som inteckningsreverser. Användningen av orderpapper medförde nämligen avsevärda olägenheter. De på skuldebrevet tecknade överlåtelserna vore i allmänhet icke daterade och det kunde möta betydande svårigheter att med säkerhet avgöra huruvida en lucka i åtkomstkedjan förelåge. En sådan lucka vore enligt 13 § andra st. SkL tillåten vid intecknade skuldebrev, då skuldebrevet överlätes å den intecknade fastighetens ägare. Ofta vore det utan ingående undersökningar omöjligt att avgöra huruvida en lucka i legitimationen hänförde sig till nämnda förhållande eller utgjorde en verklig brist i legitimationen. Vad pantbrevet angår har man därför allmänt varit av den uppfattningen att det borde göras till innehavarpapper.
    Denna uppfattning avviker från den ståndpunkt, som gjorde sig gällande vid SkLs tillkomst. I motiven till denna lag framhöll LB att den fördel ur säkerhetssynpunkt, som vore förenad med orderpapper, vore särskilt framträdande i fråga om intecknade skuldebrev. Beredningen har därför haft att särskilt överväga huruvida detta säkerhetsintresse kan tillgodoses på något annat, för fastighetskrediten mindre besvärande sätt. Redan i

 

88 N. GÄRDE.det föregående har jag berört en sådan utväg; den består däri att pantbrevet förses med anteckning om att det avser visst skuldförhållande. Genom en sådan anteckning torde missbruk av pantbrevet kunna avsevärt förebyggas. Det nu sagda gäller såväl sådana fall, då låntagaren-fastighetsägaren för att bevara sin rätt till invändningar skulle föredragit att ställa pantbrevet till viss man som ock sådana fall, då han eller långivaren velat bereda sig ökad säkerhet i legitimationshänseende genom att utfärda orderpapper. Detta tillvägagångssätt är även förenat med den fördelen att anteckningen kan anpassas efter de föreliggande förhållandena. Ytterligare har för att skydda mot missbruk särskilt av pantbrev, som infriats av fastighetsägaren och alltjämt innehas av honom, föreslagits att fastighetsägaren kan förse det med påskrift att det gäller endast i hans hand. Även denna anteckning kan genom ny påskrift av fastighetsägaren ändras eller upphävas. Härigenom bortfaller ur säkerhetssynpunkt behovet att döda en infriad inteckning; samma pantbrev kan, efter anteckningens upphävande genom ny anteckning, belånas ånyo.
    På de nu anförda skälen har beredningen kommit till den uppfattningen att pantbreven böra vara innehavarpapper. I förslaget har detta kommit till uttryck på det sättet, att förbud införts mot att ställa pantbrev till viss man eller till viss man eller order; ett sålunda ställt pantbrev medför icke rätt till inteckning. Framgår ej av pantbrevets lydelse till vem det är ställt, skall det anses ställt till innehavaren.
    Jag har nu behandlat det konstitutiva innehållet i ett pantbrev. Det kan ha följande lydelse: »Innehavaren härav berättigas att sex månader efter uppsägning ur den mig tillhörande fastigheten Alby 120 utbekomma en penningsumma av 10,000 kronor jämte 6 % ränta.» Underskrift. Vittnen. Å pantbrevet kan göras t. ex. följande anteckningar. »Detta pantbrev avser en av mig denna dag till Carl Pettersson eller order utfärdad omslagsrevers å 10,000 kronor jämte 6 % ränta» eller »Detta pantbrev avser varukredit hos järnhandlaren Carl Pettersson för min under uppförande varande ladugård i Alby.» Sedan de rättsförhållanden, som anteckningarna avse, avvecklats, kunna nya anteckningar göras, t. ex. »Förestående anteckning upphäves. Pantbrevet avser en till Svenska Handelsbanken eller order denna dag utfärdad omslagsrevers å 8,000 kronor jämte 6 % ränta.»

 

FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK. 89    Panträtten är, i den struktur den erhållit i beredningens förslag, en fullt självständig sakrätt. I beredningens förslag har införts uttryckligt förbud att göra panträttens uppkomst eller bestånd beroende av villkor.
    Om sålunda panträttens bestånd är helt oberoende av det bakomliggande rättsförhållande, som kan ha föranlett panträttens tillkomst, är därmed givetvis icke sagt att fastighetsägaren-gäldenärens betalningsskyldighet på grund av pantbrevet är oberoende av detta rättsförhållande. Men detta är icke en fråga om panträttens existens eller giltighet som sådan utan avser uteslutande huruvida och i vilken utsträckning panträtten må göras gällande mot fastighetsägaren. Om och i den mån så ej kan ske, upphör ej själva panträtten; den tillkommer i stället fastighetsägaren som ägarhypotek. I beredningens förslag har denna grundsats uttryckts så att, då pantbrev innehaves av fastighetsägaren eller pantbrevet eljest ej må göras gällande mot honom, panträtten skall tillkomma fastighetsägaren som ägarpant samt att detsamma skall gälla, då panträtten till viss del ej kan göras gällande mot fastighetsägaren, dock att i sistnämnda fall borgenärens andel i panten äger företräde framför ägarpanten. En sådan del kan fastighetsägaren ha förvärvat redan vid själva belåningen såvitt pantbrevet avser högre belopp än lånet; den kan också tillkomma honom genom verkställda kapitalavbetalningar. Enligt beredningens förslag kan fastighetsägaren i dessa fall erhålla utbrytning av sin ägarpant.
    Man kan då fråga sig: vilka äro de invändningar som från fastighetsägarens sida kunna framställas, då betalningsskyldighet på grund av pantbrev göres gällande mot honom? I detta sammanhang skall jag tillsvidare bortse från invändningar som angå själva pantutfästelsens giltighet som rättshandling och endast syssla med sådana invändningar som röra rättsförhållandet mellan borgenären-panthavaren och gäldenären-fastighetsägaren.
    Man kan i detta fall tänka sig olika situationer. En personlig fordringsrätt behöver överhuvudtaget icke vara förenad med panträtten. Sålunda kan ett pantbrev vara överlämnat till någon som gåva eller i samband med arvskifte eller som full betalning för en fordran, som därmed upphör att gälla. I sådana fall är gäldenären-fastighetsägarens betalningsskyldighet uteslutande reglerad av pantbrevet. Det rättsförhållande som föranlett pantbrevet är redan avslutat i och med pantbrevets utfärdande.

 

90 N. GÄRDE.    I andra fall existerar jämte pantbrevet ett bakomliggande rättsförhållande av ena eller andra slaget. Såsom antytts redan i det föregående behöver detta icke äga karaktären av försträckning. Pantbrevet kan t. ex. ha lämnats som säkerhet för en redovisningsskyldighet. Vad som i detta fall är av betydelse är huruvida på grund av denna redovisningsskyldighet något betalningsanspråk kan riktas mot gäldenären.
    I flertalet fall utgöres det bakomliggande rättsförhållandet av ett försträckningsavtal som kommit till uttryck i en till pantbrevet fogad omslagsrevers. Denna omslagsrevers kan vara ställd till viss man, till viss man eller order eller till innehavaren. Dess kapitalbelopp, ränta eller förfallotid behöver ej överensstämma med pantbrevets. Gäldenärens betalningsskyldighet sträcker sig i detta fall icke längre än som framgår av omslagsreversen.
    Enligt 1 § SkL gäller som allmän grundsats att den som utfärdat ett skuldebrev svarar för sin förskrivning men att han, om ej annat får anses avtalat, utan hinder av förskrivningen äger göra gällande invändningar beträffande rättsförhållande som föranlett handlingens utfärdande. Regeln gäller utan inskränkning i fråga om skuldebrevets första innehavare. Beträffande borgenär, som efter överlåtelse blivit innehavare av skuldebrevet, gäller däremot regeln endast under förutsättning att skuldebrevet är ställt till viss man (enkelt skuldebrev). Vad angår löpande skuldebrev beror gäldenärens invändningsrätt med hänsyn till det bakomliggande rättsförhållandet väsentligen därav om han vid förvärvet var i god tro eller ej. Enligt 15 § SkL skall borgenär ej anses vara i god tro om han kände den omständighet, varå invändningen grundas, eller hade skälig anledning till misstanke därom. I detta hänseende äro av särskild betydelse de påteckningar som finnas å skuldebrevet. En sådan påteckning kan som bekant vara av betydelse även om den senare avlägsnats.
    Hur inverka nu dessa regler å gäldenären-fastighetsägarens rätt till invändningar mot krav på grund av pantbrev?
    Vid svaret å denna fråga är att erinra om det allmänna förbud, som upptagits i förslaget mot skiljande av fordringsrätten och panträtten. Bland de omständigheter, som böra vinna beaktande i fråga om god tro, ingår alltså även frågan om från borgenärens sida ett sådant skiljande ägt rum.
    Pantbrevet utgör en löpande förskrivning och den har såsom

 

FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK. 91sådan enligt beredningens förslag likställts med ett löpande skuldebrev. Som allmän regel följer härav att gäldenären äger en obegränsad rätt till invändningar endast mot den borgenär, till vilken pantbrevet av honom överlämnats, men att mot ny borgenär rätten till invändning är beroende av dennes goda eller onda tro. Jag skall anföra några ex. Ny borgenär åberopar ett rent pantbrev. Gäldenären gör invändning om att det lämnats som säkerhet för en omslagsrevers å lägre belopp än pantbrevet. Även om gäldenären kan styrka att så varit förhållandet, är det för hans betalningsskyldighet utan betydelse, om han ej tillika kan visa att borgenären vid sitt förvärv ägt kännedom eller i varje fall hade skälig anledning till misstanke därom. Situationen blir densamma om gäldenären gör invändning om att pantbrevet lämnats som säkerhet för en varukredit, som han ännu icke använt sig av.
    Mot de risker, som sålunda kunna uppkomma för gäldenären, har beredningen anvisat vissa skyddsmedel. Redan i det föregående har behandlats ett dylikt: anteckning å pantbrevet om det skuldförhållande pantbrevet avser. Förekommer sådan anteckning och har den ej upphävts eller ändrats genom en ny anteckning av fastighetsägaren — att anteckningen överkorsats eller på annat sätt makulerats är alltså ej nog för att beröva anteckningen dess verkan — kan panthavaren uppenbarligen icke på grund av pantbrevet göra gällande betalningsskyldighet i vidare omfattning eller under andra villkor än som framgå av det bakomliggande rättsförhållandet. Om sålunda t. ex. å pantbrevet finnes antecknat att det avser säkerhet för varukredit hos en viss handlande eller för redovisningsskyldighet i ett visst angivet anställningsförhållande, må panträtten endast göras gällande av den som — event. efter överlåtelse — är innehavare av fordringsrätten och endast i den omfattning sådan fordringsrätt föreligger. Detsamma är förhållandet om pantbrevet, enligt anteckning därå, lämnats som säkerhet för en omslagsrevers. Även i detta fall må panträtten göras gällande endast av dennas innehavare samt under de villkor och i den omfattning som framgå av omslagsreversen. Företes ej omslagsreversen, kan överhuvudtaget pantbrevet i sådant fall icke göras gällande av panthavaren.
    Såsom jag redan nämnt har i beredningens förslag upptagits ett uttryckligt stadgande, att då pantbrev lämnats som säkerhet

 

92 N. GÄRDE.för fordran borgenären ej må, även om annat avtalats, överlåta panträtten annat än i samband med denna fordran.
    På denna punkt skiljer sig beredningens förslag i ett viktigt hänseende från gällande rätt. Enligt gällande rätt kan en pantsatt inteckning — alltså en inteckning som lämnats som säkerhet för en omslagsrevers — förutom genom utsökning realiseras även på det sättet att borgenären säljer inteckningen som lös pant, under hand eller på offentlig auktion. Uppenbarligen utsättes härigenom fastighetsägaren-gäldenären för de största risker. Om — för att anföra ett ex. — gäldenären lämnat en inteckning å 10 000 kronor som säkerhet för ett lån å 8,000 kronor eller till sistnämnda belopp genom avbetalning nedbragt ett lån på 10,000 kronor, föreligger i båda fallen ett överhypotek på 2,000 kronor, vilket tillkommer fastighetsägaren som ägarpant. Vid realisation av panten har borgenären i allmänhet icke något intresse av att skydda fastighetsägaren utan är nöjd med att återfå lånebeloppet 8,000 kronor. Köparen av pantbrevet kan emellertid ur fastigheten uttaga — förutom av honom erlagda 8,000 kronor — ytterligare 2,000 kronor. Fastighetsägaren går alltså förlustig hela ägarpanten. Situationen kan tydligen fresta till helt illojala förfaranden, varvid panthavaren och den som tillhandlar sig inteckningen kunna vara i maskopi.
    Visserligen bereder IF fastighetsägaren ett visst skydd i dessa fall. Fastighetsägaren kan enligt 26 § IF få ett genom avbetalning uppkommet överhypotek utbrutet, om ej annat förbehåll skett. Då fastighetsägaren lämnat inteckningen som säkerhet för omslagsrevers, anses emellertid sådant förbehåll föreligga, en uppfattning som sammanhänger med den nyss berörda borgenären tillkommande rätten till realisation av inteckningen som lös pant. Har inteckningen icke belånats till fulla beloppet, har fastighetsägaren icke någon rätt till utbrytning av det föreliggande överhypoteket. Vad fastighetsägaren angår är det ifrågakomna skyddet alltså i flertalet fall illusoriskt. I detta sammanhang kan erinras att enligt 27 § IF en långt vidsträcktare utbrytningsrätt tillerkänts fastighetsägarens borgenärer. Då fastighetsägaren försatts i konkurs eller då hans ägarpant utmätts, kan ägarpanten utbrytas och detta oberoende av om den uppkommit redan i samband med pantsättningen eller på grund av avbetalning och oberoende av förbehåll av annat innehåll. Enligt beredningens förslag skall även fastighetsägaren alltid få sin

 

FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK. 93ägarpant utbruten och överflyttad till en särskild handling, oberoende av hur ägarpanten uppkommit och om förbehåll av annat innehåll ägt rum. En sådan utvidgning av fastighetsägarens rätt till utbrytning utgör en konsekvens av beredningens ståndpunkt att fordran och panträtt ej få skiljas åt. Till stöd för beredningens förslag må till sist framhållas att den vidgade utbrytningsrätten icke i något fall kan tillskynda den lojale borgenären någon ekonomisk skada. Hans del i panträtten har enligt såväl gällande lag som beredningens förslag företräde i förmånsrättshänseende framför den utbrutna delen.
    Till förebyggande av missförstånd må i detta sammanhang framhållas att det av beredningen föreslagna stadgandet om förbud mot panträttens skiljande från en föreliggande fordringsrätt icke avser det fallet att borgenären till täckande av sin fordran söker utmätning av pantbrevet. Detta fall är att likställa med det då ett pantbrev, vilket innehaves av fastighetsägaren, utmätes för annans fordran, eller då en ägarpant, som avser andel i ett av borgenär innehaft pantbrev, utmätes för annan borgenärs räkning; i sistnämnda fall kan, såsom redan antytts, ägarpanten utbrytas och särskild handling utfärdas till denne borgenär. Genom exekutiv försäljning av pantbrevet kan alltså i sådana fall panträtten komma att skiljas från fordringsrätten. Å pantbrevet eventuellt förekommande anteckning att det avser visst skuldförhållande skall i samband med försäljningen uppenbarligen upphävas; härom bör anteckning ske å pantbrevet.
    Liksom enligt gällande rätt är det utan inverkan i fråga om panträtten att borgenärens fordran preskriberats eller han underlåtit anmäla den efter kallelse å okända borgenärer eller gäldenären erhållit tvångsackord. Av stadgandet följer att för bedömande av frågan huruvida eller i vilken omfattning borgenären äger göra panträtten gällande det bakomliggande rättsförhållandet bibehåller samma betydelse som det skulle ägt om preskription eller därmed jämförlig åtgärd icke mellankommit.
    Att ett pantbrev, som lämnats som säkerhet för fordran, ej får av fastighetsägaren-gäldenären infrias innan förfallotiden är inne såväl för denna fordran som för pantbrevet torde stå i överensstämmelse med gällande rätt för det fall att fastighetsägaren personligen svarar för fordran. Däremot ha olika åsikter gjorts gällande i denna fråga när det personliga ansvaret för fordringen åvilar annan än fastighetsägaren och fastighetsägarens be-

 

94 N. GÄRDE.talningsskyldighet alltså uteslutande grundar sig å pantbrevet. Då pantbrev i regel äro kortfristiga, medan omslagsreverser ofta äro långfristiga, kan panthavaren i sådana fall åsamkas betydande ränteförlust genom pantbrevets infriande. Olägenheterna härav ha starkt framhållits av hypoteksföreningarna, som lämna långfristiga lån och därför ha ett starkt intresse av att skydda sig mot ränteförluster till följd av förtida inbetalning. Beredningen har ansett sig böra lösa denna fråga på det sättet att borgenär kan genom att i fastighetsboken låta införa anteckning om omslagsreversen skydda sig mot en sådan förtidig uppsägning. Att borgenär som innehar pantbrev som säkerhet för fordran icke kan göra panträtten gällande mot fastighetsägaren innan även fordran förfallit, framgår av vad redan tidigare anförts.
    De invändningar, som behandlats i det föregående, ha avsett frågor, som — sedan panträtten kommit till stånd — kunna uppkomma i förhållandet mellan panthavaren-borgenären och fastighetsägaren-gäldenären. När panträtten, såsom enligt beredningens förslag, frigöres från beroendet av fordringsrätten och pantbrevet endast blir bärare av en sakrätt, föreligger ej längre den situationen att panträtten blir ogiltig därför att någon fordran icke föreligger. Panträtten består men den tillkommer fastighetsägaren som ägarpant.
    Enligt 17 § SkL kan oberoende av borgenärs goda tro gäldenären mot krav å betalning rikta vissa invändningar, som avse giltigheten av skuldebrevet som rättshandling, t. ex. att skuldebrevet är förfalskat. Då pantbrevet lämnats som säkerhet för ett sådant ogiltigt skuldebrev medför detta icke enligt beredningens förslag att även panträtten är ogiltig; panträtten tillkommer i stället fastighetsägaren som ägarpant. Han kan m. a. o. i en process ej framställa anspråk om ogiltigförklarande av panträtten men väl om att pantbrevet skall utlämnas till honom. Förhållandet blir emellertid ett annat, om samma invändning riktas även eller enbart mot pantbrevet. Den allmänna grundsatsen är att en rättighet icke kan uppbäras av en rättshandling som i och för sig är ogiltig. Vissa ganska väsentliga modifikationer i denna allmänna grundsats ha dock ansetts kunna ske till skydd för förvärv i god tro.
    Beträffande rättshandlingars ogiltighet upptagas vissa allmänna bestämmelser i lagen om avtal och andra rättshandlingar å

 

FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK. 95förmögenhetsrättens område, dess 3 kap. Av de i nämnda kap. behandlade ogiltighetsgrunderna ha i 17 § SkL upptagits allenast vissa omständigheter, som även vid god tros förvärv av löpande skuldebrev kunna göras gällande. Dessa äro 1. att skuldebrevet är förfalskat 2. att det å gäldenärens vägnar utfärdats av någon som saknade behörighet 3. att det är ogiltigt såsom tillkommet under sådant grövre tvång, varom sägs i 28 § lagen om avtal, eller såsom utfärdat av någon som var omyndig eller handlade under inflytande av rubbad själsverksamhet. Däremot kan icke mot godtroende innehavare åberopas t. ex. att skuldebrevet utfärdats under sådant mindre tvång, som avses i 29 § avtalslagen, eller på grund av svikligt förfarande, som avses i 30 § avtalslagen. Som bekant innehåller redan avtalslagen vissa förbehåll till skydd för förvärvarens goda tro, t. ex. i 35 § beträffande skuldebrev eller annan handling av löpande beskaffenhet, som underskrivits av gäldenären men utan hans vilja kommit ur hans besittning.
    Vid sin reglering av detta ämne har beredningen i stort sett följt samma grundsatser som de varå SkL i denna del bygger. Enligt beredningens förslag må mot intecknat pantbrev ej åberopas annan omständighet, som i allmänhet medför rättshandlings ogiltighet än att pantbrevet är förfalskat eller på upplåtarens vägnar utställt av någon som saknade behörighet därtill, eller tillkommet under tvång, utövat genom våld å person eller genom hot, som innebär trängande fara, eller att upplåtaren var omyndig eller handlade under inflytande av rubbad själsverksamhet.
    Mellan SkLs reglering av dessa frågor och beredningens förslag föreligger emellertid på en annan punkt en olikhet av väsentlig betydelse. Enligt SkL må, om skuldebrevet ej är överlåtet eller överlåtits till någon, som ej är i god tro, framställes även andra invändningar, som medföra rättshandlings ogiltighet. I beredningens förslag har denna fråga gjorts beroende därav, om inteckning meddelats eller ej. Efter denna tidpunkt må icke i något fall mot pantbrevets giltighet framställas andra invändningar än de särskilt angivna. Därmed är givetvis icke sagt att fastighetsägaren-gäldenären i en dylik situation saknar rättsskydd. Han kan visserligen icke på denna grund få panträtten undanröjd men han kan, om god tros förvärv icke föreligger, i vanlig process göra gällande t. ex. att han svikligen förletts att

 

96 N. GÄRDE.utfärda pantbrevet samt att detta bör återställas till honom. Bifalles denna hans talan, utgör pantbrevet i hans hand ägarpant och han kan därefter låta döda inteckningen eller, om han föredrar det, ånyo utfärda pantbrevet.
    Jag övergår härefter till frågan om pantutfästelsens och därmed även panträttens objekt.
    Enligt gällande rätt kan ej blott en registerfastighet utan även ett komplex av fastigheter gemensamt utgöra föremål för pantutfästelse. Ett gemensamt panträttsförhållande kan ock uppkomma då en fastighet delas eller kommer att innehavas under samäganderätt. I sistnämnda fall föreligger icke något hinder för en delägare att separat inteckna sin andel.
    Förekomsten av gemensam inteckning är så gott som undantagslöst att härleda från det förhållandet att fastigheterna äro eller i varje fall någon gång varit i samme ägares hand. Vid sidan av den gemensamma inteckningen kan en eller flera av fastigheterna ha varit föremål för särinteckning. Dessa särinteckningar kunna, då fastighetskomplexet bildats tämligen sent, härröra från tiden dessförinnan eller ock, då fastighetskomplexet är av äldre datum, ha uppkommit därigenom att någon fastighet utskilts ur komplexet och därefter blir föremål för särinteckning. Motsvarande förhållande föreligger för det fall att en intecknad fastighet delas och efter delningen de olika lotterna särintecknas. I detta sammanhang är ock att uppmärksamma det fallet att från en fastighet försäljes en viss kvotdel. Bakom ett sådant förvärv ligger ofta en sämjedelning. Den sålunda förvärvade andelen göres av den nye ägaren ofta till föremål för särinteckning.
    Av vad nu anförts följer att det ingalunda är ovanligt att i samma fastighet förekomma såväl gemensamma inteckningar som särinteckningar. För att reglera de sinsemellan stridiga intressen som härvid uppkomma har lagstiftaren som bekant varit nödsakad att meddela till en del synnerligen komplicerade bestämmelser.
    Alltsedan inteckningsinstitutet hos oss gjorts till föremål för en mera ingående legislativ behandling, ha gemensamma inteckningar varit tillåtna. I första hand kan man ställa den frågan, vilka praktiska behov lagstiftaren velat tillgodose med denna anordning. I detta sammanhang är främst att beakta de förhållanden, som ligga till grund för vår fastighetsredovisning. Av

 

FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK. 97historiska skäl är denna i stor utsträckning byggd på kamerala grunder och den återspeglar högst ofullständigt de bruknings eller andra ekonomiska enheter, som under tidernas lopp framvuxit som bärare av jordbrukets eller andra näringars intressen. Denna utveckling mot mera bärkraftiga enheter är ännu ingalunda avslutad. Särskilt inom jordbruket har ju frågan erhållit allt större aktualitet.
    Till förmån för den gemensamma inteckningen kan anföras att denna i stort sett täcker de sålunda inträdda faktiska förhållandena. Den möjliggör för ägaren av ett fastighetskomplex att i kredithänseende utnyttja det mervärde som komplexet äger ur produktionssynpunkt i förhållande till det sammanlagda värdet av dess särskilda beståndsdelar. En söndersplittring av de olika delarna skulle ofta innebära en kapitalförstöring av betydande omfattning. Jag skall här anföra ett ex. En brukningsenhet består av fastigheterna A, B, C. Samtliga fastigheterna ligga i sambruk och åbyggnaderna, belägna å C, äro gemensamma för hela brukningsenheten. För ägaren av ett sådant fastighetskomplex måste det vara av den största betydelse att i kredithänseende kunna begagna sig av hela komplexet som en enhet. Uppenbart är också detta ett viktigt intresse för långivaren. Man kan knappast vänta att denne skulle låta sig nöja med särinteckningar i varje fastighet med risk att fastigheterna vid exekutiv auktion försåldes var för sig. Ett sådant fastighetskomplex skall också enligt kommunalskattelagen åsättas gemensamt taxeringsvärde.
    För att bilda sig en uppfattning om hur de intressen, som nu antytts, tillgodoses genom gällande bestämmelser om gemensamma inteckningar, torde vara nödvändigt att något erinra om dessa bestämmelsers innehåll.
    Enligt huvudregeln i 32 § IF är inteckningsansvaret primärt fördelat efter värdeförhållandet mellan fastigheterna. Subsidiärt häftar därutöver varje fastighet efter motsvarande värdeförhållande för brist, som uppkommer hos någon fastighet. Ett undantag från denna huvudregel gäller i fråga om avsöndring och avstyckning, som avyttrats från stamfastigheten. Stamfastigheten svarar här primärt för hela beloppet och avsöndringen eller avstyckningen allenast subsidiärt. I vissa fall är denna ansvarsfördelning uppenbart utan betydelse, såsom då samtliga egendomarna tillhöra samme ägare och i fastigheterna icke finnas

 

7—527004. Svensk Juristtidning 1952.

 

98 N. GÄRDE.andra inteckningar än de gemensamma. Som allmän regel gäller emellertid enligt 35 § IF att, då någon av flera gemensamt intecknade egendomar skall exekutivt säljas på begäran av annan än innehavare av gemensam inteckning, innehavare av sådan inteckning har att, för utrönande huruvida egendomen häftar subsidiärt, begära försäljning även av de övriga egendomarna, ehuru hans inteckning ej är förfallen till betalning. Underlåter han att i föreskriven ordning framställa yrkande därom, äger han icke, om egendomen då säljes, göra gällande mera än egendomens primära ansvar. I denna fastighet upphör alltså det gemensamma ansvaret. I anslutning till denna bestämmelse regleras i 121 § UL närmare hur gemensamt intecknad egendom skall utropas till försäljning. Huvudregeln är att, då egendomen därutöver häftar för särskild fordran eller rättighet eller kommit i särskild ägares hand, varje egendom för sig skall utbjudas till försäljning. Till skydd för gemensam inteckning, som ej täckes av köpeskillingen vid de särskilda utropen, skall dock gemensamt utrop äga rum. Samma rätt att påfordra gemensamt utrop tillkommer ock ägaren av gemensamt intecknade fastigheter. För försäljning av avsöndring eller avstyckning, som allenast svarar subsidiärt, gälla vissa särskilda regler.
    Av den nu lämnade redogörelsen framgår att gällande lagstiftning ganska väl skyddar det mervärde, som kan ligga i det förhållandet, att de olika fastigheterna äro i produktivt hänseende beroende av varandra. I sådana fall öppnar lagen möjlighet för såväl ägaren av de gemensamt intecknade egendomarna som för inteckningshavare, vars rätt är beroende därav, att påyrka gemensam försäljning. Mot de bestämmelser, som reglera förfarandet, kan väl anmärkas att de äro synnerligen komplicerade och lämna rum för spekulation men det måste å andra sidan erkännas att de tillgodose ett praktiskt behov. De utgöra onekligen ett visst skydd mot den kapitalförstöring, som kunde komma att inträda, om varje fastighet såldes för sig och den produktiva enheten sålunda upplöstes.
    Vad jag sålunda anfört utgör i viss mån ett försvar för den gemensamma inteckningen. Härvid må emellertid starkt framhållas att detta försvar är begränsat till sådana fall, då de olika fastigheterna utgöra en lämplig produktiv enhet och alltså ekonomiskt äro beroende av varandra. Resonemanget gäller icke för sådana fall, då de olika fastigheterna — ehuru i samme

 

FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK. 99ägares hand — äro fullt självständiga i produktivt hänseende. Jag skall anföra ett ex. En person äger två fastigheter i olika delar av landet. Båda fastigheterna ha självständig uppsättning av åbyggnader och inventarier och skötas fullt självständigt. Deras sammanförande till gemensam försäljning kan icke skapa något övervärde vare sig för fastighetsägaren eller för inteckningshavare. Ur allmän synpunkt föreligger icke något intresse av att konservera den gemensamma äganderätten till båda fastigheterna, snarare tvärtom. För denna mer eller mindre tillfälliga situation finnes enligt min mening ej något behov av särskilda rättsregler. För långivaren kan det visserligen vara av betydelse att erhålla panträtt i båda fastigheterna. Hans intresse att erhålla bästa möjliga säkerhet är emellertid i detta fall icke av annan art än som föreligger vid all kreditgivning. Och det saknas enligt min mening anledning att för tillgodoseende enbart av detta intresse medgiva en sådan inteckningsform som den gemensamma inteckningen med dess legala regler.
    De nu framhållna synpunkterna göra sig även gällande å ett annat område: uppkomsten av flera fastigheter genom delning. Vid en sådan delning övergår en inteckning i den odelade fastigheten till en gemensam inteckning i de genom delningen uppkomna fastigheterna. En delning torde i allmänhet ge upphov till ett mervärde i förhållande till den odelade fastigheten. I regel kommer härigenom innehavaren av en inteckning i den odelade fastigheten i ett bättre ekonomiskt läge än tidigare. Situationen är alltså i detta fall helt omvänd i förhållande till det tidigare behandlade fallet, då det var fråga om sammanhållandet av en produktiv enhet. Att vid delning behålla den rättsliga gemenskapen, sedan den faktiska gemenskapen upplösts, synes oegentligt. Denna synpunkt har ock redan upptagits i 1931 års lag om avstyckat eller avsöndrat områdes befriande från ansvar för inteckning i stamfastighet. Redan i samband med delningen bör denna gemenskap lösas antingen så att den eller de nytillkomna fastigheterna helt befrias från inteckningsansvar eller ock så att detta i varje fall begränsas till visst belopp.
    Enligt min mening föreligger just här en av den gemensamma inteckningens svagaste sidor. Visserligen anvisar lagen utvägar för att avlasta det gemensamma inteckningsansvaret men dessa utvägar äro långt ifrån lätt framkomliga, ofta oframkomliga. Detta förhållande sammanhänger på det närmaste med nu gäl-

 

100 N. GÄRDE.lande regler om ansvarsfördelningen. Med ett bibehållande av dessa regler torde det icke vara möjligt att genomföra några mera väsentliga lättnader.
    Såsom LB framhöll i sitt år 1909 avgivna förslag är det otvivelaktigt en av inteckningslagstiftningens svåraste uppgifter att träffa lämpliga bestämmelser i fråga om gemensam inteckning i flera fastigheter. Stridiga intressen stode härvid mot varandra. Av de olägenheter som vidlåda den gemensamma inteckningen, framhöll LB särskilt skyldigheten för innehavare av gemensam inteckning att taga likvid för sin fordran, ehuru den icke vore till betalning förfallen — något som strede mot grundsatsen att en senare inteckning icke finge inverka på tidigare inteckningshavares rätt — samt det invecklade och ofta tidsödande förfarandet vid försäljning av fastigheterna. Till jämförelse med det nu gällande systemet uppställde LB som alternativ ett system med primärt solidariskt ansvar för de intecknade fastigheterna. Vid ett sådant system kunde enligt LB bl. a. undgås att i den exekutiva försäljningen indroges andra fastigheter än den eller de som avsåges med den utsökta fordran; fastigheterna svarade då var för sig för hela det intecknade beloppet och inteckningshavaren kunde uttaga detta ur vilken som helst av dem. Mot detta system talade emellertid enligt LB framför allt att borgenären därigenom komme i tillfälle att gynna den ene fastighetsägaren på den andres bekostnad, något som i hög grad försvårade försäljning eller pantsättning av någon bland de intecknade fastigheterna. LB framhöll vidare att det solidariska ansvarighetssystemet, för att ej leda till obillighet, måste kompletteras med bestämmelser om regressrätt för fastighetsägare eller senare inteckningshavare mot de övriga fastigheterna för vad ur den förra fastigheten uttagits mera än som svarade mot dess andel efter värdeförhållandet mellan fastigheterna. Att ordna en sådan regressrätt vore enligt LBs uppfattning förenat med så stora svårigheter att denna utväg icke kunde anlitas.
    Jag skall ej här närmare dryfta de skäl som LB sålunda anförde. I detta sammanhang torde det vara tillfyllest att erinra, att ej heller den solidariska ansvarigheten, i den av LB tänkta formen, löser problemet hur det mervärde som ett fastighetskomplex som sådant må äga skall kunna säkerställas för kreditgivningen. I detta hänseende erbjuder det i själva verket icke någon som helst fördel framför ett system med helt delat ansvar.

 

FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK. 101    Såsom framgår av den lämnade redogörelsen har LB icke till diskussion upptagit en tredje lösning, som i varje fall borde framstått som tänkbar, nämligen att för framtiden helt förbjuda gemensamma inteckningar. Trots LBs tystnad på denna punkt torde man ha rätt att antaga att denna utväg diskuterats men funnits oframkomlig. För LB i dess nuvarande sammansättning har det emellertid framstått som en angelägen uppgift att upptaga detta problem till närmare undersökning.
    Tidigare har jag sökt att belysa de funktioner, som den gemensamma inteckningen kan anses uppbära inom fastighetskrediten. Jag har därvid ansett mig kunna särskilja två olika fall: det ena då av de fastigheter, som skulle bliva föremål för gemensam inteckning, varje särskild fastighet äger ett av den eller de andra oberoende värde och det andra då fastigheterna till varandra intaga en ekonomiskt beroende ställning.
    Vad det förstnämnda fallet angår kunna, såsom jag tidigare yttrat, vägande skäl icke anföras för att för framtiden tillåta gemensam inteckning. Såväl borgenärens som fastighetsägarens kreditintressen kunna i detta fall tillgodoses genom separata inteckningar.
    Härvid uppkommer emellertid frågan om ansvarets fördelning, då den intecknade fastigheten delas. Att då den ekonomiska gemenskapen mellan de i delningen ingående ägolotterna genom denna brytes, något intresse icke längre är för handen att framdeles gemensamt inteckna de nybildade fastigheterna, ligger i öppen dag. Däremot uppkommer frågan huru den tidigare ekonomiska gemenskapen skall avvecklas. Enligt beredningens åsikt bör en sådan avveckling alltid ske i samband med delningen. Om överenskommelse härom kan nås mellan samtliga rättsägare, som frågan angår, bör denna naturligen lända till efterföljd. För det fall att överenskommelse ej kan nås, torde en uppdelning av inteckningen böra äga rum efter värdeförhållandet mellan de nya fastigheterna. I detta fall kommer alltså den gemensamma inteckningen att ersättas med separata inteckningar, gällande i envar av de nybildade fastigheterna. I fråga om inteckningar, som meddelas efter nya JBs ikraftträdande, innebär ett sådant stadgande en legal begränsning i panträtten. Vad åter angår inteckningar, som meddelats dessförinnan, inställer sig frågan om lagstiftningens retroaktivitet på denna punkt.

 

102 N. GÄRDE.    I detta sammanhang torde böra behandlas några andra närstående spörsmål. Ett gemensamt inteckningsförhållande kan nu uppkomma som följd av att en fastighet sämjedelas. Beredningen har redan i första delen av förslaget till JB tagit avstånd från sämjedelning; ett sådant avtal är ur såväl obligationsrättslig som sakrättslig synpunkt beroende av att andelen utbrytes genom laga delning. Innan så skett kan varken lagfart eller inteckning meddelas å andelen. I viss mån annat är förhållandet, då en fastighet till vissa kvotdelar innehaves under samäganderätt. För detta fall kunna för närvarande de olika andelarna särintecknas; enligt IF gälla härvid reglerna om gemensamma inteckningar. För att i detta fall förhindra uppkomsten av gemensamma inteckningar bör enligt beredningens mening särinteckning i en delägarandel förbjudas.
    Härefter återstår till behandling de fall, då inom ett komplex av fastigheter de särskilda fastigheterna äro beroende av varandra. Det nuvarande behovet av gemensam inteckning kan i nu åsyftade fall uppvägas endast därigenom att den rådande, enbart faktiska gemenskapen mellan fastigheterna kan övergå även till en rättslig sådan. Häri ligger i första hand ett krav på att fastighetsredovisningen anpassas efter det förändrade sakläget. Ett förbud mot gemensam inteckning kan endast försvaras, om fastighetsägaren sättes i tillfälle att utan alltför stor omgång och kostnad anpassa sig till det nya läget. Det är nämligen att märka att ett förbud mot gemensam inteckning för fastighetsägaren ofta kan innebära att han hindras att på lämpligt sätt utnyttja fastigheternas kreditvärde. Även ett dröjsmål kan i detta hänseende för den enskilde medföra stora ekonomiska risker i fråga om utebliven eller i bästa fall fördröjd eller fördyrad kredit. Genom 1926 års lag om sammanläggning av fastigheter å landet har, med däri sedermera gjorda ändringar, också en utväg skapats för en förbättrad fastighetsredovisning. Alltjämt kvarstå dock legala hinder för att syftet med denna lagstiftning skall kunna nås. Det kan också ifrågasättas huruvida denna utväg är tillräcklig. Det är bl. a. tveksamt om erforderliga arbetskrafter stå till buds för den nya fastighetsredovisningens genomförande utan oskäligt dröjsmål. För fastighetsägaren torde i många fall de med förfarandet förenade kostnaderna verka avskräckande. Starka skäl torde tala för att genomförandet av denna för hela

 

FASTIGHETSKREDITEN I EN NY JORDABALK. 103jordpolitiken redan nu viktiga reform underlättas genom understöd av statsmedel.
    Beredningen har även upptagit en annan utväg till övervägande: bildandet av inskrivningsenheter. Ett komplex av fastigheter skulle, utan att de särskilda fastigheterna förlorade sin självständighet, kunna sammanföras till en inskrivningsenhet. I inskrivningsrättsligt hänseende skulle verkan härav vara densamma som av en sammanslagning. Inga andra inskrivningar skulle få äga rum än sådana som avsåge samtliga i enheten ingående fastigheter. För att en sådan fastighet skulle kunna utskiljas ur enheten skulle fordras att dess inskrivningsrättsliga gemenskap med de andra fastigheterna avvecklades. Varken för inskrivningsenhetens bildande eller för dess upplösning skulle däremot erfordras någon jorddelningsförrättning.
    Uppenbart komma, vare sig man väljer den ena eller den andra utvägen eller båda, stora svårigheter att yppa sig särskilt vid anpassningen av äldre inteckningsförhållanden till den nya ordningen. Åtskilligt torde kunna vinnas på frivillighetens väg. I detta hänseende har beredningen tänkt sig särskilda bestämmelser om inskrivningsreglering, avseende i främsta rummet det formella förfarandet, men även en viss tvångsrätt mot enskilda rättsägare vid lösningen av konfliktsituationer i fall då regleringen objektivt sett uppenbart icke länder rättsägaren till men. Mot att därutöver tillgripa retroaktiva åtgärder av materiell innebörd resa sig däremot starka betänkligheter.
    De svårigheter som möta vid den legislativa övergången till ett nytt system inom fastighetskrediten äro alltså betydande. Ur denna synpunkt vore det av stort allmänt intresse, om redan före en ny JBs ikraftträdande erforderliga åtgärder kunde snarast igångsättas särskilt å fastighetsredovisningens område. Att här vänta stora arbetsuppgifter, är i varje fall uppenbart.