En fara för fastighetskrediten
Svensk rätt innehåller en för fastighetskrediten synbarligen mycket farlig bestämmelse i 107 § UL sista stycket, som stadgar, att om fast egendom är avträdd till konkurs, fordran som skall ur egendom utgå med förmånsrätt enligt HB 17: 4 skall upptagas i borgenärsförteckningen, såvida yrkande om betalning för sådan fordran framställts hos auktionsförrättaren.
Redan sedan länge ha väl bestämmelsens vådor varit uppenbara, men måhända har det varit så, att konjunkturerna och kreditmöjligheterna på byggnadsindustriens område, vilket i detta avseende är särskilt farofyllt, varit någorlunda goda, så att bestämmelsen kommit till allenast begränsad tillämpning. Nu har emellertid en tid kommit, då många stora byggnadsföretagare kommit i svårigheter och jag skall tillåta mig att här redan relatera ett fall möjligen ägnat att belysa det allvarliga i de faror, som ovan antytts.
En byggmästare i en mindre stad gick för någon tid sedan i konkurs. I konkursen ingingo tre fastigheter, som vi kunna benämna Riddaren, Svennen och Väpnaren. Riddaren var ett stort objekt, värt omkring två milj. kronor. Fastigheten var i det allra närmaste färdigbyggd. Svennen var tidigare färdigbyggd och värderad till omkring 600 000 kr. Väpnaren åter var en till 85 000 kr taxerad rivningsfastighet, som gäldenären inköpt omkring tre månader före konkursutbrottet av en privatperson.
Vid konkursutbrottet, som till stor del var beroende av för byggnadsverksamheten ytterligt ofördelaktiga klimatiska förhållanden under en viss tidsperiod med ty åtföljande likviditetssvårigheter för gäldenären, var denne invecklad i ett mycket stort byggnadsföretag i ett samhälle utanför hans egentliga verksamhetsort, vilket arbete till väsentlig del
icke hunnit fullbordas före katastrofen. För riktiga fullgörandet av gäldenärens förbindelser enligt entreprenadavtalet rörande nyssnämnda bygge hade två leverantörfirmor inom byggnadsmaterialbranschen ingått borgen, delvis täckt av inteckningssäkerhet i Riddaren. För att emellertid kunna jämlikt sitt borgensåtagande fullborda det ofärdiga bygget, nödgades borgensmännen träffa uppgörelse angående gäldenärens skulder till byggnadsarbetarna, uppgående till omkring 165 000 kr. Detta skedde, såsom brukligt är, genom att borgensmännen i samband med att arbetslönerna likviderades, erhöllo arbetarnas lönefordringar å sig överlåtna.
Det är nu nödvändigt att något ytterligare redogöra för inteckningsförhållandena i de i boet ingående fastigheterna.
Fastigheten Riddaren belastades av ett ännu icke avlöst byggnadskreditiv i en av storbankerna på närmare 1 750 000 kr, uti vilka inteckningar dock sekundärpanträtt upplåtits åt de ovannämnda borgensmännen. Den lilla stadens sparbank hade för inteckningar liggande till förmånsrätten efter banken beviljat ett lån å några tiotal tusen kronor. Härefter följde inteckningar å 100 000 kr vilka lagts till säkerhet för materialleveranser från två leverantörfirmor i orten.
Fastigheten Svennen, som enligt vad ovan anmärkts hade ett taxeringsvärde något överstigande 600 000 kr, belastades av ett bottenlån i stadens sparbank upp till omkring 50 % av taxeringsvärdet. Fastigheten besvärades dessutom av inteckningar å några tiotal tusen kronor, vilka utgjorde säkerhet för en leverantörsskuld.
Fastigheten Väpnaren slutligen, taxerad till 85 000 kr, belastades av ett bottenlån i sparbanken å 50 000 kr och hos säljarna kvarliggande inteckningar för 25 000 kr.
Man föreställde sig nu inom konkursförvaltningen att bland borgensmän och leverantörer skulle föreligga ett intresse av att vid blivande exekutiva försäljningar av fastigheterna — sedan en del försök att till utomstående försälja Riddaren blivit resultatlösa syntes exekutionsförsäljning knappast kunna undvikas — på ett skäligt sätt mellan fastigheterna fördela de av borgensmännen innehavda lönefordringarna. Emellertid visade sig — på grund av omständigheter som i och för sig äro resonemanget ovidkommande — att det överensstämde bäst med de affärsmässiga intressen, som rättsägarna i Riddaren, med frånseende av de båda bankerna, företrädde, att söka åstadkomma en frivillig försäljning av ifrågavarande objekt. Innehavarna av löntagarnas fordringar förklarade att de, om exekutiv försäljning av Riddaren komme att äga rum, icke ämnade i denna fastighet bevaka någon del av de ifrågavarande fordringarna. Med hänsyn till avfattningen av ovannämnda lagrum i UL och utgången av rättsfallet NJA 1933 s. 522 stod det för konkursförvaltningen klart, att, därest ett i och för sig antagbart priser hölles och samtycke från alla rättsägare, vilkas samtycke enligt lag fordrades för underhandsförsäljning, förelåge, det vore meningslöst att motsätta sig en dylik försäljning, som ju dessutom kunde komma att ge visst överskott för boet. Både lagens ordalag och rättsfallet giva nämligen reservationslöst vid handen, att innehavare av fordran, vilken äger förmånsrätt enligt HB 17: 4 kan vända sig mot vilken av fastigheterna han helst vill. Förhandlingar fördes och enighet nåddes. I
sista ögonblicket protesterade en advokat, ombud för den leverantör som erhållit säkerhet i fastigheten nr 2, nämligen Svennen, emot försäljningen. Försäljningen genomfördes emellertid. Samtycke från rättsägarna förelåg nämligen och borgensmännen förbundo sig också att avstå från att med förmånsrätt göra gällande det belopp, som bort falla på Riddaren om det vid tvist om borgenärsförteckningen och köpeskillingsfördelningen vid blivande exekutivförsäljning å Svennen och Väpnaren förklarades, att sistnämnda båda fastigheter icke skulle bära hela lönebeloppet.
Sedan därefter uppstått fråga om ordningen för försäljning av boets båda övriga fastigheter, förmärktes hos förenämnda ombud för leverantören med säkerhet i fastigheten Svennen en ny inställning till frågan om lämpligheten av det de lega lata befintliga läget, i det att han för sin klients räkning nu energiskt hävdade lönefordringsägarnas rätt att förlägga sina fordringar till vilkendera av de i boet ingående fastigheterna, som de själva ville. Detta ingick naturligtvis i hans plikt som advokat åt inteckningshavaren i Svennen i det att uppgörelse träffats med lönefordringarnas innehavare, att dessa fordringar skulle, vid exekutiv auktion, som med all säkerhet komme att bliva oundviklig för realiserande av fastigheten Väpnaren (rivningsfastigheten, värde 85 000 kr) komma att bevakas till fullo i den sistnämnda fastigheten.
Den rättsägare, som i affären ifråga är värst utsatt torde med hänsyn till vad nedan anföres vara f. d. ägaren till fastigheten Väpnaren. Vid köpet hade han såsom framgår av det ovan sagda låtit ett belopp av 25 000 kr innestå hos köparen mot inteckning liggande uppemot 90 % av taxeringsvärdet. Emellertid hade han därjämte litat på konkursgäldenärens avgivna löfte att i sparbanken ordna med hans friskrivande från betalningsansvaret för sparbankens lån å 50 000 kr, ett löfte, som gäldenären emellertid icke uppfyllt. Medan sålunda konkursförvaltaren sin plikt likmätigt uppbar Väpnarens avkastning, betalade förre ägaren inteckningsräntorna i banken. Ägaren saknade resurser att vid exekutiv auktion å fastigheten bevaka sin fordran, vilken på grund av att lönefordringarna förlades till fastigheten kommit att förskjutas från ett förmånsrättsläge inom c:a 90 % av taxeringsvärdet till ett dylikt värde inom i det närmaste 300 % av sagda värde; han saknade också möjligheter att uppbringa de kontanter, som erfordrades för lönefordringarnas inlösen. Kanske kan man förstå hans yttrande att han finner det hela »orättvist». Vad storbankens fordran i Riddaren angår torde därå icke många ord behöva spillas, men man förstår väl om sparbankens direktör skulle betänka sig två gånger innan han riskerar sina insättares pengar på inteckningslån. Han har stått inför utsikten att, om exekution övergått Riddaren, få lägga ut 165 000 kr kontant och belasta sitt relativt blygsamma kreditinstitut med förvaltningen av en 2-miljonersfastighet, eller ock att med enahanda utlägg få köpa in en rivningsfastighet för ungefär 2 1/2 gånger det verkliga värdet.
Gör man det tankeexperimentet, att en verklig storbyggnadsföretagare med landsomfattande verksamhet skulle drabbas av motsvarande katastrof, vilket väl med nuvarande likviditetssvårigheter icke borde vara så alldeles verklighetsfrämmande, eller att en storindustri på grund av internationella förvecklingar skulle få motsvarande läge, skulle konsekvenserna kanske bli svåröverskådliga.
Man frestas också att tillägga några ord om den kapitalplaceringsverksamhet, som fastighetsmäklare och bankernas notariatavdelningar bedriva, därvid människor utan nämnvärd ekonomisk erfarenhet erbjudas s. k. goda inteckningar, liggande exempelvis inom 75 % av taxeringsvärdet i en solid Stockholmsfastighet. Om denna fastighet av någon anledning skulle komma i händerna på en byggnadsföretagare, som idkar verksamhet i Ystad och Haparanda skulle småkapitalisten få svida för lönerna till byggnadsarbetarna i de båda andra orterna, om det ville sig riktigt illa.
Den fråga, som till slut uppställer sig är väl följande. Kunna nutidens arbetare med sina starka organisationer och sina effektiva kampmedel (blockad o. d.) verkligen vara i behov av ett vapen i sin arsenal, vilken kan visa sig bliva så farligt för andra samhällsintressenter, som det varom här är fråga? Tiden har ridit fort, sedan det tillkommit. I andra hand synes i varje fall skäligheten bjuda, att fördelning efter någon antagbar grund sker mellan två eller flera fastigheter, som ingå i samma konkursbo. I första upplagan av OLIVECRONA, »Förfarandet vid exekutiv försäljning av fast egendom» s. 171 förekommer också ett uttalande, att det måste anses överensstämma med lagens anda, att en uppdelning sker, men detta uttalande återfinnes icke i 2:a upplagan av verket. I »Utsökning», Lund 1945, säges s. 199 under hänvisning till ovan citerade rättsfall, att borgenärer med förmånsrätt enligt HB 17:4 enligt praxis kunna ta ut sina fordringar ur vilken av fastigheterna de vilja. HASSLER har flerstädes behandlat frågan. Se sålunda rättsfallsöversikten SvJT 1937 s. 221, Svensk exekutionsrätt, Lund 1938—40, s. 358 och Utsökningsrätt, Lund 1952, s. 265. Denne författare finner den nuvarande ordningen otillfredsställande. I sistnämnda arbete, där det heter, att den i praxis antagna regeln verkar slumpartat, diskuteras möjligheten av uppdelning efter taxerings- eller bouppteckningsvärdena, varvid dock påpekas att svårigheter skulle uppstå, om någon fastighet icke bleve såld; en ändring av den gällande rätten syntes därför förutsätta lagstiftning i syfte att reglera de spörsmål, som uppkomme vid en fördelning av betalningsansvaret mellan fastigheterna. Ett i byggnadsborgenärsutredningens betänkande (SOU 1946: 62) ingående lagförslag, som dock endast rör byggnadsarbetare, anknyter dessa löntagares rätt till den fastighet, å vilken den byggnad ligger, där arbetet utförts, varjämte ges publicitets- och preklusionsbestämmelser. Detta grepp synes praktiskt tillfredsställande ur fastighetskreditens synpunkt, men innebär ju också en betydande inskränkning i löntagarnas rätt. Kanske är detta orsaken till att förslaget icke lagts till grund för lagstiftning.
Läsaren anser förmodligen en västgötaklimax föreligga, om författaren nu slutligen meddelar, att konkursförvaltningen, sedan ovanstående skrivits, haft tillfredsställelsen att kunna medverka till att både fastigheten Svennen och fastigheten Väpnaren försåldes under hand på sådana villkor, att Väpnarens ägare räddade viss del av sin köpeskillingsfordran. Men om allt är gott där slutet är gott, så har dock faran för rättsförlust varit överhängande och situationer kunna säkert uppkomma, då möjligheter till en lycklig lösning icke föreligga på gällande rätts grundval.
Ivar Blanck