Om utmätning av bostadsrätt sedan nyttjanderätten till den med bostadsrätten avsedda lägenheten förverkats

 

    I ett par rättsfall, det ena från år 1952 (SvJT 1953 s. 46) och det andra från år 1957 (ej ref. i SvJT) har prövats frågan, huruvida utmätning av bostadsrätt kan ske sedan nyttjanderätten till den med bostadsrätten avsedda lägenheten förklarats förverkad. Innan jag redogör för dessa rättsfall vill jag lämna en kort orientering över vissa i förevarande fall aktuella bestämmelser i bostadsrättsföreningslagen (Brfl).
    Medlemmarna i en bostadsrättsförening inneha i regel bostadsrätt, vari inbegripes dels nyttjanderätt för obegränsad tid till viss bestämd lägenhet och dels vissa andra rättigheter, däribland andel i vinst å föreningens verksamhet samt i överskott, som kan uppstå vid dess upplösning. Dessa i bostadsrätten ingående rättigheter äro i princip oskiljaktiga. Av 47 § Brfl framgår dock att, sedan tillträde ägt rum, nyttjanderätten till lägenheten kan förklaras förverkad och bostadsrättshavaren uppsägas till avflyttning. Övriga i bostadsrätten ingående rättigheter tillkomma dock alltjämt bostadsrättshavaren. I 23 § stadgas att, om bostadsrätt efter överlåtelse eller annorledes övergått till ny innehavare, denne ej må utöva bostadsrätten med mindre han är eller antages till medlem i föreningen, och enligt 27 § är överlåtelsen utan verkan, om han ej antages till medlem. Det sistnämnda gäller dock ej om förvärvet skett å exekutiv auktion. Om sådan förvärvare ej antages till medlem, är föreningen jämlikt 27 § 2 st. berättigad och skyldig att lösa bostadsrätten till dess verkliga värde.
    Överlåtelse av bostadsrätt mot vederlag skall för att bliva gällande godkännas av hyresnämnden, och godkännande må ej ske, om ersättning för bostadsrätten skall utgå med högre belopp än som svarar mot bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar utan så är att bostadsrätten av särskild anledning har högre värde, 5 § 1 st. och 6 § 1 st. bostadsrättskontrollagen. Ej heller dessa bestämmelser gälla emellertid vid förvärv, som skett å exekutiv auktion, 5 § 1 st. nyssnämnda lag. Den till bostadsrätten hörande lägenheten är vanligtvis en bostadslägenhet men kan även vara en affärslägenhet, garage etc.
    Utmätning av bostadsrätt sker enligt reglerna för utmätning av rättighet, varav följer, att utmätningen verkställes i gäldenärens hemvist, att bostadsrätten ej ingår i utmätningsgäldenärens beneficium enligt 65 § UL och att minst 14 dagars kungörelsetid måste iakttagas. Bostadsrättsföreningen underrättas om utmätningen (jfr 10 och 31 §§ skuldebrevslagen) och bostadsrättsbeviset omhändertages av utmätningsmannen, om det finnes tillgängligt. I vanliga fall möta ej några svårigheter vid utmätningen. Har emellertid nyttjanderätten till lägenheten förverkats av skäl som angives i 47 § Brfl och bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten, äger föreningen jämlikt 53 § såväl rätt som skyldighet att, om ej annat överenskommes mellan föreningen och bostadsrättshavaren, sälja bostadsrätten å offentlig auktion. Av försäljningssumman äger föreningen rätt att uppbära så mycket som erfordras för täckande av föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Härvid uppstår spörsmålet, huruvida denna föreningens rätt kan

göras gällande mot annan borgenär, som söker utmätning i bostadsrätten. För belysande av detta spörsmål skall jag först redogöra för ovannämnda rättsfall från år 1957.
    En bostadsrättsförening i Uppsala hade efter stämning å en av bostadsrättshavarna yrkat, att nyttjanderätten till lägenheten skulle förklaras förverkad. Yrkandet bifölls av RR:n i Uppsala, vars dom fastställdes av Svea HovR. Innan HovR:ns dom meddelats, begärdes utmätning hos bostadsrättshavaren för ett par andra borgenärers fordringar och då bostadsrätten utgjorde bostadsrättshavarens enda kända utmätningsbara tillgång, togs denna i mät. Bostadsrättsföreningen överklagade utmätningen hos överexekutor i Uppsala, som ogillade dess klagan, och besvärade sig därefter hos HovR:n, där även yrkande om inhibition framställdes. HovR:n meddelade ej inhibitionsbeslut, varför bostadsrätten såldes å exekutiv auktion. HovR:n fastställde sedermera Överexekutors utslag.
    I sina besvär över utmätningen yrkade föreningen i första hand, att utmätningen skulle undanröjas och i andra, att utmätningen skulle avse endast bostadsrättshavarens rätt till bostadsrätten. Föreningen framhöll härvid, att bostadsrättshavaren förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten och var skyldig att avflytta från densamma vid äventyr att eljest bliva vräkt därifrån. Föreningen hänvisade även till här nedan refererade rättsfall från år 1952. överexekutor lämnade ej någon motivering för sitt beslut men HovR:n förklarade, att föreningen ej i något fall ägde rätt att sälja bostadsrätten, förrän bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten. Med uttrycket skild från lägenheten måste enligt HovR:n avses, att det blivit slutgiltigt bestämt, att nyttjanderätten förverkats. (Jfr 37 § UL.) Då RR:ns förverkandedom överklagats och nyttjanderätten således ej slutgiltigt förklarats förverkad, utgjorde 53 § ej hinder mot att bostadsrätten utmättes. Möjligen kan man härav draga den slutsatsen, att om bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten, utmätningen skulle hava upphävts av HovR:n.
    I det av föreningen åberopade 1952 års rättsfall hade nyttjanderätten till lägenheten förverkats genom lagakraftägande dom och bostadsrättshavaren skilts från lägenheten. Föreningen hade därefter sökt träffa överenskommelse med bostadsrättshavaren om försäljning under hand av bostadsrätten, men då bostadsrättshavaren ej velat medverka därtill, hade föreningen sett sig nödsakad att söka sälja bostadsrätten på offentlig auktion. Med hänsyn till bestämmelserna i bostadsrättskontrollagen hade det emellertid varit nödvändigt att få ett högsta försäljningspris fastställt. Detta hade dragit långt ut på tiden, enär hyresnämnden ansett sig böra underställa hyresrådet denna fråga. Innan därefter någon av föreningen påkallad auktion hunnit hållas, hade bostadsrätten blivit utmätt för annan borgenärs fordran och såld å exekutiv auktion. (Se NJA I 1953 s. 563.) Föreningen yrkade därefter hos utmätningsmannen att utfå sin fordran ur köpeskillingen men yrkandet upptogs ej till prövning, enär det framställts först efter den i 139 § UL föreskrivna tiden.
    I besvär över utmätningen yrkade föreningen, att Överexekutor måtte ogiltigförklara utmätningen och upphäva den å exekutiva auktionen verkställda försäljningen av bostadsrätten. Föreningen anförde, att

det skulle strida mot svensk rättsuppfattning om något annat än bostadsrättshavarens egendom eller rätt kunde utmätas och bostadsrättshavaren hade allenast haft en rätt att efter offentlig auktion få ut överskottet vid försäljningen sedan föreningen fått sitt tillgodohavande tillgodosett. I sitt utslag yttrade överexekutor bland annat: »Bostadsrättshavarens borgenär kan icke genom utmätning komma i åtnjutande av vidare rätt än bostadsrättshavaren. Överexekutor finner förty, att utmätningen i stället för att avse bostadsrätten bort avse bostadsrättshavarens rätt till det överskott, som efter auktion enligt 53 § Brfl kunde återstå, sedan föreningen gottgjorts för sin fordran, och att det exekutiva förfarandet bort ske i den ordning, som är föreskriven för utmätning av fordran eller rättighet samt att utmätningen sålunda verkställts i strid mot 68 § UL och därför icke varit lagligen beskaffad.»
    Utmätningssökanden besvärade sig i HovR:n, som fastställde Överexekutors utslag på de av denne anförda skälen med tillägg, att inroparen av bostadsrätten vid den exekutiva auktionen kände till såväl att nyttjanderätten till ifrågavarande lägenhet varit förverkad och bostadsrättshavaren på sådan grund skild från lägenheten, som även att, utan avseende därå, bostadsrätten utmätts. (Se MALMSTRÖM i SvJT 1955 s. 600.)
    Såväl Överexekutor som HovR:n fäste uppenbarligen stort avseende vid föreningens uttalande, att det skulle strida mot svensk rättsuppfattning, om bostadsrättshavarens borgenär skulle hava bättre rätt än bostadsrättshavaren själv. Det finnes emellertid ej någon allmängiltig regel som fastslår en dylik rättsuppfattning. Enligt 71 § UL utgör panträtt eller retentionsrätt i gäldenärens egendom ej hinder mot att egendomen utmätes för annan borgenärs fordran och enligt 72 § UL kan utmätning ej heller förhindras därigenom, att någon påstår sig äga förmånsrätt till betalning ur egendomen på annan grund. Om någon äger förmånsrätt enligt 17: 6 1 st. HB eller på grund av förlagsinteckning eller inteckning i jordbruksinventarier, hindrar det ej, att borgenären kan få den egendom, vari förmånsrätten gäller, utmätt och såld för gäldande av sin fordran och enligt lösöreköpsförordningens bestämmelser kan en säljares borgenär äga bättre rätt än säljaren-gäldenären. Utmätningsborgenären äger följaktligen i vissa fall bättre rätt än gäldenären.
    I besvären över utmätningen anförde föreningen vidare, att den inskränkning i bostadsrättshavarens rätt, som följde av ett förverkande av nyttjanderätten, omfattade jämväl själva förfaringssättet vid bostadsrättens realiserande och förfogandet över köpeskillingen.
    Denna föreningens uppfattning torde ej vara riktig. Påföljden enligt 47 § Brfl inskränker sig till förverkande av nyttjanderätten; övriga i bostadsrätten ingående befogenheter skola alltjämt tillkomma bostadsrättshavaren. Det är emellertid i sin ordning och såväl i föreningens som i bostadsrättshavarens intresse, att bostadsrätten så fort ske kan genom försäljning övergår till ny bostadsrättshavare; föreningen har därför i 53 § förklaratts skyldig att besörja bostadsrättens försäljning på offentlig auktion. Bestämmelsen härom är dock icke undantagslös, ty föreningen och bostadsrättshavaren kunna träffa överenskommelse om längre tids anstånd med auktionen eller ock om försäljning annorledes

än genom offentlig auktion. Föreningens skyldighet att ombesörja försäljning har uppenbarligen tillkommit av rent praktiska skäl för att tillgodose föreningens och bostadsrättshavarens omförmälda intressen. Syftet kan däremot icke rimligen vara att hindra bostadsrättens utmätande för annan borgenärs fordran, lika litet som en genom avtal grundad försäljningsrätt eller t. o. m. en panthavares försäljningsrätt kan utgöra sådant hinder. Konsekvensen av resonemanget blir, att ändamålet med föreskriften i 53 § om försäljning uppnås även om försäljningen sker exekutivt.
    I 53 § 2 st. stadgas emellertid att av vad som influtit genom försäljningen äger föreningen uppbära så mycket som erfordras för täckande av föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Säljes bostadsrätten å exekutiv auktion, kommer föreningen ej i åtnjutande av denna rätt att själv tillgodogöra sig betalning för sin fordran och utmätningen kan därför sägas vara till förfång för föreningen. Såväl Överexekutor som HovR:n voro också av den uppfattningen, att utmätningen skett i strid mot 68 § UL, vari sägs, att i gäldenärens bo ej något må utmätas, som finnes höra annan till, ej heller utmätning ske till förfång av den rätt, annan till gäldenärens gods äger. Innebörden av sistnämnda sats är dock omstridd. Inom doktrinen har man tidigare allmänt ansett, att stadgandet vore innehållslöst, emedan det endast skulle innebära, att utmätning ej finge ske till förfång av den rätt, som vid utmätningen borde respekteras, något som skulle vara givet genom andra regler. Med stadgandet skulle sålunda avses endast rättigheter, som åtnjuta skydd mot varje annan borgenär. (Se TRYGGER, Kommentar till utsökningslagen s. 211.) I Festskrift tillägnad professor Nils Stjernberg s. 112 har dock HASSLER ifrågasatt, huruvida bestämmelsen ej avsåge även nyttjanderätt till lös egendom. (Se även UNDÉN, Svensk Sakrätt Is. 3, NIAL och EKELöF i SvJT 1940 s. 673, resp. s. 683, samt WALIN i SvJT 1941 s. 428.) Frågan gäller, huruvida föreningens rätt enligt 53 § 2 st. är av sådan kvalitet som avses i 68 § UL.
    I SILJESTRöM-SVENNEGÅRDS kommentar till Brfl s. 108 sägs, att föreningen icke äger retentions- eller förmånsrätt för oguldna avgifter och då något stadgande i lag ej finnes om sådan förmånsrätt förefaller denna uppfattning vara helt naturlig. Men saknar föreningen panträtt eller retentionsrätt, blir Överexekutors och HovR:ns utslag obegripliga, därest ej med åberopandet av 68 § UL avsetts paragrafens första del. I kommentaren s. 109 sägs också tydligen med anledning av nämnda utslag: »Hur denna föreningens rätt rent teoretiskt skall betecknas må vara osagt, men den torde närmast vara att karakterisera som en delrätt i bostadsrätten, som under alla omständigheter går före bostadsrättshavarens ekonomiska intresse i bostadsrätten.» Det förefaller emellertid högst osannolikt, att lagstiftaren med 53 § 2 st. skulle ha avsett att tillerkänna föreningen någon delrätt i bostadsrätten. Det skulle medföra bland annat, att föreningen vore skyldig att i motsvarande mån svara för de ekonomiska förpliktelserna, vilket måste anses orimligt. Bostadsrätten är för övrigt odelbar, vilket framgår av 19, 20 och 26 §§ Brfl.
    HovR:n har slutligen instämt i Överexekutors uttalande, att »utmätningen i stället för att gälla bostadsrätten bort avse bostadsrättsha-

varens rätt till det överskott, som efter auktion enligt 53 § Brfl kunde återstå, sedan föreningen gottgjorts för sin fordran, och att det exekutiva förfarandet bort ske i den ordning, som är föreskriven för utmätning av fordran eller rättighet samt att utmätningen sålunda verkställts i strid mot 68 § UL och därför icke varit lagligen beskaffad». Med anledning härav vill jag göra gällande, att redan utmätning av bostadsrätt är en rättighetsutmätning och verkställes enligt reglerna för sådan utmätning. Den omständigheten att nyttjanderätten förverkats innebär emellertid ej någon förlust för bostadsrättshavaren av övriga i bostadsrätten ingående befogenheter; han är sålunda fortfarande ägare till bostadsrätten, ehuru han ej får utöva nyttjanderätten till lägenheten. Han kommer sålunda i ungefär samma situation som en förvärvare å exekutiv auktion, vilken ej antages till medlem i föreningen. I båda fallen måste bostadsrättshavaren finna sig i att bostadsrätten för hans räkning säljes. Något förverkande av äganderätten till bostadsrätten är det däremot ej fråga om. På grund härav finnes icke någon anledning att inskränka utmätningen till att avse endast det överskott, som efter auktionen kan återstå, sedan föreningen gottgjorts för sin fordran. Sådana utmätningar böra för övrigt i möjligaste mån undvikas. Såväl inom doktrinen som tidigare i rättspraxis har klart ådagalagts, att utmätning skall verkställas av gäldenärens egendom, den må vara lös eller fast, och ej av hans mer eller mindre ovissa eller eventuella rätt till densamma. (Se HASSLER, Utsökningsrätt s. 132 och 168 samt OLIVECRONA s. 155.) Utmätning verkställes sålunda ej av den rätt till överskott, som kan uppstå för gäldenären sedan annan borgenär, som tidigare erhållit utmätning av egendomen, erhållit betalning för sin fordran genom köpeskillingen för den å exekutiv auktion sålda egendomen, utan denna utmätes på nytt för gäldande av den senare utmätningssökandens fordran; ej heller utmätes det överskott, som kan återstå sedan en panthavare fått betalt för sin fordran, utan den pantsatta egendomen utmätes med eller utan förbehåll för panträttens bestånd. Borgenärernas anspråk i den mån de kunna göras gällande vid det exekutiva förfarandet tillgodoses vid köpeskillingens fördelning enligt 6 kap. UL och 17 kap. HB. Håller man ej fast vid dessa grundläggande regler, kan man ej förvänta något tillfredsställande försäljningsresultat beträffande den utmätta egendomen, vilket leder till att såväl gäldenären som utmätningsborgenären tillfogas en skada, som ej står i rimlig proportion till den nytta, annan borgenär kan ha därav. I det här aktuella fallet vill jag belysa detta med följande exempel, varvid jag bortser från att offentlig auktion å bostadsrätt ej kan ifrågakomma å orter, där bostadsbrist råder, enär det av hyresnämnden godkända högsta budet måste sättas så lågt, att varje spekulant vill ropa in bostadsrätten för det priset.
    A:s bostadsrätt i bostadsrättsföreningen B har på grund av underlåtenhet att erlägga stadgade avgifter till B förklarats förverkad genom dom, som vunnit laga kraft, och bostadsrättshavaren har tillika blivit skild från lägenheten. B:s fordran uppgår till 1000 kronor, vilket belopp dock beräknas stiga ytterligare på grund av senare förfallande avgifter och omkostnader i samband med försäljningen av bostadsrätten. C söker utmätning hos A för gäldande av sin fordran å 5 000 kronor

och då A saknar annan känd utmätningsbar tillgång verkställes utmätning av det överskott, som kan uppkomma för A vid försäljning av bostadsrätten å offentlig auktion genom B:s försorg. Den utmätta rätten till överskott värderas till 1 000 kronor. B. meddelas förbud att till annan än utmätningsmannen eller den till vilken A:s rätt kan komma att övergå utbetala överskottet. Därefter träffas överenskommelse mellan A och B att med försäljningen skall anstå tillsvidare, varför den utmätta rätten säljes på exekutiv auktion till D för 500 kronor. Härefter kan bland annat inträffa följande:
    1. A betalar sin skuld till B och får tillstånd att hyra ut lägenheten.
    2. A betalar sin skuld till B och överlåter bostadsrätten på sin hustru, vilken godkännes som medlem i föreningen.
    3. Enär någon överenskommelse ej kan träffas mellan A och B om försäljning av bostadsrätten under hand, säljes densamma å offentlig auktion till D för 10 000 kronor. Enär D tidigare förvärvat rätten till överskottet vid försäljningen, erhåller han genom auktionsinropet såväl överskottet som bostadsrätten. I fallen 1 och 2 gör D en förlust å 500 kronor, eftersom bostadsrätten ej kommer att säljas å offentlig auktion. I första fallet kan C visserligen söka utmätning av A:s bostadsrätt, men dels har verkställigheten fördröjts och dels kan det tänkas, att han vid den senare utmätningen får konkurrera med andra utmätningssökande och ej utfår hela sin fordran hos A.
    Även om man anser, att föreningen i förevarande fall äger rätt till betalning med förmånsrätt före utmätningsborgenären, skall utmätning sålunda ej ske vare sig av bostadsrättshavarens rätt till överskott som kan uppkomma vid försäljning å offentlig auktion enligt 53 § Brfl eller av hans rätt till bostadsrätten, utan utmätningen skall avse själva bostadsrätten. Som framgår av det förut sagda synes emellertid föreningen sakna sådan förmånsrätt som kan göras gällande vid utmätning och äger ej ens rätt att taga del i köpeskillingen för den exekutivt sålda bostadsrätten. Är denna uppfattning riktig, kan föreningen givetvis ej heller efter den exekutiva auktionen göra anspråk på betalning med förmånsrätt i bostadsrätten för tidigare bostadsrättshavares oguldna avgifter till föreningen, enär denna ej äger någon sakrätt i bostadsrätten. Syftet med bostadsrättens försäljning enligt 53 § har uppnåtts genom den exekutiva auktionen och föreningens rätt och skyldighet att ombesörja försäljningen har därigenom förfallit, varav följer, att föreningen ej kan kvitta sin fordran hos bostadsrättshavaren. Föreningen kan ej heller göra gällande personligt betalningsansvar gentemot den nye bostadsrättshavaren för tidigare bostadsrättshavares oguldna löpande avgifter till föreningen. Sådant ansvar föreligger ej enligt allmänna föreningslagen och kan ej ifrågakomma enligt Brfl utan särskilt stadgande därom. Den som åtnjuter bostadsrättens förmåner är självfallet ansvarig för däremot svarande förpliktelser, men detta gäller ej andra förpliktelser än sådana som belöpa på tiden för innehavet av bostadsrätten. En bostadsrättsförening kan därför ej uppställa som villkor för medlemskap i föreningen att förvärvare av bostadsrätt erlägger äldre oguldna löpande avgifter till föreningen, vilket lär hava förekommit.

Åke Allenmark