LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG

TILL NY JORDABALK

 

EN ALLMÄN ÖVERSIKT

 

AV F. LEDAMOTEN I LAGBEREDNINGEN, HOVRÄTTSRÅDET 
PETER WESTERLIND

 

I en förra året publicerad uppsats uti denna tidskrift (s. 481 ff) har f. d. justitierådet NATANAEL GÄRDE — lagberedningens ordförande under jordabalksrevisionen1 — behandlat några av de huvudfrågor, som mött vid reformarbetet. På begäran av tidskriftens red. skall här göras ett försök att ge en något mera fullständigt hållen exposé över jordabalksförslaget. Med tanke på att av naturliga skäl ett ganska begränsat utrymme står till förfogande är uppgiften inte så alldeles enkel. Även om föreliggande översikt mera än Gärdes uppsats går in på delsammanhangen, kan den givetvis inte ens tillnärmelsevis lämna en uttömmande redogörelse för det vidlyftiga förslaget. Redan från början skall betonas att inte minst vad som förordats i fråga om övergången till de nya bestämmelserna och beträffande av jordabalksreformen berörd lagstiftning utanför jordabalksområdet tyvärr måste bli allvarligt negligerat.
    Som bekant avlämnade beredningen redan år 1947 ett betänkande med förslag till vissa inledande kapitel i den planerade nya jordabalken.2 I mångt och mycket har 1947 års förslag tämligen oförändrat fått ingå i det nu föreliggande. Detta gäller framför allt huvudparten av de betydelsefulla regler om fastighetsöverlåtelsen, som det tidigare betänkandet innefattade. Här och var har ändå en viss omarbetning visat sig nödvändig; delvis har den varit betingad av systematiken i närbesläktade regelsammanhang, som beredningen tagit itu med först under det slutliga arbetet efter år 1947. En sammanfattning av 1947 års förslag lämnades på sin tid i SvJT av justitierådet HERVED AF T ROLLE (1948 s. 97 ff). Med hänsyn härtill kan beträffande de avsnitt av 1960 års jordabalksförslag, vilka grundar sig på det tidigare förslaget (1—7 kap.), föreliggànde redogörelse inskränkas till att avse vissa mera betydande sammanhang, där det senaste förslaget representerar sakliga avsteg från det tidigare.
    Den yttre uppställningen av regelmaterialet i balkförslaget präglas av att förslaget är indelat i två huvudavdelningar. Vad som ligger bakom den indelningen är önskemålet att särskilja de egentligt materiella rättsreglerna från de bestämmelser, som reglerar inskrivningsförfarandet; de senare är väsentligen av organisatorisk och processuell karak- 

 

1 Se SOU 1960: 24—26.
2 SOU 1947:38.

 

432 PETER WESTERLINDtär. Studerar man de nuvarande inskrivningsförfattningarna — närmast avses här lagfartsförordningen och inteckningsförordningen — visar det sig, att dessa författningar inte behandlar bara själva inskrivningsproceduren utan befattar sig också med frågan om inskrivningens sakrättsliga betydelse; de materiella reglerna i det avseendet ligger inbyggda i stadganden, som gäller förfarandet. Genom en klar åtskillnad mellan de regelkomplex, som sysslar med de materiella rättsförhållandena, och dem, som angår proceduren, har lagberedningen ansett sig kunna vinna en mera enhetlig systematik och en bättre överskådlighet. I överensstämmelse härmed har i den första huvudavdelningen i balken upptagits den egentligt sakrättsliga materian, medan till den andra huvudavdelningen hänförts de föreskrifter, som på det processuella och organisatoriska planet anvisar, hur de materiella grundreglerna skall inverka på inskrivningsförfarandet.
    Första huvudavdelningen inleds med de avsnitt, som utgör arvet från 1947 års förslag. Närmare bestämt möter där kapitelrubrikerna »Om fastighet och dess gränser» (1 kap.), »Om tillbehör till fastighet» (2 kap.), »Om rättsförhållanden mellan grannar» (3 kap.), »Om köp, byte och gåva» (4 kap.), »Om förköpsrätt» (5 kap.), »Om återköpsrätt» (6 kap.) och vidare »Om verkan av klander» (7 kap.). Sedan följer från och med 8 kap. de delar av balken, vilka helt är produkter av lagberedningens arbete efter år 1947. Till en början har vi här kapitlen om panträtt (8 kap.) och om de i viss mån nya rättighetstyperna ränterätt (9 kap.) och födoråd (10 kap.). Därpå kommer 11 kap. med gemensamma bestämmelser om samtliga de begränsade sakrätter, som fått etiketten särskild rättighet såsom enhetlig kategoribeteckning. Vissa av dessa sakrätter under samlingsbeteckningen särskild rättighet, men inte alla, är i de härefter följande kapitlen föremål för en närmare reglering. I 12 kap. upptas sålunda föreskrifter om jordbruksarrende i allmänhet. 13 kap. avhandlar arbetsavtal i samband med jordbruksarrende. 14 kap. inrymmer specialbestämmelser om de sociala arrendena, och 15 kap. rör lägenhetsarrende. Ytterligare specialregler om olika slags särskilda rättigheter finns i 16 kap., som behandlar hyra, i 17 kap. angående tomträtt, i 18 kap. om vattenfallsrätt, i 19 om servitut, i 20 som reglerar det nya institutet rätt till andel i samfällt strömfall, i 21 kap. med dess regler om rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet och i 22 kap. med bestämmelserna om den nya rättighetstypen samfällighetsrätt. Det var sakrätterna av särskild rättighets natur. Av de återstående kapitlen i balkens första huvudavdelning handlar 23 kap. om hävd, 24 om företräde i rättsförvärv på grund av inskrivning, 25 om godtrosförvärv på grund av inskrivning och verkan av inskrivning i vissa andra fall samt slutligen 26 kap. om registrerad bruksenhet, en rättsbildning som skall kunna tjäna som ersättare i vissa fall för den nuvarande möjligheten att saminteckna flera fastigheter för en och samma fordran.
    Ett motsvarande antydande av kapitelobjekten i balkens andra huvudavdelning, den som rör inskrivningsväsendet, är raskt avklarat. Det inledande 27 kap. avser inskrivning i allmänhet. 28 kap. innehåller stadgandena om lagfart. I 29 kap. har vi reglerna om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt, i 30 bestämmelserna om inskrivning av

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 433panträtt, en inskrivning för vilken med ensamrätt förbehållits den särskilda termen inteckning, och i 31 kap. stadgandena om inskrivning av annan rättighet än tomträtt, vattenfallsrätt och panträtt. 32 kap. meddelar inskrivningsregler, som angår bruksenhet, och i 33 kap., till sist, har sammanförts bestämmelser om anteckningar i grundböckerna, dvs. fastighetsböckerna, tomträttsböckerna och vattenfallsrättsböckerna.
    Några anmärkningar rörande 1 kap. får därefter inleda den närmare redogörelsen för balkförslaget.
    Upptakten till 1 kap. och därmed till hela balken bildar uttalandet, att »fast egendom är jord» (1 §). Med jord förstås sådana delar av jordytan — fast mark eller vattentäckta områden — vilka ingår i det svenska territoriet. Naturligtvis hänförs till jord inte bara själva jordytan med därtill hörande grund utan även träd och annan växtlighet. Spörsmålet om vad som utöver detta är att räkna som tillbehör till fast egendom får däremot anses vara förknippat inte med det allmänna begreppet jord utan med de enskilda parceller av jorden, vilka fastighetsindelningen anvisar (se 2 kap.). Med hänsyn härtill har i det nu föreliggande lagförslagets text omnämnda formulering (»fast egendom är jord») bedömts vara bättre än den i 1947 års förslag upptagna deklarationen, att »fast egendom är jord med vad därtill hör».
    Enligt 1947 års version inbegrep 1 kap. regler angående allmänt vattenområde och angående fastighets gräns mot sådant område. Sagda regelmateria har sedermera efter vissa jämkningar promulgerats i självständig form, nämligen såsom lag om gräns mot allmänt vattenområde, utfärdad den 1 december 1950. Förevarande förslag har därför inte i annan mån behövt ta befattning med frågan om fastigheternas gränser mot dylikt vattenområde än att en hänvisning gjorts till vad i ämnet är särskilt stadgat (2 §).
    På det gebit, där lagen den 17 juni 1932 med särskilda bestämmelser om äldre ägogränser fått tillämpning, har den fastslagit den viktiga grundsatsen, att förhållandena på marken skall erhålla vitsord framför andra uppgifter rörande en gräns. Principen i fråga har av lagberedningen ansetts vara av sådan betydelse, att den borde komma till direkt uttryck i jordabalken. Redan i 1947 års jordabalksförslag upptogs därför uti 1 kap. en motsvarighet till principförklaringen i 1932 års lag, för övrigt med vidgad giltighet. Lydelsen blev — i nära anslutning till ordalagen i 1932 års lag — att »har gräns blivit fastställd eller eljest lagligen bestämd, skall den sträckning som i laga ordning utmärkts på marken lända till efterrättelse, ändå att den ej överensstämmer med förrättningskartan och därtill hörande handlingar». Det tillades, att »finnes gränsens sträckning ej vara utmärkt på marken eller kan ej utrönas var utmärkning skett, äge karta och handlingar vitsord». Uti det nu föreliggande förslaget framträder dessa grundläggande normer för gränsers sträckning delvis i förändrad utformning (3 §). Bland de jämkningar, som skett, är ett par av enbart redaktionell beskaffenhet. De mera väsentliga förändringarna i sammanhanget anknyter till föreskriften i 1947 års förslag att, om gränsens sträckning funnes inte vare utmärkt på marken eller det inte kunde utrönas var utmärkning skett, karta och handlingar skulle äga vitsord. Till en 

 

    28—613004. Svensk Juristtidning 1961

 

434 PETER WESTERLINDbörjan har här i det nu föreliggande förslaget tydligare än som skedde i 1947 års klargjorts i lagtextsavfattningen att föreskriften avser två fall, nämligen dels den situationen att utmärkning ägt rum i laga ordning men det inte längre kan utrönas var utmärkningen skedde, dels den att gränsens sträckning inte någonsin blivit i laga ordning utmärkt. Vad det förstnämnda fallet angår har vidare, med direkt avvikelse från 1947 års formulering, utsagts att vägledning skall sökas inte uteslutande hos vad förrättningskartan jämte handlingar ger vid handen utan jämväl hos varje annan omständighet, som kan tjäna som upplysning i saken. För beredningens mening, att här är fråga om bevisningsspörsmål vid vars besvarande varje uppgift av bevisvärde bör få utnyttjas, kan stöd åberopas i förarbetena till 1932 års lag. Beträffande lagligen bestämda gränser, som inte någonsin blivit i laga ordning utmärkta på marken, skall däremot såsom enligt 1947 års förslag karta med därtill hörande handlingar äga exklusivt vitsord. Till sist bör noteras att det föreliggande förslaget inte såsom 1947 års inrymmer regeln, att gräns, som godtagits vid skifte vartill rågrannarna behörigen kallats, i förevarande hänseende likställs med lagligen bestämd gräns; en sådan regel skulle ha betydelse enbart för de äldre skiftesförhållandena, har det ansetts, och såvitt rör dessa äldre förhållanden bör avgörandena liksom hittills förbehållas åt rättstillämpningen.
    En komplettering av regelmaterialet i 1947 års förslag har företagits såtillvida som stadganden tillfogats, vilka dels öppnar viss möjlighet till gränsjämkning, dels tillåter en speciell gränshävd (5 §).
    Därmed kan framställningen lämna 1 kap. Såvitt angår 2 kap. finns det bara anledning att beröra ett av regelsammanhangen, närmare bestämt föreskrifterna om i vilken utsträckning anläggningar utanför en fastighet skall anses utgöra tillbehör till denna. Oaktat servitutsrätten är ett bihang till äganderätten till den härskande fastigheten, lämnar gällande lagregler inte något klart besked om i vilken mån sådant, som uppförts med stöd av servitut, skall inneslutas i kretsen av de byggnader och andra anläggningar, vilka är att anse som fastighetstillbehör. Under jordabalksarbetet har ett uttryckligt legislativt ställningstagande till detta spörsmål framstått som nödvändigt. Behovet av ett sådant ställningstagande erkändes redan vid tillkomsten av 1947 års förslag. Däri inrymdes en regel, enligt vilken till fastighet skulle höra byggnader, stängsel och andra för stadigvarande bruk anbragta anläggningar utanför fastigheten, uppförda med stöd av servitut och avsedda uteslutande för tillgodogörandet av en fastigheten tillkommande servitutsförmån. Nu återgivna regelformulering har emellertid betraktats med viss tvekan av den lagberedningsuppsättning, som fullföljt jordabalksrevisionen. Sä har i det slutliga betänkandet anförts att all sannolikhet talade för att tillbehörsbegreppet inte för närvarande är i princip begränsat på det sätt, som skulle bli en följd av 1947 års förslag. I stället har hävdats att för ifrågavarande anläggningars hänförande till fastighet inte kan krävas mera än att de uppförts med stöd av servitut. Denna ståndpunkt har kommit till otvetydigt uttryck i 1960 års förslag (1 §). Den får stor betydelse inte minst med hänsyn till att förslaget vill öppna möjlighet att begagna anläggningar av tillbehörska- 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 435raktär såsom underlag för servitutsförhållanden, något som närmare kommer att belysas i samband med redogörelsen för servitutsbestämmelserna. Tilläggas bör att tillbehörsregeln i dess nu framlagda utformning fått sin giltighet utsträckt till att inbegripa även anläggningar, som uppförts i enlighet med avtal om samfällighetsrätt (ang. institutet samfällighetsrätt se mera här nedan). De i samfälligheten ingående fastigheterna får del i den med stöd av samfällighetsrätten tillkomna anläggningen allt efter sin delaktighet i samfälligheten.
    Ser man därefter till reglerna om rättsförhållanden mellan grannar 3 kap. alltså — må konstateras att de sakliga skiljaktigheterna mellan 1947 års och 1960 års förslag i det stora hela är ganska obetydliga. De enda, som motiverar ett omnämnande, hänför sig dels till själva den inledande grundregeln om skyldigheten att visa hänsyn i grannelagsförhållanden (1 §) och dels till bestämmelserna om verkan av att byggnad skjuter in på grannes mark (11 §). Förstnämnda regel hade i 1947 års förslag den lydelsen, att envar ägare av fastighet vore pliktig att vid dess nyttjande ta skälig hänsyn till granne. Med tanke på att de å grannelagsförhållandet grundade förpliktelserna får anses åvila inte blott markägaren utan också var och en som nyttjar marken samt med tanke på vidare att dessa förpliktelser torde böra anknytas till ägande eller nyttjande inte bara av fastighet utan av fast egendom över huvud taget, har i det nu föreliggande förslaget skett en utvidgning av 1947 års regel. I nu förordad avfattning utsäger den, att envar är skyldig att vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ta skälig hänsyn till granne; att med granne därvid även förstås nyttjare av grannegendomen är tydligt. Beträffande byggnad, som uppförts i sådant läge, att den skjuter in på grannens mark, medger 1960 års förslag liksom 1947 års att, om byggnadens rivande eller förändring skulle föranleda märklig kostnad eller olägenhet för byggnadens ägare, denne i princip inte skall vara skyldig avträda den intagna marken, förrän byggnaden rivs eller brinner ned. Såtillvida har ingen förändring gjorts. I 1947 års förslag var emellertid till nu återgivna stadgande knuten en bestämmelse, enligt vilken markägaren för det intrång, som tillskyndades honom, skulle få välja mellan ersättning och rätt att påkalla skyldighet för inkräktaren att inlösa den intagna marken. Efter samråd med 1954 års fastighetsbildningskommitté har beredningen i sitt nu avgivna förslag inte upptagit någon motsvarighet till bestämmelsen om rätt att påkalla inlösen; en inlösen skulle, har det ansetts, leda till en fastighetsbildning, som skulle försätta de i sådant hänseende bestämmande myndigheterna i en tvångssituation.
    Vid sidan av antydda jämkningar i sak av 1947 års grannelagsreglering bör någon uppmärksamhet ägnas åt vissa förändringar i formellt hänseende. De i 1947 års förslag meddelade föreskrifterna om rättsförhållanden mellan grannar var i åtskilliga sammanhang utformade inte såsom materiella bestämmelser angående de inbördes relationerna mellan sakägarna i ett grannelagsförhållande utan såsom regler om själva påföljden av att en uttalad eller underförstådd, med grannelagsförhållandet förenad skyldighet åsidosattes. Vid den senare överarbetningen av förslaget har beredningen sökt låta reglerna så långt det varit möjligt framträda såsom rent materiella bestämmelser. Åsido- 

 

436 PETER WESTERLINDsättandet av sådana bestämmelser kan självfallet rättsligen beivras och allt efter omständigheterna ge upphov till anspråk på återställelse eller fullgörelse samt skyldighet att ersätta skada. Men vad angår de former, vari sådant beivrande skall äga rum, bör man i första hand ty sig till de allmänt gällande processuella och exekutionsrättsliga reglerna; endast i den mån avvikelser från dessa finns påkallade är särskilda bestämmelser nödvändiga, hävdar beredningen i sitt senaste betänkande.
    Redan inledningsvis har antytts att huvudparten av vad som i kap. av 1947 års förslag upptogs rörande fastighetsöverlåtelsens form och innebörd överförts till 1960 års förslag utan ändring. För redovisning i denna översikt kommer endast i fråga några enstaka sammanhang, där överarbetningen efter år 1947 lett fram till vissa avvikelser. De lagrum i kapitlet, vilka här blir behandlade, är 7, 8, 27 och 30 §§.
    Bakgrunden till stadgandena i 7 och 8 §§ är att svensk rätt hittills inte uppvisat någon god överensstämmelse mellan å ena sidan vad en jordöverlåtelse civilrättsligt sett får innehålla och å andra sidan de normer för fastighetsindelningen, vilka av allmänna hänsyn uppställts inom fastighetsbildningslagstiftningen. Vad först angår områdesförvärven har dylika betraktats vara giltiga som sådana, oaktat objektet kanske inte uppfyllt kvalifikationerna för att godtas såsom självständig fastighet och fånget följaktligen inte kunnat lagfaras. Sedan länge har det förelegat ett behov att undanröja denna otillfredsställande inkongruens mellan civilrättens och fastighetsbildningslagstiftningens krav på förvärvsobjekten. Under sina överväganden i saken har beredningen funnit det svårt att se någon annan utväg än den som består däri, att legal fastighetsdelning förklaras vara ett obligatoriskt moment i överlåtelse av område, som inte utgör självständig registerfastighet. Den lagregel, vari ståndpunkten i fråga manifesterats, erhöll i 1947 års förslag den lydelsen att, säljs visst till gränserna angivet område, skall överlåtelsen vara beroende av att området genom laga delning skiljs från den fastighet, vartill det hör (7 §). Denna formulering innefattar emellertid inte efter ordalagen en lösning för alla de arealförvärv, som kan tänkas. Utanför faller de situationer, vari förvärvsobjektet utgörs av själva registerfastigheten med undantag av viss angiven, återstående ägovidd. Även i sist berörda situationer bör dock förvärvet till sin giltighet vara beroende av att laga delning äger rum, något som väl också närmast torde överensstämma med den principiella ståndpunkt, som 1947 års förslag intog i ämnet. I sin avfattning enligt det nu föreliggande förslaget har lagregeln därför fått avse försäljning av »visst område, vare sig det är ämnat att avskiljas från fastigheten eller köpet avser fastighet med undantag av område». Termen område har som synes ansetts kunna inbegripa även den mark, som i det senare fallet är köpeobjektet. — Nästa ändring innebär, att 1960 års förslag tagit en från det tidigare förslaget avvikande ställning till frågan, huruvida den för förvärvets giltighet ofrånkomliga laga delningen skall igångsättas ex officio eller vara beroende av enskilt initiativ. Lagrummets nyss återgivna avfattning av år 1947 lämnade inte något direkt besked i spörsmålet; medelbart gav den dock ett uttryck för lagstiftarens me- 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 437ning. Avsaknaden av varje preklusionsbestämning vad rörde delningsrekvisitets uppfyllande lät i sig antyda, att delningen skulle initieras genom myndighets ingripande, och vid studium av motiven framgår mycket riktigt, att detta var den lösning man tänkt sig. Närmare preciserat skulle förfarandet gestaltas så, att, när inskrivningsdomaren mottagit ansökan om lagfart å förvärv av viss ägovidd, han skulle omgående översända avskrift av överlåtelsehandlingen till den myndighet, som hade att uppta ansökan om delningsåtgärden; därigenom skulle delningsärendet vara anhängiggjort. Uti 1960 års förslag har man frångått nämnda uppslag. Anledningen härtill har varit, att åtskilliga praktiska svårigheter och olägenheter befunnits skola möta det i 1947 års betänkande skisserade förfarandet, och bärande skäl har inte ansetts förefinnas för att man just för detta fall skulle avvika från den eljest i allmänhet tillämpade principen, att det ankommer på den enskilde sakägaren att undanröja förefintliga hinder för förvärvets giltighet. Utifrån denna inställning förordas därför i 1960 års förslag att förvärvet skall vara beroende av att inom viss tid, sex månader, från överlåtelsehandlingens dag görs ansökan om laga delning och att i anledning av ansökan, som rätteligen skett, laga delning kommer till stånd. — En speciell detalj i den nya lydelsen bör påvisas. Såsom villkor för att laga delning skall kunna göra områdesförvärvet giltigt uppställer lagtexten, att delning sker på grund av förvärvet. Skulle säljaren redan ha påkallat delning, när området överlåts, leder denna delningsåtgärd alltså inte till att områdesöverlåtelsen vinner giltighet, och detta inte ens för det fall, att delningen skulle kunna visas ha resulterat i just den områdesutbrytning, som överenskommits mellan kontrahenterna. Ståndpunkten kan synas rigorös, men har motiverats med att ett uppgivande av densamma skulle innebära att, i strid med de här ifrågavarande bestämmelsernas syfte, spörsmålet om överlåtelseavtalets giltighet komme att stå öppen under obestämd tid. Enligt förslaget skall det följaktligen inte längre vara möjligt att, om under fortgången av en utav fastighetsägaren för egen del påkallad avstyckningsförrättning sker överlåtelse av det till avstyckning avsedda området, låta inge överlåtelsehandlingen till förrättningsmannen för att den skall tjäna som grundval för den fortsatta förrättningen; förslagets utformning nödvändiggör i stället i ett dylikt läge, att inom den för ansökan bestämda tiden ny ansökan görs under åberopande av överlåtelsehandlingen.
    Det nu anförda avsåg såsom framgått överlåtelse av område. På sitt sätt är de förhållanden, som sammanhänger med överlåtelse av andel i fastighet, än mera komplicerade. Är avsikten den, att ägarna av de olika fastighetsandelarna skall inneha fastigheten gemensamt, dvs. med samäganderätt, inställer sig inga betänkligheter. Men åsyftas en uppdelning av arealen mellan de skilda kvotdelsägarna, bör man inte längre acceptera, att den uppdelningen sker formlöst, såsom en s. k. sämjedelning. Äganderättens uppsplittrande på ideella andelar bör i ett sådant fall i stället efterföljas av legal fastighetsdelning. I 1947 års förslag fick detta krav sitt uttryck i regeln att, avsåge överlåtelse andel i fastighet, överlåtelsen skulle vara beroende av att andelen utbrötes genom laga delning, såframt inte fastigheten skulle innehas odelad un- 

 

438 PETER WESTERLINDder samäganderätt eller i enkelt bolag (8 §). Formuleringen ger vid handen, att syftet med överlåtelsen inte skulle behöva framgå av själva överlåtelsehandlingen; motiven till förslaget förutsatte i stället, att syftet skulle utredas i det lagfartsärende, vartill överlåtelsen gåve upphov, och att överlåtelsens giltighet skulle bero av resultatet av denna utredning. Detta skulle medföra, att kontrahenterna i överlåtelseavtalet komme att stanna i viss osäkerhet om det genom överlåtelsen inträdda rättsläget. För beredningen i dess sammansättning. efter 1947 har det tett sig som ett oeftergivligt rekvisit, att kontrahenterna med ledning av överlåtelsehandlingens eget innehåll skall kunna bedöma rättsföljderna av överlåtelsen. I överensstämmelse härmed har paragrafen om andelsöverlåtelse fått sin utformning i 1960 års förslag. Uti ett första stycke behandlas det fall, att i överlåtelsehandlingen inte upptagits någon bestämmelse om utbrytning. I detta fall skall förvärvaren anses inneha fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna; sämjedelning skall vara utan verkan. Bestämmelserna i paragrafens andra stycke avser överlåtelse, som i överlåtelsehandlingen förbundits med villkoret, att utbrytning skall äga rum; därvid skall innehållet i 7 § ha motsvarande tillämpning. Sådan överlåtelse blir alltså ogiltig under samma förutsättningar som skall gälla beträffande arealöverlåtelse. Den sålunda tänkta regleringen innebär en vinning även i så måtto, att den tillåter enkla och klara stadganden angående lagfartsärendets behandling. Innehåller överlåtelsehandlingen ingen utbrytningsklausul, föreligger i det nu aktuella sammanhanget inte något lagfartshinder; finns däremot sådan klausul, gäller samma regler som för behandlingen av ansökan om lagfart å område. Därmed bortfaller skälet för att — såsom förutsattes i motiven till 1947 års förslag — låta gemensam lagfart vara den exklusiva lagfartsformen i samäganderättsfallen, ett arrangemang som betingades av att tillämpningen av 1947 års regler som nämnts var beroende av syftet med andelsöverlåtelsen; ansökan om gemensam lagfart skulle betraktas just som ett uttryck för kontrahenternas syfte att den överlåtna andelen jämte återstoden av fastigheten skulle brukas med samäganderätt. — Särskilt omnämnande av att gemensamt ägd fastighet må innehas i enkelt bolag har inte ansetts behövligt vid utformningen av 1960 års textversion; vill delägarna sluta bolagsavtal, står detta dem naturligtvis utan vidare öppet.
    I syfte att förstärka köparens ställning, då fastighetsköp hävs eller återgår, har såväl 1947 års förslag som 1960 års velat införa en rätt för köparen att i den förvärvade fastigheten erhålla tvångsinteckaing till säkerhet för köpeskillingens återbärande. Reglerna i ämnet finns i 27 §. I stort sett är de konstruktioner härvidlag, vilka innefattas i det senare förslaget, desamma som de i det tidigare begagnade; överarbetningen har endast gett smärre jämkningar till resultat. Av dessa skall dock en omnämnas, den som avser tvångsinteckningsrätten, när areal- eller andelsköp återgår på grund av bestämmelserna i 7 eller 8 §. Avfattningen av 1947 års förslag jämte vissa motivuttalanden klargjorde, att vid dylik återgång inteckningsrätten inte skulle vara beroende av att återgångsyrkandet väckts inför rätta; ett åsidosättande av de villkorsbestämmelser, varom fråga vore i 7 och 8 §§, föranledde 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 439köpets ogiltighet ipso jure och någon rättegång, utmynnande i en ogiltigförklaring, erfordrades alltså inte i dessa fall. Följden av den ståndpunkt, man sålunda intog i 1947 års betänkande, blev att förutsättningarna för tvångsinteckningsrätten skulle primärt prövas i själva inteckningsärendet. Vid den granskning av hithörande frågeställningar, vilken föregått framläggandet av 1960 års förslag, har ansetts att en betryggande rättslig grundval för beviljandet av här omförmälda tvångspanträtt inte i något fall kan stå till förfogande, såvida inte bedömandet anförtros domstol; undantag för situationerna enligt 7 eller 8 § bör inte tillåtas. I 1960 års förslag har med hänsyn härtill återgångstalan uppställts som allmän premiss för tvångsinteckningsrätten.
    Innehållet i 30 § första stycket befattar sig med gåva, som är beroende av villkor. Här utsädes i lagtextens lydelse av år 1947 att, om gåva vore beroende av villkor gällande under mer än två år från gåvobrevets dag och gåvotagaren överläte fastigheten till annan innan talan om återgång blivit instämd, givaren inte skulle äga någon talan mot nye ägaren utan i stället finge söka utfå gåvans värde av gåvotagaren. E contrario framgick därav att, när gåvans fullbordan eller bestånd gjorts beroende av villkor, som gällde för viss tid inte överstigande två år från gåvobrevets dag, ett dylikt villkor hade giltighet också gentemot tredje man, till vilken gåvotagaren överlåtit egendomen. Ifrågavarande åtskillnad mellan långtids- och korttidsvillkor ansluter sig till den jämförbara differentieringen mellan otillåtna och tillåtna köpevillkor; där är diskrimineringen av långtidsvillkoren än mera sträng, i det villkor gällande under längre tid än två år gör köpet ogiltigt (se därom 4 §). Uti köpesammanhanget har emellertid meddelats en särskild regel för det fall, att överlåtelsens fullbordan eller bestånd gjorts beroende av villkor men tid, varunder villkoret skall gälla, inte utsatts; tiden skall i sådant fall anses utgöra två år från köpehandlingens dag. Hur motsvarande fall i gåvosituationen skall behandlas, därom gav 1947 års förslag inte något besked. I det avseendet har en komplettering därför funnits böra ske. Mot bakgrunden av att köp med långtidsvillkor är ogiltigt kan nyssnämnda regel, att villkorstiden skall anses vara två år för den händelse tidsbestämning saknas, sägas vila på antagandet, att kontrahenterna önskat få till stånd en giltig överlåtelse. Samma betraktelsesätt passar inte beträffande ett tidsobestämt villkor i fråga om gåvoöverlåtelse; denna är ju giltig även om villkoret skulle vara av långtidsbeskaffenhet. Men givaren har likväl, såsom framgått, en svagare position vid långtidsvillkor än vid korttidsvillkor. Denna oförmånligare ställning bör bli hans, också när han försummat fixera tiden för villkoret. Uti 1960 års förslag har 30 § utformats i enlighet med nu redovisade överväganden; villkor gällande för obestämd tid har med andra ord likställts med villkor för viss tid, som överstiger två år från gåvobrevets dag.
    Jordabalksförslagets 5 kap. vill introducera en så pass intressant nyhet som en på avtal grundad förköpsrätt; något sådant institut har vi ju inte i gällande rätt. Den konventionella förköpsrätt, som alltså föreslås, skall kunna upplåtas vid fastighetsöverlåtelse eller utan samband med överlåtelse, och sker upplåtelsen i anslutning till en överlåtelsesituation, skall rättigheten kunna tillförsäkras antingen överlå- 

 

440 PETER WESTERLINDtaren eller annan person; förköpsrätt må för övrigt upplåtas också till förmån för ägare av fastighet i denna hans egenskap (1 §).
    Beträffande förköpsrättens begreppsmässiga gestaltning kan otvivelaktigt finnas utrymme för olika betraktelsesätt. Renodlar man de alternativ, som erbjuder sig, skulle det kunna sägas, att förköpet låter sig arrangera antingen såsom ett mellanhavande enbart mellan den ursprunglige köparen och den förköpsberättigade eller också som att den sistnämnde skulle inträda i köparens ställe såsom kontrahent i överlåtelseavtalet med säljaren. Regelsystemet i den redan år 1943 tillkomna lagstiftningen om arrendators förköpsrätt avspeglar väl närmast, att den förra aspekten varit utgångspunkten, dvs. att förköparens fång härletts via den ursprunglige köparen. Även 1947 års regler på området innebär i princip, att äganderätten övergår från säljaren till köparen genom köpeavtalet och därefter från köparen till förköparen. I motiven till 1947 års regler erkänns emellertid att beredningen vid deras utformande inte varit bunden av en i allo konsekvent tilllämpning av antydda principnorm. En granskning av bestämmelserna i fråga liksom av övervägandena bakom dessa visar också mycket riktigt, att köparen tilldelats en tämligen proformabetonad roll såsom mellanled mellan säljaren och förköparen. Tydligt är visserligen att för tillgodoseendet av syftet med förköpsrätten vissa begränsningar måste stadgas i köparens rätt att förfoga över fastigheten. Enligt vad man tänkte sig vid utarbetandet av 1947 års förslag skulle emellertid sagda inskränkningar bli synnerligen långtgående; redan den omständigheten, att en inskriven förköpsrätt belastade fastigheten, avsågs skola utgöra lagfartshinder för köparen och därmed även för den, som från honom förvärvade fastigheten. När lagfart i sinom tid meddelades för förköparen, skulle alltså denne komma att stå närmast efter säljaren i kedjan av lagfarna ägare; häri låg ett direkt avsteg från grundsatsen, att förköparens förvärv härledde sig via köparen. En annan följdverkan av lagfartshindret för köparen skulle givetvis vara, att inskrivning inte kunde beviljas för en av köparen utfäst eller upplåten rättighet.
    Uti sitt förändrade skick av år 1960 har förköpsrättsreglerna på ett mera påtagbart sätt präglats av synen, att förköparens rätt till egendomen deriveras via den ursprunglige köparen. Något lagfartshinder för den sistnämnde uppställs inte längre (jfr 28 kap. 11 §). Och vad gäller hans rättsliga disposition över fastigheten är angivet att vidareöverlåtelse av äganderätten samt utfästelse eller upplåtelse av begränsad sakrätt må ske, låt vara att överlåtelsen, utfästelsen eller upplåtelsen är beroende av att inte i anledning av köparens förvärv förköp kommer till stånd; ännu mera likställd med en ordinär fastighetsägare är köparen i så måtto, att vissa utfästelser eller upplåtelser inte alls är villkorade, nämligen utfästelse eller upplåtelse av rättighet, som tillkommit i överensstämmelse med köpehandlingen eller grundar sig å den, samt vidare upplåtelse av s. k. särskild rättighet som eljest ägt rum före delgivningen av stämningen i förköpsmålet (5 kap. 22 §).
    Inte minst köparens nyss omnämnda relativa frihet att upplåta särskilda rättigheter är av intresse (hur 1947 års förslag ställde sig härvidlag är oklart; det berörda lagfartshindret för köparen behövde ju i och för sig inte utesluta upplåtelser av ifrågavarande slags rättighe- 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 441ter, eftersom dessa för sin rättsliga uppkomst inte kräver inskrivning). Anvisar man — såsom skett i 1960 års förslag — köparen ett direkt utrymme för rättighetsupplåtelser, vilka skall kunna stå sig även om förköp kommer till stånd, påfordras härav att lagstiftaren jämväl sörjer för att förköparen tryggas mot förluster till följd av dylika nytillkomna onera å förköpsobjektet. I själva verket har beredningen haft att ägna avsevärd omsorg åt hithörande spörsmål. Resultatet har blivit ett system av regler, som på olika stadier skall kunna med varierande medel gardera förköparen. Kort uttryckt möjliggör reglerna, att den förköpsberättigade, om han före domen i förköpsmålet fått vetskap om en köparens rättighetsupplåtelse av ifrågavarande slag, återkallar sin förköpstalan (15 § jämte motiv) eller får sin betalningsskyldighet gentemot köparen minskad (19 §) eller erhåller särskilt beräknad ersättning (23 §); har den förköpsberättigades vetskap om upplåtelsen inträtt först sedan förköpsmålet avdömts, är han berättigad att häva förköpet och uppbära skadestånd (23 §), såvida han inte vill nöja sig med att bli kompenserad genom ersättning på sätt nyss antytts.
    Nyssnämnda regler innebär egentligen inte annat än att till det speciella mellanhavandet mellan den ursprunglige köparen och den förköpsberättigade anpassas de bestämmelser, som enligt förslagets 4 kap. ordinärt gäller, när köparen finner fastigheten vara besvärad av opåräknad rättighet (4 kap. 18 §). Att den ursprunglige köparen verkligen ställs i paritet med en vanlig fastighetsägare kommer i 1960 års regelversion till synes även i det avseendet, att jämväl övriga i 4 kap. upptagna stadganden om fel och brist, där de kan tillämpas på förhållandet mellan köparen och den förköpsberättigade (4 kap. 11—16 §§), skall ha giltighet å detta; den förköpsberättigade skall under åberopande av de vanliga överlåtelsereglerna härvidlag allmänt kunna häva förköpet (5 kap. 23 §) liksom han också skall på samma grunder kunna under förköpsrättegången återkalla sin talan (5 kap. 15 §). 
    Inte heller den i 5 kap. inbegripna regleringen av arrendators förköpsrätt har lämnats oberörd av överarbetningen i 1960 års förslag. Lika litet som 1947 års regler på detta område påfallande skilde sig från de redan gällande bestämmelserna i ämnet har emellertid den senaste formulerade lagtexten kommit att medföra egentligt sakliga avsteg från ursprungsförslaget.
    Återköpsrättsbestämmelserna i 6 kap. uppvisar väl också de vissa förändringar i jämförelse med 1947 års regelavfattning. I detta översiktliga sammanhang må det emellertid räcka med ett konstaterande, att här liksom i fråga om arrendators förköpsrätt såväl 1947 års förslag som 1960 års vilar på samma grund, nämligen gällande rätt, och att olikheterna i utformningen i huvudsak kan sägas hänföra sig till det juridiskt-tekniska. Måhända förtjänar dock tilläggas att beredningen vid översynen av 6 kap. bl. a. haft att beakta de ändringar i 1924 års lag om återköpsrätt, vilka skedde i samband med 1949 års revision av expropriationslagen och väsentligen innefattade, att expropriationsdomstol fick överta den befattning med återköpsmålen, som förut tillkom återköpsnämnd och allmän domstol.
    Föreskrifterna i 7 kap. om verkan av klander — regleringen rör relationerna mellan den som vunnit sin klandertalan och den som tap- 

 

442 PETER WESTERLINDpat i tvisten, exempelvis kan vara fråga om svarandens skyldighet att utge avkastning som fallit efter stämningens delgivning — har knappast undergått andra förändringar av vikt än de som betingats av att beredningen velat beakta frågan om förhållandet mellan rätten till ersättning enligt 3 § samt rätten till bortförande enligt 5 och 6 §§. Närmast har det gällt att fastställa i vilken utsträckning här föreligger en befogenhet att välja mellan ersättning och bortförande samt i vilken mån den omständigheten, att en av dessa utvägar från början anlitats, utesluter vederbörande från möjligheten att begagna den andra vägen, om den först använda inte lett till målet.
    Härmed är vi så framme vid de avsnitt av jordabalksförslaget, vilka helt och hållet är resultat av lagberedningens arbete efter framläggandet av 1947 års särbetänkande. Samtidigt konfronteras vi i det kapitel, vilket först träder oss till mötes, alltså 8 kap., med det säkerligen allra mest betydelsefulla reformprojektet, som beredningen framlägger, nämligen omstöpningen av panträtten. Till en början skall framställningen dröja vid de tilltänkta förändringarna i själva den centrala uppbyggnaden av panträttsbegreppet för att sedan behandla förslagets ställning till spörsmålet om gemensamma inteckningar.
    En fråga av central betydelse för panträttens struktur är huruvida panträtten — såsom enligt inteckningsförordningen — skall anses vara ett accessorium till en fordran, som gäldenären häftar för personligen, eller om panträtten skall framträda som en helt självständig rätt till betalning ur fastigheten. Till förmån för det senare alternativet uttalade man sig redan i 1909 års jordabalksförslag; enligt däri framlagda regler skulle inteckning kunna beviljas utan att någon personlig fordran förelåg. Som motivering hänvisades till den utveckling, som redan i början av seklet lett fram till användningen av dubbla lånehandlingar, nämligen dels inteckningsreversen som sådan och dels en särskild omslagsrevers. Ölägenheterna med de dubbla lånehandlingarna kunde inte avlägsnas, menade man, med mindre lagstiftaren medgåve, att inteckning skulle få meddelas för visst belopp utan samband med personlig fordran. Emellertid skulle denna inteckningsform inte vara exklusiv; 1909 års förslag ville bereda valrätt mellan en självständig panträtt och den bestående, på inteckningsförordningen grundade panträttsformen. Såsom saken bedömts under den senaste lagberedningsprövningen av hithörande frågeställningar finns det inte något skäl för att tillåta den accessoriska rättighetstypen vid sidan av en renodlad panträtt. I det nu föreliggande förslaget är därför inskrivet som en princip av grundläggande karaktär att panträtten skall vara självständig, dvs. att utfästelse av panträtt inte medför personligt betalningsansvar och att pantbrevet — som är den nya termen för panträttshandlingen — över huvud taget inte får innehålla förskrivning om sådant ansvar (6 § första st.). Användandet av omslagsrevers är numera allmänt, har beredningen konstaterat, och övertygande motiv för att låta panträttshandlingen tillika vara bärare av den personliga betalningsskyldigheten finns därför inte längre.
    Att panträtten förvandlats till en fullt fristående rättighet bör emellertid inte missförstås. Pantbrevet kan visserligen begagnas utan något som helst samband med en personlig betalningsförpliktelse; fråga är 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 443då enbart om den på pantbrevet baserade fordringen i fastigheten. Men mestadels kommer pantbrevet givetvis att ha till funktion att tjäna som säkerhet för en annan fordran. Inom parentes sagt behöver denna andra fordran inte vara grundad på ett skuldebrev, en omslagsrevers. Den personliga fordran, pantbrevet tryggar, kan hänföra sig till vilket slags förbindelse som helst.
    Nära de överväganden, som utmynnat i förordandet av panträttens frigörelse från nuvarande bundenhet vid en personlig fordran, har stått ett bedömande av om inte själva innehavet av pantbrevet borde vara en tillräcklig legitimation vid panträttens åberopande eller om därutöver skulle, liksom beträffande skuldebrev i allmänhet, få uppställas villkoret, att handlingen måste presenteras av viss man eller av viss man eller order. Inte minst inom beredningens rådgivande nämnd har man kraftigt pläderat för att pantbrevet skulle utformas som ett innehavarpapper, och beredningens förslag går ut på den anordningen (5 §). I själva verket är det redan nu på det sättet, att innehavarinteckningarna starkt dominerar marknaden; att vid sidan av dem bibehålla orderinteckningar och inteckningar till viss man skulle vara både onödigt och i vissa fall ägnat att orsaka rättslig tvekan. Vill fastighetsägare, som själv innehar pantbrevet, trygga sin besittning av detta, möjliggör förslaget, att han förser pantbrevet med anteckning om att det gäller endast i hans hand (6 § andra st.).
    Panträtten skall också i fortsättningen komma till stånd genom inteckning (1 §). I nära överensstämmelse med vad som redan nu gäller i enlighet med 1912 års ändringar i inteckningsförordningen skall panträtten omfatta vad som är intecknat, oberoende av huruvida eller till hur stor del det intecknade beloppet motsvaras av en fordran, som tillkommer borgenär. I den mån panträtten överskjuter en sådan fordran, är panträtten ett ägarhypotek eller, som lagberedningen uttrycker det, en ägarpant. Uppenbarligen föreligger i högsta grad en ägarpant, om pantbrevet aldrig utgivits eller om den fordran, det tryggat, blivit till fullo gulden och pantbrevet därför återställts till fastighetsägaren; ägarpanten är då till sin storlek identisk med panträttens hela kapitalbelopp (16 § första st.). Om ägarpanten däremot avser enbart en del av panträttens kapitalbelopp, skall ägarpanten alltid kunna utbrytas och konkretiseras i ett separat pantbrev (16 § andra st. jfrt med 30 kap. 17 och 18 §§). Detta är ett avsevärt bättre skydd för ägarintresset än det, som tillhandahålls av gällande rätt; fastighetsägarens möjligheter till utbrytning av ägarhypoteket är ju ganska begränsade enligt inteckningsförordningen. 
    När en inteckning lämnats som säkerhet för en omslagsrevers, kan enligt den nuvarande ordningen inteckningen realiseras på så sätt, att borgenären avyttrar den som lös pant, enligt de ordinära reglerna i handelsbalken om realisation av lösa panter. Är i ett sådant fall inteckningen ställd på högre belopp än som motsvaras av omslagsreversen, har borgenären ju inte något eget intresse av att vid försäljningen skydda ägarhypoteket. Det kan då gå helt förlorat, något som givetvis är en allvarlig brist hos det nuvarande regelsystemet. Till förebyggande av transaktioner med dylika skadeverkningar för fastighetsägaren har beredningen, med undantag för ett par särskilda lägen, stadgat förbud 

 

444 PETER WESTERLINDför borgenären att överlåta eller pantsätta pantbrevet annat än i samband med en simultan överlåtelse respektive pantsättning av själva fordringen (8 kap. 12 §). Undantagen, där separat överlåtelse och pantsättning av pantbrevet alltså är tillåtna, hänför sig närmare bestämt till det fallet, att pantbrevet utmäts för borgenärens fordran, och vidare det att, när gäldenären är försatt i konkurs, pantbrevet försäljs enligt vad därom är stadgat i konkurslagen. Ifrågavarande normalförbud mot pantbrevets separata överlåtande och pantsättande avser naturligt nog bara de situationer, då pantbrevet av fastighetsägaren lämnats som säkerhet för en fordran. Iakttas inte förbudsregeln, blir överlåtelsen eller pantsättningen utan verkan, såframt inte den, som vid realisationen förvärvat pantbrevet, eller annan, som det sedermera överlåtits eller pantsatts till, därvid var i god tro.
    Jordabalksförslaget har emellertid också på annat sätt sökt skapa ett skydd för en fastighetsägaren eventuellt tillkommande rätt till del i panträtten. Så kan fastighetsägaren anteckna på pantbrevet, att det avser visst skuldförhållande (6 § andra st.); den möjligheten är i förening med det nyssnämnda förbudet mot separat överlåtelse och pantsättning direkt ägnad att trygga ägarpanten. Dessutom sätter anteckningen fastighetsägaren i stånd att allmänt bevara rätten till invändningar beträffande själva det personliga fordringsförhållandet. När fastighetsägaren i sinom tid infriat pantbrevet, kan han genom en ny anteckning upphäva eller ändra en tidigare påteckning.
    Vad angår formföreskrifterna uppställer balkförslaget såsom en av de för panträttens tillkomst nödvändiga förutsättningarna, att fastighetsägarens underskrift å pantbrev skall vara styrkt av vittnen (4 § tredje st.); detsamma gäller ju enligt nuvarande rätt. Den beträffande fastighetsöverlåtelse förordade ordningen, att ett slags offentligt organ skall medverka, dvs. att ett av vittnena skall äga speciella kvalifikationer och såsom företrädare för det allmänna söka övervaka att allt går rätt till, har inte efterbildats i panträttssammanhanget. Ännu mindre har övervägts att i fråga om proceduren vid panträttsförvärvet tilldela det offentliga en mera dominerande roll än beträffande äganderättsförvärvet; beredningen har sålunda inte velat tänka sig, att pantbrevet — annat än i speciella undantagsfall — skulle utfärdas av inskrivningsdomaren (jfr OLIVECRONA i denna årg. av SvJT s. 57 ff). I anslutning till vad ovan nämnts om fastighetsägarens möjligheter till anteckningar på pantbrevet må här antydas att sagda möjligheter, för att låta sig smidigt utnyttja, måhända kan sägas vila på arrangemanget med fastighetsägaren själv såsom pantbrevsutfärdare.
    I balkförslaget stadgas att, ehuru förfallotid är inne för pantbrev, vilket fastighetsägaren lämnat som säkerhet för fordran, borgenären inte får kräva betalning på grund av pantbrevet, innan också fordringen förfallit; inte heller må dessförinnan fastighetsägaren infria pantbrevet (13 § första st.). Bestämmelserna kan nog sägas återspegla den ståndpunkt, som omfattas av redan gällande rätt. Uti en närstående fråga har hittills viss tvekan gjort sig förspord. Spörsmålet rör betydelsen av växling i äganderätten till fastigheten utan att nye ägaren samtidigt övertagit betalningsansvaret för borgenärens fordran. Den 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 445meningen har på sina håll hävdats, att förfallodagen för fordringen skall iakttas också av den nye ägaren. Beredningen har emellertid ansett sig kunna konstatera, att avgörande för den nye ägarens ställning i nu åsyftade fall är enbart pantbrevet med den förfallotid, som där föreskrivs. I syfte att motverka den olägenhet, som kan vara förenad med nämnda förhållande, har beredningen i förslaget upptagit särskilda bestämmelser (13 § andra st.). Enligt dessa kan borgenären beträffande fordran, som hänför sig till skuldebrev, låta i grundbok införa anteckning om skuldebrevets förfallotid. Sedan sådan anteckning skett, är densamma i fråga om förfallotiden gällande mot eventuell ny ägare av fastigheten, även om denne inte är betalningsskyldig för omslagsreversen.
    Enligt 60 § inteckningsförordningen blir en inteckning ogiltig, om den meddelats, sedan fastigheten kommit ur rätte ägarens hand, och denne sedermera genom klander återvunnit fastigheten. Motsvarande regel har inskrivits i balkförslaget (8 § första st.). Av grunderna för det ifrågavarande lagrummet i inteckningsförordningen har ansetts följa att den där uttryckta normen har tillämpning även på det fallet, att efter talan av överlåtaren överlåtelsen gått åter eller blivit hävd. I balkförslaget har uttryckligen uttalats att normen avser också nyssnämnda situationer (8 § andra st. första ledet). Uttalandet tar emellertid sikte inte bara på dessa utan även på det fallet, att förvärvet återgår på talan av förvärvaren. Slutligen ges i sammanhanget en undantagsföreskrift, korresponderande med det förut behandlade regelinnehållet i förslagets 4 kap. 30 §. Föreskriften utsäger att, när gåva på talan av givaren återgår till denne på grund av villkor avseende viss tid utöver två år eller obestämd tid, panträtt för vilken inteckning meddelats före talans väckande dock skall äga bestånd (8 § andra st. andra ledet).
    Det vore mycket att tillägga rörande de nya dragen i panträttens uppbyggnad. Men i en översiktlig framställning som denna är det ofrånkomligt att dra snäva gränser kring vad som må medtas. Kanske bör ändå till de väsentligheter, som pockar på ett omnämnande, räknas ännu en sak. Här åsyftas den uttryckligen deklarerade ståndpunkten, att panträtten skall avse en fordran i pengar. Därmed har också aktualiserats spörsmålet, om endast svenskt mynt kan komma i betraktande. Särskilt med hänsyn till panträtternas inbördes läge och den trygghet, som innehavarna av efterföljande panträtter bör i förväg kunna påräkna, har beredningen ansett, att företrädet måste bedömas efter en och samma värdemätare; det svenska myntet har därför utsetts till exklusiv måttstock för pantvärdet (4 § första st. första p.).
    Så över till den väntande frågan om de gemensamma inteckningarna. 
    Nuvarande rätt möjliggör ju, att ett gemensamt inteckningsansvar uppkommer. Det sker på olika sätt. Samma fordran kan intecknas i två eller flera fastigheter; huruvida fastigheterna tillhör samme ägare eller skilda subjekt är därvid likgiltigt. Ett läge, som uppvisar de för gemensam inteckning karakteristiska kännetecknen, kan för övrigt inträda också när fordringsinteckningen hänför sig bara till en enda fastighet men en ideell andel i den fastigheten graveras för sig av en 

 

446 PETER WESTERLINDinskriven rättighet. I sammanhanget bör vidare påminnas om det mycket vanliga fallet att en fastighetsdelning kommer en ursprungligen enkel inteckning att övergå till gemensam.
    Rörande de gemensamma inteckningarnas berättigande har meningarna varit delade sedan mycket lång tid tillbaka. Redan under förra delen av 1800-talet väckte frågan debatt. I 1909 års lagberedningsbetänkande underströks olägenheterna med det gemensamma inteckningsansvaret, men man vågade sig inte på någon reform. I så måtto är uppenbarligen den nu intagna attityden dristigare; det föreliggande balkförslaget innebär som bekant, att de gemensamma inteckningarna i princip avskaffas. Vad är det då som förmått beredningen att ta detta steg? Ja, till en början må erinras om att direktiven för beredningens verksamhet direkt fäste uppmärksamheten på institutet gemensamma inteckningar och de besvärligheter, som därav föranleds. Under beredningens överväganden på detta område har det kommit att stå klart att flera omständigheter motiverar en negativ inställning till institutet. I en exekutiv situation uppstår ibland ytterst komplicerade förhållanden, när en gemensam inteckning är med i spelet. Det kan i sig vara ett tillräckligt stort bekymmer, även om man begränsar synfältet och bara ser till den tekniska omgång och vidlyftighet som orsakas. Men saken har en ännu mer allvarlig och avgörande sida; här åsyftas vanskligheterna i vissa fall att vid den exekutiva auktionen åstadkomma en fullt ut rättvis fördelning av betalningsansvaret mellan de berörda egendomarna. Man kommer inte ifrån, att obilliga konsekvenser ofta kan inställa sig i sådana lägen. Trots att det är en ingripande förändring av gällande rättssystem som den här reformen skapar, har beredningen alltså inte tvekat, och i balkförslagets lagtext heter det därför, att i samma pantbrev inte må utfästas panträtt i flera fastigheter (3 §). Likaså meddelas principförbud mot panträttsutfästelse i andel (2 § första st.); som antytts kan genom särinteckning av andel vållas samma besvärligheter som genom saminteckning av flera fastigheter. 
    Man måste emellertid erkänna, att det ibland funnits ett alldeles påtagbart motiv för gemensamt intecknande. Ett komplex av två eller flera egendomar, som i produktivt hänseende är beroende av varandra, representerar obestridligt ett bättre pantvärde än summan av värdena för var och en av egendomarna. Beredningen har funnit det angeläget att, fastän de gemensamma inteckningarna avskaffas, erbjuda fortsatta förutsättningar för tillvaratagandet av det där mervärdet. I balkförslaget förekommer därför ett slags substitut för den hittillsvarande möjligheten att tillskapa gemensamma inteckningar. Reglerna därom finns i 26 kap. och går ut på att fastigheter, som utgör en produktiv enhet, skall kunna bilda en rättslig gemenskap utan att de särskilda fastigheterna i och med det förlorar sin karaktär av självständiga objekt vid fastighetsregistreringen. Ur fastighetsindelningssynpunkt sker alltså ingen förändring. Den gemenskap, beredningen föreslår, betecknas »bruksenhet» eller noga uttryckt »registrerad bruksenhet». Bruksenhet skall bestå av fastigheter, vilka är i en och samme ägares hand (1 §), och såsom objekt för belastningar, exempelvis fordringsinteckningar, skall bruksenheten anses som vore den en enda fastighet (14 §). Ett villkor för bruksenhetsbildande är, att fastigheterna ligger i sam- 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 447bruk eller att deras gemensamma tillgodogörande eljest är av väsentlig betydelse ur ekonomisk synvinkel; vidare krävs att fastigheternas sammanförande svarar mot ett stadigvarande behov (1 §). Ändamålet med bruksenhetsinstitutet är inte begränsat till viss näringsverksamhet; bruksenhet skall få komma till såväl för driften av jordbruk eller skogsbruk som för industrirörelse t. ex. Inte heller erfordras, såsom vid sammanläggning av fastigheter, att komponenterna tillhör samma förvaltnings- eller jurisdiktionsområde. Det är över huvud taget inte nödvändigt, att något som helst lokalt samband föreligger mellan fastigheterna.
    Ärende om bildande av bruksenhet, dvs. bruksenhetens registrerande, upptas och handläggs hos inskrivningsdomaren (se 26 och 27 §§). Beredningen har haft att ägna rätt mycken uppmärksamhet åt problemen kring den inskrivningsreglering, som väl oftast måste verkställasåsom ett moment i ett dylikt registreringsärende. Inskrivningsreglering är närmare bestämt ofrånkomlig, om två eller flera av komponentfastigheterna är besvärade av rättighet, för vilken inskrivning är beviljad eller sökt, eller om någon av fastigheterna är besvärad på sådant sätt och tillika annan fastighet finns häfta för fordran, som ur fastigheten utgår med förmånsrätt framför fordran på grund av inskrivning (6 §). Innebörden av inskrivningsregleringen är, att till bruksenheten överförs de fordringsinteckningar och andra inskrivna rättigheter, som var och en av de olika fastigheterna häftar för (5 §). Svårigheten är att få till stånd ett arrangemang, som låter de från komponenterna härrörande belastningarna komma att gälla i bruksenheten i en så rimlig inbördes ordningsföljd som möjligt är. Beredningen har förordat en metod, vars ledande målsättning är, att varje rättighet skall i bruksenheten erhålla sådant företräde, att rättigheten med beaktande av dess läge i den särskilda fastigheten kan antas komma i åtnjutande av väsentligen lika god säkerhet som tidigare. Rättighetens läge i den särskilda fastigheten fastställs med hänsyn till vilken och hur stor del av fastighetens värde rättigheten tar i anspråk. Tekniken i fråga benämns i motiven lägemetoden (se 7—12 §§, i synnerhet 8 § första st. och 9 § första st.).
    Återstår att något beröra hur man skall förfara vid delning av fastighet. Ovan har omnämnts att enligt gällande rätt delning av inteckningsbelastad fastighet är ägnad tillskapa ett gemensamt betalningsansvar mellan de nybildade fastigheterna. Eftersom fastighetsbildningslagstiftningen motverkar delningar, som ur allmän eller enskild ekonomisk synpunkt är olämpliga, betyder en fastighetsdelning i regel, att enbart i sig bärkraftiga enheter uppkommer. Mot den bakgrunden är det naturligt, att vid delning av fastighet låta fordringsinteckning i den gamla fastigheten förvandlas till särinteckningar i de nybildade fastigheterna eller låta inteckningen i sin helhet kvarstå i någon av de nya enheterna. Det är vad beredningen föreslagit i det här avseendet. Huvudregeln i ämnet utsäger att, om delning sker av fastighet, vari inteckning är beviljad eller sökt, panträtten skall uppdelas å de nya fastigheterna efter värdeförhållandet mellan dem (8 kap. 17 § första st.). Utan hinder av nyssnämnda norm får emellertid uppdelningen följa annan grund eller bestämmas att en av fastigheterna skall svara 

 

448 PETER WESTERLINDför hela panträtten, såvida panthavaren och innehavaren av annan inskriven rättighet, som är beroende av åtgärden, medger det eller åtgärden kan antas väsentligen vara utan betydelse för deras säkerhet; ägare av fastighet, vars ansvar därigenom skulle ökas, skall ock samtycka till åtgärden (8 kap. 17 § andra st.).
    Härmed har i vissa huvuddrag redovisats hur panträtten skulle utformas och behandlas, såvida lagberedningens reformtankar väcker gillande. Att skissera ett framtidsmönster för fastighetsinteckningen representerar emellertid bara en sida av de besvärligheter, som träder lagstiftaren till mötes. Övervägandena kring hur den reformerade panträttsregleringen skall kunna något så när varligt appliceras på de bestående inteckningsförhållandena har för dem, som deltagit i lagrevisionen, klart påvisat hur stora svårigheterna är i det hänseendet. Promulgationslagens övergångsbestämmelser rörande panträtten har nödvändigtvis blivit rätt vidlyftiga, och inte har det helt kunnat undvikas, att omställningen blir komplicerad. Redan inledningsvis i denna exposé har angetts att utrymmet inte tillåter någon redogörelse för övergångssystemet. Så mycket må ändå här inflikas som att, när tio år förflutit efter nya balkens ikraftträdande, en eventuellt kvarstående ansvarsgemenskap mellan två eller flera fastigheter skall tvångsvis upplösas; på inskrivningsdomaren ankommer då att uppdela inteckningsansvaret, i princip enligt de regler som föreslås skola gälla för inteckningsuppdelning i anslutning till fastighetsdelning (31 och 32 §§ i promulgationslagen). Likaså skall inskrivningsdomaren, när ifrågavarande övergångsperiod av tio år förgått, ex officio annullera kvarstående särpanträtter uti ideella fastighetsandelar (30 § i promulgationslagen).
    Innan framställningen lämnar panträtten må erinras om att lagberedningens intentioner härvidlag på sin tid blev tämligen utförligt presenterade av GÄRDE i en uppsats i denna tidskrift under rubriken »Fastighetskrediten i en ny jordabalk» (SvJT 1952 s. 82 ff).
    Inteckningsförordningen sysslar bl. a. med begreppet avkomsträtt, dvs. rätt till avkomst eller annan förmån, som åt någon upplåts att utgå av fast egendom (54 §). I princip är avkomsträtten underordnad reglerna om nyttjanderätt, något som t. ex. innebär att avkomsträtten som sådan blir rättsligt konstituerad redan genom upplåtelsen. För att avkomsträtten skall medföra en direkt betalningsrätt i den fasta egendomen krävs emellertid inskrivning. Under avkomsträttsbegreppet har i praxis förts sinsemellan ganska olikartade rättigheter. Vanligen är fråga om födoråds- och undantagsrättigheter; sådana omfattar regelmässigt inte bara pengar eller varor utan också andra förmåner, exempelvis vissa tjänsteprestationer. Emellertid har inteckningsförordningens bestämmelser om avkomsträtt tillämpats också på upplåtelser av fortlöpande eller periodiskt återkommande prestationer i enbart pengar eller varor. I jordabalksförslaget har rätten till penningränta avskilts till ett särskilt rättsinstitut, som benämnts ränterätt och regleras i 9 kap. övriga hittillsvarande avkomsträttstyper har delvis fått en motsvarighet i rättighetstypen födoråd, som avser att tillförsäkra rättighetshavaren försörjning från egendomen. Födorådet behandlas i 10 kap. Såtillvida tillhandahåller nya balken inte någon motsvarighet 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 449till vissa nuvarande avkomsträttsvarianter som upplåtelse av förnödenheter eller arbetsprestation eller annan tjänstbarhet kan ifrågakomma bara som ett moment i födoråd. Uppmärksammas bör att varken ränterätts- eller födorådsreglerna bereder grundval för en upplåtelse utav avgäldsrätt till förmån för fast egendom. På många sätt påminner ränterätts- och födorådsreglerna om panträttsbestämmelserna. Bl. a. gäller att rättigheten tillskapas först genom inskrivningen (9 kap. 1 § och 10 kap. 1 §; jfr 9 kap. 2 § och 10 kap. 2 §). I synnerhet beträffande födorådet spåras emellertid också en viss likhet med nyttjanderättsinstitutet.
    Därnäst möter 11 kap., det som meddelar gemensamma regler rörande de begränsade sakrätter, vilka med en samlingsbeteckning kallas »särskilda rättigheter». Också 11 kap. hör till de mera betydelsefulla i balkförslaget.
    Kapitlet inleds med en uppräkning av de upplåtelser, som inbegrips under dess bestämmelser och alltså utgör »särskilda rättigheter» (1 §). Förutom nyttjanderätt är det fråga om servitut, rätt till andel i samfällt strömfall och rätt till elektrisk kraft eller annan dylik nyttighet, vidare samfällighetsrätt och till sist sådan rätt till vederlag, som enligt nya balkens regler må förenas med annan särskild rättighet (jfr 19 kap. 5 § och 21 kap. 2 §). Den nya rättighetstypen vederlagsrätt har konstruerats för att vid servitut och i vissa servitutsliknande förhållanden sakrättsligt trygga den tjänande fastighetens gottgörelseanspråk. Vederlagsrätten, som således vidlåder den härskande fastigheten såsom ett onus, innefattar inte någon rätt till betalning ur nämnda fastighet — rättighetens sakrättsliga effekt är av samma beskaffenhet som övriga särskilda rättigheters, dvs. den har avseende enbart å rättighetens bestånd. Men inte förty innebär vederlagsrätten ett värdefullt stöd för ifrågavarande gottgörelseanspråk. Genom att skyldigheten till prestation av vederlaget övergår på varje ny ägare, så länge vederlagsrätten över huvud taget enligt vanliga sakrättsnormer bevaras, kommer i realiteten ett verksamt skyddsinstrument att stå den vederlagsberättigade till buds.
    Objektet för särskild rättighet är enligt 11 kap. i allmänhet fast egendom (jfr 1 §). I vissa fall skall emellertid särskild rättighet kunna upplåtas också i lös egendom, såsom t. ex. när fråga är om hyresrättsupplåtelser i hus på annans grund (24 § första st.). Härvidlag skapar förslagets ståndpunkt knappast någon avvikelse från gällande rätt. En direkt nyhet är däremot att beträffande servitutet och de servitutsliknande rättigheterna upplåtelse skall kunna ske, förutom i fast egendom, uti byggnad eller annan anläggning, som inte hör till fastighet, samt i gruvegendom (se ånyo 24 § första st.). Nu antydda reform blir något närmare kommenterad i servitutssammanhanget. För fullständighetens skull må vidare här nämnas att, såsom enligt gällande rätt, upplåtelse skall kunna göras i tomträtt och vattenfallsrätt (24 § andra st.). 
    Även om det faktiska föremålet för upplåtelse av särskild rättighet skulle utgöras av ett begränsat område av registerfastighet — något som givetvis är så gott som allenarådande vid servitutsupplåtelserna t. ex. och vanligt förekommande också vid sådana mera totalt syftande upplåtelser som arrenden — kan det formella objektet, eller det 

 

   29—613004. Svensk Juristtidning 1961

 

450 PETER WESTERLINDsakrättsliga anknytningsobjektet såsom lagberedningen nämner det i sitt betänkande, principiellt endast vara hel registerfastighet. Särskilt bör uppmärksammas att balkförslaget inte tillåter upplåtelser i andel av fastighet eller i fastighets andel av äga, som är samfälld för två eller flera fastigheter (5 §). Motivet för detta förbud är, att den lokala anknytning, som en särskild rättighet normalt kräver, inte skulle kunna tillgodoses genom andelsupplåtelse. Dessutom är att märka att en särbelastning å en ideell fastighetsandel skulle, här precis liksom när fråga är om panträttsgravationer, kunna medföra samma komplikationer i en exekutiv situation som föranleds av ett gemensamt fordringsinteckningsansvar. Inskjutas bör dock att förbudet mot upplåtelse av särskild rättighet uti ideell andel inte är kategoriskt. Hela regleringen av det nya institutet rätt till andel i samfällt strömfall utgör ett väsentligt undantag från förbudets strikta tillämplighet (se 5 §); det framgår redan av beteckningen å det institutet.
    De särskilda rättigheterna är i och för sig inte beroende av inskrivning; de uppkommer genom själva upplåtelsen. Deras sakrättsliga verkan kan emellertid väsentligt förstärkas genom inskrivning. Den förmån, som inskrivningen bereder, innebär framför allt, att förvärvet av den särskilda rättigheten i regel äger företräde framför andra rättsförvärv, som ännu inte inskrivits (24 kap. 3 §). Det sagda är av speciell betydelse för rättighetens bevarande vid exekutiv auktion. Mot denna bakgrund får man nog tillmäta stor betydelse åt den regel i 11 kap., vilken säger, att skriftligen upplåten särskild rättighet må inskrivas och att förbehåll, som skett i strid därmed, skall vara utan verkan (7 §). För närvarande finns inte något förbud mot sådant förbehåll, väl mest beroende på att lagstiftaren velat ta hänsyn till fastighetsägarens behov av handlingsfrihet inför en framtida försäljnings eller belåningssituation. Enligt beredningens mening är emellertid ett förbehåll av den här arten förenat med allvarliga betänkligheter ur rättssäkerhetssynpunkt, och förbehållet rimmar för övrigt illa med de allmänna syften, som inskrivningsväsendet har att tillgodose.
    I anslutning till nyssnämnda kardinalregel till skydd för rättighetshavarens frihet att påkalla inskrivning av rättigheten bör omnämnas den förändringen i relation till gällande rätt, att det hädanefter inte bara skall vara rättighetshavaren som äger utverka rättighetens inskrivande. Förslaget klargör nämligen, att det skall tillkomma också fastighetsägaren att ta initiativet till inskrivning, och detta vare sig det är denne som upplåtit rättigheten eller rättigheten upplåtits av tidigare ägare men gäller mot den aktuelle (31 kap. 1 § tredje st.).
    Regeln om rättighetshavarens ovillkorliga befogenhet att påkalla inskrivning är onekligen ett viktigt inslag bland normerna i 11 kap. Annars är det nog så, att stadgandena i det kapitlet övervägande avhandlar den sakrättsliga ställning, som anknyter till själva upplåtelsen — innan inskrivning ännu skett alltså. Frågan om det företräde, inskrivningen medför, behandlas däremot, såsom förut framskymtat, uti balkförslagets 24 kap. Men förevarande redogörelse bör ännu inte lämna 11 kap. Om man ser på det sistnämnda kapitlets reglering av vilken position en särskild rättighet intar, på grund av upplåtelsen, i förhållande till annat rättsförvärv, kan man skilja mellan å ena sidan sär- 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 451skild rättighets förhållande till äganderättsförvärv och å den andra sidan rättigheternas bestånd i konkurrensen dem sinsemellan. Beträffande den senare frågan överensstämmer jordabalksförslaget (11 kap. 18 §) i huvudsak med den nu gällande lagstiftningen. Däremot har relationen mellan rättighetsupplåtelsen och efterföljande äganderättsförvärv fått en i viss mån ny reglering. Vad nu uttalas gäller förhållandena vid frivillig överlåtelse. Enligt nuvarande rätt kan en upplåtelse av det här slaget, t. ex. en nyttjanderätt, bestå mot ny ägare till fastigheten, om rättigheten förbehållits vid äganderättsöverlåtelsen. I vissa fall kan rättighetshavarens besittningsförhållanden på fastigheten förhjälpa honom till att få rättigheten respekterad av den nye ägaren. Dessutom tryggar förstås inskrivning rättighetens fortbestånd. Också enligt balkförslaget skall inskrivning, förbehåll och i vissa situationer besittning vara ägnat att låta rättigheten bestå mot ny fastighetsägare (24 kap. 3 § samt 11 kap. 8 och 10 §§ jfrt med 11 §). Men förslaget kompletterar med en bestämmelse, enligt vilken också det förhållandet, att nye ägaren vid överlåtelsen ägt eller bort äga kännedom om upplåtelsen, får åberopas som grund för rättighetens bestånd (11 kap. 11 §). Fastän gällande rätt i motsats till förslaget intar den ståndpunkten, att ond tro inte föranleder bundenhet för ny ägare, har denna hållning såtillvida modifierats i rättstillämpningen som domstolarna i åtskilliga tveksamma gränsfall ansett, att ett muntligt förbehåll om rättighetens fortsatta respekterande varit för handen. I och med att nya balken utesluter begagnandet av muntliga förbehåll vid fastighetsöverlåtelser (4 kap. 1 § första st.), har det till undvikande av att hittillsvarande rättsskyddsmöjligheter begränsas framstått som nödvändigt att uttryckligen erkänna ond tro som en grund för särskild rättighets bestånd mot ny ägare.
    Något bör härefter sägas om rättighetshavarens rätt till skadestånd från tidigare fastighetsägare, när rättigheten kommer att få vika för en ny äganderätt. Att en dylik skadeståndsrätt under vissa betingelser skall föreligga erkänns både i gällande rätt och i förslaget. Vad angår skadeståndsrekvisiten måste av naturliga skäl en viss åtskillnad göras mellan de situationer, som hänför sig till rättighetens bortfall på grund av en frivillig äganderättsöverlåtelse, och de bortfallssituationer, som sammanhänger med exekutiv auktion. Vid frivilliga överlåtelser kan en rättighet, som i överlåtarens hand belastar egendomen, skyddas genom förbehåll, och skadeståndsskyldigheten kan alltså i fråga om dessa överlåtelser grundas på att överlåtaren försummat uppställa förbehåll. Är rättigheten inte upplåten av överlåtaren utan av en ännu tidigare ägare till fastigheten, går rättigheten förlorad alldeles oavsett att förbehåll gjorts av ifrågavarande tidigare ägare. Vill denne medverka till att säkerställa rättigheten mot bortfall till följd av efterkommande fastighetsägares försumlighet, kan han göra det genom att låta inskriva rättigheten; som förut nämnts står honom en dylik möjlighet till buds enligt jordabalksförslaget. I fråga om exekutiv auktion är förbehåll av överlåtaren inte av någon betydelse för rättighetens bestånd i förhållande till inroparen. Avgörande är i sådant fall det företräde, som rättigheten äger i förhållande till andra rättigheter; att rättigheten är inskriven är ibland men ingalunda alltid ägnat att skapa 

 

452 PETER WESTERLINDett företräde, som låter rättigheten överleva auktionen. — Principen i de uti balkförslagets 11 kap. upptagna bestämmelserna i ämnet är, med viss avvikelse från gällande rätt, att fastighetsägaren, vare sig han själv upplåtit rättigheten eller denna på grund av tidigare ägares upplåtelse belastar fastigheten, svarar för att rättigheten kommer att gälla mot ny ägare. Ersättningsskyldighet åvilar vid frivillig överlåtelse främst den ägare, som genom sin underlåtenhet att göra förbehåll vid överlåtelsen omedelbart förorsakat, att rättigheten inte kommer att gälla mot nve ägaren (12 § första st.). Beträffande försäljning på exekutiv auktion intar den ägare, från vilken försäljningen ägt rum, exekutionsgäldenären alltså, samma ställning, i regel dock bara såvitt rör upplåtelse, som skett mot vederlag (14 § första st.). Skadeståndsskyldigheten kan emellertid, både när fråga är om rättighetens bortfall på grund av frivillig äganderättsövergång och när exekutiv auktion orsakat bortfallet, utvidgas till att omfatta också tidigare överlåtare (12 § andra st. resp. 14 § andra st.). En sådan utvidgning är i förslaget beroende av huruvida upplåtelsen skett genom skriftlig handling eller inte. Motivet härtill är, att endast skriftlig upplåtelse kan möjliggöra för fastighetsägaren att genom inskrivning trygga rättighetens sakrättsliga position. Förslagets utsträckande av ansvaret till att avse även tidigare överlåtare är emellertid till skydd för denne underkastat vissa begränsningar. Så har stadgats att det åligger rättighetshavaren, om han vill kunna göra gällande sådant ansvar mot överlåtaren, att inom sex månader, sedan han erhöll kännedom om överlåtelsen, hos överlåtaren skriftligen anmäla, att han vill vara bibehållen vid rätten att åberopa ansvaret (12 § andra st. och 14 § andra st.); vid frivillig överlåtelse skall emellertid överlåtaren åtnjuta förmånen av denna preklusionsfrist enbart om han själv vid överlåtelsen iakttagit vad som ålegat honom beträffande skyldigheten att göra förbehåll om rättighetens bestånd (12 § andra st.). Rättighetshavarens rätt till skadestånd är, såsom egentligen framgår av sakens natur men likväl uttryckts i lagtexten, avhängig av att rättighetshavaren inte utan samtycke av överlåtaren låtit meddelad inskrivning dödas (12 § tredje st. och 14 § fjärde st.) eller, när rättigheten uppoffrats vid exekutiv försäljning, låtit beviljad eller sökt inskrivning nedsättas eller på grund av överenskommelse vid den exekutiva auktionen låtit rättighetens företräde eljest försämras (14 § fjärde st.). Bestämmelserna lämnar ett visst utrymme för att vid rättighetens bortfall på grund av exekutiv auktion även skadeståndsrätten gentemot den aktuelle överlåtaren (exekutionsgäldenären) förverkas; däremot kan vid rättighetens bortfall i samband med frivillig överlåtelse endast skadeståndsrätten mot tidigare överlåtare tänkas bli förverkad.
    Reglerna i balkförslagets 1216 kap. om olika arrendeformer och hyra behöver framställningen endast snudda vid helt lätt. Enligt direktiven för lagberedningen var det avsett, att arrende- och hyreslagstiftningen inte skulle omprövas inom ramen för beredningens arbete med jordabalken. Så gott som helt oförändrade i sak har därför gällande arrende- och hyresregler införlivats med den nya balken. På det redaktionella planet har vissa jämkningar företagits, men dem kan vi givetvis inte skänka någon uppmärksamhet i detta översiktliga sam- 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 453manhang. Direktivens och beredningens attityd till hithörande regelmateria betyder emellertid troligen inte, att nya jordabalken — om och när den i en framtid blir antagen — verkligen kommer att uppvisa de arrende- och hyresregler, som nu återfinns i balkförslaget. Som bekant har under de senaste åren uppdragits åt särskilda utredningar att verkställa en allmän revision av ifrågavarande lagstiftningskomplex. Blir dessa kommittéprodukter färdiga inom inte alltför avlägsen tid, söker man väl om möjligt att i den nya jordabalken, redan innan den promulgeras eller i allt fall innan den träder i kraft, inarbeta de lagtexter om arrende och hyra, vari kommittéverksamheten resulterar. 
    Lika ringa anledning finns att närmare dröja vid balkförslagets reglering av tomträtten och vattenfallsrätten, 17 och 18 kap. Tomträttsbestämmelserna fick som bekant sin moderna avfattning redan genom det särbetänkande från lagberedningen, som ledde till 1953 års lagstiftning. På några punkter har beredningen i alla fall nu sökt åstadkomma textförbättringar och förtydliganden. Exempelvis har i förslaget klarare än i 1953 års regler kommit till uttryck att ändring i tomträttsavtalet, vilken åsyftar utvidgning eller minskning av tomträttsmarken, förutsätter en motsvarande förändring av fastighetsindelningen (17 kap. 21 §). I övrigt kan nämnas att tomträttens paritet med äganderätten blivit i vissa sammanhang ännu mera markerad än enligt gällande rätt. Om vattenfallsrätten — ett institut som är mycket litet utnyttjat men dock ansetts böra bibehållas — behöver bara sägas att förslaget stärkt regelöverensstämmelsen med tomträttsstadgandena. 
    De bestämmelser, som förslagets 19 kap. meddelar om servitut, är i stora delar byggda på samma fundament som gällande servitutslagstiftning. Till exempel skall också enligt förslaget iakttas att servitutet skall tillgodose ett ändamål av stadigvarande betydelse (1 § första st.), att upplåtelsen skall gagna den härskande fastigheten som sådan (1 § första st.) och att skyldighet till positiv verksamhet endast i mycket ringa omfattning får inneslutas i servitutsbördan (7 §). Såtillvida har lagberedningen hållit fast vid servitutsinstitutets klassiska kriterier. Ett påstående, att beredningens servitutsregler i allt väsentligt sammanfölle med de nuvarande, skulle emellertid vara missvisande. Här skall behandlas ett par av de sammanhang, där förslaget innefattar nog så viktiga nyheter.
    Ett av den romerska rättens elementära krav på servitutet var, att detta skulle uppfylla fordringen på perpetua causa. Det rekvisitet har upprätthållits allt intill våra dagar. I principen om perpetua causa kan sägas ligga att servitutet skall grundas på den tjänande fastighetens stadigvarande beskaffenhet; man skulle också kunna säga: på den tjänande fastighetens naturliga beståndsdelar. Tillfälliga anordningar på servientfastigheten skulle i enlighet med detta krav inte kunna utgöra underlag för servitut. Numera tolkas emellertid innebörden i perpetuacausa-satsen inte lika strängt som förr. Både förarbetena till gällande servitutslag och vissa avgöranden i praxis ger närmast vid handen att, om ett föremål blivit så förenat med en fastighet, att det övergått till att vara en verklig beståndsdel av denna, så skall det föremålet också kunna få vara underlag för ett servitutsförhållande. Det har i enlighet med detta betraktelsesätt exempelvis hävdats, att rätt till vatten- 

 

454 PETER WESTERLINDhämtning på annan fastighet skulle få tryggas genom servitut inte bara när fråga vore om en naturlig damm utan också om en anlagd damm men däremot inte när rättigheten avsåge att från en till den ena fastigheten indragen rörledning avleda vatten till den andra. Oavsett nu hur gällande rätt kan vara att tolka, har beredningen funnit det vara en rimlig avgränsning att som grundval för servitut godta varje slags anläggning, som är att anse som tillbehör till den tjänande fastigheten och därtill är ägnad att tas i anspråk för ett servitutsändamål. Ståndpunkten har kommit till uttryck i lagtexten (1 § andra st. jfrt med första st.). Här är på sitt sätt fråga om hur vid ramen bör vara kring de tillåtna servitutsändamålen, men naturligtvis kan spörsmålet likaväl sägas röra det reella objektet för servitutet.
    Har man som beredningen otvetydigt accepterat av människohand förfärdigade anläggningar såsom reella servitutsobjekt, ligger det nära till hands att godta dem som servitutsobjekt också när de inte utgör tillbehör till någon fastighet utan har karaktären av lös egendom. Men därmed har man kommit in på den direkta frågan om servitutets formella objekt. Gällande rätt erkänner som tjänande part i servitutsförhållanden endast fast egendom; här bortses från tomträtt och vattenfallsrätt som servitutsobjekt. Och skulle lös egendom inrangeras bland de tillåtna servitutsobjekten, tas i och med det ett ur principiell synpunkt viktigt steg. Beredningen har dock inte hesiterat; såsom vidrörts redan i anslutning till de allmänna normerna i 11 kap. stadgar förslaget, att servitut må upplåtas jämväl i byggnad eller annan anläggning, som inte hör till fastighet, eller i gruvegendom (19 kap. 2 §). På subjektssidan har motsvarande utvidgning skett (2 §). Där har man emellertid redan i gällande rätt något uppluckrat den ursprungligen stränga anknytningen till fast egendom, eftersom servitutslagen tillåter, att servitutsupplåtelse får ske till förmån för gruva.
    Ytterligare en av servitutsreformerna bör uppmärksammas i denna översikt. Servitut skall enligt balkförslaget inte få upplåtas i eller till förmån för fastighet inom område, där stadsplan eller byggnadsplan genomförts, om servitutet avser ändamål, som omfattas av planen (4 § första p.). Avser servitut, som upplåtits innan sådan plan genomförts, ändamål, som omfattas av planen, skall servitutet med planens genomförande inte längre vara gällande (4 § andra p.). Stadgandena har föranletts av önskemålet att undvika konflikter mellan servituten och den offentligrättsliga tätbebyggelseregleringen samt motsvarar ett reformbehov, som gett sig ganska starkt till känna under de senaste decennierna.
    Bland de nya sakrättstyperna i balkförslaget har redan förut i översikten skymtat den i 20 kap. behandlade rätten till andel i samfällt strömfall. Reglerna avser strömfall, som är samfällda för två eller flera fastigheter (1 § första st.). Nya balken syftar i denna del främst till att bereda vattenkraftsintressenter förbättrade rättsliga möjligheter att i och för utbyggnad av strömfall enligt vattenlagen få disponera över fallet i dess helhet (1 § andra st.). Det kan väntas, att bestämmelserna kommer att spela en ganska stor praktisk roll. Avsevärd rättsosäkerhet har rått på det här området. Vattenkraftsintressenter, som inte genom en dominerande äganderätt kunnat förfoga över utbyggnaden, har 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 455sökt skaffa sig det erforderliga inflytandet genom förvärv av ett slags servitutsrätt till en eller flera strömfallsandelar. Ett sådant förfarande står emellertid i strid med den förut omtalade grundsatsen, att särskild rättighet inte kan med laga verkan upplåtas i ideell andel, en grundsats som kategoriskt skall gälla beträffande servitut (11 kap. 5 §). Genom ett högsta domstolsavgörande under 1950-talet har för övrigt direkt klarlagts att servitutsvägen inte är framkomlig i det här sammanhanget (NJA 1957 s. 787). Inte minst efter tillkomsten av detta rättsfall har vattenkraftsmarknaden med viss iver väntat sig, att lagstiftningen skulle anvisa en likvärdig lösning till tjänst för utbyggnadsintresset.
    I balkförslagets 21 kap. möter en motsvarighet till de sakrättsliga bestämmelser om upplåtelse av rätt till elektrisk kraft, vilka nu finns i 1920 års lag om registrering av elektriska anläggningar m. m. Bestämmelserna har blivit reformerade, så att de anpassar sig till förslagets allmänna system. Mest intressant torde emellertid vara, att kapitlet vid sidan av den reglering, som rör den elektriska kraften, erbjuder ett jämförligt rättsligt skydd för leveransupplåtelser av vissa andra nyttigheter, nämligen värme, vatten, gas eller annat dylikt. En förutsättning är, att upplåtelsen sker från anläggning och att nyttigheten överförs till konsumenten genom ledning.
    Vi övergår så till de föreslagna reglerna om samfällighetsrätten, upptagna i 22 kap. Bakgrunden till stadgandena i samfällighetskapitlet är ungefär den följande. Även om den rättsliga indelningen i fastigheter har till riktlinje, att de särskilda fastigheterna skall vara inbördes självständiga, är det tydligt, att detta syfte endast tillnärmelsevis kan nås. För att en fastighet skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt, kan den i olika hänseenden vara beroende av en eller flera andra fastigheter. Gällande svensk rätt tillhandahåller viss speciallagstiftning om en efter offentligrättslig prövning anordnad samverkan mellan fastigheter. Exempel härpå är bestämmelserna om vägsamfällighet i 1939 års lag om enskilda vägar. Några regler rörande en avtalsmässigt tillkommen samverkan mellan ägarna av flera fastigheter för främjandet av ett för dessa fastigheter gemensamt ändamål finns däremot inte. Intresset att till förmån för en fastighet ta annan eller andra fastigheter i anspråk kan visserligen i skilda avseenden tillgodoses genom servitut, såsom i fråga om tillfartsvägar, upplagsplatser och ledningar för vatten, avlopp eller kraftöverföring. Men i servitutet inryms bara i strängt begränsad omfattning skyldighet för den tjänande fastighetens ägare att utöva viss verksamhet till förmån för den härskande fastigheten ― det har berörts redan i samband med redovisningen av förslagets servitutsbestämmelser. Servitutsinstitutet visar sin begränsning även däri, att det inte innefattar någon närmare reglering av hur själva samverkan skall organiseras, när fråga är om att gagna ett intresse av det här slaget. Servitutslagstiftningen meddelar över huvud taget knappast några föreskrifter om hur rättsförhållandena mellan på detta sätt intresseförbundna fastigheter skall ordnas.
    Balkförslagets regler rörande samfällighetsrätt avser just att möjliggöra, att ändamål, som är av betydelse för två eller flera fastigheter, skall genom ett privaträttsligt avtal bli tillgodosedda i samverkan mel- 

 

456 PETER WESTERLINDlan ägarna till fastigheterna i vems hand dessa än är (se 1 §). Institutet kan sägas ha en associationsrättslig sida, i det att fastigheterna vad angår det gemensamma ändamålet utgör en samfällighet (3 § första st.); inom den skall ägarna ha att i samarbete med varandra förverkliga ändamålet i fråga. Institutet skall dessutom ha en sakrättslig innebörd på så sätt, att varje blivande ägare av fastighet inom samfälligheten skall vara bunden vid samverkansförpliktelsen (jfr 3 § andra st.). För ägarna av de intresseförbundna fastigheterna uppkommer till följd av delaktigheten i samfälligheten rättigheter och skyldigheter i förhållande till varandra, eller, om man vill uttrycka det så, i förhållande till samfälligheten. Ägarna skall ha anspråk på att komma i åtnjutande av de förmåner, som samfälligheten har till syfte att bereda. I gengäld skall de vara skyldiga att genom tillskott i pengar bidra till företag, anläggning eller åtgärd, som påkallas för samverkansändamålets realiserande (6 §). En i samfälligheten ingående fastighet skall vidare, enligt åtagande i själva samfällighetsavtalet, kunna belastas med besvär, som har servitutskaraktär utom såtillvida att de i betydligt vidare omfattning än enligt de vedertagna servitutsprinciperna kan innefatta en uppfordran för fastighetsägaren att utöva viss verksamhet; sålunda kan fastighetsägaren i sistnämnda avseende åläggas underhålla väg, byggnad eller anläggning eller sörja för drift av anläggning, som erfordras för samfälligheten (6 §). Den mot skyldigheterna svarande rätten, själva samfällighetsrätten alltså, skall ha naturen av en sakrätt i övriga, uti samfälligheten ingående fastigheter; essentiellt för institutet är att upplåtelse av samfällighetsrätt uti fastighet är beroende av att till förmån för samma fastighet en reciprok upplåtelse görs av den eller de övriga fastigheternas ägare (1 § första st.). Eftersom samfällighetsförmånen för respektive fastighet är en sakrätt av särskild rättighets natur gäller beträffande rättighetens vidmakthållande de för särskilda rättigheter i gemen uppställda normerna; exempelvis skall samfällighetsrätten kunna tillförsäkras extra skydd genom inskrivning. Ytterligare bör tillfogas att samfälligheten skall vara utrustad med ett organ (styrelsen), som har att företräda samfälligheten i förhållande till tredje man och tillvarata dess intressen både utåt och inåt (13 och 15 §§). Är bara fråga om två delägare, ankommer det på deras frivilliga bedömande att avgöra, om en sådan föreningsrättslig organisation verkligen behövs (13 §).
    En förberedande promemoria rörande lagberedningens planer på ett samfällighetsprojekt gick ut på remiss redan år 1952 och väckte då ett ganska stort intresse. Från många håll vitsordades att en rättighetstyp av den här beskaffenheten skulle vara av stor betydelse i åtskilliga sammanhang. Det kan gälla exempelvis värmecentraler gemensamma för två eller flera fastigheter (jfr 6 §) eller — för att anföra ett annat godtyckligt valt exempel — anläggandet av gemensamma bilparkeringsområden eller förgårdar i anslutning till bostadsbebyggelse. Samfällighetsinstitutet skall emellertid inte få utnyttjas för vilka syften som helst. En viss räjong har anvisats; så heter det i lagtexten att samfällighetsrätt må upplåtas allenast för ändamål för vilket upplåtelse av servitut eller rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet må äga rum (2 § första st.). Gränsdragningen innebär bl. a., att samfällig- 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 457hetsanordningen inte får användas för att åstadkomma en formlig samdrift av jordbruket på två eller flera fastigheter.
    Hävdereglerna i 23 kap. innebär vissa förändringar vid jämförelse med stadgandena i 1881 års förordning om tjuguårig hävd. Framför allt iögonfallande är väl att det skett en differentiering mellan en hävd som inte förutsätter god tro (1 §) — hävdetiden är där som nu 20 år — och en hävd med godtrosrekvisitet bibehållet (2 §); i det senare fallet är hävdetiden förkortad till tio år. Vidare märks att jordabalksförslaget inte upptar någon motsvarighet till hävdeförordningens stadgande om särskild hävd för begränsade sakrätter. Skälet härtill har varit, att beredningen ansett skyddet för dessa sakrätter kunna på ett lämpligare och mera effektivt sätt vinnas genom de godtrosregler, som återfinns i förslagets 25 kap. Här bör också noteras att till föreliggande jordabalksförslag lika litet som till 1909 års överförts nuvarande jordabalks regler om urminnes hävd.
    Med avseende på det hävdefall i förslaget, där den goda tron alltjämt tillmäts betydelse, har det i tidigare lagstiftningssammanhang debatterade spörsmålet om godtrosrekvisitets närmare innebörd vunnit ny aktualitet. Enligt 1881 års förordning är det i princip tillräckligt att den, som vid hävdetidens slut innehar egendomen, eller annan, till vilken egendomen före klandertalans instämmande sedermera övergått, var i god tro. Men en viktig reservation gäller; senare innehavare får inte, innan lagfart beviljats å hans fång, räkna sig hävd till godo, med mindre den föregående innehavaren skulle ha varit fredad från klander, om denne fortfarande haft egendomen kvar. För den händelse att lagfart inte meddelats för senare innehavare fordrar alltså hävdeförordningen, att även företrädaren var i god tro. Och kravet på god tro hos senare innehavare, som vill åberopa hävden, är för närvarande ovillkorligt; bristen på god tro hos denne kan alltså inte avhjälpas genom god tro hos den förste förvärvaren eller någon hans efterträdare. — Beträffande den situationen, att god tro vid förvärvet förelegat hos den förste lagfarne förvärvaren, har beredningen i sina motiv framhållit, att denne, om han skulle ha behållit egendomen under hela hävdetiden, enligt gällande rätt ägt göra gällande frihet från klander, även om hans goda tro kommit att efter förvärvstidpunkten övergå i ond tro. Med hänsyn härtill bör enligt beredningens mening inte den omständigheten, att han under hävdetiden avyttrar fastigheten, leda till ändring i det rättsläge, som det i god tro skedda förvärvet en gång medfört. Därför har i balkförslagets lagtext fått komma till klart uttryck att det för vinnande av godtroshävd är tillfyllest att, om under den tioåriga hävdetiden egendomen innehafts av två eller flera efter varandra sedan lagfart meddelats å den förstes förvärv, denne vid förvärvet var i god tro (2 § andra st.). Vad sedan angår spörsmålet om vilken betydelse som bör tilläggas det faktum, att inte den förste innehavaren men väl senare innehavare var i god tro, har beredningen påpekat det i och för sig självklara förhållandet, att den senare innehavaren kan låta sitt eget förvärv bilda utgångspunkt för hävdetiden. Däremot har beredningen inte velat ansluta sig till hävdeförordningens ståndpunkt, att senare godtroende innehavare skulle kunna få tillgodoräkna sig föregående ondtroende innehavares hävdetid. En sådan 

 

458 PETER WESTERLINDordning är ägnad äventyra det skydd, man velat tillförsäkra rätte ägaren, heter det i motiven; kravet på god tro skulle nämligen väsentligen förlora sin betydelse till följd av att godtrosbristen, som i allmänhet är lätt att bevisa hos den förste ondtroende innehavaren, med efter hand stegrade svårigheter låter sig styrka beträffande senare innehavare. Detta ställningstagande från beredningens sida innebär dock inte, att hävd uti ifrågavarande fall kan vinnas först tio år efter det förvärv, varvid ond tro inte kan påvisas ha förelegat; med tillämpning av reglerna rörande den hävdeform, där god tro inte uppställs såsom villkor (1 § alltså), kan hävd ibland tänkas vara för handen långt dessförinnan.
    Anmärkas må att hävdereglerna i 23 kap. har giltighet också på universalfången. Visserligen vill beredningen inte acceptera den nuvarande föreställningen, att i hävdesammanhanget skulle förefinnas utrymme för godtrosaspekter i fråga om universalfången, men uppenbart är att balkförslagets hävdebestämmelser med den utformning, de erhållit, likväl kan få praktisk tillämplighet å dessa fång. Härvid åsyftas förutom den godtrosfria hävdeformen förut berörda innebörd av godtrosrekvisitet, där detta gör sig gällande; godtroshävd kan tydligen ernås, när efter den, som genom ett förmögenhetsrättsligt fång i god tro förvärvat egendomen, kommer någon, till vilken egendomen övergått genom universalfång.
    Att stadgandena i balkförslagets 24 kap. reglerar den konkurrensposition i förhållande till andra rättsförvärv, vilken ett förvärv erhåller genom inskrivning, har omnämnts i det föregående, bl. a. vid behandlingen av 11 kap. Ett försök till koncentration av de normer, som härvidlag skall iakttas, måste under alla förhållanden vara lovvärt; nuvarande konkurrensbestämmelser försvårar, spridda som de är, en god överblick över vad som verkligen gäller. Det vore lockande att gå de viktiga reglerna i 24 kap. närmare in på livet; företrädesstadgandena, i synnerhet de som befattar sig med det på inskrivning vilande företrädet, är onekligen något av det mest centrala i det sakrättsliga systemet. Tyvärr tillåter emellertid denna översikts format endast ett ytterst knapphändigt redovisande av vissa grundregler.
    De förvärvstyper, som inbegrips under bestämmelserna i 24 kap., anges i kapitlets upptakt. Där uppräknas överlåtelse av fast egendom, utfästelse i sådan egendom av panträtt samt upplåtelse däri av avtalad förköpsrätt, återköpsrätt, ränterätt, födoråd eller särskild rättighet (1 § första st.); de enumererade förvärven är med andra ord identiska med dem, som kan inskrivas. Uteslutna är således vissa legala panträtter, servitut tillkomna före år 1876 och sådan särskild rätt, som grundar sig på expropriation eller annat tvångsförvärv. Även vad beträffar de inskrivningsbara förvärven föreligger vissa undantag; framför allt märks att vad som stadgas om överlåtelse av fast egendom skall i princip inte gälla i fråga om försäljning å exekutiv auktion (1 § andra st. första p.). Till sist bör anmärkas att kapitlet inte behandlar det företräde, som utmätning medför (1 § andra st. andra p.).
    En inledande uppgift vid utformandet av företrädesreglerna har varit att bestämma vad som här menas med företräde för ett förvärv framför ett annat. Innebörden av begreppet företräde måste som lätt 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 459förstås vara något nyanserad; i förslagets lagtext lämnas beskedet, att »företräde för ett förvärv framför annat» skall innebära, när företrädet tillkommer överlåtelse av fast egendom, att det andra förvärvet skall vika samt, när företrädet avser utfästelse eller upplåtelse av rättighet, att det andra förvärvet må göras gällande allenast om och i den mån det kan ske utan förfång för det förvärv, som äger företräde. I det sistnämnda fallet består följaktligen det konkurrerande sämre prioriterade förvärvet — det må vara en överlåtelse eller en begränsad sakrätt — med den inskränkning, som föranleds av det segrande förvärvets utrymmesbehov. Är det sämre prioriterade förvärvet en rättighet och hänför sig både denna och den rättighet, som äger företräde, till lokaliserade områden, kan det givetvis inträffa att någon faktisk intressekonkurrens inte alls blir aktuell.
    Bland de egentliga företrädesreglerna möter först den i princip universellt tillämpliga; i överensstämmelse med den huvudnorm, varå nuvarande företrädesordning är byggd, fastslår regeln att, om egendom av ägaren överlåtits till två eller flera eller om eljest från samma egendom skett två eller flera förvärv, inskrivning, som söks för ett av förvärven, medför företräde framför förvärv, för vilket inskrivning då inte blivit sökt (3 §). I nära samband med denna huvudregel och liksom huvudregeln korresponderande med gällande rätt står sedan stadgandet om att mellan förvärv, för vilka inskrivning söks samma dag, företrädet bestäms efter den tidsföljd vari förvärven ägt rum (8 § första st.), dock att — med hänsyn till att sakrättslig verkan av panträttsutfästelse anses inträda först i och med inskrivningen — förvärv, som inte avser panträtt, har företräde framför panträttsförvärv vid samtidig ansökan (9 § första st.) och att mellan panträtter, för vilka inskrivning söks samma dag, gäller lika rätt (9 § andra st.).
    Om de hittills berörda konkurrensreglerna sålunda kan betecknas som mer eller mindre direkta uttryck för den ordinära synen på inskrivningens betydelse för förvärvens inbördes prioritet, ges emellertid, såväl i gällande rätt som i balkförslaget, vissa speciellt motiverade särregler. Den mest betydelsefulla i gällande rätt är utan tvekan det uti 11 kap. 2 § i nuvarande jordabalk upptagna stadgandet om ogulden köpeskillings förmånsrätt. Ifrågavarande förmånsrätt innebär ju under vissa betingelser rätt till betalning, oberoende av inskrivning, framför andra köparens borgenärer, och själva det prioritetsmoment, som ligger i rättigheten, övergår, sedan inskrivning sökts, å den intecknade panträtten. En motsvarande företrädesrätt gäller enligt vissa lagrum i inteckningsförordningen även beträffande andra rättigheter än rätten till köpeskillingslikvid. Balkförslaget har inte bevarat det gamla institutet ogulden köpeskillings rätt; inte minst under senare tid har olägenheterna av den tysta betalningsrätt respektive företrädesrätt, som är förenad med institutet, föranlett upprepade framställningar om dettas avskaffande. I så måtto har förslaget dock velat tillgodose fastighetsöverlåtarens anspråk på rättslig trygghet som panträtt, vilken utfästs för ogulden köpeskilling, skall ha företräde framför överlåtelse, upplåtelse eller utfästelse, som skett efter det aktuella köpet och för vilken inskrivning söks samma inskrivningsdag (9 § första och andra st.). Att denna anordning inte kan medföra enahanda rättsosäkerhet

 

460 PETER WESTERLINDsom vållas av nuvarande med ogulden köpeskilling förknippade förmånsrätt framstår som klart vid beaktandet dels att här över huvud taget inte är fråga om någon tyst betalningsrätt och dels att det speciella företrädet skall, sedan panträtten konstituerats, vara tydligt publicerat; i pantbrevet skall anges att panträtten utfästs för ogulden köpeskilling (8 kap. 4 §), och företrädet skall därjämte anmärkas i inteckningsbeslutet (24 kap. 9 § tredje st.).
    Även i ett annat avseende än det nyss behandlade har jordabalksförslaget infört en betydelsefull nyhet. Här åsyftas förslagets uttryckliga erkännande av att ond tro är ägnad omintetgöra det företräde för förvärvaren, vilket denne annars kunnat grunda på den allmänna principen om prioritet åt det tidigast inskrivna förvärvet. Oaktat föreskrifter härom helt saknas i gällande rätt, har rättspraxis likväl i vissa fall krävt god tro såsom förutsättning för att ett senare förvärv i kraft av nyssnämnda princip skulle tillerkännas företräde framför ett tidigare. Vad till en början angår kollision mellan flera äganderättsförvärv inbördes liksom mellan äganderättsförvärv och förvärv av annan rättighet än panträtt innebär ifrågavarande reglering i förslaget, något förenklat återgiven, att företräde enligt den allmänna regeln om det tidigare inskrivna förvärvets prioritet inte må göras gällande, såvida förvärvaren vid sitt förvärv varit i ond tro rörande det tidigare förvärvet (24 kap. 4 § första st. första p.). Väsentligen samma norm som i de nyss angivna kollisionsfallen skall gälla även vid konkurrens mellan vissa rättigheter sinsemellan, nämligen i fråga om företrädet inbördes mellan flera särskilda rättigheter (i balkförslagets mening) eller mellan flera födoräd samt mellan särskild rättighet å ena och födoråd å andra sidan (4 § första st. andra p.). Att regleringen inte uppmärksammar konkurrens mellan andra begränsade sakrätter än de nu angivna beror på att de rättigheter, som lämnats åsido, varken i förhållande till varandra eller till särskild rättighet har ett sådant samband med den konkurrerande parten, att god tro skulle vara av någon relevans för rättighetens tillgodogörande. Såvitt rör panträtt är god tro av betydelse enbart när panträtt, som inte avser ogulden köpeskilling, såsom senare förvärv kolliderar med ett tidigare äganderättsförvärv, varå lagfart inte sökts innan ansökan om panträttsinteckningen gjordes; för dylikt fall skall ond tro angående äganderättsförvärvet, vilken förelåg vid tiden för inteckningsansökningen, kunna undandra panthavaren förmånen av företräde framför äganderättsförvärvet (7 §). Slutligen skall bara beröras att till regelkomplexet i fråga hör stadganden, vilka syftar till att trygga rättighetsförvärvare i god tro, där fastighetsägaren på grund av ond tro inte kunnat värja sitt fång gentemot en konkurrerande äganderättsförvärvare (5 och 6 §§). 
    Ovan i denna översikt har gång på gång omnämnts de i 25 kap. upptagna bestämmelserna om godtrosförvärv på grund av inskrivning, en markant och måhända ganska radikal nybildning i svensk rätt. Bestämmelserna om godtrosförvärv grundar sig på fastighetsböckernas ökade trovärdighet. Följande faktorer har ansetts samverka till att man i större utsträckning skulle kunna ty sig till fastighetsböckerna. För det första är böckerna numera moderniserade och individualiserar tämligen tillfredsställande de skilda fastighetsenheterna. För det andra skul- 

 

LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG TILL NY JORDABALK 461le jordabalksförslagets genomförande åstadkomma en utbyggnad av inskrivningsdomarens prövning i inskrivningsärendena. Slutligen kan för det tredje förväntas att de skärpta formbestämmelserna i fråga om överlåtelse av fast egendom skall få positiva konsekvenser för tilltron till fastighetsböckernas upplysningar; genom kravet på laga köpevittnes medverkan t. ex. stärks uppenbarligen förutsättningarna för att en beviljad lagfart skall avspegla en vederhäftig överlåtelse. Tillsammantagna skulle nog de här omständigheterna kunna skapa en viss garanti för att fastighetsböckernas införingar i allmänhet vilar på korrekta grundvalar.
    Utifrån dessa synpunkter har lagberedningen, i viss mån efter utländska förebilder rörande fastighetsbokföringens publica fides, gett sig på uppgiften att konstruera regler, som förlänar inskrivningen en inverkan på det materiella rättsförhållandet. Godtrosreglerna i 25 kap. kan i stort sett sägas gå ut på att den, som i tillit till uppgifter i fastighetsböckerna förvärvar en rätt till fast egendom, skall vara skyddad i sitt förvärv. Den inledande bestämmelsen, samtidigt måhända den viktigaste, avser lagfartens betydelse för den som, sedan lagfart beviljats för fångesmannen, i god tro förvärvat äganderätten till fast egendom. Den preklusiva verkan, som i detta fall skapas av lagfarten för fångesmannen, är att mot förvärvet inte får åberopas att fångesmannens eller någon hans företrädares åtkomst till egendomen var ogiltig eller eljest inte må göras gällande mot rätte ägaren (1 § första st.). För närvarande är förvärvarens rätt till egendomen som bekant beroende av att fångesmannen verkligen var rätt ägare. Vad i förslaget stadgats i fråga om äganderättsförvärv skall ha i huvudsak samma tilllämpning beträffande rättighetsförvärv efter lagfart för den, som upplåtit respektive utfäst rättigheten (1 § andra st. och 2 §). Samtliga de nu berörda reglerna har som framgått det gemensamt, att de meliorerar den åtkomst — det tidigare äganderättsförvärv alltså — varav det aktuella förvärvet, själva godtrosförvärvet, är beroende. Vid sidan av den nu redovisade regleringen har emellertid vad angår panträtten meddelats en alldeles speciell bestämmelse om godtrosförvärv. Bestämmelsen utsäger att, sedan inteckning beviljats på grund av pantbrev, mot panträtten inte får åberopas att pantbrevet var ogiltigt eller eljest inte får göras gällande mot fastighetens ägare (4 § första st.). Här är det således själva panträtten som repareras, inte åtkomsten för den, som utfäst rättigheten. Bakgrunden till att man kunnat lansera ett stadgande som detta är, att det i allmänhet för fastighetsägaren saknar rättslig betydelse, huruvida panträtten belastar fastigheten; genom bestämmelserna om ägarpant är för det fall, att panträtten inte skulle motsvaras av någon ägarens betalningsskyldighet, dennes intressen ändå jämförelsevis väl skyddade (jfr 4 § tredje st. i förevarande kap. och 8 kap. 16 § första st.).
    Till de regler, som här behandlats, anknyter sig emellertid undantagsföreskrifter. I vissa kvalificerade fall av ogiltighet, exempelvis när lagfart meddelats på en förfalskad handling (se 25 kap. 3 §) eller när ett intecknat pantbrev i sig var förfalskat (4 § andra st.), får också enligt balkförslaget invändning göras mot förvärvet (3 §) respektive hävdas att panträtten inte alls gäller i fastigheten (4 § andra st.). Den,

 

462 PETER WESTERLINDvars förvärv frånkänns giltighet, kan dock i ett sådant fall erhålla ersättning av allmänna medel (5 § andra st.). Också rätte ägaren kan, när han enligt de ordinära reglerna i kapitlet får vika för en godtrosförvärvare (1 och 2 §§), under vissa omständigheter tillerkännas gottgörelse av allmänna medel (5 § första st.). Efter utländskt mönster har beredningen föreslagit, att den erforderliga fonden av allmänna medel skall hopbringas genom att viss avgift avkrävs inskrivningssökandena. Det har beräknats, att avgiften skulle komma att stanna vid ett obetydligt belopp, t. ex. en krona för varje ansökan.
    Så några mer eller mindre slumpartat gjorda axplock ur bestämmelserna i huvudavdelningen om inskrivningsväsendet (2733 kap.). Inskrivningsärende skall i princip företas på inskrivningsdag (27 kap. 6 § första st.), men sådan anteckning i fastighetsbok, som föranleds av myndighets anmälan eller eljest inte är beroende av ansökan, skall ske omedelbart (27 kap. 6 § andra st.). Vidare: inskrivningsdomaren skall ha möjlighet att bereda den, vars rätt är i fråga, tillfälle att yttra sig i ärendet (27 kap. 16 §). Av stor praktisk betydelse blir regeln, att inskrivningsdomaren självmant skall kunna återuppta vilandeförklarat inskrivningsärende (27 kap. 17 § tredje st.). Och här kommer en uppfordran, som kanske ter sig sträng: beslut i ärende, som handläggs på inskrivningsdag, skall föreligga i slutlig avfattning senast före nästa inskrivningsdag (27 kap. 18 §); regeln innebär ju att inskrivningen skall vara verkställd inom den sålunda angivna tiden. En nyhet är också, att lagfartsskyldigheten såväl i stad som på landet skall fullgöras inom tre månader från dagen för fångeshandlingens upprättande (28 kap. 2 § första st.). Beträffande s. k. kungörelselagfart föreslås reformerade regler, som ger institutet i fråga en utvidgad funktion och praktikabilitet (28 kap. 17—19 §§). Uppmärksamhet i denna minst sagt summariska behandling av inskrivningsväsendet, där det mesta utelämnas, förtjänar även bestämmelsen om att, när lagfart söks på grund av fångeshandling, som innehåller upplåtelse av förköpsrätt, återköpsrätt eller födoråd, lagfartsansökningen tillika skall anses innefatta begäran om inskrivning av rättigheten (31 kap. 1 § andra st.). Att i fråga om upplåtelse av särskild rättighet inskrivning må sökas också av fastighetsägaren har berörts i den tidigare framställningen.
    Till sist må rörande de av nya jordabalken föranledda följdändringarna i annan lagstiftning bara nämnas att de mest omfattande förslagen härvidlag avser vattenlagen, utsökningslagen och fastighetsbildningslagstiftningen. I sistnämnda hänseende märks bl. a. ett utarbetat förslag till helt ny lag om sammanläggning av fastigheter å landet. Beredningen har i denna form velat precisera de civilrättsliga förutsättningar för sammanläggning, vilka enligt dess mening betingas av den nya balken; sammanläggningsinstitutets lämpliga utformande såsom ett tidsenligt instrument för fastighetsbildningen blir en uppgift för fastighetsbildningskommittén.