GEORG STERZEL 145Inteckningsansvaret vid sammanläggning

    I en artikel i SvJT 1961 s. 672 ff har häradshövdingen BERTIL ADÈLL angripit ett av Hovrätten för Nedre Norrland den 13 juni 1961 meddelat slutligt beslut i ärende angående sammanläggning av fastigheternaMyre 14 och 112 i Ovikens socken. Adèll synes hysa den uppfattningen, att hovrätten icke tillfredsställande motiverat sitt beslut och har i artikeln givit uttryck för en förhoppning, att någon av de i beslutet deltagande ledamöterna skall närmare utveckla hovrättens argument. Det torde vara förhållandevis ovanligt, att en domare, sedan han en gång givit en dom eller ett beslut, offentligen ger sig in i en diskussion om domens eller beslutets innehåll utöver vad som kan därur direkt utläsas. Då jag förmodar, att hovrättens ledamöter på grund härav icke ha för avsikt att ingå i debatt i önskat avseende, men de av Adèll framlagda synpunkterna väl förtjäna en närmare granskning, har jag funnit mig föranlåten att söka verkställa en sådan.
    Adèll gör gällande, att lagstiftaren vid författandet av SmlL1 icke beaktat de fall, där en inteckning gäller i endast en ideell andel av en i sammanläggning ingående fastighet. Påståendet kan synas riktigt såtillvida, som lagtexten icke innehåller några uttryckliga bestämmelser i detta spörsmål. I 14 och 16 §§ SmlL, vilka äro de i förevarande sammanhang närmast aktuella paragraferna, talas sålunda endast om fastighet och fastigheter samt — i 14 § SmlL — om fastighetsdel, som avstyckas för sammanläggning. Begreppet fastighet i svensk rätt är emellertid mångtydigt. I samband med 1940 års ändringar i JDL1 och SmlL framhöll departementschefen, att termen på ifrågavarande lagstiftningsområde avsåge »ej blott registerfastighet utan även kvotdel av en sådan».2 En förskjutning i denna uppfattning synes emellertid ha inträtt under 1940-talet. I betänkande 19443 uttalade sålunda fastighetsbildningssakkunniga, att med fastighet förstodes numera på ifrågavarande rättsområde »vanligen registerfastighet».4 Utanför området för lagstiftningen om officiell fastighetsbildning hade man emellertid icke »synnerlig användning för begreppet registerfastighet. Det är de äganderättsliga jordenheterna som äro av största betydelsen inom lagstiftningen i allmänhet och dem kallar man ofta fortfarande, såväl där som i allmänna språkbruket, fastigheter, vare sig de överensstämma med registerfastigheterna eller ej, åtminstone i den mån de icke äro sammansatta av flera hela sådana fastigheter. Även inom den speciella fastighetslagstiftningen spåras termen fastighet i denna bemärkelse. Begreppets dubbeltydighet vållar förvirring och tolkningssvårigheter.»5det förslag till ändringar i bl. a. SmlL, som avgavs av de sakkunniga

1 IF = KF 16 juni 1875 ang. inteckning i fast egendom. JDL = Lag 18 juni 1926 om delning av jord å landet. SmlL = Lag 18 juni 1926 om sammanläggning av fastigheter å landet. UL = Utsökningslagen.

2 K. prop. 90/1940 s. 14.

3 SOU 1944:46.

4 A. a. s. 46.

5 A. a. s. 54.

10—623004. Svensk Juristtidning 1962

146 GEORG STERZELoch ledde till 1947 års lagändringar, förklarade dessa6 sig därför nödsakade att räkna med »den privata jorddelningens civilrättsliga giltighet». De ansågo emellertid icke detta lägga hinder i vägen för att i jorddelningslagstiftningen genomgående reservera beteckningen fastighet för registerfastigheter. »Det är dylik fastighet som kan göras till föremål för delning genom avstyckning respektive för sammanläggning, och består fastigheten av flera äganderättsliga enheter, betraktas ägarna av dessa som med intressenter i hela fastigheten. Undantag från denna regel göras men blott i begränsad utsträckning och avse icke fastighetsbegreppet.» Denna uppfattning delades helt av departementschefen7 men kom icke till något klart uttryck i själva lagtexten. En erinran om begreppets mångtydighet behölls tvärtom i 3 § SmlL.8 Man torde därför icke vara berättigad att anse, att med fastighet i SmlL avses allenast hel registerfastighet annat än när fråga är om de rent fastighetsbildningstekniska bestämmelserna i lagen. När fråga är om den rent inskrivningsrättsliga delen av en sammanläggning vore det emellertid orimligt och i hög grad ägnat att leda till obilliga resultat, om man helt bortsåge från det inskrivningsrättsliga fastighetsbegreppet.
    En ledande princip vid ordnandet av inteckningsförhållandena vidsammanläggning är, att inteckningshavares rätt icke får försämras.Detta har icke hindrat de sakkunniga från uttalandet,10 att en jordägares begäran om att en av en inteckning besvärad fastighet måtte sammanläggas med annan fastighet får »anses innefatta ett medgivande att panträtten vidgas till att omfatta allt vad som kommer att tillhöra den nybildade fastigheten», trots att de omedelbart dessförinnan förklarat sig medvetna om att »vissa inteckningars natur ej utesluter att de gälla ideell andel i fastighet». Dessa uttalanden stå uppenbarligen i strid med nyssberörda princip, därest man icke vid ordnandet av inteckningsförhållandena utgår från en vidare tolkning av fastighetsbegreppet än det rent fastighetsbildningstekniska, ett förhållande, varom de sakkunniga ingalunda kunna ha svävat i okunnighet. Att trots detta antaga att de även för de rent inskrivningsrättsliga bestämmelserna i SmlL skulle velat reservera termen fastighet allenast för hela registerfastigheter måste därför betecknas som orimligt, så mycket mer som detta skulle ha inneburit ett klart avsteg från dittills gällande lagregler och under sådana omständigheter förtjänt av att komma till ett tydligare uttryck i själva lagtexten.
    Vad härefter avser det inskrivningsrättsliga fastighetsbegreppet är i förevarande sammanhang allenast bestämmelserna i IF1 av intresse. Här talas i 1 § om »fast egendom» såsom föremål för inteckning. Här

6 A. a. s. 54 f.

7 NJA II 1948 s. 51.

8 »Fastighet må ej ingå i sammanläggning enligt denna lag innan fastigheten blivit upptagen i jordregistret.» Denna formulering fanns med redan i paragrafens ursprungliga lydelse 1926.

9 Se bl. a. uttalanden av lagutskottet 1916, NJA II 1927 s. 82 f., där omsorgen om inteckningshavaren drivits synnerligen långt, samt av de sakkunniga, a. a.s. 265.

10 A. a. s. 269 f.

INTECKNINGSANSVARET VID SAMMANLÄGGNING 147med avses främst registerfastighet. Enligt stadgad praxis kunna emellertid också ideella andelar av sådan fastighet intecknas, dock med den begränsningen att en delägare i en fastighet endast får inteckna sin andel i dess helhet, enär det eljest skulle bli omöjligt att avgöra, i vilken andel av fastigheten inteckningen var gällande.11 Viss areal av en registerfastighet kan däremot icke självständigt intecknas.12
    I 37 § 1 mom. IF stadgas, att bestämmelserna om gemensamma inteckningar i 32—36 §§ IF »skall äga motsvarande tillämpning, där flera samfällt, en var till viss lott, äro ägare av intecknad egendom». Av detta samt av vad som i föregående stycke anförts kan dragas den slutsatsen, att IF i begreppet fastighet inlagt såväl registerfastighet som ideell andel av sådan fastighet, där denna del är föremål för särskild äganderätt. Men vilken är IF:s ställning i det fall, att en fastighet först är föremål för delad äganderätt med ty åtföljande särinteckningar i de olika delarna och därefter förenas i en ägares hand med samtliga särinteckningar kvarstående? Skall man då i inteckningshänseende betrakta fastigheten såsom en eller flera fastigheter? Svaret på frågan har betydelse främst för tillämpningen av reglerna om särutrop enligt 121 §UL1 vid exekutiv auktion å fast egendom.
    Stadgandet i 37 § 1 mom. IF har ordagrant13 hämtats från 3 kap. 42 § i Lagberedningens förslag till Lag om inskrivning av rätt till fast egendom.14 I motiven till detta lagrum anföres:15
    »Då tvekan gjort sig i rättsskipningen gällande, huru ideella andelar af en fastighet skola i afseende å ansvarigheten för intecknad gäld och förfarandet vid exekutiv försäljning behandlas,16 har Beredningen ansett nödigt att härutinnan meddela uttrycklig bestämmelse. Denna afser likaväl det fall, då en intecknad egendom till följd af dödsfall eller eljest blir föremål för samäganderätt, som det, då samägare låta gemensamt inteckna sina lotter i egen-

 

11 Jfr OLIVECRONA, Inteckningsförordningen (1959) s. 22, LAMM, Inteckningför fordran i fast egendom (1918) s. 102, RODHE, Om fastighetsindelningenoch dess betydelse (1941) s. 277 f, UNDÉN, Svensk Sakrätt II:2 (1958) s. 309f samt Lagberedningens förslag till jordabalk II (1908) s. 322.Från den angivna begränsningen torde visst undantag kunna göras i sambandmed sämjedelning, se Olivecrona a. a. s. 23, Rodhe, a. a. s. 278, not 4, jämteav dessa författare angiven litteratur.

12 Se NJA 1943 s. 734 och 1960 s. 588. RODHE, a. a. s. 153 f, vill göra gällande, att Svea hovrätt i ett utslag den 10 juli 1939 förklarat, att inteckning finge meddelas i ett område av en stadsäga, vilket skulle ingå i tomt och avstyckats genom lagfart. I det angivna fallet hade inskrivningsdomaren avslagit begäran om såväl lagfart som inteckning, det sista med motiveringen att sökanden icke erhållit lagfart å det område, i vilket inteckning söktes. Hovrätten fann, att inskrivningsdomaren icke lagligen bort förvägra sökanden lagfart, samt yttrade beträffande inteckningsansökningen, att »sedan lagfart å området blivit beviljat, lagligthinder i angivna hänseende (kurs. här) för meddelande av den sökta inteckningen» icke vidare förelåg. Huruvida andra hinder häremot förelåg, yttrade sig hovrätten icke om. Rodhes tolkning av rättsfallet synes vid angivnaförhållande vara väl långt gående.

13 Här bortses från det förhållandet, att i förslaget gjorts hänvisning till 35—40 §§, i vilka lagrum dock — liksom i 32—36 §§ IF, vilka upptagits i 37 §1 mom. IF — intagits reglerna om gemensamma inteckningar.

14 Lagberedningens förslag till jordabalk II (1908) s. 38.

15 A. a. s. 369 f, NJA II 1912 s. 244.

16 Se K. M:ts utslag d. 18 dec. 1889 (NJA s. 517).

148 GEORG STERZELdomen. Då, såsom af 5 § framgår,17 en samägare är berättigad att låta särskildt inteckna sin lott i egendomen, synes det vara riktigt och i vissa fall praktiskt nödvändigt, att hvarje sådan lott i förhållande till de öfriga behandlas såsom särskild fastighet; och gäller detta jämväl om samäganderätten sedermera upphör men någon lott är särskildt intecknad» (spärrat här).

    Någon tvekan om Lagberedningens inställning till ifrågavarande spörsmål kan på grund av det anförda icke anses föreligga. Det är emellertid ägnat att förvåna, att denna inställning icke tagit sig ett tydligare uttryck i det förslag till lagtext, som avgavs. Vid en genomläsning av lagrummet får man närmast den uppfattningen, att reglerna i 32—36 §§ IF upphöra att gälla, så snart de olika ideella andelarna förenas i en ägares hand, oavsett inteckningsförhållandena. Att detta även torde vara den rätta tolkningen av lagrummet hävdades av C. G.IHRFORS,18 som i detta fall hänförde sig till den mening, som uttalades av HD i rättsfallet NJA 1889 s. 517.19 Enligt Ihrfors' förmenande har HD:s grundtanke uppenbarligen varit den, att även om man för tillgodoseende av det praktiska livets krav vid t. ex. fastigheters köp, lagfarande och intecknande kan och bör utgå från uppfattningen, att ideella andelar av en fastighet i vissa fall kunna vara föremål för särskild inskrivning, så är något sådant ej längre möjligt, då det gäller enfordrans exekutiva uttagande ur fastighet.
    Ihrfors' uppfattning kan icke godtagas. De motiv, som föranlett UL:sbestämmelser om särutrop av olika intecknade fastigheter,20 göra sig enligt mitt förmenande gällande i minst lika hög grad i fråga om olika intecknade ideella andelar av en fastighet, även om denna befinner sigi en ägares hand. Den åtskillnad beträffande behandlingen av ideella andelar vid olika tillfällen, vilken Ihrfors vill tolka in i HD:s utslag, synes minst sagt konstlad. Härtill kommer, att Ihrfors' uttalanden torde ha gjorts utan att författaren haft kännedom om Lagberedningens ovan berörda motiv till ifrågavarande paragraf. På annat sätt synes man icke kunna förklara hans underlåtenhet att med ett enda ord kommentera dem. Vidare måste man — därest lagrummet skall tolkas annorlunda än som angivits i Lagberedningens motiv — anse det högst märkligt, att lagförslaget före dess antagande icke föranlett något sär-

17 5 §, som saknar motsvarighet i gällande lag, hade i Lagberedningens förslag följande lydelse, såvitt nu är i fråga: »Ej må inteckning meddelas i del af egendom, utan så är att flere samfälldt, en hvar till viss lott, äro ägare af egendomen och inteckningen afser sådan lott.» Förf:s anm.

18 SvJT 1918 s. 42 ff.

19 I 1/4 av en å exekutiv auktion försåld fastighet fanns en inteckning för 2 000 kronor. Fastigheten i dess helhet besvärades dessutom av ett flertal inteckningar. HD: Enär den ifrågavarande fjärdedelen icke blivit särskilt utbruten, utan tillhopa med de återstående tre fjärdedelarna av fastigheten utgjorde en enda oskiftad och ostyckad egendom, kunde de i IF meddelade föreskrifterna angående grunden för bestämmande av den på en var av särskilda, gemensamt intecknade fastigheter vilande ansvarighet för gemensamma gälden icke vara tillämpliga.

20 Se OLIVECRONA, Förfarandet vid exekutiv försäljning av fast egendom(1941) s. 90 ff.

INTECKNINGSANSVARET VID SAMMANLÄGGNING 149skilt yttrande, vare sig av departementschefen, lagrådet eller riksdagen.21
    Slutligen kan som ett ytterligare stöd för Lagberedningens principiella uppfattning i förevarande fråga anföras vissa uttalanden av TRYGGER.22 Denne ansåg, att »ideela delar af en fastighet äro att betrakta som särskilda fasta egendomar, i den mån de äro föremål för särskild eganderätt eller särskild inteckningsrätt eller dermed likstäld rättighet», samt att, därest äganderätten till två ideella, olika intecknade andelar av en fastighet förenades i en hand, fastigheten fortfor att utgöra två fasta egendomar såvitt inteckningarna angick. Först när denna skillnad mellan de båda delarna upphörde, blev fastigheten i allo en enhet. Värdet av dessa uttalanden stärkes av att de gjorts trots att författaren väl känt till det ovanberörda rättsfallet NJA 1889 s. 517.
    På grund av vad sålunda upptagits hyser jag den uppfattningen, att 37 § 1 mom. IF täcker såväl det fall, då flera andelar av en fastighetbefinner sig i olika ägares händer som det fall, då en fastighet med olika inteckningar i olika ideella delar befinner sig i en ägares hand. IF:s fastighetsbegrepp täcker sålunda både registerfastigheter och ur äganderätts- eller inteckningssynpunkt individualiserade ideella andelar av registerfastigheter, och det är denna innebörd, som man enligt mitt förmenande bör taga hänsyn till vid tolkningen av 14 och 16 §§ SmlL, därest man icke, såsom inledningsvis anförts, skall komma tillsåväl obilliga som rent orimliga resultat. Detta påstående skall belysas med några exempel. 

    Ex. 1. Åby 11 och 21 ägas till hälften vardera av A och B. I A:s hälfter finnes en inteckning för 3 000 kronor, under det att B:s hälfter äro gravationsfria. På begäran av A och B förordnar ägodelningsdomaren om sammanläggning. Om stadgandet i 16 § SmlL skulle följas bokstavligt, skulle hela den nybildade fastigheten — alltså även B:s del — komma att besväras av den angivna inteckningen. Detta är dock uppenbart orimligt och dessutom stridande mot bestämmelsen i 12 § IF.23
    Ex. 2. Åby 11 och 21 ägas i deras helhet av A. Åby 11 besväras av en botteninteckning för 2 000 kronor, varjämte hälften av samma fastighet besväras av en inteckning för 1 000 kronor. Åby 21 är gravationsfri. Vid en granskning av förutsättningarna för en sammanläggning av Åby 11 med 21 synes 14 § andra stycket punkt 1 SmlL24 vara omedelbart tillämplig. En sådan lagtolkning är emellertid ägnad att leda till ett obilligt resultat och står uppenbart i strid med de principer, som lågo till grund för det av Lagutskottet år 1916 gjorda uttalande,25 vilket kom att föranleda stadgandet i sista punkten av 14 § andra stycket punkt 2 SmlL.26 Man torde därför vara

21 Se K. prop. 22/1912, Lagutskottets utlåtande 51/1912 och memorial 59/1912, Första kammarens protokoll 1912 del IV, 35:33 och 37:27 samt Andra kammarens protokoll 1912 del V, 43:41 och 48:61.

22 Kommentar till UL (1904) s. 325 f.

23 Jfr även HENKOW — VON SCHULTZ, Avstyckning och sammanläggning beträffande fastigheter å landet (1948) s. 251.

24 »icke mera än en av fastigheterna är besvärad av beviljad eller sökt inteckning».

25 NJA II 1927 s. 82 f.

26 »om i någon av fastigheterna tillika» — d. v. s. jämte inteckningar, som i samma inbördes ordning gälla i samtliga övriga i sammanläggningen ingående och av inteckningar besvärade fastigheter — »finnes inteckning med sämre rätt, innehavare av sådan inteckning medgivit sammanläggningen».

150 GEORG STERZELskyldig att vid en sammanläggning av nu angivet slag tillämpa sistnämnda lagrum.
    Ex. 3. Åby 11 och 21 ägas i deras helhet av A. Hälften av Åby 11 besväras av en botteninteckning för 5 000 kronor, varjämte fastigheten i dess helhetbesväras av en inteckning för 10 000 kronor. Åby 21 är gravationsfri.27 Liksom i föregående fall synes en första granskning av förutsättningarna för ensammanläggning ge vid handen, att 14 § andra stycket punkt 1 SmlL bör tilllämpas. Detta skulle emellertid medföra, att innehavaren av inteckningen å 10 000 kronor utan att få tillfälle att yttra sig skulle få sin rätt försämrad, enär inteckningen å 5 000 kronor på grund av stadgandet i 16 § SmlL kommer att svälla ut och besvära hela den genom sammanläggningen bildade fastigheten. Man torde därför i förevarande fall vara tvungen att tillgripa reglerna om förmånsordning.

    Nu kan man fråga sig, varför icke, såsom Adèll och ägodelningsrätten i Jämtlands västra domsaga anser, inteckningen för 1 000 kronor i ex. 2 och inteckningen för 5 000 kronor i ex. 3 kunna svälla ut att gälla i endast hälften av de i resp. fall nybildade fastigheterna. En sådan lösning skulle ju onekligen låta sig ganska väl förena med ordalydelsen i 14 § andra stycket SmlL, under förutsättning att man med begreppet fastighet förstår blott och bart registerfastighet. Anpassningen till 16§:ns regler om inteckningsansvarets utsvällande till att avse hela den nybildade fastigheten skulle däremot möta större svårigheter. Ett väsentligt hinder är därjämte förbudet mot meddelande av inteckning i del av fastighet, när man äger hela fastigheten. Det skulle vara ytterst otillfredsställande, om detta förbud skulle kunna kringgås på sätt Adèll och ägodelningsrätten vill göra gällande. Detta skulle ju vara fallet, om A, som äger hela den gravationsfria fastigheten Åby 21 och genom sin ansökan om sammanläggning direkt begär att få inteckna fastigheten, skulle uppnå, att inteckningarna för 1 000 resp. 5 000 kronor skulle komma att besvära allenast hälften av Åby 21.
    Avslutningsvis vill jag i denna del framhålla, att jag helt delar Adèlls uppfattning, att SmlL i berörda avseenden fått en mindre lyckad utformning. Av ovan berörda skäl är jag emellertid icke övertygad om, att det verkligen föreligger en lucka i lagen. Skulle emellertid så vara fallet, anser jag det ändock oriktigt att driva en formalistisk bokstavstolkning därhän, att man i strid med lagstiftarens uppenbara intentioner gör avkall på de principer, som fastslagits som normer för skyddet av inteckningshavaren.
    I ett andra avsnitt av samma artikel riktar Adèll kritik mot bestämmelsen i 7 § jordförvärvslagen, enligt vilket lagrum lantbruksnämnd äger göra ett tillstånd till fastighetsförvärv för sin giltighet beroendeav att fånget leder till sammanläggning. Adèll gör gällande, att denna bestämmelse i de flesta fall kommer i en så svårartad konflikt med stadgandet i 11 kap. 2 § jordabalken, att sammanläggning icke går att verkställa, därest SmlL:s bestämmelser28 skola följas ordagrant. Som grund härför anföres, att ägodelningsdomaren icke kan veta den verkliga inteckningsbelastningen å en genom angivet slag av fång förvärvad fastighet förrän lagaståndstiden utlöpt, vilket den på grund av lant-

27 Jfr Adèlls exempel på s. 674.

28 Jfr 14 § sista stycket SmlL.

INTECKNINGSANSVARET VID SAMMANLÄGGNING 151bruksnämndens beslut icke kan göra förrän flera månader efter beslutet om sammanläggning. »Meningen kan ju icke vara, att ägodelningsdomaren skall i ett skriftligt förfarande, som sammanläggning inför honom är, ringa runt och fråga huruvida utrymme finnes för ogulden köpeskilling, och inte heller kan det vara meningen att en säljare av B29 — om han verkligen uppburit hela köpeskillingen — skall ge något medgivande till en sammanläggning, som icke rör honom på något sätt.» Dessa synpunkter delar jag helt. Ägodelningsdomaren skall varken »ringa runt» eller — i angivet fall — inhämta medgivande från säljaren av B. Däremot kan jag omöjligen se något hinder emot att köparen och sammanläggningssökanden, som ju ärendet i högsta gradrör, skriftligen ålägges att inkomma med utredning i angivet hänseende.30 Att såsom Adèll i beslut om sammanläggning utan närmare prövning i frågan skriva, att utrymme för inteckning för ogulden köpeskilling icke föreligger, synes mig i vart fall högeligen betänkligt.

Georg Sterzel