Med anledning av Sterzels slutreplik vill jag komma med ett tredje och sista inlägg.
Skillnaden mellan Sterzels och min ståndpunkt belyses bäst med utgångspunkt från mitt tidigare angivna exempel1 med sammanläggning av fastigheterna Bo 11 och 21, där Bo 21 är gravationsfri medan hela Bo 11 besväras av en inteckning på 10 000 kronor, beviljad 1940, och en inteckning på samma belopp, beviljad 1950, samt den ena hälften av Bo 11 därjämte besväras av en år 1945 beviljad inteckning på 5 000 kronor. Enligt Sterzel måste 5 000-kronors-inteckningen svälla ut att gälla i hela Bo 11 + 21. Eftersom en sådan utsvällning kan innebära försämring av den sista 10 000-kronors-inteckningens förmånsläge, måste man enligt Sterzel tillgripa förmånsordning. Enligt min metod kommer 5 000-kronors-inteckningen endast att besvära halva Bo 11 + 21. Ingen inteckningshavares rätt blir försämrad, och någon förmånsrättsordning erfordras icke. Mot riktigheten av min tolkning har Sterzel åberopat ordet »hela» i 16 § SmLL, ävensom förbudet mot att meddela inteckning i en del av en fastighet, när samma person äger hela fastigheten.
Ordet »hela» i 16 § SmLL fanns med redan när lagen trädde i kraft år 1928.
På den tiden hade det nya systemet för fastighetsböckerna ännu icke införts.2 Enligt det gamla systemet fördes alla avsöndringar och avstyckningar på samma upplägg som stamfastigheten liksom också alla vid delning (hemmansklyvning, ägostyckning samt laga skifte) av den gamla stamfastigheten uppkomna mantalssatta fastigheter. Det säger sig självt att om en stamfastighet hade hundratals avsöndringar, så kunde där finnas kanske 150 lagfartsrum att genomleta, om man skulle kontrollera huruvida den, som fått lagfart på t. ex. hälften av en avsöndring, senare också fått lagfart på återstoden av avsöndringen. Någon sådan kontroll förekom i praktiken icke heller. Den, som sökte lagfart resp. inteckning, måste alltid bifoga ett lagfartsbevis eller utdrag av lagfartsprotokoll för att visa det lagfartsrum i fastighetsboken,på vilket fångesmannens resp. hans eget fång var redovisat. Vare sig lagfartsrummet avsåg en hel fastighet eller endast en ideell andel därav, kom den lagfart resp. inteckning, som beviljades, att avse endast så mycket som lagfartsrummet redovisade. På grund av svåröverskådligheten i fastighetsböckernas redovisning av lagfarterna var det i praktiken omöjligt att upprätthålla något förbud mot att meddela inteckning i en ideell andel av en fastighet, när samma person ägde hela fastigheten.3 Enligt min mening kan därför något sådant förbud icke
åberopas till stöd för tolkningen av ordet »hela» i SmLL. I det i Sterzels första artikel angivna exemplet nr 1 med sammanläggning av Åby 11 och 21, där båda fastigheterna ägas till hälften vardera av A och B samt endast A:s häfter äro intecknade,4 anser Sterzel själv, att nämnda inteckningsbelastning icke kommer att svälla ut i hela den sammanlagda fastigheten Åby 11 + 21. Oavsett de skäl, som Sterzel anför i sin slutreplik, kunna vi alltså konstatera, att också Sterzel medger att ordet »hela» i 16 § SmLL icke kan tolkas bokstavligt i alla fall. Man bör nämligen observera att vad som sammanlägges är två registerfastigheter — icke några ideella fastighetsandelar.
För att återgå till mitt exempel med Bo 11 och 21 vill jag som min uppfattning anföra, att det före 1947 var verklighetsfrämmande för en ägodelningsdomare att för sammanläggning av Bo 11 och 21 kräva någon åtgärd med inteckningarna eller något tillstånd från inteckningshavarna.5 Det är det år 1947 tillskapade systemet med förmånsordning, som tycks klara alla besvärligheter med Sterzels metod och medge möjlighet till fri omkastning av förmånsläget för inteckningarna i sammanläggningsfastigheterna. Att en sådan omändring kan medföra besvärligheter i vissa fall skall visas i det följande. — Först ett paranmärkningar. Att 5 000-kronors-inteckningen gäller i halva Bo 11 innebär att varje sandkorn och varje beståndsdel av alla tillbehör till Bo 11:s jord är belastad till hälften av denna inteckning. Om en lägenhet avstyckas från Bo 11 — alltså före sammanläggningen — besväras den endast till hälften av nämnda inteckning, vare sig lägenheten överlåtes till ny ägare eller icke.6 — I slutrepliken har Sterzelett exempel med sammanläggning av Åby 11 och 21, där den i en ideell andel av Åby 11 gällande inteckningen före sammanläggningen också besvärar hela Åby 21, alltså motsvarande läget med inteckning nr 3 i Ovikenfallet.7 Där kommer jag till samma resultat som Sterzel, eftersom jag tillämpar regeln om maius includit minus. Vad jag hittills diskuterat är exempel, jämförliga med inteckningarna nr 1 och 2 i Ovikenfallet, d. v. s. där en av de i sammanläggningen ingående fastigheterna är ointecknad och en annan av fastigheterna besväras av flera inteckningar, av vilka någon endast gäller i en ideell andel. Till inteckning nr 3 i Ovikenfallet återkommer jag senare.
Med fastighetsägarens och inteckningshavarnas godkännande av en förmånsordning kan man fritt kasta om förmånsläget vid sammanläggning. Har t. ex. från någon av de i sammanläggningen ingående fastigheterna avstyckning (avsöndring) skett och besväras avstyckningen vid sammanläggningstillfället fortfarande av sin stamfastighets inteckningar, uppstå emellertid vissa konsekvenser, om förmånsläget för en eller flera stamfastighetsinteckningar försämras genom en förmånsordning. Såsom påpekas i NJA II 1948 s. 64 är en dylik inteckningsupptagande efter en annan inteckning i förmånsordningen liktydigt med en sådan nedsättning av inteckning, varom i 22 § andra stycket IF
förmäles. De i 33 § IF stadgade villkoren måste vara uppfyllda för att innehavaren av en gemensam inteckning i fastighet, som ingår i sammanläggningen, och i annan fastighet, skall få hålla sig till den sistnämnda fastigheten för belopp, som skulle falla på den förstnämnda. Ja, IF:s regler om verkan av postposition anses kunna få analogisk tillämpning också i fall där av två särinteckningar, gällande i olika fastigheter, den ena sättes att gälla efter den andra genom en förmånsordning.8
Nu återgå vi till exemplet med Bo 11 och 21 och tänka oss, att tre avstyckningar från Bo 11, nämligen Bo 12, 13 och 14, ägt rum före sammanläggningen. Avstyckningarna besväras av stamfastighetens inteckningar d. v. s. först i sin helhet av en inteckning på 10 000 kronor, sedan till hälften av en inteckning på 5 000 kronor och sedan i sin helhet av en inteckning på 10 000 kronor. Med Sterzels metod sväller 5 000-kronors-inteckningen ut att gälla i hela Bo 11 + 21 med försämring av den sista 10 000-kronors-inteckningens läge som följd, varför Sterzel för sammanläggning fordrar förmånsordning, godkänd bl. a.av den sista 10 000-kronors-inteckningshavaren. Det är tydligen just i sådana fall, där en försämring inträder, som det kan bli aktuellt med en indragning av Bo 12—4 i en framtida exekutiv försäljning av Bo 11+ 21. Då kunna ägarna till de tre avstyckningarna åberopa, att ett postpositionsfall föreligger och med framgång bestrida yrkandet om indragning. Vi återgå nu till den situation, som förelåg, när sammanläggning av Bo 11 och 21 aktualiserades, och tänka oss att innehavarenav den sista 10 000-kronors-inteckningen är en annan än de båda andra inteckningarnas innehavare och att han dessutom är så inteckningskunnig, att han förutser de här uppdykande svårigheterna meden försämring av förmånsläget enligt Sterzels metod. Han vägrar att skriva på en förmånsordning, därför att han vill ha hälften av sin inteckning liggande som i praktiken nr 2 i halva fastigheten eller också ha den säkerheten att vid exekutiv försäljning av stamfastigheten kunna indraga avstyckningarna Bo 12—4. Här förutsättes också att avstyckningarnas ägare icke vilja ge något samtycke enligt 33 § IF. Enligt min metod medför en sammanläggning inga svårigheter, eftersom 5 000-kronors-inteckningen endast kommer att svälla ut i halva Bo 11+ 21, och ingen inteckning får sitt förmånsläge försämrat. Enligt Sterzels metod går det icke att sammanlägga i fallet. Det märkliga inträffar att Sterzel för sammanläggning fordrar försämring av den sista 10 000-kronors-inteckningens förmånsrätt. Principen är ju, att man icke skall försämra inteckningshavarnas rätt vid sammanläggning. Här blir det enligt Sterzels metod antingen försämring eller ingen sammanläggning alls. Varken historiska eller teleologiska tolkningsmetoder tala för en lösning enligt Sterzels förslag.9
Det finns också andra spörsmål, som inställa sig, om man skall tilllämpa Sterzels metod för utsvällningen av inteckningsansvaret, d. v. s.
att vid sammanläggning en inteckning, gällande endast i en ideell andel av någon sammanläggningsfastighet, skall svälla ut att gälla i hela den sammanlagda fastigheten, m. a. o. kommer att gälla i större del än som skulle erfordras för sammanläggningens genomförande. Skall icke samtycke av fastighetsägarens äkta make jämlikt 6 kap. 4 § giftermålsbalken erfordras för sammanläggning av Bo 11 och 21, om inteckningsansvaret sväller ut enligt Sterzels metod? Man kan tänka sig ett fall, där Bo 11 har mycket stort värde och Bo 21 ett obetydligt värde.10 Erfordras icke godkännande av sammanläggningen enligt 15 kap. 16 § föräldrabalken, därest Bo 11 och 21 äges av omyndig eller ägaren är ett dödsbo, som avses i 14 kap. 12 § samma balk?11
Nu till inteckning nr 3 i Ovikenfallet nämligen att en inteckning belastar en fastighet helt och en ideell andel av en annan fastighet samt att de två fastigheterna sedan sammanläggas. Sterzel har i sin slutreplik diskuterat ett sådant fall och därvid genom att tillämpa en ohållbar lagtolkning kommit fram till att min metod skulle medföra en försämring av en inteckningshavares ställning utan att han blir hörd. Här några exempel på en riktig tillämpning av min metod. Fastigheten Ön 11 sammanlägges med Ön 21. Halva Ön 11 besväras av en inteckning på 5 000 kronor, i övrigt ingen inteckningsbelastning för Ön 11, medan Ön 21 är gravationsfri. Resultatet blir att inteckningen gäller i halva Ön 11 + 21. Om hela Ön 11 besväras av inteckningen kommer den efter sammanläggningen att gälla i hela Ön 11 + 21. Om inteckningen besvärar hela Ön 11 och halva Ön 21, kommer inteckningen också att besvära hela Ön 11 + 21, enligt regeln maius includit minus. Det är här inteckningen i Ön 11 som sväller ut.
Sterzels exempel i slutrepliken: Åby 11 och 21 besväras av följandeinteckningar:
1) för 10 000 kronor, beviljad i båda fastigheterna,
2) för 6 000 kronor, beviljad i hälften av Åby 11 och hela Åby 21,
3) för 8 000 kronor, beviljad i båda fastigheterna.
Såväl enligt Sterzels som min mening komma efter sammanläggningen alla tre inteckningarna att gälla i hela Åby 11 + 21, vilket kan med-
föra en försämring av läget för 8 000-kronors-inteckningen. Sterzel kräver här förmånsordning, och det gör också jag. 14 § andra stycket punkt 2 förra delen i SmLL fordrar visserligen icke tillstånd av inteckningshavare, där icke någon av sammanläggningsfastigheterna»häftar för andra inteckningar än sådana, som äro i samma inbördes ordning gällande jämväl i envar av de andra», och stadgandet innehåller icke någonting om att inteckningarna jämväl skola besvära fastigheterna i samma utsträckning. Varje eftertänksam läsare av paragrafen måste väl inse, att vad lagstiftaren velat uttrycka är att tillstånd icke erfordras om fastigheterna äro lika intecknade. Åby-fastigheterna äro icke lika intecknade, eftersom 6 000-kronors-inteckningen besvärar varje beståndsdel av Åby 21 i dess helhet men endast hälften av varje beståndsdel av Åby 11.12 Jag kan icke finna annat än att detta Åby-exempel ytterligare bestyrker mitt påstående om att lagstiftaren främst haft sammanläggning av hela fastigheter i blickfältet och icke benat ut svårigheterna med ideellt intecknande fastigheter.
Vad angår komplikationen med 7 § andra stycket 1955 års jordförvärvslag13 — här närmast spörsmålet i vad mån en dold fordran på ogulden köpeskilling kan försvåra eller omöjliggöra en sammanläggning — medger jag, att min replik var väl kortfattad.14 Ett klarläggande följer nu. I samband med stiftandet år 1926 av SmLL ändrades andra stycket av 2 § i 11 kap. jordabalken på så sätt, att legal panträtt för ogulden köpeskilling uteslöts i fall där »å landet ägare av fastighet därav till annan överlåtit viss till gränserna bestämd ägovidd för att sammanläggas med annan fastighet». Om lagändringen står i NJA II 1927 s. 90, att någon närmare motivering för lagändringsförslaget icke torde vara erforderlig. I Undén Svensk sakrätt II Fast egendom senare avd. (1958) s. 368 anges, att legal panträtt för ogulden köpeskilling icke medgives i några speciella fall, nämligen då en sådan gravation skulle försvåra en förestående sammanläggning av det sålda området med en annan fastighet. Mot bakgrunden av det nu anförda måste det för var och en framstå som märkligt, att lagstiftaren i 7 § jordförvärvslagen tillskapat sådana svårigheter, för vilkas undvikande 11 kap. 2 § jordabalken ändrades år 1926.
Fordran på ogulden köpeskilling är en legal panträtt, som ligger i en såld fastighet som en vanlig penninginteckning och icke upphör förrän vid utgången av lagaståndstiden (i stad med rådhusrätt tre månader från lagfartens beviljande: i övrigt sex månader jämte närmast följande inskrivningsdag) eller genom betalning dessförinnan. En överenskommelse om panträttens upphörande utan betalning före la-
gaståndstidens utgång torde kunna träffas mellan säljare och köpare,15 dock att enligt uttrycklig föreskrift i 11 kap. 2 § jordabalken ett kvitterande i köpebrevet av köpeskillingen icke skall anses innebära, att säljaren avstått från ogulden-köpeskillings-rätt, såvida köpeskillingsfordringen visas vara ogulden. Emellertid framgår av Lamm a. a. s. 26—27, att komplikationer kunna inträda vid en överenskommelse om ett oneröst avstående från den legala panträtten för ogulden köpeskilling, t. ex. om vederlaget är en inteckning i en annan köparen tillhörig fastighet eller ett åtagande från köparens sida att i avräkning på köpeskillingen låta med förbehåll enligt 33 § IF i en annan säljaren tillhörig fastighet relaxera en inteckning, som gemensamt belastar sistnämnda fastighet och en av köparen ägd fastighet. Lamm anser, att en sådan överenskommelse, som icke blivit fullgjord, ej kan betaga säljaren hans rätt till tvångsinteckning. Just i sådana fall, där överenskommelse om ett oneröst avstående föreligger men icke blivit fullgjord, torde den av Sterzel anvisade upplysningskällan16 — skriftlig förklaring av säljaren — icke vara tillförlitlig.17 Först vid utgången av lagaståndstiden kan ägodelningsdomaren under alla omständigheter med säkerhet veta, huruvida en nyligen såld fastighet besväras av någon rätt på grund av ogulden köpeskilling.
Jag har svårt att förstå Sterzels irritation över att jag uttryckligen fastslår, att lagstiftaren visat bristande insikter i inskrivningsrättsliga sammanhang. Jag anser mig ha framlagt övertygande skäl för min ståndpunkt. Också enligt Sterzels tolkning föreligga stora skönhetsfläckar hos SmLL, eftersom denna lag om sammanläggning av registerfastigheter18 enligt Sterzel i vissa paragrafer tillägger fastighetsbegreppet en annan innebörd än registerfastighet.
Bertil Adèll