Lagrådsremiss beträffande ny jordabalk

 

Ett förslag till ny jordabalk har nyligen överlämnats till lagrådet. Remissen är dagtecknad d. 11 febr. 1966 men har först nu utkommit av trycket. Förslaget bygger främst på lagberedningens förslag från åren 1947 och 1960 samt jordabalksutredningens förslag år 1963. Redogörelser för dessa förslag har tidigare varit införda i denna tidskrift (se 1947 s. 97, 1960 s. 480, 1961 s. 431 och 1963 s. 143). Beredningen av förslagen inom justitiedepartementet har emellertid föranlett åtskilliga ganska genomgripande förändringar och det kan därför vara motiverat med en redogörelse för förslaget. Den stora omfattningen av förslaget (remissen omfattar tillhopa 816 sidor) gör att redogörelsen måste begränsas till ett kort referat med tyngdpunkten på vissa huvudfrågor, främst sådana där förslaget skiljer sig från lagberedningens och utredningens förslag.
    Balken är i enlighet med lagberedningens förslag uppdelad i två avdelningar. Antalet kapitel är emellertid väsentligt mindre än enligt beredningens förslag. Detta beror på att vissa rättsinstitut av skilda orsaker fått helt utgå eller lämnats utanför balken, nämligen avtalad förköpsrätt, ränterätt, födoråd, vattenfallsrätt, rätt till elektrisk kraft m. m. samt andel i samfällt strömfall. I fråga om ränterätt, födoråd och vattenfallsrätt överensstämmer förslaget med jordabalksutredningens förslag. Eftersom det remitterade förslaget inte heller upptar lagberedningens förslag om s. k. bruksenheter samt vissa gemensamma bestämmelser om anteckning i fastighetsbok (33 kap. i beredningens förslag) infogats i andra kapitel, har antalet kapitel nedgått från 33 i beredningens förslag (28 i utredningens) till 23 i det nu framlagda. Ordningsföljden mellan kapitlen och reglernas fördelning mellan de skilda kapitlen har inte ändrats i någon större utsträckning, bortsett från att åtskilliga regler överförts från panträttskapitlet till det kapitel i andra avdelningen som handlar om förfarandet i inteckningsärenden.
    I det remitterade förslaget saknas sju kapitel, nämligen bestämmelserna om arrende (8—11 kap.), hyra (12 kap.), servitut (14 kap.) och samfällighetsrätt (15 kap.). Beträffande arrende avvaktas slutförandet av pågående översyn av arrendelagstiftningen och i fråga om hyra avvaktas resultatet av pågående arbete med en ny hyreslag, utformad med hyreslagstiftnings sakkunnigas betänkande som grundval. När det gäller servitut och samfällighetsrätt är avsikten att ett förslag skall remitteras till lagrådet i slutet av år 1966.
    Det är framför allt två kapitel som tilldrar sig intresse om man vill redovisa skiljaktigheter mellan det remitterade förslaget och de förslag som ligger till grund för detta. Det ena är det som behandlar köp, byte och gåva (4 kap.). Det andra behandlar panträtt (6 kap.). Innan en kort redogörelse lämnas för dessa kapitel bör emellertid något sägas även om övriga kapitel i balken.
    Balkens inledande kapitel har fått ett mera begränsat innehåll än enligt

 

förslagen. Kapitlet innehåller alltjämt regler om fastighet och dess gränsermen de av beredningen föreslagna reglerna om vattenområdes karaktär avsamfällt eller delat, om avsöndrings rätt till vattenområde och om vattenområde i stad saknar motsvarighet i det remitterade förslaget. En av beredningen föreslagen regel om s. k. gränshävd anses böra inflyta i promulgationslagen och i fråga om gränsjämkning hänvisar förslaget till den särskilda lagstiftningen om fastighetsbildning.
    Såsom 2 kap. innehåller förslaget de regler om tillbehör till fast egendomsom f. n. ingår i lagen den 29 juli 1966 (nr 453) om vad som är fast egendom.
    Även 3 kap. — som handlar om rättsförhållanden mellan grannar — ärmer begränsat än enligt förslagen. Detta beror på att reglerna om s. k. immissioner uteslutits. Uppdraget att utarbeta en lagstiftning i detta ämne äranförtrott immissionssakkunniga.
    Om 5 kap., som reglerar verkan av att fast egendom frånvinnes någonefter klander, och 7 kap., som innehåller allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och samfällighetsrätt, kan sägas att de i stort sett överensstämmer med förslagen. 7 kap. har emellertid omdisponerats i syfteatt göra reglerna mer lättillgängliga. Vidare har den tvingande regeln ominskrivningsbarhet försetts med två undantag, nämligen beträffande arrendeoch hyra. Även 13 kap. (om tomträtt), 16 kap. (om hävd), 17 kap. (omföreträde på grund av inskrivning) och 18 kap. (om godtrosförvärv pågrund av inskrivning) är i stora delar oförändrade. Detsamma gäller omstörre delen av andra avdelningen. Det inledande kapitlet om inskrivningsväsendet (19 kap.) har emellertid omarbetats i flera hänseenden, bl. a. ifråga om vilandeförklaring av ansökan i inskrivningsärende. I lagfartskapitlet (20 kap.) har reglerna om kungörelselagfart grundligt omarbetats ochersatts med ett nytt system, som bygger på ett muntligt förfarande (lagfartssammanträde) inför inskrivningsmyndigheten. Bestämmelserna om inskrivning av tomträtt (21 kap.) och av annan nyttjanderätt än tomträtt samt avservitut och samfällighetsrätt (23 kap.) överensstämmer nästan helt medförslagen. Kapilet om handläggning av inteckningsärenden (22 kap.) harnaturligtvis påverkats av innehållet i 6 kap. Även bortsett härifrån har kapitlet omarbetats i väsentliga delar.
    Det återstår att något redovisa innehållet i 4 och 6 kap. Båda kapitlenberördes av jordabalksutredningens arbete. I fråga om 4 kap. föreslog utredningen vissa ändringar bl. a. beträffande de s. k. laga köpevittnena. Utredningen klarlade vilka uppgifter dessa vittnen borde ha, nämligen att bevittna parternas namnteckningar vid överlåtelse av fast egendom och attrapportera överlåtelserna till inskrivningsdomaren. Vittnena benämndes iutredningens förslag lagfartsvittnen. När det gäller 6 kap. inarbetade utredningen bestämmelser om gemensamma inteckningar. Utredningen föreslogdessutom att inteckningshandlingen (pantbrevet) skulle utfärdas av inskrivningsdomaren.
    Vid den remissbehandling som ägde rum åren 1963 och 1964 utsattessystemet med laga köpevittnen (lagfartsvittnen) för stark kritik. Även panträttsreglerna kritiserades hårt. Kritiken gällde inte främst jordabalksutredningens förslag utan vissa grundläggande drag i panträttskonstruktionen.
    I det nu remitterade förslaget är ämnesområdet för 4 kap. oförändrat.Kapitlet innehåller alltså fortfarande dels regler om formen för överlåtelse

 

av fast egendom och om villkor vid sådan överlåtelse, dels vissa regler om rättsförhållandet mellan säljare och köpare. De sist nämnda reglerna kan sägas i viss mån ansluta till motsvarande regler i köplagen men naturligtvis finns det en mängd modifikationer och undantag.
    När det gäller formkravet vid överlåtelse av fast egendom står förslaget kvar på gällande rätts ståndpunkt såtillvida som det krävs skriftlig form. Köpehandlingen skall emellertid alltid underskrivas av båda parterna. Det räcker alltså inte med att enbart säljaren skriver under. Om flera köpehandlingar upprättas gäller formkravet alla. Det ovillkorliga formkravet gäller vissa grundläggande köpevillkor. Andra särskilt uppräknade villkor måste tas med i köpehandlingen för att bli giltiga. Övriga villkor omfattas inte av något formkrav.
    En omdiskuterad fråga har länge varit vittneskravet. I gällande rätt finns ett krav på att säljarens underskrift skall vara styrkt av två vittnen. Det är något osäkert vilken verkan det har att vittnesföreskriften inte iakttagits. Lagberedningens förslag åren 1947 och 1960 samt jordabalksutredningens förslag innebar en stark skärpning av vittneskravet genom att handlingen enligt dessa förslag skulle vara bestyrkt av två vittnen, av vilka ett skulle vara på visst sätt kvalificerat (laga köpevittne resp. lagfartsvittne). I departementsförslaget har denna konstruktion helt övergetts. Vittnesföreskriften har nu fått formen av enbart en rekommendation och köpet är giltigt även utan vittnen. Rekommendationens egentliga innehåll framgår av lagfartsreglerna. När köpehandlingen inte är bevittnad får lagfart inte omedelbart beviljas utan säljaren skall föreläggas att väcka talan mot köparen om han anser förvärvet vara ogiltigt. Om föreläggandet inte efterkommes utgör bristen i fråga om bevittning inte hinder för lagfart.
    I fråga om villkor vid köp ansluter sig förslaget i stora delar till gällande rätt sådan denna kommit till uttryck i rättspraxis och doktrin. Skillnaden mellan resolutiva och suspensiva villkor bibehålls dock inte. Förslaget innebär en viss uppmjukning i förhållande till lagberedningens förslag.
    Ett gammalt önskemål om samordning mellan den fasta egendomens äganderättsliga indelning och dess indelning på marken tillgodoses genom att giltigheten av köp som avser del av fastighet i vissa fall görs beroende av att fastighetsbildning kommer till stånd. De föreslagna reglerna är något mindre långtgående än beredningens.
    Beredningen av 6 kap. inom departementet har delvis skett under kontakter med bl. a. företrädare för kreditlivet. Inteckningshandlingen, som i förslaget kallas pantbrev, förändras såväl till form som innehåll. I gällande rätt utgör inteckningshandlingen vanligtvis ett skuldebrev som försetts med bevis om inteckning i fastighetsboken. Pantbrevet föreslås nu bli reducerat till enbart ett bevis om inteckningen, dvs. inskrivningen i boken. I enlighet härmed skall pantbrevet ensamt inte ge någon rätt till betalning ur fastigheten. Panträtt i denna kommer enligt förslaget till stånd först genom att fastighetsägaren överlämnar pantbrevet till en borgenär som pant för dennes fordran. Borgenärens betalningsrätt kommer att bestämmas uteslutande av fordringen. Exekution på grund av panträtt måste i princip sökas på fordringen och kan riktas bara mot fastigheten direkt. Pantbrevet kommer att i mångt och mycket fungera som en lösryckt del av fastighetens ekonomiska värde och kommer att i denna egenskap kunna användas för pantsättning på samma sätt som en lös sak. Först när det blir fråga om exeku-

 

tion får fastigheten s. a. s. träda in i pantbrevets ställe. Endast fastighetsägaren skall kunna förfoga över pantbrevet. Upplåtelse av panträtt som görs av någon annan är utan verkan. En borgenär i god tro skall dock alltid vara skyddad om upplåtaren har eller sedermera får lagfart på fastigheten.
    Enligt förslaget skall pantbrevet utfärdas av inskrivningsdomaren på ansökan av fastighetsägaren. Pantbrevet skall lyda på ett visst penningbelopp i svenskt mynt. Inteckningsräntan har i förslaget ersatts med ett fast kapitaltillägg, som i normalfallet beräknas på pantbrevets belopp. Tillägget består av dels femton procent på pantbrevets belopp, dels ett belopp som avser att täcka räntan under det att ett exekutivt förfarande eller liknande pågår. För sin kapitalfordran är borgenären hänvisad till pantbrevets belopp. Även räntefordran skall i första hand tas ut ur pantbrevets belopp.
    Den ändrade utformningen av panträtten som i väsentliga delar bygger på det sedan gammalt allmänt tillämpade förfarandet med dubbla lånehandlingar, inteckningshandling och omslagsrevers, har tillkommit av främst tre skäl. För det första stärks fastighetsägarens ställning väsentligt. Systemet med särskild omslagsrevers är i gällande rätt förenat med vissa risker för fastighetsägaren. Dessa risker elimineras i förslaget. För det andra kan lagstiftningen på området betydligt förenklas. För det tredje — och detta är det inte minst viktiga — öppnar den i departementsförslaget valda formen för panträtten möjligheter att åstadkomma en starkt standardiserad och därmed mycket lätthanterlig panthandling. Särskilt bör framhållas att pantbrevet kommer att sakna både ränte- och förfallotidsklausuler. Fördelarna med standardiseringen är uppenbara. I själva verket torde önskemålet att få en så beskaffad panthandling ha varit den väsentliga drivfjädern bakom de reformkrav på panträttens område, som med växande styrka rests under det senare skedet av arbetet på en ny jordabalk.
    En fråga som spelat stor roll under jordabalksarbetet gäller de gemensamma inteckningarna. Det av lagberedningen föreslagna förbudet mot gemensam inteckning har inte lagts till grund för det nu framlagda förslaget som i stället främst bygger på jordabalksutredningens förslag. Principen i gällande rätt om gemensamt inteckningsansvar bibehålls i stort sett men reglerna moderniseras och förtydligas. Vidare föreslås vissa nya bestämmelser, som syftar till att begränsa fallen av gemensamt inteckningsansvar till situationer i vilka sådant ansvar har en påtaglig funktion att fylla. Genom andra regler söker man garantera en viss homogenitet i komplex av gemensamt intecknade fastigheter. Dessa regler kommer i praktiken att framtvinga någon form av gravationsuppdelning i fall när fastigheterna inte längre utgör ett homogent komplex.
    Det remitterade förslaget är, som redan framgått, inte fullständigt. Med hänsyn till pågående utredning angående arrendelagstiftningen är det ovisst när ett helt komplett förslag kan föreligga. Härtill kommer att utarbetandet av promulgationslag och följdlagstiftning i övrigt blir mycket omfattande och därmed tidsödande. Och slutligen kräver lagrådsgranskningen lång tid. Dessa omständigheter — i förening med vissa samordningsfrågor, bl. a. med en blivande ny lag om fastighetsbildning — gör att det f. n. inte är möjligt att uppställa någon detaljerad tidsplan för det fortsatta arbetet. Ett ikraftträdande före år 1970 torde dock inte vara möjligt.                      Ingvar Gullnäs