Ytterligare om rådighetsinskränkande klausuler i tomträttsavtal

 

Stadsjuristen Westman har i sin anmälan av justitierådet Westerlinds bokom rådighetsinskränkande föreskrifter i tomträttsavtal (SvJT 1966 s. 667 ff) framfört intressanta synpunkter på frågan om den sakrättsliga verkan av sådana klausuler i tomträttsavtal som innebär skyldighet för tomträttshavaren att fullgöra positiva prestationer i vidare mån än så är medgivet inom servitutsinstitutets ram. Westmans livfulla sätt att argumentera utgör en direkt lockelse för läsaren att själv söka bilda sig en uppfattning om vilken av de framförda meningarna som kan tänkas få företräde vid en domstolsprövning.

 

    I boken (s. 502 f) sammanfattas undersöknings resultatet — bortsett från viss bestämmelse i 6 § tomträttskapitlet — så att en rådighetsinskränkning av de slag som omfattas av undersökningen får »gå ut på vilka preciseringar och skärpningar som helst», om den rör ämnen inom den offentliga bebyggelseplaneringen eller i varje fall förestavas av klart publika intressen, medan den i övrigt inte kan beredas utrymme i vidare mån än det »står till buds för jämförliga onera å fast egendom». Med den sistnämnda inskränkningen synes förf. närmast åsyfta bestämmelserna om maximitider för nyttjanderätt i 1 kap. 1 § nyttjanderättslagen och det principiella förbudet i 2 § servitutslagen mot att i servitutsavtal föreskriva positiva prestationer (s.399). Den i boken hävdade skillnaden i fråga om rättsverkningar mellan å ena sidan sådana klausuler som tillkommit i ett publikt intresse och å den andra sådana som avsetts främja ett enskilt intresse må till en början lämnas åsido. Vad som främst intresserar är det nya grepp förf. tar i och med att han bedömer frågan om vissa klausulers sakrättsliga verkan i huvud sakmot bakgrund av de begränsningar som uppställts för andra sakrätter än tomträtt för att dessa rättigheter skall få avsedd verkan. Ur denna synvinkel har frågan inte närmare belysts i Westmans anmälan.
    Utmärkande för rättsutvecklingen på det sakrättsliga området har ju sedan gammalt varit en strävan att undvika att en rättighet får alltför vidsträckta eller oberäkneliga verkningar för avtalsparterna eller deras efterträdare liksom för tredje man. Med beaktande av varje särskilt rättsinstitutsfunktion har man sökt utforma reglerna så att berättigade intressen av nyssnämnda slag inte åsidosätts. När det gäller avtal om nyttjanderätt i allmänhet har visserligen inte satts några särskilda spärrar i fråga om rättighetens innehåll utan man har i stället valt utvägen att inskränka avtalets giltighetstid enligt 1 kap. 1 § nyttjanderättslagen. Ett servitutsavtal kan däremot vara tidsobestämt, men innehållsmässigt får det i gengäld inte göras mera vidsträckt än att bl. a. bestämmelserna i 2 § servitutslagen iakttas. Redan dessa båda exempel synes visa, att man knappast kan tala om några för sakrätter gemensamma begränsningar i avtalsfriheten med hänsyn till exempelvis tredje mans intresse. Det torde därför vara nödvändigt att behandla varje rättighetstyp för sig, när det gäller att fastställa vilken omfattning rättigheten får ha för att erhålla sakrättslig verkan. Om förf. verkligen avsett att omedelbart bygga på nämnda paragrafer, nödgas man konstatera, att dessa inte heller i och för sig erbjuder någon användbar utgångspunkt för bedömande av tomträttsproblem. I 1 kap. 1 § sista stycket nyttjanderättslagen hänvisas sålunda angående tiden för beståndet av tomträtt uttryckligen till vad som stadgas i lagens 4 kap. om sådan rätt, vilken ju avser obestämd tid, och reglerna i 2 § servitutslagen måste betraktas som så specifika för servitut att de knappast kan anses analogt tillämpliga på vare sig tomträtt eller nyttjanderätt av annat slag. Man ställer sig av dessa skäl tvivlande till förf:s på s. 399 gjorda uttalande, enligt vilket han till synes med åberopande just av de båda nyssnämnda exemplen finner, att i och med tomträttsinstitutets införande »reglerna om sakrätter i fast egendom fått vinna direkt tillämpning å tomträtten» och att, om så inte skulle anses vara fallet, detta innebure att »de hävdvunna spärrarna» skulle raseras. Genom tillägget, att vid institutets införande inte gjorts »något avkall å restriktiviteten kring sakrätternas extension eller övriga innebörd», synes förf. i varje fall vilja frammana ett krav på särskilt stark bevisning för att de för andra sakrätter gällande begränsningarna inte skall anses tillämpliga på tomträtten.

 

    Vad så gäller de tolkningsdata som kan finnas i 4 § tomträttskapitlet och  dess förarbeten kan konstateras följande. Enligt lagtexten skall upplåtelsehandlingen innehålla bl. a. de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skall gälla ifråga om tomträtten. Själva lagtexten innehåller sålunda inte något förbud mot att avtala om positiva prestationer från tomträttshavarens sida utan synes tvärtom stödja uppfattningen, att avtalet i princip bör kunna innehålla allt som parterna finner lämpligt för att tomträttsupplåtelsen skall bli så fördelaktig som möjligt för det allmänna och för den enskilde. Att med hänsyn härtill en föreskrift angående t. ex. värmecentral eller annan gemensamhetsanläggning, som är avsedd för bebyggelsen på flera tomträttsfastigheter, bör kunna tas upp i tomträttsavtal synes uppenbart. Detta gäller inte bara ett sådant avtal beträffande fastighet, som berörs endast genom attden utnyttjar anläggningen, utan även avtal rörande fastighet, där anläggningen skall utföras och vars innehavare skall tillhandahålla värme eller fullgöra annan leveransskyldighet. Det förhållandet att den ena anläggningstypen i motsats till den andra förutsätter viss prestationsskyldighet får anses vara av underordnat intresse i jämförelse med anläggningens betydelse för »fastighetens användning och bebyggelse». Den avtalsfrihet som lagtexten sålunda synes medge stämmer väl överens både med de tankar som låg till grund för de ursprungliga tomträttsreglerna och med motiven till 1953 års lagstiftning. Att man år 1907 inte ansåg det nödvändigt att i lagen ta upp mera ingående bestämmelser förklarades ju, som också påpekas i boken (s.32 f), med att endast samhället och vissa andra »kvalificerade» rättssubjektskulle få vara upplåtare (se härom NJA II 1908 s. 169 och 171—173). Något ändrat betraktelsesätt kan knappast spåras bakom 1953 års ändringar. Tvärtom betonade lagberedningen i 1952 års betänkande, som låg till grund för de nya reglerna, att även positiva prestationer var avsedda. Lagrådet konstaterade, att den föreslagna lagtexten medgav klausuler om sådana prestationer, något som i sin tur föranledde lagrådet att föreslå visst korrektiv mot en, som man ansåg, alltför långtgående avtalsfrihet. Departementschefen, vars förslag godtogs av riksdagen, anslöt sig till beredningens ståndpunkt och delade således inte lagrådets mening om lämpligheten eller behovet av att införa ett sådant korrektiv; också i detta sammanhang hänvisades till att endast vissa kvalificerade subjekt får vara upplåtare. Utgången av lagstiftningsärendet får därför anses ha blivit, att så snäva begränsningar i parternas avtalsfrihet som hävdas i boken avsetts ej skola gälla ens om de i det särskilda fallet skulle visa sig aldrig så välbehövliga.
    Förf. finner, att en avtalsfrihet av det här hävdade slaget skulle innebära en paradox bl. a. därigenom att »en i fristående form upplåten servitutsrätt i tomträtten icke skulle få avse positiv prestation utöver vad 2 § servitutslagen tillåter, medan däremot motsatsen skulle gälla beträffande ett såsom integrerande moment i tomträttskontraktet konstituerat servitutsmässigt åtagande» (s. 399 f). Detta resonemang synes förutsätta, att principen i nyssnämnda paragraf är gemensam för nyttjanderätt — tomträtt eller annan — och servitut. Om man däremot anser att de olika sakrätterna skall behandlas var för sig när man undersöker vilka krav som bör uppställas för att sakrättslig verkan skall inträda, torde talet om en paradox inte vara ofrånkomligt. Att tomträttsavtal i motsats till servitutsavtal kan innehålla klausul om leveransskyldighet kan t. ex. förklaras med att upplåtaren är ett kvalificerat subjekt, något som ju inte behöver vara fallet med servitutsupplåtare.

 

    Över huvud taget synes tanken på »servitutsmässiga åtaganden» såsom element i tomträttsavtal — något som förf. ofta återkommer till — vara föga fruktbärande. Med den benägenhet man i praxis har att se till en rättshandlings verkliga innebörd och inte enbart till dess rubricering är det i och för sig tänkbart att ett såsom tomträtt betecknat avtal av domstol befinnes utgöra tomträtt i en viss del och servitut i en annan och att domstolen bedömer rättsverkningarna i enlighet härmed. I de fall som det här är fråga om, ofta klausuler angående gemensamhetsanläggningar, bidrar klausulerna emellertid till att närmare utforma tomträttens innehåll och något behov av att behandla dem som ett fristående rättsinstitut synes inte föreligga. Förf. tycks vara inne på samma tankegång, när han (s. 130 not 29) betecknar det som en anomali, att man i något fall meddelat servitutsinteckning till tryggande av servitutsliknande bestämmelser i tomträttsavtal; »bestämmelserna äro ju ett integrerande moment i tomträtten samt stå och falla med denna».
    Vad här anförts gentemot förf:s ståndpunkt angående gränserna för parternas avtalsfrihet betyder inte, att denna frihet anses vara oinskränkt. Att vissa begränsningar måste göras råder det nog enighet om. Föreskrift om en prestationsskyldighet, som inte kan hänföras till tomträttsfastigheten eller tomträtten som sådan utan avser att tillgodose ett mera personligt intresse, lär sålunda trots lagtextens obestämdhet inte kunna med avsedd verkan tas upp i tomträttsavtalet. Steget är dock långt härifrån till den snäva begränsning förf. anvisar genom att inte godta en klausul om exempelvis värmeleverans.
    En huvudtanke i boken är, att tomträttsinskränkande klausuler, som tillkommit i ett publikt intresse, bör anses tillåtna men att särskilda begränsningar gäller i fråga om sådana klausuler som avsetts främja ett enskilt intresse, i allmänhet tredje mans, exempelvis på så sätt att klausuler, som går ut på leveransskyldighet, inte är tillåtna. Att rättspolitiska skäl åberopas till förmån för en olikhet, som innebär att den enskilde får finna sig i en större belastning av hänsyn till vad det allmännas bästa anses kräva än av hänsyn till en annan enskild, är ju en ganska allmänt accepterad företeelse. När, som här, olikheten påstås föreligga enligt gällande rätt, synes emellertid böra fordras ett klart stöd för detta. Något sådant är inte lätt att finna och kan väl svårligen utläsas av Westerlinds framställning. I varje fall erbjuder inte reglerna om nyttjanderättsavtal i allmänhet eller bestämmelserna om servitut någon grund för den påstådda olikheten. Tjugofemårsregeln för avtal om nyttjanderätt inom stadsplanelagt område gäller sålunda oavsett rättighetens ändamål. Det principiella förbudet mot positiva prestationer vid servitut påverkas veterligen inte heller av att upplåtelsen har det ena eller andra syftet. Utanför avtalssituationerna kan ändamålet däremot få betydelse. Expropriationsvis stiftad nyttjanderätt, som ju regelmässigt avses tillgodose »allmänt gagn», följer inte tjugofemårsregeln utan anses gälla så länge ändamålet består. Vad departementschefen år 1953 anförde angående tillåtligheten av att ta in villkor i tomträttsavtal synes knappast antyda, att någon skillnad av förevarande slag skulle vara avsedd. När han anger det vara en fördel, att samhället har möjlighet att i avtalet ta in föreskrifter som inverkar på »markens användning», använder han tvärtom uttryck, som enligt modern åskådning anses syfta på både allmänt och enskilt intresse. Att bebyggelseutvecklingen sker på ett sätt, som tillgodoser de enskilda, är ju också ett allmänt intresse (jfr 4 § byggnadslagen). Vad som möjligen skulle

 

kunna få betydelse av förf:s argumentering på denna punkt är egentligen endast ett allmänt uttalande, enligt vilket den i boken hävdade differentieringen innefattar »en något sånär rimlig tolkning av den frihet, som 1953 års tomträttsregler i enlighet med lagberedningens motivuttalande angående möjligheten till positiva förpliktelser synas vilja inaugurera» (s. 405).
    Om man inte nöjer sig med ett resonemang de lege ferenda utan också vill söka fastställa innebörden av gällande rätt, torde det således vara nödvändigt att här bortse från skillnaden mellan allmänna och enskilda ändamål eller intressen. Att en sådan skillnad är svår att tillämpa i praktiken är väl däremot knappast i och för sig något skäl mot författarens ståndpunkt (jfr Westman s. 675). Samma svårigheter möter f. ö. i andra sammanhang. Vidare måste Westman anses skjuta över målet, när han (a. st.) synes mena att olikheten t. o. m. skulle vara otjänlig som grund för dispositionen av materialet i och för undersökningens bedrivande.
    I det föregående har närmast varit tal om klausuler angående leveransskyldighet och andra positiva prestationer. Samma synpunkter torde kunna anläggas även på andra klausuler, vilkas sakrättsliga verkan enligt boken bör bedömas med hänsyn till principer utanför tomträttsinstitutets område. Detta gäller t. ex. en föreskrift, som förpliktar tomträttshavare att mottaga leverans av nyttighet från anläggning på annan fastighet.
    Slutligen må beröras vissa uttalanden, som görs i boken beträffande tilllämpningen av 2 § servitutslagen. Enligt förf. har »domstolarna ganska rigoröst fasthållit vid grundsatsen, att positiv prestation må enbart inom en snävt begränsad ram vara moment i servitut» (s. 358). I not 147 sätter förf. ett frågetecken vid ett i SOU 1963: 23 s. 38 gjort uttalande, att det inte synes vara ovanligt att inskrivningsdomare som servitut godtar avtal, vilka i sak innebär tämligen långtgående prestationsskyldighet för ägare till tjänande fastighet, ehuru de inte genom ordalagen alltför tydligt utmärker detta; enligt Hillert (Servitut — förmån och last, Uppsala 1960, s. 111) skulle motståndet mot avtalsklausuler, som konstituerar skyldighet till positiv prestation, rent av vara särskilt starkt i fråga om sådana klausuler som kan uppfattas som omskrivningar av klausuler med denna innebörd. Det förstnämnda uttalandet, som gjorts av 1954 års fastighetsbildningskommitté, syftar bl. a. på de även av förf. behandlade fall där en regel, som i sak innefattar skyldighet för den tjänande fastigheten att leverera exempelvis värme från en värmecentral, i avtalet uttryckts som en rätt för den härskande fastigheten att »begagna» värmecentralen. Trots att förf. är väl medveten om denna olikhet mellan innehåll och form och trots att (enligt Hillert och tydligen även enligt förf.) motståndet mot denna typ av omskrivning borde vara särskilt starkt, är han emellertid beredd att godta tillvägagångssättet såsom tillåtet enligt gällande rätt (s. 419 f), vilket ju innebär att han t. o. m. vill gå ett steg längre än fastighetsbildningskommittén. Att klausuler med denna utformning accepteras i inskrivningsärenden torde kunna förklaras bl. a. med svårigheten att på enbart skriftligt material och med det förfarande som gäller i övrigt bilda sig en säker mening om avtalets innebörd. Skulle frågan uppkomma i tvistemål om klausulens verkan, förefaller det mindre troligt att den högsta instansen — med rådande strävan efter att se till en rättshandlings verkliga innebörd — skulle utan vidare godta en omskrivande klausul av ifrågavarande slag.

Anders Hedström