Några fastighetsrättsliga spörsmål
Ulf Cervin har under senare år publicerat ett antal uppsatser på fastighetsrättens område. I anledning av ett numera icke aktuellt ärende angående tillsättande av professur hade jag att taga närmare del av dessa. I några av dem förekomma uttalanden, som synas mig påkalla fortsatt diskussion.

 

A. Om rätt stamfastighetsbeteckning vid tjugoårig hävd.
I en uppsats i Svensk lantmäteritidskrift 1962 s. 387 med ovannämnda rubrik har Cervin diskuterat frågan huruvida tjugoårig hävd kan vinnas till en avsöndrad lägenhet på grundval av en lagfart, i vilken oriktig stamfastighet angivits, en fråga som HD åtminstone i vissa fall besvarat nekande.
    Cervin utgår från ett uttalande av mig (Om fastighetsindelningen och dess betydelse s. 179), att såväl besittningen som lagfarten skola tjäna som en varning åt rätte ägaren och föranleda honom att före tidens utgång göra sin rätt gällande, en funktion som lagfarten kan fylla endast om fastigheten är rätt betecknad. Härtill anknyter Cervin (s. 388) följande uttalande: »För att kunna framställa denna åsikt, måste man uppenbarligen hysa den föreställningen, att beviljad lagfart har en publiceringseffekt (i det följande kallad p-effekt), som då skulle innebära, att beviljad (möjligen även sökt) lagfart skulle ha den verkan att envar (alternativt varje tänkbar rättsägare) härigenom fått eller fingerats få kunskap om den inskrivna förändringen i äganderätten.» Cervin vill nu undersöka i vad mån lagfarten (eller besittningen eller båda) tjänstgör eller har tjänstgjort såsom varningssignal eller möjligtvis fyller någon annan funktion i syfte att varna eller uppmärksamma rätte ägaren på förhållandet.
    Cervin går härefter igenom den svenska rättens bestämmelser om offentliggörande av fång till fast egendom för att undersöka i vad mån man med dessa bestämmelser velat nå och i verkligheten nått en »p-effekt». Han kommer (s. 395) till den slutsatsen, att nuläget kan sammanfattas sålunda: »Uppnående av p-effekt genom uppläsning är helt otänkbart med tanke på sättet att handlägga inskrivningsärenden. Några särskilda bestämmelser om publiceringsåtgärder av den typ, som ovan redogjorts för, »[dvs. avkunnande av rättens beslut eller åtminstone föredragning inför rät-

 

ten, uppläsning i kyrka, publicering i länskungörelserna] »finns icke längre. Båda de grunder, som anförts såsom stöd för åsikten, att p-effekt kan uppnås, är därmed borta.»
    Vad Cervin i verkligheten undersökt är huruvida de åtgärder, somförekommit i samband med ansökan om och beviljandet av lagfart, medfört att fastighetsförvärvet kommit till allmän kännedom. Han har däremot helt förbigått den enligt min mening avgörande synpunkten, att rättsreglerna skola vara så beskaffade att den som har intresse av att få veta hur det förhåller sig med fastighetsindelningen och äganderätten till jord skall kunna taga reda på detta.
    Den som före jordregistrets tillkomst ville bilda sig en uppfattning om vilken jord en fastighet omfattade, kunde göra detta på så sätt, att han i lagfartsboken uppsökte det rum, där fastigheten första gången antecknats såsom lagfaren, och därifrån följde serien av lagfarter fram till nuvarande ägaren. Om någon jord frånsålts fastigheten och lagfarits för köparen, skulle detta finnas anmärkt i det rum där säljarens lagfart fanns införd. Det var alltså möjligt att genom en sådan äganderättsledning fastställa, om och i vilken utsträckning efter fastighetsböckernas uppläggande jord frånskilts fastigheten genom avsöndring. Om emellertid felaktig stamfastighet angivits vid första lagfarten på en avsöndring, blev denna avsöndring införd på ett felaktigt rum i fastighetsboken och kunde därför icke upptäckas med denna metod.
    Cervin har intet att förmäla om den nu beskrivna, allmänt vedertagna metoden för fastställande av en fastighets omfång. Hans rättspolitiska diskussion angående förefintligheten av en »p-effekt» av lagfarten går därför vid sidan av problemets kärnpunkt.

 

B. Om tvesala av fast egendom.
I en uppsats i Svensk Juristtidning 1963 s. 91 behandlar Cervin den nu gällande regeln i 12 § lagfartsförordningen att vid tvesala av fast egendom den överlåtelse skall gälla, å vilken lagfart först sökes. På s. 93 kommer Cervin in på den mycket vanliga konfliktsituationen att från ett hemman skett en avsöndring, varefter hemmanet sålts vidare utan att undantag gjorts för avsöndringen. Vad Cervin yttrar härom visar enligt min mening att han missförstått den grundläggande problemställningen.
    Jag har i mitt arbete Om fastighetsindelningen och dess betydelse s. 160 på grundval av rättspraxis från senare hälften av 1800-talet formulerat regeln att om man använde beteckningen å en jordeboksenhet eller del därav, så ansågs beteckningen avse allt vad som ursprungligen hört dit, oavsett om vissa delar frånskilts genom avsöndring. Cervin åberopar detta uttalande och fortsätter: »Det skulle enligt Rodhe krävas lagfart för att avsöndringen skulle anses såsom en självständig fastighet och till stöd härför anför han de i noten citerade rättsfallen, av vilka en del angår tvesalufall. En genomläsning av dessa ger dock ett resultat, som avviker från Rodhes. — Man märker nu en markant skillnad i uppfattningen allteftersom fallen hänföra sig till tiden före eller efter ikraftträdandet av KF 1845. Så ser man t. ex. att i de rättsfall, som rör tiden före, hävdas att även en icke lagfaren avsöndring mycket väl kan betraktas såsom självständig i förhållande till stamhemmanet. — I och med införandet av KF 1845 synes uppfattningen ha svängt och lagfart har krävts för att avsöndringen

 

skulle betraktas såsom en självständig fastighet.» Härefter refererar Cervin fallen NJA 1876 s. 1 och 1878 s. 98 och förklarar att dessa fall visa att lagfart för avsöndring, gjord före ikraftträdandet av KF 1845, icke var nödvändig för att lägenheten skulle anses vara självständig gentemot hemmanet.
    Cervin har här förbisett följande. För att det överhuvud taget skulle bli tvist om prioritet mellan två fång, måste fången avse samma jord. Man måste alltså först och främst fastställa, att någon sålt samma jord till två olika köpare. Först om så är fallet kommer man fram till nästa fråga, nämligen vem som skall ha prioritet i denna situation.
    Tillämpar man det nu sagda på det fallet att ägaren av en hemmansdel först sålt en avsöndring från denna och därefter sålt hemmansdelen till en annan köpare, så måste man först avgöra, vilken jord det senare fånget omfattat. Anser man att hemmansdelens beteckning ändrat innebörd i det ögonblick avsöndringen frånsåldes, uppkommer aldrig någon tvesala, eftersom säljaren ju icke sålt avsöndringen till köparen nummer två. Om däremot hemmansdelens beteckning alltjämt omfattar även avsöndringen, har säljaren gjort sig skyldig till tvesala och det blir nödvändigt att avgöra vilken av köparna som har prioritet.
    Vad som hände 1845 var att den gamla regeln att förste köparen alltid hade företräde ersattes med en ny regel att den första lagfartsansökan gav prioritet. De båda nyssnämnda rättsfallen röra frågan om den nya prioritetsregeln skulle tillämpas då det första fånget låg före och det andra efter den nya regelns ikraftträdande. Domstolarna besvarade denna fråga nekande. Det är emellertid alldeles klart att man sett problemet som en fråga om den nya prioritetsregelns tillämpning, och därav följer att man utgått från den självklara förutsättningen att hemmansdelens beteckning omfattade även den icke lagfarna avsöndringen. Hade så ej varit fallet skulle ju ingen tvesalasituation ha uppstått. Rättsfallen visa alltså icke, lika litet som det av Cervin åberopade fallet SJA 34 s. 167, att det före ikraftträdandet av KF 1845 skulle ha rått en annan uppfattning om den tidpunkt då hemmansdelens beteckning ändrade innebörd.
    Till ytterligare stöd för sitt påstående åberopar Cervin i not 9 två otryckta domar av Svea Hovrätt från åren 1854 och 1881. Han säger om dessa: »Dessa avgöranden utvisar klart att det av förf. gjorda påståendet är riktigt och att denna uppfattning framstod såsom fullständigt naturlig.»
    I själva verket utvisa domarna ifråga icke alls vad Cervin vill lägga in i dem. Domen av år 1854 är en föregångare till NJA 1876 s. 1: den rör samma problem och löser problemet på samma sätt. Vad åter beträffar domen av år 1881 avser den ett fall då ägaren av en hemmansdel sålt dels ett område av hemmansdelen, dels hemmansdelen med uttryckligt förbehåll att området icke skulle ingå i köpet. Hemmansdelens köpare hade därefter i sin tur sålt denna utan att särskilt undantaga området. HovRn konstaterade följdriktigt, att »någon av samma säljare verkställd överlåtelse av torpet på olika köpare icke ägt rum», i följd varav 12 § lagfartsförordningen icke var tillämplig. Jfr SvJT 1919 rf. s. 49 och NJA 1940 s. 533.
    Det må emellertid påpekas, att problemet om beteckningens innebörd sattes på sin spets först i och med den nya prioritetsregelns tillkomst. Så

 

länge man tillämpade den gamla regeln att förste köparen alltid hade företräde, så var det likgiltigt om hemmansdelens beteckning omfattade den icke lagfarna avsöndringen eller icke; i båda fallen kunde avsöndringens ägare värja sitt fång, i ena fallet därför att han köpt först, i andra fallet därför att tvesala över huvud taget icke förelåg. Det är vid sådant förhållande icke att förvåna att problemet om beteckningens innebörd synes ha dykt upp i rättspraxis först efter år 1845.

 

C. Skattetal eller ägovidd?
I en uppsats i Festskrift 1964 till Olivecrona s. 82 ff. med ovanstående rubrik undersöker Cervin, med utgångspunkt från en diskussion i min avhandling Om fastighetsindelningen och dess betydelse s. 201 ff., huruvida man kan finna några klara riktlinjer i bedömningen av sådana fastighetsöverlåtelser, vid vilka överlåtelseobjektet förklarats gälla såväl ett skattetal som en viss på marken bestämd ägovidd av överlåtarens fastighet. Jag har s. 203 uttalat, att praxis icke kunnat skapa en fast tolkningsregel för denna avtalstyp utan antagit två olika tolkningsmöjligheter, mellan vilka valet ofta fått avgöras av rena tillfälligheter. Cervin anser för sin del, att vissa nyare rättsfall på området, NJA 1955 s. 8 och 1960 s. 25, innehålla så pass mycket av principiellt intresse att man borde kunna med utgångspunkt från dessa rättsfall spåra vissa tendenser i det tidigare rättsfallsmaterialet. Såsom ett resultat av undersökningen anger Cervin framförallt, att man fram till 1900-talets första år har att räkna med en presumtion för att en dylik överlåtelse avsåg skattetal, medan presumtionen numera är att överlåtelsen avsett ägovidd.
    Jag har svårt att finna att Cervin på ett tillfredsställande sätt har underbyggt denna tes.
    Cervin åberopar bland annat det grundläggande rättsfallet NJA 1936 s. 480. Han säger om detta (s. 96), att det »tydligt utsäges, att man uppställde en presumtion för arealfång». Han fortsätter: »Denna mening omfattades av ÄR (avhandlingarna från 1822 och 1847) och domen fastställdes med något annorlunda motivering av HD.» Det är riktigt att ÄR formulerade sin dom beträffande vissa fastigheter, varom i målet var fråga, med utgångspunkt från en dylik presumtion, men HD:s majoritet upptog icke presumtionen utan förklarade att dessa fastigheter »med hänsyn till upplåtelsehandlingarnas innehåll» skulle behandlas på visst sätt. Ej heller reservantens votum ger något stöd för en presumtion för att fånget avsåg ägovidd.
    Cervin har icke heller tillräckligt beaktat, att man i själva verket har att göra med tre alternativ: hemmansdel, avsöndrad lägenhet med andel i skog efter skattetal och avsöndrad lägenhet utan sådan andel. Man måste skilja mellan de fall då tvisten gäller huruvida fastigheten är hemmansdel eller avsöndrad lägenhet och de fall då tvisten gäller huruvida avsöndrad lägenhet har andel i samfällighet eller icke. Det nu diskuterade fallet synes ha gällt den senare frågan. Även om domstolarna här skulle ha ställt upp en presumtion mot att avsöndrad lägenhet har andel i samfällighet, så skulle man därav icke kunna draga någon slutsats beträffande valet mellan hemmansdel och avsöndrad lägenhet.
    Även beträffande andra av Cervin åberopade rättsfall är jag tveksam om man ur dem kan utläsa vad Cervin anser sig finna där. Detta gäller

 

SJA 24 s. 242, NT 1869 s. 431 och 1873 s. 739 samt NJA 1875 s. 81.
    Cervin delar upp sin framställning av rättsfallen under två huvudrubriker, »arealangivelse contra skattetal» och »lägesangivelse contra skattetal». Att en »arealangivelse» föreligger måste enligt vanligt språkbruk betyda att ett visst antal enheter av ett ytmått angivits.
    Jag har svårt att förstå denna indelning. Eftersom överlåtelse av en viss kvantitet av jordytan icke accepteras såsom laga fång, kan problemet om arealangivelse blott gälla huruvida den omständigheten att en köpehandling innehåller uppgift om både läge och areal skall ge ett starkare utslag till förmån för alternativet ägovidd än om köpehandlingen endast innehåller uppgift om läge. Ytterligare vill jag uttrycka min förvåning över Cervins uttalande att en arealangivelse kan ske på två sätt, »antingen så att vissa ytmått utsättes eller så att en lätt definierbar ägotrakt utpekas, varvid arealen bestämmes såsom en kvotdel av denna ägotrakt». Jag kan ej finna att det senare alternativet över huvud taget utgör någon arealangivelse.
 

Knut Rodhe