Lagrådets yttrande över jordabalksförslaget
Lagrådet1 har den 17 februari 1969 avgivit yttrande över hittills remitterade förslag till ny jordabalk, nämligen 1—7 kap. samt 13—23 kap.2
I stort sett har lagrådet inte några mer ingripande anmärkningar mot de grundläggande principer, på vilka de olika rättsinstituten bygger. I tekniskt avseende föreslås en omarbetning av åtskilliga lagrum. De sakliga erinringar lagrådet framställer avser i betydande utsträckning detaljfrågor eller spörsmål av mindre principiell räckvidd. På vissa punkter föreslår dock lagrådet inte oväsentliga sakliga ändringar i det remitterade förslaget. Lagrådets yttrande skall här kortfattat refereras i de delar, där frågor av mera allmänt intresse behandlas.
Beträffande formkravet vid köp innebär det remitterade förslaget att vittneskravet uppgivits och att kravet på skriftlig form inskränkts. För att ett giltigt köp skall föreligga fordras att köpehandlingen innehåller uppgift om den sålda egendomen och köpeskillingen samt överlåtelseförklaring av säljaren även som underskrift av såväl säljare som köpare. Därjämte skall köpevillkor av vissa slag tas in i köpehandlingen för att äga giltighet. Bland villkor som kräver skriftlig form märks utfästelse av säljaren rörande fastighetens beskaffenhet.
Enligt lagrådets mening innebär förslaget med sin modifiering av formkravet en i stort sett godtagbar lösning. I fråga om utfästelser av säljaren rörande fastighetens beskaffenhet anför lagrådet att det är stötande att på grund av ett skriftlighetskrav underkänna giltigheten av en muntlig utfästelse som kan styrkas i rättegång. Även om formkravet omfattar köpevillkor över huvud kan detta inte innebära att allt vad som muntligen avhandlas alltid skulle vara betydelselöst. Svårigheterna att skilja en utfästelse, vilken som muntlig saknar verkan, från uttalanden, vilka i andra hänseenden otvivelaktigt kan äga relevans, skulle bortfalla om skriftlighetskravet för utfästelsen togs bort. Det kan förmodas att även om utfästelser rörande fastigheters beskaffenhet ej omfattas av formkravet viktigare utfästelser dock kommer att inflyta i köpehandlingen. Detta är nämligen det bästa sättet att trygga bevisningen. Enligt lagrådets mening talar övervägande skäl i och för sig för att kravet på skriftlig form ej skall omfatta utfästelser från säljarens sida rörande fastighetens beskaffenhet. En förutsättning för att formkravet skall slopas måste enligt lagrådets mening vara att detta icke försvårar lösningen av frågan när fel i fastigheten skall anses föreligga. Denna förutsättning kan emellertid enligt lagrådets mening inte anses brista. Det remitterade förslaget bygger i denna fråga på samma princip som gällande rätt eller att säljarens ansvar för fastighetens skick och beskaffenhet är beroende av särskild utfästelse från hans sida. Säljarens ansvar utvidgas emel-
lertid genom en regel att säljaren, oavsett utfästelse, i viss utsträckning svarar för att fastigheten inte avviker från vad som kan anses utgöra normal standard. Ett uppgivande av formkravet för utfästelser leder enligt lagrådets mening till att säljarens ansvar utvidgas till att avse även omständigheter som ej kan anses innefatta utfästelser av säljaren. Har sådana omständigheter övat inflytande på kontrahenternas handlande saknas anledning bortse från dem vid bestämmande av vad köparen äger kräva i fråga om fastigheten. Tillräckliga skäl synes ej kunna andragas mot att säljaren får svara för avtalet med dess i sådan ordning bestämda innehåll. Med ett sådant betraktelsesätt framstår det som främmande att köparen skulle vid sidan av avtalet ha en direkt på lagen grundad rätt att kräva rättelse under hänvisning till normal standard. Naturligare synes vara att låta hänsynstagandet till normal standard endast vara en bland de omständigheter som är att beakta vid fixerandet av avtalets innehåll.
I fråga om panträtten innefattar det remitterade förslaget en principiellt betydelsefull nykonstruktion. I gällande rätt är fordringen det primära och panträtten uppkommer genom inskrivningsåtgärd, som avser fordringen, inteckning. Förslaget däremot innebär att genom en inskrivningsåtgärd först ett visst belopp av fastighetsvärdet utbrytes och knytes till en särskild handling, pantbrevet, varefter panträtt i fastigheten kommer till stånd genom att pantbrevet lämnas som säkerhet för en fordran.
Lagrådet påpekar att återverkningarna av nykonstruktionen är avsevärda även utanför jordabalken, särskilt i de exekutionsrättsliga reglerna. Vad som remitterats till lagrådet omfattar endast bestämmelserna i balken. Så långt nykonstruktionen av panträtten kan prövas på grundval av det remitterade förslaget, synes invändningar inte kunna riktas mot den principiella uppläggning konstruktionen innebär. Denna innefattar otvivelaktigt åtskilliga fördelar, särskilt därigenom att det nuvarande systemet med två skuldebrev beträffande samma lånebelopp — en inteckningsrevers och en omslagsrevers — sättes ur tillämpning. Å andra sidan är att beakta, att förslaget ställer ökade krav på långivaren att tillse att vidtagna åtgärder verkligen leder till att panträtt uppkommer.
När det gäller servitut har i det remitterade förslaget — liksom i det till lagrådet remitterade förslaget till ny fastighetsbildningslag — tagits upp vissa bestämmelser i syfte att hålla avtalsservituten inom ramen förrådande jord- och planpolitiska målsättningar. Avsikten är i första hand att hindra, att från fastighetsbildningssynpunkt allmänt sett olämpliga servitut tillskapas. Som servitut skall godtagas endast sådana upplåtelser som syftar till att främja ett ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen. Härutöver föreslås att avtalsservitut skall kunna upphävas eller ändras i enlighet med de i fastighetsbildningslagen för jorddelningsservit utgivna bestämmelserna.
Den principiella inställningen att avtalsservituten skall hållas inom ramen för den markpolitiska målsättningen möter inte någon erinran från lagrådets sida. Det sätt på vilket reglerna med detta syfte utformats är emellertid enligt lagrådets mening inte invändningsfritt. För ändring eller upphävande av ett avtalsservitut utan att fastighetsindelningen samtidigt ändras torde böra krävas att efter avtalets tillkomst de då rådande förhållandena ändrats så att en jämkning framstår som påkallad från allmän synpunkt. Något sådant villkor innehåller emellertid i princip inte reglerna i förslaget till fastighetsbildningslag, vilka är utformade närmast med
tanke på förrättningsservituten. Detta innebär att ett avtalsservitut, oaktatdet uppfyller de i jordabalksförslaget uppställda kraven på ett giltigt servitut, kan ändras eller upphävas utan att efter dess tillkomst någon ändring i förhållandena inträtt. Det är enligt lagrådets mening icke tillfredsställande att lagen, samtidigt som den tillerkänner giltighet åt ett avtal med visst innehåll, öppnar möjlighet för den ene kontrahenten att få avtalet ändrat eller upphävt mot den andres önskan.
Samfällighetsrätten, som är en ny typ av sakrätt, syftar, liksom servitut, till att möjliggöra samverkan mellan fastigheter. För samfällighetsrätten är utmärkande att de samverkande fastigheternas ägare förpliktas till prestationer för att åstadkomma och vidmakthålla en för fastigheterna gemensam anläggning samt att utrymme för denna tages i anspråk antingen med samfällighetsrätten som grund på någon eller några av fastigheterna eller, efter särskild upplåtelse, på utomstående fastighet.
På motsvarande sätt som vid servitut skall vissa av fastighetsbildningslagens bestämmelser tillämpas på belastning som på grund av samfällighetsavtal åvilar viss fastighet som ingår i samfälligheten. Vad lagrådet anför om upphävande och ändring av servitut äger i sina huvuddrag motsvarande giltighet i fråga om samfällighetsrätt.
De grundläggande bestämmelserna om samfällighetsrätt synes icke vara så utformade att samfälligheten får fullt tillfredsställande stadga och trygghet. Av särskild betydelse för det sakrättsliga skyddet är att samfällighetsrätten skall kunna inskrivas. I den mån samfällighetsrätt upplåtes i byggnad på ofri grund kan dock inskrivning inte ske. Om utrymme för en anläggning skall beredas på utomstående fastighet avses detta ske genom upplåtelse av servitutsrätt till förmån för de i samfälligheten deltagande fastigheterna. Till förmån för byggnad på ofri grund kan emellertid enligt förslaget inte stiftas servitut. Upplåtelsen blir därför till sin rättsliga natur oklar om i samfälligheten deltar ägare av byggnad på ofri grund vid sidan av ägare till fastighet.
Enligt förslaget skall samfällighetsavtal slutas skriftligen. Avtalet skall vara ogiltigt, om däri ej anges de för avtalet grundläggande elementen, bl. a. de fastigheter som ingår i samfälligheten och grunderna för bidragsskyldighetens fördelning mellan fastigheternas ägare. Dessa bestämmelser torde medföra att om ändring sker i kretsen av de fastigheter som deltar i samfälligheten det tidigare samfällighetsavtalet får anses förfallet och nytt avtal får träffas mellan de fastighetsägare som önskar fortsätta att samverka. Detsamma torde gälla även vid ändring av grunderna för bidragsskyldighetens fördelning. Skulle för den gemensamma anläggningen ha upplåtits servitut på utomstående fastighet, kan det bli nödvändigt att även nytt servitutsavtal träffas vid ändring i kretsen av fastigheter. När nytt samfällighets- eller servitutsavtal träffats kan rättighetens företrädesrätt vid konkurrens med andra rättigheter i fastigheterna försämras.
Förslagets svagheter, vilka inte torde kunna helt undanröjas utan att ingrepp sker i förslagets grunder, förringar samfällighetsrättens värde i rättslivet. Institutet ger knappast i alla hänseenden den säkerhet som den enskilde borde kunna påräkna. Det kan därför ifrågasättas huruvida inte övervägande skäl talar för att i de fall då gemensamhetsanläggning ej kan inrättas enligt 1966 års lag om vissa gemensamhetsanläggningar den enskilde hänvisas till att såsom hittills lösa samverkansfrågan genom avtal utan stödav särskild rättslig reglering.
Sven Larsson