Förslag till fastighetsexekution m. m.; delbetänkande av lagberedningen. Lagberedningens arbete på en ny utsökningsbalk har avkastat en rad delbetänkanden. Efter samråd med justitiedepartementet har beredningen även tagit upp reglerna om exekution i fast egendom och därmed sammanhängande regler till särskild behandling. Resultatet härav redovisas i betänkandet »Utsökningsrätt VIII» (SOU 1968:64).1
Betänkandet innehåller förslag till lag om exekutiv försäljning av fast egendom och lag om exekutiv försäljning av luftfartyg m. m. Förstnämnda förslag ansluter till det förslag till ny jordabalk som i februari 1966 remitterades till lagrådet. Vidare föreslås ändringar i bl. a. utsökningslagen, lagsökningslagen och konkurslagen. Ändringarna har i huvudsak föranletts av förslaget till nylag om exekutiv försäljning av fast egendom men går på vissa punkter därutöver.
Förslagen till lag om exekutiv försäljning av fast egendom och om exekutivförsäljning av luftfartyg m. m. är avsedda att infogas i en blivande utsökningsbalk. Beredningen har även utarbetat förslag till en ny förmånsrättsordning. Avsikten är att de förslag som framläggs genom nu förevarande betänkande skall liksom ny förmånsrättsordning träda i kraft samtidigt med nya jordabalken.
Tyngdpunkten i betänkandet om fastighetsexekution ligger i reglerna om försäljning av fast egendom, vartill i detta sammanhang även räknas tomträtt. Försäljningen skall enligt förslaget ske antingen på auktion eller under hand och ombesörjas av överexekutor. Det kan nämnas, att beredningen ämnar föreslå att överexekutorsinstitutionen skall avskaffas i en ny utsökningsbalk och att försäljningen då anförtros särskilda befattningshavare inom kronofogdeorganisationen.
Förslaget om exekutiv försäljning av fast egendom innehåller regler dels om förberedande åtgärder och behandlingen av uppkommande tvistefrågor rörande äganderätten till fastighet eller tillbehör därtill, dels om själva försäljningen. I det förra hänseendet upptar förslaget de regler som efter förslag av beredningen nyligen införts i annat sammanhang med åtskilliga kompletteringar. Reglerna om försäljning av fast egendom är redaktionellt helt omarbetade men innebär i fråga om försäljning på auktion inte några mera genomgripande nyheter i sak. Täcknings- och övertagandeprinciperna som infördes 1912 står kvar.
I terminologiskt hänseende föreslås en del nyheter. Borgenärssammanträdet har fått den korrektare benämningen bevakningssammanträde. Den missvisande termen lägsta budet har utmönstrats. Beredningen inför termen skyddsbeloppet, varmed avses sammanlagda beloppet av fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen och kostnaden för förfarandet. För försäljning erfordras i princip, att skyddsbeloppet täcks av den bjudna köpeskillingen jäm-
te övriga medel som finns att tillgå, t. ex. köpeskilling för tillbehör och behållen avkastning. Vidare kan nämnas, att enligt beredningens förslag auktion alltid skall ske i uppslag. Överexekutor skall tillse, att fastigheten inte säljs till underpris. I fråga om handpenningens storlek har beredningen anknutit till vad som är brukligt vid frivillig försäljning och föreslår, att handpenningen i regel skall utgöra en tiondel av köpeskillingen. Tid för sammanträde för köpeskillingens fördelning skall bestämmas av överexekutor efter vad som är lämpligt. Likviddagen skall också vara tillträdesdag men köparen skall kunna få ta vård om fastigheten tidigare.
Rättighet som har bättre rätt än exekutionsfordringen skall liksom f. n. utan vidare förbehållas. Beträffande övriga rättigheter föreslår beredningenregler i syfte att rättigheterna inte, såsom f. n. ofta sker, skall falla bort utan saklig grund. Överexekutor skall enligt förslaget pröva den belastning, som rättigheten utgör. Om den inte belastar fastigheten till beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättre rätt, skall rättigheten förbehållas. Återstående rättigheters bestånd skall avgöras genom budgivningen. Härvid skall fastigheten utropas först utan och sedan med förbehåll om sådan rättighet. Denna nya utropsordning avser att stimulera till budgivning också vid utrop med förbehåll för rättighet. Slutligen ges regler som underlättar för rättighetshavaren att genom betalning skydda sin rätt.
Liksom utmätt lös egendom och fastighetstillbehör enligt nyligen genomfört förslag av beredningen kan säljas under hand föreslås nu, att även själva fastigheten skall kunna säljas exekutivt under hand. Avsikten är, att man skall kunna uppnå bättre pris. Denna försäljningsform är främst avsedd för fastigheter med okomplicerade inteckningsförhållanden. Lämpliga objekt kan vara obebyggda tomter, villafastigheter och hyreshus. Särskilda regler har upptagits till förekommande av att denna försäljningsform missbrukas. I princip skall samtliga fordringar, som är förenade med förmånsrätt i fastigheten, antingen betalas kontant eller stå kvar samt rättigheter, som grundar sig på skriftlig upplåtelse, förbehållas. Det är tänkt att försäljning under hand företrädesvis skall ske med hjälp av mäklare som får sedvanligt anvode.
Reglerna om försäljning av gemensamt intecknade fastigheter har utbyggts och systematiserats. Av sättet för det gemensamma ansvarets utkrävande följer, att dessa regler inte kunnat förenklas väsentligt. Om jordabalksförslagets bestämmelser om gemensamma inteckningar genomförs, torde emellertid de komplicerade exekutiva auktionerna bli sällsynta.
När fast egendom skall säljas exekutivt under konkurs, skall konkursförvaltaren enligt förslaget anmäla i konkursen bevakade fordringar som bör beaktas vid försäljningen. Förvaltaren skall även utöva s. k. anslutningsrätt förvissa borgenärer när det är behövligt för tillvaratagande av deras rätt. Bestämmelser härom, som har sin största praktiska betydelse när det gäller löneborgenärers fordringar, har upptagits i förslaget till ändring av konkurslagen.
Beredningen ger också regler om försäljning av fast egendom, till vilken gäldenären helt eller delvis endast har villkorlig äganderätt. Bestämmelserna ansluter till nya regler om utmätning av sådan egendom som enligt beredningens förslag skall införas i utsökningslagen och har samband med jordabalksförslagets regler om panträtt i fast egendom. Även beträffande andel i fastighet som tagits i mät ger förslaget nya bestämmelser. Dessa möjliggör —i analogi med vad som gäller enligt samäganderättslagen — för sökanden,
andelens ägare eller annan delägare att dra in övriga andelar så att försäljningen kommer att omfatta hela fastigheten. Om inte hela fastigheten skall säljas, får gäldenärens rätt till andelen avyttras i den ordning som gäller försäljning av utmätt rättighet. Sådan försäljning inverkar ej på inteckningar och skriftligt upplåtna rättigheter.
Enligt gällande lag kan tvångsförvaltning anordnas av fast egendom. Detta institut som fått mycket ringa användning har slopats i beredningens förslag.
Initiativ till försäljning av fast egendom för intecknad fordran tas i regel genom lagsökning. Jordabalksförslaget föranleder, att vissa bestämmelser i lagsökningslagen måste ändras. F. n. kan inteckning fastställas till betalningur den intecknade fastigheten. Den nya panträttskonstruktionen medför, att lagsökningsförfarandet måste primärt inriktas på omslagsreversen. Därjämte bör emellertid enligt beredningen i lagsökningsmålet kunna prövas, huruvida omslagsreversen är förenad med panträtt i fast egendom, om pantsättningen skett skriftligen. Enligt beredningens förslag till ändring av utsökningslagen skall vidare lagsökningsutslag inte längre medföra s. k. utmätningsverkan. Den som fått fordran med panträtt i fast egendom fastställd till betalning får därför, liksom andra borgenärer som önskar verkställighet, vända sig till kronofogdemyndigheten och begära utmätning. Ändringen har bl. a. påkallat en särskild bestämmelse som tillåter utmätning på grund av meddelat utslag även om fastigheten bytt ägare, under förutsättning att utmätning begärs inom viss begränsad tid.
Utsökningslagens regler om fördelning av köpeskilling för såld fast egendom m. m. har förenklats och omredigerats. I samband därmed har getts nya regler om nedsättning i bank av medel som inflyter i utsökningsmål och omverkan av klander av fördelningsutslag. Reglerna om exekutionskostnader i utsökningsmål har omarbetats. Vidare har en del ändringar vidtagits i utsökningslagens regler om fullföljd av talan, huvudsakligen som en följd av de nyheter som nämnts i det föregående.
En ny reglering har på grund av jordabalksförslaget funnits behövlig beträffande utmätning av ägarhypotek. Detta måste vid behov bli tillgängligt för borgenärerna. Pantbrev medför emellertid enligt jordabalksförslaget inte i och för sig någon rätt för innehavaren. Man kan därför inte ta i mät och sälja själva pantbrevet. Enligt beredningens förslag skall utmätning av ägarhypotek antingen leda till att det pantförskrivs till utmätningsborgenären som säkerhet för dennes fordran eller också föranleda beslut om att fastighetenskall tas i anspråk. I det senare fallet skall fastigheten utbjudas till försäljning i det aktuella ärendet.
Reglerna om försäljning av luftfartyg m. m. har omarbetats på ett sätt som svarar mot beredningens förslag rörande försäljning av fast egendom, frånsett bl. a. att förslag om försäljning under hand inte framlagts beträffande luftfartyg.
J. H.