MICHAËL HERNMARCK. Löseskilling vid expropriation för tätbebyggelse. 2:a uppl. Akad. avh. Sthm 1967. Norstedts. 298 s. Kr. 46,00.

 

Första upplagan av detta arbete, som utkom 1964 (se SvJT 1966 s. 682 ff), blev mycket snart slutsåld. Med anledning härav har författaren utgivit en ny, omarbetad och utvidgad upplaga. Omarbetningen består främst i att större utrymme ägnats åt de mera principiella frågorna, vilka sammanförts till särskilda avsnitt. Dessutom har framställningen tillförts visst komparativt material. I detta skick har arbetet framlagts som gradualavhandling vid Stockholms universitet.
    Framställningen disponeras på följande sätt. Efter en inledande historisk översikt över värderingsregelns utveckling i svensk expropriationsrätt följer tre avsnitt av övervägande principiellt innehåll om lagstiftningens inverkan på tätbebyggelsevärdet, om värdebegrepp och värdekategorier samt om valet av värderingsmetod. Författaren behandlar sedan i tur och ordning de tre värderingsmetoderna: ortsprismetoden, avkastningsmetoden och kostnadsmetoden. Denna uppläggning är klar och överskådlig. Liksom i första upplagan ligger tyngdpunkten i den detaljerade behandlingen av de olika värderingsmetoderna. Författarens slutsatser är här i allmänhet väl underbyggda. Framställningen präglas av måttfullhet och gott omdöme. Som en särskild förtjänst bör framhållas att författaren utnyttjat även opublicerat rättsfallsmaterial. Härigenom blir framställningen fylligare och mer åskådlig än om författaren enbart hållit sig till det tryckta materialet. Denna del av avhandlingen vittnar också om författarens stora praktiska förtrogenhet med värderingsproblemen och den kommer säkerligen att utgöra ett värdefullt hjälpmedel för alla som i sin praktiska verksamhet konfronteras med dessa problem. Det rör sig här om en materia som eljest är tillgänglig för bara ett litet fåtal specialister. Författaren förtjänar ett oförbehållsamt erkännande för att han haft tid och kraft att genomföra detta arbete vid sidan av sin omfattande praktiska verksamhet. I det följande skall beröras några frågor, där man kan ha en annan uppfattning än författaren eller där man skulle ha önskat en mer utförlig behandling av det föreliggande problemet. De kritiska synpunkter, som därvid framkommer, må emellertid inte undanskymma arbetets obestridliga förtjänster.
    Avhandlingens titel är inte helt adekvat. Den leder tanken till att författaren avsett att avgränsa sitt ämne med hänsyn till vissa bestämda expropriationsändamål. Närmast kommer man att tänka på 1 § första stycket 16 expropriationslagen (EL). Av författarens uttalanden i texten (s. 11) framgår emellertid att ämnet avgränsats på ett annat sätt, nämligen med hänsyn till inlösningsobjektets belägenhet. Framställningen avser inlösen av fastigheter inom områden, där tätbebyggelse råder eller kan förväntas. Denna avgränsning är ändamålsenlig. Värderingsproblemen är här desamma, vare sig expropriationen sker för det ena eller andra ändamålet. En huvudfråga i avhandlingen blir därför i vad mån ersättning skall utgå för s. k. tätbebyggelsevärde och hur sådant värde skall beräknas.

    I den inledande historiska översikten över värderingsregelns utveckling i svensk expropriationsrätt redogör författaren bl. a. för den kritik, som vid olika tillfällen riktats mot värderingsregeln, och uppehåller sig särskilt vid den diskussion som föregick 1949 års ändring av 7 § EL. Enligt dess då gällande lydelse skulle löseskillingen motsvara fastighetens »fulla värde». Ändringen innebar bl. a. att ordet »fulla» borttogs ur paragrafen. Som motivering för detta anförde departementschefen, att det syntes obestridligt, att den i praxis tydliga tendensen till för höga ersättningar delvis kunde ha föranletts av den ifrågavarande formuleringen; ändringen skulle formellt markera, att överdrifterna vid värdeuppskattningen borde upphöra.¹ Författaren ställer sig nu kritisk till denna åtgärd och betvivlar att expropriationsnämnderna övervärderat inlösningsobjekten på grund av lagens föreskrift om full ersättning (s. 27). Han talar också om den »magiska rollen» hos uttrycket, som framkommer i departementschefens nyssnämnda uttalande. Kritiken synes mig överdriven. Den väsentliga frågan torde här vara om åtgärden medförde någon reell förändring av värderingsregelns innebörd. På denna punkt föreligger ingen tvekan. I motiven till ändringsförslaget underströk departementschefen, att avsikten inte var att göra avsteg från principen att fastighetens värde borde ersättas i sin helhet.² I samma riktning uttalade sig lagutskottet.³ Under sådana omständigheter saknar det betydelse att diskutera om departementschefens motivering för ändringen var bärande eller inte. I det senare fallet var åtgärden visserligen ett slag i luften men den medförde å andra sidan ingen olägenhet. När författaren i detta sammanhang säger, att någon precisering av orsakerna till påstådda överdrifter inte gjordes, stämmer detta inte med författarens tidigare framställning (s. 25). Han återger där ett uttalande av departementschefen, i vilket denne angav två orsaker till den påstådda övervärderingen, nämligen dels brister av organisatorisk art och dels frånvaron av bestämda värderingsprinciper.
    I följande avsnitt behandlar författaren de allmänna principerna i EL. I anslutning härtill berör han helt kort frågan om bevisbördans fördelning i expropriationsmål (s. 48). Med hänsyn till sin praktiska betydelse och sitt principiella intresse hade denna fråga förtjänat en mer ingående belysning. Vid löseskillingens bestämmande anses bevisbördan ligga på exproprianten.I detta hänseende skiljer sig expropriationsrätten från den allmänna skadeståndsrätten, där bevisbördan i fråga om skadans storlek i princip ligger på den skadelidande. Författaren borde ha undersökt vilka ändamålssynpunkter som motiverar denna skillnad. Mot bakgrunden härav hade det funnits anledning att diskutera, om det verkligen i alla lägen är befogat att låta bevisbördan åvila exproprianten. Kan man inte vid tillämpningen av de olika värderingsmetoderna tänka sig typsituationer, i vilka det är mer befogat att lägga denna börda på expropriaten?⁴ Författaren har på annat ställe i avhandlingen (s. 60) givit åtminstone ett exempel från rättspraxis på ett sådant fall. För att kunna bedöma bevisbörderegelns praktiska funktion är det också av stor betydelse att veta vilket beviskrav som här tillämpas. Räcker det med övervägande sannolikhet för expropriantens påstående, fordras det »fullt» bevis eller ligger beviskravet någonstans däremellan? Det kan näm-

 

¹ NJA II 1950 s. 228.

² A. st.

³ NJA II 1950 s. 240.

⁴ Jfr Engfeldt i Expropriationsteknik (1968) s. 421.

nas att lagrådet, som i sitt yttrande över 1949 års ändringar i EL uttalade sig för att bevisbördan borde åvila exproprianten, samtidigt antydde möjligheten att lätta denna börda.⁵
    Som redan nämnts är en huvudfråga i avhandlingen i vad mån vid löseskillingens bestämmande hänsyn skall tas till s. k. tätbebyggelsevärde. Sådant värde kan uppkomma på olika sätt: det kan grunda sig på i gällande plan⁶ medgiven bebyggelserätt eller på förväntningar om att tätbebyggelse vid blivande planläggning skall komma att medgivas. I litteraturen har särskilt frågan om ersättning för tätbebyggelsevärde av sistnämnda slag varit föremål för livlig diskussion.⁷ Enligt den härskande meningen, som grundar sig på vissa uttalanden av departementschefen och lagrådet under förarbetena till byggnadslagen (BL) och 1949 års ändringar i EL, skall vid expropriation av mark som ännu inte planlagts ersättning utgå för tätbebyggelsevärde, som uppkommit vid tiden för expropriationen och som markägaren kunnat tillgodogöra sig vid frivillig försäljning. Beträffande mark som vid första planläggning undantagits från bebyggande anses två olika regler gälla. Vid inlösen av gatumark, varmed jämställes mindre parker och vissa andra i tätbebyggelsen ingående områden såsom idrottsplatser o. dyl. (i fortsättningen benämnda gatumarksfallen), skall löseskillingen motsvara markens realvärde vid tiden närmast före planfastställelsen. Har marken vid denna tidpunkt haft tätbebyggelsevärde, skall detta ersättas. I övriga fall — till vilka räknas mera omfattande parkanläggningar samt friliggande specialområden såsom flygplatser, begravningsområden o. dyl. — skall uppskattningen däremot ske med ledning av markens värde vid inlösningstillfället. Härav följer att någon ersättning för tätbebyggelsevärde i princip inte skall utgå. Författaren godtar den härskande meningen såvitt gäller ännu inte planlagd mark och gatumarksfallen men ställer sig kritisk till den regel som anses gälla för övriga fall då mark undantagits från bebyggande (s. 70 ff). Av författarens argumentering synes framgå, att han vill jämställa sistnämnda fall med gatumarksfallen och sålunda anser att ett vid tiden för planfastställelsen förefintligt tätbebyggelsevärde bör ersättas även i dessa fall.
    Att tätbebyggelsevärde skall ersättas vid expropriation av ännu inte planlagd mark är ur principiell synpunkt fullt befogat. Sådan mark får visserligen enligt 5 § andra stycket BL inte användas för tätbebyggelse, men detta utesluter inte möjligheten att tätbebyggelse vid blivande planläggning kan komma att medgivas och att förväntningar härom redan före planläggningen kan komma till uttryck i en höjning av markens värde.⁸ Sker expropriationen i ett sådant fall t. ex. för militärt ändamål, kommer emellertid ett dylikt förväntningsvärde att bortfalla senast i och med expropriationsmedgivandet; det står nämligen då klart att marken inte kommer att få användas för tätbebyggelse. Att tätbebyggelsevärdet i denna situation likväl skall ersättas framgår av 8 § EL, enligt vilken vid löseskillingens bestämmande hänsyn inte skall tagas till sådan förändring i fastighetens värde, som uppstår endast till följd av expropriationsrättens beviljande eller det avsedda ändamålets genomförande. Löseskillingen skall med andra ord motsvara det

 

⁵ NJA II 1950 s. 233.

⁶ Med plan avses i det följande stadsplan, där ej annat anges.

⁷ Se härom och till det följande Egersten i Expropriationsteknik (1968) s. 137 ff och där lämnade hänvisningar.

⁸ Jfr lagrådet i prop. 131/1947 s. 366.

värde marken skulle ha haft vid den för värderingen relevanta tidpunkten— enligt huvudregeln tidpunkten för den slutliga domen i expropriationsmålet — om inte expropriationen mellankommit.⁹ Det bör kanske påpekas, att denna regel medför den till synes paradoxala effekten att det bortfallna tätbebyggelsevärdet i själva verket inte faller bort. Det är emellertid inte längre fråga om ett tätbebyggelsevärde i egentlig mening; det grundar sig nämligen inte på förväntningar om blivande tätbebyggelse utan enbart på det förhållandet att värdet enligt lagens regel skall beaktas vid löseskillingens bestämmande.
    När mark vid första planläggning undantagits från bebyggande — vare sig fråga är om gatumark eller marken avsetts för annat ändamål — måste ett före planläggningen uppkommet tätbebyggelsevärde anses ha fallit bort senast i och med planfastställelsen. Genom denna slås nämligen fast att marken inte får utnyttjas för tätbebyggelse. Jag kan därför inte hålla med författaren, när han (s. 72) betecknar detta antagande som diskutabelt. Författarens uppfattning synes här bero på att han inte skiljer mellan denna fråga och frågan om det bortfallna tätbebyggelsevärdet likväl skall ersättas. I detta sammanhang gör författaren gällande, att den härskande meningen bygger på en feltolkning av ett lagrådsuttalande under förarbetena till BL. Lagrådet yttrade bl. a. följande:

 

    Det måste också antagas, att om vid den första planläggningen marken finnes icke lämpad för tätbebyggelse, kommer en av utsikten till sådan bebyggelse föranledd värdestegring att, såsom grundad på oriktig bedömning, falla bort i och med planläggningen.¹⁰

 

    Enligt författarens tolkning åsyftar detta uttalande den situationen, att marken med hänsyn till de kriterier som anges i 9 § byggnadsstadgan inte befunnits lämpad för tätbebyggelse. Författaren förbiser emellertid, att lagrådet redan i föregående mening uttalat sig om detta fall och därvid framhållit, att någon värdestegring av angivet slag överhuvud inte borde kunna uppkomma när det var fråga om mark, som från sundhetssynpunkt eller eljest från allmän synpunkt måste antagas aldrig kunna godtagas för tätbebyggelse.¹¹ Det citerade uttalandet måste därför antagas avse det fallet att marken undantagits från tätbebyggelse, trots att den i och för sig varit lämpad härför. Det vill alltså synas som om författaren själv gjort sig skyldig till en feltolkning.
    Även om tätbebyggelsevärdet i det nu diskuterade fallet i princip måste anses bortfallet i och med planfastställelsen, återstår att besvara frågan om detta värde likväl skall beaktas vid löseskillingens bestämmande. Planfastställelsen fungerar i detta fall som ett expropriationsmedgivande. I och med planfastställelsen inträder enligt 41 § BL rätt för kommunen att lösa till sig marken; något särskilt expropriationsmedgivande erfordras inte.¹² Enligt 137 § BL skall vid inlösen av mark enligt BL de allmänna bestämmelserna i EL i tillämpliga delar lända till efterrättelse. Denna hänvisning avser även 8 § EL. En tillämpning av denna regel på det nu diskuterade fallet borde leda till att det bortfallna tätbebyggelsevärdet skall ersättas. 8 § EL kolliderar emellertid här med en annan regel. Av 5 § andra stycket BL anses in-

 

⁹ Se NJA II 1918 s. 156.

¹⁰ Prop. 131/1947 s. 367.

¹¹ A. prop. s. 366.

¹² Bexelius m. fl., Byggnadslagstiftningen. 4 uppl. (1964) s. 166.

direkt framgå att markägare inte kan göra anspråk på ersättning på den grund att han vid första planläggning hindras att utnyttja sin mark för tätbebyggelse.¹³ Den värdeminskning som marken i detta fall undergår till följd av planläggningen är markägaren sålunda skyldig att tåla. En konsekvens härav är att ersättning för sådan värdeminskning inte heller kan utgå vid expropriation. Det genom planfastställelsen bortfallna tätbebyggelsevärdet skall följaktligen inte beaktas vid löseskillingens bestämmande. Detta bör i princip gälla vare sig marken avsatts till gata eller av annat skäl undantagits från bebyggande.
    Slutsatsen av detta resonemang synes överensstämma med det resultat, till vilket man kommer vid en närmare undersökning av BL:s förarbeten. 21 och 48 §§ BL innehåller regler om kommunens skyldighet att lösa mark, som enligt fastställd generalplan respektive stadsplan skall användas för annat ändamål än enskilt bebyggande. Sådan lösningsskyldighet inträder, om markens ägare till följd av planbestämmelsen kan nyttja marken allenast på sätt som står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde. När man skall bedöma om lösningsskyldighet föreligger, skall man alltså utgåfrån markens »tidigare värde». Vid första planläggning uppkommer härfrågan om man i detta värde skall inräkna ett före planläggningen uppkommet tätbebyggelsevärde. I motiven till 21 § säger departementschefen uttryckligen, att sådant värde som hänför sig till markens eventuella användning för tätbebyggelse inte får läggas till grund för bedömande av uppkommen fråga om lösningsskyldighet. Som motivering anföres att markägaren före planläggningen saknar rätt att exploatera sin mark för tätbebyggelse och att denna begränsning i exploateringsrätten bör beaktas vid bestämmande av markens värde.¹⁴ Denna motivering torde dock inte längre vara bindande, då den vilar på den av lagrådet starkt kritiserade uppfattningen att 5 § andra stycket BL indirekt gåve uttryck för regeln att tätbebyggelsevärde ej skulle få uppkomma i avseende å annan mark än sådan, som vid planläggning prövats lämpad för ändamålet.¹⁵ Departementschefen framhåller emellertid också, att lösningsskyldighet ej bör anses föreligga så länge marken utan hinder av det med planfastställelsen förbundna byggnadsförbudet kan utnyttjas på samma sätt som förut eller på något annat sätt som i skälig grad tillgodoser ägarens ekonomiska intresse.¹⁶ Av denna princip, till vilken lagrådet anslutit sig,¹⁷ torde följa att ett eventuellt tätbebyggelsevärde inte skall inräknas i markens »tidigare värde». Sker detta kan nämligen lösningsskyldighet tänkas inträda, trots att marken alltjämt kan användas på samma sätt som tidigare. Departementschefens ståndpunkt kan också motiveras med den förut omnämnda regeln att markägaren inte kan kräva ersättning på den grund att han vid första planläggning hindras att utnyttja sin mark för tätbebyggelse. Föreligger lösningsplikt enligt 21 §, skall löseskillingen motsvara markens »tidigare värde». Om i detta inräknas ett eventuellt tätbebyggelsevärde, kommer markägaren att få ersättning för bebyggelsehindret, vilket strider mot den nyssnämnda regeln. Vad nu sagts beträffande 21 § måste också gälla vid tillämpning av 48 §. Att bebyggelse-

 

¹³ Prop. 131/1947 s. 157.

¹⁴ A. prop. s. 178.

¹⁵ A. prop. s. 366 f.

¹⁶ A. prop. s. 178 f.

¹⁷ A. prop. s. 367 f.

hindret i ena fallet beror på generalplan och i andra fallet på stadsplan kan inte göra någon skillnad. Samma regel måste då också gälla vid inlösen enligt 41 § BL. Löseskillingen kan rimligtvis inte bli större i sådana fall då kommunen har rätt men inte plikt att lösa marken. 21 och 48 §§ gör ingen skillnad mellan gatumarksfallen och övriga fall då mark undantagits från bebyggande. Av motiven till 41 § framgår också att meningen varit att samma värderingsregel skulle tillämpas i båda fallen.¹⁸ Sammanfattningsvis kan alltså konstateras att rättsläget omedelbart efter BL:s ikraftträdande innebar, dels att löseskillingen i de nu diskuterade fallen skulle bestämmas utan hänsynstagande till ett före planläggningen uppkommet tätbebyggelsevärde, dels att någon skillnad i detta hänseende inte skulle göras mellan gatumarksfallen och övriga fall.
    När den härskande meningen för gällande rätts del kommer till ett annat resultat beträffande gatumarksfallen, grundar sig detta på ett uttalande som departementschefen gjorde under förarbetena till 1949 års ändringar i EL. I detta uttalande¹⁹ utgick departementschefen från huvudregeln att värderingen av planlagd mark borde ske med utgångspunkt från den rätt till utnyttjande som var medgiven i gällande plan. Då fråga var om mark för gata eller annan allmän plats måste dock vissa modifikationer göras i denna huvudregel. Härom yttrade departementschefen:

 

    Det synes till en början vara klart att i det ögonblick, då plan första gången lägges över ett område, marken därinom i allmänhet måste anses ha samma värde, vare sig den enligt planen kommer att användas för enskilt bebyggande eller för nyssnämnda allmänna ändamål. Sedan planen fastställts, kan väl kvartersmarken stiga i värde mer än som redan skett, men efter byggnadslagens ikraftträdande saknas uppenbarligen grund för att jämväl mark som är avsedd till exempelvis gata skall undergå en liknande värdestegring. Då gatumark eller annan dylik mark löses, bör därför ersättningen, med tillämpning av de av mig förordade principerna för värdering av fastighet vid expropriation, bestämmas till markens värde närmast före planfastställelsen och en högre värdesättning ifrågakomma endast i den mån övergångsbestämmelserna i 162 § byggnadslagen medge det.

 

    Beträffande annan mark som undantagits från bebyggande yttrade departementschefen:

 

    Vad nu sagts i fråga om mark för gata eller annan allmän plats är icke i samma mån tillämpligt beträffande mark som eljest tages i anspråk för annat än enskilt bebyggande. Värderingen av mark, avsedd för en mera omfattande parkanläggning, bör sålunda ske i nära anslutning till huvudregeln, att utnyttjanderätten skall bedömas efter gällande plan. Än mindre bör en avvikelse därifrån medgivas, när det gäller helt friliggande områden, såsom flygplatser, begravningsområden o. d.

 

    Departementschefen berör inte uttryckligen frågan i vad mån ett före planläggningen uppkommet tätbebyggelsevärde skall ersättas. Av den distinktion, som han gör mellan de båda kategorierna av mark, torde emellertid följa att sådant värde skall ersättas i gatumarksfallen men däremot inte i övriga fall. Ehuru departementschefen med det återgivna uttalandet säger sig »närmare utveckla» den ståndpunkt som han tidigare intagit under förarbetena till BL, är det tydligen för gatumarksfallens vidkommande fråga om en ändrad ståndpunkt. Någon motivering för att tätbebyggelsevärdet skall ersättas i gatumarksfallen men inte i övriga fall lämnas inte; departe-

 

¹⁸ A. prop. s. 209.

¹⁹ NJA II 1950 s. 229 f.

mentschefen framhåller endast att värdet på gatumarken inte kan stiga efter planfastställelsen. Möjligt är att departementschefens ställningstagande påverkats av den reservation till markutredningens betänkande, som återges i propositionen²⁰ och till vilken ett flertal remissinstanser anslutit sig. Men alldeles oavsett motiven till den ändrade ståndpunkten kan ifrågasättas, om departementschefens uttalande i och för sig varit tillräckligt för att förändra det genom BL:s ikraftträdande uppkomna rättsläget. Det bör framförallt observeras, att departementschefens ståndpunkt leder till vissa svårigheter vid tillämpningen av 48 § BL. Genomför man i detta fall den av departementschefen förordade distinktionen mellan gatumarksfallen och övriga fall, hamnar man i den ur lagtolkningssynpunkt anmärkningsvärda situationen att markens »tidigare värde» tolkas på ett sätt i gatumarksfallen och på ett annat sätt i övriga fall. Söker man å andra sidan undvika denna svårighet genom att inte bara i gatumarksfallen utan också i övriga fall beakta ett före planläggningen uppkommet tätbebyggelsevärde, kan detta medföra attkommunens lösningsplikt utvidgas utöver vad som vid BL:s tillkomst förutsattes skola gälla. Departementschefens ståndpunkt synes inte heller ha godtagits av lagrådet. Efter att ha uttalat bl. a. att planer kunde utsläcka eller nedbringa ett förut existerande bebyggelsevärde och att denna faktiska verkan av planlagstiftningen naturligtvis bleve att beakta vid expropriation, om ersättningen därvid skulle bestämmas till verkliga värdet, framhöll lagrådet beträffande gatumark och annan mark, som enligt plan ej finge bebyggas, att »dylik» mark, liksom all annan, borde vid expropriation uppskattas till sitt verkliga värde vid tiden för expropriationen, oavsett orsakerna till att värdet blivit vad det var.²¹ Som synes gör lagrådet här ingen skillnad mellan gatumarksfallen och övriga fall då mark undantagits från bebyggande.²²
    Av det föregående torde ha framgått att förarbetena till BL och 1949 års ändringar i EL i vart fall inte ger något stöd åt författarens uppfattning, i den mån den avviker från den härskande meningen. Inte heller rättspraxis synes stödja denna uppfattning.²³ En annan fråga är i vilken utsträckning man av rättspolitiska skäl bör frångå principen att ersättning inte skall utgå för ett vid första planläggning bortfallet tätbebyggelsevärde. En tänkbar lösning kan här vara att medge ersättning i sådana fall då markens värde efter planfastställelsen står i uppenbart missförhållande till dess tidigare värde, däri inberäknat det genom planläggningen bortfallna tätbebyggelsevärdet, men utesluta ersättning i andra fall. Det skulle föra för långt att här utveckla skälen för en sådan lösning.
    Enligt 7 § EL skall löseskillingen motsvara fastighetens värde med hänsyn särskilt till ortens pris och fastighetens avkastning. Här anvisas i första hand två värderingsmetoder: ortsprismetoden och avkastningsmetoden. I praktiken ställs domstolarna ofta inför frågan vilken av dessa metoder som skall tillämpas i det konkreta fallet. I det avsnitt, som handlar om valet av värderingsmetod, behandlar författaren denna fråga under rubriken »Preferensregeln» (s. 125 ff). Författaren gör här gällande, att en »preferens» för

 

²⁰ Prop. 184/1949 s. 178 ff.

²¹ NJA II 1950 s. 238 f.

²² Den härskande meningen betr. gatumarksfallen har dock sedermera accepterats i rättspraxis, se NJA 1956 s. 603.

²³ Se förf:s egen framställning s. 78 ff.

ortsprismetoden kommit till uttryck i förarbetena till 1949 års ändring av 7 § EL. Framställningen i detta avsnitt förefaller mig oklar. Denna oklarhet torde bero på att författaren använder termen »preferensregeln» utan att närmare precisera innehållet i den regel som avses med denna term. Det är också oklart vad författaren menar med »företräde» respektive »preferens» för ortsprismetoden. För att klarlägga problemet är det nödvändigt att precisera frågeställningen. Frågan gäller här hur man skall träffa ett val mellan de båda värderingsmetoderna. För att det skall bli fråga om ett val måste emellertid två förutsättningar vara uppfyllda, nämligen dels att båda metoderna i det konkreta fallet är möjliga att tillämpa, dels att metoderna varför sig leder till olika värden. Kan bara den ena metoden tillämpas eller leder metoderna till samma värde, behöver något val inte träffas och frågan om företräde för den ena eller andra metoden uppkommer inte. Föreligger däremot en valsituation, har man behov av en regel som ger anvisning om hur valet skall ske. Man kan här tänka sig bl. a. följande alternativ:
    1. Man har att välja den metod, som i det konkreta fallet leder till det säkraste resultatet. Denna regel ger i och för sig inget företräde åt ortsprismetoden. Detta hindrar emellertid inte att en tillämpning av regeln kan ge det utslaget att ortsprismetoden blir avgörande i det övervägande antalet fall.
    2. Man uppställer en presumtion för att ortsprismetoden är den tillförlitligaste och därför skall tillämpas, såvida inte omständigheterna i det konkreta fallet föranleder annat. Denna regel ger ett visst företräde åt ortsprismetoden.
    3. Man ger absolut företräde åt ortsprismetoden. Detta innebär, att avkastningsmetoden får tillämpas endast om ortsprismetoden i det konkreta fallet inte är möjlig att tillämpa. (Jämför den tyska regel som författaren omnämner s. 127 mitten.)
    Det är som nämnts oklart vad författaren menar med »preferensregeln». Måhända kan man av vissa formuleringar²⁴ dra slutsatsen, att han inte avsett något annat än att förarbetena — enligt författarens tolkning — ger uttryck för tanken att ortens pris skulle utgöra en säkrare värderingsgrund än fastighetens avkastning. I varje fall torde man med ledning av departementschefens uttalanden under förarbetena²⁵ knappast komma längre än till en regel närmast motsvarande alternativ 1 ovan. Under sådana omständigheter är det emellertid inte fullt adekvat att använda termen »preferensregeln» eller att tala om »preferens» för ortsprismetoden.
    Vid tillämpning av ortsprismetoden måste man från det av parterna åberopade ortsprismaterialet sålla bort sådana försäljningar som av olika anledningar inte är representativa. Hur långt denna hopkrympning av ortsprismaterialet skall drivas är — såsom författaren påpekar (s. 210) — en fråga som får besvaras från fall till fall, eftersom svaret beror på materialets egenbeskaffenhet. Författaren framhåller emellertid också, att om man godtar ett mycket begränsat antal fall, nalkas man automatiskt den situation, då det kan antas att ett ortspris inte längre kan påvisas och värderingen måste då ske efter andra grunder. Författaren fäster här uppmärksamheten på ett väsentligt problem: vid vilken punkt passerar man den gräns då jämförelsematerialet är så litet, att ortsprismetoden inte längre kan tillämpas? Tyvärr

 

²⁴ Se särskilt s. 126.

²⁵ NJA II 1950 s. 225 ff.

 

14—703005. Svensk Juristtidning 1970

gör författaren inget försök att närmare belysa detta problem vare sig från teoretiska utgångspunkter eller med hjälp av rättsfallsmaterialet. Det bör understrykas, att om domstolarna accepterar ett mindre jämförelsematerial än som på teoretiska grunder kan anses försvarligt, så fordrar detta en särskild juridisk motivering. Godtar man ett mycket litet jämförelsematerial,uppkommer också ett annat spörsmål, nämligen om man — såsom författaren synes förorda — från detta begränsade material skall framräkna någon form av genomsnittspris, som därefter överföres på inlösningsobjektet.²⁶Man kan fråga sig om inte osäkerheten i detta fall är så stor, att löseskillingen bör bestämmas med ledning av den högsta av de köpeskillingar som erlagts för jämförelseobjekten, givetvis under förutsättning att dessa är fullt jämförliga med inlösningsobjektet. Ett sådant förfaringssätt skulle kunna motiveras med principen att ovisshet rörande rätta värdet inte bör gå utöver expropriaten. Det kan i detta sammanhang erinras om att enligt 1866 års expropriationsförordning skulle uppskattningen ske efter vad jord eller lägenhet av lika beskaffenhet och godhet i orten högst gällde. Denna regel blev på sin tid kritiserad, men fråga är om den inte har sitt berättigande i sådana fall, då det jämförelsematerial som står till buds är mycket litet.
Göran Almgren