Ett par frågor rörande hyrestid och uppsägning

 

I samband med att det 1968 infördes åtskilliga nya regler i 3 kap. i 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom (hyreslagen) genomgick bl. a. även bestämmelserna om hyrestid och uppsägning viss omarbetning. Den som sysslar med hyresrättsliga frågor har ibland anledning att fråga sig om inte dessa regler i vissa avseenden kunde ha utformats något klarare. Nedan skall upptagas ett par fall som inte sällan vållar tveksamhet.

 

 

Tolkningen av 6 § andra stycket
I vissa lagrum tillerkännes hyresvärd eller hyresgäst en rätt att frånträda avtalet. Hyreslagens 6 § innehåller bestämmelser om till vilken tid avtalet under sådana omständigheter kan bringas att upphöra. I paragrafens första stycke anges de fall då avtalet kan sägas upp till omedelbart upphörande. Någon oklarhet om innebörden av detta stycke torde inte föreligga. Däremot kan viss tveksamhet råda om innebörden av 6 § andra stycket, som lyder på följande sätt: "Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla."
    Under 6 § andra stycket faller, förutom en del sällan förekommande fall, dels hyresvärds uppsägningsrätt enligt 28 §, då av hyresgäst ställd säkerhet för hyresavtalets fullgörande försämrats och hyresgästen inte på anfordran ställt ny säkerhet, med vilken hyresvärden skäligen kan åtnöjas, dels konkursbos rätt enligt 31 § att uppsäga hyresavtalet, då hyresgästen försatts i konkurs och dels hyresgästs uppsägningsrätt enligt 32 §, då hyresvärden utan skälig anledning vägrat samtycke till överlåtelse av hyresrätten eller inte lämnat hyresgästen besked inom tre veckor efter det att samtycke begärts.
    Bortser man från uppsägningar som sker innan hyresgästen tillträtt lägenheten hänvisar 6 § andra stycket alltså till 3 § andra stycket och 4 § andra stycket beträffande uppsägningstid och tid för avtalets upphörande. Bestämmelserna i nämnda lagrum skall äga motsvarande tillämpning, "om ej annat föreskrivits". Orden "om ej annat föreskrivits" syftar inte på vad parterna kan ha avtalat om nu ifrågavarande tidsfrister utan på vad som kan ha föreskrivits i särskilda lagrum i hyreslagen. (En sådan föreskrift återfinnes exempelvis i 5 § andra stycket, enligt vilket dödsbo tillerkännes en uppsägningsrätt som skall utövas inom en månad från dödsfallet.)
    3 § andra stycket behandlar avtal med bestämd hyrestid och stadgar att, om avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång, ej innehåller bestämmelser om uppsägningstid, uppsägning skall ske senast inom

 

vissa tidsfrister, vilkas längd beror på hyrestidens längd. Om hyrestiden exempelvis är längre än sex månader men längst ett år, skall uppsägning ske senast tre månader i förväg; är hyrestiden längre än fem år, skall avtalet uppsägas senast ett år i förväg. I 4 § andra stycket ges regler för sådana fall då hyrestiden inte är bestämd och uppsägningstid inte avtalats.
    Att dessa regler om uppsägningstid och tid för hyresavtalets upphörande enligt 6 § andra stycket skall "äga motsvarande tillämpning" har vållat en del tolkningssvårigheter. Ett praktiskt exempel må åskådliggöra frågeställningen. Antag att ett hyresavtal för en lägenhet löper per år med hyrestiden 1 oktober—30 september och på villkor att avtalet förlänges för ett år i taget om uppsägning inte sker sex månader före den avtalade hyrestidens utgång. Antag vidare att hyresgästen, som tillträtt lägenheten, den 15 juli 1971 begär att få överlåta hyresrätten och att hyresvärden vägrar samtycke eller inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes. Hyresgästen får då enligt 32 § andra stycket rätt att uppsäga hyresavtalet, och frågan gäller till vilken tid hyresförhållandet kan uppsägas.
    Enligt 6 § andra stycket skall i detta fall — eftersom hyrestiden anses bestämd — bestämmelserna i 3 § andra stycket om uppsägningstid och tid för avtalets upphörande äga motsvarande tillämpning. Redan här stöter man på ett problem därigenom att bestämmelserna i 3 § andra stycket om uppsägningstid enligt klara ordalag endast gäller om hyresavtalet saknar bestämmelser härom. Innehåller avtalet bestämmelser om uppsägningstid skall dessa gälla. Det har på grund härav hävdats att, om hyresavtalet upptar en avtalad uppsägningstid, denna skulle gälla vid tillämpningen avnämnda lagrum. En sådan tolkning förefaller emellertid föga rimlig. I exemplet ovan skulle det innebära att hyresgästen tillerkändes rätt att säga upp avtalet till den 30 september 1972. Denna tolkning skulle alltså innebära att lagrummet för de vanligaste hyresavtalen inte skulle utsäga mera än att avtalet fick uppsägas i enlighet med hyreskontraktets bestämmelser. Den speciella rätt att frånträda avtalet som tillerkänts part skulle alltså i normalfallet inte vara någonting värd. Man måste därför utgå ifrån att någonting annat åsyftats. Eftersom hänvisningen i 6 § andra stycket inte sker till 3 § andra stycket i dess helhet utan till de bestämmelser om uppsägningstid och tid för avtalets upphörande som intagits i stycket förefaller också den här avvisade tolkningen något pressad. Visst stöd för den kan möjligen hämtas i Stark, Handbok i hyreslagsfrågor. Det uttalas där i kommentaren till 6 § (s. 69) att hyresavtal enligt hyreslagens bestämmelser i vissa situationer kan upphöra i förtid. Fortsättningsvis heter det: "I vissa av dessa upphör avtalet genast, men i andra fall gäller de uppsägningstider som skulle ha tillämpats om avtalet uppsagts i vanlig ordning". Innebörden av uttalandet är kanske inte helt klar. Att ett hyresavtal uppsäges i "vanlig ordning" lär väl dock innebära att det uppsäges med iakttagande av kontraktsenlig uppsägningstid till den i kontraktet angivna fardagen. Häremot kan ställas Walin (Allmänna hyreslagen, 5:e uppl. s. 43) som uttalar att avtalet då hyresgästen tillträtt lägenheten inte får bringas till upphörande "lika brådstörtat" som då tillträde inte skett utan att medkontrahenten då äger åtnjuta "viss uppsägningstid", vilken bestämts genom hänvisning till bl. a. 3 § andra stycket. Det förefaller av ordalagen som om Walin utgått ifrån att en legal uppsägningsfrist skall ersätta den avtalade.
    Det skulle möjligen kunna hävdas att en avtalad uppsägningstids längd

 

skulle tillerkännas betydelse i dessa fall på det sättet att, om uppsägningstiden exempelvis var bestämd till fyra månader före hyrestidens utgång, avtalet kunde bringas att upphöra till den dag som infaller fyra månader efter uppsägning. Lagen skulle med andra ord inta den ståndpunkten att den mellan parterna avtalade uppsägningstiden var ett mått på den tidrymd som de själva ansåg lämplig för en avveckling av hyresförhållandet och att den tiden borde tillämpas också vid ett förtida upphörande av avtalet. Även denna tolkning lär väl emellertid falla på att avsikten med lagreglerna måste vara att de legala uppsägningstiderna skall tillämpas i sådana fall då särskild uppsägningsrätt tillerkänts part.
    Den enda tolkning som återstår synes alltså vara att de tider som nämnts i 3 § andra stycket under 1—7 skall tillämpas för tidsbestämda avtal, oavsett vad avtalet innehåller beträffande uppsägningstid och tid för avtalets upphörande, och att motsvarande gäller beträffande tidsobestämda hyresavtal enligt 4 § andra stycket. En sådan tolkning synes också bäst överensstämma med tidigare gällande rätt, vars motsvarande bestämmelser återfanns i förutvarande hyreslagens 5 och 37 §§.
    Tredje stycket i sistnämnda lagrum motsvarade sålunda nuvarande 6 § andra stycket och föreskrev att lägenhet i nu berörda situationer skulle avträdas "å tid som i 5 § är stadgad för varje särskilt fall", och förutvarande 5 § stadgade att, om ej viss uppsägningstid avtalats, lägenheten skulle avträdas vid vissa tidpunkter beroende på den tid för vilken hyran beräknats. För de vanliga årsavtalen gällde att de var uppsägbara till den fardag (1/4 eller 1/10) som inträffade näst efter tre månader från uppsägningen. Det torde i den praktiska tillämpningen av dessa regler aldrig ha rått någon tvekan om att de i lagrummet uppräknade legala uppsägnings- och upphörandetiderna bröt de avtalade, när uppsägning skedde med stöd av förutvarande 37 § tredje stycket. Det må dock framhållas att reglerna i förutvarande lagstiftning obestridligen var klarare genom hänvisningen till tid som stadgats "för varje särskilt fall" och framför allt därigenom att tiderna för avtalets upphörande var fixerade, antingen till fardag eller till viss tid efter uppsägning. Samma klarhet kan inte anses råda beträffande utformningen av nuvarande bestämmelser.
    Om vi återgår till det praktiska exemplet ovan och utgår ifrån att den legala och inte den avtalade uppsägningsfristen skall gälla, skulle hyresgästen enligt 3 § andra stycket 5 ha en uppsägningstid av tre månader. En förnuftig tolkning måste innebära att avtalet exempelvis den 15 juli 1971 kan uppsägas till den 15 oktober samma år. Man skulle m. a. o. utgå ifrån att lagrummet stadgade att avtalet kunde bringas att upphöra tre månader efter uppsägning.
    Det kan emellertid invändas att en sådan tolkning är övermåttan djärv av den anledningen att uppsägningen enligt lagtexten skall ske "senast tre månader i förväg" och att orden "i förväg" i själva verket syftar på den avtalade hyrestidens utgång. Invändningen skulle i och för sig vara riktig om det gällt en direkt tillämpning av 3 § andra stycket. Bestämmelserna i detta lagrum avser ju i första hand att ge legala uppsägningstider i sådana fall då hyrestiden är bestämd men parterna av någon anledning inte överenskommit om uppsägningstid. Orden "i förväg" betyder alltså utan tvekan i normalfallet eller vid en direkt tillämpning av lagrummet "före hyrestidens utgång".

 

    Det sagda innebär alltså att man får följande valmöjlighet. Antingen får man tolka orden "i förväg" på ett sätt när man tillämpar 3 § andra stycket direkt och ge dem betydelsen "före hyrestidens utgång" och på ett annat sätt när man tillämpar lagrummet efter hänvisning från 6 § andra stycket och ge dem betydelsen "efter uppsägning" eller också får man tolka orden på samma sätt i bägge fallen, varvid de måste ges betydelsen "före hyrestidens utgång", som är den primära innebörden. Väljer man det sistnämnda alternativet blir de bestämmelser som tillerkänner part rätt att frånträda avtalet i nu berörda fall tämligen verkningslösa. I vårt exempel bleve effekten endast att uppsägningstiden förkortades till tre i stället för sex månader; uppsägning skulle inte kunna ske till tidigare dag än den 30 september 1972. Eftersom man får utgå ifrån att lagstiftaren verkligen avsett att avtalen skall kunna frånträdas i förtid måste man välja det förstnämnda alternativet.
    I det praktiska handhavandet av dessa bestämmelser bör man alltså först göra klart för sig vilken den avtalade hyrestiden är för att därigenom kunna fastställa den legala uppsägningstiden. Därefter bortser man från hyrestiden och säger upp avtalet till upphörande vid den legala tidsfristens utgång.
    Motsvarande svårigheter uppstår inte vid tillämpningen av 4 § andra stycket avseende tidsobestämda avtal. Här har man nämligen bibehållit den förutvarande lagstiftningens teknik. Avtalen kan sålunda bringas att upphöra antingen en månad efter uppsägning eller den fardag som infaller näst efter tre månader från uppsägning.
    Det må tillfogas att nu berörda frågor lagtekniskt bättre överensstämde med förutvarande rätt i de båda kommittébetänkanden som föregick 1968 års lagstiftning. Hyreslagskommittén hade sålunda i sitt förslag (SOU 1961: 47) uttryckligen bibehållit upphörandetiderna till fardag som inträffar näst efter tre månader från uppsägningen och till viss tid efter uppsägningen (5 § i förslaget) och i hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande (SOU 1966: 14) var upphörandetiderna genomgående bestämda till tid efter uppsägning (3 § i förslaget). Dessutom hade båda förslagen bibehållit den förutvarande hänvisningen om att avtalen skulle upphöra vid tid som föreskrivits "för varje särskilt fall" (41 § resp. 4 § i förslagen). Först i propositionen (prop. 1968: 91 Bih. A) tillkom den nuvarande utformningen av bestämmelserna. Det kan vara värt att notera att det i propositionen uttalas (s. 206) att den nya 6 § "stämmer överens med gällande rätt så när som på vissa smärre ändringar av formell natur". På grundval av lagrådets yttrande och förslag till omformuleringar av 3 och 4 §§ kom ytterligare justeringar till stånd, dock utan att någon ändring i sak i detta hänseende gjordes. Uttalandet i propositionen bör kanske också kunna åberopas till stöd för den tolkning som ovan förordats.

 

 

Fristen för meddelande enligt 49 § hyreslagen
Enligt 49 § hyreslagen åligger det hyresvärden att vid tvist om förlängning av hyresavtalet tillställa hyresgästen ett särskilt meddelande. Detta skall vara skriftligt och innehålla en upplysning till hyresgästen om att denne, därest han inte går med på att flytta, har att inom tre veckor från det han fick del av meddelandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Meddelandet, som kan sägas utgöra utgångspunkten för proceduren i besittnings-

 

skyddsmål, skall delges i den ordning som enligt 8 § gäller för uppsägning med det undantaget att s. k. surrogatdelgivning inte godkännes.
    Det har i lagen inte föreskrivits någon frist, inom vilken detta meddelande skall lämnas. När det gäller uppsägning är huvudregeln att vad parterna avtalat om uppsägningstid är gällande. Om ingenting är avtalat ges som ovan nämnts i 3 och 4 §§ bestämmelser om s. k. legala uppsägningstider. Eftersom meddelandet kan sägas utgöra ett komplement till uppsägningen och detta enligt 49 § skall "lämnas i den ordning som enligt 8 § gäller för uppsägning" kan det kanske göras gällande att fristen bör följa uppsägningstiderna, d. v. s. att meddelandet måste delges hyresgästen före uppsägningstidens utgång (jfr SvJT 1962 rf s. 77). Så lär man dock inte böra tolka lagen.
    Frågan beröres i viss mån i propositionen (prop. 1968: 91 Bih. A) dock utan att något större mått av klarhet skapas. Det uttalas sålunda (s. 232) att det system som av hyreslagstiftningssakunniga lagts fram för besittningsskyddsprocedurens inledande inte kunde förordas. De sakkunniga hade föreslagit att meddelandet alltid skulle inflyta i uppsägningshandlingen och att uppsägningen skulle sakna verkan om den inte innehöll ett sådant meddelande. Som skäl för förslaget åberopades bl. a. att tvistefrågorna med en sådan ordning snabbt kunde bringas under myndighets prövning. Departementschefen anförde emellertid i propositionen följande (s. 232): "De sakkunnigas förslag har enligt min mening flera olägenheter. Förslaget leder till att hyresgästen regelmässigt måste väcka talan hos myndighet i besittningsskyddsfrågan, trots att det kanske står klart att hyresvärden önskar förhandla enbart om hyresvillkoren men uppsäger avtalet för att hindra att detta förlängs. Enligt min mening är det önskvärt att enskilda förhandlingar skall kunna föras mellan parterna även efter uppsägningen utan att tvisten behöver dras inför hyresnämnden. F. ö. bör understrykas att det i första hand är hyresvärden som har anledning att påskynda besittningsskyddsproceduren."
    I det citerade stycket anges visserligen inte mer än att meddelandet kan komma senare än uppsägningen; huruvida det kan lämnas även efter uppsägningstidens utgång beröres inte. Ordalagen i den sista meningen i citatet tyder dock på att man haft en sådan uppfattning i tankarna. Klarare besked torde emellertid erhållas av följande.
    Den lösning som valdes i fråga om uppsägning och meddelande var den som hyreslagskommittén föreslagit (jfr ovannämnda prop. Bih. A s. 232 och 46 § i hyreslagskommitténs förslag, SOU 1961: 47). Hyreslagskommittén anger i sitt förslag att meddelandet kan lämnas i separat handling efter uppsägningen och fortsätter (SOU 1961: 47 s. 201): "Någon särskild tid, inom vilken meddelandet skall lämnas, har icke stadgats. Det har ansetts ligga i hyresvärdens eget intresse att icke dröja med meddelandet alltför länge, eftersom hyresgästen är berättigad att utan hinder av hyrestidens utgång kvarsitta i lägenheten, så länge optionsproceduren pågår. Om hyresvärden icke lämnat meddelandet vare sig under hyrestiden eller inom en månad från dess utgång och hyresgästen alltjämt kvarsitter i lägenheten, kan dock påföljden bliva, att det gamla avtalet anses förlängt på obestämd tid (6 §). Härför kräves emellertid ytterligare, att fråga är om avtal, som slutits för bestämd tid, samt att hyresvärden ej heller i annan form under månaden närmast efter hyrestidens utgång anmodat hyresgästen att flytta."

 

    Här uttalas alltså klart att meddelandet inte behöver delges med iakttagande av uppsägningstiden och att det t. o. m. kan lämnas efter hyrestidens utgång. Härvidlag överensstämmer kommitténs uppfattning med vad som ansetts gälla beträffande avflyttningsmeddelande enligt 7 § hyresregleringslagen och 4 § besittningsskyddslagen. (Beträffande hyresregleringspraxis se exempelvis Statens hyresråds beslut den 3/2 1959, 8 D 970). Beträffande meddelandet enligt 4 § i besittningsskyddslagen (Lag 7/12 1956 om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal) utsades det direkt i förarbetena (SOU 1955: 46 s. 12) : "Intet hindrar, att sådant meddelande lämnas först efter hyrestidens utgång."
    Med hänsyn till det nu anförda — särskilt hyreslagskommitténs uttalande — borde det vara klart att meddelandet inte behöver delges med iakttagande av uppsägningstiden och att det inte ens behöver lämnas före hyrestidens utgång.
    Frågan hur sent meddelandet får lämnas är dock inte så alldeles lätt att besvara. Av praxis enligt hyresregleringslagen lär man kunna dra den slutsatsen att det, när det gäller vanliga tidsbestämda avtal, i vart fall inte är för sent om meddelande delges inom en månad från hyrestidens utgång. Som framgår av citatet ovan nämner även hyreslagskommittén denna tidsgräns som sista tidpunkt.
    Den nu nämnda tidsfristen härrör sig från äldre rätts bestämmelser om s. k. tyst förlängning. Enligt förutvarande 6 § i hyreslagen blev ett hyresavtal, träffat för bestämd tid, förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och hyresvärden inte inom en månad därefter anmodat honom att flytta. Denna regel hade (med visst tillägg) bibehållits i hyreslagskommitténs förslag. I nya hyreslagen har emellertid bestämmelsen om tyst förlängning ändrats. Den regel som närmast motsvarar äldre rätts bestämmelser återfinnes i 4 § första stycket. Den avser emellertid endast korttidsavtal, d. v. s. hyresförhållanden som vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader i följd.
    Regeln ger uppenbarligen ingen ledning för bedömandet av frågan hur sent ett avflyttningsmeddelande kan lämnas såvitt avser hyresavtal för längre tid. Inte heller förarbetena till ändringen ger någon anvisning härom. (Jfr ovannämnda prop. Bih. A s. 205 och SOU 1966: 14 s. 393). Hyreslagskommittén (SOU 1961:47 s. 180) framhöll för sin del svårigheterna att behålla reglerna om tyst förlängning oförändrade för hyresförhållanden, i vilka rätt till förlängning kan ifrågakomma, men klarade situationen med hjälp av ett föreslaget tillägg till förutvarande 6 § (jfr citatet ovan).
    Det må i detta sammanhang även erinras om att förutvarande 6 § enligt särskilt stadgande upphävdes för hyresförhållanden som var underkastade besittningsskyddslagen. I förarbetena till denna uttalades följande — sedan redogörelse för innehållet i 6 § lämnats — (SOU 1955: 46 s. 16) : "En sådan ordning synes knappast motiverad i de fall, då hyresgästen äger påkalla nytt hyresavtal, och kan för övrigt icke utan olägenhet tillämpas vid sidan av de nya reglerna. Stadgandet torde därför böra upphävas i vad angår hyresförhållande, varå lagen om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal äger tillämpning."
    Med stöd av det anförda torde man kanske kunna dra den slutsatsen att meddelandet enligt 49 § i allt fall inte behöver lämnas tidigare än enligt hyreslagskommitténs förslag, d. v. s. en månad efter hyrestidens utgång. Ef-

 

tersom uttryckligt stadgande om tyst förlängning saknas för andra avtal än korttidsavtal bör meddelandet t. o. m. kunna lämnas betydligt senare. Om förhandlingar exempelvis pågår mellan parterna om nya hyresvillkor bör meddelandet, om förhandlingarna slutligen strandar, kunna lämnas efter strandningen även om åtskillig tid då förflutit sedan hyrestiden gick ut. Avgörandet blir svårare i de fall då uppsägning (utan meddelande) skett och sedan ingenting hänt mellan parterna. Sitter hyresgästen kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och fortsätter hyresvärden att ta emot hyra lär man efter viss tid komma till en gräns där det kan sägas att den en gång företagna uppsägningen inte längre kan åberopas som introduktion till ett meddelande eller, annorlunda uttryckt, att fristen för att lämna meddelandet löpt ut. Att i brist på legala regler fastlägga en tidsgräns med generell giltighet förefaller emellertid vara svårt.

Folke Berg