INGVAR GULLNÄS och SVEN LARSSON. Den kommunala förköpsrätten. Sthlm 1970. Norstedts. 91 s. Inb. kr. 24,50.
Den 1 januari 1968 trädde förköpslagen i kraft. Först dryga två år senare förelåg den första lagkommentaren. Denna hade länge efterfrågats av många ute på fältet men torde ha vunnit på att färdigställas först sedan lagen hunnit tillämpas en tid. Många av de spörsmål som därunder uppkommit får nu här sitt svar.
Lagen föregicks av en livlig debatt där många hävdade att den gav kommunerna ett alltför kraftigt vapen vid genomförandet av kommunal markpolitik. Sedan lagen varit i kraft en tid har istället många gjort gällande att förköpsrätten icke utgör ett verksamt markpolitiskt hjälpmedel, utan att lagen tvärtom kan befordra markprisstegringar genom fingerade köp till höga priser av fastigheter som kommunerna är intresserade av. Vidare har påståtts att det skulle vara en lätt uppgift att skriva en handledning för dem som vid fastighetsförsäljning vill undvika tillämpning av förköpslagen.
Vilken av angivna uppfattningar som bäst överensstämmer med sanningen skall icke här diskuteras. Klart är att de kortfattade lagbestämmelserna, endast sjutton paragrafer, skapar problemställningar varav många har sin grund i att det mellan säljaren och köparen träffade köpeavtalet i stället skall gälla mellan säljaren och kommunen.
En fråga som ofta diskuterats är omfattningen av förköpslagens tillämpningsområde med hänsyn till ordalagen i 1 § förköpslagen. Enligt detta stadgande omfattar kommuns förköpsrätt sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmedsammanhängande anordningar. Det har hävdats att redan bebyggda stadsfastigheter icke skulle omfattas av förköpsrätten eftersom de redan är tätbebyggda och därför inte skulle kunna sägas vara behövliga för sådan bebyggelse. Som författarna anför torde detta vara en oriktig tolkning. Även fastigheter i stadskärnorna kan omfattas av den kommunala förköpsrätten. Ny eller ändrad tätbebyggelse kan ju komma till stånd inte bara på tidigare obebyggd mark utan också i samband med stadsombyggnad på förut bebyggda områden. Att denna tolkning är riktig framgår också av utformningen av den s. k. areal- och värderegeln. Från förköp är undantagna sådana fastigheter som har en areal understigande 3 000 m2 och ett värde understigande 200 000 kronor. Som författarna slår fast måste — vilket ibland ifrågasatts — båda rekvisiten föreligga för att en försäljning inte skall omfattas av förköpsrätten. Skälet härtill torde vara att lagstiftaren har velat bereda kommunerna möjlighet att genom förköp överta även saneringsfastigheter vilka många gånger har en areal understigande 3 000 m2 men ett taxeringsvärde som överstiger 200 000 kronor.
Lagens tillämpningsområde begränsas på flera andra sätt än genom de förut nämnda rekvisiten. Endast primärkommuner har förköpsrätt. En primärkommun har emellertid icke rätt till förköp inom annan kommun (kallad markkommun) om denna inte samtycker därtill. Författarna fäster upp-
märksamheten på att sådant samtycke kan lämnas tyst. Konstruktionen är nämligen den att om markkommunen vill hindra förköpet så skall den påkalla Konungens prövning av frågan om tillstånd till förköpet inom en månad efter det att förköpskommunen beslutat utöva förköpsrätten. Om markkommunen underlåter att påkalla Konungens prövning fullbordas förköpet. Ett positivt beslut om medgivande till förköpet erfordras följaktligen inte. Härav följer att om markkommunen beslutat vägra samtycke men underlåter att begära Konungens prövning inom angiven tid fullbordas förköpet. Konstruktionen är säregen och skiljer sig från lagens huvudregel att det ankommer på förköpskommunen att söka Kungl. Maj:ts tillstånd. Spörsmålet torde dock ha huvudsakligen teoretiskt intresse. Det torde vara få kommuner som skulle utöva förköpsrätt inom annan kommun om inte denna kommun lämnat klart medgivande härtill.
Beslut i förköpsärenden brukar som författarna anger fattas av fastighetsnämnd eller kommunstyrelse när det gäller negativa beslut, men av kommunfullmäktige när det gäller beslut att utöva förköpsrätt. Det torde dock vara för djärvt att antaga att — såsom i kommentaren påstås — beslut att utöva förköpsrätt inte kan delegeras till annat kommunalt organ. Intet skälhar anförts för att icke för sådana beslut skulle gälla de i rättspraxis ochi förarbetena till kommunallagen utbildade reglerna om beslutsdelegationfrån fullmäktige till nämnd (jfr Kaijser, Kommunallagarna II, 1967, s. 103 ff.). I många kommuner delegeras också fastighetsköp av viss art och omfattning till fastighetsnämnd. Givetvis bör nämnden då även ha kompetens att besluta om förköp av sådana fastigheter.
Av stort intresse är vad som anföres om rättsverkningarna av beslut att utöva förköpsrätten, av tillstånd till förköp samt av fullbordat förköp. Det är en invecklad materia som här blir föremål för en klarläggande utredning vilken rekommenderas ett noggrant studium.
Författarna klargör här att vissa hinder mot förköp såsom enligt 3 § (areal- och värderegeln m. fl.), 4 § andra stycket (kommunen har förklarat sig avstå från att utöva förköpsrätt vid en tillämnad försäljning), 7 § sista stycket (förköpet har utövats för sent) och 12 § (lagfart eller förvärvstillstånd har meddelats) verkar automatiskt samt att talan härom kan föras hos allmän domstol även sedan förköpet fullbordats och följaktligen även om Kungl. Maj:t lämnat tillstånd till förköpet. Vidare påpekas att om kommunalbesvär anförts mot beslut att utöva förköp samt dessa lämnats utan bifall detta inte innebär att kommunen kan påräkna att Kungl. Maj:t skall lämna tillstånd till förköpet, därest detta bestrides av säljare eller köpare. Kungl. Maj:ts prövning skall då ske enligt 9 § och följaktligen på andra grunder än de kommunala besvärsgrunderna.
I kommentaren (s. 67) anmärkes att den omständigheten att förköpet fullbordats icke innebär att kommunens äganderätt är oantastlig. Som förutnämnts kan talan föras rörande spörsmålet om något av de automatiskt verkande hindren föreligger. Vidare kan säljaren yrka hävning eller återgång. Här får kommunens goda tro vid tidpunkten för förköpets utövande stor betydelse. Författarna inskärper att kommunerna bör vara verksamma för att utreda samtliga villkor som är förknippade med försäljningen för att undvika framtida diskussion om vad kommunen vetat eller bort veta. På grund av något som köparen låtit komma sig till last kan säljaren inte yrka hävning med verkan mot kommunen sedan förköpsrätt utövats. Dess-
förinnan får heller inte hävning ske utan grund ty detta måste enligt författarna anses innebära en frivillig överlåtelse från köparen till säljaren. Slutligen kan talan om bättre rätt till fastigheten föras av tredje man enligt sedvanliga regler härför.
Som framgår av denna korta redogörelse är regelsystemet invecklat. Författarna har dock på ett utomordentligt sätt lyckats reda ut de olika problemställningarna. Man skulle önska att det fullbordade förköpets praktiska och ekonomiska konsekvenser ägnats samma uppmärksamhet. Här kan svårigheterna torna upp sig för dem som ute på fältet har att handlägga dessa frågor. Det hade därför varit önsvärt med en enkel redogörelse för de fall där en ekonomisk reglering med köpare och säljare är påkallad samt för hur en sådan reglering bör ske. Klart är att varken säljare eller köpare äger rätt till skadestånd på den grund att kommunen utövat sin förköpsrätt. Med säljaren blir därför—såframt inte jämkning skall ägarum—en ekonomisk reglering aktuell endast i de fall, där köparen inte tillträtt fastigheten. Med köparen kommer däremot säkerligen alltid en ekonomisk reglering att äga rum, enär köparen äger rätt till ersättning för nödvändig kostnad i samband med köpet. Det torde vara få köpare som inte skulle utnyttja denna möjlighet.
Förköpslagen ger endast regler för den ekonomiska regleringen med köparen. Enligt 13 § skall köparen få ersättning i första hand för vad han enligt åtagande i köpeavtalet fullgjort, exempelvis för handpenning, och —om tillträde skett — för vad köparen i samband därmed utgivit. Härutöver har köparen rätt till ersättning för nödvändig kostnad i samband med köpet. Hit räknas förutom köparens personliga utlägg för resor, porto och telefon jämväl ersättning för utredningar i anledning av köpet samt för tekniskt och juridiskt biträde. Kostnaderna kan därför uppgå till betydande belopp. Det är att observera att kommunen regelmässigt inte känner kostnadsyrkandet då kommunen beslutar om förköpet utan först då förköpet fullbordats.
Spörsmål om vad som är att betrakta som nödvändig kostnad uppkommer ofta. Det lär exempelvis inträffa att köpare yrkar ersättning för att de för att klara kontantinsatsen behövt upptaga oförmånliga lån löpande med högre ränta än de sex procent vartill köparen är berättigad å denna ersättningspost. — Vidare äger köparen, om han tillträtt fastigheten, rätt att behålla den normala avkastning som han uppburit under sitt innehav men får svara för kostnaderna såframt dessa inte är högre än avkastningen i vilket fall han får ersättning för överkostnaden. Denna regel har motiverats med att fastighetens avkastning torde motsvara "normala produktions- och underhållskostnader". Denna hypotes torde icke alltid hålla.Det kan ju inträffa att köparen kort före avräkningstillfället uppburit kvartalshyra eller halvårsarrenden, som köparen alltså får behålla trots att de utgör förskottsbetalning.
Ett speciellt spörsmål uppkommer i det fall där köparen betalat amorteringar och ränta innan kommunen fullbordar förköpet. Är en sådan transaktion att anse som en sådan "normal produktions- eller underhållskostnad" som köparen skall stå för i utbyte mot att han får behålla avkastningen eller är det något han fullgjort enligt åtagande i köpeavtalet och för vilket han alltså av kommunen skall få ersättning? Till förmån för den senare meningen kan erinras om att i köpeavtalen ju köparna regelmässigt brukar
åtaga sig att övertaga lån och svara för räntor och amorteringar.
För den ekonomiska regleringen mellan säljaren och kommunen finnes inte något stadgande i lagen. Som nämnts torde sådan reglering endast bli aktuell om köparen ej tillträtt fastigheten. Om detta berott på att tillträdesdagen enligt köpeavtalet inte inträffar förrän efter det förköpet fullbordats blir den ekonomiska regleringen mycket enkel. Det gäller ju då endast att följa bestämmelserna i köpekontraktet.
Hur blir då den ekonomiska regleringen om tillträdesdagen enligt kontraktet infaller efter det förköpsrätten utövats men innan förköpet fullbordats samt köparen underlåter att tillträda fastigheten och fullgöra sina åtaganden enligt kontraktet? För detta fall stadgar 11 § att säljaren inte äger rätt häva kontraktet i anledning av vad köparen låter komma sig till last under denna mellantid, som kan bli lång om t. ex. tillståndsprövning äger rum. I den mån rätt till skadestånd föreligger enligt vanliga regler vid fastighetsköp kan dock denna påföljd göras gällande mot kommunen. Enligt huvudprincipen inträder kommunen i köparens ställe vid fullbordat förköp och köpeavtalet gäller oförändrat mellan säljaren och kommunen. Detta gäller även bestämmelser om tillträdesdag samt avräkning mellan parterna. Någon särregel som ger säljaren samma rätt som köparen att behålla uppburen avkastning finns dock inte.
Som framgår av dessa korta anteckningar kan den skenbart enkla förköpslagen ge upphov till ett flertal rätt besvärliga frågor. Författarna har dock lyckats att i den innehållsrika kommentaren lösa många av dessa. Säkert kommer kommentaren att bli en flitigt använd handbok för dem som i praktiken har att lösa dessa spörsmål.
Inger Ridderstrand-Linderoth