Avräkning vid jordbruksarrende

 

Av hovrättsrådet MAURITZ BÄÄRNHIELM

 

 

 

1. Många problem kvarstår trots ny lag

 

"Sanningen att säga blev vårt arbete till Frihetens fromma alldeles för lätt. — Alltsammans hade redan skett i Frankrike och vi hade bara att följa kutymen. Första natten — avskaffade vi kungadömet, ständerna, kyrkan, skatter och pålagor, biskopar och landshövdingar, lagar och kungliga förordningar, indelningsverket och andra större inrättningar. Andra natten rök resten ända ned till skyldigheten att ersätta husröta vid kaptensboställen."1
    När denna tänkta samhällsomstörtning ägde rum — sommaren 1806 — levde ännu ungefär hälften av Sveriges befolkning i skuggan av husröteansvarets gissel. De som i dag axlar motsvarande ansvar är de personer som innehar fast egendom som jordbruksarrende. Om man med arrendegård menar en brukningsenhet där brukaren innehar mer än hälften av jorden på arrende, utgör antalet sådana gårdar i dag ca 25 000. Sedan länge befinner sig antalet i sjunkande samtidigt som genomsnittsarealen ökar. Även den totala arealen arrenderad åkerjord ökar och utgör nu 36,5 % av all åkerjord i Sverige.Det finns därför skäl för påståendet att arrende som markdispositionsform vid jordbruk ökar i betydelse.
    Denna utveckling var fullt skönjbar redan före jordabalkens (JB) tillkomst. Eftersom JB ser med större förståelse på arrende än tidigare arrendelagar, finns det anledning att räkna med att utvecklingen kommer att fortsätta på den inslagna vägen.3 I varje fall är det inte sannolikt att JB kommer att medföra någon omsvängning.
    Medan t. ex. dansk rätt vid flertalet fall av jordbruksarrende lämnar parterna en nästan obegränsad avtalsfrihet, har vi i Sverige sedan gammalt en ganska ingående och i stora delar tvingande ordning. De punkter i rättsförhållandet, där konflikterna vanligen polariseras är arrendatorns besittningsrätt, arrendeavgiften och avräkningen.
    Besittningsrätten inklusive rätten till förlängning har undergått en grundlig genomarbetning och har fått en utformning som torde kunna betecknas som någotsånär tidsenlig. Även reglerna om arrendeavgiftens erläggande och beräkning har, trots en viss oklarhet i själva

 

1 Hjalmar Bergman, Herr von Hancken. Citatet ingår i skildringen av välfärdsutskottets sammanträde inför den planerade revolutionen vid Iglinge brunn.
2 Lantbruksräkningen 1971, Sveriges Officiella Statistik 1972 s. 127.
3 Prop. 1970: 20 del B s. 854.

380 Mauritz Bäärnhielmlagtexten, fått en lösning som under förarbetena vunnit allmän anslutning.4 Reglerna om avräkning har också undergått betydande ändringar. Dessa regler utgör i sin tur en återspegling av de viktiga bestämmelserna om underhållsansvaret och byggnadsskyldigheten. Stor enighet har i allmänhet rått om de nyheter som lagen här innehåller. Att därmed parterna för framtiden redan i lagen kommer att finna lösningen på alla sina rättsliga problem är dock tyvärr inte någon realistisk tanke. Tvärtom får man räkna med att åtskilliga punkter kommer att förbli oklara till dess en vägledande praxis hunnit utbilda sig. Vad jag närmast tänker på är den betydelsefulla men ej alldeles tydliga gränsen mellan underhållsskyldigheten (som åvilar arrendatorn) och byggnadsskyldigheten (som åvilar jordägaren; 9: 15 och 9: 18 JB). En annan oklarhet är förfarandet vid avräkning, särskilt under tider med instabilt penningvärde. Båda frågeställningarna utgör ett arv från den äldre lagen. Det är i första hand avräkningen som jag här skall försöka belysa.

 

2. Avräkning vid fast penningvärde
Den gamla lagen, närmast 2 kap. i 1907 års nyttjanderättslag (NJL), talade inte särskilt om avräkningen. Hur och när den gjordes brydde sig lagen inte om. Lagens regler om tillträdesskick, avträdesskick, underhållsansvar och byggnadsskyldighet förutsätter dock en avräkning mellan parterna.
    Den nya lagen föreskriver att avräkning skall ske när arrendatorn avträder (9:23 JB). Vid permanenta arrenden, som redan före optionsrättens införande var mycket vanliga, går det efter 1.1.1972  inte att vänta med avräkningen till den måhända mycket avlägsna tidpunkt i framtiden när arrendatorn avträder, utan i dessa fall skall avräkning dessutom göras vid vissa regelbundet återkommande tidpunkter. Dessa sammanfaller med skarven mellan två arrendeperioder. Vid fem- och tioårsperioder, vilka dominerar marknaden, kommer de återkommande avräkningarna att behöva göras vart tionde år. Underlåts det kan preskription inträda.5
    I övrigt är lagens regler om avräkning kortfattade. Det enda som sägs är att den, om ej annat överenskommes, skall grundas på syn vid periodens början och slut. Särskild form krävs sålunda inte.
    Vid avräkningen kan parterna naturligtvis reglera alla möjliga kvarstående mellanhavanden, oavsett om de har med arrendeförhållandet att göra eller ej. När här talas om avräkning menas dock endast den del av den — större — avräkningen som sammanhänger

 

4 Bäärnhielm—Larsson, Jordbruksarrende s. 163.
5 Bäärnhielm—Larsson, Jordbruksarrende s. 133.

Avräkning vid jordbruksarrende 381med lagens och/eller kontraktets bestämmelser om underhålls- och byggnadsansvar ("arrendeställets skick").
    Även om de senare reglerna har grundat rykte för krånglighet är dock huvudprincipen för själva avräkningen enkel och lika för gamla och nya lagen. Man utgår från att arrendatorn under arrendetiden skall hålla arrendestället "vid like": sådant det var vid tillträdet skall det återlämnas vid avträdet. Lyckas arrendatorn med detta behöver han ingenting betala men har heller ingenting att fordra. Lyckas han inte och arrendestället försämras, blir han ersättningsskyldig mot jordägaren för försämringen. Här måste dock genast tilläggas att arrendatorns ansvar inte gäller alla försämringar. En värdeminskning eller slitning som ej föranleder reparation (eller mer omfattande åtgärd) medför ej ersättningsskyldighet. Och beror försämringen på att jordägaren inte fullgjort sin byggnadsskyldighet, skall detta givetvis inte heller drabba arrendatorn (9: 18 JB). Det är endast försämringen inom arrendatorns ansvarsområde som skall belasta honom (9: 15 JB).
    I praktiken gör man på följande sätt: Vid tillträdet sker genom syn och/eller överenskommelse en genomgång av arrendestället. Bristerna förtecknas och åsätts ett värde.6 Detta motsvaras vanligen av vad det kostar i pengar att bota bristen. Alla bristbelopp summeras och bildar tillträdets bristsumma, förr ofta kallad den ingående husrötan (jfr det inledande citatet).
    Vid slutet på avräkningsperioden gör man på samma sätt och får då fram avträdets bristsumma (den utgående husrötan). Vid avräkningen gör man först så att man från avträdets bristsumma tar bort belopp som hänför sig till brister, som arrendatorn inte är ansvarig för (t. ex. förbrukade täckdikningar och nedbrunna hus, jfr 9: 18 JB). Därefter jämförs tillträdets och avträdets bristsummor. Är avträdets bristsumma större än tillträdets skall arrendatorn betala skillnaden ("den ökade husrötan") till jordägaren. Är avträdets bristsumma mindre än tillträdets sägs husrötan ha minskat. Arrendatorn slipper då betala. Men skall inte skillnaden i detta fall i stället gå till arrendatorn? Det beror på.
    Den ingående husrötan kan liknas vid (men är inte) ett arrendatorns tillgodohavande. Minskar husrötan under arrendetiden genom att arrendatorn botar brister som fanns vid tillträdet, skall minskningen vid avräkningen utbetalas till arrendatorn (9: 16 JB). Botar han hela den ingående husrötan utbetalas också hela bristsumman

 

6 Betr. bristbegreppet se Bäärnhielm—Larsson, Jordbruksarrende s. 104, 148 med hänvisningar samt avsnitt 4 nedan.

382 Mauritz Bäärnhielmvid avräkningen. Går arrendatorn vidare och förbättrar arrendestället också på annat sätt, t. ex. genom att bygga nya hus eller täckdika jord som förut inte varit täckdikad, är hans rätt till kompensation betydligt mer prekär. Huvudregeln både i gamla och nya lagen är att dessa s. k. fristående förbättringar inte ger rätt till ersättning. Undantagen är dock betydande. Reglerna är tämligen komplicerade och skiljer sig rätt mycket åt för olika fall.7
    Som synes överlämnar lagen åt arrendatorn att själv avgöra om eller när han skall bota tillträdesbristerna. Han kan om han så vill genast bota alla bristerna och får då en bättre gård att arbeta med. Han kan bota bristerna successivt under avräkningsperioden. Eller han kan vänta till periodens slut med upprustningen. I vanliga fall får han dock inga pengar av jordägaren förrän vid avräkningen.8

 

3. Avräkning vid instabilt penningvärde
3.1 Frågeställningen
De regler för vilka nyss redogjorts gäller även när penningvärdet inte är stabilt. Lagen innehåller ingen särskild korrigeringsregel för denna situation. Eftersom vi f. n. upplever en period av påtaglig inflation, är det naturligt att utgå från ett sådant fall.
    Exempel. Arrendatorn tillträder vid början av arrendeår 1. Det sammanlagda bristbeloppet utgör då 40 000 kr. Arrendatorn vårdar och underhåller som lagen föreskriver och lyckas därigenom uppfylla kravet att hålla stället "vid like". Avträdesbristerna vid slutet av arrendeår 10 är naturligtvis i verkligheten aldrig exakt desamma som tillträdesbristerna men det är realistiskt att anta att omfattningen av bristerna är densamma. 500 meter ogrävda diken på norra skiftet vid tillträdet motsvaras vid avträdet av 500 meter ogrävda diken på södra skiftet. 100 trasiga takpannor på västra flygeln är nu utbytta men i stället finns 100 trasiga pannor på den östra etc. Vi antar att under de tio arrendeåren den allmänna prisnivån stigit med 50 %. Det innebär att den sammanlagda avträdesbristen blir 60 000 kr. Trots att de faktiska bristerna inte ökat i omfattning, har bristsumman uttryckt i pengar ökat med 20 000 kr.
    Vid avräkningen hävdar jordägaren att avräkningen i enlighet med lagen skall grundas på syn (9: 23: 2 JB). Vi utgår från att båda sy-

 

7 8: 21, 9: 21, 9: 22 JB, 2: 17, 2: 18, 2: 65: 2 NJL.
8 I en hel del arrendeavtal, särskilt vid publika arrenden, är arrendatorn tillerkänd rätt till ersättning, så snart en viss brist (eller alla bristerna) har botats, en ordning som båda parter brukar vara mycket nöjda med. Inom området för de publika upplåtelserna finns också fall där arrendatorn redan vid tillträdet får hela den ingående bristsumman kontant utbetalad till sig. Jfr Publika arrendeutredningens betänkande Jo 1971: 1 (stencil) s. 163 f.

Avräkning vid jordbruksarrende 383nerna är riktigt gjorda och att de vunnit laga kraft. Sådana syner gäller "som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken synen hänför sig" (9:28 JB). Enligt synerna har bristsumman ökat med 20 000 kr. Jordägaren hävdar därför att arrendatorn är skyldig honom detta belopp. Arrendatorn svarar att han inte skall betala någonting. Han grundar sin ståndpunkt på att han i fråga om vård och underhåll fullgjort vad lag och avtal kräver av honom (9: 15 JB).
    Tillspetsat kan man säga att här föreligger en konflikt mellan två lagregler, av vilka den ena (9: 15) säger att arrendatorn har fullgjort sina skyldigheter om han lämnar tillbaka egendomen utan försämring, medan den andra (9: 23 och 28) i huvudfallet säger att avräkning skall grundas på syner, vilka i sin tur inte får motbevisas.
    Den frågeställning, som aktualiseras i exemplet, är givetvis aktuell inte bara när tillträdesbristen till omfattningen är oförändrad under arrendetiden utan också i de fall när "husrötan" ökat eller minskat under arrendetiden.9
    Men fallet med till omfattningen oförändrad husröta belyser bäst konsekvenserna av de olika tänkbara alternativen. Dessutom speglar det exemplifierade fallet den situation som åtminstone från lagens synpunkt kan betecknas som normalfallet.

 

3.2. Tänkbara lösningar
För problemets lösning bör man till en början undersöka om den påtalade motsättningen är verklig eller endast skenbar. Först om man finner att den inte är skenbar finns det anledning att söka efter vägar för problemlösning.
    Jag är övertygad om att alla som något sysslat med jordbrukets arrendefrågor stött på problemet och därvid funnit att någon för alla eller flertalet situationer godtagbar lösning inte ges i vare sig lagen eller domstolarnas praxis.
    I ett avseende är frågan om instabiliteten hos penningvärdet nu, d. v. s. efter JB:s tillkomst, mindre än tidigare. Genom att den nya lagen infört en generell byggnadsskyldighet för jordägaren, bör de bristbelopp som vid avräkningen skall belasta arrendatorn bli betydligt mindre än förut.10
    Denna och andra nyheter i lagen — t. ex. den tidigare omnämnda föreskriften om regelbundet återkommande avräkningar (se avsnitt 2) är emellertid inte tillräckliga för att reducera problemet till en

 

9 Problemet saknar aktualitet egentligen bara i det fall att arrendestället vid tillträdet var bristfritt.
10 Tidigare fanns byggnadsskyldighet för jordägaren egentligen endast vid s. k. sociala arrenden.

384 Mauritz Bäärnhielmenbart teoretisk nivå. De senaste årens inflation har varit så stor att den redan under en tioårsperiod blir avsevärd.11
    Det går därför inte att komma ifrån att vi här har att göra med ett faktiskt problem av stor ekonomisk betydelse och inte bara en skenbar motsägelse mellan två lagregler. En tänkbar utväg ur dilemmat är den nya allmänna jämkningsregeln i 8:27 JB. Enligt denna kan ett avtal eller avtalsvillkor som strider mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest är otillbörligt jämkas eller lämnas utan avseende.12 Någon kanske invänder att 8: 27 gäller otillbörliga avtalsvillkor och inte otillbörliga lagbestämmelser. Den invändningen tror jag dock inte är hållbar. Den skulle innebära att en lagregel (t. ex. 9: 28 JB) kan bli otillbörlig, om den ingår som en del av ett kontrakt, men däremot inte kan anses otillbörlig om den ej särskilt omnämns i kontraktet. Eftersom regeln i allmänhet är tvingande mot bägge parter, bör det inte ha någon betydelse om den särskilt omnämns i kontraktet eller ej. Det bör således vara tillåtet att i ett civilrättsligt förhållande jämka även på en lagbestämmelse som i en konkret situation leder till ett orimligt resultat. För det kan ju knappast vara meningen att jämkningsregeln skall vara förbehållen sådana delar av avtalet som omfattas av parternas avtalsfrihet.13 Och står lagbud mot lagbud är det ju nödvändigt att en jämkning sker.
    Jämkningsregeln i 8: 27 framstår närmast som ett undantagsstadgande, som skall användas bara när andra möjligheter inte står till buds (jfr närmast föregående noter). Man kan nog räkna med att domstolarna kommer att vara restriktiva när det gäller att tillämpa bestämmelsen. Men ändringarna i penningvärdet är däremot inte längre något undantagsfenomen. Det kan därför finnas skäl att undersöka om man inte skulle kunna komma till rätta med problemet med det instabila penningvärdet utan att behöva gå den vanskliga omvägen över 8: 27.

 

3.3. Tidigare diskussion
Medvetandet om att en lagakraftvunnen syn är orubblig är djupt rotat både bland arrendeparter och synemän. Trots det har röster inte saknats för att man skulle bryta denna gamla och allmänt respekterade regel. Frågan har sålunda några gånger tagits upp till diskus-

 

11 Konsumentprisindex' årsmedeltal 1949 = 100, 1962 = 170, 1971 = 254, 1972 = 269. Ökningen från 1962 till 1972 var 58,2 % och från 1971 till 1972 5,9 %.
12 Bestämmelsen fanns inte i den äldre arrendelagen. Sakligt sett är dock 8: 27 inte någon nyhet, se NJA 1948 s. 138. Betr. den omfattande litteraturen om detta rättsfall se Regner, Rättspraxis i litteraturen s. 239, SOU 1966: 26 s. 102, 1968: 57 s. 279, 308, prop. 1970: 20 del B s. 964, 970.
13 Bäärnhielm—Larsson, Jordbruksarrende s. 66, 131.

Avräkning vid jordbruksarrende 385sion i denna tidskrift, första gången såvitt jag kunnat finna av Tage Boye i SvJT 1929 s. 64.
    När Boye uttalade sig rådde på penningväsendets område ett läge som är motsatt det vi nu upplever. Hans synpunkter är fördenskull inte mindre intressanta. Boye utgår från den då realistiska förutsättningen att penningvärdet under en normal arrendeperiod stigit med 36 %. Han konstaterar att, om arrendatorn under arrendeperioden hållit de faktiska bristerna på en konstant nivå, han vid det vedertagna sättet att göra avräkning skulle kunna kräva jordägaren på ett belopp som motsvarade 36 % av tillträdets bristsumma. Enligt Boye skulle arrendatorn härigenom göra en obehörig vinst, ett resultat som Boye inte kunde godta. Han ansåg att lagens mening måste anses vara att husrötebelopp ej skall utgå när det faktiska skicket inte ändrats. Detta lagens syfte fann han dock stå i strid med synereglerna som det medel som skall förverkliga syftet. Trots att Boyes sympatier uppenbarligen befinner sig på den materiella rättvisans sida, ser han ingen annan lösning på dilemmat än lagändring. Av särskilt intresse är Boyes upplysning att synemännen inte sällan avpassar bristvärderingen så att den skall kunna främja vad de anser vara en rättvis avräkning. Jag har själv vid flera tillfällen gjort liknande erfarenheter. De hänför sig dock alla till tiden före JB:s tillkomst.
    Trots att två arrendereformer ägt rum sedan Boye gjorde dessa uttalanden, är lagen på denna punkt i princip densamma. Boyes synpunkter kunde alltså i och för sig lika gärna ha framförts med utgångspunkt i dagens rättsläge.
    Frågan om avräkning vid instabilt penningvärde togs upp på nytt av Per Nilsson-Stjernquist i SvJT 1943 s. 504 i en artikel om syn vid jordbruksarrende. Sedan Boye gjort sitt inlägg hade deflationen nu förbytts i inflation. Nilsson-Stjernquist fann att den rådande ordningen drabbade arrendatorn orättvist men anvisade ingen utväg för problemets lösning. Att lägga avgörandet i synemännens händer fann han dock uteslutet.
    Fortsättning på debatten följde ett årtionde senare. Nu hade inflationen blivit än påtagligare. Diskussionen inleddes av Oskar Jenrik i SvJT 1954 s. 172. Hans synpunkter de lege ferenda överensstämmer nära med Boyes. Jenriks förslag till lösning är däremot ett annat. Framställningen är rätt svårtillgänglig beroende på att Jenrik tydligen utgår från den s. k. slitningsprincipen, vilket gör hans exempel extra komplicerade.14 Skalar man bort de speciella "slitningssynpunkterna" är huvudtesen hos Jenrik att det nyss berörda manipulerandet vid synerna med bristbelopp bör sättas i system på det sättet att till-

 

14 Jfr prop. 1970: 20 del B s. 989.

 

25—733005. Svensk Juristtidning 1973

386 Mauritz Bäärnhielmträdesbrister, som — med eller utan förändring — finns kvar vid avträdet, vid avträdessynen bör prissättas med utgångspunkt i prisnivån vid tillträdet, medan övriga vid avträdet befintliga brister bör prissättas enligt den prisnivå som föreligger vid synetillfället (vid avträdet).
    Fritjof Lejman vitsordade problemets existens men ansåg att det var möjligt att inom den gällande rättens ram skipa materiell rättvisa (SvJT 1954 s. 179). Han erinrade om att en syn, även om den vinner laga kraft, inte utgör någon exekutionstitel. Hänsyn till penningvärdesförändringar borde inte ske vid avträdessynen, men det kunde ej anses möta något hinder att domstolarna tar sådan hänsyn vid rättegång om ersättning för försummat (eller förbättrat) underhåll. Lejman framhöll att det för att göra detta möjligt var angeläget att man vid synerna mera ingående än som är vanligt specificerar bristerna.15
    Boyes, Nilsson-Stjernquists, Jenriks och Lejmans kritik av den rådande ordningen bemöttes av Tore Flodin (SvJT 1954 s. 600). Han ansåg att arrendatorns förlust på grund av att tillträdesbristen "smalt ihop" under inflation kompenserades av att hans nominella inkomster från egendomen samtidigt fick antas öka i motsvarande mån. F. ö. kunde en arrendator skydda sig mot inflationsförlusten genom att vid befarad inflation snarast möjligt avhjälpa tillträdesbristerna. För detta hade han ju rätt till ersättning vid avträdet (i vid tillträdet gällande penningvärde). I en deflationssituation kunde jordägaren undgå förluster genom att själv omedelbart efter tillträdet bota bristerna. Flodins kritik av den gällande ordningens kritiker gick därför ut på att särskild hänsyn till penningvärdesförändringar inte borde tas vid avräkningen. Denna borde i stället grunda sig på de nominella bristbeloppen.
    Genmälen med anledning av Flodins inlägg gjordes av Jenrik och Boye (SvJT 1954 s. 678) samt Lejman (SvJT 1955 s. 199).
    Den år 1959 tillsatta arrendelagsutredningen utsände i början av sitt arbete en rundfråga om åtskilliga arrendeproblem. Bl. a. ställdes följande fråga: "Är till- och avträdessyn lämpliga som bevismedel om fastighets skick?" Svar härpå kom bl. a. från styrelsen för Sveriges advokatsamfund.16 Samfundet, som besvarade frågan med ja, tog i anslutning därtill upp frågan om betydelsen för synebrist av fluktuationer i penningvärdet. I mycket är samfundets svar en upprepning av Flodins ovan omnämnda inlägg. Samfundet ansåg att den omständigheten att penningvärdet växlade från tid till annan ej var skäl

 

15 I sistnämnda avseende har Lejman i den nya lagen vunnit gehör för sina synpunkter, se 9: 26: 4 JB.
16 TSA 1960 s. 400.

Avräkning vid jordbruksarrende 387att införa särskilda lagbestämmelser. Samfundet såg ingen praktisk möjlighet att komma ur den rådande situationen. Ett sätt vore visserligen att lägga hela underhållsskyldigheten på jordägaren, men det skulle säkerligen vara en betydligt sämre lösning. Ett annat vore att införa en omräkningsfaktor med vars hjälp avträdessynens bristsumma kunde omräknas till det värde motsvarande brister hade på tillträdesdagen. Att konstruera och tillämpa en sådan omräkningsfaktor syntes dock vara "hart när omöjligt". Samfundet ansåg att den här kritiserade ordningen var en "ganska ringa belastning" för den skötsamme arrendatorn, även om penningvärdet märkbart faller. Motsatsen kunde däremot gälla för en ej skötsam arrendator, men det berodde mera på underlåtenhet att fullgöra underhållsskyldigheten och mindre på förändringar i penningvärdet.
    Jenrik återkom i ett sista inlägg i SvJT 1961 s. 597, där han med skärpa kritiserade samfundets ståndpunkt. Jenrik framhöll bl. a. med stöd av litteratur att det inte var ovanligt att tiotals år förflöt mellan tillträde och avträde, varför det var ofrånkomligt att inflationen för många arrendatorer var ett allvarligt problem. Jenrik uppger att han under en 35-årig advokatverksamhet inte träffat på något fall där jordägaren i samband med arrendatorns tillträde avhjälpt bristerna eller där jordägaren kontant betalat arrendatorn motsvarande belopp (mot att arrendatorn förklarar sig ha mottagit arrendestället i bristfritt skick).17 Gentemot samfundets hänvisning till den "omöjliga" omräkningsregeln anför Jenrik att uppgiften ifråga mycket väl kan fullgöras av den vanliga konsumentprisindex. Jenrik framhåller vidare att samfundets resonemang om den skötsamme arrendatorn vid inflation kan komma att få till följd att en arrendator, trots att han förbättrat arrendestället, inte får någon ersättning vid avträdet utan tvärtom måste betala jordägaren "för inflationen".

 

3.4. 1970 års reform
    Arrendelagsutredningen och den på grundval därav genomförda arrendereformen i JB använde sig av andra vägar för att angripa problemet med penningens instabila värde. Utredningen konstaterade att inflationen bara var en delpost i ett helt knippe faktorer som vid mycket långa avräkningsperioder ledde till en snedvridning av hela avtalssituationen. I allmänhet verkade detta till arrendatorns nackdel. Utredningen avvisade dock tanken på en genom lagstiftning genomförd indexreglering av tillträdets bristbelopp.18 En sådan lösning bedömde utredningen såsom ej realistisk. Den skulle ju tekniskt

 

17 Jfr not 8.
18 SOU 1968: 57 s. 313.

388 Mauritz Bäärnhielmvara svår att applicera på "gamla" avtal. För de "nya" avtalen får å andra sidan — på grund av övriga föreslagna och genomförda lagändringar — behovet av lagregler i detta ämne anses vara betydligt mindre.
    Införandet av en generell byggnadsskyldighet för jordägaren (jfr ovan vid not 10) måste rimligtvis medföra att de bristsummor som vid avträdet kan komma att belasta arrendatorn på det stora hela taget kommer att bli mindre än när ingen sådan skyldighet finns för jordägaren. I samma riktning kommer också att verka att nya lagen — vid permanenta arrenden — inte längre godtar att avräkningen uppskjuts i decennier utan i stället förutsätter att parterna på bestämda, regelbundet återkommande tider reglerar sina mellanhavanden.
    De här berörda nyheterna får ingen omedelbar betydelse vid avräkning i anledning av "gamla" arrendeavtal. För deras del finns alltså inflationsproblemet kvar i hela dess vidd. I den mån de gamla upplåtelserna inte avvecklas kommer de förr eller senare in under nya lagens ordning.
    Genom 1970 års arrendereform har inflationsproblemet vid jordbruksarrende fått mindre proportioner än förut. Ungefär samtidigt med denna reform har emellertid den bristande stabiliteten hos penningvärdet nått en omfattning som ej förekommit sedan krisen efter första världskriget. Ekvationen är alltså hyfsad men alltjämt i princip olöst.

 

3.5. Försök till utvärdering
I kören av röster som tagit till orda kan två stämmor urskiljas. Den ena, låt oss kalla den den formalistiska, utgår från 9: 28 JB (och dess motsvarighet 2: 13 i NJL). Den andra kan vi kalla den materiella. Den utgår i stället från 9: 15 JB (2: 10 NJL).19 Den formalistiska ståndpunkten representeras av Flodin och advokatsamfundet. Den innebär att synens lagakraftverkan är mera omfattande än enligt den materiella ståndpunkten. Den senare representeras av Boye, Lejman och Jenrik. Även Nilsson-Stjernquist synes i varje fall i sin kritik sympatisera med den.
    Står det i en lagakraftvunnen tillträdessyn att skiftet A är vanhävdat (med visst bristbelopp utsatt) men att hönshuset B är utan brist, är detta omständigheter som måste respekteras hur mycket än penningvärdet därefter växlar. Jag menar med detta att man vid avräkningen alltid måste respektera tillträdessynen i så måtto att det som vid tillträdessynen betraktats som bristfritt inte vid avräk-

 

19 Vid ett mer nationalekonomiskt resonemang skulle man kanske i stället tala om en nominalistisk och en metallistisk ståndpunkt.

Avräkning vid jordbruksarrende 389ningen kan åsättas tillträdesbrister och att det som vid tillträdessynen befunnits bristfälligt inte vid avräkningen kan behandlas som om det varit utan tillträdesbrist. Man torde kunna utgå från att båda skolorna är ense på denna punkt. Det — vid tillträdet — bristfria hönshuset kan därför avföras från den fortsatta diskussionen. Skillnaden mellan de båda ståndpunkterna kommer däremot till synes vid behandlingen av det — vid tillträdet — vanhävdade skiftet A. Den formalistiska skolan vill vid avräkningen uppta beloppet till samma antal kronor som tillträdessynen redovisar, medan den materiella skolan vid avräkningen vill uppta denna brist till ett värde som är beroende av penningvärdets förändring under avräkningsperioden.
    Är tillträdesbristen 1 000 kr. och har penningvärdet sjunkit med 50 % under avräkningsperioden vill den materiella skolan att arrendatorn skall tillgodoräknas 2 000 kr. Har penningvärdet ökat med 50 % blir hans tillgodohavande i stället 666 kr. Den formalistiska skolan räknar i stället arrendatorn tillgodo 1 000 kr. hur penningvärdet än växlar. Jag föreslår att vi till en början diskuterar spörsmålet under den antagna förutsättningen att 9: 28 (närmast första styckets andra och tredje punkter) överhuvudtaget inte finns. Vi hamnar då i ett läge som rätt mycket liknar vad som gäller i Danmark, där arrende är relativt vanligt men där någon motsvarighet till vår utbyggda arrendelagstiftning inte finns (jfr ovan vid not 3). Ussing säger på tal om det fall att ett jordbruksarrende omfattar också kreatur och/eller redskap (jfr 9: 35 JB).20

 

Ofte foretages der ved Forpagtningsforholdets Begyndelse en Vurdering af det Losøre, der følger med. Dette betyder ikke, at Forpagteren bliver Ejer af Løsøret. Og Vurderingen medfører heller ikke, at hans Afleveringspligt netop gaar ud paa at aflevere Ting, som ved Afleveringen vurderes til samme Beløb. Hvis priserne har forandret sig i Løbet af Forpagtningstiden, maa Vurderingen i Almindelighed betragtes blot som en Maalestok for Tingenes Godhed. Forpagteren skal derfor aflevere Ting, der er lige saa gode, hvad enten de nu er dyrere eller billigere, og han kan ikke kræve Godtgørelse for øget Værdi, der skyldes Prisstigning.

 

    I den danska litteraturen har jag inte funnit någonting som antyder att principen inte skulle vara allmängiltig.21
    Den formalistiska skolans viktigaste argument — vid sidan om hänvisningen till 9: 28 JB — synes mig vara följande. Arrendator när alltid oförhindrad att när som helst under arrendetiden avhjälpa de brister som upptagits i tillträdessynen. Han är också garanterad ersättning med de belopp som synen anger. Ränta på det investerade beloppet får han visserligen inte men han får ett bättre arrende-

 

20 Enkelte kontrakter, Köpenhamn 1946 s. 43. Härmed överensstämmande: Jul. Lassen, Haandbog i obligationsretten, speciell del, 1897 s. 193.
21 Hindenburg, Juridisk formularbog, 1956, s. 387, F. Tolstrup, Landboret, 1968, s. 172.

390 Mauritz Bäärnhielmställe som rimligtvis bör ge honom högre avkastning. Skulle arrendatorn vid avräkningen få inte bara ersättning för det investerade kapitalet utan dessutom kompensation för inflationen skulle han göra en oförtjänt vinst samtidigt som jordägaren skulle drabbas orimligt hårt.
    Om den situation som jag senast skildrat skulle vara vanlig skulle jag vara benägen att också skänka det åberopade argumentet en viss hänsyn. Emellertid är situationen inte vanlig. För det första beroende på att varken arrendatorn eller jordägaren har någon skyldighet att hota tillträdesbristerna.22 För jordägarens del tillkommer att han inte utan arrendatorns lov har någon rätt att under arrendetiden rycka in och bota förekommande brister. Det är även i kontrakten ovanligt med bestämmelser av sådant innehåll. För det andra är det ovanligt att tillträdesbrister (som ej är av endast ringa omfattning) helt eller till större delen avhjälps av arrendatorn. Vanligare är i stället att tillträdesbrister (av någon omfattning) brukar öka under arrendetiden. Med hänsyn till jordbruksarrendatorernas kreditvärdighet är ju detta inte förvånansvärt. Varifrån skulle de få resurser till mera betydande investeringar? I allmänhet får nog både jordägaren och arrendatorn vara glada, om arrendatorn lyckas hålla gården vid like och således lämna den utan nämnvärd försämring. Man glömmer ofta att redan fullgörandet av denna skyldighet normalt kräver betydande insatser från arrendatorns sida.
    Jag måste vidare tillstå att jag inte känner särskilt stor sympati för Flodins resonemang att en arrendator som under inflation ser tillträdets bristsumma smälta ihop kan räkna med kompensation i form av ökade kontantinkomster. För det första är det långt ifrån säkert att kontantinkomsterna växer i takt med inflationen. För det andra tycker jag att detta är en för kärnproblemet i stort sett ovidkommande aspekt. Utfört i sina konsekvenser skulle det kunna tas till intäkt för att skyldigheten att ersätta husrötebrister skall sättas i relation t. ex. till skördeutfallet.
    Man har i stället vid diskuterandet av problemet att utgå från det läge som också lagen utgår från och som även i verkligheten torde vara ganska vanligt (men fördenskull inte det vanligaste) nämligen att den faktiska tillträdesbristen under arrendetiden inte undergår några större förändringar. En arrendator som förfar på detta sätt kan inte med fog betecknas som icke skötsam (jfr ovan vid not 16). Jag tror att även ivriga anhängare av den formalistiska skolan håller med mig om att man för detta fall får det mest rättvisa och ändamåls-

 

22 2: 10 NJL ålade arrendatorn att bota tillträdesbrister på jorden men ej på arrendestället i övrigt, exempelvis husen.

Avräkning vid jordbruksarrende 391enliga resultatet vid avräkningen, om tillträdets bristsumma omräknas till det penningvärde som råder vid avräkningsperiodens slut. Får jag rätt i detta fall (samma faktiska omfattning på tillträdes- och avträdesbristen), finns det inte någon anledning att inte detsamma skall gälla både när bristerna ökat och när de minskat. Inte heller ser jag någon anledning att här skilja på inflation och deflation.
    Det senast förda resonemanget gäller emellertid under den antagna förutsättningen att 9: 28 JB inte existerar. Hur kommer man då förbi detta i verkligheten föreliggande hinder? Både ordalagen och den hittillsvarande tillämpningen uppfattas av många som en effektiv spärr mot alla nymodigheter om hänsyn till förändringar i penningvärde o. dyl.
    Den nuvarande utformningen av 9: 28 1 st. JB överensstämmer i sak nästan helt med 2: 13 1 st. NJL. Enda sakliga skillnaden är att klandertiden ändrats från tre till två månader. Det sakliga innehållet i 9: 28 går tillbaka till 2:10 och 2: 13 NJL i dess ursprungliga lydelse från 1907. En viss jämkning skedde år 1943 i samband med att synen förlorade sin ställning som i alla lägen exklusivt bevismedel. Det är i detta sammanhang värt att notera att den allmänna prisnivån både 1907 och 1943 var påtagligt stabil. Hade man vid de nämnda tillfällena haft stora förändringar av penningvärdet på nära tidsavstånd är det sannolikt att detta på något sätt kommit till uttryck i lagtext eller förarbeten. Å andra sidan lägger den gällande (och förutvarande) lagtexten enligt min mening inget uttryckligt hinder mot en tolkning som innebär att hänsyn tas till penningvärdets förändringar. En oklandrad syn är visserligen fullt bevis för arrendeställets skick. Det måste betyda att det som upptagits som bristfälligt inte vid avräkningen får upptas som bristfritt eller tvärtom. Och är penningvärdet stabilt kan man knappast hävda att en tillträdesbrist på 1 000 kr. får upptas till något annat belopp. Men har penningvärdet påtagligt ändrats kan jag inte se att 9:28 (eller dess äldre motsvarigheter) hindrar en omräkning. Att bristsumman efter utredning räknas om behöver inte uppfattas som om själva synen motbevisas utan innebär endast att själva beloppen anpassas till de förändrade förutsättningar som förändringarna av penningvärdet medfört.
    Att därutöver mera generellt medge motbevisning mot lagakraftvunna syner vill jag dock inte tillstyrka i vidare mån än som är förenligt med 8: 27 JB. Och det gäller både de lege lata och de lege ferenda. Ett exempel kan illustrera det sagda. Vid äldre syner var det vanligt att kostnaden för de flesta slag av arbeten beräknades med tanke på att de utfördes av gårdens eget folk. Vid de syner som görs i dag utgår man i mycket större utsträckning från att arbetet skall

392 Mauritz Bäärnhielmgöras av fackkunniga yrkesarbetare "från stan". Här har alltså inträtt en prisstegring som inte bara beror på inflationen. Den spänning mellan synerna som blir resultatet av detta måste man enligt min mening i allmänhet acceptera.
    Andra invändningar — mot tanken på en omräkning på grund av förändringar i penningvärdet — som ibland hörs är att lagen inte ger någon anvisning om hur en omräkning skall ske eller att en omräkning möter oöverstigliga svårigheter (jfr ovan vid not 16). Att ingen sådan anvisning lämnas är riktigt, men det gör inte att invändningen fördenskull kullkastar den uppställda hypotesen. För domstolar eller advokater som anlitas för avräkning är det inte någon vare sig ny eller övermäktig uppgift att räkna om ett penningbelopp som bestämts i en annan tids penningvärde. Ett flertal olika indexserier kan här ge vägledning. Eftersom det i detta sammanhang inte i första hand gäller att få en bild av byggnadskostnadernas eller jordbrukets särskilda prisutveckling utan av den allmänna prisutvecklingen i samhället, torde den allmänna konsumentprisindex trots all kritik som riktats mot den bättre än någon annan spegla de sökta förändringarna. Att konsumentprisindex är fullt användbar för det uppställda syftet finner jag uppenbart.23

 

4. Sambandet avräkning—syn
En invändning mot tanken på omräkning av tillträdets bristbelopp efter förändringar i penningvärdet kvarstår obemött. Jag syftar på den hittillsvarande tillämpningen. Något svenskt domstolsavgörande där frågan satts på sin spets känner jag inte till. Domstolspraxis utgör därför inte vare sig något stöd för eller något hinder mot den av mig förordade linjen.
    Den tillämpning som jag tänker på är i stället den tillämpning som oberoende av domstolar och lagstiftning bokstavligen sker på fältet. Det är ju så att avräkning vid jordbruksarrende skall grundas på syn om ej annat avtalas (9: 23 JB). Att å andra sidan syn inte är detsamma som avräkning är ingen nyhet, även om det i samband med den nya lagen särskilt ofta har poängterats.
    Mycket ofta har det tillgått på följande sätt (och gör det än i dag).

 

23 Det sägs ibland att indexreglering av arrendeavgiften inte borde få ske i andra fall än när även tillträdets bristsumma är indexreglerad. I JB finns inte längre några begränsningar i rätten att indexreglera avgälden. För bristsummor har aldrig funnits någon sådan begränsning. Frågan om det ena eller det andra eller båda skall indexregleras får därför numera betraktas som en ren avtalsfråga, och från allmän synpunkt ser jag inte någon anledning att koppla ihop dessa frågor. Jfr prop. 1970: 20 del B s. 873. Detsamma gäller om valet av index. Inte heller ser jag några betänkligheter i att välja olika indexserier för avgäld och bristsumma. Avtal om indexreglering av tillträdets bristbelopp är ovanliga. De kan beräknas utgöra mindre än en procent av alla.

Avräkning vid jordbruksarrende 393Vid tillträdessynen upptas bristerna till 10 000 kr. Avträdessyn sker 30 år senare. Bristerna upptas då till 50 000 kr. Synerna vinner laga kraft. Jordägaren kräver arrendatorn på skillnaden, 40 000 kr. Arrendatorn eller oftare hans dödsbo betalar eller går i konkurs. Vad är det nu för fel med detta? Ja naturligtvis behöver det inte vara något fel, men mycket ofta görs här det felet att synemännen och parterna inte gör klar för sig skillnaden mellan syn och avräkning. (Jag utgår från att synerna är riktigt gjorda.)
    Tidigare (vid not 6) har framhållits att innan avräkning sker avträdets bristsumma skall minskas med de belopp som motsvaras av brister, för vilka arrendatorn överhuvudtaget inte skall svara, t. ex. förbrukade täckdikningar och nedbrunna hus. Synehandlingen bör därför vara så skriven att det är möjligt att göra den härför erforderliga räkneoperationen (9: 26 4 st. 2 p. JB). Däremot är det inte synemännens sak att avgöra vad som skall belasta arrendatorn eller jordägaren. Av erfarenhet vet emellertid synemännen att synehandlingarna ofta används på ett mycket schablonartat sätt. Sedan de vunnit laga kraft betraktas de inte sällan som heliga eller nästintill. En del synemän brukar därför — oftare förr än nu — gå rättvisan i förväg genom att vid synen helt enkelt hoppa över den förbrukade täckdikningen och det brunna huset. Förfarandet är lika felaktigt oavsett om det är hänförligt till gamla eller nya lagen. Det har naturligtvis varit förestavat av de bästa avsikter.24 Samma önskan att befordra den materiella rättvisan som föranlett synemännen att hoppa över många av de allra största bristerna har också ibland föranlett dem att exempelvis vid en avträdessyn beräkna bristerna efter en annan prisnivå än den som faktiskt föreligger vid synetillfället t. ex. vid tillträdet. Vad nyss sagts om förfarandet att hoppa över brister gäller givetvis även om metoden att skipa rättvisa genom att vid synen tillämpa en fingerad prisnivå. Båda felaktigheterna, som jag under gamla lagens tid sett talrika exempel på, får anses bottna i en överdriven respekt för lagbudet i 9: 28. Både parter och synemän har i realiteten varit så fångade av tanken att avräkningen direkt är beroende av synen att man gjort synen så att den skulle komma att passa till avräkningen i stället för att det borde ha varit tvärtom.
    Detta kan synas vara en allvarlig beskyllning mot synemänen. Jag vet dock att förhållandena blivit mycket bättre efter tillkomsten av

 

24 En reminiscens av det gamla felaktiga förfarandet att synemännen i realiteten också verkställer avräkningen finns i Rolf Mobergs kommentar Jordbruksarrende, 1972. Synemännen rekommenderas där att dela upp förekommande brister i sådana vilkas avhjälpande kräver åtgärd enligt 9: 18 JB och andra. Endast för de senare bör enligt Moberg bristbelopp utsättas, s. 104, 175 ff. Det rekommenderade förfarandet har inget stöd i lagen.

394 Mauritz BäärnhielmJB. Till de äldre synemännens försvar skall vidare sägas att den lag de hade att tillämpa var ovanligt besvärlig att få grepp om. Vägledning för praktiskt bruk saknades så gott som helt.
    Många arrendeparter och synemän ställer i dag frågan: Vem skall göra avräkningen om inte synemännen skall göra den? Och hur skall avräkningen gå till om den inte skall grundas på jämförelse (läs: subtraktion) mellan det större och mindre bristbeloppet?
    Svaret på den första frågan är att synemännen inte har att befatta sig med avräkningen. Endast om de av parterna skulle bli särskilt ombedda att som skiljemän eller rådgivare biträda med avräkningen blir läget ett annat. Att lagen inte anvisar särskilda personer för avräkningen är inte märkvärdigare än att sådan anvisning saknas för flertalet uppgörelser människor emellan.
    Svaret på den andra frågan är att avräkningen skall grundas på syn (9: 23 JB). Detta betyder dock inte att avräkningen kan begränsas till ren subtraktion. Synerna anger endast den yttre ramen för avräkningen. Är penningvärdet fast kan arrendatorns tillgodohavande normalt inte bli större än tillträdesbristen ökad med värdet av fristående, ersättningsgrundande förbättringar som han utfört (jfr vid not 7). Jordägarens tillgodohavande kan normalt inte bli större än bristsumman vid avträdet. Detta utgör avräkningens yttre ramar. Mellan dem finns många tänkbara mellanlägen för den verkliga betalningsskyldigheten. Att bestämma var på skalan som denna skall ligga är inte synemännens uppgift. Det har tidigare sagts att arrendatorn normalt inte skall belastas av att en gammal täckdikning befinns vara förbrukad eller att ett hus brunnit ned. Men fall kan dock tänkas där även sådana brister helt eller delvis skall belasta arrendatorn, liksom man också kan tänka sig fall där inte ens s. k. vanliga underhållsbrister skall belasta arrendatorn, t. ex. om bristen beror på ett konstruktionsfel vid uppförandet av ett hus. För att avgöra sådana frågor krävs ofta kontraktstolkning eller utredning genom vittnen och sakkunniga, något som synemännen varken har tid eller kompetens att klara av.
    Genom att betona att syn inte är detsamma som avräkning vinner man å ena sidan att synerna blir enklare att genomföra och får bättre anslutning till den aktuella prisnivån samt å andra sidan att avräkningen kan genomföras under friare och rättvisare former än som hittills varit vanligt. Synemännen uttalar sig med andra ord inte om hur många kronor som A skall betala till B utan endast om att det belopp som A skall betala ligger mellan högst x och lägst y kronor.
    I och med att man, särskilt efter den nya lagen, måste acceptera detta tillvägagångssätt, bör det också bli lättare att acceptera att

Avräkning vid jordbruksarrende 395bland de många olika faktorer, som skall beaktas vid avräkningen, ingår att vid behov företa en omräkning av bristsumman vid tillträdet med hänsyn till inträffade förändringar i penningvärdet. Att en sådan omräkning jämfört med den gamla metoden för avräkning kräver en något ökad tankeverksamhet utgör inget argument mot dess användande.

 

5. Avräkning utan syn
Hittills har jag utgått från normalfallet, vilket är att bristsummorna blivit bestämda vid syn. Men lagen medger — sedan 1944 — att bristsumman också bestäms genom avtal. Antag att arrendekontraktet föreskriver att tillträdesbristerna av parterna gemensamt uppskattats till 30 000 kr. Antag vidare att penningvärdet under avräkningsperioden försämrats med 50 %. Kan man våga sig på en omräkning även av ett på detta sätt bestämt tillträdesbelopp eller är avtalet orubbligt i samma utsträckning som ett avtal normalt brukar vara?
    Här ger det tidigare berörda rättsfallet NJA 1948 s. 138 viss ledning (jfr not 12). Parterna hade där avtalat att arrendestället — i strid med verkliga förhållandet — skulle vid tillträdet anses ha mottagits i bristfritt skick. Högsta domstolen ansåg det vara uppenbart otillbörligt att göra denna kontraktsbestämmelse gällande mot arrendatorn vid avräkningen. Jordägarens krav utgjorde 7 347 kr. HD bestämde hans slutliga tillgodohavande till 4 681 kr.
    Det medges att situationen i rättsfallet inte är helt analog med den situation som här diskuteras. Å andra sidan synes man med fog kunna hävda att om det är uppenbart otillbörligt att i strid med verkligheten åberopa ett avtal där arrendestället vid tillträdet betecknats som bristfritt, man också bör kunna hävda att det är otillbörligt att arrendatorn vid avräkningen skall tillgodoräknas ett ingående bristbelopp som med hänsyn till inträffad förändring i penningvärdet framstår som icke verklighetsbetonat. Jag anser således att omräkning av tillträdets bristsumma bör ske även i det fall då den blivit bestämd genom avtal.
    Innebär inte detta att omräkning med hänsyn till förändringar i penningvärdet också måste göras i det fall att t. ex. ett vanligt banktillgodohavande till följd av inflation (eller deflation) fått ett förändrat värde? Man har ju hittills ansett att fordringsägaren inte har rätt till en sådan omräkning. Jag anser dock inte att min här framlagda teori gör den sistnämnda konsekvensen nödvändig.
    Även om bristsumman vid tillträdet på många sätt liknar ett fordringsbelopp, motsvarar beloppet likväl inte en verklig fordran. Påståendet bygger inte i första hand på att arrendatorn inte har rätt

396 Mauritz Bäärnhielmtill ränta utan på att tillträdets bristsumma endast får användas kvittningsvis vid avgörandet av om arrendestället under arrendetiden förbättrats eller försämrats. Bristsumman vid tillträdet får ju arrendatorn vid de vanligaste typerna av avtal aldrig i handen.
    Jag medger att omräkning med hänsyn till penningvärdesfluktuationer ställer sig tveksam om avtalet skulle föreskriva t. ex. följande: "Vid tillträdet skall syn ej hållas. Vid blivande avräkning skall arrendatorn tillgodoräknas ett belopp av 30 000 kr." Naturligtvis kan omständigheter tänkas där det skulle stå i strid med god sed i arrendeförhållanden eller eljest vara otillbörligt att åberopa detta förbehåll, men det är inte lika naturligt att i detta fall omräkning skall ske som när det avtalade beloppet direkt anknyter till på arrendestället förekommande brister. Någon svårighet att avgränsa dessa fall från sådana där omräkning framstår som naturlig tror jag inte man behöver befara. Det nyss återgivna exemplet får anses tillhöra en sällsynt avtalstyp.

 

6. Sammanfattning
Avräkning vid jordbruksarrende har hittills varit bunden till utgången av synerna på ett sätt som inverkat ogynnsamt på både synen och avräkningen. Att låta avräkningen bestå i en subtraktion av det mindre synebeloppet från det större var felaktigt redan under den gamla lagens tid. Skulle man fortsätta på den vägen finns det stor risk att resultaten skulle bli ännu skevare. Syn är inte avräkning men syn är ett viktigt hjälpmedel för åstadkommande av avräkning. Skillnaden mellan synebeloppen anger bara den yttre ram inom vilken avräkning skall göras.
    Vid fast penningvärde kan jordägarens fordran sålunda inte bli större än bristsumman vid avträdet. Arrendatorns tillgodohavande kan inte bli mindre än bristsumman vid tillträdet ökad med värdet av fristående ersättningsgilla förbättringar. Bristsumman vid avträdet skall före avräkningen minskas med bristbelopp som hänför sig till brister som arrendatorn inte är ansvarig för. Även andra investeringar och/eller likvider parterna emellan under arrendetiden kan behöva beaktas, t. ex. sådana som har samband med ny- eller ombyggnader. Huvudregeln är dock — efter här nämnda reduktion av bristsumman vid avträdet — att skillnaden mellan bristsummorna skall utbetalas. Har bristerna ökat skall jordägaren ha beloppet. Har bristerna minskat skall beloppet gå till arrendatorn.
    Vid instabilt penningvärde gäller samma regler. Särskilda svårigheter uppstår dock därför att samma brist kan komma att upptas till helt olika värden vid tillträde och avträde. Bestämmelsen i 9: 28 JB

Avräkning vid jordbruksarrende 397att en lagakraftvunnen syn innefattar fullt bevis för arrendeställets skick har i praktiken vanligen uppfattats på det sättet att det bristbelopp som kommit fram vid en tillträdessyn är fastlåst även om en påtaglig förändring i penningvärdet sker mellan tillträdet och avräkningen. Denna ståndpunkt är från materiell synpunkt i de flesta lägen orimlig. Tillträdets bristsumma bör därför vid avräkningen omräknas med hänsyn till inträffade förändringar i penningvärdet. Närmast tillhands är att därvid använda sig av konsumentprisindex. Något direkt hinder mot ett sådant förfarande kan ej anses möta i 9: 28 JB. I övrigt ger den nya arrendelagen närmast ett stöd för ett sådant förfarande.
    Låt oss ett ögonblick återvända till midsommarfirandet vid Iglinge brunn: "Alla de små husen voro smyckade med löv och blommor. Blott vårt stod kalt, ty von Hancken hatade löv och blommor, som voro ett tillhåll för ohyra och som vållade husröta enligt hans förmenande. Och mot husröta hade han tappert kämpat livet igenom."
    De tankegångar som jag här lagt fram kommer kanske av en och annan att uppfattas som äventyrliga. Andra kommer att finna dem alldeles för litet radikala. Kanske kommer det att sägas att deras förverkligande gör att arrendatorerna kommer att försumma sitt husröteansvar. Några avsikter i den riktningen har jag dock inte haft. Endast att befordra rättvisan. Jag har sett många andra fall än herr von Hanckens, där arrendatorn större delen av sitt liv plågats av husrötans gissel. Må vi därför se till att han och andra arrendeparter inte på grund av oberäkneliga eller ovidkommande omständigheter drabbas hårdare än lagstiftaren har tänkt sig.