Svensk rättspraxis

 

Nyttjanderätt till fast egendom 1967—1971

 

Av professor FRITJOF LEJMAN

 

 

Allmänna spörsmål. I SvJT 1968 rf s. 66 uppstod fråga om gränsen mellan servitut och nyttjanderätt. Det gällde huruvida rätten för köpare av en avsöndrad lägenhet år 1911 att ha en honom å stamfastigheten tillhörig "uthusbyggnad kvarstående intill dess densamma afbrinner eller af annan anledning undanrödjes" skulle betraktas såsom servitut å stamfastigheten eller såsom nyttjanderätt för köparen. Uthuset var avsett för förvaring av vinterbränsle. Frågan om rättighetens karaktär fick betydelse, då en senare ägare av stamfastigheten yrkade att huset skulle borttagas under åberopande av att rättigheten finge betraktas såsom en nyttjanderätt och att maximitiden för sådan rättighets bestånd utgått. Domstolarna biföll detta yrkande. Domen i HovR motiverades med att upplåtelsen innebar ett totalt utnyttjande av en icke obetydlig del av fastigheten, att avfattningen av förbehållet i upplåtelsehandlingen närmast tydde på att byggnaden icke ansetts fylla stadigvarande behov för den avsöndrade lägenheten och att upplåtelse enligt ordalagen skett till förmån för köparen, icke till förmån för fastigheten. Dessa kriterier för gränsdragningen har framförts och behandlats hos Lejman, Om begreppet nyttjanderätt till fast egendom s. 11 ff, vartill hänvisas.
    Arrende. Frågan om innebörden av föreskriften om skriftlig form2 kap. 1 § nyttjanderättslagen (vilken regel härutinnan motsvarar JB 8: 3) prövades i NJA 1971 s. 412. Problemet var här i främsta rummet huruvida förbehåll i ett köpekontrakt av år 1966, att köparen skulle respektera tidigare arrendeavtal till vissa brukningsområden under 10 års tid med ett årligt arrende av 600 kr., medförde giltig arrenderätt för den uppgivne arrendatorn, trots att arrendeavtalen endast var muntliga och förbehållet icke underskrivet av arrendatorn. Arrendatorn hade långt före 1966 tillträtt brukningsdelarna och fortlöpande betalt arrendet. HD framhöll att säljaren genom förbehållet finge antagas ha velat tillförsäkra arrendatorn en självständig rätt och att denne genom att å sin sida godtaga förbehållet finge anses ha förvärvat en gentemot köparna gällande rätt att få till stånd giltigt arrendeavtal. Föreskriften om skriftform kunde ej anses föranleda, att "underskrift av arrendatorn skulle vara under alla omständigheter oeftergivlig". Se härom NJA II 1944 s. 167 ff och Skarstedt—Ekberg—Anderberg, Arrendelagstiftningen av år 1943 2 uppl. s. 44 ff. — Då det sedan gällde frågan om förbehållets hänvisning till tidigare muntliga överenskommelser skulle vara normerande för arrendeförhållandet, ansågs emellertid formkravet medföra, att arrendet skulle regleras enligt lagens regler och icke efter avtal, givetvis med undantag för de i det skriftliga förbehållet inryckta bestämmelserna om arrendesumma, arrendetid och arrenderade områden. Därvid gavs det intressanta principuttalandet att lagens krav på skriftlig form för samtliga avtalsvillkor föranletts av önskemålet att före-

Nyttjanderätt till fast egendom 1967—1971 677bygga osäkerhet och tvister om avtalsinnehållet samt att detta önskemål uppenbarligen ej bleve tillgodosett, om skriftlighetskravet skulle anses uppfyllt genom hänvisning till muntlig överenskommelse. Det gjordes dock den allmänna reservationen, att skriftlighetskravet icke kan upprätthållas "med sådan stränghet att varje muntligt avtalsvillkor rörande jordbruksarrende anses under alla förhållanden utan verkan". Den refererade principen förefaller vara en god medelväg beträffande hur långt kravet på skriftform bör sträcka sig. Särskilt bör därvid reservationen uppmärksammas. Givet är, att vad som överenskommits muntligen bör kunna begagnas exempelvis vid ren tolkning av kontrakt. — Arrendet i fallet ansågs såsom s. k. socialt arrende.
    NJA 1971 s. 516 avsåg bestämmelse om förköpsrätt för arrendator i arrendekontrakt, upprättat år 1949 rörande domkyrkas jord. Bestämmelsen innebar att om det arrenderade området — med vederbörligt medgivande av KM:t och mot pris som i föreskriven ordning bleve åsatt — såldes, arrendatorn skulle ha företrädesrätt att köpa den arrenderade fastigheten. Bestämmelsen förklarades ej bindande med den motiveringen att avtal om förköpsrätt till fast egendom enligt svensk rätt icke kunde ingås. Det arrenderade området hade ingått i en större fastighetsförsäljning av domkyrkas jord, som skett år 1964 och varvid förbehåll gjorts om arrendet.
    Beträffande tolkning av borgensförbindelse i samband med arrendekontrakt märkes NJA 1967 s. 79. Frågan gällde närmast om dylik förbindelse skulle, vid arrendeförhållanden som genom överenskommelser årligen förlängts, omfatta även arrendatorns skyldigheter under tidigare arrendeperioder. HD:s majoritet fann härvid, att vid tolkningen särskild betydelse måste tillmätas "det förhållandet att överenskommelse om förlängning av ett äldre arrende i princip är att betrakta som ny upplåtelse, oavsett om nytt fullständigt kontrakt upprättas eller hänvisning sker till äldre avtal". Jfr om nämnda fråga Lejman, Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst s. 32 ff. Följaktligen kunde i princip borgen icke anses omfatta äldre förpliktelser, däribland brister i avseende å jordens hävdande o. d. En ledamot ville på borgensförbindelsen tillämpa den s. k. oklarhetsregeln.
    I samma NJA 1967 s. 79 uppstod fråga om de sociala arrendebestämmelserna i den äldre lagstiftningen vore tillämpliga på fastigheter, som ingick i Visingsö skolegodsfond. Med hänsyn till vad som upplysts om fonden och förvaltningen av dess egendom ansågs den icke ha utgjort en stiftelse, och nämnda bestämmelser förklarades därför ej tillämpliga.
    I NJA 1967 s. 441 förelåg till bedömande en fråga rörande jordägares meddelande för brytande av arrendators optionsrätt (dåvarande 2 kap. 53 § nyttjanderättslagen). Frågans avgörande kan även efter den nya lagstiftningen tänkas ha visst intresse för tolkningen av liknande regler inom denna, exempelvis JB 9: 10 och 12: 49. Arrendatorn hade gjort gällande, att jordägarens meddelande för att äga verkan måste innehålla uppgift om åberopad grund. HD:s majoritet (3 mot 2) fann, att även om det överensstämde med stadgandets syfte att grunden uppgavs i meddelandet, sådan skyldighet innebar ett formellt krav och därför endast förelåge, om "den grundas på tydlig föreskrift i lag eller åtminstone har uttryckligt stöd av uttalanden i lagens förarbeten".
    Hyra. Frågan om ett avtal vore att anse såsom hyresavtal, varå lagstiftningen om hyra och hyresreglering vore tillämplig, kom under bedö-

678 Fritjof Lejmanmande i NJA 1971 s. 129. Det gällde här restaurangbyggnader och vissa för kioskrörelse avsedda utrymmen på Solvalla travbana, som dess ägare, Stockholms Travsällskap, upplåtit till en restauratör mot ett vederlag, utgående med viss procent på omsättningen. HD inledde sin dom med en deklaration, att en upplåtelse som beskrives såsom hyresavtal "någon gång" kan vara att hänföra till annat än hyra, vilket kan inträffa, när lokalupplåtelser ingår som ett underordnat moment i avtalet. I förevarande fall hade med nyttjanderätten till lokalen följt ett kundunderlag, något som dock hörde till vanligheten vid hyresupplåtelser för butiks- och restaurangrörelse och i och för sig icke kunde medföra, att avtalet skulle sakna hyreskaraktär. Att härvid de faktiska förhållandena medfört att upplåtaren blivit den som tillhandahållit kundkretsen och att nyttjanderättshavaren blivit ensam i sin näringsgren på grund av bristande konkurrens, utgjorde icke någon principiell skillnad, även om en viss gradskillnad mellan olika former av kommersiell upplåtelse förefunnes. Den för HD avgörande synpunkten synes ha varit att avtalet gällde mycket stora och kapitalkrävande lokaler, som hade central betydelse för kundunderlaget och därför icke kunde betraktas som en underordnad beståndsdel i avtalet. Vad angår de tvingande reglerna i hyreslag och hyresregleringslag, uttalades att de visserligen icke tillkommit med direkt tanke på fall av förevarande slag men medgåve tillämpning även i dylika fall, då parterna på grund av sitt ömsesidiga beroende hade behov att "smidigt kunna vidtaga de förändringar av rättsförhållandet som påkallades av utvecklingens gång". Avtalet karakteriserades därför som hyresavtal. — Kontraktet mellan parterna innehöll också regler om rätt för nyttjanderättshavaren att bedriva försäljning från lösa kiosker, som denne anordnat å travbanan. På denna punkt hade underinstanserna icke ansett hyresavtal föreligga. HD ansåg emellertid, att denna s. k. uteförsäljningsrörelse med hänsyn till vederlagsregelns innehåll o. d. stode i sådant sammanhang med kontraktet i övrigt, att bestämmelsen därom icke kunde betraktas som fristående avtal, vilket skulle kunna uppsägas för sig. I målet åberopades utlåtanden, å travsällskapets sida av professorn Håkan Nial och å restauratörens sida av professorn Fritjof Lejman.
    NJA 1969 s. 79 rör bl. a. en fråga om kraven för hyresavtals ingående, som blivit aktuell i samband med tillämpning av den nu ej längre gällande 1956 års lag om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal men som synes ha intresse därutöver. Det gällde här vad som i avseende å hyrans bestämmande skulle vara tillräckligt för att hyresavtal skulle anses föreligga. Det var mellan parterna underförstått att viss högre hyra skulle utgå än enligt ett tidigare avtal som förfallit, och att hyran skulle närmare fastställas efter förhandlingar mellan parterna. Detta ansågs tillräckligt. Om fallet i övrigt se närmare nedan under nämnda lag.
    I NJA 1969 s. 97 gällde spörsmålet tolkning av ett hyreskontrakt i avseende å hyrans bestämmande. I kontraktet, som rörde en våning för tandläkarepraktik i ett nybygge i Landskrona, hade hyran betecknats som preliminär och förklarats skola regleras i enlighet med hyresrådets beslut. Hyresgästen ville ej betala högre hyra. Det befanns att vid tiden för kontraktets undertecknande hyresregleringen upphävts för s. k. lokaler i staden. Hyresgästen saknade kännedom härom. Bestämmelsen om att hyran vore preliminär och skulle definitivt bestämmas när produktionskostnader-

Nyttjanderätt till fast egendom 1967—1971 679na bleve kända, betraktades av HD såsom "icke anmärkningsvärd i fråga om lägenhet i nybyggt hus". Därtill kom att den hyra hyresvärden avsett att uttaga kunde beräknas med stöd av myndigheternas uppskattningar av årskostnaden för fastigheten o. d., som gjorts i samband med fastställande av hyra för hyresreglerade lägenheter. Hyresvärden ansågs icke haft anledning antaga att hyresgästen icke räknat med hyreshöjning enligt dessa normer, och hyresgästen ansågs ha bort föra frågan om hyreskontraktets innebörd på tal vid dess tillkomst. Hyresgästen ålades betala den av hyresvärden fordrade högre hyran. Domen synes innebära att hyresgästen i fallet ålagts en s. k. klargörandeplikt. (Jfr härtill Vahlén, Avtal och tolkning s. 292.) — Angående tolkning av hyresavtal i avseende å ändamålet med uthyrningen se NJA 1969 A 39 (klargörandeplikt för hyresvärd).
    Spörsmålet om obehörig överlåtelse av lägenhet genom aktieöverlåtelse behandlades i SvJT 1967 rf s. 55. Det rörde sig här om en lägenhet som upplåtits att användas till bostad och kontor åt ett aktiebolag, vars verksamhet avsåg rörledningsarbeten. Aktierna i detta bolag ägdes från början av en viss person men överläts vid hans död av dödsboet till ett annat aktiebolag med samma verksamhet. I samband därmed hade hyresvärden påpekat, att han icke medgav överlåtelse av lägenheten. Aktierna överläts därefter ytterligare till ett aktiebolag som sysslade med artistförmedling, popgalor o. d. och därefter vidare till de två personer som ägde detta bolags aktier. Sedan beslöts att hyresgästaktiebolaget skulle ändra sin firma till "Scan Artist, Andersson & Co" och sin verksamhet i nära överensstämmelse med det nyssnämnda bolagets. Hyresgästbolagets i stort sett enda tillgång utgjordes av hyresrätten. Genom dessa transaktioner kom hyresgästbolaget att handhavas av helt andra personer med en helt ny verksamhet än tidigare, medan formellt sett hyresrätten utövades av samma bolag. HovR:s majoritet fann — tydligen med hänsyn till sistnämnda omständighet — att överlåtelse icke ägt rum. En minoritet ansåg hyresrätten förverkad och tog sikte på lagberedningens yttrande vid nyttjanderättslagens tillkomst, att det personliga momentet vid uthyrning icke vore i den grad underordnat att det för hyresvärden vore likgiltigt vem som utövade hyresrätten. De åtgärder som vidtagits med hyresgästbolaget hade resulterat i att detta framstode som en annan person än den med vilken hyresvärden ingått avtalet. Därtill kom att syftet med aktieköpet från början synes ha varit att förvärva hyresrätten. Onekligen synes denna sista mening stå bäst i överensstämmelse såväl med lagstiftarens inställning som med tidigare rättspraxis.
    Angående förverkande på grund av bristande ordning i lägenhet se NJA 1967 C 819 (talan i handräckningsmål ogillad; hyresgästen som vistats utomlands hade sökt åstadkomma rättelse) och på grund av underlåtenhet att enligt avtal hålla restauranglokal tillgänglig för hyresvärd se NJA 1970 C 846 (talan ogillad).
    Angående beräkningen av skadestånd på grund av mistande av lägenhet under viss tid se NJA 1971 A 17.
    De båda fallen NJA 1967 s. 193 och 271 rörde äldre regel om återvinning av hyresrätt, som förverkats på grund av dröjsmål med hyresbetalning. Närmare bestämt gällde det betalningar, som erlagts då mindre än en månad återstod av hyrestiden och där återvinningsrätt skulle vara utesluten enligt undantagsbestämmelse i dåvarande 3 kap. 34 § nyttjanderättslagen. Denna bestämmelse var enligt 1939 års lagstiftning (SOU 1938: 22 s. 76 ff)

680 Fritjof Lejmanriktad mot de s. k. septemberskolkarna, som vid flyttning underlät att betala hyran för sista månaden. Bestämmelsen har i 1968 års hyreslagstiftning modifierats så att den endast gäller om "skyldighet att flytta" inträder inom en månad. Ändringen föreslogs redan av hyreslagskommittén 1961 och var alltså "påtänkt" redan före de nämnda rättsfallen. Rättsfallen avsåg, det förra ett hyresförhållande, där hyrestiden redan vid betalningen var förlängd enligt sedvanlig ettårsklausul i avtalet, och det andra ett hyresförhållande, som vederbörligen uppsagts, men där hyresgästen ansökt om förlängning hos hyresnämnd enligt hyresregleringslagen och denna ansökan ännu låg under prövning vid betalningen. HD intog i båda fallen en liberal inställning och medgav återvinningsrätt. Detta synes anmärkningsvärt i det sista fallet, då det icke var klart att avtalet blivit förlängt vid tiden för hyresrättens förverkande. Intressant är emellertid motiveringen hos HD:s majoritet, nämligen att det är bäst förenligt med hyresregleringens syfte och avfattning samt sambandet mellan denna och 3 kap. nyttjanderättslagen att låta återvinningsrätten bero av den slutliga utgången av ansökningen om förlängning. Man har följaktligen låtit hyresregleringens anda påverka även en så speciell regel som den här behandlade. Sedan lagändring nu skett, har HD:s liberala ståndpunkt lagfästs.
    Den särskilda preskriptionsregeln beträffande hyra blev till sin innebörd föremål för prövning i NJA 1969 s. 216. I ett hyreskontrakt av år 1960 fanns en bestämmelse, att det i kontraktet utsatta "hyresbeloppet var preliminärt samt att hyran skulle utgå efter hyresnämndens beslut i såväl höjt som sänkt avseende". Fastigheten ingick i ett komplex av nybyggnader. Enligt överenskommelse mellan parterna upphörde hyresavtalet att gälla den 1 mars 1965. Ansökan om fastställande av grundhyror kom icke att ingivas till hyresnämnd förrän ca 2 månader senare, och hyresnämnden fastställde ej grundhyrorna förrän i december samma år. Hyresnämndens beslut blev icke överklagat. I november 1967 — alltså inom 2 år från nämndens beslut — stämde hyresvärden hyresgästen på den hyreshöjning hyresnämnden fastställt. Hyresgästen invände häremot att talan icke instämts inom 2 år från 1 mars 1965 och att fordran alltså vore preskriberad. (Preskriptionsregeln i dess lydelse före 1969 angav preskriptionstidens utgångspunkt till "avtalets upphörande", medan den nu tar sin utgångspunkt i "lägenhetens avträdande", ett förhållande som tydligen icke medför att rättsfallet mister sin betydelse som prejudikat.) Underrätten ogillade preskriptionsinvändningen med motiveringen att preskriptionsregeln vore dispositiv och att parterna finge anses ha satt den ur kraft genom avtalets klausuler. HovR tillämpade däremot strikt regeln och ogillade talan. HD gjorde i rättsfallet först vissa allmänna uttalanden. En skyldighet att instämma talan helt formellt, innan en fordran fastställts, ansågs icke förenlig vare sig med stadgandets syfte eller med gällande processuella regler. Om hyresnämndens beslut i ett dylikt fall meddelades mer än 2 år efter avtalets upphörande, bleve stadgandet därför omöjligt att tillämpa efter sin ordalydelse. Då man måste anpassa den ordinära hyreslagstiftningen till hyresregleringen, krävdes därför en sådan tillämpning av lagrummet att preskriptionstiden räknades från en senare tidpunkt än hyresförhållandets upphörande. För konsekvensens skull borde anknytningen till hyrestiden bibehållas, såtillvida som prövning hos hyresnämnd borde påkallas inom 2 år efter dennas slut. Man fann förebild i motsvarande preskriptionsregel beträffande arrende,

Nyttjanderätt till fast egendom 1967—1971 681som, då avträdessyn klandras inom 2 år från avtalets upphörande, utsträcker preskriptionstiden till 2 år från det klandret avgjorts genom lagakraftägande dom. Utgångspunkten blev då det slutliga avgörandet av hyresregleringsmålet. HD ogillade därför preskriptionsinvändningen och upphävde därmed HovR:s dom. Det intressanta är, att man sålunda i HD konstruerade en undantagsregel i analogi med motsvarande arrendebestämmelse. Uppenbarligen hade man väl vid hyresregleringens tillkomst förbisett att ge en regel av detta innehåll för hyra, något som bör ha medverkat till lösningen i fråga. Att lagstadgandet är dispositivt kan knappast ha utgjort en förutsättning för ogillandet, även om HD jämväl åberopat att kontraktsbestämmelserna innebure "att avräkning skulle ske när beslut om grundhyra förelåg". Intressant är även, att HD gjort den reservationen, att dess synpunkter icke vore avsedda att uttömmande behandla det motsatta fallet, nämligen att grundhyran fastställts till lägre belopp än som preliminärt utgått och hyresgästen därför hade fordran mot hyresvärden.
    Vissa fall har anknytning till hyresregleringslagens bestämmelse om otilllåten ersättning i 11 §. I NJA 1970 s. 513 prövades — förutom viss processuell fråga — huruvida ersättning, som hyresvärd mottagit för hyresupplåtelse, skulle anses otillåten i ett fall, då grundhyror ej fastställts för fastigheterna i fråga. Hyresvärden förklarades i detta fall ej kunna fällas till ansvar. Däremot fälldes han till ansvar som medverkande i en mäklares brott att mottaga ersättning för egen del. — I SvJT 1970 rf s. 29 ansågs ett avstående från expropriationsersättning (avseende personlig skada med 1 000 kr. för nedlagd kostnad), som stad uppställt som villkor för att skaffa ny lägenhet i stället för exproprierad sådan, såsom otillåten gottgörelse enligt 11 §.
    Frågan om bostads karaktär av tjänstebostad kom under bedömande i handräckningsmålet i SvJT 1967 rf s. 43. Förhållandena var här ungefär likartade med dem i NJA 1962 s. 554, d. v. s. det rörde sig om en fastighetsskötare, vars lön översteg lägenhetsvärdet, ehuru icke i högre grad. I linje med tidigare praxis betraktades avtalet av underinstansen som ett rent tjänsteavtal på grund av tjänstens dominerande natur, varemot HovR synes ha hänfört bostaden närmast under den av hyreslagstiftningssakkunniga lanserade och i 1968 års lagstiftning accepterade beteckningen personalhyresbostad.
    Flera fall har rört tillämpning av den numera upphävda 1956 års lag om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (besittningsskyddslagen). De frågor som det gällt har emellertid i stor utsträckning mist sin betydelse genom 1968 års lagstiftning och skall därför endast i korthet beröras. I NJA 1967 s. 119 medgavs i HD nytt hyresavtal, då hyresvärden som enda skäl för uppsägningen angivit att han önskade disponera lägenheten för en sin son, som skulle övertaga sysslan som fastighetsskötare i fastigheten men som bodde i närheten av denna. Detta torde också vara ett typiskt exempel på uppsägningsskäl som också i senare hyresnämndspraxis brukar underkännas. — I NJA 1967 s. 125 var det fråga om nytt avtal beträffande lägenhet i rivningsfastighet. Rivningen var en följd av att en gata skulle framdragas i enlighet med ny stadsplan för ett område, tillhörande Sundsvalls stad. Staden hade genom frivilligt köp förvärvat fastigheten. HD:s majoritet förklarade i anslutning till ett yttrande av hyresrådet i NJA 1955 s. 530, att det i varje fall "stundom" finns anledning att i dylika fall tillämpa hyres-

682 Fritjof Lejmanregleringens principer, nämligen att vid bristsituation förklara uppsägning ogiltig om icke likvärdig lägenhet ställes till hyresgästens förfogande. Nytthyresavtal beviljades alltså. Ungefär liknande principer lanseras i förarbetena till den nya hyreslagstiftningen (prop. 1968: 91 bih. s. 65) beträffande förlängning av hyresavtal (JB 12: 46 p. 3). Intresset av stadsplanens genomförande ansågs i rättsfallet kunna tillgodoses genom inlösen av hyresrätten enligt 41 § 3 st. byggnadslagen. — I NJA 1969 s. 79, anfört ovan under hyresavtals ingående, tillämpades i HD beträffande en lokal, som utgjordes av en av Landskrona stad uthyrd kiosk, strikt regeln, att hyran skulle utgå efter vad staden fordrat, då det ej visats att med hänsyn till stadens kostnader, kioskens läge och omsättningen av rörelsen den fordrade hyran avsevärt översteg hyran för jämförliga lokaler. — Se även NJA 1967 A 29.
    Under den sista delen av den redovisade perioden har också några målangående tillämpningen av besittningsskyddet i 1968 års hyreslagstiftning avgjorts i hovrätterna. Sålunda har i SvJT 1970 rf s. 85 frågan om förlängning av hyresavtal varit aktuell beträffande en lägenhet, som var belägen i en bostadsförenings fastighet och som disponerades av innehavaren av en andel i föreningen. Lägenheten var emellertid sedan länge uthyrd av denne. Enligt förarbetena bör då samma synpunkter tillämpas som beträffande lägenheter som disponeras under bostadsrätt (se hyreslagstiftningssakkunniga s. 207). Hyresnämnden åberopade JB 12: 46 p. 6 och vägrade förlängning. Domstolarna hänförde sig emellertid till samma stadgandes p. 9 och medgav förlängning. Anledningen härtill synes ha varit att det framkommit, att upplåtaren icke önskade åtkomma lägenheten för att själv bosätta sig där utan för att lösgöra det kapital andelsrätten representerade, sedan den frigjorts från hyresgästens hyresrätt. Stöd för hyresgästs utvidgade besittningsskydd har troligen hämtats från förarbetena, där det framhålles att om hyresvärden ej gör sannolikt att han skall disponera en dylik lägenhet själv, hyresgästen bör ha ett relativt starkare skydd än eljest (hyreslagstiftningssakkunniga s. 166). Detta skydd har då ansetts närmast vara detsamma som stadgandets p. 9 avser att ge. Såsom skäl för förlängning angavs ytterligare, att hyresgästen bebott lägenheten i mer än 30 år samt att andelsrätten i föreningen ursprungligen förvärvats icke för bostadsändamål. utan för att förränta kapital. — I SvJT 1971 rf s. 1 var tvistefrågan det förstärkta besittningsskyddet för anställd, som bebott en personalhyresbostad mer än 3 år. Det rörde sig om en anställd i Karlstads Mekaniska Verkstad, som själv sagt upp sin anställning endast några dagar efter det att det förstärkta skyddet inträtt. Under framhållande av denna omständighet, hyresgästens personliga förhållande och framför allt företagets svårigheter att rekrytera arbetskraft i Karlstad, där stor bostadsbrist rådde, ansågs synnerliga skäl enligt 46 § p. 8 att bryta besittningsskyddet föreligga. De åberopade synpunkterna torde kunna igenkännas från uttalanden i prop. 1968: 91 bih. A s. 99 ff. — I SvJT 1971 rf s. 33 prövades det icke ovanliga fallet, att en hyresvärd för att åtkomma en lägenhet för en anhörigs räkning uppsagt en hyresgäst, som sedan länge icke själv bebott lägenheten. Hyresgästen var sedan 6 år bosatt i Schweiz, där han hade tjänst. Han hade under viss tid haft hyresvärdens tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand. Dessutom anförde han, att han inom de närmaste två åren ämnade återflytta till Sverige. HovR fann hyresvärdens skäl i fallet god-

Nyttjanderätt till fast egendom 1967—1971 683tagbara, nämligen att bereda en sin son familjebostad och att underlätta åt sonen anförtrodd förvaltning av fastigheten. Vid jämförelse mellan parternas skäl och oberoende av att hyresgästen haft visst tillstånd till andrahandsuthyrning, fann HovR i motsats till hyresnämnd och rådhusrätt att det icke var obilligt att hyresförhållandet upphörde.
    Vissa processuella frågor som behandlats må också beröras. I SvJT 1970 rf s. 89 erhöll part ej fullföljdshänvisning över HovR:s dom i en tvist om förlängning av hyresavtal. HovR synes här ha anslutit sig till lagrådets uppfattning att fullföljd ej kan ske beträffande rättegångskostnad (prop. 1968: 91 bih. s. 351). En motsatt uppfattning om lagrummets tolkning har framkommit i departementschefens yttrande (jfr nämnda prop. s. 367; se även Walin, Allmänna hyreslagen 5 uppl. s. 231). — I SvJT 1970 rf s. 90 ansågs mål, huruvida viss lägenhet var att betrakta såsom tjänstebostad, av HovR såsom hyrestvist och sålunda enligt JB 12: 72 hänförligt till det speciella hyresforum.
    I SvJT 1970 rf s. 79 begärde upplåtaren i en andrahandsupplåtelse avhysning av underhyresgästen på grund av underlåtenhet att betala hyra. Underhyresgästen synes ha trätt i förbindelse med hyresvärden direkt. Han uppgav sig ha av denne fått lov att hyra lägenheten och invände mot avhysningen, att upplåtaren själv uppsagts av hyresvärden, enär andrahandsuthyrningen skett utan lov, varför upplåtarens hyresrätt var förverkad. Denna invändning betraktades av HovR icke som en fråga om rättegångshinder utan som ett spörsmål om själva saken.
    I NJA 1971 C 126 ansågs avhysning icke kunna ske handräckningsvis. Framställningen om handräckning hade gjorts av en person som hyrt lägenheten enligt hyreskontrakt med hyresvärden-fastighetsägaren. Den vars avhysning begärdes invände emellertid, att han, sedan handräckningssökanden avflyttat, fått bebo lägenheten under lång tid enligt muntligt avtal med hyresvärden-fastighetsägaren.
    Den allmänt civilrättsliga frågan om förutsättningarna för panträtt och godtrosförvärv av arrenderätt jämte hus å ofri grund har berörts i SvJT 1967 rf s. 33.