Ytterligare om avräkning vid jordbruksarrende
I en intressant artikel i SvJT 1973 s. 379 ff behandlar Mauritz Bäärnhielm avräkningen vid jordbruksarrende. B. uttalar om min uppfattning om förhållandet mellan syn och 9: 18 JB att den är en reminiscens av det (enligt bådas vår uppfattning) felaktiga förfarandet att synemännen gör avräkningen samt att den saknar lagstöd (s. 393 not 24). Min uppfattning är att synemän ej ska bry sig om det som enligt deras mening faller under 9: 18. B. menar att även sådant är brist.
    B:s kritik går vid sidan av min uppfattning, eftersom denna innebär att sådant som enligt synemännen nått obrukbarhetens nollstreck ej ska blandas in i bristberäkning eller avräkning. Beträffande avräkningen förefaller B. och jag överens (s. 393). B:s andra uttalande förstår jag ej. 9: 18 säger att jordägaren ska utföra arbeten som där avses och att det är arrendenämnden som ska fastställa kostnaden för detta om arrendatorn så begär. Detta om mitt direkta lagstöd. Det torde emellertid även finnas indirekt sådant. Om t. ex. synemännen vid en till- eller avräkningssyn antecknar brist för arbeten enligt 9: 18 och synen lämnas oklandrad, får den enligt 9: 28 ej motbevisas. Efter klandertiden går arrendatorn till arrendenämnden enligt 9: 18 med begäran att nämnden ska förklara jordägaren skyldig utföra arbetena och fastställa kostnaden. Nej, säger jordägaren, kostnadsfastställande går ej, ty kostnaden är enligt 9: 28 slutgiltigt fastställd. Kan arrendenämnden göra annat än instämma häri och — f. ö. även ex officio — avvisa arrendatorns framställning om kostnadsfastställande? Därmed har arrendatorn förlorat möjligheten att utföra arbetet på jordägarens bekostnad. Om min uppfattning om avvisningen är felaktig, vad sker då om synemännen fastställt 30 000 kronor men arrendenämnden kommer till 20 000 eller 40 000 kronor? Arrendenämnden förefaller i detta alternativ till följd av 9: 28 bunden att göra synemännens uppskattning till sin. Vilken uppgift fyller enligt B. synemännens bristfastställande, då dessa brister ska undantas från avräkningen och det är arrendenämndens beslut som ger arrendatorn tvångsmedlet enligt 9: 18? Jag kan inte finna annat än att B:s uppfattning här ovanligt nog saknar praktisk funktion och ej är förenlig med 9: 18 JB. Den skapar dessutom den synnerligen akuta risk för felaktig schablontillämpning som B. berör på s. 393.
    Min uppfattning fungerar dock ej bra, om synemännen under hänvisning till 9: 18 gått förbi ett objekt men arrendenämnden anser att 9: 18 ej är tillämplig t. ex. därför att arrendatorn vållat objektets oduglighet. I detta fall uppstår risk att synen blir ogiltig på grund av ofullständighet. Mot denna risk kan part skydda sig bara genom att klandra synen och därigenom hålla dörren öppen för notering av ytterligare synebrist. Trots denna svaghet i min bedömning håller jag fast vid densamma också därför att B:s uppfattning skapar fullföljdskomplikationer. Om synemännen ska behandla objekt enligt 9: 18, kan deras bedömning klandras och tvisten föras till HD (8: 33 motsatsvis). Samtidigt kan samma objekt vara föremål för arrendenämndens prövning men dess beslut kan bara överklagas till fastighets-

708 Rolf Mobergdomstolen (8:33). B:s inställning synes medföra att man beträffande samma objekt skulle kunna få två lagakraftägande beslut — synemännens och arrendenämndens — eller vid fullföljd två lagakraftägande domar. Vid fullföljd ska båda besluten passera samma fastighetsdomstol. Vad gör denna, om den fått frågan syneklandervägen och sedan får den i form av klander mot arrendenämndens beslut? Eftersom skilda fullföljdsregler gäller, kan gemensam handläggning ej komma i fråga? Dessa konsekvenser synes mig tala för att spörsmål enligt 9: 18 ej är synefrågor.
    Min uppfattning inrymmer ett frågetecken om det är rätt att i 9: 18 använda ordet brist. Min uppfattning är utöver vad jag ovan skisserat grundad på tanken att begreppet brist har tillämpning blott inom området för arrendatorns vårdnads- och underhållsskyldighet (B. förefaller enig med mig härom, s. 381 och 393, Bäärnhielm—Larsson, Jordbruksarrende, s. 105). Dess uppgift är att vara ett medel för mätningen av hur denna skyldighet fullgjorts. Det har ingen uppgift att fylla när vi talar om något som är ny- eller ombyggnad eller ej orsakats av att arrendatorn eftersatt vårdnad eller underhåll. Jag inskjuter brasklappen att jag ej haft möjlighet att fördjupa mig i någon begreppsundersökning. Jag tycker mig dock finna stöd hos min högt uppskattade meningsmotståndare även då han anger att syftet med synen är att få ett underlag för parternas avräkning (Arrenderätt för synemän, stencil från lantbruksstyrelsen, 2 uppl., s. 31) och som avräkningens första operation anger att man från avträdets bristsumma ska ta bort belopp som hänför sig till brister som arrendatorn inte är ansvarig för, t. ex. objekt enligt 9: 18. Stöd har jag tyckt mig finna även i en konsekvens av B:s och hans medförfattares invändningsfria beskrivning av övre och nedre gränsen för arrendatorns skyldigheter (Jordbruksarrende s. 104 ff). Nedanför den undre gränsen ligger sådan värdeminskning och förslitning, som ej lett till reparationsbehov. I skrivande stund har jag ej funnit något uttalande hos Bäärnhielm—Larsson om hur synemännen ska behandla dessa. Av mångåriga diskussioner med B. vågar jag utgå från enighet om att synemännen icke alls ska anteckna dem. När B. beträffande fel ovanför övre gränsen säger att dessa ska antecknas, finner jag intet svar hos honom på frågan varför detta ska ske ovanför arrendatorns skyldighet men ej under denna.
    Får jag härefter begagna tillfället till att kraftigt instämma i B:s argument på s. 390 mot den verklighetsfrämmande formalistiska uppfattningen. Det är som B. framhållit fullt förenligt med JB att räkna upp tillträdessynen. Med vår tids värdeförändringar är det egentligen nödvändigt enligt 8: 27. Jordbrukets Utredningsinstitut har uppgivit att det ej ska möta avgörande svårigheter att konstruera för ändamålet lämpligt index. Däremot tar jag avstånd från konsumentprisindex. Detta är förkastat i arrende- och hyressammanhang av Publika arrendeutredningen och från departementshåll (prop. 1973: 23 s. 116) samt av arrendemarknadens dominerande parter. — B. snuddar i sin givande artikel vid ett problem som för min erfarenhet framstår som mångdubbelt större än inflationsfrågan. Det är generationsväxlingen bland synemännen (s. 391 f). Det betyder ofta katastrof för arrendatorn om hans tillträdessyn skedde efter den förut allmänna principen att "detta gör arrendatorn på fritid" men nu sker efter den korrektare principen, att en jordbrukare icke längre har någon fritid utan anlitar fackmän. Varje penseldrag och spik kostar därför i dag oavsett inflatio-

Ytterligare om avräkning vid jordbruksarrende 709nen mycket mer än för tio år sedan. Detta kan skapa förluster på 10 000-tals kronor. Jag har medverkat i ett illustrativt fall, där en av äldre synemän förrättad tillträdessyn med 17 000 kronor i brister efter klander ersattes med en frivillig uppgörelse där jordägaren godkände tillträdesbrister om 74 000 kronor och dessutom påtog sig arbeten för drygt 10 000 kronor. Uppgörelsen underlättades naturligtvis av att det var fråga om korrigering av en och samma syn. Svårbehandlad är däremot situationen när spänningen finnes mellan två syner. Jag kan inte dela B:s uppfattning att part ska vara skyldig acceptera sådan spänning. Även här måste 8: 27 och resonemang om obehörig vinst äga tillämpning. Ofta har jordägare tagit på sig bördan i dessa situationer. Om spänningen ostridigt beror på skilda syneförfaranden, gör ju den "uppoffrande" parten ingen reell förlust.
 

Rolf Moberg

 

 

För mig är det mycket glädjande att en man med Rolf Mobergs stora erfarenhet av arrendefrågor så helhjärtat ansluter sig till min artikels båda teser. Den första är att syn inte i sig innefattar avräkning. Den andra är att — i tider av icke stabilt penningvärde — den oklandrade tillträdessynens lagakraftverkan inte utesluter en indexmässig justering av synehandlingens i kronor och ören angivna bristbelopp.
    Moberg vill gå ett steg längre: Om tillträdessynens bristvärdering grundar sig på "spilltidspriser" men avträdessynens på "byggmästarpriser", blir jämförelsen mellan synerna haltande och avräkningen orättvis. Tanken är intressant och problemet högst aktuellt. För egen del är jag inte beredd att på angiven grund tillstyrka en generell höjning av bristbeloppen i gamla tillträdessyner. För en sådan åtgärd erfordras först utredning och lagstiftning. För de mest flagranta fallen erbjuder 8: 27 JB en möjlighet att komma till materiellt riktiga resultat.
    När det gäller behandlingen vid syn av vissa större brister, de s. k. 9: 18-bristerna, t. ex. en förbrukad täckdikning, anser Moberg att synemännen kan och skall "hoppa över" dem. Jag anser däremot att alla brister, och därmed även 9: 18-bristerna, skall redovisas. Jag stöder mig därvid i första hand på att lagen (närmast 9: 26 JB) inte ger synemännen lov att gå förbi någon brist, i andra hand på att Mobergs rekommendation kan medföra rättsförluster.
    Lagen har samma regler för till- och avträdessyn. (De undantag som finns är utan betydelse för denna diskussion.) För att belysa verkningarna av Mobergs resonemang måste jag dock behandla de olika synerna var för sig.
    Vid tillträdessynen är täckdikningen på skiftet A slut. Synemännen bedömer (enligt min linje) detta som brist och bestämmer bristbeloppet till 30 000 kr. Avhjälper arrendatorn bristen, har han vid avräkningen rätt till 30 000 kr., om anläggningen då är bristfri. Rätten till ersättning har han oavsett vad arbetet kostat och oavsett vilken nytta han eller jordägaren haft eller får av anläggningen. Lagstöd: 9: 16 JB som är tvingande mot jordägaren.
    Om synemännen i stället enligt Moberg underlåter att bestämma något bristbelopp, kan arrendatorn inte på grund av den enkla regeln i 9: 16 få någon ersättning. Han får i stället sätta sin lit till 9: 18. Även om också

710 Ytterligare om avräkning vid jordbruksarrendedenna är tvingande mot jordägaren, är arrendatorns rätt i detta fall ganska prekär. Omtäckdikningen skall ha föregåtts av en prövning av arrendenämnden, som skall ha funnit åtgärden behövlig "med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället". Om jordägaren utfört anläggningen, har han rätt att — även under löpande period — höja arrendet (9: 22 JB).
    Vid avträdessynen finner synemännen att någon del av egendomen är i så dåligt skick att beskrivningen i 9: 18 är tillämplig ("så skadats eller förslitits att anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny"). Enligt lagen skall sådana brister ersättas av arrendatorn om de uppkommit genom hans vållande. Eljest får jordägaren själv svara för dem.
    Om en 9: 18-brist uppkommit utan arrendatorns vållande sker ingen orätt om synemännen hoppar över den. Men är arrendatorn skuld till bristen medför överhoppandet, om synen vinner laga kraft, att jordägaren förlorar rätten till ersättning i den delen. Men med skuldfrågan skall synemännen inte alls befatta sig.
    Moberg frågar varför 9: 18-brister (i regel stora brister) skall redovisas, när vissa småbrister (ibland kallade slitningsbrister) inte skall tas upp. Svaret beror på utformningen av arrendelagens bristbegrepp. Slitning och/eller värdeminskning betraktar lagen inte i och för sig som brist. Det är först när slitningen eller skadegörelsen gått så långt att reparation (eller annan, mera omfattande åtgärd) är erforderlig som brist i lagens mening föreligger.
    Moberg anser också att ett annat system än hans leder till kompetens- och fullföljdskonflikter. Att bestämmelserna för prövning och fullföljd är olika för de olika slagen av avgörande är inte oavsiktligt. Det hänger bl. a. samman med att bestämmelserna om syn inte har samma syfte som exempelvis bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet. De motsättningar som Moberg här ansett sig finna anser jag därför vara endast skenbara.
    Sammanfattning. Synemännen bör både vid tillträdessyn och vid avträdessyn redovisa 9: 18-bristerna på samma sätt som andra brister. Gör de inte det kan det uppkomma rättsförlust för parterna.
 

Mauritz Bäärnhielm