MAURITZ BÄÄRNHIELM och SVEN LARSSON. Jordbruksarrende. Sthlm 1972. Norstedts. 228 s.
ROLF MOBERG. Jordbruksarrende. Sthlm 1972. LT:s förlag. 202 s.

 

Den nya jordabalken innebar en genomgripande omgestaltning av reglerna för arrende, särskilt jordbruksarrende. Betydelsen av en modern lagstiftning om jordbruksarrende framträder särskilt när man betänker att vi har cirka 25 000 brukningsenheter under arrende, att 37 % av vår åkerareal är arrenderad och att storleksrationaliseringen inom jordbruket i hög grad sker genom att många jordbrukare till sin ägda jord lägger arrenderad. Vidare har kommunerna, som under senare år lagt under sig stora områden utanför tätorterna, många arrendatorer, och lantbruksnämnderna arbetar med arrendemark i sin rationaliseringsverksamhet.
    Hovrättsrådet Bäärnhielm är vår främste arrendeexpert. Han medverkade i 1960-talets lagstiftningsarbete, har utgivit flera kommentarer och andra arbeten på området och arbetar sedan flera år med lagstiftningens praktiska genomförande, bl. a. för de publika arrendenas del, som ledare för kurser för synemän och arrendenämndsledamöter och som chefsjurist i lantbruksstyrelsen. Numera hovrättslagmannen Larsson är den som i justitiedepartementet svarade för arrendelagstiftningens genomförande och föredrog saken i lagrådet.
    Boken är en kortfattad men i övrigt traditionell kommentar i Norstedts gula bibliotek. Den inleds med ett avsnitt med begreppsbestämningar m. m. och en översikt av regelsystemet. Därefter kommer lagtexten till 7 kap. JB (allmänna bestämmelser om nyttjanderätt m. m.) varifrån hänvisningar görs till de ställen i den fullständiga kommentaren till andra kapitel, för vilka reglerna i 7 kap. har störst intresse. De viktiga bestämmelserna om när ändring eller tillägg skall anses utgöra ny upplåtelse (7: 7—8) kommenteras sålunda i samband med 8: 3 (arrendeavtals ingående). Detta är ett invecklat, i JB ej helt klarlagt system, och kommentaren är här kanske väl knapphändig. I fråga om det skriftliga formkravet vid jordbruksarrende (8:3) skulle det ha varit intressant att få synpunkter på hur man praktiskt bör hantera den ej ovanliga situationen att ett arrendeavtal, t. ex. på Gotland eller i Dalarna, visar sig vara muntligt och därför saknar egentliga arrenderättsliga verkningar. I kommentaren till regeln i 8: 27 om jämkning eller åsidosättande av otillbörligt arrendevillkor — en regel som till skillnad mot hyra saknar uttrycklig motsvarighet i äldre rätt — behandlas det fall att missväxt inträffat. Förf:s antagande att 8: 27 kanske kan tillämpas på missväxtfallet är svagt underbyggt och synes i varje fall sakna stöd i motiven.
    9 kap. JB handlar om jordbruksarrende, och här finns alltså de stora nyheterna, arrendatorns besittningsskydd och den därmed förenade möjligheten att kontrollera höjning av arrendeavgiften och ändring av andra villkor samt den moderna regleringen av underhåll, byggnadsskyldighet, syn och avräkning. Kommentaren är genomgående klar och vederhäftig, begreppsbestämningarna välfunna och hänvisningarna belysande. Särskilt kan noteras förf:s lätthanterliga språk med välgörande korta meningar. Kommentaren torde vara högst användbar t. ex. för arrendenämndsledamöter och ickejurister bland jordbrukets organisationer, utan att rimliga juridiska anspråk behövt frånfallas.

    Här skall endast göras några mindre randanmärkningar. På s. 83 sägs, i anslutning till uppsägningstid och obligatorisk uppsägning, att en uppsägning som görs samtidigt med avtalets tillkomst i och för sig kan vara giltig. Uttalandet är lite farligt. På hyresområdet, där obligatorisk uppsägning (utom vid korttidsavtal) infördes fr. o. m. 1969, har man alltmera negligerat dylika uppsägningar och betraktat dem endast som bekräftelse på att viss tid avtalats. På arrendeområdet torde man böra förhålla sig ytterst kritisk mot uppsägningar som sker i samband med avtalets ingående. Sådana uppsägningar strider mot en väsentlig grundtanke i besittningsskyddssystemet. På s. 87 har förf. vid diskussionen av det fall att parterna överenskommit att besittningsskydd ej skall förekomma åberopat ett uttalande av departementschefen i prop. 1968: 91 avseende motsvarande fråga vid hyra. Detta uttalande har i praxis visat sig vara till ganska begränsad vägledning, och på arrendeområdet, där ekonomiska faktorer på ett helt annat sätt kommer in i bedömningen, måste frågan om dispens från besittningsskyddsreglerna i än högre grad än vid hyra bedömas från olika, ofta principiella utgångspunkter.
    Arrendenämnderna har under sin ännu ej tvååriga verksamhetstid ställts inför åtskilliga frågor om dispens från besittningsskyddet, och man får hoppas att en på praxis grundad analys snart kan komplettera förf:s framställning. I fråga om alla slags dispensfrågor skulle man önska att förf. hade diskuterat verkningarna av regeln i 8: 2 andra st. om att, därest ansökan om dispens avslås, avtalet förfaller om ej annat överenskommits (motsvarande regel saknas vid hyra, där parterna i stället ofta överenskommer att avtalet skall förfalla eller efter viss tid upphöra, om dispens vägras). Då arrendekontrakten mestadels upprättas på tryckt, av jordägaren eller hans organisation tillhandahållet formulär, vilket ofta "i övrigt" hänvisar till JB, kan en vägrad dispens lätt leda till en obehaglig överraskning för arrendatorn, i det han — som skall skyddas genom arrendenämndens i princip indispositiva dispensprövning — kan bli av med hela arrendet.
    Avsnittet om bestämmandet av arrendeavgiften (9: 9) är magert, vilket delvis kan förklaras av motsvarande brist hos motiven. Redan nu har denna del av lagstiftningen visat sig ganska kontroversiell. Svårigheterna har i praxis delvis kunnat lösas främst genom en energisk förlikningsverksamhet, under vilken arrendenämnderna måst förbigå en del av problematiken. Huvudprincipen vid arrendesättningen är skälighet bedömd efter marknadsvärdet (jfr "bruksvärdet" vid hyra). I motiven (prop. 1970: 20 del B 2 s. 868) uttalas att, om arrendenivån för jämförliga arrenden inte kan utrönas, frågan får avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Med stöd av detta uttalande åberopar jordägare ofta anbud som påtagligt präglas av den stora jordhungern. Det är synd att förf., särskilt med tanke på Bäärnhielms omfattande praktiska erfarenheter, inte diskuterat vad man här kan göra för att hindra att lagens skälighetsprincip urholkas. Även frågan om index som behandlas utförligt i förarbetena skulle ha varit förtjänt av en fylligare kommentar.
    De likaledes "tunga" avsnitten om underhåll och nybyggnad samt syn och avräkning är förhållandevis utförliga och präglas av gedigenhet och praktisk förankring. Här har anm. funnit ytterst litet att diskutera.
    Som tidigare sagts är boken en kortfattad kommentar till ett stort ämne. Redan nu torde en ganska omfattande arrendenämndspraxis föreligga.

Bäärnheielm samlar f. n. praxis för en redogörelse inför en konferens i höst. Man får hoppas att de båda förf. snart kan komma med en ny, utförligare upplaga, vilken kanske kan samordnas med den fortsatta utgivningen av Westerlinds stora jordabalkskommentar.
    Advokaten Moberg har under lång verksamhet i jordbruksorganisationernas tjänst förvärvat stor erfarenhet av arrendefrågor. På sistone har han särskilt engagerat sig på arrendatorssidan och uppmärksammat många frågor, som sannolikt kommer att avspeglas i en fortlöpande kritik av lagstiftningen och kanske även i lagreformer. Detta oaktat uppfyller M:s bok höga anspråk på objektivitet. Kommentaren är skild från lagtexten, som kommer samlad efteråt, en något diskutabel princip även i en bok som är skriven främst för icke-jurister men förmodligen nödvändig för M:s del, eftersom hans systematik är ganska oberoende av lagens. Sålunda samlar han under rubrikerna "Ingående av arrendeavtal", "Arrendeavtals upphörande", "Förlängning av arrendeavtal" och "Rättigheter och skyldigheter under avtalstiden" vad han finner väsentligt från de olika arrendekapitlen. Denna systematik är bra i en praktisk handbok av M:s typ under förutsättning att texten inte blir svåröverskådlig, vilket ibland är fallet.
    Det inledande avsnittet "Grundbegrepp" visar svårigheterna att med stöd av omfattande förarbeten göra erforderliga preciseringar, och avsnittet innehåller en del smärre felaktigheter, ibland orsakade av en i och för sig vällovlig koncentration. Över huvud taget innehåller boken väl många påståenden, kategoriskt framförda, vilkas riktighet vid närmare påseende kan ifrågasättas. Det skulle föra för långt att inom ramen för denna anmälan ingå i någon större diskussion. Endast ett par mera väsentliga frågor skall uppmärksammas. Det är inte otillåtet (s. 39) att i en förverkandeprocess åberopa annan förverkandegrund än i uppsägningen; en annan sak är att viss förverkandegrund kanske inte kan göras gällande av annat skäl, t. ex. att det är för sent eller att rättelse inte har påkallats. Ej heller (s. 45) sätter lagstiftaren "likhetstecken mellan ringa betydelse (8: 23 andra st.) och rena bagateller eller fullkomligt ursäktliga misstag". Det räcker inte vid överlåtelse av arrendet (s. 47) att efterträdaren "kan antas kunna sköta" arrendestället. I begreppet "annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas" ligger att den nye arrendatorn också måste antas ha de ekonomiska förutsättningarna att fullfölja avtalet. När lagen förbjuder arrendatorn att sublokera får han inte, som M. säger (s. 48), trots förbudet med motiveringen att uthyrning kan ske utan olägenhet för jordägaren; därtill måste, om förverkande inte skall riskeras enligt 8: 23 första st. 5., uthyrningen eller underutarrenderingen vara av ringa betydelse (8: 23 andra st.). Då M. diskuterar besittningsskyddsproceduren (s. 55) är det värdefullt att han framhåller hur viktigt det är att arrendatorn, om han säger upp sig endast för villkorsändring, i uppsägningen anger att det är detta han åsyftar. Annars riskerar han att mista arrendet. Men M. förvillar begreppen när han dessutom säger att arrendatorn skall säga upp avtalet till upphörande. Det är ju det som är den stora nyheten, avtalsrättsligt sett, i lagstiftningen om arrende: att avtalet kan sägas upp endast delvis.
    Liksom hos Bäärnhielm-Larsson är avsnitten om byggnadsskyldighet o. dyl. fylliga. På s. 74 sägs att rätten till uppsägning enligt 9: 18, om jordägaren ej avhjälpt brist, inträder först sedan arrendenämnden fastställt kostnadsramen. Detta torde vara oriktigt och saknar i vart fall stöd i lagen. Och

när M. (s. 75) säger att jordägaren har rätt att göra skälig höjning av arrendeavgiften enligt 9: 22 när han utfört ny- eller ombyggnad, glömmer M. det viktiga tillägget att så får ske endast om arrenderättens värde ökat genom arbetet, något som inte alltid är fallet.
    I avsnittet om syn är M:s resonemang om verkan av ofullständig syn (s. 97) i sin helhet dunkelt och tvivelaktigt. Vid tvist torde, tvärt emot vad M. anför, den gällande rättens ståndpunkt vara att byggnad presumeras ha omfattats av syn och befunnits bristfri (jfr NJA 1917 s. 221). Även andra uttalanden måste starkt ifrågasättas, t. ex. om standardbegreppen (s. 102—103). Avräkning kan inte framtvingas vart nionde år (s. 107); det är endast i samband med avträde eller förlängning som avräkning kan framtvingas (9: 23 första st., jfr Bäärnhielm-Larsson s. 132).
    Boken avslutas med en formulärsamling och "studieanvisningar". Formulären ger ytterligare belägg för att formulärfloran behöver rensas och förenhetligas. Sakregistret är utmärkt.
    De här gjorda påpekandena minskar inte i nämnvärd grad helhetsintrycket att M:s bok har stora praktiska förtjänster och bör välkomnas i en ny, översedd upplaga.
 

Michael von Koch