Spörsmål angående fastighetsexekutionen
Lagen den 14 maj 1971 om exekutiv försäljning av fast egendom (FfL) samt därmed sammanhängande nya bestämmelser i UL ger naturligt nog upphov till vissa tolkningsproblem. Här skall ett par sådana spörsmål diskuteras. Det ena rör frågan vad som skall anses följa med såsom tillbehör vid försäljning av en fastighet. Det andra avser objektet vid utmätning av pantbrev. Härtill knyts några reflexioner angående vissa praktiska konsekvenser av den nya lagstiftningen.
Angående tillbehör till fastighet
I 1966 års lag om vad som är fast egendom utvidgades kretsen av tillbehör till fastighet, särskilt beträffande industrifastigheter. Lagen innefattade vidare att äganderättsförbehåll till maskiner och viss annan utrustning, som tillförts en industrifastighet, skulle anses giltigt. Följdändringar i UL genomfördes år 1967. De nu gällande reglerna i ämnet, vilka återfinns i 2 kap. JB och FfL, överensstämmer i huvudsak med denna lagstiftning.1
Enligt 3 § FfL skall överexekutor (ÖE) låta beskriva och värdera utmätt fastighet. I regel behöver inte tillbehör till fastigheten särskilt redovisas. Emellertid skall tillbehör förtecknas och värderas för sig, om detta är påkallat med hänsyn till deras värde eller av annan orsak. Dessutom föreskrives i 38 § FfL att ÖE, om det är påkallat, vid auktionen skall ange, "vilken egendom som skall följa fastigheten och i vad mån egendom som framstår som tillbehör ej skall följa den".
Med hänsyn till hur fastighetstillbehör skall behandlas vid en exekutiv auktion kan de alltså indelas i tre grupper: 1) oredovisade föremål, 2) förtecknade föremål och 3) sådana som enligt ÖE:s förklaring skall följa fastigheten, här kallade deklarerade föremål.
Upptagandet i förteckningen över tillbehör har ingen rättslig betydelse för frågan vad som skall följa med i försäljningen. Uppstår tvist därom mellan inroparen och någon pretendent till ett föremål, får frågan avgöras enligt reglerna i 2 kap. JB. I försäljningen ingår, enligt vad som säges i 38 §, vad som enligt lag utgör tillbehör till fastigheten. Beträffande deklarerade föremål ges emellertid i samma lagrum en annan bestämmelse. Har ÖE angivit att ett föremål skall "följa fastigheten" (resp. icke följa den, ehuru föremålet framstår som tillbehör) skall "vad sålunda angivits" vara" avgörande för vad försäljningen omfattar i den delen".
En deklaration angående tillbehör, som ÖE avger, medför alltså, såvitt man kan utläsa ur det citerade lagrummet, betydande konsekvenser. Antag t. ex. att ÖE förklarat, att en dyrbar maskin på en industrifastighet skall
följa fastigheten. En firma, som sålt maskinen under äganderättsförbehåll till förre ägaren, framställer sedan anspråk gentemot inroparen på att få ta tillbaka maskinen, emedan den sålts under äganderättsförbehåll. Firman kommer ingen vart med detta, eftersom ÖE:s deklaration angående maskinen tydligen skall vara avgörande. På motsvarande sätt förhåller det sig t. ex. om ÖE angivit att en viss byggnad hör till fastigheten men en tredje man sedermera gör anspråk på att vara ägare till den. Alla anspråk på deklarerade föremål blir avklippta.
I överensstämmelse härmed har jag uttalat mig i min lärobok "Utsökning" (fr. o. m. femte uppl. s. 159 f, sjunde uppl. 1972, s. 160 f). En annan tolkning framställes emellertid i den nyligen utkomna kommentaren till FfL.2 Vid 38 § FfL säges att ÖE:s deklaration endast skall vara bestämmande för förhållandet mellan gäldenären/säljaren och köparen. Det tillfogas vidare: "Föremålet skall anses vara sålt och gäldenären kan för sin del, sedan auktionen vunnit laga kraft, inte återvinna föremålet genom att visa att det utgör lös egendom. En annan fråga är i vad mån tredje mans rätt kan gå förlorad."
Den i 38 § FfL givna regeln om deklarerade föremål skulle alltså vara försedd med en betydelsefull inskränkning. Bestämmelsen skulle inte vara tillämplig när tredje man gör anspråk på att vara ägare till ett föremål som enligt ÖE:s förklaring skulle följa fastigheten.
Ingen sådan inskränkning antydes i lagtexten. Där säges kategoriskt att vad ÖE angivit skola följa fastigheten är avgörande för vad försäljningen omfattar i den delen. Detta uttryck kan, såvitt jag förstår, icke betyda något annat än att vad ÖE angivit blir bestämmande för vad köparen förvärvar. I lagrummet används tre ekvivalenta uttryck: "vilken egendom som skall följa fastigheten", "vad försäljningen omfattar" och "vad som ingår i försäljningen". Ett föremål kan icke "följa fastigheten" i någon annan mening än att köparen skall anses förvärva föremålet med fastigheten.
I kommentaren förklaras icke varför man skulle ha att tolka lagrummet i strid med ordalagen.
Förarbetena till FfL innehåller ingenting som kan tjäna till belysning av den föreliggande frågan.3 För att finna motiven till den bestämmelse som nu upptas i 38 § FfL får man studera förarbetena till 1967 års lagstiftning.
I U IV säges (s. 75 ff) att utvidgningen av tillbehörskretsen, när det gäller industrifastigheter, samt de nya reglerna om äganderättsförbehåll gör det olämpligt att vid exekutiv auktion lämna öppet, vilka tillbehör som åtföljer en fastighet. Ovisshet härom är i hög grad ägnad att minska utbytet av auktionen, och skälig hänsyn till intressenterna (icke minst en tredje man som är ägare till en maskin) påkallar "att det klargörs vad försäljningen omfattar så att onödiga tvister undviks". Av sådana skäl upptogs i förslaget bestämmelsen om att ÖE i vissa fall skall ange, att ett föremål
skall följa fastigheten, samt att ett föremål varom detta sagts "skall anses inbegripet i försäljningen, även om det ej rätteligen var tillbehör till fastigheten i fråga". Motiven fortsätter:
Föremålet skall alltså anses vara sålt, och gäldenären kan, sedan auktionen vunnit laga kraft, icke återvinna föremålet genom att visa att det utgör lös egendom. Beredningen återkommer i det följande till situationen, att föremålet finnes rätteligen ha tillhört tredje man. Regeln om att föremålet skall anses inbegripet i försäljningen är avsedd att vinna tillämpning även då.
Här säges alltså uttryckligen, att stadgandet även avser förhållandet till en tredje man, som gör anspråk på att vara ägare till ett deklarerat föremål. Detta överensstämmer med lagrummets ordalydelse.
I motiven säges vidare, att ej blott gäldenären utan även tredje man har möjlighet att vinna rättelse genom att överklaga auktionen. Besvär från tredje mans sida, grundade på att honom tillhörig egendom oriktigt angivits skola följa fastigheten, skall alltså upptagas till prövning. Detta synes förutsätta, att denne tredje man riskerar att lida en rättsförlust, därest auktionen vinner laga kraft.
Risken för rättsförluster för tredje man tilldrog sig naturligt nog uppmärksamhet under det fortsatta lagstiftningsarbetet. Några remissinstanser invände, att tredje mans intressen åsidosattes på ett icke godtagbart sätt. Departementschefen vitsordade också att till följd av den föreslagna bestämmelsen "en rätt, som gäldenären eller tredje man i själva verket har, kan gå förlorad" (NJA II 1967 s. 332).
Rättsförlusten för tredje man måste innefatta att han förlorar möjligheten att på rättslig väg få ut ett föremål, som enligt ÖE:s deklaration skulle följa fastigheten. Departementschefen rentav understryker denna risk. "Möjlighet att skydda sig mot rättsförlust saknas emellertid för sådan tredje man som inte har kännedom om att fastighetsutmätning förekommit. Det kan knappast hävdas, att kungörelsen om auktionen skall presumeras bli eller böra bli uppmärksammad av tredje man, vars mellanhavande med gäldenären avser lös egendom (t. ex. försäljning av maskin under äganderättsförbehåll)." Lagrådet yttrade också att "de möjligheter att skydda sin rätt, vilka anvisats tredje man, bygger på att denne får kännedom om fastighetsutmätningen".4
Det synes alltså ha varit fullt klart under lagstiftningsarbetet, att tredje man kunde gå miste om egendom till följd av den nya regeln om att deklarerade föremål skulle anses inbegripna i försäljningen. De betänkligheter detta ingav avvisades dock av departementschefen med den motiveringen, att riskerna för rättsförluster icke skulle uppväga fördelarna med förslaget.5
I betraktande av allt detta är det med förvåning man läser slutet av motiveringen till det föreslagna lagrummet.6 Såsom framgick av ett ovan cite-
rat yttrande sade sig beredningen skola återkomma till den situationen att ett deklarerat föremål befanns tillhöra tredje man. Därför upptages till sist frågan huruvida tredje man, sedan försäljningen vunnit laga kraft, "har möjlighet att vända sig mot köparen" och återvinna ett föremål från honom.
Frågan behandlas tillsammans med en annan fråga, nämligen den huruvida tredje man skall ha möjlighet att återvinna ett föremål som sålts separat enligt de nya regler som givits för sådan försäljning. Bortsett från det fall att tredje man av ÖE fått hänvisning till rättegång (nu 5 § FfL), säges svaret vara ovisst. "Det antages emellertid, att köparen i allt fall kan åberopa reglerna om s.k. godtrosförvärv." Därpå uttalas att tredje mans ställning bör vara densamma när godset sålts som fastighetstillbehör — separat eller jämte fastigheten — som när det behandlats som lös egendom. "Köparens möjligheter att göra godtrosförvärv synes också böra vara lika stora i båda fallen. Någon anledning att särskilt reglera frågan om tredje mans rätt, när fastighetstillbehör sålts, har därför icke ansetts föreligga. Någon praktisk olägenhet av att rättsläget f. n. är i viss mån ovisst har veterligen icke yppats. Köparen åtnjuter under alla förhållanden ett vittgående skydd genom reglerna om godtrosförvärv."
Frågan om separat försäljning av tillbehör skall icke diskuteras här. Men det måste bestämt hävdas, att det icke finns några regler om godtrosförvärv beträffande tillbehör, när en fastighet säljes på exekutiv auktion. Något utrymme för sådana regler finns icke. Vad försäljningen omfattar bestäms uttömmande genom 2 kap. JB och 38 § FfL. De skäl som ligger till grund för våra regler om godtrosförvärv av lösöre är för övrigt icke tillämpliga vid exekutiv försäljning av fast egendom.
Man har anledning att ställa sig den frågan, vilken praktisk betydelse bestämmelsen i 38 § FfL om deklarerade föremål kan komma att få. Detta beror i första rummet på om överexekutorerna tillämpar lagrummet. Därom vet man ännu ingenting. För egen del undrar jag om någon ÖE vill åtaga sig det ansvar som följer med att ange, att ett visst föremål skall följa fastigheten. ÖE kan tänkas få felaktiga eller ofullständiga upplysningar, och det finns möjlighet till olika tolkningar av bestämmelser i 2 kap. JB.7 För övrigt måste det se besynnerligt ut, om ÖE beträffande vissa föremål anger att de skall följa fastigheten under det att blott en hänvisning till beskrivningen ges beträffande andra föremål. Vad skall en spekulant tro om dessa senare?
Objektet vid utmätning av pantbrev
När ägarhypoteket införts genom 1912 års lagstiftning blev det möjligt att utmäta en gäldenären tillhörig inteckning i hans fastighet. Det förutsattes i 91 § UL att realisation skedde genom försäljning. Hade gäldenären lämnat inteckningen som pant för en skuld, utmättes enligt lagens uttryckssätt icke inteckningshandlingen utan den andel i inteckningen som kunde tillkomma gäldenären, d. v. s. ägarhypoteket (71 § 2 st. UL). Ägarhypoteket kunde utbrytas samt förses med en ny handling, vilken kunde försäljas.
Skedde utmätningen efter exekutiv auktion å fastigheten, tillämpades
icke utbrytningsförfarandet i praxis. I stället underrättades ÖE om utmätningen, och det belopp som kunde utfalla å ägarhypoteket överlämnades till utmätningsmannen för redovisning till utmätningssökanden.8 Beloppet kunde högst bli lika med skillnaden mellan inteckningens kapitalbelopp och den fordran som inteckningshavaren bevakat därå. Någon ränta räknades icke till förmån för utmätningssökanden, eftersom det var "ägarhypoteket" som utmätts.
Enligt de nya regler som upptagits i 91 a § UL har objektet för utmätning blivit pantbrevet, ej ägarhypoteket. Såsom framhölls i motiveringen till den nya lagstiftningen har denna förändring medfört, att även de i 6: 3 JB angivna tilläggen å pantbrev skall kunna komma utmätningssökanden till godo. Något utbrytningsförfarande finns ej längre. I stället tillgodoses utmätningsborgenären på det sättet att pantbrevet av utmätningsmannen pantförskrives till honom; alternativt kan borgenären inom viss tid begära att fastigheten direkt skall tagas i anspråk för hans räkning, varvid den anses utmätt.
En icke opraktisk situation är att utmätning sker medan exekution i fastigheten pågår och sedan sakägarförteckning har upprättats. För detta fall göres i kommentaren gällande, att objektet för utmätningen icke skulle vara pantbrevet. I stället skulle objektet för utmätningen vara de medel som enligt sakägarförteckningen tillkommer fastighetsägaren som ägarhypotek.9
Härvid förutsättes tydligen att fastigheten blir såld enligt den upprättade sakägarförteckningen samt att köpet i normal ordning fullföljes av inroparen. Emellertid måste beaktas att händelseförloppet kan bli ett annat.
Bevakningssammanträdet kan ha hållits någon tid före den utsatta tiden för auktion. Under mellantiden sker utmätning. Men sedan nedlägges förfarandet. Objektet för utmätningen skulle då så att säga försvinna, därest det icke varit pantbrevet utan den summa som skulle utfalla till fastighetsägaren vid köpeskillingsfördelningen.
Hålles auktion, kan det inträffa att den icke leder till försäljning därför att budet icke antages. Om budet antages, kanske inroparen icke fullföljer köpet. Vidare kan auktionen komma att bli upphävd efter besvär av någon rättsägare. I samtliga fall kan förfarandet komma att nedläggas, varvid utmätningsborgenären skulle stå med tomma händer, om ej utmätningen avsett pantbrevet.
Med hänsyn till dessa möjligheter är det av vikt att objektet för utmätningen blir pantbrevet, så att utmätningsborgenären har säkerhet i detta, om det pågående förfarandet icke leder till försäljning. Men objektet bör vara pantbrevet även med hänsyn till det fall att ny auktion anordnas i samma förfarande. Ny sakägarförteckning skall då upprättas. Därvid har den tidigare sakägarförteckningen icke någon preklusiv betydelse.10 Följaktligen skall utmätningsborgenärens fordran behandlas enligt vanliga regler, vilket betyder att utdelning för den skall beräknas även å tilläggen.
Lagen innehåller ingenting som ger stöd för att en utmätning som sker efter upprättande av sakägarförteckning skulle avse någonting annat än pantbrevet. Vanliga regler om utmätning av pantbrev synes därför böra
tillämpas. Något direkt ianspråktagande av fastigheten torde dock ej komma i fråga, därest det pågående förfarandet leder till försäljning.11
Här må anmärkas att bestämmelserna icke täcker det fall att utmätning av ett pantbrev skett kort före sakägarförteckningens upprättande men att varken pantförskrivning av pantbrevet eller beslut om ianspråktagande av fastigheten kommit till stånd, när förteckningen upprättas. Skall utmätningsfordringen då upptagas i sakägarförteckningen?
Praktiska konsekvenser av de nya reglerna om utmätning av pantbrev
Det är möjligt att de nya reglerna om utmätning av pantbrev får avsevärd betydelse, eftersom de bereder borgenärer utan särskild förmånsrätt tillfälle att på pantbrevens tillägg få ut någonting ur en fastighet som gäldenären äger. Icke minst kan reglerna få konsekvenser beträffande skatteindrivningen. I allmänhet verkställes beskrivningen av en utmätt fastighet genom utmätningsmannens försorg. Det är då givet att man ser efter, om gäldenären ligger efter med skatt; befinnes detta vara fallet, utmäts pantbreven.
I samma mån som borgenärer utan särskild förmånsrätt i en fastighet gynnas, verkar de nya reglerna till nackdel för inteckningshavare med dålig förmånsrätt. Det är icke säkert att det blott blir fråga om småsummor. Tilläggen får normalt beräknas uppgå till bortåt tjugo procent av pantbrevens belopp. En följd av reglerna är att det blir synnerligen angeläget för en sekundär kreditgivare att få även bättre prioriterade pantbrev pantförskrivna till sig.
Karl Olivecrona