Inteckningssanering

 

Genom utbyten, postponeringar, relaxationer m. fl. inteckningsåtgärder har understundom inteckningsförhållandena i en fastighet med tiden blivit så tilltrasslade, att det även för en fackman kan vara svårt att skaffa sig en konkret bild av fastighetens inteckningsbelastning och fastställa en intecknings inomläge. För sådana fall och jämväl för vissa andra situationer kan det för fastighetens ägare och kreditgivare vara av stort värde att det finns möjligheter att på ett billigt och effektivt sätt genomföra önskvärda förändringar i inteckningsförhållandena. Man brukar kalla sådana inskrivningsåtgärder för saneringar.
    En sanering kan vara fullständig eller endast partiell. En fullständig sanering innebär att samtliga penninginteckningar i en fastighet eller i flera gemensamt intecknade fastigheter dödas och en eller flera särinteckningar eller gemensamma inteckningar beviljas i de gamlas ställe. En partiell sanering innebär att en eller flera inteckningar — men inte alla — dödas och nya inteckningar beviljas i stället för de dödade. Vilken omfattning en sanering får beror ytterst på det syfte man vill uppnå med saneringen. Gäller det att förenkla hela inteckningsbeståndet i en fastighet och göra inteckningsbelastningen mera lättöverskådlig är givetvis en fullständig sanering det lämpligaste tillvägagångssättet. Detsamma gäller om en botteninteckning skall ersättas av en ny inteckning och den nya inteckningen efter saneringen skall bibehålla den gamla inteckningens förmånsrättsläge. Men vill man — för att ta ett extremt motsatt fall — ersätta den sämst liggande inteckningen i en fastighet med en ny inteckning i samma fastighet så berör denna sanering inte de övriga inteckningarnas förmånsrättsläge. Är inteckningen obelånad kan fastighetsägaren utan vidare få saneringsoperationen genomförd. Är den däremot belånad måste kreditgivaren lämna sitt samtycke och inteckningen av denne inlämnas till inskrivningsmyndigheten för saneringens genomförande. En annan sak är att saneringen lätt kan medföra en försämring av säkerheten för inteckningshavaren (jfr nedan).
    Sanering används nog oftast då det gäller gemensamma inteckningar men kan också ibland med fördel användas vid enkla inteckningar i stället för postponering eller utbyte.
    Saneringsförfarandet är inte civilrättsligt reglerat. De inskrivningsrättsliga reglerna har inte utformats med tanke på att passa för sanering. Förfarandet har utvecklats i den praktiska lånehanteringen, varför både domstolar och allmänhet ibland kan känna viss osäkerhet vid rättstillämpningen. Statsmakterna har genom en del lagändringar av skatterättslig natur1 sökt förbilliga saneringsförfarandet och därigenom gynna önskvärda inteckningssaneringar. Genom författningsändringar, som trätt i kraft den 1 juli 1968 (SFS 1968: 289), har användningsområdet för saneringar ytterligare ökat. Under förarbetena till nya jordabalken har departementschefen gjort vissa uttalanden, varav framgår att vid en förändring i inteckningsförhållandena i en fastighet sanering borde vara det normala tillvägagångssättet2. Endast

 

1 Se 12 § stämpelskatteförordningen (SFS 1964: 308) och expeditionskungörelsen (SFS 1964: 618).
2 Se prop. 1970: 20 B 2 s. 645.

Tore Nordling 711då en sanering vore svår att genomföra eller skulle leda till icke önskvärda konsekvenser borde de sedvanliga inteckningsåtgärderna enligt 22 kap. 7—11 §§ jordabalken komma till användning.
    För att vid sanering erhålla skattelättnad är det inte erforderligt att de nya inteckningarna omfattar exakt samma fastigheter som de dödade. Det räcker om de nya inteckningarna blott delvis omfattar egendom, vari de dödade inteckningarna varit gällande. Om två fastigheter A och B tidigare besvärats av en gemensam inteckning är det tillräckligt för skattenedsättning att den eller de nya inteckningarna uttages att gälla enbart i A eller gemensamt i A och C. I regel sker dödning och nybeviljning i ett sammanhang. Skulle så ej vara fallet gäller en tidsfrist av 1 år räknat från det att den eller de tidigare inteckningarna upphörde att gälla till dess den ellerde nya inteckningarna beviljats eller ansökan därom förklarats vilande. Helstämpelfrihet gäller om de nya inteckningarna lyder på högst samma belopp som de gamla. Men intet hinder föreligger att de nya inteckningarna lyder på sammanlagt högre belopp än de gamla. I sådana fall nedsättes skatten med belopp motsvarande skatten på de gamla inteckningarna. Skillnaden stämpelbelägges i sedvanlig ordning. Beträffande expeditionsavgift gäller att dödning av inteckning är fri från avgift men att för varje nytt pantbrev utgår en avgift av 20 kr. Även om inteckning upphört att gälla exempelvis till följd av exekutiv auktion eller expropriation kan nedsättning komma ifråga. Enligt ett rättsfall (NJA 1972: 73) skall fråga om skattenedsättning ej självmant upptagas av inskrivningsdomaren. Inteckningssökande, som önskar sådan nedsättning, har att inge den eller de tidigare inteckningarna till inskrivningsdomaren i skatteärendet rörande den eller de nya inteckningarna.
    Utsträckning, utbyte, nedsättning, dödning och relaxation är de av lagen numera anvisade åtgärderna för att förändra fastigheters inteckningsförhållanden.3 Sanering erbjuder många gånger ett billigt och ändamålsenligt alternativ. I vissa fall vid utbyte samt då relaxation och postposition skett utan förbehåll enligt äldre lag eller då uppdelning skall ske av en gemensam inteckning utgör sanering det enda alternativet.4
    Inteckningshandling eller pantbrev kan genom brand eller annan åverkan vara så illa medfaren att ett utbyte av handlingen mot ett nytt dokument kan te sig mycket önskvärt. Ett utbyte enligt 22 kap. 8 § jordabalken kan ej verkställas, och sanering är därför enda möjligheten.
    En fastighet kan vara belastad med ett stort antal inteckningar. Fall förekommer då en fastighet är graverad av ett hundratal inteckningar varav många i relativt små valörer. För kreditinstitutens granskningsmän och revisorer är en dylik anhopning av inteckningar i en enda fastighet arbetsmässigt sett mycket betungande. Något utbyte av flera inteckningar mot ett mindre antal eller mot en enda inteckning är icke medgivet enligt nyssnämnda paragraf i jordabalken. Även här är sanering den enda framkomliga vägen.

 

3 Här bortses från anteckning om innehav enligt 22 kap. 12 § jordabalken.
4 Här bortses från den teoretiska möjligheten att först döda, sedan nybevilja och slutligen postponera samtliga de penninginteckningar, som genom dödningen kommit att ligga med bättre rätt än den nya inteckningen. Ett sådant förfaringssätt är i regel både omständligt, dyrt och riskfyllt samt strider uppenbarligen mot lagstiftarens tanke att gynna uppkomsten av enkla och lättöverskådliga inteckningsförhållanden.

712 Tore Nordling    Om två eller flera fastigheter är gemensamt intecknade och i någon av fastigheterna relaxation skett enligt äldre lag utan sådant förbehåll som stadgas i 33 § inteckningsförordningen, så kan en fullständig sanering vara till god hjälp att få en "söndertrasad" och bristfällig inteckning ur världen. En ny inteckning kan fastställas att gälla för nominellt samma belopp som den gamla inteckningen med möjlighet att fritt överföra brist fastigheterna emellan — allt givetvis under förutsättning att den nya inteckningsansökningen icke strider mot de villkor, som finns närmare angivna i 22 kap. 2 §andra stycket jordabalken.5
    Om två eller flera fastigheter är gemensamt intecknade och i en av fastigheterna postponering skett utan förbehåll enligt äldre lag efter en särinteckning — antingen en penninginteckning eller en inteckning för begränsade sakrätter — då kan ev. brist i denna fastighet ej uttagas ur övriga fastigheter. Inteckningsansvaret är haltande. Fall har förekommit i praktiken då särinteckningar beviljats i envar av två fastigheter varefter den gemensamma inteckningen postponerats efter särinteckningen i resp. fastighet.Genom dessa åtgärder har det subsidiärt solidariska ansvaret försvunnit och envar av fastigheterna har blott sitt primäransvar. Att dylika brister i ansvarigheten är otillfredsställande ligger i öppen dag och kan i vissa situationer för kreditgivaren medföra vådliga konsekvenser. Endast en sanering kan återställa den fulla ansvarigheten fastigheterna emellan.
    Sådan uppdelning som avses i 34 § inteckningsförordningen är en inteckningsåtgärd, som jordabalken inte känner.6 Vill någon numera uppdela en gemensam inteckning i särskilda inteckningar gällande i envar av fastigheterna för belopp som gäller enligt ansvarsfördelningen i 6 kap. 10 och 11 §§ jordabalken eller vill en inteckningshavare eftergiva den gemensamma ansvarigheten såvitt rörer någon eller några av de gemensamt intecknade egendomarna, måste han sanera.7
    Att sådana ogiltighetsanledningar som anges bl. a. i 59, 60 och 15 §§ inteckningsförordningen samt 6 kap. 4 § giftermålsbalken8 kan elimineras genom sanering torde utan vidare vara klart. Dessa ogiltighetsanledningar kan emellertid ofta enklare undanröjas genom att fastighetsägaren utfärdar en ny omslagsrevers vari de gamla inteckningarna pantförskrives. Härigenom "helas" de gamla ogiltighetsanledningarna och inteckningarna blir giltiga.9
    Vid första påseendet kan saneringsförfarandet förefalla enkelt och okomplicerat. Icke desto mindre måste en inteckningshavare, som vill göra en sanering, vara mycket försiktig så att han inte råkar ut för oförutsedda rättsförluster. Till att börja med måste han alltid ta i betraktande att sanering endast berör en fastighets penninginteckningar. Finns tidigare inskrivna sakrätter så kommer dessa att efter en fullständig sanering ligga före den eller de nya inteckningarna. Detta kan väl i regel inte nämnvärt beröra inteckningshavarens rätt. Men understundom kan exempelvis en gammal avkomsträtt eller ett servitut så hårt belasta fastigheten att in-

 

5 Jfr dock 62 § jordabalkens promulgationslag (JP).
6 Se prop. 1970: 20 A s. 414.
7 Jfr 32 § inteckningsförordningen och 31 § första stycket JP.
8 Se jämväl 5 § 6 mom. giftermålsbalkens promulgationslag och äldre giftermålsbalken 9 kap. 2 §.
9 Se Olivecrona, Inteckningsförordningen (1970) s. 156.

Inteckningssanering 713teckningshavarens rättsliga ställning kan avsevärt försämras genom att sakrätten kommer i ett bättre förmånsrättsläge än tidigare.
    Vid en fullständig sanering måste den inteckningshavare som vill genomföra åtgärden alltid noga se till att samtliga övriga inteckningshavare jämte fastighetsägaren är med om saken. Skulle en inteckningshavare av en eller annan orsak inte önska lämna sin medverkan, vilket inte så sällan förekommer i praktiken, så kan detta ofta omintetgöra hela saneringen, i varje fall om inte inteckningen ifråga är av så ringa valör att det för samtliga intressenter är utan betydelse om deras inteckningar skulle i fortsättningen komma att ligga med bästa rätt. En risk i detta sammanhang är alltid att en ny inteckning beviljats i fastigheten så sent att den inte hunnit inflyta i det gravationsbevis som finns tillgängligt. Slutligen kan utmätning ha skett så sent att inskrivningsmyndigheten inte hunnit få meddelande om åtgärden. I sådant fall — då alltså utmätning skett senast samma dag som saneringsoperationen företages — kommer utmätningsfordringen jämlikt 9 § tredje stycket förmånsrättslagen att gå med förmånsrätt före en saneringsinteckning som sökts samma dag som utmätning verkställts eller senare.
    Den som vill genomföra en sanering måste noga tillse att den intecknade säkerheten blir densamma före och efter saneringen. Det kan eljest lätt hända att den fastighet, vari inteckningen eller inteckningarna nybeviljas, har ett mindre värde än den ursprungliga trots att fastighetsregisterbeteckningen är densamma. Detta sammanhänger med att då avstyckning sker från viss fastighet denna fastighet (stamfastigheten) bibehåller sin ursprungliga beteckning. Om från en fastighet A avstyckats lägenheterna a1, a2, a3 osv. så bibehåller A sin gamla beteckning trots att A:s areal har minskat genom avstyckningarna. Den som sanerar måste därför genom införskaffande av ett fullständigt äganderättsbevis skaffa sig kännedom om vilken eller vilka avstyckningar som har skett från stamfastigheten efter dagen för den gamla inteckningens beviljande. Först sedan detta har skett och ev. ny besiktning och värdering verkställts på återstående del av fastigheten kan inteckningshavaren bedöma om säkerheten alltjämt är godtagbar. Har någon eller några av avstyckningarna överlåtits på ny ägare är motsvarande säkerhet borta ur bilden. Men är någon eller några av avstyckningarna alltjämt i stamfastighetens ägares hand kan den eller de nyasaneringsinteckningarna fastställas att gälla inte blott i den återstående delen av stamfastigheten utan jämväl i ifrågavarande avstyckningar. Det är att observera att den eller de nya inteckningarna i samtliga de intecknade fastigheterna — alltså jämväl i avstyckningarna — blir primäransvariga.10
    Själva det tekniska förfarandet vid sanering brukar i regel inte erbjuda några problem. Den vanliga gången är följande. Om man antar att fastighetsägaren själv önskar genomföra en sanering så är det vanligt att han tillskriver en av borgenärerna — vanligtvis en bank eller ett annat kreditinstitut — och ber denne — här nedan kallad saneraren — att åtaga sig att svara för det praktiska genomförandet. Saneraren anskaffar hos inskrivningsmyndigheten ett fullständigt äganderättsbevis och ett färskt gravationsbevis rörande den ifrågavarande fastigheten. Samtidigt anmodar saneraren övriga borgenärer att ställa sina inteckningar till förfogande mot att han förbinder sig att efter saneringens genomförande till envar av dessa

 

10 Se Olivecrona, Inteckning och panträtt, s. 68.

714 Tore Nordlingborgenärer redovisa pantbrev till motsvarande belopp och inomläge jämte nytt gravationsbevis. Då alla inteckningarna befinner sig i sanerarens hand upprättar denne på fastställt formulär en ansökan om nya inteckningar att gälla med samma förmånsrätt som de tidigare samt en begäran att envar av borgenärerna antecknas som innehavare av resp. inteckning. Sedan fastighetsägaren lämnat sitt skriftliga medgivande till dödning av de gamla inteckningarna och undertecknat — i förekommande fall jämte make resp. maka — ansökan om de nya inteckningarna inlämnas samtliga handlingarna till inskrivningsmyndigheten. Av missivskrivelsen bör tydligt och klart framgå att de begärda inteckningsåtgärderna avser sanering. Detta är viktigt, eftersom inteckningshavarna eljest riskerar att debiteras full stämpelavgift för de nya inteckningarna.
    Inte så sällan förekommer det att sökanden som villker för saneringensgenomförande uppställer vissa förbehåll. Dylika förbehåll kan vara av varierande innehåll — vanligtvis går de ut på att saneringen ej får genomföras utan att den eller de nya inteckningarna erhåller viss förmånsrätt. Dylika förbehåll får ej av inskrivningsdomaren åsidosättas. Han måste efter undersökning av fastighetsboken antingen avslå ansökningen i befintligt skick om han finner förbehållet oacceptabelt eller godkänna förbehållet i enlighet med sökandens ansökan och ingå i en saklig prövning av ärendet. Hur ett förbehåll skall bedömas och vilka beslut som i anledning härav skall fattas måste bli beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Av intresse i detta sammanhang är ett av Hovrätten över Skåne och Blekinge den 12 oktober 1971 avdömt mål. Omständigheterna i detta mål varföljande:

En hypoteksförening ingav till inskrivningsdomaren nie inteckningar för heldödning och ett skuldebrev för fastställelse av ny inteckning. Inskrivningsdomaren genomförde åtgärderna utan att beakta de villkor som sökanden uppställt för att de sökta åtgärderna skulle få vidtagas. Efter besvär av hypoteksföreningen och de ifrågavarande fastigheternas ägare undanröjde hovrätten överklagade besluten. Majoriteten (två ledamöter) anförde följande: I ansökningen till inskrivningsdomaren hade sökanden uppställt en rad villkor, som förutsatt undersökning i fastighetsboken. Viss undersökningsplikt måste anses åligga inskrivningsdomaren. Hovrätten hade ej tillgång till det underlag som behövdes för ett uttalande huruvida den förutsatta utredningen i sin helhet varit av sådan beskaffenhet att den bort företas av inskrivningsdomaren och läggas till grund för ett bedömande av honom. Oavsett hur härmed förhölle sig framginge emellertid otvetydigt av ansökningen att åtgärderna begärdes under det väsentliga villkoret att den nya inteckningen erhölle bästa förmånsrätt i de fastigheter beträffande vilka medgivande till inteckning lämnats. Detta villkor hade inskrivningsdomaren inte ägt åsidosätta. Såvitt framginge av utredningen i målet hade nämnda villkor inte varit uppfyllt. Inskrivningsdomaren hadedärför inte bort bevilja de ifrågavarande åtgärderna. Hovrätten prövade förtylagligt att undanröja de överklagade besluten. Referenten med vilken en annan ledamot förenade sig var skiljaktig och anförde: Någon skyldighet för inskrivningsdomaren att undersöka, huruvidade av föreningen angivna förutsättningarna för de sökta åtgärderna varit förhanden, hade inte förelegat. Av inskrivningsdomarens ställningstagande att inte företa någon sådan undersökning följde att ansökningen inte kunnat behandlas i föreliggande skick. Inskrivningsdomaren hade då inte bort ingå i vidare prövning av ansökningen. Referenten prövade därför lagligt att, med undanröjande av överklagade besluten, förklara att inskrivningsdomaren bort lämna ansökningen utan vidare prövning.

    Den av majoriteten intagna ståndpunkten synes stå i god överensstäm-

Inteckningssanering 715melse med statsmakternas önskan att såvitt möjligt främja användningen av sanering. Fråga uppstår emellertid hur långt inskrivningsdomarens undersökningsplikt skall sträcka sig. Till belysning av detta problem har en av hovrättens ledamöter till utveckling av sin talan anfört bl. a. följande: 

Det låge i sakens natur att handläggningen av saneringsfall hos inskrivningsdomaren skedde på sådant sätt att kreditinstituten stimulerades att använda saneringsförfarandet. Detta vore ofta så komplicerat att det bleve nödvändigt att sökanden angåve närmare föreskrifter och villkor för saneringens genomförande. Inskrivningsdomaren borde i allmänhet beakta sådana förbehåll som sökanden gjort i sin ansökan. Uppenbart vore emellertid att en sådan ordning inte borde utvecklas som innebure att kreditinstituten övervältrade arbetet med och ansvaret för omfattande och komplicerade utredningar å inskrivningsdomaren. Inte heller borde det få förekomma att kreditinstituten genom att uppställa allehanda villkor sköte över på inskrivningsdomaren det ansvar för rent rättsliga bedömningar som rimligen borde åvila kreditinstituten själva. Man borde dock i allmänhet kunna fordra att inskrivningsdomaren undersökte huruvida några inskrivningsåtgärder eller ändringar i fastighetsindelningen förekommit under så nära tid före saneringsansökningen att sökanden själv endast med stora svårigheter kunnat företa undersökningen. Om inskrivningsdomaren ansåge att ett villkor vore av sådan beskaffenhet att det i enlighet med vad som sagts inte kunde sakligt beaktas finge det anses självklart att han toge kontakt med sökanden och under hand klargjorde sin syn på ärendet. I praxis torde ett sådant förfarande vara allmänt vedertaget.

    I dessa allmänna överväganden synes man helt och fullt kunna instämma. Även i andra fall än de ovannämnda bjuder ofta rätt och billighet att inskrivningsdomaren tar stor hänsyn till av sökanden uppställda förbehåll för saneringens genomförande och genom granskning av fastighetsboken eller eljest ingår i saklig prövning av ärendet. I ett fritt av lagen ej reglerat förfarande som sanering bör inskrivningsdomaren ha både rätt och skyldighet att förfara på ett sätt som bäst främjar sökandens intressen såvida det kan ske utan att otillbörligt inkräkta på inskrivningsdomarens arbetsbörda. Saneringsförfarandet erbjuder kanske mer än eljest möjlighet för inskrivningsdomaren att "laga efter lägligheten", allt under beaktande av den gamla domarregeln att den menige mans bästa är den yppersta lagen.
    Minoriteten ansåg att någon skyldighet för inskrivningsdomaren att undersöka, huruvida de av sökanden angivna förutsättningarna för de sökta åtgärderna varit för handen, inte förelegat. Följden av att inskrivningsdomaren ej företagit en undersökning, som han ansetts ej behöva utföra, har varit att ansökningen inte kunnat behandlas i föreliggande skick, varför inskrivningsdomaren ej bort ingå i vidare prövning av ansökningen. Av hovrättens protokoll framgår inte varför inskrivningsdomaren ej ansetts ha skyldighet att företaga någon undersökning. Vilka bakomliggande överväganden som legat till grund för minoritetens ståndpunktstagande är givetvis vanskligt för en utomstående att avgöra. Kanske vågar man gissningsvis förmoda att den i någon mån influerats av den av Högsta domstolen i annat mål knäsatta principen att inga andra inteckningsbeslut skall meddelas än de som angivits i inteckningsförordningen (NJA 1939: 316 — relax). Men härmed må förhålla sig hur som helst. Handläggningen av ett oreglerat förfarande som sanering synes böra ske på ett praktiskt och informellt sätt. Det gäller ju att inom vissa ganska vida gränser stimulera allmänheten —icke minst kreditinstituten — att i största möjliga utsträckning använda sig av sanering för att underlätta och förenkla tilltrasslade gravationsförhållanden. Detta leder till att inskrivningsdomaren, då sökanden uppställt

716 Inteckningssaneringnaturliga och väsentliga förbehåll för saneringens genomförande, bör behandla dessa välvilligt och generöst. Ett sådant handlande synes stämma väl överens med god rättsvård.
                                                                                                                             Tore Nordling