Tomträttsavgälder i HD — en kort diskussion
Under senare år har frågan om omprövning av tomträttsavgäld enligt jordabalken 13 kap. 10 § blivit aktuell i ett stort antal fall, vilka ej sällan lett till processer med skiftande utgång. Först den 23 maj 1975 har utslag kommit i HD, DT 22—24. I målens gång genom instanserna har såväl parter och sakkunniga, bl. a. konjunkturinstitutet, som domstolar anfört ett stort antal synpunkter. Av utrymmesskäl kan dock här blott de beröras, vilka förf. anser mest väsentliga. I första hand behandlas DT 22, varmed DT 23 är identisk.
Trots tomträttsinstitutets ekonomiska betydelse är lagen påfallande kortfattad. Det anges blott i 11 § att avgälden skall fastställas på grundval av markvärdet. I förarbetena sägs endast att den skall motsvara en skälig ränta å detta.
Att avgälden gjorts rörlig har motiverats med att markens värdestegring förbehålles upplåtaren, i allmänhet kommunen. Då markens värde beror på dess aktuella och förväntade avkastning, bör avgälden motsvara denna. Man kan också säga att tanken är att kommunen skall erhålla markens hela avkastning, så att tomträtten ej har något värde för innehavaren. Institutet utgör i viss mån ersättning för en skatt å oförtjänt markvärdestegring. Försök i några länder att införa en sådan har misslyckats till följd av svårigheten att värdera den beskattade marken, och samma svårighet återfinnes tyvärr vid en beräkning av tomträttsavgälden.
Hur skall markens avkastning beräknas? Är en fastighet bebyggd, ger marken en avkastning som motsvarar skillnaden mellan hela fastighetens och byggnadskapitalets avkastning. Den kan beräknas genom att man från fastighetens bruttointäkt drar samtliga på byggnadskapitalet belöpande kostnader, inklusive avskrivningar och förräntning av kapitalet.
Det är dock ej den på så sätt beräknade avkastningen som bestämmer markens värde, utan den som erhålles vid en från ekonomisk synpunkt optimal bebyggelse. Man kan alltså tänka sig att på marken är uppförd mest lönande byggnad, varefter man på ovan antydda sätt söker beräknaden avkastning marken i så fall skulle ge. Lönar det sig först att i framtiden bebygga marken tillstöter komplikationer, som vi ej går in på då det här blott är fråga om en begreppsanalys. Att märka är att den på marken belöpande värdestegringen är större än hela fastighetens. Antag att av en hyresintäkt på 1 milj. kr. 900 000 kr. svarar mot kostnaderna för ett byggnadskapital på 9 milj. kr. medan 100 000 kr. ger tomten ett omedelbart avkastningsvärde av 1,5 milj. kr. Ökas hyresintäkten med 10 %, faller detta helt på tomten vars avkastningsvärde fördubblas medan hela fastighetsvärdet blott ökas med 14 %.
Denna beräknade avkastning benämner vi tomtränta. Att vi i detta sammanhang talar om ränta beror på att uttrycket kommer från det engelska rent, som förklaras av att det i England är vanligt att byggnadens ägare arrenderar tomten. Tomtränta är alltså ej en procentsats utan ett belopp i kr. per ytenhet.
Det är uppenbart att det i regel skulle bli alltför omständligt att beräkna markens avkastning på detta sätt. Finns det jämförbara välbebyggda tomter, kan man dock utgå från den avkastning dessa ger. Härvid möter det svårigheter att beräkna riktiga fastighetskostnader, främst avskrivningar. I regel får man därför välja en mera summarisk metod.
En möjlighet hade varit att undersöka, hur avgälden beräknats vid den första upplåtelsen eller vid upplåtelsen av nya tomträtter, men HD avvisar detta enär markvärdet ej beräknas i dessa fall och det gäller att fastställa sambandet mellan detta och avkastning.
När vi diskuterar detta samband utgår vi först från det enkla fallet att tomträntan T förväntas bli oförändrad under den tid en köpare räknar med. Vi får i så fall att tomtens kapitalvärde K = T/ p/100 .
Räntesatsen p utgör här kalkylräntan, dvs. den räntesats en köpare eller annan kapitalplacerare räknar med när han skall avgöra huruvida en investering är lönande eller ej. Den utgör den högsta ränta han kan erhålla på andra kapitalplaceringar med samma säkerhet, likviditet och beskattning. Kan dessa t. ex. ge honom 8 %, vill han ha minst samma ränta vid ett köp av den fastighet som skall värderas.
Antag åter att en köpare räknar med stigande avkastning. Han är i så fall villig att betala mer än T/ p/100 . Vi benämner detta mervärde förväntningsvärde, medan T/ p/100 benämnes omedelbart avkastningsvärde. Fastighetens kapitalvärde är alltså lika med det omedelbara avkastningsvärdet plus förväntningsvärdet.
Antag att ovannämnda fastighet äger lika stort förväntningsvärde som omedelbart avkastningsvärde. Vi får i så fall 2 K = T/ t/100 där t anger den procentuella tomträntan, som tydligen blott utgör halva kalkylräntan. Antag att tomträntan utgör 80 000 kr. och kalkylräntan 8 %. Det omedelbara avkastningsvärdet utgör 1 milj. kr. Men har marken lika stort förväntningsvärde, blir det totala kapitalvärdet 2 milj. kr. Den procentuella tomträntan är 4 %. Hade tomträttsavgälden utgått med högre procentsats av markvärdet, hade den tagit i anspråk mer än tomträntan och alltså angripit byggnadskapitalet. Hade förväntningsvärdet i stället utgjort en tredjedel av markvärdet, hade den procentuella tomträntan varit 5 1/3 %, hade det utgjort två tredjedelar av markvärdet, hade den varit 2 2/3 % etc. Ju snabbare avkastningsökning man räknar med och ju flera års tillväxt
man tar hänsyn till, med andra ord ju längre blickfält man har, desto högre blir förväntningsvärdet och desto lägre den procentuella tomträntan. Vid blickfältets gräns kan man antas räkna med oförändrad avkastning. Kapitalvärdet erhålles alltså genom att ta nuvärdet av förväntade avkastningar under det antal år en köpare kan antas räkna med, diskonterat med kalkylräntan, samt därtill lägga det omedelbara avkastningsvärdet vid blickfältets gräns, diskonterat på samma sätt. Problemet blir att förse den så erhållna formeln, om denna se nedan, med sannolika värden.
I DT 22 har HD räknat med 5 % årlig värdestegring. Uttrycket värdestegring är formellt missvisande, då det är tomträntans årliga ökning HD räknar med. HD gör det ovanliga antagandet att avkastningen utfaller årsvis i förskott. Att märka är att HD ej gör någon kalkyl rörande den framtida utvecklingen utan utgår från att man på fastighetsmarknaden räknar på detta sätt. Det är alltså fråga om antaganden, som möjligen kunde prövas med hjälp av personer vilka har kännedom om förväntningar och kalkylmetoder ifråga om fastigheter. Om man vid tiden för domen kan se, att utvecklingen ej motsvarat förväntningarna, spelar alltså ingen roll. Blickfältet har antagits vara 30 år.
Härtill kommer frågan om kalkylräntan. Vid värderingstidpunkten var den effektiva räntan å statsobligationer med 15 års återstående löptid något över 6 %. HD antar dock i DT 22 att fastighetsägare räknar med 7—8 % förräntning å fastighetskapitalet. Detta är så tillvida motiverat som fastigheter utgör en mindre likvid placering. Att beskattningen gör det omöjligt att göra en placering i obligationer värdesäker, medan fastigheters värdestegring är lindrigt beskattad tar HD ej hänsyn till.
Vid antaganden om 7, 7,5 resp. 8 % kalkylränta kommer HD till en omedelbar förräntning vid avgäldsperiodens början, dvs. vad här benämnts procentuell tomtränta, av 3,14, 3,47 och 3,80 %. HD stannar för mellanvärdet, vilket är rimligt vid en jämförelse med vad som gäller på aktiemarknaden vid ifrågavarande tidpunkt. Så individuell som beräkningen måste vara för en fastighets del, är någon generell jämförelse med aktiemarknaden dock svår att göra, särskilt som denna uppvisar starkare fluktuationer än fastighetsmarknaden. Beräkningsmetoden anges ej i utslaget men framgår av följande ekvation.
K = (1,0530/1,07530—1) / (1,05/1,075—1) + 1,0530/(0,075 x 1,07530) x T = 28,35T
Av kapitalvärdet utgör 13,33 T omedelbart avkastningsvärde och återstoden förräntningsvärde. Genom invertering får man att den procentuella tomträntan utgör 3,53 %. Att utslaget anger 3,47 % beror på felräkning.
Detta är dock blott tomträntan under första året. Då den årligen stiger med 5 % medan avgälden är bunden på tio år, måste den senare motsvara den genomsnittliga tomträntan. HD har därför höjt avgäldsräntan till 4,25 %. Beräkningsmetoden anges ej men framgår av följande ekvation, där x anger avgäldsräntan.
X = 3,47 (1,0510/1,07510-1) / (1,05/1,075-1) : 1,075-10-1 / 1,075-1-1 = 4,23
Den procentuella tomträtten får alltså multipliceras med kvoten mellan tomträntans nuvärde och nuvärdet av en under tio år utgående fast avgäld, motsvarande tomträntan under första året. Den får på så sätt höjas med 22 %. Tänker man sig avgälden senarelagd eller uppdelad, blir höjningen än större.
Prejudicerande kan endast själva metoden anses vara — dennas användbarhet bestreds av kommunens representant. Antagandet om den årliga värdestegringen blir tydligen beroende av vilket slag av fastigheter det är fråga om, i vilken stad eller stadsdel dessa är belägna, av rådande ränteläge, av vad man kan anta om de förväntningar rörande penningvärdeförsämringen som rådde, om det förelåg en köpares eller säljares marknad etc.
I ovannämnda fall var det frågan om en kontorsfastighet å välbelägen mark i Stockholm. Även om man å fastighetsmarknaden räknat med fast penningvärde, bör man för dess del ha förväntat ökad tomtränta och därmed stigande markvärde. Härtill kom inflationsförväntningar. Det synes därför ej högt att räkna med 5 % årlig värdestegring. Vid mark som var bebyggd eller skulle bebyggas med bostadshus var förväntningarna säkerligen lägre. Ett blickfält å 30 år motsvarar en generation och kan kanske därför anses rimligt vid fastigheter som betraktas som kapitalplacering —i fråga om villor blir svaret mer osäkert.
HD har vid beräkning av kalkylräntan lagt c:a 1,5 % till den långa obligationsräntan. Då vi ej längre har några "eviga obligationer", är det kanske bättre att utgå från räntan å preferensaktier. Räntefaktorn spelar en väsentlig roll. Hade HD i stället räknat med 6 % kalkylränta, hade avgäldsräntan blivit blott 3,4 %.
I DT 22 hänför sig värderingen till oktober 1958. I DT 24 är tidpunkten oktober 1970. En höjning av obligationsräntan med c:a 1 % motiverar där en höjning av kalkylräntan till 8,5 %, vilket efter samma beräkningsmetod som ovan ger en avgäldsränta avrundad till 5 %. Sedan dess har obligationsräntan stigit ytterligare, men samtidigt bör den snabbare inflationstakten ha ökat förväntningarna om framtida ökning av avkastningen.
Från kommunens sida framhölls att om räntesatsen blev lägre än den vartill kommunen lånade skulle tomträttsupplåtelser ge underskott. Men detsamma gäller för den som köper tillväxtaktier med lånade pengar. Han hoppas att de första årens underskott skall kompenseras av senare överskott. För kommunen kan dock uppkomma likviditetsproblem, som det skulle föra för långt att gå in på.
HD:s utslag har alltså ringa prejudikatvärde. Accepterar man att i fastighetsvärdet ingår vad här benämnts ett förväntningsvärde — och i många fall vore motsatsen helt orealistisk — får detta bedömas individuellt. Med gällande lagstiftning synes därför någon värderingsmetod, som gör processer onödiga, ej stå till buds, men även detta får vara en annan historia.
Carsten Welinder