Holly Witt-Strömer 313Tomträtt enligt belgisk rätt
De huvudsakliga reglerna angående belgisk tomträtt är upptagna i en år 1824 utfärdad lag (Loi concernant le droit d'emphytéose, 10 janvier 1824)1kompletterad den 14 maj 1955 och den 2 juli 1974.
    Belgien har under århundraden tillhört olika välden. Rättsutvecklingen är därför intressant men komplicerad. Artikeln inleds med en kort beskrivning av tomträttens historia mot bakgrund av rättsutvecklingen i allmänhet.

 

Historisk utveckling
När tomträtten började tillämpas i Belgien vet man ej med säkerhet. Det är dock fullt klart att den var allmänt erkänd innan den kodifierades genom 1824 års lag.2 Tomträtten har sina rötter i den romerska rätten men har även rönt inflytande från den germanska rätten.
    Huvuddelen av det nuvarande Belgiens landområde införlivades med det romerska riket år 57 f. Kr., sedan Julius Caesars legioner erövrat landet. Därefter existerade romersk rätt och sedvanerätt (av germanskt ursprung) sida vid sida. Sedvanerätten kom i fortsättningen att röna större inflytande från den germanska rätten än från den romerska. Vissa sedvanerättsliga normer kodifierades i Lex Salica (omkr. 500 e. Kr.) och i Lex Ripuara (omkr. 600 e. Kr.). Ett enhetligt lagsystem existerade sedan i Belgien intill dess det frankiska riket, som landet tillhörde, sönderföll efter Karl den stores död (814 e. Kr.). Feodalismen vann nu insteg och varje region och kommun utvecklade sina egna lagar, grundade på sedvanerätt. Detta tillstånd varade sedan under flera sekler. Romersk rätt kom att tillämpas där sedvanerättsliga regler saknades och utövade därför inflytande även på den fortsatta rättsutvecklingen, särskilt sedan den romerska rätten förnyats och reformerats av glossatorerna och postglossatorerna. Under dentid Belgien tillhörde det Habsburgska riket (1500-talet) blev vissa sedvanerättsliga regler lagfästa genom dekret av kejsar Karl V, som bl. a. hade herraväldet över samtliga områden kring Rhens mynning. Han tillskapade "de 17 provinserna", en union som i huvudsak motsvarade nuvarande Benelux och som skulle utgöra "ett fast och odelbart block". Unionen upplöstes dock efter kort tid och någon enhetlig lagstiftning kom därför icke till stånd för dessa områden.
    Den romerska rätten trädde alltmer tillbaka under 1600-talet, då Belgien lydde under Spanien. Detta kan bl. a. spåras i den akademiska rättsundervisningen. År 1617 fick Belgien en studieform, enligt vilken vid de juridiska fakulteterna skulle studeras, förutom den romerska och kanoniska rätten, även den moderna rätten, "jus novissimum".3
    Några år efter den franska revolutionen erövrades de belgiska provinserna, som då tillhörde Österrike, av franska arméer och förvandlades till franska departement. Vid denna tid (1795) präglades lagstiftningen av stors plittring. Det fanns omkring 110 lokala sedvanerättsliga system, huvudsakligen i Flandern och Brabant. Genom föreningen med Frankrike fick Belgien äntligen en enhetlig rättsordning genom införandet av "Codes". Fem

 

1 Les Codes Larcier, tome I, 1970, Droit civil et commercial, s. 729—730.

2 Maurice Donnay, The leasehold system in Belgium, s. 1 (engelsk översättning av redogörelse i Recueil Général de l'Enregistrement et du Notariat 1974).

3 Helmut Coing i Tidsskrift for Rettsvitenskap, 1968, s. 214.

 

314 Holly Witt-Strömersådana "Codes", de flesta införda under Napoleon I, gäller fortfarande i Belgien, bl. a. Code Civil av år 1804.
    Vid den belgiska nationalstatens tillblivelse år 1830 efter det att Belgien sedan 1815 varit förenat med Holland, infördes en ny konstitution (Constitution belge, 7 febr. 1831).4 Enligt denna blev det nödvändigt att revidera "Codes" snarast möjligt. Detta har även skett, men Code Civil har dock överraskande nog ändrats i mindre utsträckning i Belgien än i Frankrike. En förklaring härtill är att den s. k. Ecole de l'exégèse, grundad av F. Laurent (professor i civilrätt vid universitetet i Gent, 1836—1880, och författare till det epokgörande juridiska verket Principes de droit civil), hyste mycket stor respekt för denna lag.
    I det antika Grekland och i det romerska kejsardömet tillskapades tomträtt (i romersk rätt "superficies") genom ett kontrakt, i vilket en ägare aven fastighet (ofta en allmän inrättning, ett kollektiv) överlät rätten att disponera över densamma till en annan person. Denne förband sig att uppodla fastigheten eller att uppföra byggnader eller andra anläggningar på densamma. Tillståndet att disponera fastigheten förutsatte att en periodisk avgift betalades. Avgiften synes snarast ha varit ett slags penningersättning såsom förutsättning för dispositionsrätten till egendomen. I princip var tomträtten evig så länge avgiften betalades. Tomträtten kunde vid dödsfall och genom överlåtelse övergå till annan under förutsättning att en särskild avgift betalades till den som ägde fastigheten vid tiden för överlåtelsen. Tomträttshavarens rätt ansågs vara en sakrätt, som under vissa förutsättningar gav skydd mot tredje man, i motsats till arrenderätt, som var en obligationsrätt.
    Tomträtten har i princip tillämpats även i Belgien på det nu beskrivna sättet före år 1824.5 Först detta år infördes, som tidigare nämnts, tomträtten i den belgiska lagstiftningen. Denna lag består fortfarande. Märkligt nog omnämnes icke tomträtten i Code Civil. En av författarna till lagen uttalade vid dess tillkomst att tomträtten icke längre hade någon betydelse. Under 1800-talet och början av 1900-talet förekom tomträtten i någon större omfattning endast i Flandern. Den har senare spritt sig till övriga delar av landet.
    Lagen den 10 januari 1824 innebar följande tre väsentliga nyheter jämfört med tidigare rätt.

 

    Tomträtten (l'emphytéose), som tidigare i princip var till tiden obegränsad, får icke överstiga 99 år, ej heller understiga 27 år (artiklarna 2 och 17); tomträttshavaren (l'emphytéote) kan förkovra egendomen genom uppförande av anläggningar, utförande av planteringar etc., men han är icke förpliktad därtill, såsom fallet var enligt äldre rätt (artikel 5, tredje stycket); tomträttshavaren är icke längre skyldig att betala särskild avgift till fastighetsägaren vid överlåtelse av tomträtten (artikel 12).

 

Tomträttens tillämpning
Då 1824 års lag tillkom var det huvudsakliga syftet med densamma att den skulle tillämpas vid upplåtelse av jordbruksmark. När tomträttsinstitutet infördes i vår svenska lagstiftning år 1908 var ändamålet ett helt annat, nämligen att bostadsmark skulle bli föremål för tomträttsupplåtelse. I Belgien förekommer tomträttsupplåtelse i mindre omfattning på bostadsmark och

 

4 Les Codes Larcier, tome V, 1970, s. 15—23.
5 Donnay a. a. s. 1.

 

Tomträtt enligt belgisk rätt 315förklaringen härtill är bl. a. att 1824 års tomträttslagstiftning tillskapades för jordbruket och ej för bostadsbyggandet.
    Från mitten av 1900-talet har förmärkts ett större intresse för tomträtten beträffande andra kommersiella upplåtelser än jordbruk (industri, kontoret c.). Det bör dock påpekas att andra upplåtelseformer än tomträtt ibland tillämpas vid industriupplåtelser (s. k. concession agreements). Bl. a. sker detta i Antwerpens hamnområde vid Scheldefloden som är ett av världens största (ca 80 km kajlängd). Dessa "concessions" påminner om våra arrendeavtal och gäller för en tid av högst 50 år. De förekommer endast på mark i allmän ägo.

 

När föreligger tomträtt enligt 1824 års lag?
Tomträtten definieras i artikel 1. Där anges tre förutsättningar som är av så väsentlig betydelse att de måste uppfyllas för att 1824 års lag skall anses tillämplig ("essentialia negotii"). Förutsättningarna är följande:

1. en fastighet ("immeuble") måste vara objekt för tomträtt;

2. tomträtten skall vara en sakrätt ("droit réel") till fastighet;

3. tomträttshavaren är skyldig att erlägga en årlig avgift till fastighetsägaren ("une redevance annuelle").
    Det ursprungliga syftet med 1824 års lag var att därigenom få ett rättsligt medel för tomträttshavaren att på i lagen närmare angivna villkor ta i anspråk fast egendom (i regel jordbruksegendom) för att odla densamma, där uppföra anläggningar etc. Den senaste tidens rättsutveckling har dock inneburit att tomträtten numera tillåtes omfatta icke bara vad som är fast egendom i lagens mening utan även byggnad och annan anläggning, som icke utgör tillbehör till fastighet.
    Enligt rättspraxis anses tomträtt kunna avse en i horisontalplanet begränsad del av fastighet som är särskilt markerad, exempelvis en källarvåning, vars gränser utmärkts, samt ett eller flera horisontalplan ovan markytan. Liknande avtalsklausuler kan förekomma vid samäganderätt till fastighet (Code Civil, artikel 557).
    Enligt svensk rätt kan tomträtt upplåtas endast i fastighet, som ägs av stat, kommun eller, under viss förutsättning, stiftelse. Motsvarande begränsning förekommer icke i den belgiska lagstiftningen. Där sägs endast att fastigheten skall tillhöra annan ("immeuble appartenant à autrui").
    Tomträtten betraktas som en sakrätt till fast egendom; den åtnjuter skydd mot tredje man. Detta förutsätter dock att den antecknas i offentligt register (artikel 1, andra stycket). Med sakrätt enligt belgisk rätt menas en rättighet som helt eller delvis är "underkastad en persons maktutövning"och vars innehavare är skyddad mot intrång från utomståendes sida.Tomträttshavaren kan på samma sätt som en ägare vidta rättsliga åtgärder för att realisera sina rättigheter. Tomträtten kan överlåtas samt belastasmed inteckningar, utgöra panträtt. Tomträttshavaren äger också upplåta nyttjanderätt i tomträtten om ej annat avtalats.

 

Avgälden
Enligt artikel 1 skall tomträttshavaren betala en årlig avgäld antingen i pengar eller in natura som vederlag till ägaren.
    Karakteristiskt för belgisk tomträtt i äldre tid och ännu år 1824 var att

 

6 Donnay a. a. s. 5.

 

316 Holly Witt-Strömertomträttsavgälden var låg, ofta lägre än en avgäld baserad på ett marknadsvärde. Avgäldens storlek ansågs ej vara så viktig bl. a. med hänsyn till att mottagaren-fastighetsägaren ej själv odlade marken eller uppförde anläggning å densamma.7 Numera fästes större avseende vid tomträttsavgäldens storlek. Ibland relateras den till levnadskostnadsindex eller till framtida händelser (tomträttshavarens död, antalet butiker i byggnad å tomträtten, konjunkturutvecklingen etc.).
    1824 års lag innebär att parterna fritt får bestämma avgälden och att den överenskomna, i kontraktet angivna avgälden i princip icke kan ändras under avtalstiden. I artikel 11, första stycket, föreskrivs sålunda att tomträttshavaren inte har någon rätt att påkalla reduktion av avgälden om hansrätt att disponera egendomen av någon anledning skulle inskränkas.8 Om däremot tomträttshavaren under fem på varandra följande år har gått miste om sin rätt att disponera egendomen har han rätt till reduktion (artikel 11, andra stycket).
    I Belgien finns ingen motsvarighet till den svenska rättens bestämmelser att avgäld skall regleras efter en viss bestämd tidsperiod. Genom sådan avgäldsreglering kan upplåtaren (i regel kommun) tillgodogöra sig inträffad markvärdestegring. Om parterna ej kan komma överens om ny avgäld fastställes denna av domstol. Detta kan leda till en mycket långvarig process. I Belgien har man gått till väga på ett annat sätt. Där har sedan länge en mycket kraftig markvärdestegring ägt rum. Med hänsyn härtill ansågs det nödvändigt redan år 1955 att genom särskild lag tvångsvis höja kontraktsbundna avgälder. Därigenom sattes den i 1824 års lag angivna principen att avtalad avgäld icke får ändras under avtalstiden ur spel. År 1974 höjdes avgälderna på nytt genom särskild lag. Det är att märka att den med tomträtt upplåtna marken i Belgien ofta är privatägd. I sådana fall innebär således avgäldshöjningen ingen indragning av markvärdestegring till det allmänna. De båda lagarna innebär i huvudsak följande.
    Enligt 1955 års lag skall den ursprungliga avgälden höjas från och med den förfallodag som inträffar efter lagens ikraftträdande på följande sätt. För avtal slutna före år 1919 skall avgälden multipliceras med 20, för avtalingångna år 1919 multipliceras avgälden med 15, år 1920 med 10, år 1921 med 8, år 1922 med 7, år 1923 med 6 och år 1924 med 5. För avtal ingångna åren 1925, 1926 och 1927 skall avgälden multipliceras med 4. För avtal ingångna mellan den 1 januari 1928 och den 1 augusti 1939 skall avgälden multipliceras med 3. Tomträttshavaren kan förlora sina rättigheter enligt tomträttsavtalet om den fastställda ökningen av avgälden icke betalas på i lagen angiven förfallodag. För den händelse avtalet förfaller har särskilda föreskrifter meddelats angående inteckningslån samt ekonomiska förpliktelser mellan fastighetsägare och tomträttshavare.
    Genom 1974 års lag har följande tillägg gjorts till 1955 års lag.
    Enligt artikel 1 skall den ursprungliga avgälden för avtal slutna före år 1915 multipliceras med 40, för avtal ingångna åren 1915—1918 med 25, år 1919 med 15, åren 1920—1925 med 10, åren 1926—1940 med 6, åren 1941—1945 med 4, åren 1946—1950 med 2 samt åren 1951—1955 med 1,5. Lagen gäller ej om den ursprungliga avgälden enligt avtalet skall regleras enligt index.

 

7 Donnay a. a. s. 6.

8 "L'emphytéote n'a droit à aucune remise de la redevance, soit pour diminution, soit pour privation entière de jouissance." 

Tomträtt enligt belgisk rätt 317    Enligt artikel 10 i 1824 års lag kan förpliktelsen att betala avgäld icke delas upp på olika delar av fastigheten. Varje del av fastigheten är under upplåtelsetiden ansvarig för hela avgälden. Tomträttshavaren kan tvingas att betala avgäld genom ett summariskt handräckningsförfarande.
    Enligt artikel 11 kan tomträttshavaren icke i något hänseende befrias från att betala tomträttsavgäld, vare sig på grund av minskning av tomtytan eller om någon förmån skulle upphöra.

 

 

Tomträttens varaktighet
Föreskrifterna i 1824 års lag är dispositiva, dock med ett undantag, nämligen beträffande tomträttens varaktighet (artikel 17). I detta hänseende skiljer sig den belgiska tomträtten från den svenska, enligt vilken avtalsfriheten avsevärt kringskurits med tvingande lagregler.
    Tomträtten avtalas som tidigare nämnts för viss tid, ej understigande 27 år och ej överstigande 99 år (artikel 2). Någon optionsrätt finnes ej inskriven i författningen. När tiden för tomträttens bestånd utlöper sker ingen automatisk förlängning, men rätten fortsätter att existera, till dess endera parten påkallar att den upphör ("jusqu' à révocation", artikel 14).
    Från rättspraxis kan följande fall nämnas. Om ett tomträttsavtal, avseende en tidsrymd av 99 år, innehåller en bestämmelse om rätt för tomträttshavaren eller dennes rättsinnehavare att innan tiden gått till ända kräva förlängning av tomträtten för ytterligare 99 år är denna bestämmelse ogiltig såsom stridande mot såväl ordalydelsen som andemeningen i 1824 års lag.
    Ett avtal, som innebär överlåtelse med sakrättslig verkan av dispositionsrätt till fast egendom mot en avgäld, betraktas ej som tomträttsavtal, om syftet varit att upplåtelsen skulle bestå under kortare tid än 27 år. Om tomträtt avtalats att gälla för längre tid än 99 år reduceras tiden till 99 år.

 

 

Tomträttshavarens dispositionsrätt
1824 års lag föreskriver fullständig frihet för tomträttshavaren att disponera över fastigheten ("la pleine jouissance d'un immeuble").
    Rättsutvecklingen har dock lett till att inskränkningar i tomträttshavarens dispositionsrätt numera godtas. Enligt rättspraxis tillåtes en klausul som förbjuder tomträttshavaren att upplåta nyttjanderätt i tomträtten. Likaså anses bestämmelser som inskränker tomträttshavarens möjligheter att uppodla egendomen eller att överlåta densamma giltiga. Vid jämförelse med den svenska tomträtten finner man att denna utvecklats i annan riktning än den belgiska. I Sverige tilläts allehanda inskränkande föreskrifter förekomma enligt 1907 års lagstiftning, men de förbjöds senare i princip genom 1953 års lagstiftning. Enligt denna fick sålunda villkor varigenom inskränkningar sker i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att idenna upplåta panträtt eller nyttjanderätt ej förekomma (JB 13: 6).
    Den belgiske tomträttshavaren kan icke vidta åtgärder, varigenom fastighetens värde minskar. Bland annat är tomträttshavaren enligt artikel 3 i lagen i princip förhindrad att utvinna sten, torv, kol, lera eller liknande tillbehör till marken.
    Enligt artikel 4 äger tomträttshavaren under upplåtelsetiden tillgodogöra sig träd som torkat eller som fällts genom olyckshändelse, dock endast

 

318 Holly Witt-Strömerunder förutsättning att tomträttshavaren ersätter med andra träd. Han äger också utan ersättning nyttja alla planteringar, som han själv utfört.
    Fastighetsägaren behöver enligt artikel 5 icke underhålla fastigheten.Tomträttshavaren däremot är förpliktad att hålla fastigheten i gott skick och att återställa det som rubbats och fullgöra vad som eftersatts. Han äger förbättra fastigheten genom att uppföra byggnader eller utföra plantering.
    När tomträtten upphör äger tomträttshavaren avlägsna av honom uppförda byggnader, anläggningar, planteringar etc. å fastigheten, dock ej om han enligt kontraktet är förpliktad att utföra dem (artikel 7).
    Enligt artikel 8 är tomträttshavaren icke berättigad att av fastighetsägaren kräva ersättning för värdestegring på byggnader, arbeten och planteringar som han har utfört och som finns på fastigheten när tomträtten upphör.
    Av artikel 13 framgår att fastighetsägaren, sedan tomträtten upphört, har ett personligt krav mot tomträttshavaren, om denne förorsakat skada genom vanskötsel av fastigheten eller bristande tillsyn av densamma.
    Tomträttshavarens rättigheter kan enligt artikel 15 förverkas om väsentlig skada förorsakas fastigheten, vid bristfälligt underhåll eller om hälsovådlig anläggning uppförs. Någon laglig rätt till ersättning för kostnader, skador och räntor finns ej i sådana fall.
    Med det ovan anförda har en redogörelse lämnats för de viktigaste bestämmelserna om belgisk tomträtt med utgångspunkt i dess historiska utveckling. Vissa jämförelser har gjorts med den svenska tomträtten. När denna infördes i vår lagstiftning år 1907 hade den förebilder i den utländska rätten men även beröringspunkter med det urgamla institutet upplåtelse av ofri tomt. I ett par viktiga hänseenden har utvecklingen av tomträtten i Belgien avvikit från den svenska. Ursprungligen var tomträtten i Belgien till tiden obegränsad men år 1824 blev den begränsad till 99 år. I Sverige blev tomträtten genom 1907 års lagstiftning begränsad till 100 år, men genom 1953 års lag blev den i princip evig. Tomträttshavarens dispositionsrätt var i Belgien obegränsad enligt 1824 års lag, men genom rättsutvecklingen godkännes numera väsentliga inskränkningar i dispositionsrätten. I Sverige fick tomträttshavaren enligt 1907 års lag tåla allehanda inskränkningar i sin dispositionsrätt under det att sådana inskränkningar blev förbjudna enligt 1953 års lag. Gör man en vidare internationell utblick finner man att den tyska Erbbaurecht är bildad efter den romerska rättens superficies, fastän den äger motsvarighet i äldre germansk rätt. Den engelska tomträtten slutligen företer vissa karakteristiska särdrag. Tomträtt grundas antingen på lagstiftning (legal lease) eller på sedvanerätt (equitable). Den intresserade läsaren hänvisas till en år 1972 i London utgiven bok, Land Law, författad av Patrick J. Dalton.

Holly Witt-Strömer