Ytterligare om övertagande av fastighetslån
I SvJT 1976 s. 220 tog Tore Nordling upp några frågor om övertagande av fastighetslån i samband med ägarväxling. Nedan redovisas en delvis annan syn på samma ämne.
    Den som förvärvar en fastighet kan i normalfallet uppenbarligen inte finna sig i att fastigheten efter förvärvet är pantsatt för den tidigare ägarens skulder. Överlåtarens skulder mot panträtt i fastigheten måste därför regleras vid överlåtelsen. Beträffande vanliga fastighetskrediter träder därvid ofta förvärvaren in som gäldenär i överlåtarens ställe. Detta sker i praktiken antingen på det av Nordling beskrivna sättet med övertagandeförbindelse eller genom att förvärvaren utfärdar en ny skuldförbindelse till kreditgivaren, varvid samtidigt — vanligen med lånevalutan som antas varaen del av köpeskillingen — överlåtaren infriar sin skuld till samma kreditgivare. Nordling återger lydelsen av en övertagande förbindelse. Huvudpunkten i förbindelsen ligger i att förvärvaren förklarar sig överta överlåtarens samtliga förpliktelser mot kreditgivaren. Nordling synes sedan hävda att förvärvaren genom förbindelsen har trätt in i ett hela tiden bestående skuldförhållande, vilket därmed även efter gäldenärsbytet är säkerställt av den ursprungliga pantsättningen. Här ställs nu frågan om det i svensk rätt verkligen existerar ett institut gäldenärsbyte med en sådan innebörd.
    Svaret på frågan bör först sökas i skuldebrevslagen, men där återfinns inte begreppet. Rättsfallet NJA 1951 s. 6 II (kommenterat i Rodhe, Förtäckt vinstutdelning och lån från aktiebolag, s. 19) synes analogiskt inte heller erkänna något rättsinstitutet gäldenärsbyte med den ovan angivna innebörden. Däremot återfinns begreppet i doktrinen. Se t. ex. Rodhe, Obligationsrätt, § 59 vid not 78, vari hävdas att gäldenärsbyte är beroende av borgenärens samtycke om inte lagstöd kan åberopas, vilket ju inte är fallet vid ett normalt fordringsförhållande som ett fastighetslån. I Tiberg, Skuldebrevsrätt, s. 28 befästs Rodhes synsätt.
    Mot bakgrund av ovanstående måste befaras att gäldenärsbyte beträffande ett skuldebrev normalt inte är något rättsligt institut i sig utan juridiskt är att se så att det ursprungliga skuldförhållandet upphör och ett nytt tillskapas. Om detta är riktigt följer att det nya skuldförhållandet inte kan vara säkerställt av den pantsättning av pantbrev som skett för det första — upplösta — skuldförhållandet. För att panten skall häfta för det nya skuldförhållandet krävs då en ny pantsättning.
    Sedan ställning tagits till den rättsfigur som är aktuell — samma lån hela tiden eller gammalt lån som ersätts av nytt — har kreditinstituten (och andra panttagare) att anpassa sitt handlande i enlighet därmed. Om rättsfiguren är svår att ange bör handlandet täcka rimligt tänkbara alternativ. Möjligen skulle domstolarna kunna godkänna den av Nordling återgivna formuleringen av övertagandeförbindelse som en ny pantsättning

 

men eftersom enligt ovan det vanligen kan vara fråga om ett nytt lån ter det sig rimligare att i enlighet med detta faktum utforma övertagandeförbindelsen med en verkligt ny pantsättning. Vidare bör med hänsyn till JB 6: 2 och 6: 7 vid varje ny pantsättning särskilt kontrolleras vem som är behörig att pantsätta.
    Synsättet att fråga är om ett nytt lån och ny pantsättning bör leda till ytterligare en konsekvens i de fall pantsättningen avser pantbrev som befinner sig hos tredje man (som vid överhypotek). Då bör nämligen en ny denuntiation till pantbrevsinnehavaren göras; en tidigare denuntiation om pantsättning av fastighetens förre ägare lär inte längre kunna åberopas. Som skäl härför kan anföras analogivis tillämpning av 1936 års lag om pantsättning av lös egendom som innehas av tredje man och av jordabalken 6: 2. I den förstnämnda lagen förutsättes att denuntiation göres beträffande viss pantsättning — inte endast om viss pant — och det andra lagrummet förutsätter att pantsättning göres beträffande viss fordran och inte beträffande helt obestämda krav. Som ytterligare skäl kan anföras att krav om denuntiation och tradition historiskt uppkommit i syfte att göra känt för pantsättarens borgenärer att panten lämnats och innebörden av dagens denuntiationskrav bör bedömas mot den historiska bakgrund även om denuntiationen inte längre har till effekt att pantsättningen blir allmänt känd.
    Om däremot — som Nordling synes mena — gäldenärsbytet inte medför att fråga blir om ett nytt lån, krävs rimligen inte någon ny pantsättning och då inte heller någon ny kontroll om vem som är behörig att pantsätta.
    Det skall dock inte förtigas att i kreditinstitutens reversformulär brukar förekomma en generalpantklausul, vari stipuleras att panten skall häfta — förutom för den aktuella huvudförbindelsen — även för låntagarens övriga förpliktelser mot långivaren i viss omfattning. I övertagandeförbindelsen enligt Nordlings formulering har motsvarande klausul tagits in genom att förvärvaren förklarar att panten skall häfta även för förvärvarens blivande förpliktelser gentemot långivaren. Det framstår som helt uppenbart att det åtminstone i denna del är fråga om en verkligt ny pantsättning, vilken bör följas av en kontroll av vem som är behörig att pantsätta.
    Vidare ifrågasätter Nordling (s. 225 m) om det kan anses vara juridiskt acceptabelt att som pantsättare av pantbrev godta den som utan att ha lagfart kan visa på ett fullbordat förvärv av fastigheten från lagfarne ägaren. Nordlings tvekan är svår att förstå. Pantsättning skall ju göras av fastighetens (verklige) ägare (JB 6: 2). Godtrosregeln i JB 6: 7 reglerar det fallet att lagfarne ägaren upplåter panträtt trots att han överlåtit fastigheten. Om A har lagfart på en fastighet som han överlåtit till B (som inte sökt lagfart) är A behörig pantsättare så länge panttagaren är i god tro beträffande A:s äganderätt. Om denna goda tro bryts (före pantsättningen), skall alltså enligt JB 6: 2 pantsättningen för att bli giltig göras just av B. Nordlings tveksamhet kan därför förstås endast om den riktar sig mot svårigheten att bedöma om överlåtelsen är fullbordad. Osäkerhet på den punkten löses emellertid genom att den som tar pant kräver att pantsättningen görs såväl av A som av B.
    I förarbetena (prop. 1971: 179 s. 36 m) uttolkas godtrosregeln i JB 6: 7 därhän att den är tillämplig försåvitt nye ägaren inte sökt lagfart så tidigt att han förekommer i ett upp till sex månader gammalt gravationsbevis. Eftersom gravationsbevis ofta inte — bl. a. på grund av den långa expedi-

 

tionstiden — föreligger vid bankers kreditgivning mot pantbrev, bör rimligen ägarkontrollen i gravationsbevis få ersättas med telefonkontroll hos inskrivningsmyndigheten, varvid ju uppgifterna inte blir äldre än vad som följer av expeditionstiden för aktuella inskrivningsdagar (ca 10 dagar till två månader och därmed väl inom vad som tillåts för gravationsbevis). Banken bör då naturligtvis göra notering om kontrollen.
    Ytterligare några risker finns emellertid vid pantsättning efter ägarbyte. Sålunda bör normalt — innan köparen fått lagfart — den kommunala förköpsrätten uppmärksammas, vilken ju — om den utövas — gör det ursprungliga förvärvet ogiltigt och därmed diskvalificerar förvärvaren som pantsättare. Även överlåtaren är diskvalificerad som pantsättare då han överlåtit fastigheten till kommunen, vars förvärv ju räknas från tiden för det ursprungliga, sedermera ogiltiga förvärvet. Det sagda innebär att sedan en fastighet sålts och intill dess köparen fått lagfart kan i alla de fall som omfattas av förköpslagen en garanterat giltig pantsättning inte åstadkommas. Visserligen erbjuder förköpslagen möjlighet att i särskild ordning fåett bindande besked i förköpsfrågan, men denna möjlighet utövas dock inte i någon större omfattning och är ofta inte särskilt praktisk. Dessutom är den förenad med avsevärd tidsutdräkt, som ökar genom att kommunens beslut måste vinna laga kraft för att saken skall vara helt klar.
    Vidare kan ett fastighetsförvärv bli ogiltigt av annan grund, t. ex. därför att köpeskillingen angivits felaktigt. Om panthavaren från början känt till ogiltigheten följer av JB 18: 2 att även pantsättningen blir ogiltig om den gjorts endast av den som gjort det ogiltiga förvärvet och detta även om vederbörande fått lagfart. Om pantsättningen biträds också av överlåtaren bortfaller detta ogiltighetsproblem (men däremot inte problemet att ogiltighetsgrunden kan vara ett led i ett skattebrott, nämligen om faktisk realisationsvinst inte deklareras riktigt).
    På s. 226 n beskriver Nordling det fallet att en kreditgivare K får som pant dels ett pantbrev som överlämnas, dels överhypotek i pantbrev. Härom säger Nordling att om innehavaren av det pantbrev, vari överhypotek upplåtits, i denuntiationsbekräftelsen upplyser K om ett ägarbyte, blir K försatt i ond tro beträffande ägarfrågan och därmed blir pantupplåtelsen till K ogiltig. Detta äger enligt förarbetena sin riktighet (prop. 171: 179 s. 39), men ogiltigheten lär väl endast drabba överhypotekspantsättningen om — vilket är vanligt — denuntiationen görs först efter det att lånevalutan utbetalts.
    Som Nordling framhåller ligger det även i kreditinstitutens intresse att äganderättsförhållandena är klara, men att härav dra slutsatsen — vilket Nordling gör — att låntagare och ägare bör vara samma person synes inte logiskt motiverat i normalfallet. Men i ett särfall bör identitet råda, nämligen vid kredit för byggnation och detta för undvikande av att byggnaden blir lös egendom, som inte skulle omfattas av avsedd panträtt i pantbrev.
    Ett genmäle skall också lämnas till Nordlings påstående att om köparen B vid fastighetsköp inte får överta säljaren A:s fastighetslån och detta förutsatts i kontraktet så har A hävningsrätt. Det kan föra för långt att lägga hela skulden för en sådan situation på B som kontraktsbrott. Domstolarna kanske i stället skulle lösa problemet genom att förplikta A att lämna B ett lån motsvarande A:s i kontraktet omnämnda lån. A kan ju möjligen i kontraktet anses ha utfäst att B skulle få överta lånet.

 

    Slutligen en terminologisk fråga. Nordling — och andra med honom — använder uttrycket att räkna av ägarhypotek mot köpeskillingen. Undertecknad vill ifrågasätta logiken i detta. Om ägarhypotek + lån överstiger köpeskillingen hur görs då avräkningen? Eller i motsatt fall — om ägarhypotek + lån understiger köpeskillingen — vad är det då för skillnad mellan "avräkning av ägarhypotek" och resterande betalning över lån? Vore det inte rimligare att blott och bart konstatera att köpeskillingen uppgår till visst belopp, att den skall betalas i viss ordning (övertagande av lån, kontant, restskuld d. v. s. så kallat säljarlån) och att icke pantsatta pantbrev skall överlämnas till säljaren. På så vis slipper man de besvärliga resonemangen om avräkningen som inte synes innehålla någon fördel alls.

Hans Wahrolén