FRITJOF LEJMAN. Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande.(Institutet för rättsvetenskaplig forskning. LXXXVII.) Sthlm 1976. Norstedts. XV + 450 s.
Fritjof Lejman har ända sedan 1940-talet varit den ledande rättsvetenskapliga auktoriteten på hyresrättens område. Bl. a. har hans arbete Rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst (1951) varit den enda mera omfattande systematiska behandlingen av rättsreglerna vid hyresavtal, ständigt anlitad i praktiken. Men utvecklingen har gått snabbt på rättsområdet, och särskilt efter 1968 års hyresreform har framställningen till stora delar blivit föråldrad. Hyresrätten blir alltmer invecklad och svåröverskådlig, när man som skett under de senaste åren med korta intervaller möblerat om i paragraferna; det blir allt mindre kvar av de allmänna principer och den systematik som rådde för decennier sedan, och t. o. m. 1968 års hyreslag är bitvis svår att känna igen. Trots förträffliga kommentarer — Gösta Walins klassiska Den allmänna hyreslagen, utkommen i omarbetad upplaga senast1969, Järtelius' Hyra och bostad (2 uppl. 1973) och Berg—Sederblads Hyresrätt av 1974 — har behovet varit starkt av en mera utförlig systematisk framställning av den nya hyresrätten. Det är glädjande och imponerande att Lejman nu trots alla komplikationer som de ständiga lagändringarna måste ha medfört har lyckats färdigställa sitt nya stora arbete; symptomatiskt är att det är dubbelt så omfångsrikt som den tidigare boken.
Boken behandlar ingående de allra flesta praktiska problem som kommer upp på rättsområdet; bland de få som i stort sett förbigås kan nämnas tendensen till kollektivisering av avtalssluten och den roll som förhandlingar mellan fastighetsägar- och hyresgästorganisationer över huvud taget spelar i sammanhanget. Lejman visar det största inresset för frågor där det finns rättspraxis att tillgå. Den analyseras med hans sedvanliga skicklighet; även den som med intresse sysslat med detta material finner mängder av nya synpunkter på välkända avgöranden i hans framställning. Mindre får man veta om situationer som mera sällan kommer upp i domstolar eller hyresnämnder och inte närmare berörs i motiven, men en undersökning av de praktiska lösningar som förekommer i sådana fall skulle onekligen varit svår och tidsödande att genomföra. Det är också naturligt att förf. lämnar de sakrättsliga aspekterna i stort sett åsido, om också detta medfört att diskussionen bl. a. av hyresavtalets avgränsning mot andra avtalstyper kanske inte blir riktigt allsidig.
Framställningen är väsentligen handboksmässig. Lejman ägnar inte något utrymme åt mera allmänna resonemang om hyreslagstiftningens principer och metoden vid lagtolkning på området utan tar upp det ena särskilda problemet efter det andra till analys. Påfallande stort utrymme ägnas åt rättsregler som väsentligen kvarstår oförändrade sedan tiden före 1968 års
reform. Detta kan vara en fördel med tanke på att dessa regler ofta kommit i skymundan i nyare framställningar på området. Vid behandlingen av dessa regler uppkommer emellertid principiella frågor, som det skulle ha varit intressant att få närmare belysta. Hur mycket vikt skall man idag fästa vid äldre motivuttalanden och rättspraxis, som anknyter till allmänna kontraktsrättsliga principer snarare än till de särskilda ändamålssynpunkter som gör sig gällande på hyresrättens område? Även när en bestämmelse är i stortsett oförändrad, kan dess innebörd och funktion ha blivit en annan genom reformer av närliggande regler, och i varje fall måste den alltmer socialt färgade synen på hyresavtalet i viss mån rubba de förutsättningar som både äldre lagtext och äldre domstolsavgöranden bygger på.
Ett exempel ger reglerna om överlåtelse och (total) andrahandsupplåtelse av hyresrätt. Här står visserligen det principiella förbudet mot substitution och total sublokation utan värdens samtycke kvar, men rättsläget har genomgripande förändrats genom de nya möjligheterna att utverka hyresnämndens tillstånd till åtgärderna (12: 34—12: 36, 12:40 JB). Man kan fråga, om det är motiverat att ägna mera ingående analys åt äldre lagmotiv och prejudikat på området (jfr s. 96 ff, 115 ff); de utgår från en helt annan situation för hyresgästen. — En annan regel vars innebörd kan ha förskjutits är bestämmelsen om hyresrättens förverkande i 12: 42 JB, bl. a.det viktiga förbehållet att hyresrätten inte är förverkad om vad som ligger hyresgästen till last är av "ringa betydelse". Lejman understryker i olika sammanhang att kontraktsbrottet skall vara av ringa betydelse för hyresvärden (se särskilt s. 279 och även s. 251, 265); något stöd anförs dock inte för att man på detta vis skulle ensidigt se kontraktsbrottet ur hyresvärdens perspektiv. Vad som kunnat åberopas är närmast allmänna obligationsrättsliga principer om hävningsrätt (jfr 21 § 2 st. köplagen) och någraformuleringar i enstaka HD-fall (särskilt NJA 1949 s. 101; se dock å andrasidan NJA 1953 s. 106). Anmälaren har en gång i tiden utförligt argumenterat för en mera allsidig bedömning, som också skulle beakta bl. a. kontraktsbrottets eventuella ursäktlighet, påföljdens hårdhet för hyresgästen och liknande sociala hänsyn; ett sådant sätt att resonera skulle bättre stämma med lagstiftarens allmänna inställning på detta rättsområde.11 Lagreformerna fr. o. m. 1968 har ytterligare markerat kontrasten mellan den hyresvärdsvänliga tolkning av 12: 42 som Lejman synes hävda och andra närliggande regler i lagen (se t. ex. 12: 46 2 p. om brytande av besittningsskydd på grund av kontraktsbrott, där en skälighetsbedömning görs). Inte minst på denna punkt hade det haft sitt intresse med en diskussion om de traditionella obligationsrättsliga grundsatsernas tillämplighet inom hyresrätten.
En liknande konflikt mellan äldre uppfattningar och modernare principer uppkommer vid tolkningen av 12: 24 JB. Lejman finner det ganska svårt att "alltför mycket frångå" ett motivuttalande från 1905 av lagberedningen, att hyresgästen skulle svara för vårdslöshet men inte för uppsåtlig skadegörelse av husfolk och andra personer, som nämns i paragrafen (ses. 258 ff). Men sedan dess har de allmänna skadeståndsreglerna i kontraktsförhållanden bättre klarlagts och skärpts bl. a. när det gäller uppsåtlig skada
(se t. ex. NJA 1960 s. 644), och de utomobligatoriska reglerna i 3 kap. 1 § skadeståndslagen innebär — som Lejman påpekar — ett vittgående ansvar även för anställdas uppsåtliga handlingar. I varje fall då skadan vållas av hyresgästens anställda och familjemedlemmar borde man utan vidare kunna ålägga skadeståndsskyldighet för uppsåtligt handlande som inte är av alltför svårförutsebart och säreget slag, och det verkar inte otänkbart att på liknande sätt utvidga ansvaret för övriga kategorier som anges i 12: 24, såvida skadan kan anses vållad vid nyttjandet av lägenheten.2 Leder en sådan tilllämpning till hårda resultat mot bostadshyresgäster som inte skyddas av ansvarsförsäkring, finns möjligheten att jämka skadeståndsskyldigheten genom (analog) tillämpning av 6 kap. 2 § eller 3 kap. 6 § skadeståndslagen —låt vara att motiven till denna lag inte är riktigt klara rörande jämkningsreglernas räckvidd.3
På tal om vårdnadsplikten finns det skäl att anmäla avvikande mening på en annan punkt. Lejman synes anse "brott mot vårdnadsplikten" vara detsamma som vanvård, vilket enligt 12: 42 5 p. omedelbart kan medföra hyresrättens förverkande (se s. 262 f). Men det är redan från språklig synpunkt svårt att anse mera tillfällig oaktsamhet som vanvård, även om den skulle ha orsakat exempelvis omfattande brand- eller vattenskada; att förverka hyresrätten på grund av ett sådant kontraktsbrott (vilket enligt Lejmans ståndpunkt torde vara väsentligt från hyresvärdens synpunkt) skulle inte heller vara rimligt. Det är inte fullt klart om Lejmans resonemang får uppfattas på detta sätt, men i alla händelser borde skadestånd vara alldeles tillräcklig påföljd i sådana fall.
Avsnitten om den nya hyresrätten i mera inskränkt bemärkelse — regler om besittningsskydd, hyreskontroll, lägenhetsbyte och andra nyheter i det senaste decenniets lagstiftning — utgår från en omsorgsfull redogörelse för förarbetena och bygger på en omfattande, delvis opublicerad rättspraxis framför allt från hyresnämnderna, vilket ger framställningen en verklighetsnära prägel. Lejman är också här ganska återhållsam med att hänvisa till sociala synpunkter som inte direkt understryks i motiven — ibland kanske väl återhållsam, enligt anmälarens mening. (Se t. ex. s. 162, där restriktivitet med att tillåta andrahandsupplåtelse enligt 12: 40 förordas bl. a. när hyresgästen har permanent behov av bostad på annan ort — en hård regel för den som behöver betala hyra på två håll tills det äldre kontraktet upphöratt gälla!) Antagligen stämmer dock hans hållning i allmänhet ganska väl med hyresnämnders och domstolars inställning. Säkert kommer boken också
i dessa delar att spela en väsentlig roll för rättstillämpningen. Kanske kan man vänta sig att reformtakten nu något avtar på hyresrättens område, och då kan Lejman glädja sig åt att hans arbete länge kommer att förbli en oumbärlig hjälp för den ökande skara praktiker och teoretiker som nödgas syssla med dessa besvärliga frågor.
Bertil Bengtsson