Fastighetsreglering — inskrivningsdomarens dilemma
Fastighetsbildningslagens regler om fastighetsreglering sätter myror i huvudet på inskrivningsdomaren. Han ser hur vid fastighetsreglering förändringar sker med inteckningar och andra inskrivningar över huvudet på honom. Detta är ovant och skapar en känsla av osäkerhet. Inskrivningsdomarens osäkerhet får tillskrivas inte bara det förhållandet att fastighetsbildningslagen är svårläst utan också att det inte är möjligt att enbart med hjälp av lagtexten utläsa vad som gäller. Den nya Handboken för inskrivningsmyndighet innehåller upplysningar och anvisningar som ger inskrivningsdomaren klarare besked om "hur" och "varför" och har till viss del undanröjt känslan av osäkerhet.
    Men Handboken kan inte täcka alla situationer och besvara alla frågor. I Handboken får man t. ex. inte svar på hur följande frågor, som varit aktuella för inskrivningsmyndigheten vid Stenungsunds domsaga, skall lösas. Även om frågorna kan tänkas vara speciella, får de anses vara av allmänt intresse. Så här låg det till. Vid en avstyckning och fastighetsreglering avstyckades Hals Lilla 1:4 från Hals Lilla 1:2 och överfördes återstoden av Hals Lilla 1:2 till en annan fastighet. Hals Lilla 1:2 kom följaktligen att avregistreras och försvinna som en särskild fastighet. När vederbörande inskrivningsdomare skulle justera upplägget för den avstyckade fastigheten, hade han att ta ställning till huruvida en inteckning som beviljats i och som belastade Hals Lilla 1:2 skulle anses flyta ut i och belasta avstyckningen eller om inteckningen skulle anses ha helt förlorat sin betydelse genom fastighetsregleringen.
    Inskrivningsdomaren ansåg att inteckningen borde belasta avstyckningen och anförde som skäl för denna uppfattning följande: Genom avstyckningen kommer stamfastigheten att delas. Enligt 6 kap. 11 § jordabalken medför delningen att inteckningen blir gemensam för stamfastigheten och avstyckningen när avstyckningen registreras. Det gemensamma ansvaret för inteckningen inträder oberoende av att beslutet om avstyckning meddelas samtidigt som beslutet om inlösen av stamfastigheten. I fastighetsbildningsärendet skall bestämmelserna i 5 kap. 16 § fastighetsbildningslagen om gemensamma inteckningar tillämpas. Den tänkta gemensamma inteckningen upphör att gälla i stamfastigheten i och med att denna avregistreras men får anses gälla i avstyckningen på samma sätt som om den relaxerats enligt 22 kap. 11 § jordabalken i den avregistrerade stamfastigheten.
    Mot det förda resonemanget kan invändas att, när lantmätaren fattar sitt beslut om fastighetsbildningen, inteckningen belastar endast stamfastigheten. Reglerna i 5 kap. 16 § fastighetsbildningslagen om gemensamma inteckningar blir därför inte tillämpliga. Eftersom förrättningen bl. a. innebär

 

att stamfastigheten inlöses helt, förlorar särinteckningen sin betydelse (jfr Handboken 3.2.3. och 9.6.6. första stycket första punkten).
    Inskrivningsdomaren kan inte annat än försöka gissa vad lantmätaren avsett skall gälla beträffande inteckningen efter fastighetsregleringen. För att få visshet måste inskrivningsdomaren undersöka vad som beslutats vid förrättningen.
    Det nu anförda har haft till huvudsakligt syfte att visa att det i vissa fall inte är möjligt att lägga upp nya fastigheter med utgångspunkt från endast Hb-formuläret.
    Det aktuella ärendet i Stenungsund visade sig vara mera komplicerat än man först hade anat. En tid efter det att upplägget för avstyckningen hade justerats ansökte dess ägare om lagfart. Samtidigt begärde han gravationsbevis. I samband härmed ifrågasattes vid inskrivningsmyndigheten riktigheten av att föra över inteckningen till avstyckningen. Sedan lantmätarens förrättningsakt införskaffats, kunde det konstateras att det område som avstyckades inte ägdes av stamfastighetens ägare, att lantmätaren avslutade förrättningen genom beslut 18.6.1976, att besvärstiden utgick 16.7.1976, att inteckningen i stamfastigheten beviljades 14.7.1976 och att fastighetsbildningen registrerades 13.8.1976. Lantmätaren hade följaktligen inte haft att ta ställning till inteckningen. Inskrivningsmyndigheten kunde inte heller ha vägrat att bevilja inteckningen, eftersom avstyckningens ägare inte sökt (vilande) lagfart på sitt förvärv.
    Frågan blev nu vad som skulle gälla beträffande inteckningen. Skulle det anses att den hade förlorat sin betydelse i och med att stamfastigheten avregistrerades eller skulle den anses ha flutit ut i avstyckningen? Anses det första alternativet tillämpligt gör panthavaren en rättsförlust utan att ha blivit hörd, medan avstyckningens ägare, om det andra alternativet blir gällande, får finna sig i att hans fastighet utan hans medgivande belastas av primäransvar för inteckningen på samma sätt som om inteckningen relaxerats i stamfastigheten. Det andra alternativet kan självfallet också vara oförmånligt för panthavaren, nämligen om avstyckningens värde är obetydligt i förhållande till stamfastighetens ursprungliga värde. Det bör i detta sammanhang framhållas att det får anses uteslutet att inteckningen tillåts belasta den fastighet till vilken det inlösta området av stamfastigheten överförts.
    Vid inskrivningsmyndigheten i Stenungsund har det aktuella problemet lösts på det sättet att inteckningen, som ju överfördes till avstyckningen, har dödats varefter ny inteckning fastställts i avstyckningen. Om denna väg inte varit framkomlig hade inskrivningsdomaren ställts inför ett besvärligt problem.
    Ingen anmärkning kan riktas mot att inskrivningsmyndigheten beviljade inteckningen. Inteckningen kom att besvära det område som utgjorde stamfastigheten vid tiden för inteckningens beviljande. Panthavaren har rätt att utgå från att ingen förändring sker av inteckningen utan hans hörande och medgivande. Likväl får han finna sig i att den tidigare beslutade fastighetsbildningen får till följd att inteckningen upphör att gälla i det inlösta området. Har förrättningen inte avsett annat än fastighetsreglering som inneburit inlösen av den intecknade fastigheten förlorar panthavaren hela säkerheten för sin fordran. Om avstyckning skett samtidigt med fastighetsreglering, kan ansvaret för inteckningen kvarstå i avstyckningen endast

 

om det godtas att avstyckningen övergår från att ha varit sekundäransvarig för inteckningen till att bli primäransvarig. En sådan förändring av avstyckningens ansvar fordrar i princip samtycke från avstyckningens ägare. Sådant samtycke har inte varit möjligt att inhämta av samma skäl som samtycke av panthavaren inte var möjligt att få: det beslut som påverkade inteckningen hade ju meddelats redan innan inteckningen beviljades.
    Det bör vara lagstiftarens sak att lösa problemet om vad som skall gälla beträffande en inteckning som beviljas i en fastighet, vilken blivit föremål för fastighetsreglering som ännu inte registrerats. Det ligger nära till hands att lösa problemet delvis i linje med vad som gäller vid sammanläggningar. Fastighetsbildningsmyndigheten bör sålunda åläggas att utan dröjsmål underrätta inskrivningsmyndigheten om ansökan och beslut rörande fastighetsreglering för anteckning i fastighetsboken (jfr 20 § fastighetsbildningskungörelsen). Vidare bör 19 kap. 9 § jordabalken göras tillämplig på beslutad men ej fullbordad fastighetsreglering om det blir klarlagt att avsikten är att inteckningen skall belasta en i samband med fastighetsreglering gjord avstyckning. Inteckningen bör beviljas i avstyckningen sedan fastighetsregleringen fullbordats. I övriga fall bör ansökningen avslås (jfr NJA II1972 s. 455). Bestämmelserna i 22 kap. 3 § jordabalken måste kompletteras med regler härom.
    Det är inte bara inskrivningsärenden avseende inteckning som påverkas av fastighetsreglering. Vid en eventuell lagändring måste självfallet hänsyn tagas till alla sådana inskrivningar som skulle ha beaktats av lantmätaren, om de varit kända redan i fastighetsbildningsärendet.
Gerdt Wikstrand