Hypoteket i utveckling

 

Före nya jordabalkens tillkomst uppkom panträtt i fast egendom genom beslut av inskrivningsdomaren. Beslutet inskrevs i fastighetsboken och bekräftades med bevis på ett av sökanden till inskrivningsdomaren ingivet skuldebrev. Skuldebrevet med inskrivningsdomarens bevis, som kallades"inteckning", var på en gång fordringsbevis och pant. Vid uppläggning av lån i bank använde man dock bankens formulär till skuldebrev för att reglera villkoren för lånet och inteckningen pantförskrevs av låntagaren som säkerhet för skuldebrevet. På motsvarande sätt användes inteckningen under senare år i de flesta andra lånesammanhang som säkerhet för en "omslagsrevers".
    I och med tillkomsten av nya jordabalken fick vi en annan panträttskonstruktion. Efter ansökan från fastighetsägaren sker inskrivning i fastighetsboken av begärt belopp. Som bevis på denna "inteckning" utfärdar inskrivningsmyndigheten ett pantbrev. Pantbrevet kan sägas representera den del av fastighetens förmögenhetsvärde, som genom inteckning utbrutits därur. Pantbrevet är avsett att av fastighetsägaren utnyttjas som pant vid upptagande av lån och i övrigt, då säkerhet skall ställas av honom.
    Panträtt uppkommer först vid pantförskrivning på bankens disk eller i andra sammanhang, då pantbrev av fastighetsägaren överlämnas som säkerhet för lån eller annan fordran, inte som tidigare genom inskrivningsdomarens beslut.
    Konstruktionen tillkom för att förhindra obehöriga förfoganden över hypoteket. Pantbrevet har, då det ej är pantförskrivet till säkerhet för fordran, till skillnad från det intecknade skuldebrevet icke något ekonomiskt värde för annan än fastighetens ägare. För denne representerar det i obelånat skick ett ägarhypotek. Pantbrevets uppgift är att nyttjas såsom handpant vid pantförskrivning av fast egendom.
    Att panträtt enligt de nya reglerna skapas på bankens disk eller ute bland allmänheten och inte som tidigare i domarekansliet medför emellertid en del problem.
    I stället för tidigare inskrivningsdomaren måste numera långivaren för vissa sig om att pantsättaren är ägare till den fastighet, som anges i pantbrevet och också i övrigt behörig att upplåta panträtt i densamma.
    Denna kontroll kräver ett snabbt fungerande inskrivningsväsen och god kommunikation mellan långivare och inskrivningsmyndighet. Med inskrivningsdag en gång i veckan och svårigheter att mellan inskrivningsdagarna få omgående besked från inskrivningsmyndigheterna innebar panträttskonstruktionen vanskligheter särskilt för kreditinstituten.
    I syfte att eliminera dessa svårigheter kompletterades reglerna i jordabalken med vissa godtrosregler, redovisade i proposition 1971: 179 med för-

 

Stig Kärrberg 723slag till ändringar i jordabalken. Enligt dessa regler är banken vid pantsättningen berättigad att lita till uppgifter om fastigheten i ett gravationsbevis, som inte är äldre än sex månader. Om banken är i god tro, blir enligt reglerna en pantsättning giltig även om pantsättaren inte längre är ägare till fastigheten men framstår som sådan i det vid pantsättningen tillgängliga gravationsbeviset.
    Tvekan uppstod, hur det förhåller sig med framtida fordringar, och en omfattande diskussion ägde rum i denna fråga. Frågan är betydelsefull för kreditväsendet, eftersom densamma berör sådana allmänt i rörelsen förekommande institut som generella hypotek, hypotek för checkräkning, byggnadskreditiv, växelkredit och annan löpande räkning.
    Till följd av överläggningar mellan representanter för kreditorganisationerna och departeimentschefen gjordes uttalanden i ovannämnda proposition 1971: 179, som bildar en grundval för bankernas handläggning av här nämnda pantförskrivningsfrågor.
    En noggrann redovisning av rättsläget för bankernas del, då det gäller checkräkning, har lämnats av Erik Burling i Ekonomisk Revy nr 2 1974. Diskussion har förekommit i SvJT 1976 s. 308 f, 548 ff och 728 ff.
    I 1973 års lagstiftning om ändringar i sjölagen utformades sjösakrätten med reglerna i nya jordabalken som mönster. Till skillnad från vad som gäller enligt jordabalken föreskrevs dock, att endast inskriven ägare till skeppsegendom äger pantförskriva densamma. Vidare lades skepps- och skeppsbyggnadsregistren under ADB med inskrivningsdag varje söckendag med undantag för lördagar och vissa helgdagsaftnar.
    Med hänsyn härtill och till den omständigheten att pantförskrivning av skepp inte har sådan karaktär av masshantering, som utmärker pantförskrivning av fast egendom, ansåg lagstiftaren det inte vara nödvändigt eller ens tillrådligt att i sjölagen efterbilda det godtrosskydd, som enligt jordabalkens regler skyddar kreditgivarnas intressen. De till storleken betydande ekonomiska transaktioner, som förekommer då det gäller skeppsegendom — för övrigt ofta med utländsk avtalspart — angavs också som skäl att i minst lika hög grad tillgodose omsättningens intressen av rättvis redovisning som kreditväsendets trygghetskrav.
    Trots bankernas möjligheter att i samband med kredittransaktioner per telefon hos Sjöfartsregistret praktiskt taget dagligen inhämta besked om innehållet i registren vad gäller aktuell skeppsegendom medför panträttskonstruktionen ändå betydande osäkerhetsmoment för kreditgivare. Dessa uppträder särskilt tydligt vid pantförskrivning till säkerhet för framtida fordran.
    Med denna bakgrund är det uppmuntrande, att lagstiftaren icke slagit sig till ro med sakernas tillstånd utan tagit nya initiativ i syfte att göra den genom nya jordabalken införda panträttskonstruktionen mera ägnad att tjäna kreditmarknadens intressen. Panträttskonstruktionen är ju också av stor betydelse för denna marknad.
    I samband med förnyelse av luftfartslagstiftningen har den tillsatta utredningen i sitt betänkande — SOU 1976: 70, Rätt till luftfartyg m. m. —föreslagit, att den genom nya jordabalken införda panträttskonstruktionen skall tillämpas även vid pantförskrivning av luftfartyg. Dock har utredningen i väsentligt avseende utvecklat reglerna. Utredningen har samtidigt föreslagit, att pantförskrivningsreglerna i sjölagen skall ändras till en ly-

 

724 Stig Kärrbergdelse, motsvarande vad som föreslås i förslaget till lag om rätt till inskrivning av luftfartyg. Däremot innehåller betänkandet inte något förslag till omarbetning av motsvarande regler i jordabalken.
    Enligt den panträttskonstruktion som infördes i och med den nya jordabalken är det tre element som skall vara för handen för att pantförskrivning skall komma till stånd nämligen:inteckning, som sker genom registermyndighetens försorg,panträttsupplåtelse, som sker genom att pantbrev av pantegendomens ägare överlämnas såsom säkerhet ochpantfordran, som antingen redan finnes vid pantförskrivningstillfället eller senare uppkommer.
    Det är som nämnts kring pantfordran problem uppstått. Uppkommer pantfordran vid senare tillfälle än vid panträttsupplåtelsen, är pantförskrivningen inte fullföljd förrän fordran uppkommit. Det krävs då kontrollåtgärder för att kreditgivaren skall vara förvissad om att pantförskrivningen ger honom avsedd säkerhet. Kreditgivaren måste hos registermyndigheten kontrollera att under tiden fram till fordringens uppkomst ingen förändring skett i äganderätten till den pantförskrivna egendomen och ej heller någon anteckning tillkommit i registret, som äventyrar pantförskrivningen. Sådan anteckning kan, då det gäller skepps- och skeppsbyggnadsregistren, innehålla uppgift om pantägarens konkurs, om kvarstad eller skingringsförbud, utmätning eller exekutiv försäljning, uppgifter om rättegångar rörande äganderätten till skeppsegendomen, om förändring i sammansättning av partrederi, inträdd avregistreringsgrund för skeppet eller om avregistreringsbeslut.
    Då det gäller fast egendom, har de omnämnda uttalandena av departementschefen och godtrosreglerna i viss utsträckning befriat kreditgivaren från kontrollförfarandet. En icke obetydlig osäkerhet om vad som är gällande rätt kvarstår dock.
    I fråga om skeppsegendom saknas som ovan framhållits motsvarande godtrosregler. I likhet med andra presumtiva rättsägare anses banken känna till registrets innehåll. Härtill kommer att inskrivning kan ske praktiskt taget dagligen. Erforderliga kontroller beträffande pantförskriven egendom och dess ägare måste hänföra sig inte bara till viss dag utan också till klockslag samma dag. I registren redovisade förhållanden kan ju helt förändras i och med inskrivningsdagens utgång kl. 12.00.
    Dessa omständigheter har till följd att svårigheter uppstår för kreditväsendet och arbetsbelastning för registermyndigheten.
    Vid uppläggning av lån är det mindre vanligt att upplåtelse av panträtt tidsmässigt sammanfaller med att lånevalutan utbetalas och därmed fordran kommer till stånd. Ofta utbetalas lånevalutan vid annat tillfälle än då skuldebrev och pantsättning undertecknas eller pantbrev överlämnas.
    Detta behöver inte föranleda någon oro för banken, när kunden och dennes förhållanden är väl kända för banken. Banken kan emellertid, som ovan framhållits, inte till sitt stöd åberopa någon god tro om pantförskrivningen blir ogiltig till följd av att inskrivningsförhållandena ändrats under mellantiden mellan pantförskrivningen och tidpunkten för utbetalning av lånevalutan.
    Krångligt blir det då man medvetet arbetar med framtida fordran. Så är fallet i skilda slag av löpande räkningar och vid generell pantförskrivning.

 

Hypoteket i utveckling 725    I löpande räkningar såsom checkräkning, byggnadskreditiv och växeldiskonteringskredit hävdas visserligen att i den mån banken är bunden att tillhandahålla kredit inom ramen för ett avtal med kunden, skall fordran anses ha uppkommit i och med avtalet och inte vid de tillfällen då utbetalning av kreditbelopp äger rum. Särskild kontroll skall då inte behövas vid de skilda tillfällen då krediten utnyttjas genom utskrivande av check, lyft på byggnadskreditiv etc. Denna mening är dock icke oemotsagd och problemet med den framtida fordringen kvarstår exempelvis då checkräkningskontraktet efter en sex- eller tolvmånadersperiod utlöper och kontraktsenligt förlänges. Det är oklart om vid detta tillfälle ny fordran uppståreller ej.
    Om kunden lämnat pantbrev som säkerhet för sina nuvarande och blivande förbindelser i banken, bildar pantbrevet vad som brukar kallas generellt hypotek.
    Vid kreditgivning under sådant hypotek är det tydligt, att ny fordran uppstår var gång kredit lämnas under hypoteket med allt vad detta medför i fråga om krav på kontrollåtgärder från kreditgivarens sida. Dessa kontrollåtgärder berövar det generella hypoteket dess smidighet i affärsbankemasrörelse och verkar då hämmande på näringslivet.
    En annan situation som är vansklig för kreditgivaren är då kredit lämnats åt ett partrederi och en av partredarna utträder medan en annan inträder i partrederiet. På grund av panträttens beroende av fordringen och dess identitet kan i detta fall hävdas att hela pantförskrivningen måste göras om av de kvarstående partredarna tillsammans med den tillträdande. Detta är en åtgärd som föranleder åtskillig extra pappershantering med åtföljande kontrollförfrågningar hos registermyndigheten. Är antalet partredare stort blir förhållandet särskilt betungande.
    Den gällande panträttskonstruktionen skyddar pantägaren men skapar samtidigt nu redovisade problem för kreditgivaren.
    I betänkandet Rätt till luftfartyg föreslås nu en utveckling av panträttskonstruktionen i syfte att komma till rätta med en del av de problem den nya panträttskonstruktionen medfört.
    Förslaget innebär att pantförskrivning till säkerhet för framtida fordran göres principiellt bindande för ny ägare till den pantförskrivna egendomen. Pantförskrivningen fullbordas då genom att pantbrevet överlämnas och pantförskrives. Ny ägare får samtidigt befogenhet att gripa in i pantförhållandet. Genom att vända sig till kreditgivaren äger denne under samma förutsättningar som förre ägaren förhindra en fortsatt utveckling av pantförhållandet.
    Lagförslaget anger att panträtt upplåtes genom att ägaren överlämnar pantbrev som pant för bestående eller framtida fordran. Ny ägare till den pantsatta egendomen får rätt att intill dess en framtida fordran grundats göra anspråk på det pantsatta hypoteket i den utsträckning detsamma motsvaras av ägarhypotek för förre ägaren.
    Med att fordran grundats avses, att sådant avtal träffats mellan kreditgivare och upplåtare av panträtt att kreditgivaren blivit bunden eller berättigad att låta fordran senare uppstå. Kreditgivaren är, enligt vad utredningen utvecklar, som regel bunden, då säkerhet överlämnats av kredittagaren—pantupplåtaren för ett garantiåtagande eller enligt träffade avtal om löpande räkningar av skilda slag. Kreditgivaren förutsättes vara berät-

 

726 Stig Kärrbergtigad att låta fordran senare uppstå, exempelvis då säkerhet lämnats av pantupplåtare för annan kredittagares löpande räkning.
    Då generellt hypotek ställts av pantupplåtare, är banken också berättigad att på grundval av pantförskrivningen lämna ny kredit. Först när ny ägare till den pantförskrivna egendomen gör anspråk på panten, upphör bankens rätt att vidare utnyttja panten som säkerhet för ytterligare kredit under det generella hypoteket.
    Kreditgivningen bygger på den pantförskrivning, som förre ägaren till panten gjort. Ev. överhypotek i densamma tillkommer nye ägaren. Ny pantförskrivning av egendomen kan endast göras av nya ägaren, när dennes fång blivit inskrivet.
    Med de föreslagna reglerna upphör frågorna kring den framtida fordringens uppkomst att vara en fara för rationell kreditgivning. Kreditinstituten kan som säkerhet för löpande räkningar eller som generellt hypotek mottaga pantbrev utan att oroa sig för förändringar i äganderätten och i andra inskrivningsförhållanden beträffande den pantsatta egendomen. Skulle inskrivning ske av ny ägare till den pantförskrivna egendomen gäller ändå pantförskrivningen för den löpande räkningen till dess tiden för densamma löpt ut. Först därefter, om nye ägaren så begär, är kreditinstitutet skyldigt att låta denne förfoga över pantbrevet eller tillgängligt överhypotek.
    Generell pantförskrivning gäller gentemot ny ägare till dess denne gör anspråk på hypoteket. Detta skall i sin helhet överlämnas till nye ägaren, om kredit ej lämnats mot hypoteket. Har pantbrev delvis utnyttjats som säkerhet för kredit under det generella hypoteket kan överhypoteket utnyttjas för pantförskrivning av nye ägaren, så snart denne blivit inskriven.
    Då pantförskrivning skett av partredare i ett partrederi vari partredareutträder och ny partredare inträder påverkas inte de tidigare gjorda pantförskrivningarna av förändringen i partrederiet. Om så är överenskommet partredarna sinsemellan och mellan dem och banken, övertager den inträdande redaren den utträdande redarens betalningsansvar, medan pantförskrivningen kan förbli oförändrad.1
    Den i betänkandet Rätt till luftfartyg utvecklade panträttskonstruktionen tillgodoser kreditinstitutens intressen i de fall den genom nya jordabalken införda panträttskonstruktionen inneburit vanskligheter i fråga om framtida fordringar. Hur ter sig då situationen för pantägaren och då särskilt för nytillträdande ägare av pantförskriven egendom?
    Frågan om rätten till pantförskriven egendom blir som regel föremål för överenskommelse i samband med överlåtelse av densamma. Det är vid sådant tillfälle i både säljares och köpares intresse att klara ut och reglerade anspråk, som är säkerställda av pant i egendomen. Säljaren löser stundom sitt lån mot pant i den överlåtna egendomen och överlämnar då pantbrevet till köparen. Ofta avräknas lån från köpeskillingen och betalningsansvaret övertas av köparen. Då blir det en angelägenhet för båda parter att inhämta medgivande från kreditgivaren till att köparen får inträda som låntagare hos denne. I undantagsfall avtalas att förre ägaren även efter överlåtelsen av egendomen skall äga utnyttja densamma som säkerhet förkredit. Därvid påverkar överlåtelsen inte den tidigare av förre ägarengjorda pantförskrivningen.

 

1 Dock fordras att pantförskrivningen utformas så att den avser fordran mot rederiet i framtida (ännu okänd) sammansättning. 

Hypoteket i utveckling 727    Det kan tänkas, att en panträttsbelastning på egendomen inte blivit reglerad i samband med en överlåtelse. Sådana fall har enligt den äldre panträttskonstruktionen före nya jordabalken varit den nye ägarens bekymmer. Inteckningsregistren är offentliga och bristande kunskap om innehållet i desamma är inte något, som ny ägare kan åberopa mot anspråk från panthavare. Reglerna i den föreslagna utvecklade panträttskonstruktionen skiljer sig inte i detta avseende från äldre regler. Köparen är hänvisad att i sådant sammanhang vända sig till sin fångesman. Är köpeskillingen ej erlagd, kan han avräkna skulden mot densamma. Är så ej möjligt, återstår att rikta skadeståndsanspråk mot fångesmannen, om denne underlåtit att upplysa om pantbelastningen på egendomen. Man bör också ha i minnet, att köparens förvärvsinskrivning i princip hindrar fångesmannen från att upplåta ny panträtt i den överlåtna egendomen. De föreslagna reglerna ger dessutom nye ägaren rätt att förhindra en utvidgning av pantförhållandet exempelvis genom fortsatt kreditgivning under ett generellt hypotek.
    Som framhållits innehåller betänkandet Rätt till luftfartyg förslag till utformning av panträtten enligt här redovisade linjer såväl inom lufträtten som inom sjörätten. Betänkandet innehåller däremot inget förslag till ändring i jordabalken.
    Reglerna i sjölagen och i förslaget till lag om inskrivning av rätt till luftfartyg skiljer sig från reglerna i jordabalken genom att registren förs med ADB-teknik och därigenom att endast inskriven ägare har rätt att pantförskriva. Till följd av godtrosreglerna fungerar dessutom jordabalkens regler i huvudsak tillfredsställande för kreditinstitutionerna. Bortsett härifrån vore det dock angeläget att panträttskonstruktionen gjordes enhetlig inom de skilda rättsområdena. Om så sker skulle av de genom propositionen 1971: 179 införda godtrosreglerna endast den om rätten att förlita sig till gravationsbevis ej äldre än sex månader behöva kvarstå.
    Den gamla inteckningsreversen var som panthandling kortfattad till sitt innehåll i den utformning den på senare tid hade i bankerna. Men man var ändå nödsakad att i lånesammanhang arbeta med dubbla fordringsbevis. Detta krävde som regel en särskild förklaring för att förstås av personer, som inte genom sin verksamhet kände till panträttskonstruktionen.
    Det torde ha varit avsikten med nya jordabalkens regler att åstadkomma ett hypotek, som på samma sätt som sker med lös egendom skulle kunna användas som handpant för att säkerställa fordran. Emellertid ville man undvika, att pantbrevet erhöll karaktär av värdehandling. Detta åstadkoms genom regeln att panträtt skapas, inte genom inskrivningen, utan förstgenom att pantbrevet av ägaren överlämnas som säkerhet för fordran. Denna ordning skiljer det svenska hypoteket från vad som gäller för hypotek i omvärlden. Avvikelsen från vad som är vanligt i utlandet och de ovanbeskrivna svårigheterna särskilt för kreditinstituten gör att regelns lämplighet kan ifrågasättas. Hypoteket hade stått i bättre överensstämmelse med utländska hypotek och kreditgivarens kontrollbekymmer i samband med pantförskrivning hade undvikits, om upplåtelse av panträtt i enlighet med tidigare regler skett genom registermyndighetens beslut. Riskerna med ett pantbrev konstruerat som en värdehandling — i så fall förmodligen medbegränsad omsättningsbarhet — kanske därför borde utredas.
    I betänkandet Rätt till luftfartyg vindareutvecklas nu den genom nya jordabalken tillkomna panträttskonstruktionen. De föreslagna reglerna och

 

728 Hypoteket i utvecklinguttalandena i betänkandet kan — trots avvikelse från utländskt mönster och trots kvarstående kontrollkrav vid upplåtelse av panträtt — ge oss ett hanterligt hypotek av föredömlig enkelhet.
    Det vore då följdriktigt att lägga de föreslagna reglerna till grund för en revision även i jordabalken.
    En sådan revision skulle bryta nya jordabalkens ordning att varje ändring av äganderätten till den pantsatta egendomen i princip omöjliggör fortsatt belastning med panträtt på grundval av en av förre ägaren gjord pantförskrivning till säkerhet för framtida fordran. Denna ordning har dock inte kunnat upprätthållas. De ovannämnda godtrosreglerna har mildrat densamma men samtidigt skapat åtskillig osäkerhet. Det måste anses som olämpligt att för kreditväsendet väsentliga förhållanden icke regleras av klara lagregler. Regler utformade i analogi med vad som föreslås i betänkandet Rätt till luftfartyg skulle ge tillfredsställande riktlinjer.
    Det torde också vara uppenbart bland dem som sysslar med överlåtelse av fast egendom, att de i betänkandet föreslagna reglerna inte skulle innebära någon olägenhet för en ny tillträdande ägare av fast egendom. Enligt ordningen i den äldre jordabalken var kontroll av inteckningsbelastningen ofrånkomlig för en köpare. En panthavare var enligt dessa regler oförhindrad att utnyttja en inteckning som säkerhet för en löpande räkning eller som generellt hypotek efter det ny ägare övertagit den intecknade fastigheten. Han kunde i många fall också utnyttja inteckningen för helt ny kredit.
    Härtill kommer att reglerna i nya jordabalken inte befriar nye ägaren från risken att tvingas lösa pantbrev, som tidigare pantsatts av förre ägaren men ej redovisats vid förvärvet.
    Detta förhållande och en jämförelse med äldre regler ger vid handen att det genom godtrosreglerna uppluckrade skydd för nye ägaren, som nya jordabalkens panträttskonstruktion innebär, inte är så tungt vägande att detsamma bör ges företräde framför andra här ovan redovisade intressen.
Stig Kärrberg