Om s. k. övertagandeförbindelser

 

I. I SvJT:s spalter har det pågått en debatt om s. k. övertagandeförbindelser. Det rör sig om problem, som uppkommer i samband med överlåtelse av fastighet och som gäller ansvaret för lån i fastigheten.1 Frågan är vad som skall krävas av parterna i köpeavtalet med avseende på lånet. Enligt en mening kräver köparens övertagande av lånet inte bara en ny skuldförbindelse utan även en ny pantförskrivning. Det blir också nödvändigt att pröva köparens pantsättningsbehörighet, sålunda om denna behörighet är densamma som säljarens. Enligt en annan mening kan man, åtminstone i vissa fall, nöja sig med en s. k. övertagandeförbindelse, som synes vara en handling, som skulle innebära, att köparen på något sätt övertar ansvaret för lånet, och som vidare skulle betyda att en eljest nödvändig ny pantförskrivning kan undvaras. Övertagandeförbindelsens närmare karaktär står inte helt klar för mig. Westerlind karakteriserar den som en handling sui generis och förefaller anse den vara ett värdefullt instrument till förenkling av proceduren vid överlåtelse.2 Olivecrona betecknar övertagandeförbindelsen som "illusorisk".3 För egen del står jag, av skäl som utvecklas i det följande, närmast den sistnämnda bedömningen.
    Vare sig man går på den ena eller den andra linjen är det tydligt, att fråga är om ett nytt problem, föranlett av den s. k. nya panträttskonstruktionen i jordabalken (JB). Denna nya konstruktion innebär ju, att det i princip alltid skall vara ägaren av fastigheten som gör en pantförskrivning av pantbrev i denna; vissa möjligheter till godtrosförvärv finns dock. I förhållande till äldre rätt innebär ju vidare också JB:s regler, att pantbrevet inte liksom inteckningsreversen är eller kan vara en självständig bärare av en betalningsrätt. Syftet med de nya principerna var väl väsentligen att komma till rätta med de möjligheter till missbruk som fanns med det gamla systemet med två reverser, inteckningsrevers och omslagsrevers. Genom att skilja på reverserna och nyttiggöra båda kunde en ohederlig innehavare åstadkomma dubbel belastning av låntagaren. Dessa möjligheter ville man eliminera, ett syfte som väl får betecknas som vällovligt.4
    Det brukar sägas att det råder den stora olikheten att panträtten i det äldre systemet skapades genom själva intecknandet, medan den i det nya kommer till stånd genom en privat panträttsupplåtelse; intecknandet

 

1 Nordling i SvJT 1976 s. 220, 679, Wahrolén ib. s. 676, Olivecrona i SvJT 1977 s. 734, Nordling i SvJT 1978 s. 143, 472, Wahrolén ib. s. 610, Se även Westerlind, Jordabalken, 6 kap., 1977, s. 248 ff.

2 A.a. s. 248 ff.

3 Olivecrona a. st.

4 Det betyder inte, såsom Westerlind a. a. s. 97 synes anta, att jag anser den nya konstruktionen till alla delar praktiskt påkallad eller att jag har en "förbehållslös uppskattning" av den.

62 Henrik Hesslerinnefattar här endast ett "reserverande" av viss del av fastighetens värde för senare användning för pantändamål. Fråga är om inte detta, åtminstone såsom det gamla systemet utvecklats i praktiken, är något av en synvilla.
    I det gamla systemet, liksom i det nya, är det ett normalt tillvägagångssätt, att fastighetsägaren "tar ut" inteckning (pantbrev), som han alltså i begynnelseskedet har som ägarhypotek. Då kreditbehovet aktualiseras, lägger han handlingen som säkerhet för en skuldförbindelse, vanligen en omslagsrevers. Enligt min mening är det praktiskt lämpligt att definiera panträtt såsom en rätt att på ett privilegierat sätt, alltså med företräde framför andra borgenärer, ta viss egendom, panten, pantegendomen, i anspråk för täckande av en fordran.5 Med denna innebörd hos panträtten blir det tydligen så att, såväl enligt de gamla som enligt de nya reglerna, panträtten (normalt) "kommer till" genom den privata rättshandling varigenom fastighetsägaren, ev. annan behörig innehavare av panthandlingen, utfäster panträtt däri, lägger den som säkerhet för omslagsrevers och, till panträttens fullbordan, överlämnar pant (och omslagsrevers) till kreditgivaren.6
    Skillnaden mellan gammalt och nytt system skulle inte behöva vara större eller innefatta mer än som betingas av det förut nämnda syftet, sålunda främst att förhindra dubbelbelåning. Den nya konstruktionen har emellertid fått dra med sig vissa konsekvenser som, såsom Olivecrona i olika sammanhang framhållit, inte alls varit nödvändiga. Särskilt är att nämna att tesen, att det skall vara ägaren som gör pantförskrivning, lett till det egendomliga förhållandet att det ibland uppstår diskrepans mellan inteckningsunderlag och pantsättningsbehörighet. Fråga är om det inte varit alldeles tillräckligt, om man betagit pantbrevet den självständighet som inteckningsreversen hade eller rättare i vissa fall kunde få tidigare. Det hade väl i och för sig varit möjligt att begränsa det nya till just detta enda. I sammanhanget bör f. ö. anmärkas att härvidlag mycket, kanske allt som var nödvändigt, kunnat vinnas genom en praktiskt lämplig utformning av godtroskravet.7
    Det föregående innebär, kort uttryckt, att man, såvitt jag kan förstå, varit benägen att överdriva skillnaden mellan gammalt och nytt på fastighetspantområdet. Till en del är detta en följd av lagstiftarens behandling av materien, och i den delen får man dras med tillståndet till dess någon lagändring sker. Till en del har kanske uttolkarna ansett sig finna olikheter som inte är oomtvistliga.
    II. Låt oss nu anta, att en fastighet är på det sättet belånad att ett pantbrev på 10 000 kronor ligger som säkerhet hos en bank för en av fastighetsägaren S utfärdad helt vanlig omslagsrevers på samma belopp med ränta. S har själv i vederbörlig ordning gjort pantförskrivning och överlämnat pantbrevet. Kreditgivaren — banken — innehar omslagsrevers och pantbrev.

 

5 Se mitt arbete Allmän sakrätt, 1973, s. 345.

6 Enligt JB torde panträtten f. ö. i vissa fall — såsom var utgångspunkten i den äldre rätten — "uppkomma" genom inteckningen. Så synes bli fallet, om kreditgivaren, efter att ha fått omslagsrevers, pantförskrivning och inteckningsansökan, ombesörjer inteckningsåtgärderna, jfr Allmän sakrätt s. 390 f.

7 Jfr NJA 1959 s. 512 samt Olivecrona, Inteckningsrätten i jordabalken, 4 uppl. 1976 s. 108.

Övertagandeförbindelser 63    Vad betyder detta? Med den terminologi och begreppsbildning som kommit till användning i mitt arbete Allmän sakrätt8 betyder det, att det för banken föreligger en fordringsrätt, närmare bestämt den huvudform därav som kan benämnas betalningsanspråk, d. v. s. en rätt att av gäldenären, S, utfå en summa pengar (kapital och ränta) enligt de närmare villkor som anges i omslagsreversen. Betalar S inte ränta eller kapitalbelopp i föreskriven ordning frivilligt, finns det möjlighet för banken att, under åberopande av fordringsrätt, pantförskrivning och pantbrev, ta fastigheten i anspråk enligt vissa regler och att få utdelning för fordringen enligt vad som närmare anges i 6: 3 JB. Är det konkurrens mellan flera borgenärer till S, har banken en företrädesställning till pantobjektet enligt förmånsrättsreglerna. Banken kan ju också låta bli att förfara på detta sätt och i stället vända sig mot S och under hänvisning till omslagsreversen och den personliga fordran denna dokumenterar få ut beloppet (vilket ju kan löna sig om S inte är insolvent). Med "personlig fordran" menas då en fordran, som till sitt materiella underlag, d. v. s. med avseende på den egendom ur vilken fordringen kan tas ut, har gäldenärens — här alltså S:s — hela förmögenhet.9 Om en sådan "personlig fordran" är det ju — såvida annat inte framgår — fråga, när det rör sig om en helt vanlig omslagsrevers.
    Nu måste jag, för resonemangets skull, göra några, som det måste tyckas, ganska verklighetsfrämmande antaganden. Antag att det inte finns någon "personlig" fordran. Det kan hända, att den i omslagsreversen angivna fordringen preskriberats. Det kan hända, att S i omslagsreversen från början förklarat, att han inte ikläder sig någon personlig ansvarighet eller att det av något skäl träffats överenskommelse mellan kreditgivaren och S att det personliga ansvaret efterges.10
    Vad betyder då detta? Svaret synes vara, att man här har en fordran, ett betalningsanspråk, där underlaget, d. v. s. den egendom ur vilken fordringen kan bli tillgodosedd (om frivillig betalning inte sker), är begränsat till ett visst förmögenhetsobjekt, fastigheten (fastigheten via pantbrevet). Det är inte någon personlig fordran utan en fordran med underlag som är begränsat till visst objekt.
    Det kan frågas, om det då verkligen rör sig om en fordran, t. ex. i den mening som avses i 6: 2 JB. Man möter otvivelaktigt stundom uttryckssätt, som skulle kunna tyda på att här skulle vara fråga om något annat än en fordran. Ett exempel är 6: 4 JB, där det bl. a. stadgas, att borgenär har rätt att få betalning även om fordringen preskriberats. Bestämmelsen ger uttryck för uppfattningen, att sedan det personliga betalningsansvaret, på grund av preskription, fallit bort, fråga skulle vara om något annat än en fordran.11 Ett annat uttryckssätt möter ju däremot i § 8 preskriptionsförordningen.

 

8S. 23.

9 Allmän sakrätt s. 498 ff.

10 Det kan också tänkas vara fråga om en fordran av säreget slag, som i sig själv inte innefattar något personligt ansvar men däremot gäller med panträttsliknande rätt i fastigheten, så t. ex. enligt 46 § 1954 års (numera upphävda) allmänna förfogandelag, se vidare SOU 1969: 5, Utsökningsrätt IX s. 121.

11 Se däremot förarbetena prop. 1970: 20 Del B 1 s. 310 f.

64 Henrik Hessler    Oavsett vilken term man här använder är det ju emellertid under alla omständigheter fråga om en betalningsskyldighet, som åvilar fastighetsägaren.12 Den betalningsskyldigheten är i preskriptionsfallet med avseende på underlaget begränsad till visst objekt; detsamma gäller — såvitt angår fastighetsägaren — vid pantsättning för annans skuld. Det finns knappast någon anledning varför man inte med dessa fall skulle likställa det att pantsättaren från början eller senare friskrivits från personligt ansvar. Och det finns inte heller något skäl att anta, att en sådan friskrivning, i motsats till enligt äldre rätt och i motsats till vad som gäller beträffande lös egendom, inte skulle vara möjlig inom fastighetskrediträtten. Det skulle väl också vara ganska säreget, om man med JB skulle ha genomfört en så remarkabel nyhet i rättssystemet utan att i förarbetena beröra saken med ett ord.
    I här berörda fall förhåller det sig alltså på det sättet att underlaget för den ifrågavarande fordringen är begränsat till visst objekt; å andra sidan gäller fordringen i detta objekt med panträtt, d. v. s. den har företräde i viss ordning till objektet. Så är ju också det vanliga vid detta slag av fordringar. Men i själva verket är det här fråga om två olika saker. Det är tänkbart, att underlaget är på anfört sätt begränsat till visst objekt men att någon pant- eller annan säkerhetsrätt ej föreligger. Särskilt vanligt är väl dock inte detta.13 Man kanske kunde peka på läget, om någon utfäst panträtt för annans skuld men ej fullbordat pantsättningen genom tradition av pantobjektet.
    Vi utgår alltså från att även en fordran utan personligt ansvar — en "opersonlig" eller kanske bättre en "icke personlig" fordran14 — är att betrakta som en fordran i de sammanhang som här är av intresse, och regelmässigt då en pantsäkrad fordran. Fordringen har endast pantobjektet som underlag men har å andra sidan företräde till detta objekt framför icke pantsäkrade fordringar mot pantägaren.
    III. Vi skall nu gå över till att diskutera läget vid en överlåtelse av fastighet. Fastighetsägaren S som tagit upp ett lån mot vanlig omslagsrevers på 10.000 kr. och pantförskrivit pantbrev till säkerhet för lånet — överlåter fastigheten till köparen K. Frågan är hur förhållandena gestaltar sig med avseende på krediten och panten.
    I diskussionen har förekommit en del uttalanden om vad det egentligen betyder, att köpare i samband med fastighetsförvärv "övertar betalningsansvaret" för krediten. Det har diskuterats om det innebär, att en ny skuld tillskapas eller om fråga är om samma skuld som tidigare ehuru med en ny gäldenär. Om skuldövertagandet är att betrakta som skapandet av en ny skuld, måste, har man menat, också krävas, att det sker en ny pantförskrivning. Köparen är ju efter överlåtelsen den som äger fastigheten. Det måste då också vara han som gör pantförskrivningar för ny gäld. Därmed skulle också vissa komplikationer kunna uppstå, t. ex. med hän-

 

12 Jfr SOU 1960: 25 s. 158 f.

13 Se Utsökningsrätt IX s. 122, Allmän sakrätt s. 367, 500.

14 Lennander, Panthavares skyldigheter, 1977, s. 17. Se vidare Olivecrona, Utsökning, 9 uppl. 1978, s. 123 f. — Här berörda distinktion mellan "personlig" och "icke personlig" fordran återfinnes inte hos Westerlind a. a. s. 102 f., 160 ff., som med "personlig fordran" synes avse fordran i största allmänhet.

Övertagandeförbindelser 65syn till en ev. diskrepans mellan vad pantbrevet omfattar och vad köparen förvärvat äganderätt till.
    Klart är nog att om i en vanlig skuld gäldenären X avtalar med en person Y, att denne i fortsättningen skall träda in som gäldenär i stället för X — och borgenären går med på saken — så kan det säkerligen i flera hänseenden göras gällande, att fråga blivit om en ny skuld. Ett exempelär att vid tillämpning av reglerna om s. k. låneförbud inom aktiebolagsrätten övertagande av lån betraktas som nytt lån.15 Huruvuda skuldövertagande, insättande av en ny gäldenär, sker på det sättet att den nye gäldenären tecknar på den av den tidigare gäldenären utfärdade reversen eller han skriver en helt ny revers kan inte gärna i och för sig ha någon betydelse.16 Att skuldövertagande i alla sammanhang skulle vara att betrakta som skapandet av ny fordran är väl å andra sidan inte givet. En fråga som nog kan vara tveksam är t. ex. rätten för den nye gäldenären att framställa invändningar som stått den tidigare till buds. På detta skall jag här inte gå in närmare.
    Fråga är emellertid om berörda spörsmål i nu diskuterade sammanhang åtminstone primärt har den betydelse man synes ha velat tillägga det.
    Antag till en början — verklighetsfrämmande nog — att fastighetsägare S före överlåtelsen under kreditgivarens medverkan friskrivs från det personliga betalningsansvaret för omslagsreversen. Därefter sker överlåtelsen till K. Denne företar sig inte något alls beträffande fastighetslånet. Han åtar sig m. a. o. inte något personligt ansvar. Ett annat fall är att pantbrevet ligger som säkerhet för tredje mans skuld; varken säljare eller köpare har eller skall ha personligt ansvar. Vad som skett är alltså, att pantobjektet har överlåtits och att fordringen (såvitt avser fastighetensägare) gäller — med panträtt — endast i detta objekt. Det blir här visserligen en ny gäldenär, köparen K i stället för säljaren S. Men i detta fall kan det uppenbarligen inte sägas vara fråga om någon "ny" skuld i den meningen att det skulle vara motiverat att kräva en ny pantförskrivning. Det får väl sägas vara ett av de mest väsentliga momenten i panträtten som säkerhetsrätt, att en överlåtelse av pantobjektet inte påverkar borgenärens rätt att tillgodogöra sig objektet som pant.17 Såvitt fråga är om den fordran som kan tas ut ur själva pantobjektet måste det vara det riktiga att säga, att det är fråga om samma fordran, oberoende av ägarväxlingar.
    Hur blir då läget — och därmed kommer vi över till förhållanden som är något mindre verklighetsfrämmande — om i ett fall, där säljaren haft personligt ansvar men friskrivits från detta, köparen åtagit sig personligt ansvar? S vill sälja sin fastighet till K och banken går med på att S

 

15 Se prop. 1977/78: 41 s. 24, 55 f., 59, jfr även RÅ 1977 ref. 81. Se vidare Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 608 ff.

16 Jfr Larsson, Om personligt betalningsansvar för inteckning, 1944, s. 137 ff., 170.

17 Rodhe a. a. s. 612 f., jfr NJA 1904 s. 39. Att det dock inte behöver vara likgiltigt vem som i en situation av berört slag är gäldenär visade sig som bekant så länge de gamla reglerna om lönefordringars förmånsrätt framför fastighetsinteckningar var i kraft. Då kunde ju en överlåtelse av en fastighet få högst betydelsefulla konsekvenser för fastighetskreditgivare, t. ex. om köparen var byggmästare med många anställda, medan säljaren inte hade några sådana.

5 — 793351. Svensk Juristtidning

66 Henrik Hesslerfriskrives från personligt ansvar, under förutsättning att K ikläder sig personligt ansvar för den skuld den av S utfärdade omslagsreversen dokumenterar. K gör detta.
    Nu betyder uppenbarligen gäldenärsbytet att det blir fråga om en "ny" skuld. Såvitt fråga är om det personliga betalningsansvaret — d. v. s. betalningsskyldigheten med annan egendom än just panten — blir det fråga om något nytt. Det blir ju K:s förmögenhet, inte längre S:s förmögenhet, som kommer att utgöra underlaget för fordringen.
    Men såvitt jag förstår har detta ingenting med panten att göra, och något behov av ny pantförskrivning därför att det blivit ny fastighetsägare skulle inte alls aktualiseras. I den mån fordringen gäller i pantobjektet — med panträtt — har, såsom det nyss förda resonemanget skulle visa, intet hänt. Fråga är om samma skuld som tidigare med samma objekt som underlag, låt vara med en ny ägare av detta objekt. Beträffande fordringen såvitt gäller det personliga ansvaret har det däremot hänt något nytt. S:s förmögenhet som ursprungligen var underlag, har ersatts av K:s förmögenhet. Men beträffande det personliga ansvaret behövs inte någon pantförskrivning. Det träder i funktion antingen i stället för pantobjektet eller, om detta skall tas i anspråk men visar sig otillräckligt, till komplettering därav.18
    Resultatet skulle alltså enligt det anförda bli, att — liksom enligt äldre rätt — några problem ej alls uppkommer på grund av ägarbytet. Det blir, liksom förr, tillräckligt att, då säljaren friskrives från personligt ansvar, köparen ikläder sig sådant.
    Till alla delar verklighetsnära är nu, det bör till sist medges, de anförda synpunkterna inte. De har intresse bara så länge fråga endast är om just den ursprungliga skulden, i vårt exempel alltså den i S:s omslagsrevers på 10.000 kr. med ränta upptagna skulden, för vilken den ursprungliga och alltjämt bestående pantförskrivningen skedde. Det förda resonemanget blir därför av betydelse framför allt vid den viktiga del av fastighetskrediten som utgöres av sådana långfristiga lån som meddelas av hypoteksinstitutionerna.
    Om i förhållandet mellan kreditgivaren och den nye ägaren K skulle uppstå behov av förlängning eller utökning av krediten, ändring av villkoren för denna e. d., så kommer även panten att behöva avse en ny skuld. Aktuella blir sådana förändringar ju, om det rör sig om mer kortfristiga bankkrediter. Här blir det då också nödvändigt att få till stånd en ny pantförskrivning, verkställd av K efter alla konstens regler. Någon "övertagandeförbindelse" blir inte tillräcklig (om den inte, såsom Olivecrona för vissa fall menar vara möjligt, kan tolkas som en pantförskrivning). Detsamma gäller naturligtvis för den händelse pantbrev skall utgöra generellt hypotek för den nye ägarens blivande förbindelser till kreditgivaren.
    I praktiken blir det sålunda ofta nog behov av en ny pantförskrivning, varvid även panträttsbehörigheten aktualiseras. Men det beror alltså på

 

18Jfr Westerlind a. a. s. 249. Westerlinds framställning framstår för mig som motsägelsefull: å ena sidan "fortbestår helt enkelt fastighetspanträtten vid ägarväxling", å den andra krävs en ny panträttsupplåtelse, f. ö. inte bara av förvärvaren utan en pantförskrivning måste till även av överlåtaren.

Övertagandeförbindelser 67att det ingås ett nytt engagement och det står ju bägge parter fritt att avstå därifrån; de kan ju också avvakta lämplig tidpunkt som inte behöver sammanfalla med tidpunkten för köpet. Men så länge det ursprungliga lånet kvarstår oförändrat påverkas det inte av att fastigheten överlåts och för dess skull blir det inte nödvändigt med någon ny pantförskrivning, ej ens om köparen ikläder sig personligt betalningsansvar och säljaren friskrivs från sådant. Den enda "övertagandeförbindelse" som då erfordras är just den förbindelse varigenom köparen åtar sig personligt ansvar för lånet. Och denna förbindelse är knappast någon handling "sui generis" utan i all enkelhet ett åtagande av betalningsskyldighet, i princip likställt med utfärdande av en revers.
    Såvitt angår frågan om panträtt synes övertagandeförbindelserna varken nödvändiga eller tillräckliga.


Henrik Hessler