Om indexreglering vid arrendeavräkning
Frågan om det riktiga i att låta tillträdesbristen uppräknas i samband med avräkningen mellan jordägare och arrendator efter avträdessyn har varit ett kärt debattämne i SvJT. Här hänvisas till följande artiklar av Tage Boye (1929 s. 64), Per Nilsson-Stjernquist (1943 s. 504), Oskar Jenrik (1954 s. 172 och 678 samt 1961 s. 597), Fritjof Lejman (1954 s. 179 och 1955 s. 199), Tore Flodin (1954 s. 600) och Mauritz Bäärnhielm (1973 s. 379).
Anledning har nu uppkommit att ånyo upptaga ämnet till behandling genom att arrendenämnden i Linköping i en skiljedom den 10 november 1978 tagit ställning i saken och därvid godkänt indexuppräkning. Eftersom denna skiljedom kommer att åberopas av arrendatorerna, synes det lämpligt att diskutera, huruvida densamma bör få bli prejudicerande.
1. Lagens bestämmelser om avräkning
1907 års nyttjanderättslag innehöll ingen bestämmelse om avräkning, men en sådan förutsättes ändock.
Jordabalken föreskriver i 9: 23:
"Avräkning mellan jordägaren och arrendatorn skall ske, när arrendestället avträdes. Avräkning skall även ske vid tidigare tidpunkt i den mån avtal därom träffats. I samband med förlängning av arrendeavtalet skall avräkning alltid ske, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från närmast föregående avräkning.
Om ej annat avtalats, skall avräkning grundas på syn vid avräkningsperiodens början och slut."
Enligt 9: 28 gäller att om synen inte klandras, gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag, till vilken synen hänför sig. Motbevisning mot synen är i sådant fall ej tillåten.
Övriga bestämmelser i jordabalken, som kan ha betydelse för avräkningen är:
1) 9: 15: "Arrendatorn skall vårda och underhålla arrendestället. Försämras det genom att arrendatorn eftersätter vad som sålunda åligger honom, har jordägaren rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 §."
2) 9: 16: "Avhjälper arrendatorn brist som förelegat vid tillträdet ... är han berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 §."
3) 9: 20, som reglerar ersättning för av arrendatorn uppförd nybyggnad i stället för byggnad som han mottagit.
4) 9: 21, som reglerar ersättning för vissa anläggningar, som arrendatorn låtit utföra.
5) 9: 18 kan också böra beaktas vid avräkningen. Paragrafen behandlar jordägarens nybyggnadsskyldighet, som emellertid icke alltid är obligatorisk, och kostnaderna för ny- eller ombyggnaden kan ibland bli föremål för delning mellan jordägaren och arrendatorn.
6) 9: 30 och 9: 31, som behandlar rätt till ersättning för arrenderättens värde.
Som framgår av ovanstående redogörelse för lagens bestämmelser om avräkningen, har icke någon bestämmelse medtagits om indexreglering av tillträdesbristen. Arrendelagsutredningen avvisade också tanken på en
genom lagstiftning genomförd indexreglering av tillträdets bristbelopp. Man ansåg att behovet av lagregler icke förefinnes med hänsyn till jordabalkens bestämmelser i fråga om arrende, bl. a. bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet och tätare avräkningsperioder.
I detta sammanhang skall emellertid även omnämnas bestämmelsen i 8: 27: "Skulle tillämpning av arrendevillkor uppenbarligen strida mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller lämnas utan avseende." Denna regel är emellertid ett undantagsstadgande, som sålunda skall tillämpas restriktivt. Eftersom ändringarna i penningvärdet numera efter andra världskriget sker ständigt, bör regeln inte kunna användas för att komma till rätta med problemet med ett instabilt penningvärde.
Efter jordabalkens ikraftträdande har dock ytterligare en lagregel tillkommit, som innebär möjlighet att jämka ett avtalsvillkor eller lämna det utan avseende, nämligen 36 § avtalslagen, som även möjliggör jämkning av avtalsvillkor på grund av efter avtalets tillkomst inträffade omständigheter. Enligt min mening kan denna lagregel dock icke komma till användning för att i efterhand indexreglera tillträdesbrist såvitt gäller avtal, som ingåtts under den tid, då det instabila penningvärdet varit för handen, eftersom bägge avtalsparterna väl känt till problemet med inflationen. Skulle arrendatorn önska få tillträdesbristen indexreglerad, borde han ha påyrkat att få in detta som ett avtalsvillkor. Fråga är nämligen om ett vanligt marknadsmässigt avtal och bägge parter har goda möjligheter att överblicka innebörden av avtalet i denna del. Eftersom avtalsfrihet råder såväl ifråga om arrendeavgiftens storlek som beträffande indexreglering av arrendeavgiften resp. tillträdesbristen kan ett medgivande från jordägarens sida av indexreglering av tillträdesbristen komma att motsvaras av en högre arrendeavgift eller en indexreglering av densamma.
2. Praxis
Något domstolsavgörande ifråga om indexreglering av tillträdesbrist synes icke föreligga i skrivande stund, mycket beroende på att arrendeavtalen ofta innehåller skiljemannaklausul. Utan tvivel kommer frågan dock att behandlas av domstol i och med att arrendenämndens ovannämnda skiljedom numera bekantgjorts över hela landet bl. a. genom förmedling av de numera allt vanligare arrendatorsföreningarna.
Innan den ovannämnda skiljedomen avkunnades, hade emellertid i varje fall två skiljedomar meddelats med motsatt resultat, bägge relaterade i Aktuellt för synemän nr 8 och 9, utgivna av Lantbruksstyrelsen. I det i nr 8 relaterade fallet ansåg skiljenämnden, att fråga varit om ett fullt marknadsmässigt avtal och båda parter ansågs ha haft goda möjligheter att överblicka innebörden av avtalet ifråga om eventuell indexreglering av tillträdesbristen, då det redan när avtalet ingicks förelåg en tydligt märkbar inflation. Skiljenämnden fann därför, att ökningen av husrötebristerna trots att denna väsentligen kunde anses bero på inflationen i princip borde belasta arrendatorn.
Rättsfallet i nr 9 behandlade ett arrende under åren 1972 — 1976 och skiljedom avkunnades av arrendenämnden i Göteborg den 28/3 1978, som därvid yttrade:
"Arrendenämnden antecknar, att de båda protokollen avseende tillträdes- respektive avträdessynerna vunnit laga kraft. Vid sådant förhållande skall de i protokollen antecknade bristerna vinna vitsord beträffande deras förekomst och värdering.
Vidkommande frågan om indexregleringen av bristsummorna vid avräkningen gör arrendenämnden följande övervägande. Arrendatorn var enligt arrendekontraktet skyldig att vårda och underhålla arrendestället. De i syneprotokollet från avträdessynen antecknade bristerna är huvudsakligen överensstämmande med de i protokollet från tillträdessynen angivna bristerna och värderade av samma synemän som vid tillträdessynen. Arrendatorn har sålunda i övervägande grad hållit arrendestället "vid like". Den av jordägaren framräknade bristen hänför sig därför främst till den på grund av inflationen gjorda uppräkningen av kostnaderna för bristernas avhjälpande. Denna uppräkning av bristsumman vid avräkningen kan — enligt nämndens bedömning — inte i och för sig vara av sådan beskaffenhet att kunna hänföras till arrendatorns underhållsskyldighet. Det mellan jordägaren och arrendatorn gällande arrendekontraktet upptog emellertid ingen bestämmelse om indexreglering av bristsummorna vid avräkningen. Ej heller kan en sådan bestämmelse tolkas in i kontraktet. Detta har varat i endast fyra års tid. Den överenskomna arrendesumman kan inte bedömas ha varit oskäligt hög. Ej heller har några andra omständigheter framkommit, som skulle tyda på att en indexreglering av bristsumman skulle vara påkallad vid avräkningen. Nämnden bedömer därför skäligt att ogilla den av arrendatorn i denna del gjorda invändningen."
Även denna skiljedom utgår sålunda från att parterna vid avtalets ingående hade full handlingsfrihet att överenskomma om indexreglering men inte gjort detta, vilket måste innebära, att de varit överens om att indexreglering icke skulle ske.
Som ett led i Lantbrukarnas Riksförbunds (LRF: s) ökade satsning på arrendeområdet har LRF: s styrelse inrättat ett särskilt arrenderåd, som skall vara beredande organ i arrendefrågor. Rådet skall verka för att arrendeproblem löses på ett konstruktivt sätt i det samlade jordbrukets intresse samt följa utvecklingen på arrendeområdet och tillämpningen av gällande lagstiftning men även taga initiativ. Rådet består av representanter för såväl jordägare som arrendatorer. Bland jordägarledamöterna märkes Hans G. Mörner, Sonstorp, Finspång, som även är ledamot av arrendenämnden i Linköping och därvid deltagit i den här nedan relaterade skiljedomen.
Arrenderådet har igångsatt en utredning om hur förändringar av kronans värde skall bemötas av parterna på arrendemarknaden. LRF: s styrelse har därefter under 1976 beslutat rekommendera jordägare och arrendatorer att taga hänsyn till penningvärdets förändringar. Rekommendationen innebär följande:
"Vid avtalsperioder på fem år eller kortare skall arrendeavgiften ej indexregleras. Är avtalsperioden längre än fem år skall 40 % av avgiften vara fixerad i kronor medan återstoden eller 60 % indexregleras enligt den s. k. avräkningsprisindex. Någon indexreglering av första årets avgift skall dock aldrig ske.
Vid avräkning av synebrister bör också hänsyn tas till penningvärdets förändringar. I enlighet med en vid utredningen fogad reservation bör detta ske på det sättet att avträdets synebrister (uttryckta i dagens penningvärde) avräknas mot tillträdets synebrister (uttryckta i kronor men omräknade enligt konsumentprisindex förändringar under den tid arrendet pågått). — — — Som ett alternativ till den ifrågavarande metoden rekommenderar LRF en ordning som innebär att arrendator, som botar brist, så snart arbetet blivit utfört får ersättning (utan indexomräkning) av jordägaren."
LRF har även i sina nya formulär till arrendeavtal intagit som avtalsvillkor indexreglering av arrendeavgiften i enlighet med rekommendationen och indexreglering av tillträdesbristen. Härigenom måste det anses uteslutet, att en domstol när det gäller nya avtal i efterhand skulle döma ut indexreglering på tillträdesbrist i den mån avtal därom saknas i arrendeavtalet, eftersom arrendatorn frivilligt och medvetet måste anses ha avstått därifrån i samband med bestämmandet av arrendevillkoren, om inflationen icke ökat i en tidigare icke känd utsträckning.
Eftersom problemet med penningvärdeförsämringen varit aktuellt under i varje fall de senaste 25 åren, menar jag att avtal som träffats under denna tid icke heller bör frånträdas av domstolarna på så sätt, att indexreglering påföres tvångsvis i efterhand. Emellertid har arrendenämnden i Linköping som ovan nämnts i skiljedom den 10 november 1978 bifallit en arrendators yrkande om indexreglering av tillträdesbrist gällande arrendeperioden 1973 — 1978, därvid i ett tillägg den 14 mars 1973 till arrendeavtalet överenskommits att som ingående syn 1968 års syn skulle gälla.
Arrendatorn yrkade, att tillträdesbristen 3.415 kronor skulle omräknas på grundval av förändringar i konsumentprisindex i enlighet med LRF: s rekommendation. Jordägaren bestred yrkandet under åberopande av samma skäl som angivits i domskälen till här ovan relaterade skiljedom från arrendenämnden i Göteborg, därvid även nämnda skiljedom åberopades.
I sina domskäl anför arrendenämnden i Linköping, att varken lagtexten eller uttalanden i propositionen ger någon vägledning beträffande tvistefrågan. I övrigt hänvisas till Mauritz Bäärnhielms här ovan nämnda artikel i SvJT, vari Bäärnhielm är helt positiv till indexreglering. Vidare åberopas och redogöres för LRF: s rekommendation i frågan.
Arrendenämnden anför härefter, att den föreliggande tvistefrågan är i hög grad kontroversiell och anmärker, att nämndens ledamöter icke kunnat enas, varefter majoriteten, ordföranden och arrendatorernas representant konstaterar, att något hinder för en indexreglering av tillträdesbristen vid avräkning icke föreligger enligt gällande författningsbestämmelser. Såväl lagstiftningen som parterna i arrendeförhållanden har alltså i stort sett överlämnat frågan om hur avräkningen i detaljfrågor skall utformas till rättstillämpningen, dock under förutsättning att avräkningen sker i överensstämmelse med övriga arrenderättsliga bestämmelser — främst bestämmelserna om arrendators underhållsskyldighet och jordägarens byggnadsskyldighet. Att man avstått från en detaljreglering av avräkningsfrågorna kan bero på att vid avräkningsförfarandet uppkommer frågor av sådan karaktär att prövningen måste grundas på skälighetsbedömningar.
Med hänsyn härtill anser arrendenämnden, att det förhållandet, att parternas avtal inte innehåller några bestämmelser om indexreglering av tillträdesbrister, inte kan tolkas så att parterna medvetet tagit ställning i frågan. På grund härav anser nämnden, att ett sådant avtal i likhet med gällande författningsbestämmelser inte utgör något hinder. Det kan för övrigt med visst fog ifrågasättas om inte ett avtalsvillkor om att indexreglering av tillträdesbrister inte skall äga rum under vissa omständigheter kan jämkas eller lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen, om stad-
gandet tillämpas i enlighet med departementschefens intentioner. I förarbetena uttalar denne beträffande jämkning av pris och indexklausuler bl. a. följande:
"Jämkning av priset kan såsom utredningen påpekar ske också när förhållandena vid avtalets ingående har ändrats på ett sätt som inte förutsetts av parterna. En oväntad ökning av kostnaderna för en prestation kan sålunda liksom enligt tidigare rättspraxis föranleda att vederlaget räknas upp. I vissa fall kan jämkning ske, när ett på förhand bestämt vederlag så småningom kommer att framstå som oskäligt lågt mot bakgrunden av den allmänna prisutvecklingen. Å andra sidan kan jämkning ske även i motsatt riktning om kostnadsutvecklingen i ett visst fall eller den allmänna prisutvecklingen medför att vederlaget kommer att framstå som oskäligt högt" (prop. 1975/76: 81 s. 138).
Den av LRF utfärdade rekommendationen kan i och för sig inte anses som bindande för parterna vare sig det gäller avtal som träffats före eller avtal som träffats efter rekommendationens utfärdande. Den får emellertid ges den innebörden att förbundets styrelse funnit att det är i hög grad skäligt och önskvärt att de lösningar av problemet, som rekommenderas, tillämpas för att uppnå ett från materiell synpunkt rimligt resultat.
Slutligen konstaterar arrendenämnden att en indexreglering av tillträdesbristerna på grundval av konsumentprisindex är motiverad med hänsyn till penningvärdeförändringen under den i ärendet aktuella avräkningsperioden. På grund härav och då det av utredningen i ärendet inte framkommit att en sådan reglering i övrigt leder till oskäliga fördelar eller nackdelar för någon part, anser arrendenämnden att det av arrendatorn framställda yrkandet bör bifallas.
Ledamoten Hans G. Mörner reserverade sig mot såväl beslutet som domskälen enligt följande:
"Som motivering för mitt ställningstagande vill jag här anföra:
Föreliggande arrendekontrakt skall ses som en helhet, och rubbas en faktor i avtalet, rubbas hela sammanhanget. I arrendekontraktet finnes inget intaget om att tillträdessynen skall uppräknas med index.
I Skiljedomen hänvisas till en rekommendation av LRF, och att här anges att tillträdessynen skall uppräknas med visst index. Av rekommendationen framgår ej tydligt att den avser att användas på nyskrivna kontrakt och icke på redan gällande kontrakt. LRF: s arrenderåd har 1978-11-07 vägrat att göra detta förtydligande, mot vilket beslut undertecknad har reserverat sig."
Man kan enligt min mening ifrågasätta lämpligheten av att i en icke enhällig skiljedom intaga en helt ny position till en "i hög grad kontroversiell tvistefråga" och därvid sålunda gå emot tidigare praxis.
Skiljedomen väckte också uppmärksamhet. Den spreds genom de numera aktiva arrendatorsföreningarna och skiljedomen debatterades inom LRF-föreningarna.
Det visade sig dock, att man i LRF icke var ense om, huruvida det vore berättigat att indexreglera när det gäller befintliga avtal. I och med att man icke ens i LRF är ense i detta sammanhang synes rekommendationen icke vara tillräcklig att lägga som grund vid avgörandet av en tvist om indexreglering av tillträdesbrister.
1976 var 1.184.000 hektar åker arrenderade av landets nästan 3.000.000 hektar. Helt arrenderade var 18.652 ställen, medan cirka 44.000 var delvis arrenderade. Det är därför viktigt, att ett materiellt
riktigt avgörande sker, om och när indexreglering av tillträdesbristen skall äga rum.
Personligen skulle jag i detta sammanhang vilja anföra följande.
Om indexreglering skall ske, bör såväl arrendeavgiften som tillträdesbristen bli föremål för sådan reglering. Materiellt sett måste det vara viktigt att skydda både jordägare och arrendator mot inflationer. Dessutom bör samma indexklausul tillämpas liksom samma procenttal, därest icke hela index skall tagas ut.
Ifråga om index på tillträdesbristen har jag dessutom följande två synpynkter.
Antag att tillträdesbristen uppgår till 10.000 kronor och att samma brister och endast dessa finns även vid avträdet. Med index skulle tillträdesbristen uppgå till säg 15.000 kronor. Enligt min mening skall arrendatorn icke äga utfå 5.000 kronor av jordägaren i samband med avräkningen. Vad skulle kunna finnas för materiell grund härför i så fall?
Antag i stället att vid tillträdessynen upptagits brister i arrendatorsbostaden för 10.000 kronor men att i övrigt inga brister förelegat. Arrendatorn, som vill bo hyggligt, reparerar genast bristerna. Vid avträdet visardet sig, att bostaden är i bristfritt skick. Ladugården har däremot brister, som synemännen värderat till 10.000 kronor. Vad finns det för anledning att i sådant fall indexreglera tillträdesbristen? Arrendatorn har reparerat i tillträdets penningvärde och jordägaren får reparera ladugården i avträdets penningvärde.
Till slut några jordbrukspolitiska synpunkter.
Lagstiftningen de senaste åren har i hög grad stärkt arrendatorernas ställning och avsikten har varit att ge även dem en tryggare ställning i olika avseenden. Frågan är emellertid hur långt man skall gå för att gynna denna part i förhållande till motparten jordägaren. Redan nu har märkts en tydlig tendens från jordägarhåll att söka bliva av med arrendatorerna. Jordägarna befarar nämligen att bliva livegna under arrendatorerna. En tendens att utan åtskillnad indexreglera alla tillträdesbrister kommer inte att minska tendensen från jordägarnas sida att själva övertaga brukandet av sina egendomar, vilket måhända inte alltid innebär, att svenskt lantbruk kommer att gynnas därigenom.
Eftersom man ännu inte inom LRF kunnat enas i den aktuella frågan synes det lämpligt att man sätter sig ned och sakligt bedömer när och hur en indexreglering av tillträdesbristen skall äga rum och sedan formuleraren klausul därom, som utan några större diskussioner kan accepteras av parterna.
Sixten Lagebrant