En fråga om ersättning för hyresgästs skada som vållats av en av hyresvärden anlitad entreprenör
Enligt jordabalken 12: 16 jämförd med 12: 11 kan en hyresgäst (HG), om lägenheten skadas eller hinder och men uppstår för HG under hyrestiden, få nedsättning i hyran, om hyresvärden (HV) ej varit vållande, och dessutom få skadestånd, om HV ej visar sig fri från vållande.
HV är självfallet ansvarig om HV själv varit vållande. Och som huvudregel i avtalsförhållande gäller att part ansvarar för anlitad självständig företagare (prop. 1972: 5 s. 238, Jan Hellner, Skadeståndsrätt, 3 uppl., s. 105, och Hjalmar Karlgren, Produktansvaret, s. 77).
Skäl för undantag från huvudregeln bör inte finnas i hyresförhållandet särskilt som HV/fastighetsägare i övervägande antal fall anlitar utomstående företag till underhåll och skötsel av sina fastigheter.
Att en HG hos en HV, som själv i egen regi svarar för underhåll och skötsel och i vissa fall även för byggandet, skulle få skadestånd vid vållande men inte en HG, där HV anlitade utomstående företag för motsvarande åtgärder, förefaller felaktigt.
Om HG utsätts för skada i hyresförhållandet och denna skada har sin grund i ett vållande, bör HG få ersättning oberoende av om HV själv eller anlitad företagare utfört arbetena, reparationen etc.
Enligt rättsfallet NJA 1941 s. 560 har också HV ålagts att ersätta skada på HG:s egendom som uppkommit genom vållande vid desinfektion utförd av anlitat företag (Anticimexfallet).
Stadgandet i jordabalken att HV är skyldig utge skadestånd till HG, om han inte visar sig fri från vållande, får sålunda inte tolkas så snävt att det skulle gälla endast vid HV:s eget vållande. Huvudregeln för avtalsförhållande att part ansvarar för anlitads vållande måste anses inbyggd i stadgandet.
Ansvarar HV för entreprenörs vållande även om det inträffat före avtal, innan HG flyttat in?
Vid ett par tillfällen på sistone har det aktualiserats fall i min verksamhet där utrustning som installerats i en lokal, t. ex. restaurang, har visat sig inte fungera och måste bytas ut, när restaurangen börjat drivas i den nyuppförda byggnaden. Restauranginnehavaren har yrkat skadestånd för driftstopp. Vad gäller då?
Fritjof Lejman har i sin uppsats Om ansvaret för dolda bristfälligheter i fastighet, vållade av entreprenör vid dess uppförande (i Minnesskrift för Hult s. 275 ff), hävdat att HV är fri mot HG för entreprenörs vållande, om HV kan visa, att han inte visat försummelse vid byggnadens avsyning, då han mottog den av entreprenören, eller åsidosatt sin tillsynsplikt. Felet har kommit till innan hyresavtalet träffats, i varje fall innan HG flyttat in. Han åberopar Anticimexfallet och tillägger: "Här anlitades medhjälparen i själva hyresförhållandet."
Hellner är inne på liknande tankegång i Skadeståndsrätt s. 105, där han ställer sig tveksam till ett ansvar för felaktighet vållad av anlitad företagare "vid något tillfälle i det förflutna". Hellner liksom Lejman hänvisar här bl. a. till rättsfallet NJA 1940 s. 550: Kunden i frisersalongen skadad av nedfallande marmorskiva. Men som Hellner själv här påpekar är HD:s motivering för avslag på skadeståndskravet intetsägande. Och det bör noteras att något vållande till skadan från anlitads sida inte visats i målet. Detta och det andra av Hellner här refererade rättsfallet, NJA 1942 s. 684, anser jag inte ge klart motiv för att frångå huvudregeln om ansvar i avtalsförhållande för anlitad företagares vållande. Även sistnämnda rättsfall är svårtolkat. Karlgren har under ovan nämnd hänvisning uttalat, att situationen i målet — skada på tredje mans egendom — synbarligen uppfattats av HD som utomobligatorisk.
Sedan Hellner redovisat huvudregeln och refererat Anticimexfallet jämte två ytterligare rättsfall, NJA 1943 s. 356 och 1965 s. 124, i vilka HD utdömde ansvar för anlitade transportföretags vållande, uttalar han att i vissa fall finns intet ansvar gentemot medkontrahenter för vållande av en anlitad självständig företagare, trots kontraktsförhållande. Men han tilllägger: "Vad som ligger bakom de avgöranden där skadeståndstalan ogillats är rätt osäkert." I ovan nämnda citat slår Karlgren fast ett ansvar för självständig medhjälpares vållande "såvitt ej alldeles särskilda förhållanden kan åberopas i motsatt riktning".
Rättsfallen ger enligt min mening inte tillräckliga skäl för att frångå huvudregeln om i detta fall HV:s ansvar mot HG för vållad skada av anlitad entreprenör. HG bör inte komma i sämre läge i sitt hyresförhållande om HV överlåter de aktuella arbetena på utomstående företag än om HV själv utför arbetena. En skada som part utsätts för och som vållats genom motparten är det naturligare att vållandesidan får svara för. HV har dessutom regressrätt för sina utlägg mot entreprenören inom ramen för entreprenadavtalet. Och entreprenören torde normalt ha försäkring för dylik skada.
Någon skillnad bör inte föreligga mellan det fallet att entreprenörens vållande sker vid en reparation eller tillbyggnad under hyrestiden och det fallet att vållandet skett före HG:s inflyttning i byggnaden.
Åke Lindsö