Några nyttjanderättsregler utanför jordabalken
Av hyresrådet BROR RITTRI
Särskilda lagregler om nyttjanderätt finns i 7—15 kap. jordabalken. På nyttjanderättsavtal kan också tillämpas lagar som avser civilrättsliga avtal i allmänhet. Detta har aktualiserats av några färska domar som skall behandlas här.
36 § avtalslagen
Enligt den s. k. generalklausulen i 36 § avtalslagen far avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Om villkoret har sådan betydelse för avtalet att det inte skäligen kan krävas att detta i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende.
Denna paragraf trädde i kraft 1.7.1976 (prop. 1975/76: 81, SOU 1974: 83) och ersatte äldre civilrättsliga generalklausuler i skuldebrevslagen och andra särskilda lagar, bl. a. 8: 27 och 12: 64 JB.
Lagändringen innebar i fråga om nyttjanderättsavtal bl. a. att det blev något lättare att få oskäliga avtalsvillkor jämkade eller lämnade utan avseende. Sålunda krävs det inte längre för jämkning en "uppenbar" otillbörlighet. Vidare kan ett i och för sig obilligt avtalsvillkor jämkas, även om en akut tillämpningssituation inte har uppstått. Slutligen har det blivit lättare för den, som i egenskap av konsument eller på annat sätt intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet, att få villkor jämkat, eftersom man enligt ett andra stycke i 36 § skall ta särskild hänsyn till en sådan avtalsparts behov av skydd.
Generalklausulen i 36 § avtalslagen har knappast någon betydelse för den vanliga typen av nyttjanderättsavtal, som löper på ett år åt gången eller kortare tid. Sådana avtal kan ju ändå sägas upp av endera parten för villkorsändring efter den löpande nyttjanderättstidens utgång. Denna initiativrätt har fastighetsägaren alltid haft och den finns numera även för bostadshyresgästen (12: 54 JB), lokalhyresgästen (12: 58 a), jordbruksarrendatorn (9: 8) och bostadsarrendatorn (10: 5). Bostadshyresgästen riskerar inte att efter en sådan uppsägning behöva flytta, eftersom han har kvar sitt besittningsskydd (Rittri, Hyran för bostaden, s. 15). Däremot löper arrendatorn genom en sådan uppsägning risken att flytta (Rittri—Ohlsson, Arrendeavgifter i jordbruket, s. 11), eftersom fastighetsägaren därefter utan att ha gjort egen uppsägning kan åberopa självinträde eller annan grund för att arrendatorns besittningsskydd skall upphöra. Detta är troligen en av orsakerna till att arrendatorers uppsägningar för villkorsändring är sällsynta. För lokalhyresgäster har möjligheten att göra uppsägning för villkorsändring varit än mer illusorisk, eftersom lokalhyresgäst saknar bostadshyresgästens och arrendatorns direkta besittningsskydd. Hans egen uppsägning kan därför medföra avflyttningsskyldighet med den svaga tröst som en oviss skadeståndsprocess enligt 12: 57 erbjuder. Genom en lagändring från 1.7.1979 i 12: 58 a andra
stycket (SFS 1979: 252) har dock lokalhyresgästens ställning något förbättrats genom att han fått möjlighet att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan hos hyresnämnden om medling i villkorstvisten. En sådan återkallelse medför nämligen att lokalhyresgästens uppsägning blir utan verkan.
När det gäller lokalhyresavtal och i synnerhet arrendeavtal är det inte ovanligt att avtalens löptider är mycket långa, beträffande arrendeavtal upp till 49 år. Då kan möjligheten till villkorsändring efter uppsägning ligga långt fram i tiden. Generalklausulen erbjuder då möjlighet för fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren att stämma in i motparten till fastighetsdomstolen för att få avtalet jämkat under den löpande avtalstiden. Det föreligger också oftare skäl för jämkning vid långvariga avtal än vid kortvariga (prop. 1975/76: 81 s. 127). Ibland kan det vara lämpligt att innan stämningsansökan upprättas försöka få en förlikning till stånd genom att begära medling i hyresnämnd resp. arrendenämnd.
I SOU 1974: 83 s. 63 — 67 har återgetts rättsfall rörande de gamla generalklausulerna för arrende och hyra. En del av dessa fall avsåg hyresavtal med långa löptider. I hyran ingick bränslekostnaden, vilket blev betungande för fastighetsägarna när bränslepriserna steg kraftigt under andra världskriget. I regel bifölls fastighetsägarens jämkningstalan på så sätt att hyresgästen fick betala visst, men inte fullt bränsletillägg (Berg—Sederblad, Hyresrätt, 2 uppl. s. 241).
En fastighetsägare gav 1972 in en ansökan till arrendenämnd om medling angående ett hundratal bostadsarrenden i södra Halland. Avtalen löpte sedan mitten av 1930-talet på 49 år mot en fast, årlig arrendeavgift (6 öre/m2) under hela avtalsperioden. Fastighetsägaren gjorde gällande, att det var otillbörligt att han under ytterligare tio år skulle vara bunden av den låga avgiften, som tillkommit då penningvärdet var fast. Under arrendenämndens medverkan träffades en förlikning, som innebar att avgiften indexreglerades och höjdes, dock inte till marknadsmässig nivå. Å andra sidan fick arrendatorerna mindre förbättringar av andra avtalsvillkor.
Det sistnämnda fallet påminner om den situation som vid tillkomsten av 36 § (prop. s. 138) beskrevs med orden: "I vissa fall kan jämkning ske, när ett på förhand bestämt vederlag så småningom kommer att framstå som oskäligt lågt mot bakgrund av den allmänna prisutvecklingen."
En liknande situation förelåg i en tvist, som avgjordes av Högsta domstolen 4.12.1979 (DT 29). Fallet gällde en sommarstugetomt utanför Jönköping som 1960 utarrenderades på 49 år för 50 kr/år utan indexreglering. Markägaren yrkade 1976 med stöd av 36 § avtalslagen att avtalsvillkoren skulle jämkas så att arrendeavgiften fastställdes till en årlig grundavgift på 350 kr med framtida höjningar enligt fullt konsumentprisindex.
Markägaren åberopade den enligt hans mening redan vid avtalets tillkomst oskäligt låga avgiften, den långa arrendetiden, markägarens ökade kostnader för fastigheten, den allmänna prisutvecklingen och ortens pris (ca 400 kr./år) för jämförliga arrenden. Vidare åberopades att det med hänsyn till den snabba inflationstakten var oskäligt att avtalet inte innehöll indexklausul.
Arrendatorn medgav, att avgiften jämkades, men inte till mer än 150 kr./år, och bestred indexreglering. Medgivandet skedde med beaktande av den långa arrendetiden, markägarens ökade kostnader för fastigheten och den allmänna prisutvecklingen. Ökningen av konsumentprisindex under arrendetiden motiverade att avgiften höjdes till 127 kr./år, vartill kom 20 kr i kostnadsökning för
att taxeringsvärdet under samma tid något mer än fördubblats.
Fastighetsdomstolen biföll markägarens talan endast i den utsträckning den medgetts av arrendatorn och utgången blev densamma i Göta hovrätt (avd. 3 dom DT 47/78). Hovrätten uttalade att parterna var ense om att arrendeavgiften varit låg redan vid avtalets tillkomst men att det inte hade visats, att avgiften var oskäligt låg med hänsyn till avtalets innehåll eller till omständigheterna i övrigt. Varken den långa arrendetiden eller ortens pris för jämförliga arrenden utgjorde skäl för höjning av avgiften utöver arrendatorns medgivande. Ej heller kunde det enligt hovrätten anses oskäligt att avtalet saknade indexklausul. Hovrättens dom fastställdes av Högsta domstolen (DT29/79) utan motivering.
Utgången blev densamma i en genom samma domar avgjord tvist om ett annat bostadsarrendeavtal på samma område. Även detta avtal löpte på 49 år med avgiften 50 kr./år. Avtalet gällde från 1963 och markägaren yrkade avgiften 400 kr./år. Också i detta fall medgav arrendatorn 150 kr./år och bestred indexreglering.
Det hade varit lättare att dra slutsatser av detta HD-avgörande, om arrendatorerna hade helt bestritt yrkandet. Man hade då kunnat få ett renodlat avgörande i frågan om bl a möjligheten att åberopa enbart inflationen som grund för avtalsjämkning enligt 36 §. Rättsfallet visar dock att det inte kan anses oskäligt att ett avtal saknar indexklausul. Denna bedömning är naturlig, om ett avtal träffas när parterna har anledning att räkna med en fortlöpande inflation. Detta kan sägas ha varit fallet efter Koreakrisens år, då konsumentprisindex steg med 15,7 % 1950 och 8,2 % 1951. Prisstegringarna var därefter obetydliga fram till 1955, då index steg med 5 %. Detta var den största ökningen (frånsett 1965 års ökning med 6,4 %) fram till 1969. Därefter har den årliga ökningen varit i genomsnitt 8,8 % fram till 1980. Indextalet 570 för augusti 1980 visar att 1 kr nu motsvarar 17 öre i 1949 års penningvärde (då indexserien startade med talet 100).
En rimlig slutsats av denna indexgenomgång är att nyttjanderättsavtal med långa löptider träffade före 1950 utan indexreglering bör bedömas som oskäliga och jämkas efter indexhöjningen, dock inte så att den marknadsmässiga avgiften överskrids. I sådana fall vore det möjligen också motiverat att införa indexreglering.
När det gäller avtal träffade 1950 eller därefter, bör vardera parten ha haft anledning att räkna med en penningvärdeförsämring. Däremot kan de knappast ha kunnat utgå från att den vid avtalets slutande aktuella försämringen skulle bli i huvudsak oförändrad under avtalets löptid. Tvärtom visar Koreaåren att indexhöjningarnas storlek är mycket svåra att överblicka. Det är därför knappast befogat att jämka ett avtal endast därför att index stigit något mer än man haft anledning att räkna med. Om däremot indexhöjningen plötsligt skulle bli orimligt stor (från andra länder finns exempel på årliga prisökningar på mer än 100 %!), borde jämkningsanledning finnas. Var gränsen skall dras är naturligtvis svårt att säga.
I detta sammanhang måste man beakta att det är mera rimligt att avgiften för avtalsperiodens första år är högre, om avgiften är fast, än om den är indexreglerad, eftersom avgiften under hela avtalsperioden bör vara skälig (Rittr—Ohlsson, Arrendeavgifter i jordbruket s. 64). En fastighetsägare kan så att säga inte både dricka upp ölet och ta det med hem genom att först träffa ett flerårigt avtal med en inte indexreglerad, men hög avgift och därefter
begära jämkning enligt 36 §!
I fråga om jordbruksarrende finns sedan 1976 en av LRF utfärdad rekommendation om indexreglering. Denna innebär att endast avtal på mer än fem år bör indexregleras. Avräkningsprisindex for jordbruksprodukter (A-index) skall tillämpas men reducerat till 60 %. Vidare bör i fråga om tillträdesbrister antingen omräkning ske med oreducerat konsumentprisindex vid avräkningen eller arrendatorn ha rätt att lyfta bristbeloppet utan omräkning så snart en bristavhjälpande åtgärd har utförts. När det gäller indexreglering av avgiften har rekommendationen redan i praxis fått en betydande genomslagskraft (Rittri —Ohlsson, Arrendeavgifter i jordbruket s 63). Om denna tendens fortsätter, vilket man har anledning att räkna med, kan man förvänta att indexklausuler som i betydande grad avviker från rekommendationen kommer att underkännas enligt 36 § avtalslagen. Möjligen kan man också våga dra slutsatsen att jordbruksarrende utan index men med mycket lång avtalsperiod kan komma att få LRF-index efter prövning enligt samma paragraf.
Ett annat HD-avgörande (1.11.1979, SÖ 2016) enligt 36 § avtalslagen avsåg en i ett standardavtal intagen klausul att tvister i anledning av avtalet skulle "avgöras enligt svensk lag efter säljarens val av svensk allmän domstol eller genom skiljedom enligt lag". En man ville starta en rörelse för försäljning av belysningsarmaturer i aluminium enligt prototyper som han utformat. Han begärde anbud för sådant legoarbete från de enda två svenska företag, som kunde utföra sådant arbete. Endast det ena företaget lämnade anbud, som efter en del justeringar godtogs. Skiljeklausulen diskuterades inte men fanns intagen i ett på baksidan av offert och orderbekräftelse tryckt formulär med allmänna försäljnings- och leveransvillkor. Sedan tvist uppkommit, yrkade mannen skadestånd vid Stockholms tingsrätt. Företaget yrkade att hans talan skulle avvisas eftersom företaget under åberopande av skiljeklausulen begärt att tvisten skulle avgöras genom skiljedom. Tingsrätten och en enhällig hovrätt gick på företagets linje och avvisade skadeståndsyrkandet. Utgången blev emellertid den motsatta i HD (med fyra röster mot en).
Enligt HD kunde en sedvanlig skiljeklausul medföra att en ekonomiskt svagare part på grund av kostnaderna för skiljeförfarandet betogs möjligheten att få sin rätt prövad. Redan detta förhållande kunde, beroende på omständigheterna, göra att en skiljeklausul framstod som oskälig. Detta gällde i än högre grad, om — såsom i den aktuella tvisten — avtalet gav den starkare parten rätt att ensidigt bestämma om användandet av skiljemannaförfarandet. Den omständigheten, att förfaringssättet vid tvist inte bestämdes i avtalet utan kom att bero av ett ställningstagande i framtiden, kunde nämligen medföra att konsekvenserna av klausulen inte blev helt beaktade. Visserligen var det i målet fråga om avtal mellan näringsidkare men dessa var inte jämbördiga utan företaget hade stor erfarenhet i affärsförhållanden, medan mannen hade begränsade ekonomiska möjligheter och var oerfaren i fråga om handelsavtal av den aktuella arten. Han var vidare angelägen om att få varorna och hade inget annat svenskt företag att vända sig till. Därför gjorde det förhållandet, att klausulen intagit en föga framträdande placering och inte diskuterats vid avtalets ingående, det förklarligt att mannen inte vid avtalets ingående ägnat klausulen tillräcklig uppmärksamhet eller reflekterat över vad den kunde innebära i kostnadshänseende. Av dessa skäl fann HD omständigheterna vara sådana, att de förut angivna principiella betänkligheterna mot
en skiljeklausul av det aktuella slaget gjorde sig gällande. Klausulen lämnades därför med tillämpning av 36 § utan avseende och målet återförvisades till tingsrätten.
Utgången i HD är naturlig, om man beaktar att skiljeklausulen var ovanlig genom att den ena parten sedan en tvist uppkommit ensam fick bestämma (prop. 1975/76: 81 s. 118), om skiljeförfarande eller domstolsprövning skulle användas. Risken fanns då att skiljeförfarande valdes endast av det skälet att motparten hade en svag ekonomisk ställning. Han kunde då tänkas avstå från sitt krav eller godta en dålig uppgörelse hellre än att låta tvisten gå till skiljeförfarande. Visserligen kunde han även då räkna med allmän rättshjälp, men om han förlorade tvisten, skulle han förpliktas att ersätta inte endast motpartens kostnader utan även kostnaderna för själva skiljeförfarandet.
Domskälen utesluter emellertid inte att också en sedvanlig skiljeklausul utan valmöjlighet för ena parten kan lämnas utan avseende, även vid avtal mellan näringsidkare. Man skulle då kunna bortse från klausulen om följande förutsättningar samtidigt förelåg: den ena parten har sämre ekonomisk ställning och är mindre erfaren i affärsförhållanden; den starkare avtalsparten har en monopolliknande ställning; klausulen intar en "föga framträdande placering" och har inte diskuterats vid avtalets ingående. Sådana situationer torde inte vara ovanliga och HD-avgörandet har därför en stor räckvidd. Utgången medför emellertid att en skiljeklausuls tillämplighet ofta kan sättas i fråga. Detta kan liksom i det aktuella målet leda till att den egentliga processen måste föregås av ett domstolsavgörande i frågan om tvisten skall avgöras av domstol eller skiljenämnd.
I fråga om hyresavtal finns i 12: 66 JB ett förbud för skiljeklausuler i fråga om framtida tvister om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor och skadestånd till lokalhyresgäst. Om tvist av sådan art redan uppkommit, kan parterna emellertid med bindande verkan avtala att den skall avgöras av skiljemän. I fråga om framtida tvister i andra frågor är det fullt tillåtet att ta in skiljeklausul t. ex. redan i hyresavtalet. I skiljeavtalet kan hyresnämnd utses till skiljenämnd.
Skiljeklausuler förekommer knappast vid bostadshyra och är mycket sällsynta vid lokalhyra. Den övervägande delen av bostadshyresavtalen är emellertid nu underkastade hyresförhandlingslagen (1978: 304). När kollektiva hyresförhandlingar inte leder till resultat, har vardera avtalsparten (i regel ett allmännyttigt bostadsföretag, en fastighetsägareförening eller en hyresgästförening) rätt att hänskjuta tvisten till ett centralt medlingsorgan (hyresmarknads-, bostadsmarknads- eller kommunbostadskommittén). När det gäller det enskilt ägda fastighetsbeståndet har förhandlingsparterna i regel förbundit sig att följa kommitténs s. k. rekommendation, som därför får bindande verkan. Liksom när det gäller förhandlingsöverenskommelser direkt mellan förhandlingsparterna, kan emellertid enskilda hyresgäster enligt 22 § hyresförhandlingslagen hos hyresnämnden ansöka om ändring av överenskommelsen. Även i fråga om många allmännyttiga bostadsföretag finns förhandlingsordningar med samma "skiljeklausul". Att hyresnämnderna därigenom endast får befattning med enstaka ärenden om bruksvärde, överensstämmer med statsmakternas intentioner med hyresförhandlingslagen. Trots att hyresnämnderna inte är så bundna av formella förfaranderegler som domstolarna, är ändå nämndernas handläggningsformer inte avpassade för massärenden av denna typ.
När det gäller arrendeavtal finns i 8: 28 JB förbud för skiljeklausuler i ungefär samma frågor som beträffande hyra, medan klausulerna i övriga frågor är giltiga. Sådana klausuler är betydligt vanligare i arrendeavtal än i hyresavtal. Klausulerna föreskriver ofta att arrendenämnden skall vara skiljenämnd, vilket medför att inga kostnader för själva förfarandet uppkommer. Det förefaller sannolikt att sådana klausuler kan lämnas utan avseende vid prövning enligt 36 § avtalslagen.
Lagen (1971: 112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor
Om näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet vid erbjudande av vara, tjänst eller annan nyttighet till konsument för huvudsakligen enskilt bruk använder villkor, som med hänsyn till vederlaget och övriga omständigheter är oskäligt mot konsumenten, kan marknadsdomstolen, om det är påkallat från allmän synpunkt, meddela näringsidkaren förbud att framdeles i liknande fall använda samma eller väsentligen samma villkor. Förbudet kan förenas med vite. Ansökan får göras av KO eller — om denne inte gör det — av sammanslutning av näringsidkare, konsumenter eller löntagare.
Genom tillägget "annan nyttighet" är lagen från 1 7 1977 giltig även för hyresavtal och arrendeavtal. Eftersom lagen endast gäller till förmån för "konsument för huvudsakligen enskilt bruk", är den inte tillämplig vid uthyrning av affärs-, kontors- och industrilokaler, ej heller för jordbruksarrendatorer eller vid anläggningsarrende. Däremot gäller lagen vid bostadshyresavtal och bostadsarrende.
I beslut 3 9 1979 har marknadsdomstolen för första gången tillämpat avtalsvillkorslagen på hyresavtal. Det gällde en fastighet i Sundbyberg med ett 20-tal bostadshyresgäster. Domstolen förbjöd ägaren vid vite av 100 000 kr att använda följande avtalsvillkor:
1. Avtalsvillkor som innebär att hyran inte får betalas månadsvis.
För en enrumslägenhet hade i hyreskontraktet endast angetts hyran för år och kvartal, däremot inget belopp för månadshyran. Därför var det enligt domstolen stor risk för att många hyresgäster uppfattade betalning månadsvis som utesluten, trots att den tvingande regeln i 12: 20 JB föreskriver månadsbetalning för en-, två- och trerumslägenheter.
2. "Skulle fönsterruta eller porslinsdetalj gå sönder, förbinder sig hyresgästen att stå för kostnaderna för insättning av nya fönsterrutor och porslinsdetaljer."
Enligt 12: 24 JB är hyresgäst ansvarig för skada som han orsakat avsiktligen eller genom vårdslöshet eller försummelse. Skadeståndsansvaret omfattar däremot inte skador på grund av olyckshändelser. För skador orsakade av andra personer är hyresgästen ansvarig endast vid fall av vårdslöshet eller försummelse. Eftersom villkoret gjorde hyresgästen ansvarig även för skador, som berodde på olyckshändelse eller som uppsåtligt vållats av annan än hyresgästen, utvidgade villkoret hyresgästens ansvar utöver vad som gäller enligt den tvingande lagregeln. Villkoret var därför oskäligt.
3. "Varje skadad eller sönderslagen fönsterruta ersätts med 200 kr, tvättfat med 700 kr och WC-stol med 1 700 kr."
Enligt 12: 15 andra stycket JB skall hyresvärden ombesörja sedvanliga reparationer, vari ingår ovannämnda föremål. Om dessa vid skadetillfället redan försämrats genom ålder och bruk, skall hyresvärden själv svara för den redan uppkomna värdeminskningen. Villkoret fixerar ersättningens storlek utan hänsyn till nämnda värdeminskning. Villkoret var av detta skäl och såsom stridande mot 12: 15 oskäligt.
4. "Hyresgästen förbinder sig att inte ha hemdjur i lägenheten." Trots att uttrycket hemdjur ursprungligen avsåg slaktdjur, antog domstolen att parterna uppfattade ordet som avseende husdjur. Med utgångspunkt i reglerna i 12: 25 JB om sundhet, ordning och skick inom fastigheten torde det enligt domstolen vara helt godtagbart att hysa hund, katt eller annat sällskapsdjur i lägenheten. Endast vid speciella typer av bostäder skulle det kunna tänkas vara befogat med generella förbud mot sällskapsdjur (t. ex. vid stor omsättning av hyresgäster, i vissa studentbostäder o. d.).
5. "Hyresgästen förbinder sig att inte sätta upp affischer med tejp eller slå in spikar i väggarna."
Frågan var enligt domstolen om skador till följd av tejp och spikar utgjorde normalt slitage, som hyresgästen inte är ersättningsskyldig för. Någon gång torde visserligen kunna hävdas att hyresgäst genom långtgående bruk av tejp åsidosatt kravet att vårda lägenheten väl. Men det var inte rimligt att generellt göra gällande att användning av tejp inte föll in under normalt slitage. Än mindre verklighetspräglad vore uppfattningen, att måttlig användning av spik vid taveluppsättning o. d. skulle gå utöver vad som menas med normalt slitage. Det generella förbudet att använda tejp och spik innebar därför en kraftig begränsning av lägenhetens nyttjande. Redan därför var villkoret oskäligt. Härtill kom att villkoret innebar att hyresgästen skulle svara för skada uppkommen genom tejp eller spik. Detta stred emellertid mot den tvingande regeln i 12: 15 JB om hyresvärdens reparationsskyldighet.
6. "Hyresgästerna deponerar 500 kr som hyresvärden får ta i anspråk för att städa lägenheten efter hyresgästernas avflyttning, om hyresgästerna själva inte utfört flyttningsstädningen."
Hyresgästs skyldighet att städa regleras inte i 12 kap JB Att ett krav på säkerhet inte strider mot JB:s uttryckliga reglering utesluter ej prövningen av om sådana säkerhetsarrangemang är godtagbara enligt avtalsvillkorslagen. Syftet med villkoret var i och för sig gott; genom depositionskravet besparades hyresvärden extra kostnader för städning, kostnader som hyresvärden på längre sikt måste söka täckning för genom hyreshöjningar. Emellertid måste beaktas att detta krav, som avsåg ett inte obetydligt belopp, måste för många hyresgäster kännas betungande, i synnerhet som det kunde dröja flera år innan hyresgästen fick tillbaka sina pengar. Med hänsyn härtill och till att det gällde säkerhet för en biförpliktelse av ringa betydelse, ansåg domstolen att villkoret inte borde godtas i normala hyressituationer, dvs vid ordinära hyreslägenheter avsedda för hyresgäster i allmänhet. Villkoret var därför oskäligt.
7. "På grund av denna dag träffad överenskommelse upphör kontraktet att gälla fr. o. m. ...
Villkoret innebär att hyresvärd och hyresgäst redan vid kontraktsskrivningen träffar avtal om att hyresavtalet skall upphöra att gälla vid viss tidpunkt. Härigenom fanns enligt domstolen uppenbar risk för att hyresgästen får uppfattningen att han utan vidare hade att flytta vid angiven tidpunkt. På så sätt vilseleddes han också om sina rättigheter enligt JB. I fråga om avtal, där hyresförhållandet skulle enligt villkoret upphöra sedan det varat i längre än nio månader, stred villkoret mot uppsägningsskyldigheten i 12: 31 första stycket JB vid sådana avtal (jfr NJA 1972 s. 233, Berg-Sederblad, Hyresrätt, 2 uppl. s. 18). Om avtalet skulle upphöra efter kortare tid än nio månader, måste hyresvärden inom en månad efter hyrestidens utgång anmoda hyresgästen att flytta (12: 4 första stycket JB) och hyresgästen kan då inom tre veckor hänskjuta tvisten till hyresnämnden, varvid han har besittningsskydd. Villkoret var därför ägnat att vilseleda hyresgästen om dennes rättsliga ställning även vid korttidsavtal.
Domstolen fann alltså avtalsvillkoren oskäliga, eftersom de förlett hyresgästen att avstå från den rättsposition han enligt tvingande lagbestämmelser skall åtnjuta. Med hänsyn härtill och till att dessa lagbestämmelser delvis var av väsentlig betydelse för hyresgästens sociala trygghet, var det enligt domstolens bedömning i särskilt hög grad påkallat från allmän synpunkt att meddela förbud för de oskäliga villkoren.
KO hade dessutom begärt förbud för fastighetsägaren att använda avtalsvillkor, som innebär att annan än ägaren själv angavs som hyresvärd, när han själv rätteligen var att anse som hyresvärd. Fastighetsägaren hade nämligen skjutit in ett av honom helägt aktiebolag som förstahandshyresgäst, som i sin tur stod som hyresvärd mot de boende. Att bolaget angavs som hyresvärd, gav ett falskt sken av att hyresupplåtelserna till de boende utgjorde andrahandsupplåtelser och att de boende därför hade en svagare rättslig ställning än den som hyr direkt av fastighetsägaren. Domstolens majoritet (sex ledamöter) förklarade att bolagets upptagande såsom hyresgäst innebar ett uppenbart vilseledande ägnat att påtagligt skada den vilseledda parten. Att med stöd av avtalsvillkorslagen förbjuda detta förgripliga förfarande var emellertid inte möjligt. Visst rättssubjekts upptagande i kontraktsformulärs rum för hyresvärd lät sig nämligen inte rimligen inordnas under avtalsvillkorslagens begrepp "villkor". Vid lagens införande hade nämligen departementschefen uttalat att domstolens uppgift var att bedöma om "ett villkor typiskt sett är otillbörligt gentemot konsumenterna sedda som kollektiv". Det skall alltså vara fråga om en typiserad, klausulinriktad bedömning, dvs en bedömning inriktad på prövning av frågan om en viss typ av avtalsvillkor var att anse som
oskälig. Med hänsyn härtill nödgades domstolens majoritet avvisa KO:s talan i denna del. Minoriteten (tre ledamöter) ville bifalla KO:s yrkande med motivering att angivande av hyresvärd normalt inte var att betrakta som ett villkor, men när såsom i detta fall hyresgästen måste acceptera annan än fastighetsägaren som hyresvärd, var detta att betrakta som villkor i kontraktet, om relationen mellan fastighetsägaren och den uthyrande hyresgästen var sådan att fastighetsägaren i realiteten var identisk med den uthyrande hyresgästen.
Marknadsdomstolens förbud är visserligen riktat endast mot den i målet aktuelle fastighetsägaren, men det finns all anledning att räkna med att utgången skulle bli densamma för andra fastighetsägare. Därför kan domen förväntas bli normgivande och detta har underlättats av att den refererats i den av Sveriges Fastighetsägareförbund utgivna Fastighetstidningen (oktober 1979). I tidningen understryks emellertid att det finns en uppenbar risk för en splittrad praxis genom att tre skilda domstolskategorier var på sitt håll träffar slutliga avgöranden om vad som är "skäligt" på hyresmarknadens avtalsområde. Det rör sig om bostadsdomstolen vid tillämpning av 12: 48 JB, allmän domstol vid tillämpning av 36 § avtalslagen och marknadsdomstolen vid tillämpning av avtalsvillkorslagen.
Tidningens farhågor är inte obefogade men problemet minskar om de allmänna domstolarna och marknadsdomstolen inhämtar yttranden från bostadsmarknadens partsorganisationer i mål av principiell betydelse. Så gjordes också i det refererade målet.
Att marknadsdomstolen förbjudit fastighetsägaren att ta in de återgivna klausulerna i kommande hyresavtal, betyder inte att avtal, som redan innehåller sådana klausuler, utan vidare kommer att befrias från dessa. En förutsättning för detta är till en början att hyresgästen säger upp avtalet för villkorsprövning (enligt 12: 54 JB för bostäder och 12: 58 a JB för lokaler) eller när förhandlingsordning för bostäder föreligger — att hyresgästen hänskjuter villkorstvisten till hyresnämnd enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978: 304). Vidare krävs att hyresnämnden eller bostadsdomstolen enligt 12: 48 tredje stycket JB finner avtalsklausulen obillig i det enskilda hyresförhållandet. I stället för att säga upp avtalet eller att enligt hyresförhandlingslagen hänskjuta tvisten till hyresnämnd kan hyresgästen välja utvägen att gå till domstol och åberopa 36 § avtalslagen. Om han förlorar målet, blir han emellertid skyldig att betala motpartens rättegångskostnad, vilket han slipper om tvisten dras inför hyresnämnd och bostadsdomstol (12: 73 JB).
Vid införandet av 36 § avtalslagen uttalade departementschefen att ett viktigt syfte med generalklausulen var att skapa ett komplement till avtalsvillkorslagen, så att villkor, som har träffats av förbud enligt den lagen, kan angripas i behövlig utsträckning på civilrättslig väg (prop 1975/76: 81 s 131). Visserligen var de allmänna domstolarna inte strikt bundna av marknadsdomstolens avgöranden, men det var enligt departementschefen önskvärt att deras bedömningar av när ett villkor skulle anses oskäligt så långt som möjligt stämde överens. Om ett förbjudet villkor användes av annan näringsidkare, borde den allmänna domstolen normalt stämpla villkoret som oskäligt.
Dessa uttalanden visar att sannolikheten bör var stor för att enligt avtalsvillkorslagen förbjudna hyresvillkor också kommer att bli ogiltiga vid prövning enligt 36 § avtalslagen eller 12: 48 JB. Alla tre lagrummen drabbar nämligen villkor som är oskäliga. Om det i stället är fråga om bostadsarrende, skall enligt 10: 6 JB i dess från 1.7.1979 gällande lydelse villkor, som ena parten uppställer, gälla endast i den mån villkoret är skäligt med hänsyn till
arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Enligt lagtexten skulle alltså ett yrkat arrendevillkor gälla endast om det är skäligt, medan ett yrkat hyresvillkor skulle underkännas endast om det inte är oskäligt. Någon reell skillnad är emellertid inte åsyftad Att 10: 6 JB (liksom 9: 9 JB för jordbruksarrende) fått nämnda lydelse hänger endast samman med att såväl fastighetsägaren som nyttjanderättshavaren enligt dessa paragrafer fått rätt att uppställa villkor, medan enligt 12: 48 JB sådan rätt än så länge endast tillkommer fastighetsägaren. Om såväl arrendatorn som fastighetsägaren framställer varsitt yrkande om avtalsreglering av viss fråga, skulle tvisten inte kunna lösas, när inget av villkoren är oskäligt, varför båda skulle gälla! På förslag av lagrådet (prop 1978/79: 183 s 180) stadgades därför att av jordägaren eller arrendatorn uppställt villkor skulle gälla i den mån villkoret var skäligt. Då skulle nämligen alltid finnas möjlighet för arrendenämnden att träffa ett val inom den ram som dragits upp av parternas ståndpunkter. Detta uttalande av lagrådet medför att man vid val mellan två icke oskäliga villkor skall föredra det som framstår som mest skäligt. Skillnaden i lagtexterna bör därför inte medföra annan bedömning av villkor i bostadsarrende än i hyresavtal när det gäller förhållandet till avtalsvillkorslagen. Ett enligt avtalsvillkorslagen förbjudet arrendevillkor bör därför också bli ogiltigt vid prövning enligt 36 § avtalslagen eller 10: 6 JB.