Är andelsupplåtelse arrende?

 

En vanlig situation är att en jordbrukare, som äger en kvotdel av en fastighet, på grund av avtal med övriga delägare får rätt att — mot eller utan vederlag — bruka även deras andelar. Det kan exempelvis vara en fastighet, som genom arv eller gåva tillfallit fyra bröder, varav en är lantbrukare medan de övriga ägnar sig åt annan verksamhet. Det tre

 

    Enligt Bäärnhielm-Larsson, Jordbruksarrende (i forts. Bäärnhielm) s.13 (jfr s. 178 not 4), är avtalet inte att anse som arrende och blir därför inte utan vidare gällande mot ny ägare. Penser deklarerar att upplåtelse av rätt till andel i fastighet inte är att anse som arrende eller nyttjanderätt över huvud taget, utan att i stället ett bolagsförhållande synes uppkomma mellan parterna (TSA 1977 s. 393). Bäärnhielm och Penser synes ha stödbröderna upplåter sina tre fjärdedelar av fastigheten till lantbrukaren/brodern för nyttjande.

 

¹⁰ Såsom införande av allmänt ombud i körkortsfrågor, begränsning av giltighetstiden för interimistiska återkallelsebeslut, som grundas på misstanke om brottslig gärning, och ändring av utgångspunkten för spärrtid vid återkallelse av körkortstillstånd från delgivningsdagen till beslutsdagen (se t. ex. 19 § och 47—49 §§ körkortslagen och 38 § körkortsförordningen). Den som får sitt körkortstillstånd återkallat saknar nämligen körkort varför sådan återkallelse, till skillnad från körkortsåterkallelse, blir effektiv från beslutsdagen oavsett delgivningen av beslutet. 

för sitt ståndspunktstagande i 7:9 JB. Moberg (Jordbruksarrende s. 85) anser att man till följd av 7: 9 JB inte med säkerhet vet, om det är ett hållbart jordbruksarrendeavtal samt påpekar, att det i förarbetena till JB finns uttalanden, som tyder på att avtalet blir ett jordbruksarrende, om den samägare som skall vara arrendator skriver på avtalet både som jordägare/upplåtare och som arrendator.
    Någon motsvarighet till 7:9 JB finns inte i 1907 års nyttjanderättslag (NJL). Bestämmelsen i 2: 2 NJL har emellertid icke ansetts tillämplig på s. k. hälftenbruk (Skarstedt-Ekberg, Nya Jordabalken, 3 uppl., s. 37, samt SvJT 1944 rf 76). I förarbetena till NJL ansågs det icke uteslutet, att vissa av de i NJL givna bestämmelserna kunde komma att äga analog tilllämpning på ett sådant förhållande, exempelvis bestämmelserna om syn, ehuru någon allmän regel i sådant hänseende inte kunde uppställas.
    I förarbetena till 7:9 JB påpekas, att rättsläget i fråga om tillåtligheten av upplåtelser av nyttjanderätt och servitut i andel av fastighet och i fastighetsandel av samfälld mark präglats av viss osäkerhet. Sedan högsta domstolen i ett rättsfall från 1957 underkänt dylika upplåtelser i form avservitut (NJA 1957 s. 787) ansågs dock läget i viss mån ha klarnat.
    Det avgörande för denna ståndpunkt ansåg lagberedningen vara, att rättigheten på grund av sakens natur kräver en lokal fixering med anknytning till det rättsliga objektet. När upplåtelsen avser en ideell andel av en fastighet, är lokaliseringskravet inte uppfyllt. Lagberedningen framhöll emellertid att förbudet mot andelsupplåtelser inte hindrar, att en fullgången rättighet i hela fastigheten eller den samfällda ägan kan uppstå. Så kan tänkas ske, om upplåtelsen genom likartade avtal kommer att om fatta samtliga andelar (prop. 1970: 20 del B 1 s. 375).
    Enligt departementschefen syntes den av lagberedningen föreslagna regelnvila på en från teoretisk synpunkt oklanderlig grund. Några mera påtagliga praktiska olägenheter kunde inte förväntas uppstå, om regeln upphöjdes tilllag (a.a. s. 376).
    Representerar brukaren hela fastigheten, dels såsom ägare av exempelvis en fjärdedel och dels såsom nyttjanderättshavare till återstående tre fjärdedelar, förefaller icke några materiella skäl kunna anföras mot att låta bestämmelserna om arrende bli tillämpliga, om upplåtelsen sker mot vederlag. Har andelsägaren låtit en av andelsägarna mot ersättning bruka hela fastigheten, bör brukaren kunna tillerkännas rätt att gentemot övriga andelsägare åberopa de för en jordägare i ett arrendeförhållande tvingande bestämmelserna, exempelvis reglerna om uppsägning, arrendetid och rätt till förlängning. Om reglerna om syn förutsetts kunna äga tillämpning vid ett hälftenbruk, bör motsvarande regler kunna tillämpas vid en andelsupplåtelse, vilket bl. a. innebär att en klandertalan mot synen skall handläggas av fastighetsdomstol och icke av allmän domstol. En andelsägare/brukare torde svårligen kunna inse det berättigade i en motsatt uppfattning, vare sig han skrivit på avtalet enbart som arrendator eller både som jordägare och som arrendator. Det förefaller f. ö. knappast rimligt, att sådan dubbel påskrift skall kunna förvandla ett "bolagsavtal" till ett "arrendeavtal".
    Det är tänkbart, att det i vissa situationer kan uppkomma komplikationer. Enligt 9:8 JB har arrendatorn rätt till förlängning av arrendeavtalet utom närbl. a. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall

 

bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Är delägarna flera, måste tydligtvis samtliga i första hand vara eniga, om de skall ha möjlighet att övertaga bruket. Detta gäller vare sig en av delägarna är brukare eller inte. Motsätter sig brukaren vid en andelsupplåtelse att övriga delägare får inträda som brukare, kan egendomen avträdas till förvaltning av en god man enligt samäganderättslagens bestämmelser. Godemannen har möjlighet att för delägarnas gemensamma räkning verkställa uppsägning och övertaga bruket eller att på nytt utarrendera egendomen —dock inte för längre tid än förordnandet avser. Omfattar godemannens förordnande kortare tid än den för arrende kortaste tiden, har godemannen intekompetens att medge förlängning enligt JB:s bestämmelser. Komplikationen är dock inte speciell för en andelsupplåtelse.
    Att förvägra en nyttjanderättshavare, som tillika är andelsägare, de rättigheter som han utan att vara andelsägare odiskutabelt har rätt till, förefaller mestadels mindre tillfredsställande. En sådan nyttjanderättshavare kan inte alltid hävda sin rätt gentemot övriga delägare och blir, såvida han förvägras det skydd JB tillförsäkrar en arrendator, helt beroende av övriga delägares godtycke. Avträdes egendomen till förvaltning av en godeman enligt samäganderättslagen, bör denne ha möjlighet att enligt 9 kap. JB arrendera ut hela egendomen till en delägare med de rättigheter som följer av JB:s bestämmelser i 9 kap. Är parterna eniga, bör de själva kunna träffa avtal om att 9 kap. JB skall vara tillämplig på upplåtelsen.
Lars Gewalli