158 Lars K. BeckmanULF CERVIN. Fastighetsmäklaren. Juridiska Föreningen i Lund. Lund 1982.86 s.

 

Det finns f. n. inte någon lagstiftning om fastighetsmäklare i Sverige. Vad som finns är en kungörelse från år 1947 om ett frivilligt auktorisadons förfarande knutet till landets handelskammare. Vi befinner oss alltså i den ovanliga situationen att i fråga om gällande rätt vara hänvisade till rättspraxis. Den juridiska litteraturen har inte mycket att ge på detta område. Den intresserade har hittills i huvudsak varit hänvisad till två rättsfallsöversikter av Nils Beckman (se SvJT 1943 s. 119 och 1970 s. 605).
    Ulf Cervin har alltså funnit ett intressant ämne för sin bok. Utöver en redogörelse för svensk rättspraxis innehåller boken talrika jämförelser med nordisk rätt. Cervin belyser också det inflytande från tysk rätt som han finner klart etablerat.
    I de svenska rättsfallen är det nästan uteslutande fråga om mäklarens rätt till provision. Partsställningen är att mäklaren vänder sig mot säljaren och begär provision. Det dominerande problemet är att två mäklare har varit inblandade i fastighetsförsäljningen. Situationen är då att mäklare nummer ett begär provision av säljaren sedan denne betalat provision till mäklare nummer två. Denna situation ger anledning till rätt besvärliga överväganden framför allt om orsakssammanhanget mellan de två mäklarnas insatser och den försäljning som har kommit till stånd.
    Grundläggande när det gäller att avgöra tvister om mäklarprovision är uppdragsavtalet mellan säljaren och mäklaren. Som Cervin framhåller har detta så småningom kompletterats med allmänna kontraktsrättsliga regler.
    Jag nöjer mig här med att antyda de problemställningar som uppkommer. För rätt till provision krävs att det föreligger ett mäklaruppdrag men vilken av parterna har bevisbördan för att ett uppdrag har kommit till stånd? Vilka möjligheter har säljaren att återkalla sitt uppdrag utan att ändå bli skyldig att betala provision? För rätt till provision krävs vidare att mäklaren har anvisat säljaren en köpare. Måste mäklaren härvid meddela säljaren att köparen är sänd av mäklaren eller räcker det om säljaren borde ha förstått att så var fallet. För rätt till provision krävs slutligen att avtal kommit till stånd mellan säljaren och köparen och att det skett som en följd av mäklarens verksamhet. Hur påverkas rätten till provision av att köpet är beroende av suspensiva villkor eller av att köpet kan bli ogiltigt eller hävas? Som redan nämnts är överväganden om orsakssammanhanget avgörande när det gäller två konkurrerande mäklares rätt till provision. Det gäller alltså att avgöra vilken mäklare som varit mest aktiv för att påverka köparen när han beslöt sig för att köpa fastigheten.
    Säljaren och mäklaren står i ett avtalsförhållande till varandra men det är allmänt erkänt att mäklaren har vissa förpliktelser även gentemot köparen. När det gäller mäklarens plikter gentemot säljare och köpare är man emellertid än så länge hänvisad till begreppet god mäklarsed. Som Cervin framhåller finns det inga rättsfall där mäklaren står som svarande i mål om skadestånd. Av rättspraxis kan än så länge bara utläsas att mäklaren gentemot säljaren har ett visst ansvar för köparens ekonomi.
    Förhållandena kommer med säkerhet att ändras på den här punkten när vi inom kort far en lagstiftning om fastighetsmäklare på grundval av småhusköpskommitténs betänkande (SOU 1981: 102) Fastighetsförmedlingslag. Det

 

Anm. av Ulf Cervin: Fastighetsmäklaren 159kan då finnas anledning för Cervin att återkomma med ytterligare synpunkter om fastighetsmäklarens ansvar.
 

Lars K. Beckman