Om regeringens förslag till ändringar i arrendelagstiftningen
Regeringen har den 24 november 1983 beslutat att inhämta lagrådets yttrande över förslag till följande lagar:
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället,
3. lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder,
4. lag om ändring i lagen om fiskearrenden.
    De olika lagförslagen syftar till att förbättra arrendatorernas rättsställning. Den nya lagstiftningen avses träda i kraft den 1 januari 1985.
    År 1975 tillkallades sakkunniga för att se över vissa delar av arrendelagstiftningen. De sakkunniga antog namnet arrendelagskommittén. Kommittén har lagt fram dels betänkandet Arrenderätt 1 Jordbruksarrendatorns besittningsskydd och dels betänkandet Arrenderätt 2 Regler om investeringar i arrendejordbruket m. m.
    Det första betänkandet ledde bl. a. till att 9 kap. 8 § p. 3 JB fick den skärpta lydelsen fr. o. m. den 1 juli 1979, varigenom jordägarens rätt till självinträde bortföll för den händelse det var obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphörde. Denna lagstiftning har medfört, att många jordägare ställt sig ovilliga till utarrendering.
    Önskemålet att ytterligare förbättra arrendatorernas rättsliga ställning har med stor kraft under senare år framförts från arrendatorernas organisationer och även vunnit gehör hos de sakkunniga. Genom det senare betänkandet har sålunda beaktats arrendatorernas rätt att få förvärva arrendestället, utökad rätt att överlåta arrenderätten och vissa skyldigheter för jordägaren att verkställa investeringar. Betänkandet har remissbehandlats.
    Förslaget till ändringar i arrendelagstiftningen tar sikte inte endast på jordbruksarrenden utan även på de övriga nyttjanderätterna, men de kommentarer jag här nedan lämnar inskränker sig till just arrenden av jordbruk.
    Arrendelagstiftningen har undan för undan utvecklats till att bli en sociallagstiftning till förmån för arrendatorerna. Kommitténs betänkande är enhälligt utom såvitt gäller frågan om överlåtelse av arrenderätten och frågan om arrendeavräkning vid ändrat penningvärde.
    De förslag till lagstiftning, som regeringen framlagt, innebär i huvudsak genomförande av kommitténs förslag men i vissa fall har regeringen varit som jag anser på ett riktigt sätt restriktiv i godkännande av föreslagna ändringar.

 

12 Review of the 1976 Declaration and Decisions, Paris 1979; Transfer Pricing and Multinational Enterprises, Paris 1979; Mid-Term Report on the 1976 Declaration and Decisions, Paris 1982. 

Sixten Lagebrant 165    Jag behandlar härefter de mest väsentliga förändringarna i den kommande lagstiftningen så som regeringsförslaget upptar dem.

 

1. Investeringar vid jordbruksarrende
Jordägaren åläggs en principiell skyldighet att utföra investeringar, som påfordras av en myndighet, t. ex. på grund av hälso- eller miljöskyddslagstiftningen. Regeln utformas efter mönster av vad som nu gäller beträffande jordägarens byggnadsskyldighet enligt 9 kap. 18 och 22 §§ JB. Detta innebär bl. a. att jordägarens investeringsskyldighet endast omfattar sådana anläggningar, som behövs för en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Vidare görs den dispositiva regeln i 9 kap. 21 § JB om rätt för arrendatorn att få ersättning för täckdikning tvingande.
    Kommittén hade föreslagit vissa ytterligare investeringar som föremål för lagstiftning. Regeringen har emellertid inte ansett sig ha stöd för att genomföra förslaget i dessa delar.
    Den nya lagstiftningen avses upptagas i en ny paragraf, nämligen 9 kap. 17 a § JB. Frågan om jordägarens byggnadsskyldighet skall prövas av arrendenämnden på begäran av endera parten. Som en följd av den nya lagstiftningen har 9 kap. 22 § JB kompletterats i fråga om rätt för jordägaren att erhålla förhöjd arrendeavgift att gälla även nu nämnda investeringar.
    Arrendenämnden har att inhämta lantbruksnämndens yttrande, om investeringen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.
    De nya bestämmelserna avses bli omedelbart tillämpliga även på avtal, som har ingåtts före ikraftträdandet.

 

2. Arrendetid och besittningsskydd vid jordbruksarrende, som är sidoarrende
Kommittén hade föreslagit besittningsskydd för sidoarrende med en arrendetid på ett år och en minimitid för upplåtelse av sidoarrende på ett år.
    Regeringen föreslår emellertid, att någon ändring av gällande regler inte görs.

 

3. Muntliga arrendeupplåtelser
Kommittén hade föreslagit, att en arrendator, som ingått muntligt arrendeavtal, skulle kunna utverka en s. k. arrendeförklaring hos arrendenämnden.
    Regeringen anser emellertid, att förslaget om arrendeförklaring är en nyskapelse på avtalsrättens område, som inte går fri från principiella och praktiska invändningar, varför regeringen inte avser att göra någon ändring i gällande regler.

 

4. Upplåtelsetiden vid kommunala jordbruksarrenden
Enligt regeringsförslaget blir kommunerna skyldiga att liksom övriga jordägare upplåta gårdsarrenden på en minimitid om fem år med möjlighet att genom dispens hos arrendenämnden få kortare tid.

 

5. Företrädesrätt för jordbruksarrendator att förvärva arrendestället
Enligt kommittén skall arrendatorn ha förköpsrätt, om arrendeavtalet gäller gårdsarrende.
    Regeringen har följt kommitténs förslag men har inte nu tagit ställning till frågan om rätt för arrendatorn att friköpa arrendestället.

 

166 Sixten Lagebrant    Tidigare har förköpsrätt gällt vid s. k. sociala arrenden.
    För närvarande gäller, att det är lantbruksnämnden som bestämmer, vilken köpeskilling som skall få tagas ut vid försäljning av lantbruksfastighet. För de flesta säljare är det därvid egalt, vem som är köpare. Rätten att fritt överlåta en jordbruksfastighet är i praktiken starkt begränsad genom bestämmelserna i jordförvärvslagen.
    Regeringen föreslår, att det bör införas en särskild lag, som ger arrendatornen principiell företrädesrätt till förvärv av arrendestället, även om man är klar över, att en viss uppsplittring av gårdsarrenden kommer att ske på sidoarrende och uthyrning av bostadshus.
    Beträffande formerna för företrädesrätten har regeringen inte följt kommitténs förslag utan i stället utformat lagstiftningen efter mönster av lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Arrendatorn skall sålunda göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten. Denna intresseanmälan medför, att jordägaren inte får sälja arrendestället eller en del av detta till någon annan utan att först ha hembjudit det till arrendatorn. Till anmälan skall fogas arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia. Om anmälan inte gjorts står det fritt för jordägaren att sälja till annan. Anmälan gäller under en tid av fem år och måste därefter förnyas. Har anmälan skett skall jordägaren hembjuda arrendestället till arrendatorn genom att ingiva ett förslag till köpeavtal till arrendenämnden, som därefter delger arrendatorn hembudshandlingarna. Hembudsskyldigheten gäller endast vid köp eller byte. Förvärv genom exempelvis gåva, bodelning, arv eller testamente påverkas alltså inte. Även vissa andra undantag från hembudsskyldigheten har stadgats, en s. k. oskälighetsregel.
    Ett hembud antas genom att arrendatorn inom tre månader från den dag, då hembudet skedde, skriftligen anmäler till arrendenämnden, att han har beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor, som anges i jordägarens förslag till köpeavtal. När hembudet har antagits, har ett köp kommit till stånd.

 

6. Överlåtelse av arrenderätt vid jordbruksarrende
Kommittén hade föreslagit att någon ändring i gällande rätt inte skall göras. En reservant ville ha en väsentlig utvidgning av överlåtelserätten. De flesta remissinstanserna avstyrkte en utvidgning av rätten att överlåta arrenderätten.
    Här har regeringen emellertid gått längre än kommittén. Det är möjligt att sådana jordägare som är institutioner har lättare att gå med på en föreslagen utvidgad rätt att överlåta arrendet, men det finns också många fall, där enskilda jordägare bävar inför tanken, att inte ens, då arrendatorn uppnår pensionsåldern, jordägaren skall få disponera över sin egendom utan att han skall tvingas hålla till godo med en försumlig eller besvärlig arrendatorsfamilj. Frågan är då vems sociala situation man skall taga hänsyn till, jordägarens eller arrendatorns. Det finns redan nu många jordägare, som vill bruka sin egen jord men som på grund av arrendatorns starka besittningsskydd inte kommer åt marken. Hoppet har då stått till pensionsåldern, även om den legat i en inte alltför nära framtid. Även detta hopp synes nu utslockna. I detta sammanhang bör också påpekas, att arrendenämnd och fastighetsdomstol har svårt att tänka sig att gå med på att besittningsskydddet upphör, då arrendatorn inte uppfyllt sina åligganden, utan anser försummelserna vara ringa och därför förlänger lidandet för jordägarna.

 

Arrendelagstiftningen 167    En förutsättning för den av regeringen föreslagna överlåtelserätten är att arrendestället är en lämplig brukningsenhet, d. v. s. är ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag. Rätten att överlåta gäller endast till make eller avkomling. Tillståndet bör enligt förslaget av arrendenämnden lämnas, om inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.

 

7. Arrendeavräkning vid ändrat penningvärde
Kommittén har på s. 140 i sitt betänkande uttalat, att penningvärdet skall beaktas, när avräkning sker med hjälp av bl. a. tillträdets och avträdets synebrist belopp, eftersom så enligt kommitténs mening sker enligt nu gällande regler. Vilka regler som stadfäster en uppräkning anger emellertid inte kommittén, och praxis har hitintills varit mycket vacklande. Kommittén föreslår, att någon lagregel om uppräkning inte skall införas. Det får enligt kommittén vara en öppen fråga, vilken av de olika metoder, som står till buds, som man bör använda för att åstadkomma en riktig justering av tillträdets bristbelopp vid avräkningen och kommittén överlämnar till praxis att taga ställning till de olika metoderna.
    Kommittén har här uttalat en viktig princip, nämligen att en schablonhöjning av tillträdesbristen inte utan vidare skall äga rum.
    Regeringen har beaktat sistnämnda uttalande och föreslagit, att ingen ändring görs i gällande regler, och därvid särskilt framhållit, att frågan om vilka metoder som bör användas skall överlämnas till rättstillämpningen.
    Reservanten i kommittén har särskilt velat understryka följande uttalande av kommittén: "Återlämnar arrendatorn arrendestället i samma faktiska skick som det hade vid tillträdet och har under avräkningsperioden kostnaderna för bristernas avhjälpande ökat, kommer ofrånkomligen avträdets bristbelopp att vara högre än bristbeloppet vid tillträdet. En ökning av bristbeloppet enbart på denna grund skall alltså inte medföra betalningsskyldighet för arrendatorn, eftersom arrendestället har hållits vid like." Reservanten föreslår att lagregel införes om uppräkningen.
    Regeringen har som skäl för sitt förslag framhållit, att den aktuella frågan prövats av Svea hovrätt i en dom den 10 mars 1983 samt att domen har överklagats till Högsta domstolen. I domen har hovrätten anfört bl. a., att en rättvisande jämförelse mellan arrendeställets skick vid tillträdet och vid avträdet endast kan ske om bristbeloppen uttrycks i samma penningvärde. Har en ändring i det allmänna prisläget skett mellan tillträdet och avträdet måste detta, enligt hovrätten, följaktligen beaktas vid avräkningen.
    Tyvärr kan hovrättens dom inte bli prejudicerande, eftersom det av domen framgår, att parterna varit ense om grunderna för omräkningen av tillträdesbristerna, vilket innebär, att hovrätten inte fått uttala sig om vilken metod som bör komma till användning. I farans riktning ligger emellertid, att domen felaktigt tolkas så, att en schablonuppräkning alltid skall äga rum.
    Jag vill i detta sammanhang gärna lämna en redogörelse för varför schablonuppräkning inte bör förekomma. En saklig analys bör göras vid varje avräkning, därvid här nedan angivna omständigheter bör få inverka i sakfrågan.
    Den avräkning, som skall äga rum mellan jordägare och arrendator och som normalt förekommer efter en mellansyn eller en avträdessyn, vållade som regel inte större problem för ett decennium sedan. Vid 1973 års riksförbundsstämma med LRF beslöts emellertid i anledning av en motion att uppdraga åt

 

168 Sixten Lagebrantdess styrelse att verkställa en utredning om lämpliga former för indexreglering av arrendeavgifter. Som skäl angavs bl. a. att indexreglering av arrenden under senare år blivit allt vanligare och att därvid ett flertal olika indexkommit till användning. En utredning tillsattes, som även fick i uppdrag att utreda frågan om synebristernas värdering vid olika prisnivåer i samband med avräkning. LRF:s styrelse beslöt sedermera att index å arrende skulle vara avräkningsprisindex reducerat till 60 % och att i fråga om tillträdesbrister omräkning av beloppet skulle ske med oreducerat konsumentprisindex; alternativt hade arrendatorn rätt att lyfta bristbeloppet utan omräkning så snart en bristavhjälpande åtgärd utförts. Strävan hade varit att åstadkomma enkelhet i tillämpningen.
    Härefter har så gott som vid varje avräkning schismer uppstått mellan jordägare och arrendator i samband med avräkningarna, vilka först efter långvariga förhandlingar och visst processande kunnat biläggas, därvid frågan om omräkning av tillträdesbristerna varit en svårhanterlig fråga liksom jordägareansvaret enligt 9: 18 JB. Processföring har skett såväl inför arrendenämnder som inför fastighetsdomstolar. Något avgörande i högre instans har inte förekommit förrän Svea hovrätts dom och det är väsentligt för såväl jordägare som arrendatorer, att en klargörande dom erhålles för att stadga praxis. En klargörande dom måste också ta hänsyn till olika aspekter och inte vara generaliserande för att vara vägledande. En schablonisering av omräkningen måste nämligen innebära stora orättvisor såsom torde framgå av nedanstående.
    Den av Lantbruksstyrelsen utgivna skriften "Aktuellt för synemän" har i nr 8 och 9 relaterat två fall, där arrendenämnder såsom skiljenämnd ogillat arrendatorns yrkande om omräkning. Rättsfallen har relaterats i min uppsats i SvJT 1980 s. 148. I nämnda uppsats har också Arrendenämndens i Linköpings skiljedom den 10 november 1978 tagits upp till diskussion. I denna skiljedom har indexuppräkning godkänts. I övrigt har arrendenämnderna inom landet kommit till olika uppfattning om hur frågan skall lösas. Det har till och med inträffat att arrendator, som enligt LRF:s rekommendation har rätt att lyfta bristbeloppet så snart en bristavhjälpande åtgärd utförts, ändock hävdar att han skall äga rätt till omräkning av tillträdesbristen vid kommande avräkning. Det är med andra ord väsentligt att parterna erhåller vägledning för att undgå dessa ständiga tvister, som nu uppkommer mellan jordägare och arrendator vid avräkningarna.
    Tanken med omräkningen måste vara att materiell rättvisa skipas mellan jordägare och arrendator. Avsikten kan inte vara att genom en schablonmässig avräkning tillföra arrendatorn medel, om detta inte är materiellt rättvist.
    På vad sätt kan då en schablonmässig omräkning ge materiellt otillfredsställande resultat? Här nedan lämnas exempel på sådant.
    a) Om arrendatorn kort tid efter tillträdessynen botar brister antecknade i syneprotokollet, har botandet ägt rum i priser, som gäller vid synetillfället. Någon anledning att räkna upp sådana sålunda botade brister föreligger inte. En schablonuppräkning är sålunda direkt materiellt otillfredsställande.
    Har botandet skett exempelvis mitt under arrendeperioden, skulle en viss indexuppräkning kunna tänkas. Förutsättning måste emellertid vara, attarrendatorn lider inte ringa skada till följd av inträffad inflation för att omräkning skall äga rum, eftersom man nog i praxis ansett, att en kort tidsinflation måste bäras av arrendatorn. Det har också förekommit, att arren-

 

Arrendelagstiftningen 169denämnder räknat upp endast en viss procent av inflationen vid femåriga avräkningar just ur nämnda synpunkt.
    För att nå ett materiellt riktigt resultat är det sålunda nödvändigt att dissekera till- och avträdessynerna för att undersöka när botandet har ägt rum. Denna genomgång är inte förenad med några större svårigheter. Syneprotokollen måste ändock noga granskas bl. a. med tanke på bestämmelserna i 9: 18 JB. Med tanke på äldre syner är det dessutom nödvändigt att gå igenom tillträdessynen för att rensa bort samtliga slitningsbrister, vilka inte heller bör vara föremål för omräkning, eftersom sådana brister inte medtages i mellansynerna eller avträdessynerna numera.
    b) Vissa av tillträdesbristerna är av sådant slag, att de är att hänföra till arrendatorns vårdnadsskyldighet. Här kan t. ex. nämnas lagning av fönsterrutor och utbyte av taktegel. Sådana brister är arrendatorn enligt min uppfattning skyldig att omgående avhjälpa. Skulle arrendatorn underlåta detta och sålunda åsidosätta sin vårdnadsplikt, föreligger ingen som helst anledning att räkna om sådana bristbelopp. Detta skulle vara rent oskäligt och skulle endast tjäna som uppmuntran för arrendatorerna att underlåta att fullgöra sina vårdnadsplikter. Vid genomgång av syneprotokollen bör därför särskild uppmärksamhet fästas vid vårdnadsposterna, så att dessa inte blir föremål för uppräkning.
    c) Jordägare botar ofta sådana brister, som finns upptagna i tillträdessynen antingen på grund av att arrendatorn inte sköter underhållet eller på grund avträffad överenskommelse om att jordägaren i stället för arrendatorn skall bota bristen. Sådant bristbelopp måste också undantagas från en eventuell omräkning.
    d) Det förekommer ofta att en brist föreligger vid såväl tillträdet som avträdessynen och att bristen upptagits till samma belopp vid bägge tillfällena. Inte heller i sådana fall är det rimligt, att arrendatorn skall tillgodoräknas inflationen, eftersom han inte lidit någon ekonomisk skada därigenom.
    e) Andra brister vid tillträdessynen kan kvarstå även vid avträdessynen, därvid bristbeloppet höjts i mindre utsträckning än vad index utvisar. Inte heller i detta fall är det rimligt att arrendatorn tillföres en indexhöjning i högre grad än den företagna höjningen av bristbeloppet.
    j) De poster, som vid genomgången av synerna behandlas som 9: 18-poster, skall också frånräknas tillträdesbristen. Härom råder enighet mellan parterna i arrendeförhållanden.
    g) En allvarlig invändning mot indexreglering av tillträdesbristen är attarrendatorn åsidosätter sin underhållsskyldighet i avvaktan på att syneföremålen kommer i ett så nedslitet skick, att det blir en jordägarsak att bota bristen. Detta förekommer ofta i praktiken när det gäller tak och fönster, vars utbyte anses drabba jordägarna. Många av dem som är motståndare till indexreglering av tillträdesbristerna har särskilt understrukit nämnda konsekvenser.
    h) En av anledningarna till att avträdesbristen överstiger tillträdesbristen kan vara att vid de syner, som numera äger rum, synemännen utgår i mycket större utsträckning än tidigare från att arbetet skall göras av fackkunniga yrkesarbetare "från staden". Här har alltså inträtt en prisstegring, som inte bara beror på inflationen. Den spänning mellan synerna, som blir resultatet av detta, måste man enligt vad som framgår av hovrättsrådet Bäärnhielms kommentar i allmänhet acceptera, vilket innebär att det är felaktigt att använda någon schablonmetod vid omräkningen.

 

170 Sixten Lagebrant    i) Då arrendeavtal träffas, diskuteras frågan om index, men vanligtvis har detta tidigare endast berört själva arrendeavgiften och ingen av parterna har varit inställd på att även tillträdesbristen skulle indexregleras. En vanlig tankegång är att om inte arrendeavgiften varit indexreglerad, skall inte heller tillträdesbristen indexregleras. Efter LRF:s rekommendation och sedan arrendatorsföreningarna börjat bildas i mitten av 1970-talet, har arrendatorerna blivit väl upplysta om indexfrågan såväl när det gäller arrendeavgiften som ifråga om tillträdesbristen. Om parterna då enas om att inte uttaga index vare sig på arrendeavgiften eller på tillträdesbristen, måste det vara motbjudande att index därefter lägges på tillträdesbristen men inte på arrendeavgiften. Arrendenämnden i Örebro län har också genom skiljedom den 13 mars 1980 anfört, att omräkning inte skulle äga rum, eftersom arrendeförhållandet omfattat allenast en 5-årsperiod, och att avräkningsskulden varit förhållandevis ringa, varjämte särskilt antecknats att arrendatorn vid arrendekontraktets ingående inte förbisett, att indexreglering inte skulle komma att ske.
    j) Även övriga arrendevillkor bör ha betydelse, då man tar ställning till frågan om tillträdesbristen skall omräknas. Arrendeavgiften kan nämligen ha varit väsentligt lägre än marknadsvärdet eller avkastningsvärdet antingen på grund av välvilja mot arrendatorn eller därför att arrendeavgiften av olika anledningar förblivit oförändrad under flera arrendeperioder. Omständigheterna är då sådana, att det skulle vara oskäligt att dessutom ålägga jordägaren att utgiva ytterligare ersättning till arrendatorn. Ett liknande fall är det, att jordägaren under arrendeperioden gjort avsevärda investeringar på arrendestället utan att han låtit höja arrendeavgiften. Sådana omständigheter utgör ytterligare skäl till att en schablonomräkning inte bör få förekomma utan att samtliga omständigheter i arrendeförhållandet beaktas.
    k) Även hovrättsrådet Bäärnhielm har i sina kommentarer varit inställd på att betydelsen av penningvärdets instabilitet minskat genom den införda byggnadsskyldigheten för jordägaren jämlikt 9: 18 JB, varigenom bristbeloppen blir betydligt lägre än tidigare. Dessutom förekommer synerna numera relativt ofta, som regel vart femte år, med åtföljande avräkningar, varvid inflationen inte får tillfälle att verka i alltför stor utsträckning utan att densamma kan tålas av arrendatorn. Bägge parter har möjlighet att överblicka den relativt korta tidsperioden om fem år (supplementet 1981 s. 67).
    l) Även om arrendatorn inte har skyldighet att avhjälpa några tillträdesbrister utan endast att hålla arrendestället vid like, har han ändock rätt att avhjälpa synebristerna och i den mån så sker, har han också båtnad av dessa underhållsåtgärder och måste därigenom anses i varje fall i stor utsträckning kompenserad för de ränteutgifter han har för avhjälpandet av bristerna, varför det inte föreligger någon rimlig anledning att låta på sådant sätt avhjälpta tillträdesbrister bli omräknade.

 

8. Förverkande av jordbruksarrende på grund av vanvård
Kommittén har inte föreslagit någon ändring av gällande regler. Kommittén har dock i sitt betänkande s. 158 framhållit, att i fortsättningen noggrann uppmärksamhet bör ägnas åt sådana mål och ärenden, som ger domstolar och arrendenämnder anledning att pröva frågan om förverkande av arrenderätten på grund av vanvård. Som jag ovan nämnt föreligger emellertid risk för att de sociala hänsynen till förmån för arrendatorn medfört att arrendatorns bristande pliktuppfyllelse rubriceras som ringa för att undvika konsekvenser i avseende å besittningsskydd och liknande.

 

Arrendelagstiftningen 171    Regeringens förslag går ut på att bestämmelsen i 9 kap. 15 § JB om arrendatorns vårdnadsplikt anpassas till lagen om skötsel av jordbruksmark, innebärande att arrendatorn skall bruka jordbruksmarken i enlighet med vad som sägs i 3 § av nämnda lag.
    I detta sammanhang vill jag gärna till diskussion ta upp frågan om arrendatorns vårdnadsskyldighet. Densamma regleras i 9 kap. 15 § JB. I praktiken synes det som om någon åtskillnad inte göres i fråga om vårdnad och underhåll, vilket jag menar är felaktigt och borde rättas till genom klargörande lagregel. I kommentaren till 9 kap. 15 § JB anför Bäärnhielm s. 103, att vårdnadsskyldigheten innebär, att arrendatorn skall vidta sådana åtgärder, som det är normalt att man vidtar vid fastighetsförvaltning till förhindrande av skador och värdeminskning. Eftersom det är arrendatorn som har besittningen till egendomen bör han i detta avseende handla som om han vore i ägarens ställe. Han skall röja snö från taken, om det finns risk, att snön annars skadar byggnaden. Arrendatorn bör se till, att ledningar för vatten och värme inte skadas av frost. Vid eldsvåda eller naturkatastrofer skall han vidta åtgärder för att begränsa skadorna.
    Arrendatorn måste enligt lagen inte underhålla arrendestället på annat sätt än att det hålles vid like. Om han inte gör det, drabbas han i praktiken endast av en ersättningsskyldighet för uppkomna mer brister.
    När det gäller vårdnaden däremot föreligger enligt min mening en skyldighet att vårda men praxis bortser helt från denna skyldighet och jämställer vårdnadsskyldigheten med underhållsskyldigheten. Som exempel kan anföras advokaten Rolf Mobergs uttalande i SvJT 1980 s. 714, där han utan vidare försvarar att en trasig fönsterruta får sitta trasig under hela arrendeperioden. Även Arrendenämnden i Östergötland har i skiljedom den 26 oktober 1983 avvisat skyldigheten att vårda och jämställt den med underhållsskyldighet och därvid endast dömt ut ersättning för brister uppkomna som en följd av att arrendatorn eftersatt sin vårdnadsskyldighet, s.k. sekundära skador.
    Det är väsentligt att lagstiftaren snarast klargör, att arrendatorn har skyldighet att omgående avhjälpa sådana brister, som kan medföra s.k. sekundära skador, och att underlåtenhet därvidlag inte endast skall medföra ersättningsskyldighet.

 

9. Maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende
Enligt regeringens förslag skall maximitiden för upplåtelse av jordbruksarrende utom stadsplan sänkas från 50 till 25 år, varjämte livstidsarrende avskaffas.

 

10. Arbetsavtal i samband med jordbruksarrende
Enligt regeringens förslag upphävs reglerna i 9 kap. 36—39 §§ JB om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende. Inget hindrar emellertid att man i arrendeavtalet upptar bestämmelse om skyldighet för arrendatorn att utföra arbete, men då skall i avtalet anges det belopp, som skall tillkomma arrendatorn i ersättning för arbetet.

 

11. Ränta på retroaktiv arrendeavgift
Regeringen har efter förslag av kommittén beslutat föreslå, att ränta skall erläggas för det fall, att arrendeavgiften slutligt fastställs av arrendenämnd eller domstol först efter det att arrendetiden har gått ut för det avtal som

 

172 Sixten Lagebrantförlängningstvisten gäller. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen, s. k. avkastningsränta, för tiden innan beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen, s.k. dröjsmålsränta, för tiden därefter. Bestämmelserna gäller såväl jordägare som arrendator.

 

12. Dispensreglerna
Regeringen har likaledes efter förslag av kommittén beslutat föreslå riksdagen, att en framställning till arrendenämnden om godkännande av ett avtalsvillkor, som inte är giltigt, om det inte har godkänts av arrendenämnden, inte får göras senare än en månad efter det att avtalet har ingåtts. Görs ansökan om godkännande för sent, gäller inte avtalsvillkoret utan den lagbestämmelse, från vilken dispens skulle ha sökts. Som bekant kan dispens ges bl. a. från bestämmelserna om arrendetid, återtagande av arrendestället under arrendeperioden, uppsägningskravet och uppsägningstidens längd.

 

13. Förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister
Regeringen föreslår, att uppsägning till arrendeperiodens slut endast skall ske, när jordägaren eller arrendatorn vill, att arrendeförhållandet skall upphöra. Uppsägning behövs inte, om parterna endast vill, att villkoren skall ändras för den nya arrendeperioden. Det räcker då med att den part, som påkallar villkorsändringen, underrättar motparten om sin begäran. Det s. k. avflyttningsmeddelandet slopas och den part, som vill ha till stånd en ändring, blir skyldig att själv hänskjuta en eventuell tvist till arrendenämnden.
    Jordägaren skall hänskjuta en förlängningstvist till arrendenämnden senast två månader från den dag, då uppsägningen senast kunde ske. Den som har begärt villkorsändring, skall hänskjuta en villkorstvist senast två månader före den nya arrendeperiodens början.
    Ansökan till arrendenämnden skall i förlängningstvister innehålla uppgift om varför jordägaren motsätter sig att avtalet förlängs. Ansökan i villkorstvister skall innehålla uppgift om den ändring av villkoren, som begärs.
    Om en arrendenämnd eller domstol fastställt villkor för en ny arrendeperiod, får arrendatorn säga upp avtalet senast två månader efter den dag, då avgörandet vann laga kraft.

 

14. Ikraftträdande
Den nya lagstiftningen avses träda i kraft den 1 januari 1985. Äldre regler skall dock gälla i vissa fall.
    Av sociala skäl avses de nya reglerna om arrendatorns överlåtelserätt gälla även före den 1 januari 1985 beträffande äldre avtal, om antingen arrendatorn ensam eller arrendatorn och före honom hans make eller någon av hans föräldrar när tillstånd söks har brukat arrendestället under sammanlagt minst tio år.
    Av samma anledning som jag tidigare här ovan kritiserat regeringsförslaget i fråga om rätt att överlåta arrenderätten till bröstarvinge, kritiseras övergångsbestämmelserna därvidlag. Det kan inte vara socialt motiverat att köra över jordägaren, endast därför att någon suttit på ett arrende under tio år. Jordägarens enda andningshål är för närvarande när arrendatorn frivilligt eller genom dödsfall eller liknande frånträder arrendet. Täpps även detta tillfälle till, kan jordägarnas äganderätt anses vara i stort sett eliminerad. Skulle lagförslaget genomföras, torde fallet kunna bli föremål för tvist inför

 

Arrendelagstiftningen 173Europadomstolen. Övergångsbestämmelsen torde också komma att tjäna som riktpunkt för arrendenämnderna när det gäller att bedöma, hur lång tidarrende förhållandet skall ha varat för att motivera en överlåtelse till ett barn, nämligen 10 år.
 

Sixten Lagebrant