Tomträttsavgäld — bostadsarrendeavgift
I SvJT 1985 s. 65 ff har Ingvar Fridell lämnat intressanta synpunkter på vissa moment vid beräkning av tomträttsavgäld. En av hans slutsatser är att markvärdet för tomträttsfastigheter i nuläget inte bör sättas högre än 1979.
    Statistiska centralbyråns prisstatistik för köp i hela riket 1976—1983 av obebyggd tomtmark för småhus ger emellertid en annan bild av utvecklingen. Den procentuella prisändringen återges i nedanstående diagram som utgår från ett med tomtarealen vägt medelvärde av priset i kr/m2. För jämförelse med realvärdet anges konsumentprisindex (KPI) beräknat efter årsmedeltalet för totalindex.

 

    Diagrammet visar att prisutvecklingen för tomter för permanentbostad nära anslutit sig till KPI utom under periodens två sista år, då priset ökade mer än KPI. Priset för fritidstomter steg 1976—1979 tre gånger mer än KPI eller med 100 % men tappade halva uppgången de följande två åren med resultat att priserna från 1976 till 1981 steg mindre än KPI. Därefter steg åter priset på fritidstomter, fast mindre än KPI.
    Perioden 1976—1983 sammantaget ökade KPI med 98 %. Under samma tid ökade priset för tomter för permanentbostäder med 123 % (eller med 126 % av KPI) och priset på fritidstomter med 66 % (eller med 67 % av KPI).

 

Tomträttsavgäld — bostadsarrendeavgift 603    Tomtpriserna har alltså under nämnda period stigit avsevärt. Fritidstomterna har emellertid stigit med endast 2/3-delar av KPI och alltså fått ett minskat realvärde. Priset för permanenttomter har haft en betydligt lugnare utveckling än för fritidstomterna men tack vare den kraftiga prisuppgången under 1982 har resultatet blivit att realvärdet under perioden ökat med 26 %.
    Problemet med att beräkna tomträttsavgäld för småhus har vid upplåtelse av bostadsarrende sin motsvarighet i fastställande av arrendeavgift. Denna skall enligt 10 kap. 6 § jordabalken motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. I rättspraxis har i allmänhet tomtmarkens taxerings- eller marknadsvärde inte ansetts ha någon avgörande betydelse när arrendeavgiften skall bestämmas (avsnitt 9.3 i min bok Bostads- och anläggningsarrende). I och för sig är det emellertid rimligt att jordägaren får en skälig avkastning på tomtens marknadsvärde. Ett visst stöd för detta finns numera också i uttalandet i prop. 1983/84: 136 s. 80 att det i fråga om anläggningsarrende i många fall sannolikt är svårt att finna jämförliga arrendeställen och att marknadsvärdet då synes kunna beräknas som produkten av det arrenderade markområdets värde och en skälig ränta.
    Att krav på indexreglerade avgifter för bostadsarrende inte kan anses oskäliga, är numera allmänt godtaget, liksom att KPI-index används. Tidigare har arrendenämnderna och fastighetsdomstolarna nästan alltid godtagit att ändrat KPI fullt ut inverkar på arrendeavgiften (med justering en gång om året). Under de senaste åren har emellertid vissa arrendenämnder ibland inte godtagit högre uppräkning än mellan 50 och 80 % av KPI. I beslut nr 8/85 den 2 september 1985 ansåg arrendenämnden i Göteborg under hänvisning till ovannämnda prisutveckling 1976—1983 för fritidstomter att avgiften skäligen borde knytas till 75 % av KPI.
    Att döma av diagrammet motiverade prisuppgången 1976—1983 för fritidstomter att arrendeavgiften för sådana tomter hade varit knuten till 67 % av KPI. Diagrammet visar emellertid också att prisändringarna både uppåt och nedåt varit dramatiska under perioden. Prisuppgången för tomter för permanentbostäder har varit lugnare och motiverar klart 100 % KPI-index förut arrenderade tomter för permanentbostad.
    Att småhus för permanentboende står på arrenderad mark är numera inte så sällsynt. I attraktiva områden, såsom t. ex. Frösakull vid havet norr om Halmstad, kan arrendeavgiften för sådana tomter i dagens läge komma ända upp i 9 000 kr. per år. Härtill kommer att arrendeavgiften till skillnad från tomträttsavgäld inte är avdragsgill vid inkomsttaxeringen. Detta medför en avsevärd kostnadsökning, vilket förefaller orimligt i synnerhet när det i båda fallen är fråga om småhus för permanentboende.


Bror Rittri