Beräkning av tomträttsavgäld för småhus
Tomträttsavgälderna beräknas enligt lag och rättspraxis med utgångspunkt i ett avgäldsunderlag och en avgäldsränta. I det följande ges synpunkter på vissa moment i beräkningarna, i första hand uppskattningen av markvärdet och hänsynen till penningvärdeförändring och markvärdeökning vid beräkningen av avgäldsräntan.
1. Avgäldsunderlaget
Avgäldsunderlaget skall enligt 13 kap. 11 § jordabalken vid omprövning av avgälden grundas på det värde marken äger vid tiden för omprövningen.
Ett av syftena med tomträtt är att kommunen skall komma i åtnjutande av den värdestegring marken undergår. En ökning av markvärdet bör alltså leda till en ökad avgäld och vice versa.
I princip är det alltså markvärdet just för den aktuella fastigheten som bör läggas till grund för avgäldsberäkningen. Markvärdet kan uppskattas på flera olika sätt.
Ett vanligt tillämpat förfarande vid markvärdeberäkningen (metod 1) är att utgå från värdet på obebyggd tomtmark. Detta värde bestäms vanligtvis antingen genom en särskild ortsprisundersökning eller med ledning av marktaxeringsvärdet för fastigheten ifråga, som räknas om till gällande marknadsvärdenivå vid omregleringstillfället.
Om ett så beräknat markvärde sammanställs med marknadsvärdet för den bebyggda småhusfastigheten, kan konstateras, att den återstående delen av det totala marknadsvärdet, byggnadsvärdet, kommer att utgöra en restpost.
Beräkningssättet kan åskådliggöras med följande exempel med sifferuppgifter hämtade från Halmstads kommun. De valda siffervärdena gör inte anspråk på att vara riktiga i alla detaljer utan avser endast att illustrera beräkningssättet.
Marktaxeringsvärdet är 50 000 kronor. Enligt SCB:s fastighetsprisstatistik är förhållandetalet mellan köpeskillingen och taxeringsvärdet (K/T) för obebyggd tomtmark för 1982 1,53 (ovägt medeltal). Motsvarande marknadsvärde 1982 är 50000· 1,53 = 76 500 kr.
Taxeringsvärdet för bebyggda småhusfastigheter är i genomsnitt 222 000 kronor. K/T är 1,45. Detta motsvarar ett totalt marknadsvärde 1982 av 321 900 kr.
Byggnadstaxeringsvärdet är vid detta beräkningssätt mellanskillnaden mellan det totala värdet och markvärdet eller i detta fall (222 000 — 50 000=) 172 000 kronor. Vid ett antaget K/T 1979 av 1,33 är motsvarande byggnadsmarknadsvärde 1979 228 800 kr. 1982 är motsvarande belopp (321 900-76 500=) 239 800 kr.
Enligt preliminära uppgifter från SCB är priserna för bebyggda småhusfastigheter något lägre under första halvåret 1983 än under 1982. En beräkning enligt metod 1 illustreras med den vänstra av figurerna nedan (en principskiss som ej bygger på exemplets siffervärden).
Ett annat sätt att beräkna markmarknadsvärdet (metod 2) är att i stället betrakta detta värde som en restpost. Markvärdet bestäms alltså som skillnaden mellan det totala marknadsvärdet och ett för sig med ledning av ökningen av byggnadskostnaden beräknat byggnadsmarknadsvärde. Exempel:
Totala marknadsvärdet för den bebyggda småhusfastigheten är enligt den föregående beräkningen 321 900 kr.
Byggnadsmarknadsvärdet 1979 var enligt den tidigare beräkningen 228 800 kr. Mellan 1979 och 1982 har byggnadskostnaderna för gruppbyggda småhus ökat med 47 %. (Statistiska meddelanden Bo 1983:13,3). Om byggnadsvärdet ökat i samma takt bör det 1982 vara 228 000 · 1,47 = 338 600 kr.
Marknadsvärdet 1982 är under sådana omständigheter (321 900 — 338 600=) — 16 700 kr.
Enligt detta beräkningssätt har, på grund av att fastighetspriserna inte alls följt byggkostnadsutvecklingen, markvärdet helt konsumerats och nedgått till noll eller t. o. m. blivit negativt.
En beräkning enligt metod 2 illustreras med den högra figuren nedan.
Vissa skäl för och emot kan anföras i fråga om båda dessa beräkningssätt.
Priset på obebyggd tomtmark är närmast att uppfatta som en kostnad för att få fram sådan mark. Avgörande för denna kostnad är i första hand kostnaderna för anläggning av gata. Dessa kostnader har, liksom byggnadskostnaderna, stigit kraftigt under senare år.
I ett läge då marknadsvärdena inte alls följt byggnadskostnadsutvecklingen är det inte rimligt, att — som fallet blir vid metod 1 enligt ovan — i sin helhet lägga eftersläpningen på byggnadsvärdet. Denna första metod att beräkna markvärdet, som var naturlig under 70-talet, då fastighetspriser och byggnadspriser bättre följdes åt, är därför inte längre godtagbar. Att det varit möjligt att sälja tomtmark till de stigande priserna, trots att värdena på befintliga fastigheter inte alls följt kostnadsutvecklingen, har sin förklaring i, att de stora subventionerna till de nya dyra husen i nyproduktionen sänkt årskostnaderna för dessa hus till i nivå med eller under årskostnaderna för de äldre billigare småhusen.
Att gå till den andra ytterligheten, dvs. att i sin helhet lägga eftersläpningen på markvärdet (metod 2) är inte heller godtagbart. Markvärdet består till stor del av delposter som är direkt jämförbara med byggnadskostnaderna (i första hand kostnaden för gatan) och som därför beräkningsmässigt bör behandlas likartat. Den återstående delen, "nettomarkvärdet", är dock till sin natur sådan, att den bör sjunka och t. o. m. gå ned till noll om fastighetens värdeutveckling är ogynnsam vid en jämförelse med byggnadskostnaderna.
Rent praktiskt är det vidare knappast realistiskt att markvärdet — och därmed avgälden — skall anses ha sjunkit i någon större utsträckning jämfört med 1979. En rimlig kompromiss är, att markvärdet sedan 1979 varken har stigit eller sjunkit.
En slutsats är alltså att, i det läge vi nu befinner oss, det är motiverat att räkna med oförändrat markvärde jämfört med 1979. Denna slutsats bör gälla tills vidare i avvaktan på att relationerna mellan marknadsvärdena och byggkostnadsutvecklingen blivit mera normala.
Avgäldsunderlaget beräknas med ledning av markvärdet genom avdrag med sådana värden som tomträttshavaren själv skapat. I första hand görs sådana avdrag för trädgårdsanläggningar — normalt 10 % eller ett värdesteg vid fastighetstaxeringen — och för avgifter som tomträttshavaren själv betalat, främst i förekommande fall för vatten och avlopp samt gemensamhetsanläggningar. De priser och kostnader som gäller vid tidpunkten för omprövningen bör användas.
2. Avgäldsräntan
Synen på avgäldsräntan har förändrats markant under det senaste årtiondet. Tidigare uppfattades avgäldsräntan som en vanlig nominell ränta, men under senare år har avgäldsräntan alltmer kommit att uppfattas som en real ränta.
Rättspraxis har i första hand påverkats av ett par domar av Högsta domstolen, främst den s. k. Solnadomen (NJA 1976, s. 562). HD anknöt därvid till ett beräkningssätt som föreslagits av professor Carsten Welinder. Förenklat beskrivet beräknades avgäldsräntan genom en sammanvägning av en beräknad real ränta under de närmaste 30 åren och en nominell ränta efter denna tidsperiod. I praktiken blir vid detta beräkningssätt den sammanvägda räntesatsen en till två procentenheter högre än den reala räntan.
I själva verket beräknades dock inte den reala räntan på sedvanligt sätt genom en korrektion av den nominella marknadsräntan ("kalkylräntan") med inflationen utan med "avkastningsökningen" eller "markvärdeökningen". Detta medför emellertid vissa svårförståeliga för att inte säga orimliga konsekvenser, genom att avgäldsräntan och därmed avgälden blir hög vid låg markvärdeökning, medan den i stället blir låg vid en hög markvärdeökning.
För att undvika ett sådant felaktigt resultat har tomträttskommittén (SOU 1980:49) föreslagit övergång till en renodlad reallåneränta. (Jfr också SvJT 1976 s. 71 — 72) Avgäldsräntan föreslås bli bestämd såsom skillnaden mellan genomsnittet under den senaste tioårsperioden av räntan för tioårsbundna kommunlån och utvecklingen av konsumentprisindex, förhöjd med 0,1 %. Kommunen skall dock alltid för småhus kunna ta ut en avgäldsränta på 2,75 procent.
I praktiken har man i rättstillämpningen kommit ifrån de komplikationer som anknytningen till markvärdeökningen vid beräkningen av avgäldsräntan leder till, genom att bestämma dess storlek till belopp som inte utgår från
markvärdeökningen just vid tillfället ifråga utan i stället från utvecklingen på längre sikt. Därvid uppnår man i praktiken att avgäldsräntan bestäms som en förhöjd reallåneränta.
I en dom av Svea hovrätt (avd. 14: DT 19, 1981-06-10, det s.k. Nackamålet) har den så beräknade avgäldsräntan satts till 3,75 %. Samma räntesats föreslås av fastighetsrådet Bertil Hall i ett förslag 1983-03-08 till förlikning mellan Järfälla kommun och tomträttshavare i kommunen. Numera föreligger en ny dom av Svea hovrätt i samma riktning (avd. 14: DT 3, 1984-02-17).
Vid ett renodlat realränteresonemang blir avgäldsräntan mycket låg (enligt tomträttskommittén nära noll). Som nämnts höjde dock kommittén efter en skälighetsbedömning procentsatsen för småhusen till 2,75 %. Också beräkningar av fil. dr. Ingemar Hansson (SOU 1982:3) pekar på realräntor av ungefär denna storlek. Vägande skäl kan därför anföras för en avgäldsränta av denna storleksordning. Nuvarande rättspraxis pekar dock mot en räntesats av 3,75 %. Trots att denna räntesats överstiger vad en mera principiell och teoretisk beräkning leder till, synes den i nuvarande läge böra godtas.
3. Tomträttsavgälden
Sammanfattningsvis gäller alltså, att avgäldsunderlaget bör beräknas med utgångspunkt i ett markvärde, som i nuläget inte bör sättas högre än markvärdet 1979. Markvärdet beräknas lämpligen som marktaxeringsvärdet förhöjt med 33 %. Avdrag görs för värdet av åtgärder och anläggningar, som tomträttshavaren själv bekostat. Avgäldsräntan bör i nuläget inte sättas högre än 3,75 %. Avgälden utgör produkten av avgäldsunderlaget och avgäldsräntan.
Ingvar Fridell