Önskvärda reformer inom arrenderätten
Nya lagar har under de senare decennierna kommit i en strid ström. En bidragande orsak härtill är säkerligen den, att olika organisationer sökt få sina medlemmars intressen tillgodosedda genom lagstiftning för att påskynda en annars måhända långsammare utveckling. Många lagar har gjorts provisoriska, eftersom man inte hunnit få en tillräckligt saklig grund för lagarna på grund av önskemålet att snabbt få dem genomförda. Dessa har sedan de praktiserats något blivit utsatta för kritik på olika grunder, varefter de fått undergå revideringar.
En lagstiftning, som inte tillkommit i brådrasket, är jordabalken, som trädde i kraft 1972. Vissa delar av denna balk har dock fått revideras vid flera tillfällen. Jag avser närmast reglerna om nyttjanderätt till fast egendom. Här har huvudsakligen sociala aspekter fått dominera lagändringarna. När det gäller hyresrätten har hyresgäströrelsen varit en pådrivande kraft, och nya lagar kom härvidlag till redan under 1973 att gälla från den 1 januari 1974 och därefter har ändringarna kommit med jämna mellanrum.
När det gäller jordbruksarrende har ändringar också ägt rum men skett med ivrigare tempo först det senaste decenniet. Påskyndare synes främst LRF och de nybildade arrendatorsföreningarna ha varit. Lagstiftningens tydliga tendens har varit att förbättra arrendatorernas villkor med den oundvikliga följden, att jordägarna inte bara fått sin äganderätt till jorden väsentligt inskränkt utan även ålagts investeringar i betydande utsträckning. Reaktionen från jordägarnas sida har inte uteblivit. Jordägareföreningar har börjat bildas för att tillvarataga jordägarnas intressen och tendensen till självinträde från jordägarnas sida är påtaglig. Tolkningen av 8 och 9 kap. jordabalken har varit föremål för delade meningar och tillämpningen har därför blivit därefter. Jag skall här nedan beröra några avsnitt av lagbestämmelserna och rättstilllämpningen, som jag anser bör bli belysta och i en del fall bör leda till ändringar i lagstiftningen.
I. Arrendatorns vårdnadsplikt
Genom utarrenderingen frånsäger sig ägaren all dispositionsrätt till det utarrenderade, och arrendatorn inträder i jordägarens ställe, när det gäller dispositionen, vårdnaden och underhållet. Vad jordägaren har kvar är allemansrätten.
Enligt JB 9: 15 skall arrendatorn vårda och underhålla arrendestället. Det anses tillräckligt, att arrendatorn håller arrendestället "vid like", dvs. bristerna skall vid tillträde och avträde vara ungefär lika stora. Någon skyldighet att bota brister och därigenom förbättra arrendestället föreligger således inte. Arrendatorn kan dock bota brister, som fanns vid tillträdet, och därigenom förbättra skicket och får då ersättning därför vid avräkning enligt JB 9:23. Försämrar han skicket får han betala ersättning därför vid nämnda avräkning. Självklart önskar de flesta jordägare att uppkomna brister snarast botas. Lagstiftningen föreslås kompletteras enligt följande.
När det gäller att fastställa vårdnadsskyldighetens innehåll ger lagtexteningen vägledning. Inte heller torde det föreligga något vägledande rättsfall. I Bäärnhielm-Larsson: Jordbruksarrende, 1972, s. 103 anförs följande: "Att
arrendatorn skall vårda innebär att han skall vidta sådana åtgärder som det är normalt att man vidtar vid fastighetsförvaltning till förhindrande av skador och värdeminskning. Eftersom det är arrendatorn som har besittningen till egendomen bör han i detta avseende handla som om han vore i ägarens ställe. Han skall röja snö från taken om det finns risk att snön annars skadar byggnaden. Arrendatorn bör se till att ledningar för vatten och värme inte skadas av frost. Vid eldsvåda eller naturkatastrofer skall han vidta åtgärder för att begränsa skadorna".
Till en början bör vårdnadsbegreppet klarläggas i lagen, var jämte en direkt skyldighet bör införas för arrendatorn att omedelbart vidtaga sådana åtgärder, som är att hänföra till vårdnadsskyldigheten.
Här kan påminnas om en bostadshyresgästs skyldighet att väl vårda sin bostad. Till vårdnadsskyldigheten hör bl. a. att hyresgästen genast skall underrätta fastighetsägaren, om skada uppstår, som omgående bör repareras. Hyresgästen har ju inte någon underhållsskyldighet. När det gäller jordbruksarrende skall arrendatorn inte bara vårda utan även underhålla, och han borde i sådant läge åläggas skyldighet att omgående bota uppkommen vårdnadsbrist, eftersom jordägaren inte själv kan agera.
Någon anledning att från social synpunkt befria arrendatorn härifrån kan inte föreligga. Tvärtom skulle en laglig skyldighet att omedelbart åtgärda en vårdnadsbrist eliminera många tvister mellan jordägare och arrendator. En bidragande orsak till önskat självinträde är ofta, att arrendatorn inte uppfyller sin vårdnads- och/eller underhållsskyldighet.
Befintliga kommentarer till jordbruksarrende bidrager inte mycket till tolkningen av vårdnadsskyldigheten. En generell beskrivning av vårdnadsskyldigheten i en lagstiftning kunde vara "allt som behöver vidtagas för att förhindra uppkommande skada och bevarande av sundhet och skick å arrendestället". Till vårdnadsskyldigheten bör följande hänföras: Borttagande av buskar och träd inpå byggnader samt växtlighet intill byggnader, borttagande av jord och liknande mot väggar, lagning och kittning av glasrutor, lagning av takmaterial av karaktären enstaka trasiga tegelpannor eller motsvarande takmaterial, snöskottning av tak samt täckning av frostkänsliga ledningar jämte förhindrande av blåst- och stormskador. Vidare städning såväl inomhus som utomhus samt god miljövård i övrigt.
II. JB 9:8 1 st. p. 2. stadgar att förlängning av arrendeavtalet inte skall äga rum, när arrendatorn i annat fall än förverkande åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån, att avtalet skäligen icke bör förlängas.
Det skall till en början erinras om, att JB 9: 8 saknar motsvarande bestämmelse, som återfinnes beträffande bostadsarrende i JB 10:5, nämligen att förlängning inte skall äga rum, om jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. Det finns verkligen fall, där man saknar möjlighet att falla tillbaka på en sådan bestämmelse, när det gäller jordbruksarrenden. Genom lagstiftningens nuvarande utformning — att ensidigt tillvarataga arrendatorns intressen och i stort eliminera möjligheten att få ett arrendeförhållande att upphöra — har lagstiftaren medverkat till, att ett omänskligt förhållande mellan jordägare och arrendator fortsätter år ut och år in, orsakat av uppkommen missämja mellan dem. Detta förhållande föreligger i ett stort antal fall, och i förlängningstvisterna får förhållandet inte ens omnämnas från jordägarens sida, eftersom grunden för en vägran att förlänga
arrendeavtalet inte far vara önskemålet att få bort en "besvärlig arrendator". Kan det verkligen vara sunt att bibehålla ett sådant förhållande?
Särskilt som i nu aktuella rapporten "Översyn av jordförvärvslagen" det framhålles att det måste bli lättare att lägga ned jordbruksmark, eftersom livsmedelsproduktionen redan nu överstiger den lönsamma efterfrågan. Bör icke även sådant få inverka vid upplösandet av ett besvärligt arrendeförhållande?
Det har nämligen visat sig vara omöjligt att få arrendeavtalet att upphöra under åberopande av bestämmelserna i JB 9:8 1 st. p. 2. Ofta är det dessa besvärliga arrendatorer, som inte uppfyller sina förpliktelser enligt arrendeavtalet. Domstolarna ser gärna ensidigt på önskvärdheten att skydda arrendatorn som den socialt underlägsne och överser därvid med misskötseln och bortser också från att arrendatorerna i många fall har en betryggande ekonomi, som kan vara bättre än jordägarens. Värdet av en arrendators uppsättning av levande och döda inventarier på en normal gård torde uppgå till mellan 500.000 och 1 milj. kronor.
Arrendelagskommittén, som 1981 framlagt sitt betänkande Arrenderätt 2, har tagit upp frågan om förverkande av arrenderätten på grund av begynnande vanvård av arrendestället. LRF har nämligen i framställning till kommittén framhållit att vanvård av arrendestället i praktiken kan åberopas som förverkandegrund först när misskötseln har fortskridit så långt, att mycket grov vanvård föreligger. Kommittén framhåller i anledning därav på s. 158, att det för jordägaren är av större betydelse nu än tidigare att i tid kunna hejda en begynnande vanvård samt att domstolar och arrendenämnder bör ägna noggrann uppmärksamhet åt frågan om vanvård.
Tendensen hos domstolarna att blott räkna grov vanvård i stället för begynnande vanvård som förverkandegrund finns också vid bedömningen av bestämmelserna i JB 9:8 1 st. p. 2. I ett hovrättsfall har 16 olika p. 2-försyndelser framförts från jordägaren i en förlängningstvist utan att hovrätten fann skäl att ogilla arrendatorns krav på förlängning av arrendetiden.
När som idag jordbruket lämnar betydande överskott av kött och spannmål finnes då anledning att intaga en så skyddande ställning gentemot en arrendator, som inte på ett tillfredsställande sätt sköter arrendestället? Bör inte en sanering få äga rum även här, så att endast de skötsamma får deltaga i den lägre produktion, som myndigheterna idag eftersträvar?
JB 9: 8 1 st. p. 2 torde därför böra omformuleras så att förlängning avarrendeavtalet inte skall äga rum, "när arrendatorn i annat fall än förverkande åsidosatt sina förpliktelser genom att 1. brista i vården av arrendestället och/eller 2. genom att bristerna på arrendestället icke obetydligt ökat i förhållande till bristerna vid arrendeperiodens början och ökningen inte hänför sig till åtgärder, som enligt JB 9: 18 skall bekostas av jordägaren".
En sak kan vara att rent socialt ge arrendatorerna som grupp en trygghet i arrendeförhållandet. Däri bör emellertid icke inräknas skydd även för missskötsamhet, som drabbar jordägaren.
III. Självinträde
När lagstiftaren år 1979 skärpte bestämmelserna i JB 9:8 1 st. p. 3 därhän, att ett begärt självinträde inte fick vara obilligt mot arrendatorn, gjordes en av de största inskränkningarna någonsin i svensk rätt ifråga om äganderätten till fast egendom. I praktiken försvann äganderätten till den utarrenderade fastig-
heten. Vad är nämligen inte obilligt för en arrendator. Att flytta från sitt hem t. ex. Denna inskränkning i äganderätten gjordes endast för att skydda en viss decimerande yrkesgrupp. En annan motsvarande inskränkning i äganderätten av annan egendom, som gjordes för att tillgodose en mindre del av svenska folket, skulle ha utlöst ett ramaskri.
Förlängningstvisterna efter lagändringen utgör heller inga upplyftande händelser. Där nödgas såväl jordägare som arrendator i detalj beskriva hela sin privata sfär och sålunda lämna ut sig och sin familj till allmänt beskådande för att vederbörande myndighet och domstol skall kunna verkställa intresseavvägning. I vilka andra sammanhang i svensk civilrätt är detta normalt?
Rimligen bör en ändring ske i lagen genom en återgång till formuleringenföre 1979 eller i varje fall till att obilligheten ändras till "uppenbart obilligt" eller annan formulering, som innebär att det normala är, att jordägare, som vill självinträda, också får göra detta.
Ett uppmärksammat rättsfall bör i detta sammanhang belysas. En lantbrukare har av lantbruksnämnden erhållit rätt att förvärva en utarrenderad lantbruksfastighet och det förutsättes att köparen bosätter sig på gården och brukar densamma själv. Arrendatorn anhängiggör förlängningstvist inför arrendenämnden under åberopande av obilligheten. Såväl arrendenämnd som fastighetsdomstol respekterar lantbruksnämndens beslut, men Göta hovrätt har som sista instans bestämt, att köparen inte skall bruka sin egendom, och förlängt arrendetiden med fem år, eftersom arrendatorn suttit på gården i tio år. Inte blir det väl mindre obilligt mot arrendatorn att flytta sedan han suttit på gården i femton år? Och vad skall köparen med den förvärvade gården till? Man kan fråga sig, om det är riktigt, att hovrätten går ifrån arrendenämndens och fastighetsdomstolens domar, eftersom dessa instanser måste anses ha större möjlighet att bedöma förlängningstvister än hovrätten, som mer sällan får taga ställning i sådana tvister. En lagändring synes påkallad även här, så att hovrätten inte får vara sista instans i förlängningstvisterna, eftersom den stora inskränkningen i äganderätten bör fa prövas av högsta domstolen såsom en principfråga och inte efter ett tyckande i intresseavvägningen.
Arrendelagskommittén framhöll i sitt betänkande att arealen utarrenderad mark ökat. Detta ifrågasättes inte, men det torde vara så, att antalet gårdsarrendatorer har minskat och arrendena har blivit sidoarrenden, innebärande större brukningsenheter. Skälet härtill är uppenbart. Jordägarna vågar inte längre utarrendera gårdsarrenden utan tar mer över i eget bruk eller låter ettåriga sidoarrenden löpa för att inte drabbas av den nytillkomna lagstiftningen, som alltmera inskränker äganderätten.
I detta sammanhang vill jag också påpeka nackdelarna av de långa handläggningstiderna hos domstolarna. Man måste räkna med ett års handläggningstid i varje domstolsinstans, och det är inte rimligt, att part skall behöva sväva i ovisshet under så lång tid. Här har politikerna ett stort ansvar. En av samhällets viktigaste uppgifter är just rättskipningen och det är då viktigt att tillräckliga medel avsättes till att utöka tjänsterna så, att handläggningstiden avsevärt förkortas.
IV. Arrendatornsförköpsrätt
Genom lagstiftningen om arrendatorns förköpsrätt har släktingar utöver maka och barn fråntagits möjligheten att få förvärva lantbruksfastighet. Detta
måste anses vara alltför hård lagstiftning, särskilt när fråga är om släktgårdar. Lagstiftningen bör medge även syskon och syskonbarn att få förvärva lantbruksegendom före arrendator.
Jag har här ovan framtagit en del förhållanden, där jag anser att lagstiftningen bör ändras och hoppas att vederbörande departementschef tar saken under allvarligt övervägande.
Sixten Lagebrant