Arrendators ersättningsrätt vid uppsägning av anläggningsarrende.Om ändamålstolkning av avvägningsnormer.
1. Inledning
Genom 1968 års nyttjanderättsreform skapades en särskild arrendetyp för rörelseidkare som drev verksamheten i byggnad på annans mark. Dessa upplåtelser bröts ut från lägenhetsarrendena och bildade en egen grupp, s. k. anläggningsarrenden. Begreppet anläggningsarrende omfattar upplåtelser av jord för förvärvsverksamhet där arrendatorn har rätt att uppföra eller bibehålla byggnad. Korttidsupplåtelser och upplåtelser för arrendatorns livstid omfattas inte. Genom kravet att upplåtelsen skall ske för förvärvsverksamhet kommer exempelvis idrottsföreningars klubbhus och idrottsanläggningar att falla utanför (Rittri, Bostads- och anläggningsarrende, 1985, s. 284). Reglerna om anläggningsarrende är i första hand till för att skydda arrendatorer som gjort betydande investeringar på arrendestället och reglerna omfattar därför inte upplåtelser där byggnaderna endast är av ringa betydelse för verksamheten (prop. 1968: 19 s. 94 f). Kärnan i den rättsliga regleringen av anläggningsarrendet är förbudet i 11 kap. 5 § JB mot obefogad uppsägning av arrendeavtalet från jordägarens sida.
Inom hyres- och arrenderätten skyddas nyttjanderättshavaren mot obefogade uppsägningar genom reglerna om besittningsskydd. Besittningsskyddet är olika utformat beroende på om upplåtelsen avser bostad eller förvärvsverksamhet. Bostadshyresgäster, jordbruks- och bostadsarrendatorer har s k direkt besittningsskydd vilket innebär att de har möjlighet att på rättslig väg framtvinga förlängning av avtalet vid obefogad uppsägning, s. k. optionsrätt. Lokalhyresgäster och anläggningsarrendatorer har s.k. indirekt besittningsskydd, d. v. s. det finns ingen möjlighet att på rättslig väg framtvinga förlängning av avtalet. De får i stället nöja sig med ersättning för förlust som uppstår p. g. a. att avtalet upphör att gälla. Denna grundläggande skillnad i besittningsskyddet sammanhänger med att nyttjanderätter som också innefattar bostad kräver sociala hänsyn. Vid anläggningsarrende och lokalhyra är lagstiftarens utgångspunkt att det är fråga om renodlat affärsmässiga förhållanden och att den skada som uppstår p.g. a. en obefogad uppsägning alltid kan gottgöras genom ekonomisk ersättning.
Gemensamt för reglerna om direkt och indirekt besittningsskydd är att bedömningen av om en uppsägning är befogad sker utifrån en intresseavvägning. Optionsrätt resp. rätt till ersättning föreligger om arrendatorns intresse kan anses väga tyngre än jordägarens. Besittningsskyddsreglerna är således inte egentliga rättsregler utan det är fråga om den normtyp som i rättsvetenskaplig litteratur brukar betecknas som avvägningsnormer (Eckhoff & Sundby. Rettssystemer, Systemteoretisk innforing i rettsfilosofien, 1976 s. 132 ff). I det följande skall denna normtyps uppbyggnad och funktion diskuteras med utgångspunkt i ersättningsregeln i 11 kap. 5 § JB. Avsikten är inte i första hand att ge konkreta anvisningar om hur regeln bör tolkas utan detta är ett försök att fastställa vissa allmänna principer för tillämpningen av avvägningsnormer.
Inledningsvis skall anges vissa allmänna utgångspunkter för den fortsatta framställningen. För det första är en avvägningsnorm ofta vag i sin språkli-
ga utformning och på samma sätt som i fråga om andra vaga rättsnormer bör man vid tolkningen först och främst söka ledning i förarbetenas ändamålsangivelser (Strömholm, Rätt, rättskällor och rättstillämpning. 2 uppl., s. 441). Hänsynstagande till de ändamål som angivits i förarbetena är ett typiskt drag i modern rättstillämpning och i fråga om avvägningsnormer ligger detta argumentationssätt nära till hands eftersom lagstiftningens ändamål ofta diskuteras utförligt.
Skulle förarbetena inte ge ledning bör man i andra hand söka ledning i samtida lagstiftning på besläktade fält. Besittningsskyddsreglerna vid arrende och hyra är i stort sett samtida och det bör finnas stort utrymme att vid tillämpningen ta hänsyn till hur andra besittningsskyddsregler har tillämpats. Beträffande anläggningsarrende bör man ta särskild hänsyn till utformningen och tillämpningen av reglerna om lokalhyra, något som också är förutsatt i förarbetena till 1968 års nyttjanderättslag (prop. 1968: 19 s. 97).
Den fortsatta framställningen disponeras enligt följande: Under 2 skall begreppet avvägningsnorm definieras och dess samhälleliga och rättsliga funktion beröras. Under 3 skall jag beskriva avvägningsnormernas uppbyggnad från rättsteknisk synpunkt och under 4 och 5 skall diskuteras tillämpningen av 11 kap. 5 § JB mot bakgrund av reglernas ändamål. Avslutningsvis under 6 ges några sammanfattande synpunkter.
2. Avvägningsnormer
Rättsliga normer kan inledas i två huvudgrupper, egentliga rättsregler och avvägningsnormer (Eckhoff & Sundby, Rettssystemer, Systemteoretisk innforing i rettsfilosofien, 1976, s. 132 ff). De egentliga rättsreglerna, som ägnats störst uppmärksamhet i rättsteoretisk litteratur, är utformade så att de anger vissa förutsättningar (rekvisit eller rättsfakta) som måste vara uppfyllda för att en viss rättsföljd skall inträda. Dessa rättsfakta eller rekvisit anknyter på ett eller annat sätt till faktiska förhållanden och rättstillämpningen går i de flesta fall ut på att söka kvalificera vissa faktiska omständigheter som rättsfakta och därigenom tillägga omständigheterna vissa rättsliga verkningar. (Beträffande rättstillämpning i denna mening se Lindell, Sakfrågor och rättsfrågor, 1987, s. 26 ff med hänvisningar.) De egentliga rättsreglernas rekvisit kan ofta vara vagt utformade eller hänföra sig till svårbevisade subjektiva förhållanden (exempelvis ond och god tro) men från teoretisk synpunkt är regeln alltid sluten i den meningen att den anger de nödvändiga och tillräckliga förutsättningarna för att en viss rättsverkan skall inträda.
Avvägningsnormerna skiljer sig från de egentliga rättsreglerna genom att avvägningsnormerna inte anger förutsättningarna för att en viss rättsföljd skall inträda. I stället skall en intresseavvägning ske och avvägningsnormen är ofta öppen i den meningen att domstolarna skall ta hänsyn till samtliga omständigheter som framkommit. Detta innebär att vissa givna faktiska omständigheter inte alltid har samma rättsliga verkningar. Ett exempel hämtat från arbetsrätten kan belysa detta. En omständighet som i en viss situation ansetts utgöra saklig grund för uppsägning enligt 7 § anställningsskyddslagen skall inte med nödvändighet godtas i en annan situation (prop. 1973: 129 s.199 f).
Avvägningsnormerna saknar rekvisit men kan ofta innehålla preciserade riktlinjer för hur intresseavvägningen skall gå till. Ett exempel på en sådan avvägningsnorm är regeln i 12 kap. 57 § 1 st. 2 p. JB. Där anges att lokalhy-
resgäst inte har rätt till ersättning då hyresavtalet sagts upp p. g. a. att huset skall rivas eller byggas om för det fall hyresvärden erbjuder en ersättningslokal med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas. Utgångspunkten är att lokalhyresgästen har rätt till ersättning vid obefogade uppsägningar och vad som är befogat skall avgöras utifrån en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. I det nu anförda exemplet är intresseavvägningen inte öppen utan hänsyn skall endast tas till om hyresvärden erbjudit hyresgästen att fortsätta sin verksamhet i en annan lämplig lokal, s. k. ersättningslokal. Ändamålsenligheten av rivningen eller ombyggnaden eller hur starkt intresse fastighetsägaren har att riva fastigheten är ointressant vid denna prövning. Riktlinjerna i 12 kap. 57 § 1 st. 2 p. JB förtar emellertid inte normen dess karaktär av avvägningsnorm. Det är fortfarande fråga om en intresseavvägning där domstolen skall ta ställning till vilka krav som hyresgästen rimligen kan ha på en ersättningslokal.
Det har redan påpekats att besittningsskyddsreglerna vid hyra och arrende är avvägningsnormer. Avvägningsnormer förekommer emellertid på många andra håll i lagstiftningen. Inom arbetsrätten finns exempelvis kravet på saklig grund vid uppsägning av arbetstagare enligt 7 § anställningsskyddslagen. Kravet på saklig grund är således inget rekvisit utan markerar endast att det är fråga om en intresseavvägning. Man kan fråga sig hur man kan avgöra om en viss lagregel skall tillämpas som en avvägningsnorm eller en egentlig rättsregel. I många fall framgår detta av motiven. Dessutom finns det i lagspråket ett antal markörer som anger att en intresseavvägning skall ske. Uttrycket "saklig grund" är som redan antytts en sådan markör. Andra markörer är uttryck som "i skälig omfattning" och "godtagbara skäl". När lagtexten i 11 kap. 5 § 1 st. och 12 kap. 57 § 1 st. JB anger att jordägaren/hyresvärden skall ersätta nyttjanderättshavaren i skälig omfattning för dennes förlust kan man redan av denna formulering utläsa att det är fråga om en avvägningsnorm och att övriga regler närmast är att betrakta som riktlinjer för hur intresseavvägningen skall gå till.
En principiellt viktig fråga är i vilken utsträckning en domstol kan tillämpa en lagregel som en avvägningsnorm trots att lagtexten saknar en markör av det slag som nämnts ovan och trots att motiven inte ger någon anvisning om att en intresseavvägning skall ske. Problemet har aktualiserats vid tillämpningen av 11 § medbestämmandelagen rörande den s. k. primärförhandlingsskyldighetens omfattning. Enligt detta stadgande är arbetsgivaren skyldig att ta initiativ till förhandling med den fackliga organisationen innan han fattar beslut om viktigare förändring av verksamheten eller av arbets- eller anställningsvillkor. Enligt den tolkning som arbetsdomstolen lanserade i AD 1980 nr72 (jfr AD 1979 nr 118) skall uttrycket "viktigare förändring av verksamheten" anses innebära att förhandlingsskyldighetens omfattning skall bestämmas utifrån det intresse den fackliga organisationen typiskt sett har att få förhandla i frågan (se Sigemans anmälan av Bergqvist & Lunning, Medbestämmandelagen, SvJT 1987 s. 611). Uttrycket tolkas inte som ett rekvisit där arbetsgivaren utifrån de faktiska omständigheterna kan avgöra om förhandlingsskyldighet föreligger utan avgörande är partsintresset, låt vara att detta skall bestämmas abstrakt.
Enligt min uppfattning är det diskutabelt om en domstol utan uttryckligt stöd i lagtext eller i förarbeten tillämpar en lagregel som om den vore en avvägningsnorm. Detta sammanhänger med avvägningsnormernas rättsliga
funktion. Rättsordningen bygger på den principen att avvägningen mellan enskilda medborgares intressen bör ske genom generella lagregler och denna intresseavvägning skall återspeglas i lagreglernas utformning. En avvägningsnorm innebär att lagstiftaren delegerar till domstolarna att utforma förhållningsregler för parterna. Skäl som anförts för en sådan delegation är exempelvis att det kan vara svårt att i en lagregel förutse de olika situationer som kan uppkomma eller att det är fråga om en del av samhällslivet som utvecklas snabbt och att det p. g. a. detta är olämpligt att låsa rättsutvecklingen (se prop. 1973: 128 s. 119 f beträffande begreppet saklig grund i anställningslagen). Även om det många gånger kan vara praktiska skäl som ligger bakom att lagstiftaren använder sig av avvägningsnormer bör domstolarna enligt min mening vara försiktiga med att själva och utan uttrycklig delegation i lagen eller dess förarbeten tillägga sig rätten att utforma generella regler på det sätt som avvägningsnormerna förutsätter. Det finns därför skäl att ställa sig kritisk till att som arbetsdomstolen i AD 1980 nr 72 tillämpa en lagregel som en avvägningsnorm utan uttryckligt stöd. Speciella förhållanden rådde emellertid just i detta fall. Medbestämmandelagen byggde på förutsättningen att förhandlingsreglerna skulle preciseras genom kollektiva överenskommelser mellan arbetsmarknadens parter. En anpassning av reglerna och en intresseavvägning var således avsedd att komma till stånd genom en kompletterande avtalsreglering. Arbetsmarknadens parter hade emellertid inte kunnat enas om sådana kompletterande avtal (s. k. medbestämmandeavtal) och arbetsdomstolen blev mer eller mindre tvingad att precisera lagreglerna om förhandlingsskyldighet. Att partsintressena under sådana förhållanden kom att bli avgörande är inte så förvånande.
Avvägningsnormernas lagtekniska funktion är att delegera utformningen av konkreta normer till domstolarna. En analys av rättspraxis rörande avvägningsnormer visar också att man ofta kan uppställa konkreta och handfasta regler utifrån domstolarnas praxis. Sådana undersökningar har gjorts beträffande begreppet saklig grund i 7 § anställningsskyddslagen. (Se exempelvis Iseskog, Uppsägning av personliga skäl, 3:e uppl., 1986. En undersökning med sikte att klarlägga vilka principer som tillämpas av arbetsdomstolen i tvister om uppsägning p. g. a. alkoholmissbruk finns också i Yvonne Tyresgård, Saklig grund vid uppsägning på grund av alkoholmissbruk — intresseavvägningar och rimlighetsbedömningar, Skriftligt arbete för juris kandidatexamen vid Juridiska institutionen i Uppsala, 1985.)
Det har redan antytts att avvägningsnormerna har berörts i rättsteoretisk litteratur. Hydén har i en undersökning av s.k. ramlagstiftning hävdat att avvägningsnormer förekommer i sådana fall där rätten har en intervenerande funktion. Avvägningsnormernas med Hydéns synsätt samhälleliga funktionär att gripa in och framtvinga hänsynstagande till sådana intressen som inte automatiskt och självmant beaktas inom det marknadsekonomiska systemet (Hydén, Ram eller lag, Om ramlagstiftning och samhällsorganisation. Ds C1984: 12 s. 53 ff). Om man ser till de avvägningsnormer som reglerar nyttjanderättshavares besittningsskydd är det uppenbart att Hydéns iakttagelse är riktig. Det är här inte endast fråga om en funktion utan det är t. o. m. fråga om ett uttalat syfte från lagstiftarens sida att påverka hyres- och arrendemarknaden. Besittningsskyddsreglerna vid bostadshyra syftar till att framtvinga ett hänsynstagande till hyresgästens ideella intresse att kunna räkna med fasta boendeförhållanden för sig och sin familj. Övriga besittningsregler som inte
rör bostadsupplåtelser syftar till att skapa så fasta upplåtelseformer att nyttjanderättshavarna inte drar sig för att göra omfattande investeringar. Den sistnämnda aspekten kommer att ytterligare diskuteras nedan (under 4).
En skillnad mellan avvägningsnormer och egentliga rättsregler är att avvägningsnormen är öppen i den meningen att den ger utrymme för hänsynstagande till samtliga omständigheter. Som påpekats innebär detta att en given omständighet inte alltid skall tilläggas samma rättsliga verkningar. En konsekvens av detta blir att det alltid kommer att råda osäkerhet för de inblandade parterna om uppsägningsrätt föreligger, man kan ju aldrig med säkerhet bedöma vilket intresse motparten har och vilka omständigheter som kan framkomma. Det kan inte uteslutas att den osäkerhet som på detta sätt alltidär förenad med avvägningsnormer till viss del är kalkylerad från lagstiftarens sida. Genom att föreskriva en lagreglering där hänsyn skall tas till motpartens situation uppnås inte bara ett rättsligt skydd utan regeln framtvingar endialog mellan parterna. Reglerna mer eller mindre framtvingar att fastighetsägaren inhämtar upplysningar om motpartens situation för att kunna bedöma rättsläget korrekt. Man skulle kunna säga att avvägningsnormen indirekt lägger en förhandlingsskyldighet på den som vill säga upp avtalet. Sett mot denna bakgrund är det inte förvånande att avvägningsnormer förekommer inom områden som arbetsrätt och hyresrätt, områden där förhandlingar mer eller mindre blivit den normala modellen för beslutsfattande.
3. Allmänt om avvägningsnormernas uppbyggnad
Avvägningsnormerna som reglerar nyttjanderättshavares besittningsskydd och arbetstagares anställningsskydd har flera gemensamma drag. Ett sådant gemensamt drag som inte framgår alldeles klart av lagstadgandenas utformning är att bedömningen av uppsägningstvister sker i ett tvåstegsförfarande där man först ställer frågan om giltig uppsägningsgrund föreligger och först sedan man konstaterat detta övergår till intresseavvägningen. Lagstadgandena om besittningsskydd är uppbyggda så att vissa giltiga uppsägningsgrunder är uttryckligen angivna i lagtexten medan övriga tänkbara grunder faller under en generalklausul. Detta innebär emellertid inte att vad som helst kan accepteras som giltig uppsägningsgrund utan denna måste kunna motiveras från sakliga utgångspunkter. (I det följande kommer begreppet giltig uppsägningsgrund att avse fall då uppsägningen är sakligt motiverad. Begreppet giltig grund innefattar till skillnad från begreppet saklig grund inte en intresseavvägning.) Anledning till att lagtexten anger vissa uppsägningsgrunderkan ha flera orsaker. Ofta är den uppsägningsgrund som upptas i lagtexten vanligt förekommande och lagförarbetena innehåller anvisningar om hur intresseavvägningen skall gå till. Lagtexten har i sådana fall endast karaktären av rubrik till förarbetena. I andra fall — som exempelvis i fråga om regel ni 12 kap. 57 § 1 st. 2 p. JB — anges uppsägningsgrunden p. g. a. att själva lagtexten innehåller preciserade riktlinjer för hur intresseavvägningen skall gå till.
Man kan fråga sig vilka krav som bör uppställas på en giltig uppsägningsgrund. Generellt kan sägas att en giltig uppsägningsgrund måste vara sakligt motiverad i den meningen att det inte får vara rent subjektiva eller godtyckliga skäl som ligger bakom. En hyresgäst eller en arrendator får inte sägas upp på grund av personliga motsättningar mellan parterna. (Däremot tycks personliga motsättningar kunna påverka intresseavvägningen i det fall hyresgäs-
ten uppsagts på annan giltig grund, se RB 37:82). En sakligt motiverad uppsägningsgrund skall på något sätt anknyta till ett rimligt fastighetsägarintresse och uppsägningen måste kunna ses som ett led i en rationell fastighetsförvaltning.
Gränsen mellan vad som skall anses som en sakligt motiverad uppsägningsgrund och en rent subjektivt motiverad uppsägning kan ibland vara svår att dra. I RB 38: 78 uppkom frågan om en fastighetsägare kunde säga upp en hyresgäst under åberopande att denne bytt till sig lägenheten med vetskap om att byteskontrahenten lämnat svikliga uppgifter till hyresvärden för att denna skulle lämna sitt medgivande till bytet. Hyresnämnden fann att denna form av passivt vilseledande inte kunde anses utgöra en giltig uppsägningsgrund. Bostadsdomstolen fann däremot att det var ett legitimt hyresvärdsintresse att kunna ingripa mot hyresgäster som förfarit ohederligt i samband med ett lägenhetsbyte. Hyresvärden ansågs därför kunna säga upp hyresgästen trots att han i övrigt saknade behov av att disponera över lägenheten. Det bör än en gång betonas att konstaterandet av att en giltig uppsägningsgrund föreligger i och för sig inte betyder att nyttjanderättshavaren förlorar nyttjanderätten. Avgörande för om optionsrätt eller rätt till avträdesersättning föreligger är själva intresseavvägningen. Ett konstaterande att giltigt skäl inte föreligger betyder däremot under alla förhållanden att uppsägningen är obefogad oavsett hur stort behov hyresvärden har av lägenheten och avsett hur litet intresse hyresgästen har av fortsatt nyttjande.
Det från praktisk synpunkt kanske viktigaste kravet på en giltig uppsägningsgrund är att de skäl som åberopas för uppsägning också måste vara de reella skälen. Principen kan belysas med ett känt rättsfall hämtat från arbetsrätten. En viktig rättsprincip inom arbetsrätten är att en arbetsgivare som vill omplacera en arbetstagare måste visa godtagbara skäl om det är fråga om en ingripande omplacering och arbetsgivaren åberopat skäl som hänför sig till arbetstagaren personligen. I AD 1978 nr 89 gjorde arbetsgivaren gällande att omplaceringen verkställts p. g. a. att arbetstagaren brustit i fråga om att följa säkerhetsföreskrifterna på arbetsplatsen. Arbetsgivaren kunde emellertid inte visa att arbetstagaren instruerats om säkerhetsföreskrifterna eller på annat sätt kunnat ta del av dessa och det fanns därför inte godtagbara skäl för omplaceringen. Detta måste tolkas så att det inte var fråga om ett reellt skäl som arbetsgivaren uppgivit och arbetsgivaren ansågs inte ha godtagbart skäl för omplaceringen trots att det uppenbarligen fanns brister i arbetstagarens uppförande.
Prövningen av om den åberopade grunden är reell är problematisk så tillvida att de skäl som åberopas i såväl uppsägningstvister inom arbetsrätten som i besittningsskyddstvister oftast är av sådan karaktär att lämpligheten och ändamålsenligheten inte kan överprövas av domstol. Domstolen kan endast ta ställning till om ett annat skäl än det uppgivna kan ligga bakom uppsägningen. Antag att en fastighetsägare säger upp en lokal hyresgäst enligt 12 kap. 57 § 1 st. 2 p. på grund av att huset skall byggas om. En domstol kan i ett sådant fall inte pröva huruvida ombyggnaden är ändamålsenlig (Holmqvist, Hyreslagen, 1985, s. 332). Domstolen torde däremot kunna pröva om ombyggnaden är det reella skälet eller om man kan anta att hyresgästen sagts upp p. g. a. andra omständigheter. På samma sätt gäller inom arbetsrätten att en domstol inte kan överpröva de ekonomiska övervägandena i ett fall då en arbetstagare sagts upp p. g. a. arbetsbrist. Däremot kan domstolen pröva om
arbetsbrist är den verkliga grunden eller om det i stället kan antas att ett annat motiv ligger bakom (betr. s. k. fingerad arbetsbrist se Lunning, Anställningsskydd, 6 uppl. 1984, s. 259 f). Anledningen till att domstolarna inte går in på en prövning av det lämpliga i en uppsägning sammanhänger givetvis med grundläggande processuella principer. Lika lite som part kan föra fastställelsetalan rörande faktiska förhållanden kan en domstol låta företagsekonomiska eller samhällsekonomiska bedömningar bli avgörande för ett ställningstagande i en rättslig tvist.
Domstolarnas benägenhet att inte ta ställning i lämplighets- och ändamålsenlighetsfrågor framgår också av praxis i besittningsskyddstvister. NJA 1984s. 172 rörde ersättning p. g. a. uppsägning av en lokal där hyresvärden åberopade att han behövde lokalen för att utöka sin familjebostad. I hovrättens dom, som fastställdes av HD, konstaterades att annat hade inte visats än att orsaken till uppsägningen var den i uppsägningen uppgivna. Hyresvärdens intresse av att utöka sin bostad ansågs inte väga tungt då han efter uppsägningen gått in i förhandlingar med hyresgästen om förlängning av avtalet. Domstolarna prövade däremot inte huruvida det var befogat med hänsyn till familjestorlek, storlek på bostad m. m. att hyresvärden utökade sin bostad. I och med att domstolarna inte ifrågasatte om den uppgivna uppsägningsgrunden också var den verkliga kom en granskning av de åberopade skälen inte tillstånd.
4. Ersättningsregeln i 11 kap. 5 § JB — ändamålssynpunkter
Ersättningsregeln i 11 kap. 5 § JB är uppbyggd efter samma mönster som övriga avvägningsnormer. Utgångspunkten är att en intresseavvägning skall äga rum och regeln anger ett par uppsägningsgrunder som skall anses sakligt motiverade (uppsägning p. g. a. arrendators avtalsbrott och uppsägning p. g. a. att marken skall användas för annat ändamål). I likhet med andra besittningsskyddsregler upptar lagtexten också en generalklausul som möjliggör uppsägning också på andra grunder. Som exempel nämns i motiven uppsägning p. g. a. att arrendatorn uppfört en byggnad i strid med gällande plan (prop. 1968: 19 s. 98).
Trots att lagtexten fått en utformning som påminner om besittningsskyddsregeln i 10 kap. JB (regeln om direkt besittningsskydd vid bostadsarrende) har uppenbarligen reglerna om lokalhyra bildat mönster (prop. 1968: 19 s.97). Tillämpningen av 12 kap. 57 § JB bör därför vara vägledande vid bedömningen om ersättningsrätt föreligger för anläggningsarrendatorn. Det finns också rent rättssystematiska skäl som talar för detta. Ofta är det en tillfällighet om en upplåtelse kommer att falla under reglerna om lokalhyra eller under reglerna om anläggningsärende. Antag exempelvis att en anläggningsarrendator låtit uppföra en byggnad på arrendestället och att han överväger att överlåta arrendet till ny arrendator. Väljer jordägaren då att lösa inbyggnaden och upplåta själva byggnaden kommer upplåtelsen att falla under reglerna om lokalhyra. Om arrendatorn däremot överlåter arrendet och därmed äganderätten till byggnaden till en ny arrendator faller upplåtelsen istället under reglerna om anläggningsarrende. Besittningsskyddsreglerna vid anläggningsarrende bör heller inte innebära sämre skydd för nyttjanderättshavaren än reglerna om lokalhyra eftersom anläggningsarrendet framstår somen mer permanent upplåtelseform än lokalhyra.
Även om besittningsskyddet vid lokalhyra och anläggningsarrende bör vara
likartat finns det en väsentlig skillnad i regelkonstruktionen som måste beaktas vid intresseavvägningen. Rätten till avträdesersättning vid lokalhyra kan inte avtalas bort annat än då hyresförhållande varat längre än nio månader (12 kap. 56 § 2 st. JB). I samband med den ursprungliga upplåtelsen kan ersättningsrätten inte avtalas bort annat än med hyresnämndens godkännande. Ersättningsregeln i 11 kap. 5 § JB är däremot dispositiv och kan avtalas bort från början och utan godkännande. I motiven till lagstiftningen om anläggningsarrende framhålls att eftersom anläggningsarrenden ofta avser mark som inte fått sin slutliga användning bestämd så krävs att stor hänsyn tas till jordägarens intresse av att fritt kunna råda över sin mark (prop.1968: 19 s. 75 f och 97). Det bör därför inte föreligga något hinder för att jordägaren redan vid avtalets ingående gör förbehåll om att besittningsskyddsreglerna inte alls eller endast i begränsad utsträckning skall gälla. I den mån en kommun arrenderar ut mark som enligt gällande plan eller på annan grund kan antas komma att behövas för en annan typ av bebyggelse så förutsätts uppenbarligen att kommunen förhandlar fram en lösning där arrendatorn avstår från besittningsskydd. Väljer kommunen att inte ta ett sådant initiativ och det senare visar sig att marken måste tas i anspråk bör detta beaktas vid intresseavvägningen och räknas arrendatorn till godo.
Det har redan inledningsvis framhållits att avvägningsnormerna är av sådan karaktär att ändamålsöverväganden måste få stor genomslagskraft. Rättspraxis tyder också på att domstolarna anlagt detta synsätt. I bostadsdomstolens praxis finns t. o. m. exempel på tillämpning av en radikal teleologisk metod, d.v. s. en tolkning av ett stadgande med utgångspunkt från ett framkonstruerat ändamål som inte finns angivet i lagens förarbeten. I den tidigare nämnda domen RB 38: 78 (ovan under 3) fastslog domstolen att en hyresvärd var berättigad att som uppsägningsgrund åberopa svikligt förfarande i samband med lägenhetsbyte. Domstolen anförde som främsta argument att hyresvärden måste ges rätt att ingripa mot svikliga förfaranden i samband med att en hyresgäst försöker få hyresvärdens godkännande av ett lägenhetsbyte. Skulle det saknas möjlighet att i efterhand ingripa mot ohederliga metoder skulle detta få konsekvensen att hyresvärdarna blev mindre benägna att medverka vid lägenhetsbyten.
Innan jag går närmare in på de ändamålsöverväganden som ligger bakom regeln i 11 kap. 5 § JB finns det anledning att något beröra den historiska framväxten av arrendators besittningsskydd. Ett utmärkande drag för de arrenderättsliga reformerna under 1900-talet är att lagstiftaren hela tiden strävat efter att ersätta avtalsfrihetens princip med ett ökat skydd för arrendatorn. I fråga om jordbruksarrende har det funnits en målsättning att skydda en svagare part men ett viktigt argument har också varit det samhällsekonomiska intresset av att arrendereglerna utformades på ett sådant sätt att investeringar och produktionsökningar inom jordbruket befrämjas. Tryggare besittningsförhållanden har ansetts vara en förutsättning för att arrendatorer och kreditgivare skulle kunna satsa kapital i investeringar på arrendestället. Jordägarens krav på att fritt få disponera fastigheten fick därmed ge vika och jordbruksarrendatorn tillerkändes optionsrätt, s. k. direkt besittningsskydd. I och med att gårdsarrendatorn har bostad på fastighet för sig och sin familj kommer också ett ideellt moment in. Av avgörande betydelse har hela tiden varit att arrendereglerna stod i överensstämmelse med effektivitetsmålet inom jordbrukspolitiken (SOU 1981:80 s. 65). Det är betecknande att intresset för
investeringsfrämjande åtgärder inom jordbruket avtagit i samma mån som överskottet på jordbruksprodukter blivit ett ekonomiskt problem. Reformerna under senare år har i stället fått en starkare betoning av det sociala momentet. Ett exempel på detta är den tvingande regeln i 9 kap. 31 § 3 st. JB om rätt att överlåta jordbruksarrende till anhöriga, en rätt som infördes genom en reform 1984.
Beträffande arrenden för andra ändamål än jordbruk var utgångspunkten ända fram till 1968 års arrendereform att avtalsfrihet skulle gälla. Vid denna reform bröts arrenden för bostads- och förvärvsändamål ut från lägenhetsarrendena och instituten bostadsarrenden och anläggningsarrenden skapades. Avsikten med reglerna om bostadsarrende (nuvarande 10 kap. JB) var att skapa bebyggelsepolitiskt motiverade regler för upplåtelser för bostadsändamål — det ansågs att många bostadsarrendatorer bibehöll undermålig bebyggelse p. g. a. att besittningsformen var osäker. Reglerna om anläggningsarrende skulle ge särregler för markupplåtelser för förvärvsverksamhet där arrendatorn gjort betydande investeringar i byggnader. Syftet med regleringen av anläggningsarrendet är enligt motiven "att hindra att större ekonomiska värden för arrendatorn sätts i fara och att jordägaren med vetskap om arrendesituationen utnyttjar sin position på ett otillbörligt sätt vid avtalsuppgörelsen med arrendatorn" (prop. 1968: 19 s. 94).
Ett av syftena med reglerna i 11 kap. JB är således att arrendatorer inte skall göra omfattande investeringar på arrendestället som sedan går om intet p.g. a. att arrendeförhållandet upplöses. Man skulle kunna formulera det så att ansvaret ligger på markägaren att arrendatorn på ett tidigt stadium får vetskap om jordägarens avsikt med marken och att arrendatorn redan från början kan rätta markanvändningen efter detta (prop. 1968: 19 s. 97). Det är uppenbart att en försummelse i detta hänseende måste anses skadeståndsgrundande.
Det andra syftet som nämns i motiven är att jordägaren inte utnyttjar sin position för att på ett otillbörligt sätt skaffa sig förmåner. Förhållandet att de byggnader som arrendatorn uppför i allmänhet har betydligt längre livslängd än avtalsperioden kan leda till en benägenhet för arrendatorn att acceptera högre arrendeavgift än vad som är skäligt. Jordägare som uppställer oskäliga villkor kan därför bli ersättningsskyldig enligt 11 kap. 5 § JB.
Ett tredje syfte som ligger bakom 1968 års arrendereform är att tillgodose kreditgivningens intresse. Det har redan framhållits betydelsen av att arrendereglerna möjliggör för arrendedatorerna att göra investeringar som är mer långsiktiga än avtalstiden. Såväl vid lokalhyra som vid anläggningsarrende är det viktigt att kreditgivare inte står inför den osäkerheten att en skötsam och framgångsrik näringsidkare när som helst kan förlora underlaget för sin rörelse genom att nyttjanderätten till mark eller lokal går förlorad. Att kreditaspekten hade stor betydelse vid den arrenderättliga reformen framgår av att arrendelagsutredningen övervägde att lägga fram ett förslag om någon form av registerpant för anläggningsarrendatorer. I propositionen till 1968 års nyttjanderättslag togs inte denna tanke upp. Departementschefen valde istället att stärka arrenderättens värde som kreditunderlag genom att rent allmänt ge arrendatorn en starkare ställning (prop. 1968: 19 s. 77). Reglerna om arrendators rätt till avträdesersättning enligt 11:5 JB bör därför tolkas med beaktande av kreditgivningens intresse. Vid intresseavvägningen bör man fästa särskild vikt vid sådana omständigheter som en kreditgivare kan
skaffa sig information om och som kan tas med i riskbedömningen då kredit beviljas.
Hänsynen till arrendet som kreditunderlag medför att ersättning skall utgå i de fall arrendatorn helt måste upphöra med sin verksamhet utan möjlighet att fortsätta rörelsen på annan mark. I sådana fall är det särskilt stor risk att kreditgivarna gör förluster. Om å andra sidan arrendatorn med lätthet kan flytta verksamheten till annan plats är det från kreditgivningens synpunkt inte lika angeläget att avträdesersättning utgår. Det bör betonas att det inte är fråga om att i varje enskilt fall särskilt värna om banker och andra kreditinstitutioner utan det från ändamålssynpunkt viktiga är att reglerna utformas så att banker inte drar sig för att ge krediter till investeringar.
Reglerna om avträdesersättning vid lokalhyra har samma bakgrund som de nu diskuterade reglerna om avträdesersättning vid anläggningsarrende. Även vid lokalhyra är kreditaspekten viktig och det är tydligt att HD:s praxis ligger väl i linje med tankegången att en uppsägning som starkt påverkar lokalhyresgästens möjligheter att driva rörelsen vidare skall behandlas gynnsammare för nyttjanderättshavaren än sådana uppsägningar som endast har marginell inverkan på verksamheten i stort.
I NJA 1972 s. 515 prövades ett anspråk på avträdesersättning för ett bolag som i 40 år hyrt garageplatser av en bostadsrättsförening. Bolaget bedrev verksamhet som bestod i uthyrning av parkeringsplatser till allmänheten. Bolaget disponerade över drygt 2000 bilplatser i 18 olika garage. Bostadsrättsföreningen hade sagt upp hyresavtalet med motiveringen att garageplatserna behövdes för föreningens medlemmar. HD konstaterade att regeln om avträdesersättning i 12: 75 JB syftade till att skydda rörelseidkare så att han inte genom uppsägning av hyresavtalet går miste om de ofta betydande ekonomiska värden som han tillfört genom arbete och kapitalinsatser. Bolagets yrkande om avträdesersättning ogillades då bolaget inte kunde anses ha gått miste om några större ekonomiska värden — det främsta värdet med ifrågavarande upplåtelse var att bolaget hyrt garageplatserna av bostadsrättsföreningen till ett förmånligt pris, något som bolaget inte kunde räkna med för all framtid. Vidare påpekade HD att ifrågavarande garageplatser endast var en liten del av bolagets totala verksamhet och att bolaget därför inte hade några problem med att inrätta verksamheten efter de nya förhållandena.
Utgångspunkten i NJA 1972 s. 515 är att ersättningsregeln i 12:57 JB inte syftar till att ersätta en rörelseidkare som går miste om en god affär utan ändamålet är att skydda rörelsen som sådan. I den mån verksamheten med lätthet kan flyttas till annan plats är det en omständighet som talar mot att ersättning skall utgå. I denna situation löper också kreditgivare liten risk att kreditunderlaget går förlorat. I sammanhanget kan erinras om NJA 1984 s.172 som rörde en lokalhyresgäst som bedrev kioskrörelse i en förhyrd lokal. Rörelseidkaren blev uppsagd p. g. a. att hyresvärden behövde lokalen för att utvidga sin familjebostad, d.v. s. en omständighet som typiskt sett bör väga tungt vid intresseavvägningen. Hovrätten, vars dom fastställdes av HD, fann emellertid att avträdesersättning borde utgå. Domstolen framhöll särskilt förhållandet att hyresgästen behövde lokalen för att över huvudtaget kunna driva sin rörelse vidare.
Intresseavvägningen i det fall då lokalhyresgäst sagts upp p. g. a. att en fastighet skall rivas eller undergå större ombyggnad påverkas på ett avgörande sätt av om hyresvärden erbjuder ersättningslokal (12 kap. 57 § 1 st. 2 p.
JB). Även i fall då uppsägningsgrunden är en annan påverkas intresseavvägningen av om ersättningslokal erbjudits. Det är uppenbart att den stora betydelse som denna omständighet har vid intresseavvägningen hänger samman med de nu berörda ändamålsövervägandena. Eftersom reglerna syftar till att göra nyttjanderätten till ett bättre underlag för investeringar och kreditgivning bör rättstillämpningen främja sådana lösningar som möjliggör för nyttjanderättshavaren att driva sin rörelse vidare. Erbjudande av ersättningsmark bör därför också få stor betydelse vid intresseavvägningen enligt 11 kap. 5 § JB. Vid anläggningsarrende är jordägaren ofta en kommun eller annan myndighet och upplåtaren bör i de flesta fall ha goda möjligheter att planera markanvändningen så att ersättningsmark kan erbjudas. I sammanhanget kan erinras om att det i dag betraktas som en kommunal angelägenhetatt tillhandahålla mark för industriändamål och skyldigheten att erbjuda ersättningsmark borde mot denna bakgrund snarast vara mer omfattande vid anläggningsarrende än vid lokalhyra i det fall upplåtaren är en kommun.
5. Närmare om uppsägning av anläggningsarrende p. g. a. att marken skall användas för annat ändamål
Det har redan framhållits att utformningen av besittningsskyddet vid anläggningsarrende har ett starkt samband med förhållandet att den industrimark som oftast är föremål för upplåtelser har sådan karaktär att den slutliga användningen av marken inte blivit bestämd. Är det fråga om mark som det är angeläget att reservera för framtida byggprojekt är tanken att jordägaren skall göra detta klart för arrendatorer och kreditgivare genom att kräva att arrendatorn avstår ifrån besittningsskyddet. Därigenom kan arrendeavgift och investeringar inrättas efter denna förutsättning. Även i de fall där parterna inte avtalat bort besittningsskyddet kan det finnas behov av att avtalet skall kunna sägas upp p. g. a. att marken behövs för annat ändamål. Det är därför uppenbart att i annan markanvändning detta måste betraktas som en giltig uppsägningsgrund (prop. 1968: 19 s. 97). Detta anges också i lagtexten(11 kap. 5 § 1 st. 2 p.).
Vid uppsägning p. g. a. att marken skall användas för annat ändamål kan tillämpningsproblem uppstå p. g. a. svårigheten att hålla isär markägar- och samhällsintresset. Utgångspunkten vid anläggningsarrende liksom vid lokalhyra är att det skall ske en avvägning mellan jordägarens och nyttjanderättshavarens ekonomiska intressen. Det är således en avvägning av i princip ekonomisk karaktär (jfr Bengtsson & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätttill fast egendom, 1988, s. 206). Lagreglerna är också utformade med denna utgångspunkt. Upplåtelse av anläggningsarrende är speciell och skiljer sig från lokalhyra på så sätt att jordägaren i många fall är stat och kommun d.v. s. offentliga myndigheter (prop. 1968: 19 s. 21). Upplåtelser av exempelvis en kommun skiljer sig i och för sig inte från rent privata upplåtelser eftersom den kommunala lagstiftningen inte lägger hinder i vägen för en kommun att upplåta mark eller lokal på marknadsmässiga villkor. Det är dock uppenbart att allmänintresset får en helt annan genomslagskraft i fastighetsförvaltningen i det fall en offentlig myndighet disponerar över marken änom det är fråga om en privat upplåtelse.
När 11 kap. 5 § 1 st. 2 p. JB föreskriver att det är ett sakligt skäl att säga upp arrendet om marken behövs för annat ändamål har detta sin främsta betydelse för den private fastighetsägaren. För denne är det en giltig uppsäg-
ningsgrund att säga upp arrendatorn även om han själv saknar eget intresse av att förfoga över marken och det i stället är ett samhällsintresse som tillgodoses genom att marken tas i anspråk. I dessa fall kommer själva uppsägningsgrunden att bli helt frikopplad från intresseavvägningen eftersom, i enlighet med vad som tidigare sagts, intresseavvägningen skall ske med utgångspunkt i partsintressena. Domstolen skall inte pröva hur angelägen markanvändningen är från samhällssynpunkt. Detta uttrycks i lagförarbetenapå följande sätt:
"Det för jordägaren kanske viktigaste skälet att avbryta arrendeförhållandet är att marken behövs för annat ändamål. Vid arrende av här avsedd art torde i åtskilliga fall markområde ingå i ett större framtida projekt, t. ex. för vägbyggnad eller annat liknande allmänt utnyttjande. Det är uppenbart att arrendatorns rätt i dessa fall måste stå tillbaka för jordägarens behov av marken. Jordägaren bör dock åläggas skyldighet att visa dels att marken behövs för den nya användningen, dels att intresset för honom att själv kunna förfoga över marken påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende." (Prop. 1968: 19 s. 97.)
När kommunen är upplåtare blir det svårare att hålla isär vad som är samhällsintresse och vad som är markägarintresse. Det ekonomiska intresset och samhällsintresset kan också lätt flyta ihop. Det kan exempelvis vara ett samhällsintresse att ett vägbygge genomförs men det är också ett medborgarintresse att vägbygget genomförs så billigt som möjligt, d. v. s. att arrendatorer kan sägas upp utan att någon avträdesersättning kommer att belasta skattebetalarna. Det är uppenbart att överväganden av detta slag inte skall få vara avgörande för den intresseavvägning som domstolen skall företaga.1
Man kan fråga sig hur intresseavvägningen enligt 11 kap. 5 § 2 p. bör gå till. Motiven saknar anvisning om detta och med ledning av vad som tidigare sagts om regelns ändamål skall här anges några faktorer som bör ha särskild tyngd.
a) Erbjudande av ersättningsmark
Det har tidigare framhållits att besittningsskyddet vid anläggningsarrende har utbildats efter mönster av reglerna om lokalhyra. Det är därför naturligt att tolka 11 kap. 5 § 1 st. 2 p. JB i ljuset av motsvarande regel för lokalhyra, d.v. s. 12 kap. 57 § 1 st. 2 p. JB. Principen vid lokalhyra är att hyresvärden endast kan undgå ersättningsskyldighet vid uppsägning p. g. a. rivning i det fall han erbjuder en ersättningslägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas. Det har tidigare påpekats att ändamålsenligheten av den nya markan-
vändningen eller ombyggnaden inte skall prövas av hyresnämnden. Avgörande för ersättningsrätten är i vilken utsträckning hyresvärden bidragit till att hyresgästen skall kunna driva sin verksamhet vidare. Motsvarande princip bör gälla vid arrende. En fastighetsägare bör försöka underlätta för arrendatorn att flytta verksamheten till annan mark och försummelse härvidlag bör vara en faktor som starkt talar för att avträdesersättning skall utgå. Det gäller i särskilt hög grad jordägare med ett omfattande fastighetsinnehav.
b) Har arrendatorn varit försumlig
I enlighet med vad som sagts under a) bör man räkna med en skyldighet för jordägaren att erbjuda ersättningsmark om han själv behöver den arrenderade marken för annat ändamål. I denna typ av ersättningsmål bör emellertid också beaktas den allmänna skadeståndsrättsliga principen att den skadelidande är skyldig att i största möjliga utsträckning försöka begränsa sin förlust. En arrendator bör därför inte kunna sitta helt passiv och vänta att jordägaren löser alla problem. Framför allt kan arrendatorn inte tacka nej till erbjudande från annat håll om ersättningsmark som gör det möjligt att fortsätta verksamheten. Arrendatorn bör också vara aktiv och sträva efter att finna egna lösningar på problemet.
c) Har jordägaren varit försumlig?
Det har tidigare påpekats att det åligger jordägaren att om han känner till att den arrenderade marken kan komma att ianspråktas för annat ändamål så bör jordägaren i första hand vid förhandlingarna om nytt arrendekontrakt eller vid förhandlingar om förlängning av kontrakt klargöra att besittningsskyddsreglerna inte ska gälla. Att avtala bort ersättningsrätten bör emellertid inte vara det enda sättet för jordägaren att markera att upplåtelse kan komma att bli kortvarig och att arrendatorn bör inrätta verksamheten efter detta. Om jordägaren erbjuder arrendatorn särskilt förmånliga villkor för att kompensera arrendatorn för att denne inte kan göra mera långsiktiga investeringar bör detta räknas jordägaren till godo. Viktigt är emellertid att jordägaren så tidigt som möjligt klargör vilken avsikt han har med marken. Särskilt om upplåtaren är en kommun eller annan myndighet bör man räkna med att en sådan jordägare mer än andra har inblick i huruvida ett planerat byggobjekt kommer att genomföras och enligt vilken tidsplan. I dessa fall bör ansvaret helt ligga på myndigheten att på ett tidigt stadium klargöra detta.
6. Sammanfattning
Jag har här gjort vissa rekommendationer för hur ersättningsregeln i 11 kap. 5 § bör tillämpas. Utgångspunkten har varit att ersättningsregeln är en avvägningsnorm och att lagstiftaren genom att använda denna normtyp delegerar till domstolarna att skapa förhållningsregler. Jag har också haft som utgångspunkt att intresseavvägningen bör ske med ledning av de ändamålsöverväganden som finns fastlagda i lagstiftningens förarbeten.
Det direkta besittningsskyddet vid lokalhyra och anläggningsarrende har som främsta ändamål att hindra att rörelseidkare genom en uppsägning går miste om de ekonomiska värden som skapats genom arbete och kapitalinsatser. Det är inte enbart fråga om att skydda nyttjanderättshavaren utan det väsentliga är att skapa så trygga förhållanden att rörelseidkare och kreditgivare vågar satsa pengar i mer långsiktiga investeringar. Att lagstiftaren valt att
inte ge lokalhyresgäster och anläggningsarrendatorer optionsrätt, d. v. s. rätt att framtvinga förlängning av avtalet, sammanhänger med att man inte velat låsa markanvändningen. Det är därför uppenbart att om marken behövs för annat ändamål, exempelvis allmänt utnyttjande, så måste detta betraktas som en giltig uppsägningsgrund även om jordägaren är ett privat rättssubjekt. Intresseavvägningen bör emellertid ske utifrån partsintressena och att ett markområde behövs för att byggprojekt som är synnerligen angeläget från allmän synpunkt bör således inte innebära att arrendatorn under alla förhållanden skall bära den ekonomiska förlusten. Det kan tilläggas att bestämmelserna som reglerar uppsägning p. g. a. annan markanvändning (11 kap. 5 § 1st. 2 p. JB) får sin praktiska betydelse då stat eller kommun är markägare. Är jordägaren privat kommer marken i de flesta fall att ianspråktas genom expropriation då det är fråga om byggprojekt som är angelägna från samhällssynpunkt. Arrendatorn har då i de flesta fall möjlighet att få ekonomisk gottgörelse ur expropriationsersättningen.
Skulle man försöka formulera avvägningsnormen i 11 kap 5 § JB till en förhållningsregel skulle den få den innebörden att jordägaren har ansvaret för att arrendatorn så tidigt som möjligt får besked om den slutliga användningen av marken så att arrendatorn skall kunna inrätta markanvändningen efter detta. Intresseavvägningen bör därför också rymma en bedömning av om jordägaren varit försumlig i detta hänseende. En sådan culpa-bedömning bör inte ske utifrån lösliga rättfärdighets- och billighetssynpunkter. Vägledande bör i stället vara, som Lundstedt en gång uttryckte det, "det praktiska behovet för samhället av allmän trygghetskänsla såsom en nödvändig förutsättning för allmän omsättning" (Lundstedt, Fiktion och sanning i juridiken,SvJT 1924 s 242).
Kent Källström