Litteratur
ANDERS VICTORIN. Kommersiell hyresrätt, Juristförlaget JF AB. Stockholm 1990. 256 s.
Vid ett försök till beräkning av lokalhyresmarknadens storlek, uppskattades 1985 att lokalhyresintäkterna för hela landet uppgick till 20–30 miljarder kronor (jfr SOU 1987:47 s. 39). Intäktsnivån hamnade därmed i ungefär samma nivå som de totala intäkterna samma år för bostadslägenheter.
Mot denna bakgrund kan man se Anders Victorins tillskott till den hyresrättsliga litteraturen, boken Kommersiell hyresrätt. I boken behandlas endast rättsregler som direkt eller indirekt berör hyra av lokal. Hyreslagen (12 kap. jordabalken) kan den praktiskt verksamma juristen numera läsa om i ett flertal böcker, vilka dock regelmässigt behandlar både bostadshyra och lokalhyra. Victorins bok (kap. 1–10) kommenterar själva hyreslagen, bland annat bestämmelserna om lokalens skick och underhållsansvar. I boken redogörs för lagens bestämmelser på i allt väsentligt samma sätt som andra publicerade lagkommentarer. Författaren ger dock i några avsnitt utrymme för diskussioner och gör i vissa frågor kritiska analyser av hyreslagens bestämmelser, som strax skall beröras. I boken diskuteras också några frågor som inte brukar ägnas intresse i hyreslagskommentarer. Dit hör avsnittet om fastighetsleasing i ett hyresrättsligt perspektiv (kap. 11) samt avsnittet om en förhyrd lokals användbarhet som kreditobjekt (kap. 12). Såsom ett nytt grepp får också betraktas en översiktlig introduktion till det standardavtal som är det särklassigt mest använda på lokalhyresmarknaden, nämligen Sveriges Fastighetsägareförbunds formulär nr 12 (senaste version 1984). Detta och flera andra formulär är intagna i boken. Formuläret är upprättat i samråd med Sveriges Köpmannaförbund och Småföretagens Riksorganisation. Formulärets betydelse som styrande branschsedvänja kan inte överskattas. I detta sammanhang kan det vara på sin plats att nämna ett annat arbete som mera grundligt kommenterar formuläret. Fastighetsägareförbundet ger sedan ett par år ut en ”Handbok i fastighetsförvaltning” som omfattar 17 häften och som innehåller nyttig läsning även för jurister. Utom andra fastighets- och hyresrättsliga frågor behandlar ett av häftena förvaltning av lokaler. De olika bestämmelserna i formuläret nr 12 kommenteras där av bland andra Leif Holmqvist.
Ett vanligt problem utgör gränsen mellan hyra och arrende. Författarens kortfattade redogörelse i denna del är inte särskilt klargörande eller belysande. Om kombinerade hus- och markupplåtelser sägs bland annat att avgörande för frågan till vilken av rättsfigurerna ett avtal skall hänföras, är vilket som spelar störst roll ekonomiskt, huset eller marken (s. 14). Uttalandet är svårt att förena med den uttryckliga regleringen i 1 § andra stycket, första meningen hyreslagen. Om husupplåtelsen är värd namnet följer av den bestämmelsen att sådana
kombinerade upplåtelser utgör avtal om hyra, om det inte är fråga om jord för brukande eller för trädgårdsodling som inte är av mindre omfattning. Det av författaren citerade rättsfallet RBD 4:75 avsåg just jordbruk. I det likaledes citerade RBD 39:82 var husupplåtelsen av inte underordnad betydelse och om jordbruk var inte fråga. Slutligen bör man inte kategoriskt avfärda parternas rubricering av och avsikt med avtalet som helt ovidkommande. Rubriken och parternas avsikt är några av flera omständigheter som kan få betydelse, om än marginell. Man kan tänka sig besvärliga gränsfall där dessa omständigheter blir betydelsefulla för gränsdragningen. Victorins bok innehåller även lagtexten till 12 kap. jordabalken. I detta sammanhang kan man notera att feltryck vidlåder återgivningen av nyssnämnda bestämmelse (”och” skall vara ”att”).
Även bestämmelserna om uppsägning kommenteras (s. 28). Därvid berörs situationen då en av flera hyresgäster säger upp hyresavtalet. Victorin anför att det räcker att en av dem säger upp samt hänvisar till stadgad praxis vid bostadshyra. Redovisningen kan missleda läsaren. Vid lokalhyra — varom boken handlar — anses uppsägningen sakna verkan om den inte gjorts av samtliga hyresgäster (Lejman s. 80, Holmqvist s. 45 och Skorup, Hyreslagarna, s. 26).
Boken Kommersiell hyresrätt behandlar redan i kapitel 4 det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster (57–60 §§ hyreslagen). Victorin definierar detta skydd som hyresgästens ”rätt till skadestånd vid obefogad uppsägning” (s. 39 och 71). Det bör observeras att det inte är uppsägningen i sig som utlöser ersättningsskyldighet, vilket Victorins definition kan ge intryck av. En aldrig så obefogad uppsägning från hyresvärdens sida föranleder inte skadeståndsansvar för honom om förlängning sedermera kommer till stånd, alldeles oavsett vilka förlängningsvillkoren blir. Rätteligen är det endast en obefogad förlängningsvägran som kan aktualisera skadestånd.
Victorin vill se bestämmelserna i 42–44 §§ hyreslagen om förverkande som en komponent i det indirekta besittningsskyddet. Författaren behandlar också delar av förverkandebestämmelserna i detta sammanhang. Med all rätt framhålls att förverkandereglerna på flera sätt fungerar som ett rättsskydd för hyresgästen och att de därmed ger honom trygghet i besittningen. Denna aspekt blir ofta aktuell i fråga om avtalsklausuler som lägger på hyresgästen att fullgöra någon skyldighet eller iaktta ett förhållningssätt som går utöver hans åligganden i hyreslagen (se den särskilda förverkandegrunden i 42 § första stycket, sjunde punkten). För att förverkande skall föreligga i en sådan situation krävs bland annat att det är av synnerlig vikt för hyresvärden att avtalsvillkoret fullgörs. Den snäva gräns som bestämmelsen därmed drar upp hade förtjänat en analys i dagens ljus och i detta renodlade kommersiella sammanhang (s. 46). Likt andra författare berör Victorin bestämmelsen endast flyktigt (jfr Bertil Bengtsson, Hävningsrätt, 1967). Just lokalhyresavtal ges ofta innehåll som riskerar att komma i konflikt med ifrågavarande lagregel.
Sålunda är det inte ovanligt att hyresvärden vill skriva in särskilda förverkandegrunder i kontraktet, vilka enligt bokstaven ger hyresvärden rätt att säga upp kontraktet i förtid redan vid hyresgästens enstaka
åsidosättande och utan avvägning av intressena. En hyresgäst känner mera sällan till lagens krav på synnerliga skäl samt möjligheten till tingsrätts prövning. Hyresgästen bibringas därmed uppfattningen att besittningen är otrygg. Att han dessutom råkar i ekonomiska bekymmer — de går ofta hand i hand med hans överskridande av rätt eller åsidosättande av skyldighet — gör inte hans ställning säkrare. Dessa frågor skall även ses från hyresvärdens synpunkt. När kan med önskvärda krav på förutsebarhet och korrektiv ett hyresavtal kompletteras med bestämmelser om förbud mot t. ex. överlåtelse av aktier eller andelar i fåmansbolag som är hyresgäst (jfr RBD 13:88)? Vilken verkan har en klausul med krav på att en butikshyresgäst i centrumanläggning skall tillhöra företagareförening eller iaktta minimitider för öppethållande, eller ett stadgande om att butikshyresgästen — som i egenskap av ”köpman” hyr i andra hand av ett grossistföretag — skall vara medlem i en sammanslutning av köpmän, tillämpa viss prissättning, delta i gemensamma marknadsföringsaktiviteter etc? Vid kommunala och andra publikt präglade upplåtelser föreskrivs ibland att vissa maximipriser skall iakttas av hyresgästen, att hyresgästen skall tillämpa kollektivavtalsenlig lönesättning eller tillåta visst andrahandsnyttjande. En praktiskt verksam jurist skulle hälsa en belysning av dessa frågor med tillfredsställelse.
Författaren anger att utgångspunkten för det indirekta besittningsskyddet hela tiden är en intresseavvägning (s. 49). Är orsaken till förlängningsvägran rivning eller ombyggnad eller oskäligt hyreskrav bör uppmärksammas att någon intresseavvägning knappast sker. Den rättsliga bedömningen blir då av mer formell karaktär. Dessa fall är givetvis helt dominerande till antalet. I senare avsnitt karaktäriserar författaren prövningen i rivnings- och ombyggnadsfallen som en sorts laglig intresseavvägning (s. 54).
Författarens diskussion om att intresseavvägningen enligt 57 § hyreslagen bland annat ger upphov till dubbelt skydd för vissa hyresgäster (fall där skadeståndet blir högt) är intressant. En hyresgäst som är beroende av en kundkrets kan alltså antagligen göra sig skyldig till grövre kontraktsbrott än andra (s. 51). Författaren är kritisk mot att intresseavvägningen i praktiken samverkar med skadeståndsreglerna, eftersom lika fall av t. ex. misskötsamhet på hyresgästsidan behandlas olika. Vidare framhålls att bedömningen i praxis just i vissa misskötsamhetsfall har kommit att närma sig hävningsreglerna. Kritiken är tänkvärd.
När det gäller kravet på hyresvärden att i rivnings- och ombyggnadssituationer anvisa ersättningslokal anges det vara avgörande om den anvisade lokalen är ”lämplig” eller ej (se t. ex. s. 56). Uttrycket lämplig är inte väl valt. Riktigare är att använda lagens uttryck, godtagbar eller inte godtagbar lokal (se 57 §), vilket innebär ett lägre ställt och mera rimligt krav än att lokalen skall vara lämplig.
Författaren konstaterar i sammanhanget att en hyresgäst som har fått sin lokalfråga löst inför flyttning på grund av t. ex. ombyggnad, inte har rätt till någon ersättning (se t. ex. NJA 1989 s. 824). Författaren tycker att denna effekt inte är självklar (s. 57). Härvid kan man något tillspetsat
konstatera att hyreslagen i dessa fall inte syftar till att hyresgästen skall hållas skadeslös när hans tidsbundna avtal har löpt ut. Lagen syftar endast till att såvitt möjligt ge incitament till fortsatt verksamhet i annan lokal. Att införa ersättningsrätt i dessa fall förutsätter säkert ett helt nytt betraktelsesätt i fråga om lokalhyresgästers rätt att nyttja samt en omvälvande förändring av det indirekta besittningsskyddet i dess helhet.
Lagkommentarer som behandlar hyreslagens bestämmelser om marknadshyra för lokalen kan lätt missleda en oinvigd läsare. Proceduren i 57 § första stycket, femte punkten, jämfört med 57 a § tar sikte på att hyresnämnden yttrar sig om marknadshyran på parts begäran. I det praktiska förhandlingsarbetet är det ovanligt att sådant yttrande begärs. När det gäller Stockholm lär yttranden om marknadshyra ibland förekomma beträffande lokaler i city, varvid det främst gäller butikslokaler. Utanför city är antalet yttranden få (före 1988 års reform begärdes yttrande endast i en procent av alla medlingsärenden, SOU 1987:47 s. 87).
När författaren redogör för detta regelsystem (jämförelseutredning, presumtionsverkan, preklusionsregler etc) efterlyser man ibland en påminnelse om den ringa praktiska betydelse som en del av reglerna har. Många av de kommenterade bestämmelserna tar nämligen sikte endast på det fallet att yttrande om marknadshyra begärs och avges. Lika ovanligt är det att tingsrätterna dömer i tvister enligt 57 § första stycket, femte punkten. Trots lagstiftarens strävan att öka benägenheten att begära yttranden, talar mycket för att inte heller 1988 års lokalhyresreform fått denna effekt (se prop. 1978/79:89 och 1987/88:146). På ett förvisso effektivt sätt utlåter sig hyresnämnderna i de flesta fall om hyran i form av ett förlikningsförslag enligt 12 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Underlaget för ett sådant förlikningsförslag — jämförelsematerial och liknande — är ofta otillräckligt eller obefintligt. Man kan inte heller bortse från att ett ärende om yttrande om marknadshyra ställer höga krav på parterna och på hyresnämndens resurser. Ett förlikningsförslag åter innebär ofta halvering av omtvistade beloppet. Definitionsmässigt kan förlikningsförslaget från hyresnämndens sida självfallet inte tas till intäkt för vad nämnden kan anse om marknadshyra för prövningslokalen. Det är troligt att parterna numera, oftare än före 1989, lägger fram jämförelsematerial vid hyresnämnden. Det är dock osäkert vad åberopandet får för betydelse för hyresnivån enligt hyresnämndens förlikningsförslag.
Victorin ställer på s. 66 frågan: Skall varje jämförelselokal förses med detaljerade uppgifter om läge, skick, avtalsinnehåll m m.? Frågan måste självfallet besvaras jakande, men med tillägget att det nödvändigtvis behöver ske endast i fall då yttrande begärs om marknadshyran eller tingsrätten skall döma i ett mål enligt 57 § första stycket, femte punkten. Även Victorins fråga om adekvat reaktion på omfattande jämförelsematerial från motsidan får besvaras jakande, dock med samma tillägg.
Det är av samma skäl en sanning med modifikation när Victorin anför att prövningen av frågan om skäligheten hos hyreskrav är lagd på hyresnämnderna (s. 86).
Några av syftena med 1988 års reform av marknadshyresbestämmelserna har antagligen uppnåtts. Bestämmelserna har troligen en från tidssynpunkt återhållande effekt på marknadshyresnivåer och medlingsverksamheten har sannolikt vunnit i effektivitet.
När marknadshyran bestäms skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Det intressanta ortsbegreppet i olika tänkbara situationer berörs knappast av Victorin (s. 63). Däremot framhålls (samma sida) att typ av verksamhet som bedrivs i jämförelselokalerna saknar betydelse (butik som butik). Detta sägs även i förarbetena (prop. 1987/88:146 s. 46). Frågan om ett hyreskrav är skäligt eller inte skall alltså ses enbart med utgångspunkt i hyresvärdens intresse att få hög hyra. Detta blir särskilt påtagligt beträffande butiker. Det ovedersägliga faktum att vissa branscher inom detaljhandeln generellt kan bära högre hyra (t. ex. uttryckt i procent av omsättningen) vinner inte beaktande vid en bedömning enligt 57 a §.
Victorin riktar i och för sig tänkvärd kritik (s. 63 ff.) mot övervägandena i lagförarbetena beträffande ”mest sannolik hyresnivå”. Man bör dock observera att lagmotiven (prop. s. 46) gör en klar markering att överväganden beträffande sannolik hyra för prövningslokalen skall göras med beaktande av dels hyresnivån i jämförelsematerialet, dels tendensen i hyresutvecklingen. Enligt undertecknads uppfattning tar detta observandum delvis udden av kritiken.
Hyrans storlek påverkas rimligtvis även av annat än lokalens storlek, läge och standard, t. ex. övriga avtalsvillkor (indexreglering, hyrestid, förmåner och skyldigheter). Detta berörs — som Victorin anför på s. 65 — alltför flyktigt i propositionen. Det förhåller sig säkert så att dylika omständigheter sällan övervägs i medlingsärenden. En förklaring är möjligen att parterna väljer att åberopa endast det mest väsentliga, nämligen hyran och hyrestilläggen för jämförelselokalerna. Givetvis är det parterna själva som måste föra in sådana omständigheter i medlingsärendet eller skadeståndsmålet.
Både hyresvärdssidan (bl. a. fastighetsägareföreningarna) och branschorganisationer på hyresgästsidan, i skilda delar av landet, arbetar enligt uppgift med att upprätta datorbaserade register över lokalhyresavtal och hyresnivåer.
Beträffande skäligheten hos andra villkor än hyran och de bedömningar som därvid kan aktualiseras, tillför boken kommersiell hyresrätt intet (s. 67). Erfarenheten talar för att tvist inte sällan uppstår om villkor beträffande t. ex. skyldighet för hyresgästen att betala oförutsedda kostnadsökningar i fastighetsförvaltningen eller att betala indextillägg kvartalsvis i stället för årsvis. Detsamma gäller villkor om skyldighet för hyresgästen att betala mervärdeskatt som tillägg till hyran.
När det gäller skadeståndets storlek, kan Victorins arbete sägas vara det första som belyser företagsvärderingsfrågor från hyresrättslig synpunkt. De rättsfall som belyser domstolarnas sätt att överväga rörelseskada är föga upplysande (se praxis i Holmqvist, Hyreslagen, 3 u, s. 412– 426). Ett betydande avsnitt i boken ägnas denna materia och praxis, som ofta vållar domstolarna och praktiserande jurister stora problem. Framställningen är lättillgänglig och klargörande (s. 73–81 och 84–85).
Författaren framhåller att vid rörelseskada den värderingsmetod (avkastningsvärdering, substansvärdering, köpeskillingsstatistik etc.) skall användas som är förmånligast för hyresgästen (s. 75). I det sammanhanget kan påpekas att vid valet av skadealternativ — dvs. vid värdering av hyresgästens skada på grund av att hyresförhållandet upphör — förhållandet är det motsatta. Vid skada på rörelse blir det fråga om att välja mellan två alternativ, flyttning eller nedläggning av verksamheten (jfr Hernmarck, Skada på rörelse vid tvångsinlösen, Expropriationsteknik 1968, s. 369 ff.). Därvid blir det aktuellt att jämföra skillnaden i utfall av fortsatt hyra och flyttning eller nedläggning. Vid valet av ersättningsalternativ skall enligt allmänna skadeståndsrättsliga grundsatser ersättningen grundas på det alternativ som leder till lägsta ersättning. Detta kan leda till t. ex. att skadevärderingen sker med utgångspunkt i nedläggning trots att en flyttning både är möjlig och sedermera sker.
Ett regelsystem som inte brukar behandlas i den hyresrättsliga litteraturen är de praktiskt betydelsefulla bestämmelserna i 7 kap. 8–14 §§ jordabalken. Där upptas regler om bland annat betydelsen av överenskommelse om ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet (gäller enligt 8 § i princip som ny upplåtelse i förhållande till ny fastighetsägare). Victorins bok innehåller en lättbegriplig framställning av dessa bestämmelser, som kan förorsaka rättsförluster för lokalhyresgäster. Med önskvärd tydlighet framhåller Victorin vikten av att anmärka ändringar och tillägg på hyresvärdens kontraktsexemplar. Frågorna behandlas i bokens kapitel 7 om partsväxlingar (s. 107 ff.).
Med Victorins arbete har ett värdefullt bidrag lagts till den numera ganska omfattande hyresrättsliga litteraturen. Bokens värde sammanhänger med att författaren delvis behandlar lokalhyresrätten i nytt ljus, delvis beträder mera sällan beträdd mark.
Ulf Skorup