Litteratur

 

 

HÅKAN JULIUS och INGRID UGGLA. Bostadsrättslagen. Ombildningslagen och omregistreringslagen. En kommentar, 1992, Norstedts Gula Bibliotek.

 

Den för de flesta jurister välkända och uppskattade kommentaren till bostadsrättslagen av Knutsson & Lindquist har efter tillkomsten av 1991 års bostadsrättslag ersatts av en kommentar författad av Håkan Julius och Ingrid Uggla. Det skall omedelbart sägas att den nya kommentaren håller samma höga kvalitet som sin föregångare. Framställningen har den säkerhet och tydlighet i formuleringarna som brukar prägla kommentarer författade av domstolsjurister med lagstiftningserfarenhet. Samtidigt har den de traditionella lagkommentarernas försiktighet vid hanteringen av materialet i rättskällorna. Boken kommer sannolikt att bli standardverket inom ämnet för många år framåt.
    Det är ingen lätt uppgift att skriva en kommentar till en lag som bostadsrättslagen. Bostadsrätt kan sägas utgöra en sammansmältning av två olika rättsinstitut, dels medlemskap med åtföljande andelsrätt i en ekonomisk förening, dels nyttjanderätt till en lägenhet (bostad eller lokal). Bostadsrättslagens huvudsakliga syfte kan sägas vara att samordna de föreningsrättsliga och de nyttjanderättsliga momenten i bostadsrätten. Lagen avser att vara heltäckande för upplåtelseformen men såväl föreningslagen som hyreslagen supplerar bostadsrättslagens normsystem på otaliga punkter. Det finns också luckor i normsystemet. Ett område som lagstiftaren medvetet lämnat oreglerat trots dess stora praktiska betydelse är sakrätten. Skälet till detta är att rättsområdet som helhet i stor utsträckning vilar på oskriven rätt. Skulle de sakrättsliga frågorna som rör bostadsrätter regleras särskilt, inbjöd detta till analogier som påverkade hela det sakrättsliga regelsystemet.
    Institutet bostadsrätt är på grund av vad nu sagts föga lämpat att behandlas i en kommentar som följer lagens uppläggning utan ämnet fordrar egentligen en egen systematik. Trots detta kan konstateras att Julius och Uggla lyckats väl med att knyta ihop bostadsrättslagens olika delar och att påvisa sambandet dem emellan. Inledningarna till kapitlen är utmärkta och de skulle med fördel kunna utvidgas. Särskilt bokens inledning om bostadsrättsbegreppet och om rättskällorna är upplysande. Även inledningen till kapitel 6 om övergång av bostadsrätt innehåller en värdefull syntes. Kommentaren är strängt inriktad på bostadsrättslagens begreppsbildning och normer och frågor som anknyter till allmänna förmögenhetsrättsliga principer tas upp i begränsad utsträckning. Därigenom blir perspektivet i boken ibland snävt. Ett exempel på detta är behandlingen av avsägelserätten i 4 kap. 11 § BRL. Enligt detta stadgande har en bostadsrättsinnehavare rätt att sedan två år förflutit från upplåtelsen av bostadsrätten avsäga sig denna för att därigenom bli fri från förpliktelserna

SvJT 1995 Anm. av H. Julius och I. Uggla, Bostadsrättslagen 363

gentemot föreningen. Genom avsägelsen förlorar bostadsrättshavaren samtliga rättigheter av ekonomisk och personlig art. Regeln har diskuterats under senare tid eftersom den anses minska bostadsrättens värde som kreditobjekt (se Ds 1994:59 Förstärkt bostadsrätt — en enklare modell av ägarlägenheter s 39 ff.). Det har bl. a. föreslagits att avsägelserätten i 4 kap. 11 § BRL inte längre skulle ha tvingande karaktär. I stället skulle en förening kunna upplåta bostadsrätt utan avsägelserätt, s. k. förstärkt bostadsrätt.
    Författarna konstaterar (s. 96 f.) att bakgrunden till regeln är att bostadsrättshavarna annars skulle ha något som liknar personligt ansvar för föreningens skulder i ett läge där bostadsrätten av marknadsskäl inte kan överlåtas. Detta är knappast någon träffande beskrivning av regelns funktion. I ett läge där medlemmarna i föreningen vägrar att betala avgifter som täcker föreningens utgifter kan styrelsen försätta föreningen i konkurs. Medlemmarna har då ingen skyldighet att tillskjuta medel för att täcka förluster och har inte heller personligt ansvar för föreningens skulder. Vid exekutiv försäljning övergår bostadsrätten till att bli en hyresrätt och bostadsrättshavarna får behålla besittningen av lägenheterna i egenskap av hyresgäster (7 kap. 33 § BRL). Även om avsägelserätt saknades har medlemmarna som kollektiv en gynnad position genom att de kan övervältra det ekonomiska ansvaret för fastigheten på föreningens borgenärer. Som nedan skall visas syftar avsägelserätten till att tillgodose den enskilde bostadsrättshavarens intresse av att inte tvingas stå kvar i ett avtalsförhållande i det fall övriga medlemmar vill driva verksamheten vidare.

 

Kommentaren till 7 kap. 33 § är kortfattad. Läsaren borde få en orientering om bakgrunden till regeln i 2 st. om att upphörandet av bostadsrätt vid exekutiv försäljning skall betraktas som ett ingående av ett skriftligt hyresavtal. Fiktionen av ett skriftligt hyresavtal skall ses mot bakgrund av 7 kap. 16 § 1 st. 2 p. JB som stadgar att hyresgäst i ett hyreshus som har skriftligt avtal och besittning av lägenheten alltid skyddas om fastigheten säljs exekutivt. Bostadsrättshavare i en förening som försätts i konkurs har med andra ord besittningsskydd.

Författarna borde i större utsträckning ha framhållit att bostadsrättslagens regler i många fall endast utgör en konkretisering av allmänna avtalsrättsliga, föreningsrättsliga och kontraktsrättsliga principer och en anpassning av dessa till bostadsrättsföreningarnas verksamhet. Exempelvis får läsaren ingen upplysning om bakgrunden till ovan nämnda stadgande om bostadsrättshavares avsägelserätt. Detta är endast en konkretisering av en princip som är djupt förankrad i förmögenhetsrätten. Den autonomi som anses tillkomma alla rättssubjekt innebär att en avtalspart inte kan binda sig långfristigt vid förpliktelser som inte kan överblickas vid tidpunkten för avtalets ingående. I enlighet med denna princip anses en förening inte kunna hindra att en medlem när som helst utträder ur föreningen efter uppsägning. För ekonomiska föreningar gäller dock att föreningen kan föreskriva att medlemmen inte får lämna föreningen förrän två (efter särskilt tillstånd fem) år förflutit från inträdet (Hemström, Organisationernas rättsliga ställning, 3 uppl. 1987, s. 113). Avsägelserätten i 4 kap. 11 § BRL måste ses mot bakgrund av att utträde ur bostadsrättsförening enligt 2 kap. 11 § BRL inte kan ske så länge med-

 

364 Kent Källström SvJT 1995

lemmen innehar en bostadsrätt. Genom avsägelse blir medlemmen också fri att lämna föreningen. Det är ingen tillfällighet att avsägelse får ske först två år efter upplåtelsen. Den överensstämmer med allmänna regler för uppsägningstidens längd vid utträde ur ekonomiska föreningar. Den längre tid, fem år, som kan gälla i en ekonomisk förening är främst avsedd då en underförening utträder ur en central förening i en sammansatt organisation. Slutsatsen blir att det skulle strida mot grundläggande förmögenhetsrättsliga principer att på sätt som föreslås i Ds 1994:59 medge att avsägelserätten avtalades bort i vissa föreningar.
    Som framhållits har sakrättsliga frågor lämnats oreglerade i bostadsrättslagen. Kommentaren innehåller trots detta ett nyttigt avsnitt om försäljning och pantsättning av bostadsrätt (s. 116–125). Läsaren har anledning att vara tacksam över att författarna här avviker från principen att endast kommentera lagtexten.
    Pantsättning av bostadsrätt följer, som författarna framhåller, samma regler som gäller för enkla skuldebrev. Enligt 31 § skuldebrevslagen uppnås sakrättsligt skydd för panthavaren genom denuntiation. Denna medför att bostadsrättshavaren inte längre är passivlegitimerad, dvs. föreningen kan inte efter denuntiation med befriande verkan återbetala insats eller avgifter till bostadsrättshavaren. Däremot påverkas inte bostadsrättshavarens möjligheter att faktiskt förfoga över bostadsrätten genom försäljning eller på annat sätt. Sakrättsliga komplikationer kan bl. a. uppstå i samband med tillämpningen av den tidigare behandlade regeln om bostadsrättshavares avsägelserätt. Man kan exempelvis fråga sig om avsägelserätten kvarstår i det fall bostadsrättshavaren pantsatt bostadsrätten. Beträffande denna fråga konstaterar författarna endast att parterna i pantförskrivningsavtalet vanligen tar in en klausul om att avsägelse av bostadsrätten inte får ske utan panthavarnas medgivande (s. 97). Det kan emellertid ifrågasättas om inte en klausul med denna innebörd har begränsade verkningar. Som framhållits bygger avsägelserätten på en allmän förmögenhetsrättslig princip och regeln i 4 kap. 11 § BRL har som framhållits tvingande karaktär (beträffande denna fråga se Erika Björkdahl, Pantsättning av bostadsrätt. Examensarbete i civilrätt, juridiska institutionen i Uppsala). Klausulen hindrar inte bostadsrättshavaren som pantsatt bostadsrätten att avsäga sig bostadsrätten.
    Även om en avsägelse skulle kunna ses som ett brott mot pantförskrivningsavtalet, kan någon annan sanktion knappast komma i fråga än att kreditgivaren säger upp kreditavtalet. Problemet från kreditsäkerhetssynpunkt ligger inte i avsägelserätten utan avgörande för pantens värde är om bostadsrättsföreningen efter avsägelse kan upphäva upplåtelsen och i stället hyra ut lägenheten för att föreningen ser detta alternativ som mera lönsamt. Det är svårt att finna rättsligt stöd för att föreningen genom pantsättningen skulle vara förhindrad att på detta sätt disponera över en återlämnad bostadsrätt. I doktrinen anses dock att ett sådant förfarande är att jämställa med att förstöra panten och därmed otillåtet. Bakom författarnas konstaterande att avsägelserätten brukar avtalas bort döljer sig som framgått ett sakrättsligt moras som läsaren förblir omedveten om.

 

Jag har i andra sammanhang ställt mig tveksam till värdet av lagkommentarer som paragraf för paragraf återger förarbetsuttalanden utan någon bearbetning och syntes. Jag måste dock medge att Ingrid Ugglas och Håkan Julius kommentar har ett stort värde såväl för praktiskt verksamma jurister som andra som vill sätta sig in i bostadsrättslagens regelsystem. Författarna har en hög ambition och läsaren märker att det ligger ingående kunskap om bostadsrättsfrågor bakom formuleringarna.
Kent Källström