Litteratur

 

 

 

MAURITZ BÄÄRNHIELM och SVEN LARSSON, Arrendelagen, Utgiven i serien Norstedts Laghandböcker.

 

För alla som sysslar med arrenderätt är sedan flera år standardverket Bäärnhielm-Larssons kommentar till arrendelagen. Arbetet ingår i serien Norstedts Laghandböcker och utges i form av en pärm med lösblad, som uppdateras en gång om året. Ordet ”arrendelagen” är i själva verket något oegentligt. Någon särskild arrendelag existerar ju inte utan det är i första hand bestämmelserna i 7–11 kapitlen i jordabalken som åsyftas. Som ett kuriosum kan dock nämnas att när 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom först publicerades i lagboken 1908 betecknades den i ”kolumntiteln”, dvs. översta raden på sidan, som ”Arrendelagen”. Men redan nästa årgång är denna beteckning borta.
    Kontinuitet präglar de flesta större lagstiftningskomplex. Detta gäller i hög grad arrendelagstiftningen. Studerar man 1907 års lag är det i varje fall i hög grad påfallande att så många bestämmelser i nämnda lag till sitt innehåll fortfarande är gällande i dagens lagstiftning.
    Det är också värt att nämna att från 1907 till dags dato har uppdraget att kommentera arrendelagstiftningen kommit att utgöra en sammanhängande ”kommentarsuccession” enligt följande:

— Justitierådet Sigfrid Skarstedt utgav 1907 i Norstedts gula serie ”Nya jordabalken I”. — Skarstedt tillsammans med justitierådet Seve Ekberg och häradshövdingen Einar Anderberg utgav 1945 i gula serien ”Nya jordabalken/Arrendelagstiftningen” av år 1943. — Anderberg utgav 1944 ”Arrendelagstiftning av år 1943” på Norstedts förlag men inte i gula serien; den fjärde upplagan kom 1965, då med Anderberg och hovrättsrådet Mauritz Bäärnhielm som författare. — Bäärnhielm utgav 1969 ”Bostads- och anläggningsarrende” samt 1972 tillsammans med hovrättslagmannen Sven Larsson ”Jordbruksarrende”; båda böckerna i gula serien. År 1985 utkom ”Arrendelagen” som grundbok i serien Norstedts Laghandböcker (i fortsättningen kallad laghandboken). Laghandboken har uppdaterats med 12 supplement. Det senaste återger gällande rätt per den 1 januari 1996. Mauritz Bäärnhielm arbetade under perioden 1960–1975 nästan uteslutande med arrendefrågor i Arrendelagsutredningen, i Publika arrendeutredningen, inom regeringskansliet med utarbetandet av jordabalken samt i Lantbruksstyrelsen som chefsjurist. Han har också tjänstgjort som

ersättare för ordförande i arrendenämnden i Stockholm och är utan gensaga landets främste arrendeexpert. — Sven Larsson var den som i Justitiedepartementet i slutet av 1960talet och början av 1970-talet svarade för arrendelagstiftningens utformning och genomförande.
    Förutom synpunkter på laghandbokens innehåll finns det anledning att också diskutera laghandbokens fördelar och nackdelar jämfört med en sedvanlig lagkommentar.

    Instansordningen för sådana arrendetvister, som handläggs av arrendenämnd som första instans, är särpräglad. Som överinstans för 12 arrendenämnder fungerar 24 tingsrätter som är fastighetsdomstol. En arrendenämnd som har tre län som sitt verksamhetsområde har alltså tre olika domstolar som överinstans. Endast vissa slag av dessa arrendetvister, främst förlängningstvister, kan gå vidare till hovrätt.

I laghandboken behandlas alla slag av arrenden — jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Jordbruksarrende behandlas dock särskilt utförligt. Laghandboken består av tre delar på totalt 530 sidor.
Del I, som är den viktigaste, inleds med gränsdragningsfrågor, oskäliga villkor och en översikt av regelsystemet. Därefter behandlas i princip paragraf för paragraf i 7–11 kapitlen jordabalken.
    Del II består av en redogörelse för vissa kringfrågor såsom övergångsbestämmelser, nämndlagen m. m. samt ger exempel på formulär för avtal, uppsägningar, ansökan m. m. Del III behandlar arrendators förköpsrätt. Till laghandboken hör slutligen utförliga rättsfallsregister och sakregister.

    Övriga arrendetvister — dvs. tvister som inte ”börjar” i arrendenämnden — skall handläggas av tingsrätt/fastighetsdomstol i första instans med möjlighet till överprövning i hovrätt och Högsta domstolen i vanlig ordning. Det övervägande antalet jordbruksarrendekontrakt innehåller emellertid skiljeklausul med arrendenämnden som skiljenämnd varför många sådana tvister, såsom t. ex. tvister om klander av syn och om avräkning, avgörs av arrendenämnd. Kompetensfördelningen mellan domstol och arrendenämnd motsvarar inte någon enhetlig princip. Arrendenämnderna avgör emellertid bl. a. frågor som har att göra med arrendatorns besittningsskydd.

Sidangivelsen i laghandboken är speciell. I del I betecknas sidorna med I:1, I:2 etc. men de sidor som behandlar 7– 11 kap. JB innehåller i sidbeteckningen samma nummer som det kapitel som kommenteras, t. ex. 7:1, 7:2 etc.

    Det säger sig självt att det inte kan bli någon egentlig rättsbildning genom prejudikat med ett sådant system. Avsaknaden av vägledande rättsfall på arrenderättens område gör laghandboken än mer behövlig.

 

1. Gränsdragningsfrågor
Gränsdragningsfrågor behandlas i laghandboken i inledningen (s. I:4–7) samt i anslut-

 

ning till bestämmelserna i 8 kap. 1 § (s. 8:4), 9 kap. 1 § (s. 9:3–4), 10 kap. 1 § (s. 10:3– 6a) och 11 kap. 1 § JB (s. 11:3– 5). Arrendelagsstiftningens karaktär av en i princip tvingande rättsordning medför att gränsdragningsfrågorna är av stor betydelse. Det kan ifrågasättas om det inte ur pedagogisk synpunkt varit bättre att dessa frågor behandlats i ett sammanhang och att hänvisning gjorts under sagda bestämmelser.
    För den oerfarne är det lätt att komma vilse framför allt när det gäller kombinerade upplåtelser, som i praktiken är mycket vanliga. Rubriceras upplåtelsen felaktigt redan från början föreligger stor risk för att en framtida uppsägning av avtalet också kommer att göras felaktigt. Parternas rubricering av nyttjanderättsavtal har inte någon självständig betydelse. Ett sätt att komma rätt kan vara att i första hand utreda vem — fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren — som äger byggnaderna. Är det fastighetsägaren är det fråga om hyra, jordbruksarrende eller — om det inte är fråga om någotdera — lägenhetsarrende. Är det nyttjanderättshavaren som äger byggnaderna är det fråga om bostadsarrende eller anläggningsarrende eller — om det inte är fråga om någotdera — lägenhetsarrende.

    Jordbruksarrende är enligt definitionen i 9 kap. 1 § JB när jord upplåtes till brukande. Betena brukar delas in i kulturbeten och hagmarksbeten. Det är vanligt att kulturbeten, som också kallas återbeten, ibland gödslas. Är en upplåtelse av tre ha kulturbeten ett jordbruksarrende? I laghandboken anförs att man har att utgå från att jordbruksarrende föreligger, när parternas avsikt vid upplåtelsen är att jorden skall nyttjas enligt de metoder som kännetecknar jordbruket som näring (s. 9:4). Svaret är att upplåtelse av kulturbete är jordbruksarrende. Ett uttalande i laghandboken att även upplåtelse av bete kan vara jordbruksarrende borde finnas. Vad blir det då för upplåtelse om det ingår tre kulturbeten och ett stall med 10 stallplatser? Enligt 12 kap. 1 § 2 st. JB tar man vid kombinerad upplåtelse hänsyn till vad jorden skall användas till. Skall jorden användas för jordbruk skall upplåtelsen anses som jordbruksarrende. Svaret är alltså jordbruksarrende.

Om upplåtelsen omfattar såväl mark som vatten, är det då fråga om arrende? Ja, arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande. Enligt definitionen i 1 kap. 1 § JB innefattas vattenområde i begreppet jord (s. 8:4).

    När det gäller bostadsarrende är det viktigt att komma ihåg att även om rekvisiten i 10 kap. 1 § JB i sig är uppfyllda utgör ett bostadsarrrende (med direkt besittningsskydd) lägenhetsarrende (utan något besittningsskydd) om arrrendatorn är en juridisk person (s. 10:6a). Förutsättningarna för att det skall föreligga ett anläggningsarrende anges i 11 kap. 1 § JB. Bl. a. anges att arrendatorn skall ha rätt att för förvärvsverksamhet uppföra eller bibehålla byggnad, som ej är av endast

 

ringa betydelse för verksamheten. Mobiltelefonföretag placerar ut master plus en mindre byggnad med elektronisk utrustning antingen på marken eller på taket av höghus. Vad är det för slag av upplåtelse? Är mast plus byggnad på marken av ringa betydelse för verksamheten? Nej, det är fråga om anläggningsarrende. Det föreligger inte något krav på att den bedrivna rörelsen skall bedrivas på arrendestället (s. 11:3). Upplåtelsen på höghusets tak är inte arrende, eftersom det inte är upplåtelse av jord. Det är enligt vår mening heller inte fråga om hyra eftersom upplåtelsen inte avser en lägenhet i huset. Det är fråga om en allmän nyttjanderätt utan besittningsskydd.

 

2. Ny upplåtelse?
Författarna har i anslutning till bestämmelserna i 7 kap. 7–8 §§ och 9 kap. 9 § JB en ingående och förtjänstfull redogörelse för de ganska svårtillgängliga reglerna om när en förlängning av ett avtal innebär en ny upplåtelse. För avtal om sidoarrende gäller inte någon tvingande bestämmelse om minsta arrendetid. Skriver man ett avtal på ett års avtalstid och ett års förlängningstid så saknar arrendatorn rätt till förlängning om avtalet sägs upp. Det är emellertid inte ovanligt att man skriver ett avtal på fem år med ett års förlängningstid. Detta avtal är emellertid i princip inte giltigt därför att enligt 9 kap. 3 § 2 st. skall förlängningstiden motsvara avtalstiden. Dispens av arrendenämnden kan dock erhållas. Detta gäller om avtalet tillkommit genom en ny upplåtelse. Har avtalet tillkommit genom en överenskommelse som inneburit en fortsättning av ett tidigare avtal är det emellertid giltigt utan dispens.

 

3. Arrenderätt i andel av fastighet?
Det är ganska vanligt att när t. ex. tre syskon äger en jordbruksfastighet så tecknar de ett avtal om att en av dem skall bruka fastigheten. När det uppstår intressemotsättningar kan frågan uppkomma, om ett sådant avtal är ett jordbruksarrende eller ett förvaltningsavtal. Frågan har debatterats sedan länge. Författarna refererar i kommentar till 7 kap. 9 § JB olika ståndpunkter och avslutar kommentaren med att efterlysa ett klarläggande rättsfall (s. 7:14). Vi kan inte se hur ett avtal där brukaren är både jordägare och arrendator skall kunna fungera. Eftersom det råder nödvändig processgemenskap mellan jordägarna, torde det också vara ogörligt för de övriga delägarna att driva en förlängningstvist eller villkorstvist mot ”arrendatorn” som också är delägare.

 

4. Verkan av ändring i fastighetsindelningen
Under senare tid har det blivit allt vanligare att jord överförs från en fastighet till en grannfastighet genom fastighetsreglering. Ett sådant förfarande räknas inte som köp. Regelverket i lagen om arrendatorers förköpsrätt är då heller inte tillämpligt. Bestämmelserna i 7 kap. 27–30 §§ JB och i fastighetsbildningslagen är också

 

svårtillgängliga. Laghandbokens redogörelse är till stor hjälp. Texten skulle bli ännu mer lätttillgänglig om den försågs med flera underrubriker.
    Författarna är relativt försiktiga med att uttrycka någon åsikt utöver vad som följer av förarbeten och rättsfall. När det gäller det fallet att en arrendeupplåtelse efter ändrad fastighetsindelning blir giltig i två fastigheter med skilda ägare, uppstår frågan om nödvändig processgemenskap gäller för fastighetsägarna om de vill säga upp arrendeavtalet till avtalstidens utgång. Enligt 7 kap. 28 § JB skall arrendeavgiften fördelas mellan de två fastighetsägarna. Författarna uttalar som sin åsikt (s. 7:34) att den mest ändamålsenliga lösningen är att efter fördelningen av avgiften anse arrenderätten som uppdelad i separata avtal i förhållande till varje fastighetsägare. Författarnas ståndpunkt är i hög grad kontroversiell men förtjänar enligt vår mening anslutning. Med tanke på författarnas kompetens hade det varit värdefullt om de på samma sätt tagit ställning till andra olösta frågor inom arrenderätten.

 

5. Arrendatorns egendom vid arrendets upphörande
I 8 kap. 21 och 22 §§ JB finns bestämmelser om bortförande av arrendatorn tillhörig egendom när arrendeförhållandet upphör. I 21 § stadgas att arrendatorn i den situationen skall erbjuda jordägaren att lösa egendomen. Om jordägaren inte vill anta erbjudandet får arrendatorn föra bort egendomen. Förs den ej bort inom

viss tid tillfaller den jordägaren utan lösen. Bestämmelsen skulle kunna uppfattas som att jordägaren då får finna sig i att ta emot egendomen, även om han inte vill ha den. Av allmänna arrenderättsliga principer följer emellertid att arrendatorn är skyldig att vid avträdet återlämna fastigheten i samma skick som han mottagit den, vilket också anges i laghandboken. Vad som inte klart framgår är att detta också medför att jordägaren har rätt att kräva att arrendatorn för bort egendom som jordägaren inte vill motta. Av framställningen, och hänvisningen till rättsfallet NJA 1956 s. 340, kan man få uppfattningen att arrendatorns skyldighet att föra bort egendom endast skulle gälla värdelös egendom.

 

6. Arrendenämndens dispenser
Åtskilliga bestämmelser i 9– 10 kap. JB som behandlar jordbruks- och bostadsarrende är tvingande, som regel mot jordägaren men i vissa fall mot båda parter. För att inte detta i praktiken skall leda till otillfredsställande resultat har arrendenämnden givits möjlighet att, om det föreligger sakliga skäl, ge dispens dvs. godkänna förbehåll i avtal som strider mot vissa eljest tvingande bestämmelser. I laghandboken anförs, när det gäller dispens från bostadsarrendatorns besittningsskydd, att en ansökan om dispens bör vara motiverad med sakskäl. Dessa kan intas i arrendekontraktet eller i skrift till nämnden eller framföras vid förhandling inför nämnden

 

(s. 10:11). — När det gäller dispens från besittningsskyddet för jordbruks- och bostadsarrendatorer kräver arrendenämnderna numera i konsekvens med motsvarande hantering på hyressidan att avtalet innehåller uppgift om i vilket eller vilka fall besittningsskyddet inte skall gälla. På så sätt begränsas avståendet till en viss situation och det blir inte fråga om ett totalt avstående från besittningsskyddet.

 

7. Parternas kostnadsansvar för jordbruksarrendestället
Bestämmelserna i 9 kap. 15– 22 §§ JB behandlar parternas ansvar för vård, underhåll och nybyggnad samt arrendatorns rätt att utföra och få ersättning för olika slag av förbättringsarbeten. Bestämmelserna har ändrats vid olika tider och är mycket svåröverskådliga, varför schemat över arrendatorns förbättringsarbeten enligt olika bestämmelser (s. 9:90g) är i allra högsta grad behövligt.
    I 9 kap. 23–28 §§ JB regleras syn- och avräkningsförfarandet, som är nödvändigt för att mäta hur arrendatorn skött sin underhållsskyldighet och för att i efterhand åstadkomma en ekonomisk reglering av denna. Förfarandet är mycket speciellt och kan endast i mycket begränsad utsträckning utläsas av bestämmelserna. Redogörelsen i laghandboken, som i stort sett är den enda tillgängliga kunskapskällan, är ingående och uttömmande.
    En tillträdessyn är ju bevisning om arrendeställets skick vid arrendatorns tillträde. Det händer att arrendeparterna har ansett sig kunna spara in på

synekostnaderna genom att avstå från syn. Senare har kanske jordägaren funnit att arrendatorn inte fullgör sin underhållsskyldighet. Författarna konstaterar att det i ett sådant läge kan vara meningslöst med en avträdessyn om man inte i efterhand kan föra bevisning om tillträdesskicket (s. 9:100). Frågan uppstår då om arrendatorn kan lämna tillbaka arrendestället i vilket skick som helst? Frågan behandlas inte i laghandboken trots att frågeställningen är av stort intresse.

 

8. Laghandboken; fördelar och nackdelar
Arrendelagen ingår i serien Norstedts Juridiks Laghandböcker. Det innebär att i samband med köp av en grundbok tecknas en stående order på supplementen, som faktureras särskilt vid varje utskick. Lösbladssystemet har uppenbarligen både fördelar och nackdelar. Fördelarna består i att grundboken uppdateras minst en gång varje år och vid varje ändring i den aktuella lagtexten. Hur snabbt supplementen kommer innehavaren av grundboken till handa beror naturligtvis på supplementets omfång m. m. Ges supplementen ut samtidigt med att ny lagstiftning träder i kraft eller kortare tid därefter innebär detta system att man har en i stort sett hela tiden aktuell lagkommentar, vilket är av mycket stor betydelse eftersom man då kan lita på laghandboken och slipper kontrollera om lagtexten är aktuell eller inte.

 

Ges supplementet ur längre tid än 2–3 månader efter det att ny lagstiftning trätt i kraft, borde förlaget tillställa prenumeranterna ett blad, som påminner prenumeranten om vilka bestämmelser som ändrats. I annat fall blir inte effekten den att man riktigt törs lita på laghandbokens aktualitet.
    Systemet kräver onekligen en viss arbetsdisciplin av innehavaren av grundboken. Bladen i det nya supplementet bör sättas in och gamla blad tas ut ur grundboken snarast och med noggrannhet. Detta arbete kan av många upplevas som bortkastad tid, men om man tar sig tid och samtidigt tar reda på vilka nyheter som kommenteras blir man själv ”uppdaterad”.
    Motståndare till denna publiceringsform invänder bl. a.: Hur skall man citera verk där en sida kan bytas ut när som helst? Svaret torde väl vara att man är tvungen att ange det sista supplementet, t. ex. Bäärnhielm-Larsson, Arrendelagen, s. 9:128 (suppl. 12, 1996). En ytterligare nackdel kan vara att man kanske inte kan lita på en laghandbok på ett allmänt bibliotek, eftersom man inte har någon garanti för att det sista supplementet har satts in. Sådan lagstiftning som förändras ofta är naturligtvis särskilt lämpad för den typ av kommentarer som laghandboken utgör. En ännu modernare konkurrent synes vara CDROM-produkterna. Den laghandbok som Bäärnhielm-Larsson författat uppfyller högt ställda anspråk. Arbetet vittnar om författarnas djupa förtrogenhet med sitt ämne. Talrika rättshistoriska tillbakablickar gör framställningen levande. Laghandboken är oundgängligen nödvändig för alla jurister och andra som regelbundet handlägger arrenderättsliga frågor.
Stieg Synnergren och Erik Gerleman