En fråga om äganderätt

En kommentar om bostadsrättsförvärvarens ställning enligt bostadsrättslagen

Av professor ANDERS VICTORIN

Frågan om förfoganderätten över en bostadsrätt efter en överlåtelse men innan förvärvaren beviljats medlemskap förefaller oklar. I artikeln framförs åsikten att det är förvärvaren som civilrättsligt är ägare till bostadsrätten.
Det sakrättsliga skyddet inträder som vanligt i och med att föreningen denuntierats om förvärvet. Därmed kan endast förvärvaren förfoga över bostadsrätten. En annan sak är att förvärvaren inte kan utöva bostadsrätten innan han beviljats medlemskap. — I anslutning till detta diskuteras även situationen när en förvärvare av något skäl inte söker medlemskap.

1. Frågeställningen
När en bostadsrätt säljs eller överlåts på annat sätt ankommer det på förvärvaren att söka medlemskap i bostadsrättsföreningen. Om föreningen vägrar medlemskap blir köpet enligt bestämmelserna i 6 kap. 5 § bostadsrättslagen (BRL) ogiltigt. Men frågan är vad som gäller under perioden efter förvärvet men innan förvärvaren beviljats medlemskap — vem skall då betraktas som ägare och vem har rätt att förfoga över bostadsrätten? Det förefaller råda osäkerhet i denna fråga. Det har bl.a. hävdats att förvärvaren inte vinner full äganderätt, t.ex. på så sätt att pantsättning kräver medverkan av överlåtaren.
    I detta inlägg skall denna fråga diskuteras. En därmed sammanhängande fråga som avslutningsvis skall tas upp är hur man skall se på situationen om förvärvaren dröjer med att söka medlemskap.

2. Uttalanden i kommentarerna till bostadsrättslagen
Enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen (BRL) gäller att en överlåtelse [av bostadsrätt] är ogiltig om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap.
    Denna bestämmelse är s.a.s. ursprunglig i bostadsrättssammanhang och motsvarande regel återfinns redan i 1930 års lag om bostadsrättsföreningar. Där föreskrevs i 27 § följande: ”Har den, som efter överlåtelse förvärvat bostadsrätt icke antagits till medlem, vare överlåtelsen utan verkan.” En motsvarande bestämmelse fanns i 1971 års bostadsrättslag (13 §).

I kommentaren av Julius/Uggla (Bostadsrättslagen... En kommentar, 1 uppl. 1992, s. 131 f.) anges följande:

Om den som förvärvat bostadsrätt vägras inträde i föreningen, skulle han med hänsyn till att endast medlem enligt 1 kap. 3 § tredje stycket får utöva bostadsrätt försättas i en besvärlig situation om hans fång likväl blev giltigt. Med hänsyn härtill föreskrivs i första stycket att en överlåtelse är ogiltig om förvärvaren inte antas som medlem. Innebörden av bestämmelsen är att en överlåtelse av bostadsrätt alltid sker under förbehåll att föreningen godtar förvärvaren som medlem. Överlåtaren är intill dess medlemsantagningen skett att betrakta som bostadsrättshavare. Det är honom som bostadsrättens ekonomiska värde tillkommer och det är han som utövar bostadsrätten. Om en pantsättning blir aktuell i samband med en överlåtelse torde endast bostadsrättshavaren vara behörig att pantförskriva bostadsrätten. Om förvärvaren behöver ta upp lån med säkerhet i bostadsrätten får detta därför lösas genom att bostadsrättshavaren samtycker till pantsättningen. Om endast förvärvaren har pantförskrivit bostadsrätten, men denne vägras medlemskap blir såväl överlåtelsen som pantsättningen ogiltig. I ett rättsfall (RH 1991:9) har bostadsrätt — så länge föreningen inte tagit ställning [till] förvärvarens ansökan om medlemskap — ansetts åtnjuta latent skydd mot överlåtarens borgenärer. Då medlemskap sannolikt dock inte skulle beviljas, har utmätning skett med förbehåll om förvärvarens ev. rätt.

Det som sägs i andra stycket av citatet är en väsentlig påbyggnad av vad som sades i Knutsson/Lindqvists kommentar (Bostadsrättslagen, 1971 s. 53 f.), som i sin tur, med visst tillägg, i huvudsak ansluter sig till vad som sades i kommentaren till 1930 års lag (Siljeström/Svennegård, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl. 1965 s. 89). Uttalandena i första upplagan av Julius/Ugglas kommentar upprepas i andra upplagan (s. 146 f.).
    Innebörden av dessa uttalanden måste förstås så att Julius/Uggla anser att förvärvaren inte är ägare till bostadsrätten i egentlig mening, utan endast har ett villkorat innehav, så att förfoganden över bostadsrätten kräver medverkan av överlåtaren/bostadsrättshavaren. Detta förefaller emellertid egendomligt, eftersom förvärvaren får ett sakrättsligt tryggat förvärv genom denuntiation till föreningen. Samtidigt är uttalandena inte helt koherenta. Det är denna fråga som diskussionen nu övergår till.

3. Vem äger bostadsrätten?
Utgångspunkten för regleringen är att kravet på tillstånd eller medgivande från någon för att man skall ha nytta av ett objekt inte påverkar ett avtals obligationsrättsliga verkan. Köparen svarar för att han har erforderliga tillstånd, t.ex. körkort eller utskänkningstillstånd. I en del extrema fall finns dock förbud mot försäljning utan tillstånd, t.ex. enligt vapenlagen. Flera liknande regler finns i fastighetsrätten. (Se vidare nedan.) Men i princip är regeln i 6:5 BRL uttryck för ett undan-

tag. Utan den skulle köparen, såvitt man kan se, vara bunden av avtalet, även om han inte antagits som medlem.
    Reglerna om pantsättning förutsätter emellertid att pantsättningen görs av ägaren. Det är alltså fråga om samma princip som gäller för överlåtelse. Ett avtal om framtida försäljning av ett föremål som säljaren inte äger har i princip endast obligationsrättsliga verkningar. Man kan möjligen tänka sig att en förtida pantsättning görs i den meningen att gäldenären pantsätter egendom som han avser att förvärva. När han väl förvärvat egendomen blir pantsättningen förmodligen giltig, under förutsättning att övriga sakrättsliga moment är uppfyllda. (Jfr Arnholm, Panteretten, 3 uppl. 1962 s. 55. Frågan tycks dock inte vara diskuterad i svensk rättsvetenskaplig litteratur). Om ett avtal föreligger kan man också se saken så att pantsättningen avser en köparerätt. (Jfr Rodhe, Handbok i sakrätt, 1985 s. 396.) Det sakrättsliga momentet torde i så fall vara denuntiation till föreningen. — Att sådana förfoganden knappast är möjliga när det gäller fast egendom är en annan sak (se Walin, Panträtt, 2 uppl. s. 35).
    Vad beträffar fast egendom finns som nyss antytts flera situationer där överlåtelsen är beroende av myndighets tillstånd eller av att förköpsrätt inte utövas. Som ägare betraktas i inskrivningshänseende den som senast sökt lagfart. Men civilrättsligt är köparen ägare i och med att formkravet för överlåtelse iakttagits. För det fall att förvärvet är beroende av myndighets tillstånd gäller att köparen efter att ha gjort lagfartsansökan kan ansöka om inteckning. Men enligt bestämmelserna i 22 kap. JB gäller att ansökan i sådant fall skall vilandeförklaras. Vägras tillstånd förfaller såväl lagfartsansökan som ansökan om inteckning.
    Upplåtelse av panträtt kan emellertid göras av ägaren, dvs. köparen, genom att befintliga pantbrev används som säkerhet för nya lån. Det framgår av 6:7 JB att säljaren inte har rätt att förfoga över fastigheten, men att godtrosförvärv av panträtt i så fall kan ske under vissa omständigheter. Det framgår också av 6:8 2 st. JB att panträtten är utan verkan om köpet återgår som ogiltigt. Detta gäller bl.a. fall då köpet blir ogiltigt därför att det strider mot jordförvärvslagen. (Se vidare Westerlind, Kommentar till jordabalken 6 kap., 1977, s. 333, samt Kommentar till jordabalken 1–5 kap. s. 296 ff. När det gäller andra upplåtelser än panträtt finns en motsvarande regel i 7:25 JB).
    Principerna i fastighetsrätten är alltså klara. — Det är köparen som har rätt att förfoga över fastigheten genom pantsättning, men vid fall av ogiltighet förfaller inteckningar som sökts av förvärvaren. Panträtt som upplåtits med utnyttjande av existerande pantbrev saknar verkan.
    Samma principer torde också gälla när det gäller bostadsrätt, men en skillnad ligger i regeln i 6:1 BRL som föreskriver att förvärvaren får ”utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem”. Frågan är om detta kan ha någon betydelse i sammanhanget.

4. Innebörden i 6 kap. 1 § bostadsrättslagen
I förarbetena alltifrån proposition 1930:65 talas i fråga om denna bestämmelse endast om rätten att ”utöva” bostadsrätten i meningen att använda den som bostad eller lokal. Undantagen har hela tiden avsett dödsbos rätt att ”utöva” bostadsrätten i den meningen att den får disponeras av dödsboet att utnyttjas av en delägare eller hyras ut medan dödsboet avvecklas. — Det är helt självklart att den som inte är medlem inte kan ”utöva” bostadsrätten i den mening att han eller hon utnyttjar de demokratiska rättigheter som en medlem har (rösträtt m.m. — de ekonomiska rättigheterna följer dock med överlåtelsen, jfr nedan). Om något sådant talas inte heller i förarbetena eller kommentarerna. Men det som nyss sagts är endast ägnat att illustrera att begreppsbildningen i bostadsrättslagen är något vacklande. När det talas om övergång av bostadsrätten i 6:1 BRL (jfr 2:3 BRL) är detta inte helt detsamma som en upplåtelse av bostadsrätten eller som lagens definition av bostadsrätt. (Se 1:3 1 st. BRL: ”Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen.”) Överlåtelsen kan framför allt inte avse den del av bostadsrätten som utgörs av medlemskap i föreningen.
    I kommentarerna finns emellertid ett visst mått av osäkerhet. Det börjar redan med Siljeström/Svennegårds kommentar. Dessa kommentatorer väljer nämligen att under motsvarande bestämmelse i 1930 års lag ta upp en redogörelse för de rättigheter bostadsrättshavaren har att överlåta och pantsätta bostadsrätten (a.a. s. 79 f.). Där sägs bl.a. följande:

I rättsförhållandet mellan en bostadsrättsförening och en bostadrättshavare är föreningen gäldenär, och i det att föreningen är pliktig att tillhandahålla bostadsrättshavaren de i bostadsrätten ingående förmånerna. Bostadsrättshavarens rätt är av icke-negotiabel natur... En bostadsrättshavare torde även kunna pantsätta sin bostadsrätt. För en sådan pantsättning torde det regelmässigt erfordras, dels att det i 33 § omförmälda bostadsrättsbeviset överlämnas till bostadsrättshavaren dels ock att avsikten att genom bevisets överlämnande pantsätta bostadsrätten kommit till klart uttryck genom uppsättande av ett skriftligt avtal. Därjämte lärer för att pantsättningen skall få någon verkan mot överlåtarens borgenärer erfordras, att bostadsrättsföreningen underrättas om pantsättningen.

I Knutsson/Lindqvists kommentar (a.a. s. 47) sägs endast att ”[med] utnyttjande av bostadsrätten avses i första hand nyttjandet av lägenheten”. Detta är helt korrekt. Och vi kan av läsningen av dessa två kommentarer måhända dra slutsatsen att diskussionen i Siljeström/Svennegårds kommentar om bl.a. pantsättning inte har något att göra med den aktuella bestämmelsens innehåll, utan att den endast är placerad där för att en sådan diskussion måste placeras någonstans i en efter paragrafer disponerad kommentar.

Inte heller kan vi dra några konkreta slutsatser av konstaterandet av Knutsson/Lindqvist (a.a. s. 54) att det är ”[säljaren] som bostadsrättens ekonomiska värde tillkommer och det är han som får utöva bostadsrätten”. Men uttalandet är kanske inte helt rättvisande.
    Enligt min mening är nämligen bestämmelserna i 6:1 BRL enbart obligationsrättsliga och möjligen associationsrättsliga. Tidigare har angivits att en förvärvare som inte är medlem självklart inte kan uppträda som medlem i föreningen och utöva en sådans rättigheter. Det är också tydligt att någon annan inte får använda bostadsrätten, dvs. använda den som bostad eller lokal, en regel som mera har med nyttjanderättsliga än associationsrättsliga förhållanden att göra. Men att förvärvaren är ny ägare är ställt utom tvivel. Om föreningen denuntierats om överlåtelsen får säljaren inte med sakrättslig verkan överlåta bostadsrätten till någon annan. Om föreningen skulle likvideras är det köparen som har rätt till det överskott som tillkommer en ägare av andelen.
    Uttalandet att det i sådana situationer alltid är säljaren som bostadsrättens ekonomiska värde tillkommer skulle emellertid kunna förstås så att därmed avses äganderätten. Låt oss testa det genom att anta att föreningen går i konkurs efter överlåtelsen men innan förvärvaren hinner antas som medlem.
    I den mån det blir ett överskott i konkursen blir resultatet av överlåtelsen — som givetvis förutsätts ha givits sakrättslig verkan genom denuntiation — att konkursförvaltaren inte med befriande verkan kan betala till någon annan än förvärvaren eller till en panthavare. Om så inte är fallet måste man endast konstatera att en överlåtelse av bostadsrätt, även om denuntiation skett, inte har någon sakrättslig verkan, något som står i strid med den rättspraxis som anförs i Julius/Ugglas kommentar (NJA 1971 s. 66, RH 1991:9) samt med uttalanden i förarbeten och litteratur.
    Situationen måste som nämnts anses vara densamma om föreningen skulle träda i frivillig likvidation, t.ex. därför att den avser att låta medlemmarna disponera lägenheterna (småhus) med äganderätt. En utbetalning av överskottet måste enligt min mening ske till ägaren, dvs. till köparen.

5. Slutsatser
Detta skäligen enkla resonemang som förts i föregående avsnitt ger emellertid vid handen att man kan sätta frågetecken till de citerade uttalandena i Julius/Uggla. Taget ur sitt sammanhang kan påståendet att ”[o]m en pantsättning blir aktuell i samband med en överlåtelse torde endast bostadsrättshavaren vara behörig att pantförskriva bostadsrätten” ifrågasättas. Sakrättsligt och obligationsrättsligt är bostadsrättshavaren inte längre ägare och han kan därför inte förfoga över bostadsrätten. Det är i stället förvärvaren och endast förvärvaren som har rätt att pantsätta bostadsrätten. Någon medverkan från sälja-

ren behövs inte. Också på den punkten kan Julius/Ugglas uttalanden ifrågasättas. Emellertid kan en medverkan från säljaren i den meningen att han godtar pantförskrivningen få den effekten att säljaren blir bunden av pantförskrivningen, även om förvärvaren inte godtas som medlem och köpet därför blir ogiltigt. Men något sådant är enligt min mening inte att rekommendera t.ex. för en bank, i varje fall inte när det gäller privatpersoner. Sådana villkor framstår som klart oskäliga. Säljaren skulle komma i ett läge då han svarar med bostadsrätten som säkerhet för ett lån som köparen är betalningsansvarig för. Endast en oerfaren säljare, som inte förstår innebörden i transaktionen, kan tänkas att gå med på något sådant.
    Beviljas emellertid köparen medlemskap kommer en pantsättning som han gjort att stå sig. Om han inte beviljas medlemskap kommer emellertid pantsättningen att falla i enlighet med samma principer som gäller inom fastighetsrätten. (Att godtrosförvärv inte kan ske här som i fastighetsrätten är en annan sak.) Säljaren har rätt att återfå bostadsrätten ograverad av förfoganden från köparens sida. Också en vidareförsäljning som köparen kan tänkas ha gjort kommer att falla, eftersom godtrosförvärv inte kan ske i fråga om bostadsrätt. (Jfr Håstad, Sakrätt i lös egendom, 6 uppl. s. 88, där han tar upp godtrosförvärv i samband med tvesala, dvs. där en senare godtroende förvärvare får bättre rätt än den första förvärvaren. Men något sådant är det inte frågan om här).
    En sådan här situation är naturligtvis besvärande för kreditgivaren. Lösningen på problemet måste vara att lånet villkoras av att köparen vinner medlemskap och att pengar inte betalas ut förrän den frågan är klar. Detta ter sig också som naturligt, eftersom den verkliga innebörden av reglerna i 6:1 BRL är att köparen inte får tillträda bostadsrättslägenheten förrän han blivit medlem. Om säljaren låter köparen göra detta kan det bli fråga om olovlig ”andrahandsuthyrning” (vilket det tekniskt sett inte är, eftersom köparen är ägare), åtminstone i förhållande till föreningen.
    Ett bekymmer för säljaren är att han är obligationsrättsligt bunden av köpet i förhållande till förvärvaren, något som medför att han måste stå fast vid köpet även om medlemskap vägras och köparen för saken vidare till hyresnämnd och Svea hovrätt. Detta kan medföra att frågan om köpets giltighet hålls svävande under kanske ett år eller mer. Säljaren kan emellertid antagligen skydda sig mot detta genom att ta in en klausul i avtalet att köpet förfaller om föreningen vägrar köparen medlemskap.
    Jag har själv tidigare antagit att reglerna i bostadsrättslagen förutsätter en obruten fångeskedja från medlem till medlem. Slutsatsen av de här förda resonemanget är att så inte är fallet i och för sig, men att varje förvärv där medlemskap inte förvärvas blir ogiltigt. Det viktiga är härvid att föreningen har rätt att vägra medlemskap till den som inte

avser att utnyttja bostadsrätten, varför resultatet i realiteten blir detsamma.
    Resonemanget kommer här dock till synes i konflikt med reglerna i 6:6 2 st. BRL. Där anges att om bostadsrätten i annat fall [än vid övergång till medlem eller eljest till annan genom universalsuccession] övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser [som bostadsrättshavare] först efter det att förvärvaren antagits till medlem. — Enligt min mening innebär dock detta endast att överlåtaren svarar för förpliktelserna som bostadsrättshavare till dess att någon i en senare överlåtelsekedja blir antagen som medlem. Om någon eller några ägt bostadsrätten utan att ansöka om medlemskap bör det inte spela någon roll, eftersom föreningen inte får vägra medlemskap åt någon som söker medlemskap och som uppfyller de villkor för medlemskap som uppställs och som föreningen skäligen bör godta som medlem (se 2:3 BRL). Att sådana personer skulle vägrats medlemskap om de sökt det är en annan sak. Hur man skall se på förhållandet mellan en säljare och en köpare som inte söker medlemskap är också en annan sak (se vidare nedan). Det finns alltså ingenting i bostadsrättslagen som säger att den förste förvärvaren av en bostadsrätt måste söka medlemskap och att en senare förvärvare får vägras medlemskap endast av det skälet att han är en senare förvärvare.

6. Förvärvaren söker inte medlemskap
Det resonemang som förts här ovan innebär att förvärvaren är ägare och kan disponera över bostadsrätten redan innan han antagits som medlem. Men hur skall man se på saken om förvärvaren medvetet underlåter att söka medlemskap? Häri ligger två olika frågor, en köprättslig och en sakrättslig.
    Köprättsligt måste ett sådant beteende kunna beivras av en överlåtare. Eftersom köparen vägrar söka medlemskap fortsätter ju säljaren att vara ansvarig i förhållande till föreningen. Det blir inte möjligt för säljaren att låta köparen tillträda lägenheten osv. Vägran att söka medlemskap är alltså att jämställa med dröjsmål för köparens sida. Något motsvarande bör också gälla vid gåva. Som antytts här ovan kan inte säljaren utträda ur föreningen som är fallet när det gäller ekonomiska föreningar.
    Det kan emellertid tänkas situationer då detta inte blir aktuellt. Vi kan t.ex. tänka oss att bostadsrättshavaren har skänkt bostadsrätten till en sambo, som av någon anledning inte söker medlemskap. Bostadsrättshavaren avlider senare och sambon denuntierar föreningen strax dessförinnan. Dödsboet kanske kan få gåvan att återgå på sätt som nyss angivits men väljer att inte göra så. Enligt reglerna i 6:1 a BRL skall dödsboet inom viss tid visa att bostadsrätten övergått till någon som inte får vägras medlemskap och som sökt medlemskap. Eljest skall bostadsrätten tvångsförsäljas för bostadsrättshavarens räkning.

Men i ett sådant fall kan i enlighet med det resonemang som förts här ovan knappast föreningen redovisa överskottet till dödsboet, utan det skall redovisas till ägaren. Men om det framstår som klart att ägaren skulle vägrats medlemskap bör den möjligheten stå öppen för dödsboet att stämma ägaren och yrka bättre rätt till överskottet. Hade nämligen ägaren sökt att bli antagen till medlem hade överlåtelsen blivit ogiltig.
    Mot detta talar möjligen det faktum att reglerna om medlemskap har föreningen som skyddsobjekt. De syftar till att göra det möjligt för föreningen att skydda sig mot olämpliga bostadsrättshavare. Den civilrättsliga transaktionen bör i och för sig inte påverkas av detta om nämligen en tvångsförsäljning sker av bostadsrätten. För då kommer ingen av parterna att bli bostadsrättshavare, utan någon helt annan.
    Å andra sidan kan man säga att systemet förutsätter att förvärvaren blir medlem för att hans förvärv skall vara giltigt, något som också t.ex. en säljare bör kunna åberopa till sin fördel. Det måste betecknas som ytterst olämpligt om en förvärvare i detta fall kan manipulera systemet genom att vägra söka medlemskap. Enligt min mening bör därför dödsboet kunna ha framgång med en sådan talan. Det ankommer på ägaren att visa att han skulle ha beviljats medlemskap om han sökt det. Eljest blir resultatet att ägaren kan taktiskt välja att inte söka medlemskap just därför att något sådant skulle göra att förvärvet blivit ogiltigt och bostadsrätten skulle tillfalla dödsboet.