Ämnet värderingsrätt och förhållandet mellan juridik och ekonomi — en grundläggande frågeställning. Om förutsättningar brister.

 

Av juris doktor RICHARD HAGER

Denna artikel behandlar ämnet värderingsrätt ur ett principiellt perspektiv och det ifrågasätts om en rättslig värdering alltid leder till det resultat som juristen har att ta fram. Ämnet som sådant består av flera delområden, som exempelvis allmän skadeståndsrätt och särskilda värderingsregler men också ekonomisk teori ingår. Dessa olika delar måste behärskas i en rättslig värderingssituation och det närmare förhållandet mellan delområdena måste tas hänsyn till. I synnerhet diskuteras förhållandet mellan juridik och ekonomi och konsekvenserna av att en viss uppfattning inom den ekonomiska sfären tas för given för det rättsliga avgörandet.

 

1. Inledning
Man kan mena att en tydlig skiljelinje går mellan en värdering av ett objekt som avser att uppskatta objektets värde genom en individualiserad värdering, d.v.s. en värdering som söker bestämma värdet utifrån samtliga i fallet föreliggande värdepåverkande omständigheter, och en värdering som bestämmer objektets värde med hjälp av en objektiverad schablon som substitut för den individualiserade värderingen.1 I det senare fallet tas således inte hänsyn till samtliga för objektet förefintliga individuella omständigheter utan värderingen utgår istället från vissa bestämda moment oberoende av det enskilda fallet. Att graden av schablonmässighet varierar kan inte förnekas, men förtar inte det faktum att det ändock är fråga om en i vissa avseenden förutbestämd värdering.2 Det nyssnämnda påståendets riktighet om skiljelinjen mellan de två typerna av värdering kan dock sägas vara avhängigt träffsäkerheten i den individualiserade skadeuppskattningen, i det att en mindre träffsäker värdering i realiteten kan hävdas vara en förtäckt schablonmässig uppskattning.
    Förutom att ett hänsynstagande till träffsäkerheten som sådan kan komma att påverka inslaget av verklig individualisering, måste också beaktas det faktum att den rättsliga värderingen och skadeuppskattningen genomförs med hjälp av i grunden utomrättsliga metoder. Innefattar en sådan metod i sig inslag av typiserade poster och variabler påverkar detta också resultatet och utsagan om det enskilda fallet. Det är därför av stor vikt att beakta dessa metoders kvalitéer och grundva-

 

1 Jfr Persson, U, Skada och värde, Lund 1953 s. 319. 2 I vissa fall kan inslaget av schablon vara så stort att det förefaller oriktigt att ens tala om en värdering.

lar för att det rättsliga avgörandet skall kunna hävdas vara korrekt. Det kan redan här förutskickas att de åsyftade utomrättsliga värderingsmetoderna inte alltid, som det rättsliga avgörande erfordrar, kan peka ut ett enda belopp som motsvarande det sökta värdet. Detta kan också hävdas i realiteten medföra ett inslag av en schablon.
    Ser man till den rättsliga utgångspunkten i de fall där den ersättning som skall utgå för ett visst objekt avser att sätta den skadelidande i samma ekonomiska ställning som denne befann sig i före den inträffade skadan, är det definitionsmässigt fråga om en individualiserad skadeuppskattning. Den skadelidande skall därför inte behöva låta sig nöja med ett belopp som avviker härifrån, i varje fall inte en negativ avvikelse.3 Det grundläggande temat för denna artikel är om det, med denna utgångspunkt i minnet, inte måste starkt ifrågasättas om det är helt riktigt att tala om en individualiserad värdering i ordens rätta bemärkelse när man beaktar träffsäkerheten i densamma och de grundvalar metoden vilar på. Frågan är också om inte jurister i allmänhet sätter för stor tilltro till ekonomiska metoders tillförlitlighet och användbarhet.4 I den mån detta är riktigt föreligger en risk att det ”rättsliga ställningstagandet” uteblir till förmån för en tillämpning av en ekonomisk metod som måhända inte kan leverera det resultat som juristen söker.
    I det följande skall rättslig värdering och ämnet värderingsrätt diskuteras med utgångspunkt i de nu antydda principiella skillnaderna mellan juridik och ekonomi, både vad gäller respektive områdes syfte och de ståndpunkter som intas i själva värderingen. Särskilt kommer förhållandet mellan dessa sidor att närmare diskuteras utifrån de skillnader som föreligger. Som nyss framgick, och som vidare kommer att framgå nedan, kan den ekonomiska modellens utgångspunkter ifrågasättas som riktiga att okritiskt läggas till grund för det rättsliga avgörandet, vilket leder till frågan om vilka hänsyn som skall tas i det rättsliga avgörandet när de underliggande förutsättningarna brister. Diskussionen kommer att syfta till att närmare granska den situation som råder när man har att fastställa ett marknadsvärde på fastighetsrättens område, men det är värt att understryka att det grundläggande

 

3 Att den skadelidande måhända med hjälp av en schablon tillerkänns ett belopp som är större än den verkliga skadan kan visserligen sett ur den skadelidandes perspektiv framstå som eftersträvansvärt. Ett sådant fördelaktigt utfall skulle dock endast uppkomma slumpmässigt om inte schablonen genomgående tilläts innefatta ett tillräckligt stort påslag för att trygga en sådan vinst. Förutom att ett sådant påslag av kostnadsskäl knappast skulle kunna genomföras är det värt att komma ihåg att en dylik schablonmässig överkompensation trots allt blir olika stor i skilda fall, vilket i sig kan te sig som orättvist och därför inte heller acceptabelt. Det sista gäller å andra sidan alltid för en uppskattning efter en schablon. Jfr allmänt om svårigheten att bedöma rättvisa vid skadeuppskattning, Michelman, F I, Property, utility, and fairness: comments on the ethical foundations of ”just compensation” law, Harvard Law Review 1967 s. 1240 ff. 4 Jfr diskussionen och exemplen på s.k. skruvande av en avkastningsvärdering i Victorin, A och Hager, R, En ohållbar position? Tre teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, SvJT 2006 s. 794.

problemet har generell räckvidd oberoende av den värdekonception och det föremål som värderingen tar sikte på. Till detta kommer att marknadsvärdet för ett föremål i en mening har ansetts vara det bästa objektiva värdemåttet på detsamma, när det är fråga om att sätta den skadelidande i ett oförändrat ekonomiskt läge,5 och detta mått kan därför alltid tas med i bedömningen i många fall även om det sökta värdemåttet är ett annat.

 

2. Ämnet värderingsrätt och närmare om förhållandet mellan ekonomi och juridik
Att översätta ett objekt, i vid mening, till ett bestämt belopp är målet för en rättslig värdering av här åsyftad typ. Det har redan framgått att en dylik värdering innebär ett utnyttjande av en i grunden utomrättslig metod, vare sig denna är mycket enkel eller tvärtom tämligen komplicerad, och det är tydligt att huvudfrågan i de olika värderingssituationerna blir densamma. Man kan därför föra samman de olika fall där en domstol ytterst har att sätta ett bestämt värde på ett objekt till ett eget ämne, värderingsrätt, och den gemensamma grundläggande uppgiften blir att bestämma detta värde. Detta gäller oberoende av att föremålet för värderingen och därmed även de tekniker och värderingsmetoder som kommer att användas också varierar.
    Den grundläggande uppgiften i de olika situationerna kan formuleras som att rättsligt korrekt bestämma objektets värde så att det kan uttryckas i ett bestämt belopp.
    En följd av att den rättsliga värdering har att nyttja en i grunden utomrättslig metod för att erhålla det sökta ”legala värdet”, blir en avgörande fråga för slutresultatet att ta ställning till hur det närmare förhållandet mellan ekonomi och juridik ter sig.6 Ett viktigt faktum att beakta, och som redan nämnts, är att den utomrättsliga metoden i många fall inte kan ta fram ett i kronor och ören exakt belopp; i stället kan man enligt de åsyftade metoderna endast på ett eller annat sätt peka ut ett visst intervall7 vari det sökta värdet ligger.8 I vissa av dessa fall anges trots allt ett bestämt belopp, men utpekandet utformas då ofta med en mängd reservationer och med angivande av vissa premisser.9 Exempelvis kan anges att värdering utgått från ett visst an-

 

5 Jfr Hager, R, Värderingsrätt. Särskilt om ersättning och värdering vid expropriation, Stockholm 1998 s. 236 ff. 6 Jfr Victorin, A och Hager, R, SvJT 2006 s. 794. 7 Ett sådant utpekande kan ske på olika sätt bl.a. genom att ett visst intervall direkt utpekas, att ett visst värde utpekas med en angivelse av en procentuell osäkerhet, exempelvis +/- 10 %, eller att intervallet eller osäkerheten beskrivs i ord. 8 Se exempelvis beträffande fastställandet av ett marknadsvärde Hager, R, Värderingsrätt s. 142 ff., jfr även Lind, H, The definition of market value. Criteria for judging proposed definitions and an analysis of three controversial components, Journal of Property Valuation & Investment, Vol. 16 No. 2, 1998 s. 159 ff. 9 Jfr Mallinson, M, & French, N, Uncertainty in property valuation. The nature and relevance of uncertainty and how it might be measured and reported, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 18, No. 1, 2000 s. 13 ff., jfr även motsvarande situation vid företagsvärdering Pratt, S P, Reilly, R F & Schweihs,

 

vändningssätt både i nutid och framtid. Detta innebär att en osäker faktor redan på förhand har avgjorts. Därmed förenklas beräkningen i så måtto att det inte behöver råda något tvivel om hur egendomen skall betraktas i denna framtid; exempelvis att den inledningsvis skall nyttjas på ett visst sätt och därefter i ett senare skede försäljas på den öppna marknaden. Att det förhåller sig på nu angivet sätt torde i grunden bero på att den utomrättsliga metoden för det mesta inte erbjuder tillräcklig precision och att det närmare bestämmandet i ett exakt värde, i den mån detta ändå skulle göras, inte kan ske med stöd av de teoretiska grundvalarna. Men oenighet råder även vad gäller de olika värderingsmåtten närmare innebär och hur de skall definieras.10 Det kan också understrykas att valet av värderingsmått i praktiken styrs av uppdragsgivaren och att det därför inte kan göras oberoende av denne och syftet med aktuell värdering.11 Om man beaktar kvalitén av den ekonomiska modell som används för att bestämma det individuella värdet genom ett rättsligt avgörande kan man således redan av de skäl som nyss framgått ifrågasätta om det verkligen är riktigt att tala om en fullt ut individualiserad värdering. Under alla omständigheter är det av utomordentlig vikt att vid det rättsliga ställningstagandet ta hänsyn till den ekonomiska modellens träffsäkerhet och användbarhet för detta ställningstagande. Det förefaller vara ett mycket lågt ställt krav att juristen vid sitt ställningstagande är medveten om den använda ekonomiska modellens kvalité och framför allt tillförlitligheten och relevansen av det resultat densamma levererar.12 Det faktum att tekniker och värderingsmetoder skiljer sig åt beror på respektive ersättnings- och värderingsregels utformning. Att dessa regler erhållit varierande innehåll kan åtminstone delvis förklaras av respektive värderingsobjekt, i det att vissa objekt ansetts bäst uppskattas i ett bestämt belopp med en viss värderingsmetod.13 Om man definierar ämnet värderingsrätt brett, så att det innefattar nödvändiga beståndsdelar för att kunna nå fram till slutprodukten, det ersättningsgilla beloppet,14 och funderar över vad detta ämne består av kan man till att börja med dela upp frågeställningen utifrån en värderingssituation i två delar.

Valuing a Business. The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies, 4 uppl., New York 2000 s. 27 f. 10 Se t.ex. McParland, C, McGreal, S & Adair, A Concepts of price, value and worth in the United Kingdom. Towards a European perspective, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 18 No. 1, 2000 s. 84 ff., jfr Lind, H, The definition of market value. Criteria for judging proposed definitions and an analysis of three controversial components, Journal of Property Valuation & Investment, Vol. 16 No. 2, 1998 s. 159 ff. 11 Jfr Bejrum, H & Lundström, S, Fastighetsekonomi. Hyresfastigheter, Stockholm 1986 s. 140 ff. 12 Det kan till och med ifrågasättas om lagstiftaren alltid har tillräcklig insikt i aktuellt avseende., jfr Victorin, A och Hager, R, SvJT 2006 s. 794. 13 Se Hager, R, Värderingsrätt s. 18 ff. och 33 ff. 14 Jfr Norell, L, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter. Principer för en rättsenlig värderingsmetodik — speciellt med sikte på markåtkomst för vägar och järnvägar, Stockholm 2001 s. 47 f.

För det första måste värderingsobjektet bestämmas och avgränsas. I denna del kan frågeställningen besvaras av de ersättnings- och värderingsregler15 som är tillämpliga. Dessa är dels särskilda regler som återfinns på respektive rättsområde, exempelvis i expropriationslagen, skadeståndslagen och aktiebolagslagen. Förutom dessa särskilda regler kan det hävdas att det finns vad man kan kalla allmänna regler i form av allmänna skadeståndsrättsliga principer. Dessa allmänna regler från skadeståndsrättens område kan hävdas vara ett fundament som de ytterligare reglerna och principerna vilar på. Härmed avses att dessa allmänna regler innehåller en grunduppsättning av de verktyg som behövs för att så att säga nå en bit på väg och att ytterligare hjälpmedel finns på de enskilda ersättningsområdena. Motiveringen till att innefatta också de nu nämnda delarna i värderingsrätten är att själva avgränsningen av skadan som skall värderas, i en del fall i praktiken flyter samman med frågan om att uppskatta det sökta värdet. Ett exempel på detta är beräkningen av s.k. intrångsersättning vid olika offentliga ingrepp på fastighetsrättens område. I sådana situationer kan ingreppet ha orsakat skada både på en fastighet och en rörelse bedriven på samma fastighet och det kan då vara hart när omöjligt att hålla isär värderingen av intrånget på själva fastigheten och skadan på rörelsen som uppkommer. Anledningen till detta är bl.a. att det kan finnas ett intimt samband mellan fastigheten och en rörelse som bedrivs på fastigheten. Exempelvis när det är fråga om en jordbruks- eller en hyreshusrörelse kan det vara så att samtidigt som en bit av fastigheten avstås så försvinner också med nödvändighet en del av rörelsen. Det faktum att den yttersta uppgiften i ett dylikt fall är att ta fram en ersättning som svarar mot den totala skada som fastighetsägaren lider kan medföra att hänsyn också måste tas till avgränsningen av skadan.16 För det andra måste värderingsobjektet, när det väl har avgränsats, översättas i ett bestämt belopp, d.v.s. det måste avgöras dels vilken värdekonception som skall användas, dels vilken metod det sökta beloppet skall tas fram med. De nu senast nämnda frågeställningarna besvaras också i första hand av de tillämpliga ersättnings- och värderingsreglerna, men härtill kommer att det faktum, att det är fråga om att nyttja en i grunden ekonomisk värderingsmetod, innebär att även denna ekonomiska sida måste beaktas för att ett bestämt belopp skall kunna tas fram.17 Det måste således avgöras vilken roll den ekonomiska metoden skall ha för det rättsliga ställningstagandet och frågan är om det rättsliga sammanhanget i sig innebär att den strikt ekonomis-

 

15 I detta sammanhang används begreppet ersättnings- och värderingsregler som en sammanfattande beteckning på de regler som avgör vad som skall värderas och hur ersättningen skall uppskattas för objektet. Se vidare härom Victorin, A, Värdet av minoritetsaktier vid tvångsinlösen, Festskrift till Jan Ramberg, Stockholm 1996 s. 491 f. och Hager, R, Värderingsrätt s. 373 f. 16 Jfr härom Norell, L, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter s. 65 ff. 17 Jfr Norell, L, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter s. 44 ff.

ka metoden skall justeras för att kunna användas. Ett möjligt alternativ är också att det resultat den ekonomiska modellen levererar justeras med hänsyn till de krav som kan ställas för det rättsliga avgörandet.
    Det kan således konstateras att den rättsliga värderingen innefattar verktyg som saknar motsvarighet eller kan vara helt utan betydelse för rent ekonomisk värdering. Ett enkelt exempel på detta kan vara att domstolen har att bortse från en omständighet som så att säga återspeglas i värderingen med hänvisning till rådande krav på adekvat kausalitet,18 medan samma omständighet på grundval av ekonomisk teori inte skulle kunna bortses ifrån. Detta leder i ett sådant fall till att det med nödvändighet uppstår ett glapp mellan den rättsliga värderingen och den ekonomiska. Ett annat exempel där motsvarande glapp kan uppstå är när en post i det rättsliga avgörande undantas då den bedöms som icke ersättningsgill med motiveringen att den befunnits vara en icke ekonomisk skada.19 Sådana nu nämnda omständigheter mellan rättslig och ekonomisk värdering måste således uppmärksammas och tas hänsyn till vid bedömningen.
    Det kan påpekas att det sagda självfallet inte innebär att lagstiftaren skulle vara förhindrad att uttryckligen hänvisa till den uppfattning och metod som råder inom den ekonomiska sfären. Lagstiftaren kan med andra ord mer eller mindre sudda ut den åtskillnad som annars gäller mellan de båda områdena. Ett exempel härpå kan hämtas från hyresrätten och gäller fastställande av det vederlag som hyresvärden kan begära för hyresgästens nyttjande av en lokal enligt jordabalken. Hyresvärden har enligt jordabalken rätt att för upplåtelsen kräva den aktuella lokalens marknadshyra. Härmed avses enligt 12:57a jordabalken den hyra som skulle ha erhållits om lägenheten utbjudits för uthyrning på den öppna marknaden. Av förarbetena framgår att innebörden av begreppet marknadshyra är densamma som för motsvarande begrepp inom fastighetsekonomisk teori,20 dvs. det är den mest sannolika hyran som söks. Genom denna hänvisning har lagstiftaren visserligen inte löst alla de problem som kan uppkomma i den aktuella värderingen, eftersom ekonomisk teori inte är entydig i detta fall, men det grundläggande betraktelsesätt som skall ligga till grund har ändå anvisats.21 När det i andra fall inte föreligger någon motsvarande direkt hänvisning måste stor försiktighet iakttas så att inte begreppet erhåller ett icke önskat innehåll enbart på grundval av att liknande ut-

 

18 Se härom exv. Hellner, J & Johansson, S, Skadeståndsrätt, 6 uppl., Stockholm 2000 kap. 12. 19 Se t.ex. Ussing, H, Se Hvilke arter af skade skal erstattes efter almindelige regler om erstatning udenfor kontraktsforhold? SvJT 1941 s. 741 ff. 20 Se prop. 1987/88:146 s. 21 f. 21 En särskild fråga som också uppkommer i detta fall är hur man skall förhålla sig till den utveckling som sker inom fastighetsekonomisk teori. Dvs. skall hänvisningen som lagstiftaren gör endast gälla den så att säga ögonblicksbild som gällde för tiden vid hänvisningen eller skall den efterföljande utvecklingen också anses innefattas i densamma?

tryck används som de som återfinns på det ekonomiska området. Ett dylikt exempel där försiktighet är påkallad till följd av avsaknaden av motsvarande hänvisning är det som utgörs av expropriationslagens värderingsregler.22 De olika materiella ersättnings- och värderingsreglerna ger i varierande grad av vägledning för domstolen när den har att bestämma det eftersökta värdet.23 I en del av dessa fall kan de enskilda ersättningsbestämmelserna tillsammans med övriga rättskällor ge en ökad vägledning för domstolen, medan osäkerheten i andra fall kan vara större. Det relativt sett större utrymme en domstol kan ha att röra sig inom i ett specifikt fall kan också vara anvisat av lagstiftaren för att man därmed i rättstillämpningen skall bestämma den närmare ersättningsnivån. En relativt sett större friheten för domstolen kan också vara betingad av en strävan att i det enskilda fallet möjliggöra ett hänsynstagande till de särskilda omständigheter som föreligger.24 Ett sådant hänsynstagande fordrar för att det skall bli riktigt självfallet förståelse och kunskap om den grundläggande ekonomiska metoden som används. Ur principiell synvinkel förändras inte situationen av att begreppet värde, åtminstone till viss del, kan ha olika innebörd beroende på tilllämpliga regler, utan lägger endast till vissa ytterligare detaljfrågor som också måste besvaras. Av det nyss sagda följer att ämnet värderingsrätt har en mer eller mindre tvärvetenskaplig karaktär och att det är uppenbart att kännedom om utomrättslig värdering i större eller mindre utsträckning är nödvändig för att kunna fastställa ett värde för det aktuella objektet. Ett bevis för detta kan vara att det i fastighetsdomstolarna, som t.ex. handhar den värdering som blir aktuell vid ett offentligt ingrepp enligt expropriationslagen, förutom jurister även återfinns tekniska ledamöter,25 för att just tillföra utomrättslig kunskap.

 

3. Marknadsvärde som mått på egendomens objektiva värde — rättslig respektive ekonomisk utgångspunkt
När man har att, för rättsliga ändamål, värdera ett objekt blir det som redan upprepats fråga om att nyttja en utomrättslig metod. Härmed blir det av största betydelse att ta hänsyn till denna metods användbarhet för det rättsliga avgörandet. Uppfyller inte den ekonomiska metoden fullt ut de krav som det rättsliga ställningstagandet förutsätter måste detta förhållande beaktas för att ett tillfredsställande resul-

 

22 Se närmare Hager, R, Värderingsrätt s. 388 ff. 23 Se för en exemplifiering av några skilda materiella bestämmelser och dessas innebörd, Hager, R, Värderingsrätt s. 33 ff. 24 Ett exempel på en dylik avsikt är förändringen av reglerna i expropriationslagen där syftet med att i lagtexten ange målet för värderingen, istället för att som tidigare ange den värderingsmetod som skall användas, just berodde på en önskan av att ge domstolarna ett utrymme att kunna anpassa värderingen till det enskilda fallet för att därmed nå ett mer eftersträvansvärt resultat, se prop. 1971:122 s. 172. 25 Se lag (1969:246) om domstolar i fastighetsmål 3 §.

tat skall kunna erhållas. Det kan till och med vara så att, om det råder en tillräckligt stor skillnad mellan uppfattningen på respektive område vad gäller den sökta värdekonceptionen, en metod som kan användas inom det ekonomiska området inte kan nyttjas på det rättsliga i det att metoden inte kan sägas leda fram till den värdekonception som enligt den rättsliga uppfattningen är målet för värderingen.
    Ett centralt mått på egendoms i viss mening objektiva värde är, såväl ur rättslig som ur ekonomisk synvinkel, dess marknadsvärde. Trots denna till synes gemensamma utgångspunkt för marknadsvärdebegreppet inom de båda områdena kan det möjligen ändock föreligga väsentliga skillnader vad gäller begreppets närmare innebörd.
    Utgångspunkten för rättslig värdering i de ersättningssituationer som här åsyftas är att söka det individuella så att säga korrekta eller rätta värdet, dvs. för varje enskilt fall finns det ett objektivt riktigt värde som domstolen har att finna.26 Det är fråga om att träffa rätt på kronan och öret. Värderingen skall vara fullt ut objektiv i den meningen att alla de val som kan behöva träffas i olika detaljfrågor skall genomföras på ett sätt som för det enskilda fallet är det enda rätta sättet och skall vara oberoende av subjektiva inställningar och preferenser. Det är i aktuellt fall fråga om att värdera ett objekt genom att uppskatta det pris objektet kan förväntas inbringa vid en försäljning vid en bestämd tidpunkt, d.v.s. det värde objektet har i utbytesändamål. När lagstiftaren angett att det är marknadsvärdet som skall vara ett mått på egendomens värde innebär det att värderingen skall leda till det belopp som den skadelidande hade kunnat sälja egendomen för. Utgångspunkten för det rättsliga avgörande är därför att finna det aktuella objektets objektiva och exakta värde i det enskilda fallet.
    Den skadelidande har i princip att lägga fram tillräcklig bevisning som styrker den individuella förlusten,27 dvs. kan den drabbade med behövlig styrka övertyga domstolen om att objektet hade kunnat säljas för ett visst antal kronor vid aktuell tidpunkt skall ersättning utgå med detta belopp. Den osäkerhet som alltid råder inte bara i värderingssammanhang utan generellt kan sägas, åtminstone som utgångspunkt, lösas genom den processrättsliga sidan. Kan inte domstolen i tillräckligt hög utsträckning övertygas om riktigheten i att en viss omständighet är förhanden har den att enligt ordinära regler i dess dom utgå ifrån att så inte är fallet. Det synes därför som att bevisningens styrka som en utgångspunkt avgör ersättningens storlek i detta hänseende.

 

26 Även om man kan ha invändningar mot ett betraktelsesätt som bygger på att man alltid kan finna ett objektivt riktigt värde, i det att värderingen som sådan hävdas vara relativ, kan man med rätta påstå att det ändock förhåller sig så genom att det med hjälp av de tillämpliga rättsreglerna införts en fiktion som därmed bär upp betraktelsesättet, jfr Hager, Värderingsrätt s. 191 f. 27 Att det till det nu sagda kommer processrättsliga aspekter som kan nyansera detta kan inte förnekas, men bortses ifrån i detta sammanhang. Se allmänt om beviskrav och därmed sammanhängande frågor, Heuman, L, Bevisbörda och beviskrav i tvistemål, Stockholm 2005.

Marknadsvärde i ett brett ekonomiskt värderingsperspektiv bygger enligt ekonomisk teori på en viss grad av normalisering.28 Marknadsvärde är enligt denna modell en statistisk storhet,29 vilket innebär att man medvetet inte söker ett individuellt värde utan tvärtom ett, med viss förenkling, genomsnittligt värde som bygger på en mängd historiska individuella värden.30 Det är således fråga om en abstraktion som aldrig i strikt mening realiseras i tid och rum. Den moderna uppfattningen inom området för ekonomisk värdering synes härstamma från den amerikanska diskussionen på området under 1960-talet och framför allt från Richard U. Ratcliffs arbeten.31 En marknadsvärdering kan enligt Ratcliff i bästa fall leda till att värderaren kan presentera ett intervall vari priset för egendomen sannolikt skulle hamna och möjligen också att tillkännage en uppfattning om sannolikheten för att olika försäljningspriser inom intervallet erhålls.32 Den rent ekonomiska värderingen har, i förhållande till den rättsliga motsvarigheten, andra mål och därmed andra utgångspunkter om vem som skall bära den osäkerhetsmarginal som alltid föreligger. Marknadsvärdet är ett besked om hur marknaden kan förväntas reagera om objektet ifråga bjuds ut till försäljning på densamma, men det är alltså inte något exakt besked.33 Uppskattningen är alltid förknippad med osäkerhet.34 Den föreliggande osäkerhetsmarginalen är också i själva verket grunden till att det normalt endast är så att ett intervall eller motsvarande kan pekas ut eller så att säga att det angivna marknadsvärdet är ett ungefärligt värde. Att inte ett exakt värde kan pekas ut som det fullt ut rätta spelar å andra sidan ingen roll eftersom aktörerna på marknaden självfallet söker att nå det bästa möjliga priset.35 Är det så att marknadsvärdet ligger på en viss nivå och osäkerheten är relativt begränsad kan man förvänta sig att en säljare är beredd att acceptera ett pris som ligger nära detta värde.36 Den slutliga nivån för det pris som parterna kommer överens om, och därmed också fördelningen av osäkerheten, beror på en förhandling vari ett upp-

 

28 Jfr t.ex. Jaffe, A J & Sirmans, C F, Fundamentals of real estate investment, 3 uppl. Englewood Cliffs 1995 s. 4 f. och 66. 29 Jfr Norell, L, Värderingsrätt ur ett postmodernistiskt perspektiv. Mångfald, osäkerhet och förändringar — eller myten om objektiv expropriationsersättning, Stockholm 2005 s. 46 f. 30 Jfr Bejrum, H & Lundström, S, Fastighetsekonomi. Hyresfastigheter, s. 144 f. och 148 f. 31 Se t.ex. Ratcliff, R U, Real estate analysis, New York, Toronto & London 1961, Ratcliff, R U, Modern real estate valuation. Theory and application, Madison 1965 och Ratcliff, R U, Valuation for real estate decisions, Santa Cruz 1972. 32 Ratcliff, R U, Valuation for real estate decisions, Santa Cruz 1972 s. 13. 33 Jfr Bærug, S, Om teorigrunnlag for verdsetting. Elementer fra verditeori og verdsettingsteori, særlig med tanke på fast eiendom, Ås 1997 s. 127. 34 Jfr Mallinson, M, & French, N, Uncertainty in property valuation. The nature and relevance of uncertainty and how it might be measured and reported, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 18, No. 1, 2000 s. 13 ff. 35 Jfr Ratcliff, R U, Valuation for real estate decisions, Santa Cruz 1972 s. 4. 36 Detta förutsätter självfallet att säljaren accepterar att sälja egendomen till dess marknadsvärde.

skattat marknadsvärde endast är en av de omständigheter som parterna kan förväntas ta hänsyn till.37 Ett uppskattat marknadsvärde i det enskilda fallet kan alltså inte hävdas vara ett objektivt exakt värde,38 utan får ses som en mycket ungefärlig angivelse av det sökta beloppet.
    Det sagda betyder att den grundläggande ekonomiska beräkningsmodellen kan sägas, i viss mening, stå i strid med de rättsliga syftena. Det är därför viktigt att man i det rättsliga avgörandet måste ta hänsyn till den bakomliggande ekonomiska modellen och den grund som den bärs upp av.

 

4. Ett värderingsrättsligt exempel utifrån rättslig och ekonomisk utgångspunkt — att bestämma ett objekts marknadsvärde enligt expropriationslagen
I det föregående har ämnet värderingsrätt allmänt diskuterats utifrån en bred och principiell utgångspunkt. Förhållandet mellan juridik och ekonomi har diskuterats mer övergripande för att visa att det föreligger skillnader mellan de båda sfärerna. Det bör hållas i minnet att lagstiftaren självfallet mer eller mindre kan sätta likhetstecken mellan de båda sidorna. Ett fall där lagstiftaren gått särskilt långt har redan nämnts och rör reglerna om det vederlag som en hyresvärd kan kräva för upplåtelse av en lokal enligt jordabalken. Under alla omständigheter kan den skillnad som föreligger mellan rättslig och ekonomisk syn variera från fall till fall. Det närmare förhållandet mellan de båda sidorna måste då avgöras för att den rättsenliga värderingen skall kunna utföras på ett korrekt sätt.
    Ett värderingsfall där det närmare förhållandet i nu nämnt avseende inte är på förhand givet är den marknadsvärdebestämning som skall ske enligt expropriationslagens regler och detta fall skall i det följande diskuteras. Avsikten är att visa på hur synen inom ekonomisk teori kan påverka det rättsliga avgörande och det slutresultat som värderingen skall leda fram till.

 

4.1 Juridisk utgångspunkt — ekonomisk oförändrad ställning
När en fastighet är föremål för expropriation skall enligt huvudregeln, 4:1 ExprL, ersättning utgå med fastighetens marknadsvärde som varande full kompensation för fastighetens ekonomiska värde.39 Expropriationslagen bygger på ett skadeståndsrättsligt betraktelsesätt och det är fråga om att ersätta den uppkomna individuella skadan.

 

37 Jfr om prisbildningsprocessen Kalbro, T, & Sjödin, E, Ersättning vid fastighetsreglering, Stockholm 1993 s. 24 ff., jfr även Johansson, S-E & Hult, M, Köpa och sälja företag. Strategi. Värdering. Genomförande, Stockholm 2002 s. 49 f. 38 Jfr Norell, L, Värderingsrätt ur ett postmodernistiskt perspektiv. Mångfald, osäkerhet och förändringar — eller myten om objektiv expropriationsersättning, Stockholm 2005 s. 62. 39 Regeln om ersättning för skada i övrigt, vanligen benämnd annan skada, kan i vissa fall nyansera detta, men härifrån bortses av utrymmesskäl ifrån; se om denna regel och dess förhållande till marknadsvärdeuppskattningen Hager, R, Värderingsrätt s. 437

Ersättningen skall alltså leda till att den drabbade tilldöms en ersättning som gör att dennes förmögenhetsställning efter expropriationen inte har försämrats.40 Marknadsvärdebegreppet har i förarbetena angetts motsvara det pris fastigheten sannolikt kunnat säljas för om den vid en viss tidpunkt bjudits ut på marknaden.41 Det framgår att det inte är fråga om någon slutgiltig precis definition, i den meningen att definitionen kan användas för att avgöra tveksamma fall och understryks av den närmare diskussionen i förarbetena av exempelvis vilka köp som kan tas med i bedömningen av marknadsvärdet och vilka som inte kan hävdas uttrycka ett rättvisande objektivt pris. Marknadsvärdebegreppet kan även sägas vara grundläggande för rättslig värdering och när man i vissa fall endast talar om objektets värde har man ändå syftat på objektets marknadsvärde.42 Det kan även påpekas att man tidigare ofta, i stället för begreppet marknadsvärde, begagnande sig av uttryck som ”saluvärde” eller ”försäljningsvärde”, vilka, som framgår av dessas namn, också avsåg det värde som skulle erhållas om objektet bjöds ut till försäljning. 43 I förarbeten anges att marknadsvärdet i första hand skall beräknas med hjälp av en prisjämförelse, dvs. med hjälp av den s.k. ortsprismetoden. Det handlar om att undersöka de försäljningar av fastigheter som ägt rum och som är relevanta för den aktuella fastighetens marknadsvärdeuppskattning. Det anges inte närmare hur en sådan undersökning skall gå till, utan endast att vägledning i första hand skall hämtas från dylik prisstatistik. Det tydliggörs å andra sidan också att det är av vikt att domstolarna för varje särskilt fall utnyttjar de värderingsmetoder som med största sannolikhet leder till ett rättvisande resultat.44 En alternativ metod som anges är avkastningsvärdemetoden och som en sista utväg anges den s.k. produktionskostnadsmetoden. Det kan påpekas att samtliga dessa tre metoder avser att fastställa fastighetens marknadsvärde. Möjligheten att kombinera de tre metoderna i avsikt att nå ett säkrare resultat tas också upp.45 En slutsats av dessa resonemang är att ledstjärnan för värderingen kan sägas vara att nå ett så korrekt värde som möjligt, dvs. att uppnå målsättningen att den drabbades förmögenhetsställning skall vara oförändrad, och att metodvalet kommer i andra hand. Det finns vidare exempel i förarbetena som anger att det för vårdanstalter, gudstjänstlokaler och andra samlingslokaler samt anläggningar för militära eller vetenskapliga ändamål skall utgå ersättning motsvarande ett

 

40 Se prop. 1971:122 s. 165. 41 Se prop. 1971:122 s. 171. 42 Exempelvis var detta fallet enligt 1917 års expropriationslag, i dess ursprungliga lydelse, se Strahl, Fyra expropriationsrättsliga uppsatser, Uppsala och Stockholm 1926 s. 157. 43 Jfr Stark, E, Värdering av hyreshus, Expropriationsteknik, Stockholm 1968 s. 215. 44 Se prop. 1971:122 s. 171. 45 Se prop. 1971:122 s. 172, se även SOU 1969:50 s. 166.

belopp för kostnaden att återanskaffa likvärdig egendom så att verksamheten kan drivas vidare.46 Detta motiveras av att ersättningsnivån skall vara rättmätig och understryker återigen det individualistiska skadeståndsrättsliga synsättet om ett återställande av förmögenheten. I dessa nu sist åsyftade fall är det så generellt att ett strikt beräknat marknadsvärde många gånger är betydligt lägre än en sådan produktionskostnad.
    I detta sammanhang kan också påpekas att en viss osäkerhet kan skönjas vid valet av marknadsvärdet som måttstock när det gäller dess egentliga betydelseinnehåll. Det talas nämligen i utredningen om att det valda måttet ”benämns … marknadsvärde”.47 Detta kan tolkas som ett uttryck för osäkerhet rörande begreppets närmare innebörd och begreppet skall möjligen redan av detta skäl ges en speciell betydelse i expropriationsrättsliga sammanhang.

 

4.2 Ekonomisk utgångspunkt — normalfördelning
Det råder inte, som redan har framgått, någon enighet om hur marknadsvärdebegreppet skall definieras. I första hand föreligger emellertid denna oenighet på en mer detaljerad nivå och de gemensamma dragen hos de mer spridda definitionerna kan säga ge vid handen att ett objekts marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle erhållas om objektet bjöds ut på marknaden till försäljning.48 Det pris som på grundval av dessa definitioner pekas ut är det mest sannolika priset.
    Marknadsvärde är vidare enligt ekonomisk teori att se som ett statistiskt begrepp och det är en abstraktion som inte realiseras i tid och rum. Marknadsvärdet kan därför aldrig observeras, utan endast uppskattas eller bedömas. Härmed är också sagt att en enskild prisobservation inte strikt taget kan hävdas vara ett uttryck för objektets marknadsvärde. Den ekonomiska modell som ligger till grund för marknadsvärdebegreppet utgår ifrån att det föreligger en s.k. normalfördelning. Modellen bygger på tanken att identiska objekt bjuds ut till försäljning på marknaden ett mycket stort antal gånger. De prisnoteringar som detta utbjudande leder till ritas in i ett diagram som visar antalet noteringar för varje enskild prisnivå. En prisnotering kommer att vara den mest frekventa samtidigt som överenskommelser sker

 

46 Se prop. 1971:122 s. 173 f. 47 Se SOU 1969:50 s. 167. 48 Vissa förutsättningar om viss marknadsföring och frånvaro av tvång m.m. gäller också, men kommer inte att tas upp här och det är framför allt när det gäller dessa som oenigheten är som störst. En spridd definition som kan tjäna som exempel är följande från The International Valuation Standards Committee (IVSC) enligt dess International Valuation Standards 2005 och som anger att “[m]arket value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion”. Enligt den till defintionen hörande begreppsförklaringen av “the estimated amount” mäts “Market Value” som “the most probable price reasonably obtainable in the market on the date of valuation in keeping with the Market Value definition”.

både till högre och lägre nivåer i förhållande till den mest frekventa. Ju längre bort från den mest frekventa prisnoteringen man rör sig desto färre prisnoteringar är antalet vid respektive prisnivå. Detta antas gälla på ett identiskt sätt både över och under den mest frekventa prisnoteringen.
    Hypotesen om normalfördelning fungerar som en grund för både teori och metod. När ett prisintervall bestäms i ett enskilt fall för ett objekt innebär det i princip att en del av normalfördelningskurvan tas ut och läggs till grund för resultatet. Med viss förenkling kan man säga att det presenterade intervallets omfattning svarar mot den osäkerhet som råder; osäkerheten är i jämförelse med den teoretiska modellen högst betydande.

    Utifrån denna ideala bild är således marknadsvärdet den mest frekventa prisnoteringen som uppnåtts, dvs. den notering som ligger mitt i den utritade kurvan och således utgör det mest sannolika priset (markerad med ett streck i kurvan). Prisnoteringar som alltså avviker från den mest sannolika noteringen är därmed inte objektets marknadsvärde och detta alldeles oavsett om noteringen i sig kan vara relativt frekvent. Återigen kan påminnas om att marknadsvärdet endast är ett mått på den så att säga samlade marknaden och att varje enskild aktör själv har att förhålla sig till ett sådant statistiskt värde. Det kan ju också enkelt konstateras att de flesta enskilda prisnoteringar i realiteten avviker från ett statistiskt marknadsvärde och i princip kommer hälften av alla transaktioner att ske till ett belopp som understiger marknadsvärdet, medan hälften överstiger detsamma.49 För att i praktiken bedöma ett objekts marknadsvärde används skilda metoder, men ändå mot bakgrund av den ideala bilden av marknadens prissättning. De vanligaste metoderna är olika ortprismetoder, avkastningsmetoder, inbegripet cash-flow-analyser, och produktionskostnadsmetoder.
    Val av metod beror både på värderingsobjektet och tillgången till värderingsunderlag. Föreligger ett gott underlag i form av prisnoteringar av jämförbara fastigheter är en ortprismetod att föredra, men det kan inte uteslutas att värderarens egna preferenser spelar in i metodfrågan. Ortprismetoden är ju annars den metod som så att säga di-

 

49 Här bortses från de vanligen relativt sett få prisnoteringar som på kronan skulle överensstämma med det statiska marknadsvärdet.

Pris

Frekvens

rekt undersöker marknadens beteende, men eftersom avståndet till den så att säga ideala situationen med ett mycket stort antal prisnoteringar för identiska fastigheter vid den aktuella värdetidpunkten är stort, är metodvalet inte sällan komplicerat.
    Framför allt är olika avkastningsmetoder många gånger av intresse och sambandet mellan den framtida avkastningen och det pris som marknaden sätter på ett objekt anses starkt. När det å andra sidan gäller produktionskostnadsmetoder är motsvarande samband betydligt mer osäkert. Det är uppenbart att det går att lägga ned kostnader på ett objekt som både med bred marginal över- respektive understiger marknadsvärdet på det färdiga objektet. När produktionskostnadsmetoder används i en värdering blir en mycket viktig del av marknadsvärdeuppskattningen att marknadsanpassa de kostnadsdata som utgås ifrån. Man får dock inte glömma bort att produktionskostnaderna påverkar prisbildningen på marknaden.50 Metoderna går under alla omständigheter ut på att försöka simulera marknadens beteende, dvs. att försöka sätta sig in i hur marknaden kan antas bedöma ett objekts värde och därmed komma fram till ett sannolikt pris. Detta angivande kan, som redan framgått, ske i form av ett prisintervall som speglar rådande osäkerhet eller att en bedömd procentuell avvikelse anges, men även andra sätt att presentera resultatet förekommer och det är värt att understryka att marknadsvärdet alltid är en uppskattning av ett hypotetiskt belopp som alltid är förknippat med ett mått av osäkerhet.

 

4.3 Konsekvens av normalfördelning som utgångspunkt och påverkas det rättsliga avgörandet av normalfördelningens närmare utseende?
Ovan har rättslig och ekonomisk utgångspunkt vid en marknadsvärdebestämning tagits upp i separata avsnitt. Det saknas som indirekt redan framgått uttalanden i förarbetena om hur marknadsvärdebegreppet närmare skall förstås med undantag för själva utgångspunkten att det rör sig om att uppskatta det belopp som egendomen kunnat säljas för om den vid en viss tidpunkt bjudits ut på marknaden. Det föreligger med andra ord inte något uttalande som pekar i riktningen att marknadsvärdet skall ses som ett statistiskt begrepp eller att en normalfördelningskurva skall utgöra ett grundfundament också för begreppets rättsliga innebörd.
    Läggs den ekonomiska utgångspunkten som en grund också för det rättsliga avgörandet torde detta endast kunna innebära att den rättsligt korrekta värderingen likt den ekonomiska har att söka sig mot ett medelvärde,51 dvs. mot kurvans mitt i bilden ovan. Föreligger

 

50 Jfr Persson, E, Fastighetsvärdering, i Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt. Fastighetsnomenklatur, Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 9 uppl., Stockholm 2005 s. 402. 51 Hur nära det rättsliga avgörandet skall komma ett sådant medelvärde måste bero på underlaget för värderingen, men så att säga riktningen måste anses given om det ekonomiska grundantagandet skall vara vägledande.

det ett jämförelsematerial med en mycket jämn fördelning över ett visst intervall av de insamlade prisnoteringarna kan i enlighet med detta hävdas att materialets medelvärde skall sökas och ligga till grund för ställningstagandet. Detta innebär i sådana fall att det individuellt inriktade skadeståndsrättsliga inslaget tappar i betydelse, dvs. den rättsliga utgångspunkten om en oförändrad ekonomisk ställning upprätthålls endast slumpvis. Det är med andra ord svårt att hävda att ett sådant synsätt skulle vara förenligt med tanken på en fullt ut individualiserad skadevärdering vilket beror på att inslaget av schablon är betydande, men också vävs in i marknadsvärdebegreppet. Bortsett från det fåtal som skulle få en korrekt ersättning kan konstateras att häften av de drabbade får för mycket i ersättning medan den andra hälften får för lite i ersättning. Slutsatsen är att det med ett sådant statistiskt perspektiv är så att den stora majoriteten får fel ersättning.
    I den rättsliga värderingen synes inte riktigheten av hypotesen om en normalfördelning ifrågasättas samtidigt som det närmare bestämmandet av ett exakt värde stundom motiveras av detta grundantagande. Det kan hävdas att det är detta grundantagande om en normalfördelning som ytterst rättfärdigar, eller gör det rimligt och rättvist, att ett belopp som närmar sig medelvärdet döms ut.52 Förutom det nyss sagda om att ett antagande om normalfördelning skall vara styrande för ersättningen innebär ett stort inslag av schablon, kan det även diskuteras om utseendet av normalfördelningskurvan påverkar rimligheten av en ersättning som närmar sig ett medelvärde.53 Skulle det enskilda fallet visa sig kunna översättas i en normalfördelningskurva av ett mycket brett spridningsfält med hög frekvens kan det måhända finnas anledning att fråga sig om detta faktum borde påverka det rättsliga avgörandet och dess rimlighet.

    Vore det riktigt att utseendet på den aktuella delmarknadens normalfördelningskurva hade ett sådant brett utseende kan det konstateras att sannolikheten för att en försäljning sker till ett belopp som

 

52 Vad som enligt olika teorier kan bedömas som rättvist skall inte diskuteras här; istället kan hänvisas till Kalbro, T, Fördelning av exploateringsvinst mellan fastighetsägare. En analys av fördelningssystem mot bakgrund av rättvisa och ekonomisk effektivitet, Stockholm 1988 s. 33 med vidare hänvisningar. 53 Jfr Mallinson, M, & French, N, Uncertainty in property valuation., Journal of Property Investment & Finance, Vol. 18, No. 1, 2000 s. 16 ff. som där diskuterar prisfördelningen och därmed kurvans närmare utseende beroende av marknadsläge.

Pris

Frekvens

markant avviker från kurvans mitt, eller medelvärdet, är relativt stor. Frågan är då om inte det kan hävdas att grundsatsen om att den skadelidandes förmögenhetsställning skall vara oförändrad medför att ersättningen måste sättas högre än ett sådant statistiskt medelvärde? Hur sannolik en viss prisobservation skall vara kan inte läggas fast men det är ändock möjligt att röra sig en bit höger ut på kurvan med en bibehållen relativt sett hög sannolikhet.
    Om man å andra sidan tänker sig att det föreliggande fallet skulle kunna åskådliggöras av en normalfördelningskurva med ett mycket smalt spann med hög frekvens torde detta däremot tala för att ett medelvärde används som ett mått på ersättningen.

    Vore denna bild riktig för den aktuella delmarknaden kan hävdas att antalet drabbade som får en ersättning som motsvarar den riktiga utifrån en nu aktuell statistisk syn ligger på en högst rimlig nivå. Rör man sig en bit ifrån kurvans mitt åt ettdera hållet kan konstateras att frekvensen går ner till sådana nivåer som gör att den drabbade får svårt att övertyga domstolen om att den motsvarande prisnivån skulle ha erhållits vid ett utbjudande på marknaden.

 

4.4 Om hypotesen om normalfördelning inte gäller — förutsättningen brister
Förutom att det närmare utseendet av normalfördelningskurvan i sig kan hävdas innebära att det rättsliga ställningstagandet bör påverkas kan det vidare vara så att det inte ens råder en normalfördelning på den aktuella delmarknaden. Detta måste i sådana fall än mer påverka det rättsliga ställningstagandet. Råder det över huvud taget inte en normalfördelning på exempelvis fastighetsmarknaden måste slutsatsen vara att detta innebär att värderingens grundvalar brister, i den mån utgångspunkten tas ur en ekonomisk teoretisk synvinkel. Men även om förutsättningen skulle visa sig vara bärkraftig måste det vara uppenbart att en bedömning av detta och den styrka med vilken man kan befästa denna utgångspunkt är av betydelse i det senare rättsliga avgörandet och att denna underliggande säkerhet måste påverka den rättsliga konceptionen.
    Det kan mycket väl vara så att spridningen som noteringarna för en fastighet skulle uppvisa avviker från en normalfördelningskurva så att

Pris

Frekvens

kurvan uppvisar en förskjutning. Härmed avses att det skulle finnas fler noteringar som ligger i den högre delen av prisintervallet i förhållande till en normalfördelning. Detta kan bero på att det skulle vara lättare att finna underpriser än överpriser på fastighetsmarknaden.54 En annan orsak skulle kunna vara att fastigheter som försäljningsobjekt avviker från de standardiserade varor,55 som vanligen ligger till grund för de exempel och diskussioner man finner i den ekonomiska litteraturen.
    Är det så att man kan utgå ifrån att fördelningen skulle avvika på fastighetsmarknaden kan naturligtvis denna avvikelse te sig på olika sätt. Varje sådan avvikelse måste rimligen beaktas för att värderingen skall kunna hävdas vara korrekt. Nyss antyddes att det måhända kan förhålla sig så att det är lättare att finna mycket låga noteringar än höga sådana i förhållande till de mest frekventa noteringarna. Detta skulle få till följd att en kurva över ett dylikt material skulle uppvisa följande utseende.56

Vore detta en riktig bild av situationen på aktuell marknad kan man konstatera att den mest frekventa prisnivån ligger relativt högt i aktuellt intervall. Tänker man sig att det föreligger ett mindre antal noteringar, vilket får sägas överensstämma med det praktiska normalförhållandet, och dessa noteringar är spridda över hela intervallet skulle detta innebära att noteringar till högre priser ligger närmare den mest frekventa noteringen än dem till lägre priser. Mot bakgrund av den aktuella kurvan torde domstolen ha att söka sig mot de högre noteringarna. Skulle domstolen använda sig av ett medelvärdesresonemang utifrån en tänkt normalfördelning skulle ersättningen sannolikt bli för låg.

 

5. Sammanfattande diskussion och slutsatser
Slutsatsen man kan dra av diskussionen i det föregående är att det rättsliga avgörandet under alla omständigheter måste ta hänsyn till den föreställning som den ekonomiska teorin grundas på och att det

 

54 Jfr Persson, A, Fastighetsvärdering, 4 uppl., Malmö 1991 s. 42 f. 55 Jfr Söderberg, B, Austrian value theory and real estate markets, Working paper no. 21, Dept. of concstruction and Real Estate Economics, Stockholm 1996 s. 5 f. 56 Jfr Mallinson, M, & French, N, Uncertainty in property valuation, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 18, No. 1, 2000 s. 18 ff. som där diskuterar andra skäl till att kurvan kan ha ett motsvarande utseende.

Pris

Frekvens

därmed inte går att gömma sig bakom de inom det området valda utgångspunkterna utan att för egen del ta ställning i de ingående frågorna. Värdering av ett objekt ur ekonomisk teoretisk synvinkel kan sägas styras av att värderingen och det resultat den pekar ut dels delar den förefintliga osäkerheten mellan de inblandade parterna, dels överlämnar det slutgiltiga avgörandet till mottagaren för värderingen genom att redovisa föreliggande osäkerhet. Man kan också säga att man härmed inte går längre i uppdraget att peka ut ett visst belopp som motsvarande det sökta värdet än vad som material och metod tilllåter. Anger man endast att exempelvis ett objekts marknadsvärde ligger inom ett visst intervall kan ett dylikt svar vara fullt tillfredsställande inom den utomrättsliga värderingssfären.
    Beroende av hur ett statistiskt material ser ut för en viss kategori objekt som är föremål för en rättslig värdering kan det argumenteras för att ett visst värde är rimligt att döma ut om material uppvisar ett visst utseende medan ett annat utseende skulle kunna hävdas innebära att ett annat värde är mer rimligt. Man kan hävda att det intervall vari det utdömda värdet skall befinna sig i förutsätter en viss sannolikhetsgrad för de ingående prisnivåerna. I den mån spridningen av prisnoteringarna är stor och tämligen jämnt fördelad mellan de ingående prisnivåerna torde detta möjliga intervall vara likaledes stort. Är spridningen å andra sidan liten torde det möjliga intervallet bli motsvarande litet. Men inte bara omfånget av detta intervall har betydelse för vad som kan anses rättsligt sett vara det mest riktiga värdet utan också det faktum att hypotesen om en normalfördelning inte gäller för det enskilda fallet kan påverka valet av det värde som rätteligen skall dömas ut.
    I det sistnämnda fallet kan man mot bakgrund av den information som vanligen finns tillgänglig för domstolen hävda att full ersättning rätteligen skall tolkas som innebärande att man inte väljer att närma sig ett medelvärde utan att avvikelsen från normalfördelningskurvan får genomslag i valet av det korrekta värdet. Man kan säga att eftersom en värdering alltid är förknippad med varierande grad av osäkerhet och att denna osäkerhet i en mening alltid måste bäras av någon av de inblandade parterna, om den inte delas jämnt mellan dem, så kommer det statistiska materialets utseende påverka fördelningen av denna osäkerhet. Härvidlag kan osäkerheten förskjutas så att fördelningen stämmer överens med mönstermodellen med en normalfördelning eller så görs en medvetet annan placering av denna osäkerhet. Valet i det rättsliga avgörandet kan inte bero på hur motsvarande problem lösts i den ekonomiska värderingsdisciplinen utan valet måste relateras till rättsliga syften, såsom övergripande mål om förutsebarhet och mer speciella sådana för de aktuella ersättningsreglerna som att den skadelidande skall tillförsäkras reparation.

Ser man till det rättsliga avgörandet i ett specifikt värderingsfall framträder en väsentlig skillnad i förhållande till denna nyss nämnda utomrättsliga grundsyn. Om man i den rättsliga värderingen tar för givet att den ekonomiska utgångspunkten med en normalfördelning gäller kommer det naturligtvis att uppstå fall där man kan säga att en ersättning, som utan tillräckliga skäl grundas på det faktum att beloppet hamnar mitt i intervallet och att därmed säkerhetsmarginalen delas lika mellan parterna, inte är skälig eller rättvis utifrån lagstiftarens egna intentioner.
    Man kan generalisera och säga att de ekonomiska metoderna inte kan bidra till att avgöra vissa frågor samt att andra frågor som ändå besvaras av dessa metoder endast kan sägas besvaras utan egentlig precision.
    Eftersom det rättsliga avgörandet vid bestämmandet av ett objekts värde inte kan stanna vid angivandet av ett visst intervall uppkommer härvidlag en tydlig skillnad mellan de båda områdena. Alla de olika frågor som påverkar värdet av objektet måste avgöras och det kan inte anges att objektet har ett värde utifrån vissa angivna premisser och ett annat utifrån att dessa premisser ändras och att det slutgiltiga valet överlämnas till mottagaren av värderingen. Självfallet är situationen den att, om den i vid mening skadelidande parten anses vara berättigad till ersättning för ett visst objekt, domstolen inte har någon annan möjlighet än att efter bästa förmåga försöka träffa så rätt som möjligt när den har att genomföra värderingen.57 Man kan därför säga att det för den rättsliga värderingen finns ett objektivt riktigt värde för värderingsföremålet givet de tillämpliga ersättnings- och värderingsreglerna, medan det för den ekonomiska teorin inte förhåller sig på motsvarande sätt.
    Det faktum att det föreligger en olikhet mellan de nu nämnda båda sidorna innebär vidare att denna olikhet måste bemästras för att domstolen skall kunna komma fram till ett visst belopp. Den närmare relationen mellan ekonomi och juridik måste därför bestämmas för att man skall kunna besvara frågan hur ett rättsligt värde skall baseras på en ekonomisk metod. Det kan bli fråga om att acceptera ett värde framräknat med den ekonomiska metoden eller så kommer detta att justeras. Det slutliga avgörande ankommer självfallet på domstolen och det blir alltid fråga om ett rättsligt avgörande som styrs av andra krav än de som rör den rent ekonomiska sidan.58 Domstolen kan således inte utan eget ställningstagande endast applicera en ekonomisk uppfattning eller metod för att erhålla ett bestämt värde i frågan. Domstolens ställningstagande i en marknadsvärdeuppskattning utifrån expropriationslagen kan mycket väl innebära att modellen som utgår från en normalfördelning förkastas till förmån för ett individua-

 

57 Att de processrättsliga reglerna kan nyansera det sagda kan i och för sig inte förnekas men förändrar ändock inte den principiella utgångspunkten. 58 Jfr Hager, R, Värderingsrätt s. 415 f. och 420.

listiskt synsätt där domstolen nöjer sig med viss grad av sannolikhet för att den drabbade skall erhålla en dom av yrkat slag.