Förhandsavtal och optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt

 

 

Av universitetsadjunkten JONNY FLODIN

I den här artikeln diskuteras om en bostadsrättsförening får ställa ut optioner avseende upplåtelse av bostadsrätt. Det har gjorts gällande att det finns skäl som talar för att det skulle vara möjligt. Författaren argumenterar för den motsatta ståndpunkten, att starkare skäl talar emot att det skulle vara möjligt.

 

1. Inledning
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att till föreningens medlemmar upplåta lägenheter med bostadsrätt. För att en lägenhet skall få upplåtas till en medlem krävs att ett antal förutsättningar är uppfyllda, bl.a. skall en ekonomisk plan ha upprättats, granskats av intygsgivare och registrerats hos Bolagsverket. Syftet med reglerna om ekonomisk plan är att hindra uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar och förebygga att bostadsrättshavare avkrävs opåräknade avgifter.1 Detta syfte utgör ett led i det övergripande ändamålet med lagstiftningen om bostadsrättsföreningar, nämligen att ge den enskilde föreningsmedlemmen en tryggad besittning till bostaden och skapa förutsättningar för en sund utveckling av föreningarnas ekonomi.2 Ett förhandsavtal är ett avtal mellan bostadsrättsföreningen och förhandstecknaren om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Avtalet är ömsesidigt förpliktande. Föreningen och den som söker lägenhet utfäster sig att senare upplåta respektive förvärva bostadsrätt.3 I samband med förhandsavtalet kan överenskommelse träffas om att föreningen skall få förskott på insatsen. Förhandsavtal och förskott kan, om inte särskilda förutsättningar uppställs, komma i konflikt med den grundläggande tanken med reglerna om ekonomisk plan och de bakomliggande syftena med en sådan plan. Det har därför diskuterats om och i så fall under vilka förutsättningar förhandsavtal och förskott skall vara tillåtna. I bostadsrättslagen har emellertid frågan avgjorts, genom att bostadsrättsföreningar får ingå förhandsavtal med förhandstecknare. Förhandsavtal är enligt 5 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen bindande för föreningen och även för förhandstecknaren.

 

1 Se prop. 1971:12 s. 36. 2 Se prop. 1971:12 s. 75 och prop. 1930:65 s. 34 f. och 41. I 1930 års proposition anfördes att de två delarna i detta ändamål inte är oberoende av varandra. En trygghet i bostadsrätten ansågs inte möjlig utan ekonomisk soliditet. Denna tanke torde alltjämt äga sin giltighet. 3 Se prop. 1990/91:92 s. 84.

I en artikel i Svensk Juristtidning har Nilsson Hjort kommit fram till att det finns en hel del som talar för att en bostadsrättsförening med för föreningen bindande verkan bör kunna träffa optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt.4 I den här artikeln vill jag fortsätta den diskussionen och analysera de skäl som kan anföras för och emot att föreningen skall få ingå optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt.
    Först skall emellertid i avsnitt 2 något ytterligare sägas om förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt. Därefter diskuteras i avsnitt 3 optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt.

 

2. Förhandsavtal
2.1 Bostadsrättslagen (1971)
I bostadsrättslagen (1971) var förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt inte tillåtna när det gäller bostäder. Däremot var det tillåtet att träffa förhandsavtal om lokaler. I förarbetena konstateras att bostadssökande dessförinnan regelmässigt knöts till föreningarna genom förhandsavtal i samband med att de betalade förskott på blivande grundavgifter.5 Därefter övergår diskussionen i huvudsak till att handla om förskottssystemet vid nyproduktion av hus. Som skäl för att tillåta ett sådant system anförs att föreningsbildarna — främst HSB och Riksbyggen — därmed kan försäkra sig om ett avgörande inflytande över föreningens angelägenheter fram till dess föreningens hus har färdigställts, vilket anses vara påkallat eftersom det i regel bara är bildarna som har erforderlig byggnadsteknisk och fastighetsekonomisk sakkunskap. Detta skäl anses emellertid inte särskilt starkt eftersom bildarna kunde försäkra sig om inflytande genom stadgebestämmelser om villkor om giltighet av stämmobeslut och om att vissa styrelseledamöter skall utses av utomstående, dvs. av bildarna. Det finns således andra medel att åstadkomma inflytande för bildarna.
    Som skäl mot anförs att de bostadssökande inte antogs till medlemmar förrän i samband med upplåtelse av bostadsrätt, vilket ofta skedde avsevärd tid efter att de hade flyttat in i lägenheten. De kom därför att stå utanför föreningen, utan inflytande eller insyn i föreningen. Det anses särskilt otillfredsställande eftersom förskottsgivarna i princip band sig för en obegränsad tid och satsade ett ofta betydande kapital i företaget. Det framhålls även att rättsförhållandet mellan föreningen och de boende skulle bestämmas av olika regler beroende på om bara förskott betalats eller om upplåtelse av bostadsrätt ägt rum, vilket inte anses önskvärt.
    Det sätt som anvisades i stället för förhandsavtal var att föreningen bildades och upplät lägenheter med bostadsrätt redan under produktionsstadiet. En komplikation var att den ekonomiska planen fick

 

4 Se Nilsson Hjort, Vissa frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter i SvJT 2005 s. 478 ff., på s. 496. 5 Se härom prop. 1971:12 s. 80 ff.

upprättas under osäkra förhållanden. Det var svårt att förutse den slutliga produktionskostnaden. Det innebar i sin tur en risk för såväl föreningen som för bostadsrättshavarna. Denna risk begränsades genom att upplåtelse av bostadsrätt inte utan länsstyrelsens tillstånd fick ske innan den slutliga kostnaden för anskaffandet av föreningens hus redovisats i godkänd ekonomisk plan eller på föreningsstämma, 5 § bostadsrättslagen (1971).
    För lokaler anses inte de nu angivna skälen göra sig gällande. Det fanns ett behov att binda upp intressenter på ett mycket tidigt stadium, ofta innan projekteringen av föreningens hus påbörjats. Dessutom anses det inte föreligga samma skyddsbehov som när det gäller bostadslägenheter. Det anses inte ens erforderligt att ta in särskilda bestämmelser om sådana avtal i bostadsrättslagen (1971).

 

2.2 Bostadsrättslagen (1991)
I bostadsrättslagen (1991) har det blivit möjligt att ingå förhandsavtal under vissa förutsättningar.6 I förarbetena framhålls att det finns ett praktiskt behov av att kunna ingå sådana avtal. Det gäller bl.a. när de bostadssökande under produktionen av föreningens fastighet vill inreda och utforma lägenheten genom s.k. tillval.7 Tillval måste normalt beställas innan den ekonomiska planen är färdigställd och det är då inte möjligt att binda den bostadssökande genom att upplåta bostadsrätt. Med hänsyn till det praktiska behovet att kunna ingå avtal på ett tidigare stadium än den ekonomiska planen såväl vid nyproduktion som vid ombildning och med hänsyn till att de olägenheter som ansågs föreligga i förarbetena till bostadsrättslagen (1971) kunde undanröjas, anses regler om förhandsavtal kunna införas. Det är i huvudsak fyra komponenterna som bedöms vara erforderliga för att undanröja dessa olägenheter, nämligen 1) att en kostnadskalkyl måste ha upprättats av föreningen innan förhandsavtalet ingås, 2) att bostadsrätten vid nyproduktion skall upplåtas senast vid inflyttningen, 3) att föreningen skall ställa säkerhet för lämnade förskott samt 4) att förhandstecknaren under vissa förutsättningar skall ha möjlighet att frånträda förhandsavtalet.8 Ett förhandsavtal är bindande för bostadsrättsföreningen och förhandstecknaren, 5 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen. Bostadsrättshavaren har emellertid givits vissa möjligheter att frånträda avtalet. Han får enligt 5 kap. 8 § bostadsrättslagen efter uppsägning genast frånträda avtalet i tre olika fall. Det gäller för det första om lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen. Denna

 

6 Redan 1982 mjukades förbudet mot förhandsavtal upp. Det blev då möjligt vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt att bestämma i stadgarna att de hyresgäster som biträder föreningens beslut att förvärva fastigheten skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet. Föreningen hade då en motsvarande skyldighet att upplåta bostadsrätten till hyresgästen. 7 Se härom prop. 1990/91:92 s. 83. 8 Prop. 1990/91:92 s. 85.

punkt gäller dock av förklarliga skäl inte om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt. För det andra får han frånträda avtalet om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelse. Slutligen får han frånträda avtalet om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.9 Det är såvitt jag kunnat utröna oklart om 5 kap. 1 och 8 §§ bostadsrättslagen innebär att reglerna om förhandsavtal är tvingande på så sätt att det inte är tillåtet att komma överens om svävarvillkor eller villkor som ger någon av parterna en utvidgad rätt att säga upp avtalet. För att reglerna skulle vara tvingande talar följande uttalande av departementschefen:

 

”För egen del vill jag inledningsvis säga att jag anser att det endast finns ett begränsat utrymme för en ordning som innebär att en förhandstecknare skall kunna frånträda ett förhandsavtal. Framför allt hänsynen till de övriga medlemmarna i föreningen gör enligt min mening att den grundläggande principen om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal.”10

Uttalandet synes bygga på förutsättningen att förhandsavtal är ett undantag som gör det möjligt att binda parterna före det att upplåtelsen kommer till stånd. För detta undantag uppställs emellertid ett antal regler till skydd såväl för förhandstecknaren som för föreningen och övriga förhandstecknare eller bostadsrättshavare. Att de uppställda reglerna även skall skydda andra än de direkta avtalsparterna talar för att de bör anses vara tvingande. Även om det inte är helt klart finns det enligt min mening skäl som talar för att parterna i ett förhandsavtal inte kan göra avtalet svävande eller ges en i förhållande till de lagfästa bestämmelserna utvidgad rätt att säga upp avtalet.

 

3. Optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt
Ett optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt skulle i praktiken gå ut på att föreningen åtar sig att på begäran av motparten, optionshavaren, upplåta en lägenhet med bostadsrätt till denne.11 Ett sådant optionsavtal skiljer sig från ett förhandsavtal genom att förhandstecknaren är skyldig att förvärva bostadsrätten medan optionshavaren får välja om han vill utnyttja optionen eller inte.
    Frågan är då, om optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt är tilllåtna eller inte. Vilka argument kan anföras för och emot respektive ståndpunkt?

 

9 På denna punkt gäller vissa begränsningar vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, se lagtexten. 10 Prop. 1990/91:92 s. 92. 11 Den motsatta situationen, att föreningen är optionshavare, har nog mindre praktisk betydelse, jfr Nilsson Hjort s. 496.

Ett fö rsta arg ument för optionsavtal skulle kunna vara att det finns ett praktiskt behov av optionsavtal. Häremot kan invändas att lagstiftaren redan tillhandahåller en variant, nämligen förhandsavtalet, varför behovet inte borde vara alltför påtagligt. Det praktiska behovet kan i vart fall inte klarläggas utan empiriskt stöd, och något sådant har såvitt känt inte publicerats. Ett andra argument fö r optionsavtal skulle kunna vara att det inte finns några bestämmelser som förbjuder föreningen att ställa ut en option om upplåtelse av bostadsrätt och att det med hänvisning till den allmänna förmögenhetsrättsliga principen om avtalsfrihet därför borde vara tillåtet. Stöd för denna ståndpunkt kan i viss mån hämtas från NJA 1992 s. 66.
    Förhållandena i målet var följande. I ett skriftligen upprättat optionsavtal mellan Gun L och makarna Ernst och Lillemor G förband sig Gun L att till makarna överlåta sin andel i en bostadsrätt för en köpeskilling av 350 000 kr. Avtalet var underskrivet av parterna. Optionsrätten fick inte göras gällande förrän tidigast den 1 mars 1986 och den löpte ut den 15 mars 1986. Makarna L skulle senast den 1 januari 1986 meddela Gun L om sin avsikt att utnyttja optionsrätten. Överlåtelsen skulle ske genom ett särskilt upprättat köpeaval vilket var bindande under förutsättning att förvärvaren erhöll medlemskap i bostadsrättsföreningen. Makarna L meddelade i tid Gun L att de avsåg att utnyttja optionsrätten men hon vägrade överlåta bostadsrätten för det i optionsavtalet angivna priset. Frågan i målet gällde om optionsavtalet var bindande mellan parterna. — Efter att ha konstaterat att en utfästelse att framdeles sälja fast egendom inte är bindande uttalar Högsta domstolen:

 

”Vad gäller annan egendom är utgångspunkten att optionsavtal är bindande. Detta är en naturlig följd av den inom den allmänna avtalsrätten rådande viktiga principen om avtalsfrihet. Från denna huvudregel om giltigheten av optionsavtal angående lös egendom kan undantag ske genom lagstiftning eller om särskilda omständigheter föranleder det.

 

Vad gäller bostadsrätt upptar varken tidigare eller nuvarande lagstiftning något förbud mot optionsavtal vid överlåtelse. Av bestämmelser i bostadsrättslagstiftningen om föravtal vid upplåtelse av bostadsrätt och om hembud vid överlåtelse kan inte dras några bestämda slutsatser för den nu uppställda frågan. Såvitt framgår av förarbetena till bostadsrättslagarna har lagstiftaren inte ägnat frågan särskild uppmärksamhet.”

 

Rättsfallet ger uttryck för att det som huvudregel är tillåtet med optionsavtal avseende lös egendom och att undantag endast görs om det finns lagstiftning eller särskilda skäl. Högsta domstolen kom fram till att optionsavtal avseende överlåtelse av bostadsrätt är tillåtna under förutsättning att avtalet är skriftligt.
    Man kan peka på att det finns två omständigheter som är ägnade att ifrågasätta värdet av rättsfallet i nu aktuellt avseende. För det första

ger domskälen intryck av att Högsta domstolen skiljer mellan upplåtelse och överlåtelse, något som är naturligt med hänsyn till inställningen till förhandsavtal i bostadsrättslagen (1971). För det andra torde partsställningen ha betydelse. Utställare av optionen är i målet en bostadsrättshavare och inte bostadsrättsföreningen.
    Ett annat rättsfall som kan åberopas som stöd för principen om avtalsfrihet är NJA 2001 s. 75.
    Ellen R hyrde en hyreslägenhet i Stockholm. Fastigheten förvärvades under 1995 av en bostadsrättsförening för ombildning till bostadsrätter. Föreningen tillträdde fastigheten den 7 augusti 1995. Ellen R avled den 18 augusti 1995. Den 10 april 1996 upplät föreningen bostadsrätt till dödsboet efter Ellen R. Inför ombildningen hade Ellen R i juni 1995 ingått ett skriftligt avtal med sina syskonbarn Bjarne A, John A och Rosalie R. I avtalet angavs följande:

 

”Ellen R försäljer härmed bostadsrätten nr 24, Stureparken 5 till inköpsvärdet kr 605.730:– Eventuella kostnader betalas av köparna eller om bostadsrättsföreningen godkänner övertar Bjarne, John och Rosalie rätten att inköpa nämnda bostadsrätt. Köparna förbinder sig att låta Ellen R bo kvar mot oförändrad hyra så länge hon själv önskar.”

 

Dödsboet vägrade överlåta bostadsrätten till syskonbarnen, vilka väckte talan och yrkade att dödsboet vid vite skulle förpliktas att mot betalning av 605 730 kr överlåta bostadsrätten till dem.
    Högsta domstolen meddelade prövningstillstånd beträffande frågan huruvida Ellen R genom att ingå det i målet ifrågavarande avtalet har ådragit sig och dödsboet en civilrättslig skyldighet att lämna bostadsrätten till Bjarne A och medparter, trots att upplåtelse av bostadsrätt inte hade kommit till stånd vid tidpunkten för avtalet. Högsta domstolen uttalar inledningsvis:

 

”Enligt sin ordalydelse innebär avtalet att Ellen R överlåtit bostadsrätten avseende hennes lägenhet, ehuru bostadsrätten ännu inte upplåtits till henne. Det saknas tillräckliga skäl att ge avtalet en innebörd som avviker från ordalydelsen.”

 

Det centrala i rättsfallet är att man kan överlåta en bostadsrätt som inte existerar vid tidpunkten för överlåtelsen. Men återigen finns det starka skäl att se till partsställningen i målet. Överlåtare var inte bostadsrättsföreningen utan en privatperson.
    Mot den allmänna principen om avtalsfrihet och de två rättsfallen kan som ett fö rsta arg ument anföras att lagstiftningen om bostadsrättsföreningar tidigare utgått från att det inte är tillåtet att ingå avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Utgångspunkten har tvärtemot varit att ”[b]ostadsrättslagen utgår från att förpliktelser för tillträdande bostadsrättshavare skall uppkomma först genom teckning på teckningslista. Bestämmelserna om upplåtelse av bostadsrätt får anses innebära att det inte är tillåtet att ingå förhandsavtal om bostadsrätt och

ta upp förskott på avgift för bostadsrätt”.12 Citatet beskriver synen på förhandsavtal vid tiden före bostadsrättslagen (1971) men den lagen genomsyras av samma grundsyn och det får även anses vara den grundsynen som genomsyrar den nuvarande bostadsrättslagen. Mot bakgrund av detta synsätt är förhandsavtal ett undantag från en outtalad huvudregel. De anförda rättsfallen ger inte stöd för att denna grundsyn har ändrats när det gäller upplåtelse av bostadsrätt. De handlar ju inte ens om upplåtelsefall med föreningen som part.
    Ett andra arg ument mo t är att förhandsavtal bygger på en avvägning av parternas intresse med beaktande även av tredje mans intresse, dvs. andra förhandstecknare eller bostadsrättshavare. Att vid sidan av förhandsavtal — för vilka skyddsregler är uppställda i 5 kap. bostadsrättslagen — tillåta optionsavtal utan att det finns några skyddsregler för tredje man framstår inte som särskilt lämpligt. Det skulle ge möjlighet till spekulation i en framtida upplåtelse, vilket inte ansetts önskvärt när det gäller förhandsavtal, jfr att förhandsavtal normalt inte får överlåtas enligt 5 kap. 6 § bostadsrättslagen. Optionsavtal skulle medföra att optionshavaren skulle tillåtas spekulera i prisutvecklingen på bostadsrätten medan föreningen vid sjunkande priser skulle kunna hamna i en besvärlig situation.
    Ett tredje arg ument mot att optioner skulle vara tillåtna, är att det då inte finns några skyddsregler för optionshavaren, som kanske har betalat ersättning för optionsrätten eller för övriga förhandstecknare respektive bostadsrättshavare. Detta skäl försvagas naturligtvis om man skulle tillämpa skyddsreglerna i 5 kap. bostadsrättslagen analogt.
    Hur dessa argument för och emot optionsavtal avseende upplåtelse av bostadsrätt skall vägas mot varandra är i slutänden en bedömningsfråga. Min uppfattning är att de skäl som talar emot att tillåta optionsavtal väger avsevärt tyngre än de som talar för den motsatta ståndpunkten. Att tillåta optionsavtal skulle riskera att rubba den outtalade balansgången mellan att inte tillåta avtal om framtida upplåtelse och den av praktiska skäl införda regleringen av förhandsavtal utan att motsvarande skyddsregler uppställs.

 

4. Sammanfattning
En bostadsrättsförening får upplåta bostadsrätt enligt reglerna i 4 kap. bostadsrättslagen. Föreningen får också dessförinnan teckna förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt. Bestämmelser härom finns i 5 kap. bostadsrättslagen och utgör ett undantag från huvudregeln, att det är först genom upplåtelsen som skyldigheter uppkommer med avseende på bostadsrätten. Reglerna om förhandsavtal har tillkommit för att lösa ett praktiskt problem och bygger på en avvägning mellan olika intressen, där inte bara bostadsrättsföreningens och förhandstecknarens intressen beaktas utan även andra förhandstecknares respektive bostadsrättshavares intressen. Att frångå denna struktur ge-

 

12 Prop. 1971:12 s. 38.

nom att tillåta optionsavtal avseende upplåtelse av bostadsrätt framstår som mindre lämpligt och något stöd för att det skulle vara tillåtet finns inte i rättspraxis. Min slutsats är att optionsavtal avseende upplåtelse av bostadsrätt inte är tillåtna.