Nyheter i expropriationslagstiftningen

 

 

Av hovrättsassessorn MAGNUs HERMANSSON1

Förändrade ersättningsregler i expropriationslagen har medfört att ersättningsnivåerna vid expropriation och sådana förfoganden har höjts. En av nyheterna är att s.k. förväntningsvärden har blivit ersättningsgilla. En annan nyhet är ett påslag, som innebär att ersättningen för en fastighet som tas i anspråk bestäms högre än fastighetens marknadsvärde. I artikeln redogörs för innebörden av förändringarna.

 

Inledning
Den 1 augusti 2010 trädde ändringar av reglerna om ersättning vid expropriation i kraft.2 Det är den första reformen av ersättningsreglerna sedan expropriationslagens (1972:719) tillkomst i början av 1970-talet.3 Expropriationsrättens statiska natur samt dess betydelse ur ett äganderättsperspektiv gör att ändringarna förtjänar att uppmärksammas. Expropriation är i dag en tämligen ovanlig företeelse.4 Sådan markåtkomst som i och för sig hade kunnat åstadkommas med stöd av expropriationslagen sker regelmässigt enligt annan lagstiftning, som i detalj är avpassad för markåtkomsten och den verksamhet som därigenom ska tillgodoses. Tillgång till annans mark i syfte att bygga en allmän väg, dra fram en ledning eller skapa ett naturreservat kan t.ex. åstadkommas — i stället för genom expropriation — enligt bestämmelser i väglagen (1971:948), ledningsrättslagen (1973:1144) respektive miljöbalken.
    Expropriationslagen är avpassad för en rad olika markåtkomstsituationer, såväl att en hel eller del av en fastighet tas i anspråk som att

 

1 Ämnessakkunnig i Justitiedepartementet. Åsikterna och slutsatserna i artikeln är författarens egna och inte regeringens eller Regeringskansliets. 2 SFS 2010:832, prop. 2009/10:162 och bet. 2009/10:CU21. Se vidare SOU 2004:7 s. 191 ff., riksdagens tillkännagivande om behovet av en utvärdering av ersättningsreglerna i expropriationslagen (bet. 2003/04:BoU5, rskr. 2003/04:151) samt regeringens direktiv till Utredningen om expropriationsersättning (dir. 2005:147, 2007:16, 2007:89 och 2008:8). Utredningen har överlämnat delbetänkandet Hur tillämpas expropriationslagens ersättningsbestämmelser? (SOU 2007:29) och slutbetänkandet Nya ersättningsbestämmelser i expropriationslagen, m.m. (SOU 2008:99). 3 Ersättningsreglerna överfördes i stort oförändrade från den tidigare lagen (1917:189) om expropriation (1917 års expropriationslag). Bortsett från vissa betydelsefulla ändringar åren 1949 och 1971 hade ersättningsregleringen i den lagen varit densamma sedan tillkomsten. 4 Se en sammanställning av regeringens beslut om expropriationstillstånd åren 1974–2002 i SOU 2007:29 s. 153 ff.

särskilda rättigheter i fastigheten tillskapas, upphävs eller begränsas.5 Eftersom detta motsvarar eller liknar åtgärder som kan vidtas enligt ett flertal andra författningar, har i stor utsträckning en lagstiftningsteknik använts som innebär att vissa av expropriationslagens bestämmelser görs tillämpliga även när det inte är fråga om formlig expropriation. Enbart lagens ersättningsbestämmelser kommer till användning i ett tjugotal andra författningar. De ovan nämnda lagarna utgör tre exempel. Därutöver kan man räkna med att reglerna har betydelse även för andra, näraliggande ersättningssituationer, där det saknas detaljerade regler om hur ersättningen ska bestämmas.6 De ändringar som nu har gjorts i ersättningsreglerna i expropriationslagen får alltså omfattande följdverkningar även på områden som ligger utanför den lagens bokstav.7

Avsikten med förändringarna
Sedan gammalt är grundtanken bakom ersättningsreglerna att en fastighetsägare8 ska hållas skadeslös vid expropriation.9 Fastighetsägarens förmögenhetsmassa ska alltså förbli oförändrad trots expropriationen. Denna grundsats har kommit till uttryck genom bestämmelser om att ersättning ska betalas för dels marknadsvärdet eller marknadsvärdeminskningen på den fastighet som exproprieras, dels fastighetsägarens skada i övrigt (t.ex. flyttkostnader, förlorad näringsinkomst eller dylikt).10 Grundsatsen om att fastighetsägaren ska hållas skadeslös har emellertid försetts med flera undantag. De mest framträdande är den s.k. influensregeln och den s.k. presumtionsregeln, se nedan. I vissa fall kan dessa regler medföra att ersättningen understiger värdet på den egendom som tas i anspråk.
    Den främsta målsättningen med ersättningsreformen är att äganderätten ska stärkas genom högre ersättningsnivåer. Ersättningen vid expropriation anses — tillsammans med flera andra omständigheter — utgöra en måttstock på äganderättens styrka.11 Avsikten är att de höjda nivåerna ska återspegla vem som i dag använder sig av expropriation. Till skillnad mot förhållandena vid expropriationslagens tillkomst står i dag ofta enskilda bakom tvångsvis markåtkomst. Även om markanskaffningen i princip alltid sker för samhällsnyttiga ändamål

 

5 1 kap. 1 § expropriationslagen. 6 Se t.ex. 32 kap. 1 § miljöbalken och Bengtsson m.fl., Miljöbalken — En kommentar (supplement 2009-07-08), s. 32:25. Ett ytterligare exempel är 61 § väglagen, se nedan. 7 Fortsättningsvis används expropriation som samlingsbegrepp för samtliga dessa situationer, om det inte medför någon risk för missförstånd. 8 Begreppet fastighetsägare används här och fortsättningsvis som ett samlingsbegrepp för samtliga ersättningsberättigade sakägare. Samtidigt bortses från den komplikation som följer av att expropriation kan ske av särskilda rättigheter till fastigheter, se 1 kap. 1 § expropriationslagen. 9 Denna föresats låg till grund redan för 1917 års expropriationslag, se NJA II 1918 s. 146 f. 10 4 kap. 1 § expropriationslagen. 11 Prop. 2009/10:162 s. 45, jfr t.ex. Åhman, Egendomsskyddet, 2000, s. 363 ff.

är det inte ovanligt att dessa sammanfaller med verksamheter som genererar vinst för dem som exproprierar.12 Ytterligare en grundtanke bakom de nya reglerna är att de i ökad utsträckning ska efterlikna den ersättning som fastighetsägaren hade kunnat få vid en försäljning av fastigheten på den fria marknaden utan något hot om expropriation. Avsikten är alltså att fastighetsägaren inte ska försättas i ett sämre ekonomiskt läge än sina grannar, vars fastigheter inte exproprieras.13 Tvärtom anses det försvarbart att ersättningarna vid expropriation inte bara ligger i linje med utan till och med överstiger vad som skulle ha betalats vid försäljningar på den öppna marknaden.14 Presumtionsregeln har upphävts
Presumtionsregeln15 utgjorde ett framträdande exempel på att marknadsvärdet på en fastighet som togs i anspråk inte ersattes fullt ut. Regeln bestod av en motbevisbar presumtion om att varje ökning av betydelse av en fastighets marknadsvärde under en tioårsperiod före ansökan om expropriation (dock högst 15 år före talans väckande i domstol) utgjordes av förväntningar om att marken skulle få användas på ett sätt som ännu inte var tillåtet. Det rörde sig om alltså om s.k. förväntningsvärden, som utgör delvärden i fastighetens totala marknadsvärde och som kan föreligga i olika slags situationer där en tänkt värdehöjande användning av fastigheten kan förväntas bli tillåten i framtiden.16 Visserligen var förväntningsvärden ersättningsgilla för det fall de förelåg redan före den nämnda tio- eller femtonårsperioden. Avsikten var emellertid att presumtionsregeln normalt skulle medföra att samtliga förekommande förväntningsvärden undantogs från det ersättningsgilla området.17 Med tillämpning av presumtionsregeln kunde expropriationsersättningen alltså bestämmas lägre än den ianspråktagna fastighetens marknadsvärde eller, vid expropriation av en del av en fastighet, marknadsvärdeminskning.
    Presumtionsregeln infördes i början av 1970-talet för att hålla ersättningarna vid tvångsförvärv av mark nere. Höga expropriationsersättningar ansågs ha en höjande effekt på markvärdena.18 Det ansågs också att de som exproprierar — främst kommunerna — inte ska be-

 

12 Prop. 2009/10:162 s. 46 f. 13 Uttalandet i förarbetena i detta avseende synes inte enbart ta sikte på att ersättningen ska ansluta närmare till fastighetens marknadsvärde eller marknadsvärdeminskning. Mot bakgrund av förslaget om ett procentuellt påslag på ersättningen (se nedan), som regelmässigt torde medföra att ersättningen överstiger marknadsvärdet, kan tankegången ses i ljuset av vad som i värderingsrättslig doktrin kallas för reservationspris, se nedan samt prop. 2009/10:162 s. 66 ff. 14 Prop. 2009/10:162 s. 50. 15 4 kap. 3 § expropriationslagen. 16 Ett typexempel utgörs av jordbruksmark, som inte får bebyggas, i utkanten av ett samhälle. Till följd av samhällets expansion uppstår förväntningar om att marken ska få bebyggas i framtiden. Värdeökningen på marken till följd därav utgör förväntningsvärden. 17 Jfr prop. 1971:122 s. 180 f. 18 Prop. 1971:122 s. 166.

höva betala för sådana höjningar av fastighetsvärdena som har tillskapats genom det allmännas insatser i samband med bebyggelseutvecklingen.19 Tanken var alltså att det regelmässigt var det allmänna som genom sina insatser, t.ex. kommunernas planläggning, skapade förväntningsvärden och därför skulle förbehållas värdeökningarna.20 Inget av dessa skäl anses längre vara tillräckligt bärande för att fastighetsägarna ska undandras ersättning för förväntningsvärden.21 Ett av de argument som förs fram till stöd för denna ståndpunkt är att regelmässigt flera av de komponenter — vid sidan av förväntningar om framtida användning — som skapar en fastighets marknadsvärde ligger bortom fastighetsägarens egen kontroll. Hänsyn till äganderätten medför att den som fråntas sin fastighet ändå bör ersättas för hela det ekonomiska bortfall som följer därav.22 Därför har presumtionsregeln upphävts. Konsekvenserna av detta är flera. Även om regeln sällan har kommit till uttrycklig användning, synes den ha haft en dämpande effekt på expropriationsersättningarna. Detta torde inte minst ha varit fallet vid frivilliga överenskommelser. Upphävandet medför därmed sannolikt en allmänt höjande effekt på ersättningsnivåerna, som kommer att ligga närmare de ianspråktagna fastigheternas marknadsvärde.
    En ytterligare följd av att presumtionsregeln har upphävts är att det inte längre finns anledning att ifrågasätta vare sig dess skälighet i allmänhet23 eller dess förenlighet med det grundlagsfästa egendomsskyddet. Enligt 2 kap. 18 § regeringsformen ska den som genom expropriation eller annat sådant förfogande tvingas avstå sin egendom vara tillförsäkrad ersättning för förlusten.24 Samtidigt ska ersättningen bestämmas enligt de grunder som anges i lag. Regeringen har, med stöd av en bred politisk majoritet25, föreslagit att paragrafen ändras den 1 januari 2011 så att det tydliggörs att full ersättning ska betalas. En gängse uppfattning är att grundlagsbestämmelsen redan enligt sin nuvarande lydelse — i vart fall som huvudregel — garanterar ersättning för hela förlusten.26 Det har därför ifrågasatts om presumtionsregeln, som ju innebar att en fastighets värde inte ersattes fullt ut, var

 

19 Prop. 1971:122 s. 178 ff. Som framgår av Holmström, Rätten till markvärdestegringen, 1988, s. 102 ff., utgör presumtionsregeln en av ett flertal åtgärder under 1900-talet med syftet att fördela markvärdestegringen mellan olika intressenter. Jfr också t.ex. SOU 1980:49 s. 74 ff. 20 När expropriationslagen trädde i kraft utökades regelns tillämpningsområde bl.a. så att den kom att gälla även till förmån för enskilda som exproprierar. Anledningen var bl.a. att det ansågs rimligt att enskilda skulle få expropriera till samma priser som stat och kommun, se prop. 1972:109 s. 234 f. 21 Prop. 2009/10:162 s. 55 ff. 22 Prop. 2009/10:162 s. 56. 23 Se t.ex. Kalbro, Har expropriationslagens presumtionsregel spelat ut sin roll?, SvJT 2003 s. 537. 24 Paragrafen föreslås betecknas 2 kap. 15 § fr.o.m. den 1 januari 2011 (prop. 2009/10:80). 25 Se prop. 2009/10:80 s. 83. 26 Prop. 2009/10:80 s. 167.

förenlig med grundlagsbestämmelsen.27 Regeringen har visserligen gjort bedömningen att de principer för ersättningsbestämningen som fanns i expropriationslagen före den 1 augusti 2010 inte stod i strid med en grundlagsfäst princip om full ersättning.28 Likväl kan det på goda grunder antas att en bibehållen presumtionsregel skulle ha orsakat en juridisk debatt om ersättningsreglernas förenlighet med grundlagen i dess nya lydelse.

 

Influensregeln sedan presumtionsregeln har upphävts
En annan effekt av att presumtionsregeln har avskaffats är mera svårbedömbar. Det gäller hur influensregeln29 ska tillämpas sedan presumtionsregeln har upphävts. Influensregeln är föranledd av att ändamålet med expropriationen30 (”expropriationsföretaget”) kan påverka den ianspråktagna fastighetens marknadsvärde antingen sänkande (s.k. företagsskada) eller höjande (s.k. företagsnytta).31 Med vetskap om expropriationsföretaget kan alltså marknadens intressenter vid värdetidpunkten32 värdera fastigheten annorlunda än om den — hypotetiskt — hade bjudits ut till försäljning utan att expropriationsföretaget hade varit aktuellt.
    Influensregeln innebär att man vid ersättningsbestämningen som utgångspunkt ska bortse från expropriationsföretaget och dess värdeinverkan. Ersättningen ska bestämmas till det värde som fastigheten hade haft om expropriationsföretaget inte hade förekommit. Influensregeln medför alltså att fastighetsägaren slipper utstå en lägre ersättning, om värdet på fastigheten har sjunkit på grund av företagsskada. Samtidigt behöver den som exproprierar inte betala en högre ersättning på grund av att fastighetsvärdet har stigit på grund av företagsnytta.33 Så långt kan influensregeln ses som ett tämligen naturligt inslag i ersättningsregleringen.34 Dess egentliga betydelse ligger

 

27 Se t.ex. Brunfelter m.fl., Grundlag och egendomsskydd, 1977, s. 84 ff. 28 Prop. 2009/10:80 s. 167 f. 29 4 kap. 2 § expropriationslagen. 30 T.ex. den väg som ska dras fram eller den byggnad som ska uppföras på den ianspråktagna fastigheten. 31 Företagsskada kan utgöras av t.ex. värdesänkning p.g.a. buller och andra immissioner från en väg som ska byggas efter expropriationen. Företagsnytta kan vara t.ex. värdehöjning på grund av bättre kommunikationer till och från fastigheten till följd av samma väg. 32 Dvs. den tidpunkt då värdeförhållandena ligger till grund för expropriationsersättningen. 33 Ersättningsbestämningens utgångspunkt i ett värde som hade förelegat under hypotetiska förhållanden (det från expropriationsföretaget opåverkade värdet) har stora likheter med den skadeståndsrättsliga differensprincipen, som innebär att den skadelidande ska försättas i ett läge som om någon expropriation inte hade skett. Det finns andra expropriationsrättsliga icke-lagfästa ersättningsprinciper som ansluter nära till såväl differensprincipen som influensregeln. Sålunda ska man när ersättningen bestäms bortse från den inverkan som själva expropriationen (dvs. expropriationsåtgärden som sådan) har på fastighetens marknadsvärde (se prop. 1971:122 s. 171 f.). 34 Det kan nämnas att i näraliggande länder har motsvarande regler tillskapats i praxis och sålunda ansetts gälla utan uttryckligt lagstöd, se SOU 2008:99 s. 109 ff.

snarast i de möjligheter som den erbjuder i fråga om undantag från huvudprincipen. Vare sig expropriationsföretaget har medfört höjande eller sänkande inverkan på en fastighets värde, ska värdet beräknas med beaktande av företagsnyttan eller företagsskadan, om det är skäligt. Denna skälighetsbedömning görs utifrån en bedömning av om skadan är ”vanlig”, antingen i närområdet eller under jämförbara förhållanden i allmänhet (de s.k. orts- och allmänvanlighetsrekvisiten). På så sätt likställs den som drabbas av expropriation med andra fastighetsägare som får se sina fastighetsvärden påverkas av samma eller liknande förhållanden.35 Utredningen om expropriationsersättning föreslog vissa förändringar av influensregeln.36 I allt väsentligt har dessa förslag inte genomförts (se dock nedan om att det s.k. toleransavdraget har avskaffats). Likväl påverkas influensregeln, eftersom presumtionsregeln har upphävts. När presumtionsregeln infördes framhölls bl.a. de svårigheter som hade varit förenade med att tillämpa influensregeln (i dess dåvarande lydelse37). De faktorer som inverkar värdehöjande på marken kan vara många och i flera fall sammanvävda med varandra.38 Presumtionsregeln medförde emellertid att eventuella förväntningsvärden med anledning av en exploatering undantogs från det ersättningsgilla området. Detta förenklade ersättningsbestämningen, eftersom det därmed inte fanns någon anledning att bena ut vilken del av förväntningsvärdena som berodde på expropriationsföretaget eller på allmänna eller kringliggande omständigheter.
    Genom att presumtionsregeln har upphävts kan rättsläget något förenklat sägas ha återgått till det som gällde före regelns tillkomst. Det saknar fortsättningsvis självständig betydelse att en viss värdeökning på en fastighet är att betrakta som ett förväntningsvärde. Det begreppet hörde presumtionsregeln till. Det finns i stället — liksom före ersättningsreformen i början av 1970-talet — ett behov av att fullt ut avgöra i vilken utsträckning som en höjning av en fastighets värde härrör från expropriationsföretaget. I den mån så är fallet, är värdehöjningen ersättningsgill enbart under förutsättningarna i influensregeln (dvs. om det är skäligt med hänsyn till orts- eller allmänvanlighetsrekvisiten). Hur influensregeln närmare ska tillämpas i de fall som presumtionsregeln tidigare var tillämplig kommer att få avgöras genom rättstillämpningen.39

 

35 Jfr Bengtsson, Ersättning vid offentliga ingrepp 2, 1991, s. 253. 36 Bl.a. föreslogs att ersättning alltid ska betalas för förekommande företagsnytta, se SOU 2008:99 s. 278 ff. 37 En särskild komplikation var att influensregeln i 1917 års expropriationslag (före lagändringar år 1971) bara medgav att man bortsåg från företagseffekter som berodde enbart på expropriationsföretaget. 38 Prop. 1971:122 s. 178. 39 Prop. 2009/10:162 s. 57. Jfr SOU 2008:99 s. 303, där det förordas en uppdelning av förväntningsvärdena på värden av generell art och värden av företagsanknuten art, varav de sistnämnda anses falla inom influensregelns råmärken. Svårigheten

 

Med anledning av att samtliga delar av en fastighets marknadsvärde fortsättningsvis måste prövas mot influensregeln, kommer t.ex. rättsfallet NJA 1981 s. 933 i ett nytt ljus. I det fallet framhöll Högsta domstolen att presumtionsregeln var den lagregel som lagstiftaren hade anvisat för att en kommun som exproprierar ska kunna tillgodogöra sig sådan markvärdestegring som har föranletts av dess egen planläggningsverksamhet. Markvärdestegring med anledning av förväntad detaljplanering av marken skulle alltså bedömas enligt presumtionsregeln. Vidare ansåg domstolen att detaljplanläggningen inte kunde anses vara en del av expropriationsföretaget. Värdestegring med anledning av planläggningen skulle därför inte bedömas enligt influensregeln.
    Frågan är emellertid om rättsfallet hade fått samma utgång om presumtionsregeln inte hade funnits att tillgå. Sedan regeln har upphävts ställs det på sin spets bl.a. om detaljplanering av ett område kan anses utgöra en del av expropriationsföretaget och om värdeinverkan på en fastighet till följd av förväntningar om planläggningen omfattas av influensregeln.40 Flera omständigheter talar för att ett expropriationsföretag i dag — i motsats till vad som gällde vid expropriationslagens tillkomst41 — kan innefatta även kommunens planläggningsprocess.42 Inte minst skulle en sådan slutsats kunna följa av det nära samband som planläggningen numera många gånger har med enskilda exploateringsprojekt.43 Något klart svar på frågan går emellertid inte att utläsa ur rättspraxis.

 

Toleransavdraget har avskaffats
Som nämns ovan betalas det enligt influensregeln ersättning för förekommande företagsskada (dvs. det bortses från företagets sänkande värdeinverkan) enbart om företagsskadan är av någon betydelse och i den mån det är skäligt utifrån en bedömning av om skadan är ”vanlig” i närområdet eller under jämförbara förhållanden i allmänhet (de ovan nämnda orts- och allmänvanlighetsrekvisiten). Dessa kriterier utgör en ersättningsmässig kvalifikationsgräns som måste ”uppnås” för att företagsskadan ska kunna ersättas. Först när skadan är så stor och ovanlig att den inte skäligen bör tålas är kvalifikationsgränsen uppnådd, varpå skadan ersätts. Det kan tänkas att olika fastighetsägare, vars fastigheter tas i anspråk för samma expropriationsföretag, drab-

lär emellertid ligga i att avgöra vilken del av en värdeökning som är hänförlig till respektive ”grupp”. 40 Naturligtvis kan samma fråga ställas beträffande sådan värdeökning som har uppkommit efter avslutad planläggning (s.k. plannytta), om planläggningen bedöms vara en del av expropriationsföretaget. Denna frågeställning tas emellertid inte upp här. 41 Jfr prop. 1971:122 s. 178 ff. 42 Möjligtvis kan en sådan slutsats dras av rättsfallen NJA 1984 s. 93 I och II, jfr SOU 2008:99 s. 271 och 301. 43 Jfr prop. 2009/10:170 s. 222 ff. samt SOU 2008:68 s. 119 ff. I den av riksdagen antagna propositionen, som avser en ny plan- och bygglag, föreslås att den privata initiativrätten till planläggning lagfästs genom det nya instrumentet planbesked.

bas av företagsskada av olika storlek. Ersättningen bestäms med bortseende från företagsskadan (dvs. ersättning betalas för företagsskadan) enbart beträffande de fastighetsägare för vilka företagsskadan överstiger kvalifikationsgränsen för ersättningsskyldighet.
    Mot bakgrund av förarbetsuttalanden44 slog Högsta domstolen i rättsfallet NJA 1977 s. 424 fast att influensregeln gav utrymme för en fördelning av förekommande företagsskada45 mellan den skadelidande fastighetsägaren och den som exproprierar. I de fall som ersättning för företagsskada ska betalas skulle det enligt rättsfallet göras ett avdrag från ersättningen (ett s.k. toleransavdrag). Anledningen var att domstolen ansåg att det vore orimligt om fastighetsägare som drabbas av företagsskada utöver den nivå där rätt till ersättning inträder skulle få ersättning också för den del av minskningen av fastighetens marknadsvärde som föranleds av värdeinverkan under nämnda nivå och som alltså får tålas av andra fastighetsägare utan ersättning.46 Bedömningen i rättsfallet har bekräftats genom senare rättspraxis.47 Med några undantag har toleransavdraget från ersättningen för företagsskada ansetts uppgå till fem procent av en fastighets värde i ”oskadat” skick.
    Det sålunda praxisskapade toleransavdraget (om än med uppmuntran från förarbetena, se ovan) utgjorde ett undantag från principen att expropriationsersättningen ska motsvara den ianspråktagna fastighetens marknadsvärde.48 Enligt de lagändringar som nu har trätt i kraft avskaffas emellertid möjligheten att göra något toleransavdrag, varför ersättningen närmas marknadsvärdet. Anledningen till förändringen är att det inte anses finnas tillräckliga skäl för att den som exproprierar ska undgå att betala någon del av en företagsskada som är av sådan storleksordning att den överstiger kvalifikationsgränsen för ersättning. Detta gäller även om andra fastighetsägare, som får utstå värdeminskning av mindre slag, fortfarande lämnas utan ersättning.49 På så sätt kan lagändringen sägas innebära en positiv särbehandling av de fastighetsägare vars fastigheter drabbas av stora värdesänkningar till följd av det tillämnade expropriationsföretaget. Lagändringen in-

 

44 Förarbetsuttalandena avsåg den numera upphävda miljöskyddslagen (1969:387), jfr 32 kap. 1 § miljöbalken, som låg till grund för utformningen av influensregeln, se SOU 1966:65 s. 287 f., prop. 1969:28 s. 242 och prop. 1971:122 s. 191. 45 I rättsfallet var det fråga om trafikimmissioner. 46 Här avsågs sannolikt även de fastighetsägare vars fastigheter inte exproprierades men som hade möjlighet att få ersättning enligt de dåvarande bestämmelserna om miljöskada (jfr 32 kap. 1 § miljöbalken). Förutsättningarna för att få ersättning för företagsskada enligt expropriationslagen och för miljöskada (numera enligt nämnda lagrum i miljöbalken) ansluter nära till varandra och är avsedda att kunna tillämpas t.ex. beträffande störningar från ett och samma expropriationsföretag, beroende på om störningarna påverkar de fastigheter som tas i anspråk genom expropriationen eller andra fastigheter i omgivningen. 47 Se t.ex. rättsfallen NJA 1988 s. 376, 1999 s. 385 och NJA 2003 s. 619. 48 I vart fall marknadsvärdet i en hypotetisk situation, där inte expropriationsföretaget — och därmed inte heller företagsskadan — hade varit aktuellt. 49 Prop. 2009/10:162 s. 60 f.

nebär vidare att det skapas en viss ”tröskeleffekt” genom att fortsättningsvis ingen ersättning betalas för företagsskador upp till den ersättningsmässiga kvalifikationsgränsen, medan full ersättning lämnas för företagsskador av omedelbart högre storlek. Med hänsyn till att kvalifikationsgränsen i praxis har bedömts ligga på förhållandevis låga nivåer, anses emellertid inte några omotiverat stora tröskeleffekter uppkomma.50 Även möjligheten att göra ett motsvarande toleransavdrag i fråga om ersättning för miljöskada enligt 32 kap. 1 § miljöbalken har avskaffats. Reglerna om miljöskada hör nära samman med reglerna om ersättning för företagsskada vid expropriation.51 Vidare har nyligen även en annan regel, som innehöll en närbesläktad form av toleransavdrag, upphävts.52 Ersättning utöver marknadsvärdet
Den mest spektakulära av de ändringar som nu har genomförts är tveklöst den som innebär att det fortsättningsvis ska göras ett schablonpåslag på ersättningen för den fastighet som tas i anspråk. Påslaget innebär att ersättningen kommer att överstiga fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet eller, vid expropriation av en del av en fastighet, marknadsvärdeminskningen utgör emellertid fortfarande utgångspunkten för hur ersättningen ska bestämmas. Schabloniserade påslag på ersättningen är inte något nytt. En regel om ett sådant påslag förekom redan genom 1845 års motsvarighet till den nuvarande expropriationslagen.53 Avsikten i det fallet synes inte enbart ha varit att generellt höja ersättningsnivån. Ytterligare motiv kan ha varit att undvika risken för underkompensation samt att täcka vissa förluster för fastighetsägaren som inte ersattes i övrigt.54 Även i annan liknande — och modernare — lagstiftning har schabloniserade påslag på ersättning till fastighetsägare, vars fastigheter har tagits i anspråk, förekommit.55 Det påslag som nu har införts ska utgöra 25 procent av den ianspråktagna fastighetens marknadsvärde eller marknadsvärdeminskning.56 Påslaget motiveras med ett resonemang som utgår ifrån att fastighetsägaren genom expropriationen ofrivilligt blir av med sin fas-

 

50 Prop. 2009/10:162 s. 61. 51 Se noterna 44 och 46 om detta. 52 Den 1 januari 2010 upphävdes 31 kap. 6 § miljöbalken, se prop. 2008/09:214 s. 99 ff. Jfr SOU 2008:99 s. 368 ff. 53 1845 års förordning om jords eller lägenhets avstående för allmänt behov. 54 Se Hernmarck, Löseskilling vid expropriation för tätbebyggelse, 1967, s. 14 f. 55 Se t.ex. 9 kap. 48 § vattenlagen (1918:523) och 4 kap. 37 § gruvlagen (1938:314). Även i dessa fall synes påslaget ha syftat till att undvika underkompensation samt att kompensera för viss skada, se prop. 1974:83 s. 145 f. och SOU 2008:99 s. 172. 56 Påslaget utgör en del av löseskillingen eller, vid expropriation av en del av en fastighet, intrångsersättningen, se 4 kap. 1 § expropriationslagen. En konsekvens därav är att påslaget vid tillämpning av fördelningsreglerna i 6 kap. expropriationslagen kan komma bl.a. borgenärer med panträtt i fastigheten till godo.

tighet. En sådan säljovillig fastighetsägare torde regelmässigt värdera sin fastighet högre än marknadsvärdet. Den högre och subjektiva värderingen, som betingar säljovilligheten, kan bero på t.ex. affektionsvärden eller förväntningar om att fastigheten ska kunna säljas till ett högre pris i framtiden. Annorlunda uttryckt skulle fastighetsägaren, om expropriationen inte hade varit aktuell, ha varit beredd att sälja fastigheten enbart för ett pris överstigande marknadsvärdet.57 Påslaget är avsett att kompensera för dessa överskjutande värden, som fastighetsägaren går miste om genom expropriationen. Det är fråga om värden som kan vara svåra att mäta ekonomiskt, och det hålls öppet om påslaget utgör kompensation för ideell eller ekonomisk skada. Skälen för påslaget anses emellertid tala för det senare.58 Sålunda anses påslaget vara en följd av att det görs en mer allsidig bedömning av fastighetens värde.59 Påslagets storlek om 25 procent är till stora delar bestämt utifrån en ren skälighetsbedömning.60 Av de ändringar i ersättningsreglerna som nu har genomförts får naturligtvis det procentuella påslaget den enskilt största inverkan på ersättningsnivåerna. Även andra konsekvenser av påslaget bör emellertid framhållas. Det gäller de avgränsningar för påslagets tillämpningsområde som med nödvändighet har fått göras i lagstiftningsärendet.61 Som framhålls inledningsvis är expropriationslagens ersättningsregler i stor utsträckning tillämpliga i fastighetsrelaterade ersättningssituationer enligt andra lagar. Det gäller även i situationer där ersättningen framstår som ett mera utpräglat skadestånd än vad som är fallet när ersättning betalas till följd av expropriativa ingrepp i äganderättsförhållandena. Samtidigt bygger de expropriationsrättsliga ersättningsreglerna i stort på skadeståndsrättsliga utgångspunkter.62 Till exempel suppleras ersättningsreglerna i expropriationslagen av de oskrivna principer som överlag gäller på skadeståndsrättens område.
    En följd av det sagda är att ersättning för ett ingrepp i fast egendom många gånger skulle bestämmas på samma sätt oavsett om detta skedde enligt expropriationslagens regler eller — i avsaknad av närmare regler om ersättningsbestämningen — allmänna ersättnings-

 

57 Tankarna bakom påslaget ansluter nära till begreppet reservationspris, som numera är ett vedertaget värderingsrättsligt begrepp. Lars Werin har definierat reservationspriset som ”det lägsta pris till vilket en ägare av en viss fastighet kan tänka sig att vilja sälja fastigheten för i öppna förhandlingar utan expropriationshot”, se Werin, Expropriation — en studie i lagstiftningsmotiv och ersättningsrättsliga grundprinciper, SvJT 1978 s. 81. Se också bl.a. Kalbro, Legitimitetsfrågor vid tvångsförvärv av mark och rättigheter, SOU 2004:7 bilaga 5, och Norell, Skälig eller ”objektiv” expropriationsersättning?, SvJT 2007 s. 297. Begreppet reservationspris behandlas även — utifrån nu nämnd doktrin — i SOU 2008:99 s. 147 ff. 58 Prop. 2009/10:162 s. 67. 59 Prop. 2009/10:162 s. 66. 60 Prop. 2009/10:162 s. 68. 61 Prop. 2009/10:162 s. 71 f. 62 Se t.ex. Bengtsson, Ersättning vid offentliga ingrepp 2, 1991, s. 66 ff. och 235 ff. Se också jämförelsen mellan ersättning vid expropriation och skadestånd i SOU 2008:99 s. 93 ff.

principer. Detta torde vara en bidragande orsak till att hänvisningarna i andra lagar till expropriationslagens ersättningsbestämmelser inte har genomförts helt konsekvent. I fråga om helt motsvarande ersättningssituationer enligt t.ex. väglagen och lagen (1995:1649) om byggande av järnväg finns det hänvisningar till expropriationslagens ersättningsbestämmelser i den ena lagen men inte i den andra.63 Någon skillnad i ersättningshänseende är emellertid sannolikt inte avsedd.
    Det procentuella påslaget ska alltså göras i de fall där expropriationslagens ersättningsregler gäller.64 Någon fullständig kartläggning och genomgång av sådana ersättningsbestämmelser som inte hänvisar till expropriationslagen har inte gjorts i lagstiftningsärendet. Frågan om en utvidgning av påslagets tillämplighet till sådana ersättningsfall har överlämnats till framtida lagöversyner på respektive rättsområde.65 Samtidigt lämnas det i förarbetena öppet vilka möjligheter som finns till analogisk tillämpning av påslaget i näraliggande ersättningssituationer. Här bör beaktas att den gängse principen i svensk ersättningsrätt är att egendom som tas i anspråk ersätts i enlighet med marknadsvärdet.66 Påslaget är av sådan särskild karaktär att dess användning i avsaknad av uttryckligt lagstöd framstår som betänklig. En omfattande sådan analogisk tillämpning synes inte heller stå i överensstämmelse med den begränsning av reformen till just det expropriationsrättsliga området som kommer till uttryck genom de nu aktuella lagändringarna. Det utrymme för analogislut som ändå kan finnas bör sannolikt begränsas till sådana situationer där lagfästa regler för ersättningsbestämningen saknas samtidigt som det finns uttryckliga regler om ett procentuellt påslag i andra i sak motsvarande situationer.67 Vad beträffar ersättning för miljöskada enligt 32 kap. 1 § miljöbalken, som i delar uppvisar likheter med expropriationsfall68, är möjligheten att hävda att något påslag ska betalas kringskuren av uttryckliga förarbetsuttalanden om motsatsen.69 I ett större perspektiv kan man naturligtvis ställa frågan vilka särdrag som de expropriativa ingreppen uppvisar och som medför att en

 

63 Se t.ex. 47 och 61 §§ väglagen jämförda med 3 kap. 2 § samt 4 kap. 3 och 5 §§ lagen om byggande av järnväg. Se även Sjödin m.fl., Markåtkomst och ersättning, 2 uppl., 2007, s. 231. 64 Dock med undantag från vissa fall där en fastighet exproprieras m.m. på grund av vanvård el. dyl. I de fallen anses expropriationen bero på fastighetsägarens eget vållande, varför något påslag inte är motiverat, se prop. 2009/10:162 s. 69 f. och 78. Inte heller i de s.k. vinstfördelningsfallen i 5 kap. 10 a § tredje stycket fastighetsbildningslagen (1970:988) ska något påslag göras, se prop. 2009/10:162 s. 74 f. 65 Prop. 2009/10:162 s. 72. 66 Jfr 2 kap. 18 § regeringsformen samt Bengtsson, Ersättning vid offentliga ingrepp I, 1986, s. 147 ff. 67 Jfr t.ex. det nämnda fallet beträffande väglagen och lagen om byggande av järnväg. Se också not 70 samt den speciella situation som regleras i 1 kap. 7 § expropriationslagen och som kan medföra att skadestånd utgår som surrogat för utebliven expropriationsersättning. 68 Sjödin m.fl., Markåtkomst och ersättning, 2 uppl., 2007, s. 242 f. 69 Prop. 2009/10:162 s. 69.

fastighetsägare just i de fallen bör särbehandlas med ett påslag. Detta gäller inte minst med tanke på att något påslag inte ska betalas i andra situationer där fastighetsägaren framstår som lika skyddsvärd. Även fortsättningsvis ska den fastighetsägare som är hänvisad till att få skadestånd enligt skadeståndslagen (1972:207) för att någon har förstört hela eller delar av hans egendom vara hänvisad till gängse principer för ersättning intill egendomens marknadsvärde. Den nu aktuella reformen kan medföra krav på lagändringar även beträffande sådana situationer.70 Detsamma gäller möjligen när det enligt ett offentligrättsligt beslut tvingas fram försäljning av egendom enligt lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt.71 Vidare har Lagrådet påpekat att de expropriationsrättsliga reglerna har legat till grund för utformningen av regler om ersättning även utanför fastighetsrättens område, t.ex. när det gäller tvångsinlösen av aktier enligt 22 kap. 2 § aktiebolagslagen (2005:551).72 Även om avsikten med ersättningsreformen inte är att sådana fall ska påverkas73, kan det inte uteslutas att röster kommer att höjas för en förändring av lagreglerna även i dessa avseenden.

 

Avslutning
Samtliga de förändringar som nu har genomförts innebär — i olika utsträckning — att ersättningsnivåerna vid expropriation och sådana förfoganden har höjts.74 Det procentuella påslaget står för den mest påtagliga effekten. Den ökade kostnaden för markåtkomst kommer även att inverka höjande på ersättningarna vid de ”frivilliga” försäljningar eller upplåtelser av mark som sker när fastighetsägaren ställs inför utsikten till expropriation. Konsekvenserna av kostnadsökningarna har av regeringen överlag bedömts som godtagbara.75 Många gånger är kostnaden för markåtkomst en mycket liten del av den totala investeringskostnaden för expropriationsföretaget. I vissa fall — t.ex. på naturvårdens område — utgör emellertid markanskaffningskostnaden en betydande del av den totala investeringsutgiften. De

 

70 I motsats till expropriationsfallen är det dock här inte fråga om ett offentligrättsligt sanktionerat egendomsingrepp, vilket kan utgöra ett argument mot ett påslag. Påslaget har ju av lagstiftaren i stort begränsats till just expropriativa situationer. Samtidigt kan man naturligtvis ställa frågan varför den fastighetsägare som på ett skadeståndsgrundande sätt utsätts för mer eller mindre förstörande ingrepp på fastigheten (eller t.ex. blir av med fastigheten till följd av godtrosförvärv) ersättningsmässigt ska ställas i ett sämre läge än om egendomen frånhänds honom eller henne genom expropriation. En skadeståndsgrundande handling är, i motsats till expropriation, normalt att betrakta som klandervärd av rättsordningen, vilket synes böra återspeglas när den skadelidande ska kompenseras. I nu nämnda skadeståndsrättsliga situationer finns det onekligen argument att tillgripa för den som vill hävda en analogisk tillämpning av påslaget, jfr ovan. 71 Tvångsförsäljning torde dock vara en högst förutsägbar möjlighet för den som träder in i ett delägarskap, vilket är en av de omständigheter som talar emot ett påslag i ett sådant fall. Jfr vad som sägs ovan om de s.k. vanvårdsfallen. 72 Prop. 2009/10:162 s. 200. 73 Prop. 2009/10:162 s. 72. 74 Den sammantagna genomsnittliga ökningen har bedömts uppgå till omkring 30 procent, se prop. 2009/10:162 s. 85. 75 Prop 2009/10:162 s. 85, jfr SOU 2008:99 s. 393 ff.

högre ersättningsnivåerna får naturligtvis konsekvenser för verksamheten på dessa områden. Detta har föranlett Lagrådet att framhålla att förändringarna kan inge betänkligheter.76 Slutligen bör det framhållas att den aktuella reformen inte utesluter ytterligare ändringar på expropriationsrättens område framöver. Det kan bli fråga om att se över expropriationslagen mot bakgrund av att dess innehåll är språkligt svårtillgängligt.77 Vidare innehöll Utredningen om expropriationsersättnings slutbetänkande förslag om s.k. vinstfördelning för det fall expropriation sker för förvärvsverksamhet som bedrivs på i huvudsak marknadsmässiga villkor.78 Sådana regler skulle i princip möjliggöra att fastighetsägaren får del av den vinst eller nytta som fastigheten får för den exproprierande. Mot bakgrund av kritik under remissbehandlingen mot förslaget, bl.a. för bristande genomarbetning, har regeringen inte gått fram med något motsvarande förslag. I stället har det förutskickats att direktiv till en utredning, som ytterligare ska överväga frågan, ska beslutas under år 2010.79

 

76 Prop. 2009/10:162 s. 200. 77 Prop. 2009/10:162 s. 64. 78 SOU 2008:99 s. 194 ff. 79 Prop. 2009/10:162 s. 70, jfr bet. 2009/10:CU21 s. 13.