Likvärdiga lägenheter vid bruksvärdeprövning — förarbeten och praxis

Av f.d. hovrättslagmannen HANS SVAHN

Bruksvärdesystemet infördes i hyreslagen 1969. När hyresvärd och hyresgäst tvistar om hyran är utgångspunkten att hyran skall fastställas av hyresnämnden efter en jämförelse med hyror för lägenheter som är likvärdiga med den lägenhet för vilken hyra skall bestämmas. Om förutsättningarna för likvärdighet är uppfyllda sker en s.k. direktjämförelse. Det är vanligt att parterna inte åberopar några jämförelselägenheter eller att åberopade lägenheter inte anses likvärdiga. Hyresnämnden är då hänvisad till att göra en skälighetsbedömning. Kraven för att lägenheter skall anse likvärdiga har med tiden kommit att ställas så högt att direkta jämförelseprövningar nu är sällsynta. Frågan är om detta är i överensstämmelse med lagens förarbeten.


Bruksvärdesystemets grunder

För hyressättning gäller i princip avtalsfrihet. Hyresvärd och hyresgäst
kan alltså överenskomma om den hyra de vill. I praktiken fastställs hyra i det alldeles övervägande antalet fall efter förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgästförening enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Kan överenskommelse om hyra inte träffas — individuellt eller kollektivt — kan hyran fastställas av hyresnämnden enligt de s.k. bruksvärdereglerna i 12 kap. 55 § jordabalken (1970:994). Detsamma gäller om en hyresgäst klandrar en förhandlingsöverenskommelse. Bestämmelserna har ändrats flera gånger, senast 2011.
    Bruksvärdesystemet infördes genom att ett nytt 3 kap. i lagen
(1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom trädde i kraft den 1 januari 1969. Bestämmelserna överfördes 1972 till 12 kap. jordabalken. Såvitt nu är av intresse finns förarbetena väsentligen i Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande (SOU 1966:14) Ny hyreslagstiftning och i prop. 1968:91 Bihang A.
    Huvudprincipen i bruksvärdereglerna är att hyran vid tvist skall be
stämmas till skäligt belopp. Denna huvudregel ger dock föga ledning i normalfallet. Det finns därför en hjälpregel som anger när en hyra inte är skälig. Hjälpregeln stadgar att det skall göras en jämförelse med hyrorna för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter. Under 1969– 2010 gällde principen att vid prövning skulle främst beaktas hyran för lägenheter som ägdes eller förvaltades av allmännyttiga bostadsföretag. Sedan den 1 januari 2011 skall hyror som bestämts i förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen vara normerande (prop. 2009/2010:185). Liksom tidigare skall jämförelsen inriktas på likvärdiga lägenheter. Om hyran med hänsyn till lägenhetens

SvJT 2012 Likvärdiga lägenheter vid bruksvärdeprövning 37 bruksvärde och övriga förmåner som skall tillhandahållas påtagligt överstiger hyran för de lägenheter som är till bruksvärdet likvärdiga är hyran inte skälig.
    Som framgått utgår bruksvärdereglerna från att hyror skall faststäl
las efter en jämförelse med lägenheter som är till bruksvärdet likvärdiga. Det är vanligt att parterna inte åberopar något jämförelsematerial eller att åberopade lägenheter inte anses likvärdiga med den eller de lägenheter för vilka hyra skall fastställas. Hyresnämnderna är då hänvisade till att göra en skälighetsbedömning, eventuellt med användande av s.k. bakgrundsmaterial. I prop. 1983/84:137 s. 177 f. görs vissa allmänna uttalanden men i huvudsak framgår inte av förarbetena hur en allmän skälighetsbedömning skall gå till. Vid en skälighetsbedömning spelar hyresnämndens kännedom om hyresläget på orten en betydande eller kanske avgörande roll.
    En viktig fråga är hur det skall fastställas vilka lägenheter som är
likvärdiga med prövningslägenheten. Enligt departementschefens uttalande i prop. 1968:91 Bihang A (s. 53) fordras för att lägenheterna skall vara likvärdiga att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. En lägenhet bör dock inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet, vars hyra skall bestämmas. Om lägenheten i något avseende är av sämre beskaffenhet, bör det lägre bruksvärde som föranleds därav kunna uppvägas av att lägenheten i annat hänseende är bättre. En relativt stor tolerans av det slag som nu antytts är nödvändig och leder till att jämförelsematerialet blir större och därmed mera rättvisande. Å andra sidan understryks starkt att avvikelserna inte får vara avsevärda. Annars riskerar man att jämförelseprövningen blir alltför skönsmässig.
    Här kan också hänvisas till Bihang A s. 55, där departementschefen
starkt betonar att man inte skall eftersträva någon detaljprövning. Jämförelsen skall, som även de sakkunniga uttalat, ske i tämligen grova drag.
    Vid prövningen beaktas en lång rad s.k. bruksvärdefaktorer. Här
kan nämnas följande. Vad gäller lägenhetens beskaffenhet kan hänsyn tas bl.a. till storlek, antal rum, läge inom huset, planlösning, balkong, reparationsstandard och ljudisolering. I fråga om förmåner knutna till lägenheten eller fastigheten kan beaktas förekomsten av hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, lekplats, fritidslokal samt garage eller biluppställningsplats m.m. Även hänsyn till bl.a. husets allmänna läge, närheten till allmänna kommunikationer och miljön i omgivningen som t.ex. trafikbuller kan tas. Det är självfallet svårt, för att inte säga omöjligt, att göra en gradering av alla faktorer som kan inverka på bedömningen av bruksvärdet. Det är inte bara slaget av faktorer som varierar. Även tyngden av särskilda faktorer varierar från fall till fall. Förarbetena ger vid handen

38 Hans Svahn SvJT 2012 att en alltför detaljerad prövning inte skall ske. Hyreslagstiftningssakkunniga anger i betänkandet (s. 239 f.), i något varierande ordalag, att det skall ske en sammanfattande bedömning. Nyckelorden i departementschefens anförande är att lägenheterna i grova drag skall motsvara varandra. Uttrycket måste anses innebära att mindre viktiga eller smärre avvikelser inte skall utesluta direktjämförelse.
    Har det då blivit så som förarbetena antyder? Svaret på frågan är
nej.

Kritik mot praxis
Kritik mot praxis har framförts av Anders Victorin i SvJT 1992 s. 487–
493 och SvJT 1998 s. 421–422 samt Rättsfall att minnas (Juristförlaget, 1997) samt av Leif Holmqvist och Rune Thomsson i Hyreslagen En kommentar, nionde upplagan, s. 584. En redogörelse rörande praxis beträffande ytskillnader finns på s. 585 ff. Undersökningar om praxis har gjorts inom Sveriges Allmänna Bostadsföretag (SABO) och Kungliga Tekniska Högskolan (KTH). Undersökningarna har redovisats i rapporter i november 2002 respektive den 28 november 2005.
    Kritik har framförts också av Utredningen om allmännyttans villkor
i betänkandet (SOU 2008:38) EU, allmännyttan och hyrorna s. 462.
    Victorin har i SvJT 1992 s. 487–493 utvecklat sin syn på betydelsen
av byggnadsår och ytskillnader vid bruksvärdering och därvid berört rättsfallet RBD 21:91.
    Rättsfallet gällde hyressättning beträffande två lägenheter i Norr
köping, belägna i hus i stadens centrum och uppförda 1967 (Prinsen 18) respektive 1974 (Eken 8). Flertalet jämförelselägenheter var belägna i hus uppförda på 1980-talet.
    Vad gäller jämförelselägenheterna fann Bostadsdomstolen att en av
lägenheterna bl.a. hade ett så avvikande läge (ca fem km från stadens centrum) att den redan på grund härav måste uteslutas från en direktjämförelse.
    Lägenheten i Prinsen 18 hade en yta om 85 kvm medan de kvarstå
ende jämförelselägenheterna var på 74 respektive 78 kvm. Bostadsdomstolen ansåg att avvikelserna var så stora (13 respektive 8 procent) att en direktjämförelse inte kunde ske.
    I praxis torde skillnader på upp till 5 procent godtas. Det finns tidi
gare exempel på att större skillnader godtagits. Victorin ställer i SvJT 1992 s. 490 frågan om det är så säkert att skillnader på 10 kvm spelar så stor roll när det gäller lägenheter på mellan 70 och 80 kvm. På frågan inverkar att det kan vara svårt att efter en okulärbesiktning uppskatta vilken yta en lägenhet har. Jag erinrar mig ett fall från Bostadsdomstolen där hyresgästen efter det att domstolen hållit syn kontrollmätte lägenheten och fann att den var betydligt mindre än som angivits i hyreskontraktet. Ingen hade märkt skillnaden. Jfr NJA 2002 s. 477, där en hyresgäst bott i lägenheten i 8 år utan att märka att ytan

SvJT 2012 Likvärdiga lägenheter vid bruksvärdeprövning 39 var 77 kvm i stället för i hyreskontraktet uppgivna 85 kvm (en skillnad på 10 procent).
    Ytskillnaderna mellan lägenheten i Eken 8 och jämförelselägen
heterna (2–3 kvm) ansågs inte utesluta en direktjämförelse. En jämförelselägenhet uteslöts emellertid på den grunden att fastigheten hade sämre läge och boendemiljö. Beträffande övriga jämförelselägenheter jämförde Bostadsdomstolen planlösningarna och beaktade särskilt den högre standarden i jämförelselägenheterna beträffande badrum och utrustning i kök men även detaljer som säkerhetsdörrar av stål och treglasfönster samt entrédörrar med porttelefon och kodlås. Mot detta ställdes bättre fritidslokal med därtill hörande allmänna utrymmen och gårdsmiljö i Eken 8. Bostadsdomstolen sammanfattade bedömningen så att även om varje enskildhet kunde sägas vara mindre betydelsefull så var dock skillnaderna i fråga om standard och modernitet sammantagna så stora att jämförelselägenheterna inte i grova drag kunde anses motsvara prövningslägenheten.
    Victorin påpekade i SvJT 1992 s. 492 att de skillnader i standard
som Bostadsdomstolen dragit fram var typiska för hus som byggts under 1960- och 1970-talen i förhållande till de hus som uppförts under 1980-talet. Det var fråga om samma typ av ganska marginell teknisk utveckling som skett under en stor del av 1900-talet efter det att de dramatiska förbättringarna i boendestandarden skett med införandet av el, centralvärme, WC, badrum och rinnande varmt och kallt vatten.
    Victorin anförde sammanfattningsvis att Bostadsdomstolens beslut
var följdriktigt och i överensstämmelse med tidigare praxis. Han fann dock att domstolens praxis utvecklats mot ett ganska snävt synsätt och åberopade bl.a. RBD 21:91 och 46:80 (varom strax mera).
    Tonen var en annan i Rättsfall att minnas s. 379–382. Artikeln har,
talande nog, rubriken ”Rättsfall man minns (fastän man helst vill glömma dem)”. Victorin återgav domskälen i RBD 21:91 beträffande lägenheten i Eken 8 och avfyrade därefter följande gruvliga salva:

”Kommentarer från författaren är överflödiga. Men läsaren kanske kan rannsaka hjärta och njurar för att komma till klarhet i frågan i vilket hus han eller hon själv skulle vilja bo och om han eller hon för sin del skulle vilja skriva under på att skillnaderna är så stora att prövnings- och jämförelselägenheterna inte ens i grova drag kan anses motsvara varandra”.

I rättsfallsöversikten SvJT 1998 s. 421–422 var den raljanta tonen borta. Victorin anförde, efter att ha erinrat om kritiken i Rättsfall att minnas, att Bostadsdomstolens sätt att resonera, enligt hans mening, inte överensstämde med förarbetenas utgångspunkt att lägenheterna skall vara i grova drag likvärdiga, att de skall ha ungefär samma storlek och modernitetsgrad och att en relativt stor tolerans behövs för att jämförelsematerialet skall bli tillräckligt stort och därmed mera rättvisande. Med det synsätt Bostadsdomstolen anlagt är det, enligt Victo-

40 Hans Svahn SvJT 2012 rin, nästan uteslutet att anställa jämförelser annat än med lägenheter i samma hus eller inom samma område byggda vid samma tidpunkt.
    Holmqvist — Thomsson anför (a.a. s. 584) att i praxis hyresnämn
den/Bostadsdomstolen och senare Svea hovrätt ofta med hänvisning till att lägenheterna beträffande inte särskilt viktiga faktorer skilt sig åt uteslutit direktjämförelse. Frågan är enligt författarna om lagstiftaren tänkt sig en sådan detaljgranskning som kommit att ske.
    I rapporterna från SABO och KTH framhålls att det ställs mycket
höga krav på likvärdigheten för att en direktjämförelse skall kunna göras. Utredningen om allmännas villkor framhöll i betänkandet (SOU 2008:38) EU, allmännyttan och hyrorna (s. 462) att det i rättspraxis ställs upp mycket höga krav för att lägenheter skall anses direkt jämförbara med varandra. Dessa krav är så höga att direkt jämförelseprövning i själva verket är ytterst sällsynt. Det är enligt utredningen inte tillfredsställande att lagen ger intryck av att prövningen går till på ett sätt, medan den i verkligheten går till på ett annat sätt.
    Ändringen i bruksvärdereglerna innebärande att hyror som be
stämts genom förhandlingsöverenskommelse skall vara normerande tillkom efter förslag av utredningen. Syftet är att bredda jämförelseunderlaget. Utredningen föreslog även andra ändringar i bruksvärdereglerna, däribland att jämförelse inte skall ske med ”likvärdiga” lägenheter utan med ”andra liknande lägenheter”. Dessa förslag har inte lett till lagstiftning.

Några allmänna synpunkter
Det är uppenbart att lagstiftaren 1968 utgick från att hyror i regel
skulle fastställas efter en jämförelse mellan likvärdiga lägenheter. Så har det inte blivit. För närvarande grundas 90–95 procent av hyresnämndernas avgöranden på en allmän skälighetsbedömning. Som det uttrycks i SABO-rapporten: undantaget har blivit huvudregel och huvudregeln undantag. En skälighetsbedömning gör att det blir svårt för parterna att förutse nämndens beslut. I realiteten närmar man sig en offentlig hyresreglering. Varför blev det så? Det finns säkert flera orsaker. En kan vara att parterna har svårt att få tillgång till lägenheter som kan besiktigas och att hyresnämnderna på goda grunder är obenägna att själva föra in jämförelsematerial i ärendena. Rådande praxis gör att framlagt jämförelsematerial ofta inte godtas som likvärdigt. Detta kan i sin tur ha lett till att parterna resignerat och inte längre åberopar jämförelsematerial som kan komma att underkännas. Oavsett vad det beror på är det uppenbart att det inte blivit som man tänkt sig.
    Vid jämförelseprövningar spelar ofta ytskillnader en viktig roll. Det
är enligt min mening svårt att avgöra vilka skillnader som bör godtas vid en bruksvärdeprövning. Några undersökningar rörande hyresgästernas inställning finns veterligen inte. Det är möjligt att riktmärket

SvJT 2012 Likvärdiga lägenheter vid bruksvärdeprövning 41 ungefär 5 procent är rimligt, kanske väl lågt. Jag ifrågasätter dock om flertalet konsumenter, allt annat lika, skulle acceptera att en lägenhet på 70 kvm är likvärdig med en på 80 kvm.
    Med stöd av den utredning som finns anser jag att det finns fog för
påståendet att det i praxis i många fall skett en detaljerad prövning som inte varit avsedd i förarbetena. I material som jag har tillgängligt nämns i beslut bl.a. detaljer som porttelefon, elektroniskt nyckelsystem, eluttag på balkonger, handdukstork och engreppsblandare i badrum, större hiss, dolda gångjärn i skåp, vitrindörr i ett köksskåp och ljusramp under överskåp. Det är oklart vilken tyngd dessa detaljer tillmätts men jag utgår från att de ansetts ha betydelse när man åberopat dem. Detta är emellertid ytterligheter. Normalt grundas bedömningen på otvivelaktigt viktiga bruksvärdefaktorer som t.ex. yta, antal rum, planlösning och reparationsstandard. Men uppenbarligen ställs det ändå mycket höga krav på likvärdighet. Exempelvis har man i praxis fäst avgörande vikt vid att prövningslägenheten legat på bottenvåningen och jämförelselägenheten en trappa upp. Det förefaller vara väl långtgående att generellt kräva att lägenheterna skall ligga på samma plan. Genom uppställandet av ett sådant krav begränsas jämförelsematerialet avsevärt.
    Som framgått har Victorin gått hårt åt avgörandet rörande lägen
heten i Eken 8 i Norrköping. Jag noterar emellertid att Bostadsdomstolen hållit syn och att Victorin inte besiktigat någon av de aktuella lägenheterna utan grundar sig enbart på handlingarna, vilket kan vara nog så vanskligt. Med den auktoritet Victorin hade finns det dock anledning att ta kritiken på allvar. Det är möjligt att Bostadsdomstolen, där jag medverkade, gjorde en mer detaljerad prövning än som avsågs i förarbetena. Jag är för min del nu böjd att anse att lägenheten i Eken 8 och de aktuella jämförelselägenheterna i grova drag motsvarade varandra.

Särskilt om kvittning av bruksvärdefaktorer
I praxis är det utomordentligt sällsynt att prövningslägenheter och
jämförelselägenheter helt motsvarar varandra. Ofta är det så att en jämförelselägenhet har fördelar i vissa avseenden medan den lägenhet, vars hyra skall bestämmas, har fördelar i andra. Det blir då aktuellt att fråga sig om lägenheterna trots allt kan anses likvärdiga.
    Som förut framgått framhöll departementschefen i fråga om kvitt
ning (prop. 1968:91 Bihang A s. 53) bl.a. att om en lägenhet i något avseende är av sämre beskaffenhet bör det lägre bruksvärde som föranleds därav kunna uppvägas av att lägenheten i annat avseende är bättre. En relativt stor tolerans av detta slag är nödvändig. Å andra sidan understryker departementschefen att avvikelserna inte får vara avsevärda. Departementschefen använder ordet ”avsevärd”. I en synonymordbok anges som synonymer till avsevärd bl.a. betydande, omfattande, ansenlig, stor, väsentlig. Departementschefens uttalande får

42 Hans Svahn SvJT 2012 förstås så att kvittning bör kunna ske i relativt stor utsträckning. Bostadsdomstolen har emellertid i rättsfallet RBD 46:80 uttalat att kvittning i princip bör förbehållas faktorer av någorlunda likartat slag. Frågan om en minusfaktor skall kunna uppvägas av en plusfaktor inrymmer enligt domstolen inte sällan i sig så mycket av subjektiva moment och preferenser att prövningen av hyressättningstvisten kan bli alltför skönsmässig. Enligt domstolen bör t.ex. avsaknad av hiss eller sopnedkast inte kunna uppvägas av ett mera centralt och allmänt sett mera attraktivt läge. Avgörandet synes ha begränsat möjligheterna att väga fördelar mot nackdelar.
    Avgörandet kan möjligen förklaras av att metoden att låta bruks
värdefaktorer väga upp varandra tidigare tillämpats flitigt (se RBD 1980 s. 196).
    Uttrycket ”bruksvärde” åsyftar det värde som en genomsnittlig kon
sument åsätter en lägenhet i en marknadssituation då det råder balans mellan tillgång och efterfrågan. Enligt Victorin (SvJT 1992 s. 490) beter sig en marknad inte så att endast vissa faktorer beaktas. Prisbildningen sker på så sätt att olika kvalitetskriterier vägs mot varandra. Hög standard kan utan vidare vägas mot centralt läge ur den ”genomsnittlige” konsumentens synpunkt.
    Enligt min mening har avgörandet i RBD 46:80 inget stöd i förar
betena. Frågan är inte om bruksvärdefaktorerna är av samma slag utan om avvikelserna är avsevärda. Bruksvärdeprövning är till sin natur en skälighetsbedömning och formella begränsningar passar mindre väl in i detta sammanhang. Rättsfallet skapar ett nytt tolkningsproblem. Vilka bruksvärdefaktorer i den flora som nämnts i det föregående är av ”någorlunda likartat slag”? Är t.ex. balkong och tillgång till tvättstuga av samma slag? Vad Victorin anfört om hur marknaden beter sig måste också beaktas. Ett par exempel kan vara på sin plats. Antag att man godtar en ytavvikelse på 5 procent och att jämförelselägenheten är 80 kvm medan prövningslägenheten är 74 kvm (en skillnad på ca 8 procent). Den senare har emellertid tillgång till garageplats. En sådan är knappast av samma slag som ytskillnad. Men varför skulle man vara förhindrad att beakta garageplatsen? Enligt min mening kompenserar garageplatsen väl det (för ögat inte märkbara) antal kvadratmeter som fattas för att lägenheterna ytmässigt skall anses i grova drag motsvara varandra. Resultatet bör bli detsamma om man antar att prövningslägenheten har en bättre närmiljö. Bruksvärdeprövning är förvisso inte någon exakt vetenskap och är heller inte avsedd att vara det.
    Bostadsdomstolen framhåller att kvittning kan medföra att bedöm
ningen kan bli alltför skönsmässig. Det kan man i och för sig hålla med om. Men alternativet är ju en skälighetsbedömning och en sådan torde regelmässigt inte vara mindre skönsmässig. Dilemmat består i att materialet inte medger en säker bedömning. Tvisten måste likväl

SvJT 2012 Likvärdiga lägenheter vid bruksvärdeprövning 43 avgöras med ledning av det material som är tillgängligt. Den övergripande regeln är att hyran skall vara skälig.
    Vad gäller kvittning bör också RBD 8:91 nämnas. Fallet, vari jag
medverkade, gällde en lägenhet i Umeå belägen ca 1000 meter från stadens centrum och en jämförelselägenhet ca 500 m från centrum. Lägenheterna ansågs likvärdiga såvitt avsåg bostadsyta, planlösning, standard och modernitetsgrad. Bostadsdomstolen tillade att prövningslägenhetens något mindre centrala läge uppvägdes av högre standard vad avsåg främst snickerier och golvbeläggning. Bostadsdomstolen fann således att lägenheterna i grova drag motsvarade varandra.
    Fallet har ansetts strida mot avgörandet i RBD 46:80. Victorin frå
gar sig emellertid i rättsfallsöversikten SvJT 1998 s. 421 om tillägget om kvittning över huvud taget var nödvändigt och förklarar sig inte övertygad om att skillnaden i läge borde fått spela någon roll.
    Jag delar uppfattningen att tillägget om ”kvittning” var onödigt
Skillnaderna var marginella och rubbar inte bedömningen att lägenheterna i grova drag motsvarade varandra. För övrigt anser jag att läge kan kvittas mot standard om skillnaderna inte är avsevärda. Är skillnaderna marginella eller måttliga aktualiseras inte kvittning över huvud taget.
    Hur skälighetsbedömningar går till i hyresnämnderna vet ingen
utomstående. En gissning är att fördelar och nackdelar i material som hyresnämnden känner till vägs mot varandra utan formella begränsningar.
    Frågan om kvittning har berörts av Hyresrättsutredningen i betän
kandet (SOU 2004:91) Reformerad hyressättning s. 140. Vad utredningen anfört kräver ett par kommentarer.
    Utredningen anför att bedömningen av frågan om en minusfaktor
skall kunna uppvägas av en plusfaktor har

”av lagstiftaren ansetts inte sällan inrymma så mycket av subjektiva moment och preferenser att prövningen av en hyressättningstvist kan bli alltför skönsmässig, om kvittning kommer till någon större användning”.

Framställningen måste anses missvisande. Utredningen förbigår viktiga delar av vad departementschefen anförde i prop. 1968:91 Bihang A s. 53 och lägger i lagstiftarens mun i huvudsak vad Bostadsdomstolen domskälsvis anförde om kvittning i det förut nämnda rättsfallet RBD 46:80.
    Utredningen anför vidare att det under utredningsarbetet anförts
kritik mot användningen av kvittning. Kritiken sägs ansluta sig till de argument mot kvittningsmetoden som anges i förarbetena.
    Jag kan inte se att det i förarbetena anförs någon kritik mot kvitt
ning som sådan. Tvärtom, vad departementschefen anför kan inte förstås på annat sätt än att han, naturligt nog, uttalar sig för att kvittning kan och bör ske i viss utsträckning (jfr ”en relativt stor tolerans

44 Hans Svahn SvJT 2012 …är nödvändig”) men samtidigt understryker att skillnaderna inte får vara avsevärda. Uttalandet måste anses väl övervägt.
    Utredningen avvisar tanken på att man skulle införa ökade möjlig
heter att jämföra olikartade faktorer men berör inte frågan om praxis beträffande kvittning blivit alltför restriktiv. Ingen torde numera anse att kvittning bör ske på det vidlyftiga sätt som många gånger förekom i hyresnämndernas barndom. Men praxis synes nu ha gått till motsatt ytterlighet. Frågan är om denna praxis överensstämmer med lagstiftarens intentioner sådana de kommer till uttryck i förarbetena.

Beslutsmotiveringar
Om besluten är alltför knapphändigt motiverade kan det vara svårt
för parter och andra att avgöra hur hyresnämnden resonerat och om lagstiftarens intentioner följts. Före den 1 juli 2006 gällde enligt 21 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder att i nämnds beslut skulle anges de skäl på vilka beslut grundades, i den mån det var behövligt. Åtminstone under min tid i Bostadsdomstolen (1983–1993) var allmänna skälighetsbedömningar regelmässigt så summariskt redovisade att det var omöjligt att utläsa vad nämnden konkret grundat sitt beslut på. I Hyresrättsutredningens betänkande anges (s. 145) att hyresråd anfört att en anledning till att motiveringarna varit knapphändiga varit att hyresnämnderna inte haft klart för sig att det funnit önskemål om mer fullödiga motiveringar. Jag avstår från kommentar. Skyldigheten att motivera beslut skärptes fr.o.m. nyssnämnda dag. Såvitt nu är av intresse har 21 § följande lydelse

”När nämnden avgör ett ärende ska det (kursiv stil här) av beslutet framgå vilka skäl som ligger till grund för beslutet”.

Skyldigheten att motivera beslut är alltså numera absolut. I specialmotiveringen till lagändringen anges (prop. 2005/06:80 s. 62) att bestämmelsen innebär att det skall vara möjligt för parter och andra att följa hur hyresnämnden har resonerat för att komma fram till sitt slutliga ställningstagande. Om hyresnämnden har avgjort ett hyressättningsärende bör en utgångspunkt vara, såväl när hyran fastställts efter en jämförelseprövning som när den har fastställts efter en skälighetsprövning, att beslutet innehåller tydliga resonemang som gör det möjligt att koppla den fastställda hyresnivån till de hyresnivåer som finns i det åberopade jämförelse- och bakgrundsmaterialet eller i annat material.
    I specialmotiveringen ges exempel på vad som i olika situationer
kan vara lämpligt att ange.
    Lagändringen har lett till att standarden i beslutsmotiveringarna i
allmänhet höjts. Dock finns fortfarande exempel på beslut som enligt

SvJT 2012 Likvärdiga lägenheter vid bruksvärdeprövning 45 min mening inte uppfyller de krav som numera ställs i 21 § nämndlagen.

Sammanfattning
Sammanfattningsvis anser jag att praxis i frågan om lägenheter är lik
värdiga behöver stramas upp att bättre överensstämma med förarbetena. Rättsfallet RBD 21:91 såvitt avser lägenheten i Eken 8 och RBD 46:80 såvitt avser kvittning bör inte vara vägledande. Det förefaller slutligen som om ändringen i 21 § LAH inte har fått fullt genomslag.